上第MOMA市場提報區(qū)域市場分析課件

1、北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2009年4月29日上第MOMA項(xiàng)目市場提報目錄第一部分：政策及市場大勢第二部分：區(qū)域市場分析第一部分：政策及市場大勢國際動態(tài)（1）類別主題主要內(nèi)容觀點(diǎn)政策英國大規(guī)模救市計(jì)劃美國救市資金只剩1096億美元 將動用近10億英鎊資金來幫助購房者，以滿足未來的住房供應(yīng)和支持建筑行業(yè)的復(fù)蘇，將把房價低于17.5萬英鎊的購房交易享有的印花稅免稅期延長至2009年年底，以提振住房建筑行業(yè)。另外，為規(guī)模較小的企業(yè)提供資金，政府將設(shè)立7.5億英鎊基金，在生物技術(shù)、先進(jìn)制造業(yè)和數(shù)字技術(shù)等高增長行業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略投資。美國財政部長蓋特納21日在給國會的一封信中說，政府總額為7000億美元的金融

2、救援計(jì)劃目前只剩下1096億美元。 目前各國政府正在積極救市，救市資金已經(jīng)大部分投入市場，未來經(jīng)濟(jì)效果將顯現(xiàn)。目前世界經(jīng)濟(jì)觸底跡象明顯。經(jīng)濟(jì)英國官員料英經(jīng)濟(jì)今年復(fù)蘇 瑞典央行降低基準(zhǔn)利率至0.5% 通用和克萊斯勒將分獲50億和5億美元新援助 英國財政大臣達(dá)林表示，預(yù)計(jì)英國經(jīng)濟(jì)將在今年年底恢復(fù)增長 。2009年英國經(jīng)濟(jì)將萎縮3.5%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來最大降幅，第一季度經(jīng)濟(jì)下降幅度可能與2008年第四季度1.6%的降幅相當(dāng)。2010年英國經(jīng)濟(jì)或增長1.25%，2011年經(jīng)濟(jì)增速將達(dá)到3.5%。瑞典央行周二宣布調(diào)將該國基準(zhǔn)利率至0.5%，為該國歷史上的最低水平。瑞典正經(jīng)歷50年來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，央行的降

3、息舉措是希望籍此振興本國經(jīng)濟(jì)。截至3月31日，財政部已經(jīng)使用了250億美元汽車業(yè)援助方案中的248億美元。 去年12月以來，通用汽車公司共收到政府134億美元援助貸款，克萊斯勒得到的援助為40億美元。 國內(nèi)動態(tài)（1）類別主題主要內(nèi)容觀點(diǎn)政策溫總理試用TD手機(jī)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)定外需紡織工業(yè)振興細(xì)案出臺4月19日至21日，溫家寶先后到深圳、廣州等地多家企業(yè)考察和調(diào)研，在中興公司試用TD手機(jī)，并在考察過程中一再強(qiáng)調(diào)在堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的同時，要努力穩(wěn)定外需；目標(biāo)：到2011年，規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值12000億元，年均增長10%；出口總額2400億美元，年均增長8%。中央擬10億資金扶持紡企。在投資見效

4、之后，外需仍不容樂觀的情況下，政策的扶持力度將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)高盛將中國2009年GDP預(yù)期調(diào)高 65%中國消費(fèi)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)沒有衰退 高盛中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家22日將中國2009年GDP增速從6%上調(diào)至8.3%，2010年GDP增速從9%上調(diào)至10.9%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)好于預(yù)期。 尼爾森2009第一季度全球消費(fèi)者信心指數(shù)調(diào)查報告顯示，中國消費(fèi)者的信心指數(shù)高于全球平均水平。65%的中國消費(fèi)者認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)沒有進(jìn)入衰退，在中國半數(shù)調(diào)查者表示一年內(nèi)有購房打算。 國際機(jī)構(gòu)看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。消費(fèi)信心依然樂觀穩(wěn)定。金融美國財長蓋特納要求人民幣繼續(xù)升值海外市場遠(yuǎn)期匯率溫和走高美國財政部長蒂姆西-蓋特納周三表示，由于

5、中國在穩(wěn)定全球經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著重要作用，因此，中國“有責(zé)任”繼續(xù)讓人民幣升值。目前海外遠(yuǎn)期市場上各期限美元/人民幣遠(yuǎn)期點(diǎn)位維持在貼水上，其中一年期遠(yuǎn)期暗示人民幣一年后升值1.35%左右。鑒于近期中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有復(fù)蘇跡象，以及美元的持續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)海外遠(yuǎn)期人民幣貼水現(xiàn)象將在近期持續(xù)下去。人民幣長期走勢看升，吸引國際買家。國內(nèi)動態(tài)（2）類別、主題主要內(nèi)容觀點(diǎn)民生消費(fèi)家電家電下鄉(xiāng)暫定4年深圳五一再度搭臺找內(nèi)需家電下鄉(xiāng)操作細(xì)則公布了家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品的最高限價，并規(guī)定家電下鄉(xiāng)在各地區(qū)實(shí)施的時間統(tǒng)一暫定為4年。深圳市政府將在五一期間再次為深圳企業(yè)搭臺，邀請國內(nèi)外買家齊聚粵（深）港外貿(mào)內(nèi)銷商品展銷會，幫助企業(yè)發(fā)力內(nèi)銷

6、，拓展國內(nèi)市場。在外需環(huán)境暫不明朗的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需更為實(shí)際樓市社科院：中國房價深幅大調(diào)可能性較小北京市房價上月止跌微漲城區(qū)房更好賣 2009年4月23日上午，中國社會科學(xué)院發(fā)布2009年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書，指出中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)深幅大調(diào)的可能性不大，主要原因是中國房價泡沫累積有限。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，中國經(jīng)濟(jì)目前呈現(xiàn)出向好跡象，但還存在著變數(shù)，房地產(chǎn)市場也存在著不確定性。市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)：3月本市房屋銷售價格比去年同期下降1.3%，但環(huán)比上漲0.1%，新建住宅價格環(huán)比上漲0.2%。一季度商品住宅期房均價為四環(huán)內(nèi)15124元/平方米，四環(huán)至五環(huán)14797元

7、/平方米，五環(huán)至六環(huán)8258元/平方米，六環(huán)外6836元/平方米銷售方面，一季度全市銷售商品住宅24177套，比上年同期增長1.3倍。城八區(qū)住宅銷售量增長快于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。正因?yàn)槲磥淼淖邉荽嬖谧償?shù)，抓住當(dāng)下的時機(jī)顯得尤為重要。區(qū)域項(xiàng)目分布圖橡樹灣清河新城富力桃園領(lǐng)秀新硅谷上林溪上第MOMA各項(xiàng)目在售產(chǎn)品基本情況項(xiàng)目產(chǎn)品類型主力面積開盤時間入住時間報價（元/平米）主力總價（萬元）橡樹灣二期毛坯板樓138-1702008.102009.415000200250領(lǐng)秀新硅谷別墅、花園洋房、公寓板樓：120洋房：150別墅：3702006.92009.6洋房13500板樓：140-150別墅：270-330

8、富力桃園精裝公寓60902006.112007.121050070110上林溪毛坯板樓90-1302009.12010年1080080-120清河新城毛坯，商住60802008.52009.12120006090領(lǐng)秀新硅谷總占地34公頃，總建筑面積47萬平方米，容積率1.13。項(xiàng)目地塊分成了A、B、C、D四個區(qū)。目前A區(qū)已入住，B區(qū)基本售罄，正在建設(shè)、銷售的為D區(qū)。ABCD西二旗大街城鐵13號緊臨西二旗大街與城鐵13號線西二旗站。B區(qū)規(guī)劃圖B區(qū)洋房和公寓成交走勢報價14500元/平米成交價13000元/平米節(jié)后成交95套平均每周7.9套數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24最

9、近開盤：3月22日開洋房101213141234月18日開盤，近140套房源銷售一空，均價12000元/平米，總價約100萬120萬/套；截至4.28日，已簽約84套4月25日開1#樓，共36套，均價1050011000元/平米，幾乎售罄，預(yù)計(jì)近期即將開3樓。9層板樓1梯2戶136平方米三室兩廳兩衛(wèi)南北通透雙臥、客廳朝南12米面寬均價11000元/平米總價150萬/套2010年9月入住 一次性付款99折總占地31萬平方米規(guī)劃建面71萬平方米包括56萬平米的住宅10萬平米的商業(yè)中心2萬平方米的幼托、體育設(shè)施2萬平米的其它配套整個項(xiàng)目分三期。一期、二期以高品質(zhì)住宅為主，三期配以齊全的商業(yè)、體育、休

10、閑娛樂設(shè)施。三期部分商業(yè)配套（沃爾瑪）、文體設(shè)施等二期西區(qū)二期規(guī)劃圖約150套房源16層，層高：2.9米2010.4.30交房，毛坯138、170平米三居兩梯三戶1500016000元/平米總價200260萬A戶型 三居室建面：166平米三室兩廳兩衛(wèi)B戶型 三居室建面：140平米三室兩廳兩衛(wèi)客戶特征客群：主要為周邊區(qū)域型客戶，輻射亞北區(qū)域，IT類、教師類為主；年齡：3545歲為主；已購客戶主要看中G8號樓所處位置，南北通透、高舒適度以及未來完善的商業(yè)、教育配套。上林溪項(xiàng)目位于海淀區(qū)安寧莊東路。占地面積約12公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平米，容積率1.94。戶型面積：60平米一居，90平米兩居和

11、130平米三居。2008年12月底開盤，2010年12月前入住，毛坯交房。 開盤均價：10800元/平米，起價9600元/平米。物業(yè)費(fèi)：2元/平米。開發(fā)商：實(shí)創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推廣及客源特征售樓處臨近上地城鐵站，吸引大量人流，開發(fā)商其它項(xiàng)目老客戶來訪：2030組/天，周末40-50組/天現(xiàn)場目前只有沙盤及簡單戶型資料區(qū)域型客戶為主，中關(guān)村、上清區(qū)域上班族，個體戶、附近居民等客戶年齡層較廣，中青年到老年人都有自住為主近期成交走勢報價10800元/平米成交價10065元/平米節(jié)后成交191套平均每周15.9套數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24最新動態(tài)： 4月6日開出

12、10樓。19層塔板結(jié)合樓，2梯4戶，93平方米兩居、135、138平方米三居，均價10500元/平方米，2011年3月入住。已全部售罄，即將于“五一”前后推出13號樓。富力桃園一期 B區(qū)二期 C區(qū)配套三期商場C1-C3C8-C10C5-C7C11C16C22C29C26C19C29項(xiàng)目占地面積16萬平米，總建筑面積36萬平米，分三期開發(fā)：一期B區(qū)2排8棟11層板式小高層；二期A區(qū)3棟6-11層板樓，2棟20層塔樓。板樓2梯2戶，塔樓2梯6戶；二期C區(qū)9棟18-20層板樓。二期 A區(qū)近期成交走勢報價11500元/平米成交價10500元/平米節(jié)后成交274套平均每周22.8套數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)

13、交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24目前在售C26樓的3單元，戶型包括95.40二居、136.15三居和156.75三居，價格10500元/平米起，送價值1800元/的精裝修。清河新城占地23萬平方米，總建筑面積80萬平方米，其中綜合商業(yè)面積近20萬平方米。社區(qū)由18棟高層板樓與1棟綜合樓組成。優(yōu)館（甲1號樓）50年產(chǎn)權(quán)商住公寓共20層，其中1-6層為商業(yè)報價12000元/平方米2008年5月開盤，2010年底入住戶型：33-140平米大開間層高：3.3-3.5米格局：9梯36-46戶使用率：76% 近期成交走勢報價12000元/平米成交價10000元/平米節(jié)后成交36套平均每周3套數(shù)據(jù)來源：北

14、京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24最新動態(tài)：一期1、3樓完成交房，預(yù)計(jì)6月份開2棟住宅，以8090平米兩居為主，約400500套。區(qū)域小結(jié)區(qū)域市場整體表現(xiàn)成交量體數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24備注：領(lǐng)秀新硅谷的量體為公寓加洋房，不包括別墅量體。區(qū)域市場整體表現(xiàn)成交價格數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 截至2009.4.24備注：領(lǐng)秀新硅谷的量體為公寓加洋房，不包括別墅部分。各項(xiàng)目成交率及成交速度項(xiàng)目名稱09.4.24 4/17-4/24 簽約套數(shù)2月銷售套數(shù)3月銷售套數(shù)月均簽約套數(shù)累計(jì)簽約套數(shù)最新銷證簽約價清河新城（2008.5.24）64/621=10%9928062516橡樹灣二期(07.4.26)536/703=76%1487936部分銷證到期42292167領(lǐng)秀新硅谷D區(qū)(09.4.15) LOFT 19/556=3%12226 LOFT 19領(lǐng)秀新硅谷B區(qū)(07.9.14) 洋房 271/313=86% 板樓 132/134=94% 別墅 105134831326520332洋房 1板樓 4別墅 287140富力桃園C區(qū)(07.7.7)1579/1684=94%1005814149911