企業(yè)管理安徽合肥白馬公寓項(xiàng)目全案定位推廣報(bào)告VIP

1、企業(yè)管理安徽合肥白馬公寓工程全案定住推廣報(bào)告綱要第一局部澳日所處市場(chǎng)環(huán)境分析一、合肥市甫辦公樓開(kāi)展及銷售狀況殊述二、工程地處用邊辦公戶型分布及徜售狀況三.項(xiàng)q周邊小戶型目前推廣現(xiàn)狀分析0,推廣走信方向第二局部本項(xiàng)國(guó)看推廣現(xiàn)狀分析一、日前項(xiàng)口公禽皆鋪過(guò)貍的主要問(wèn)題就現(xiàn)二.工程后期推廣方式簡(jiǎn)述第三局部發(fā)陵及善相推廣定住一,項(xiàng)日開(kāi)展定核二、次日推廣定位三.工程價(jià)格定位s工程崇場(chǎng)定枚第皿局部本項(xiàng)后期布售商務(wù)條件簡(jiǎn)述 在06年度末到07年度，本工程周邊的市場(chǎng)增量加大，無(wú)論是在建工程或是即將投入的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)同類市場(chǎng)將是一個(gè)非帶龐大的 小戶型市場(chǎng)供應(yīng)體系，而從目的的銷售狀況看，在目前有效的客戶群體中消化

2、本工程600余套的銷售，將會(huì)面臨一個(gè)激烈，的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。2. 2定核遺淅走擊，價(jià)格先爭(zhēng)加副從工程周邊的新開(kāi)工程看，06年度中期新開(kāi)的金色地帶、天躋國(guó)際、溫莎的工程定位都逐漸越向高端，而從本區(qū)域市場(chǎng)即將出現(xiàn) 的市場(chǎng)增量，嵩端配置必將預(yù)示高赭的價(jià)格體系，從目前市場(chǎng)中的價(jià)格體余中，我們可以得出，價(jià)格兩級(jí)化傾向嚴(yán)重，而精裝修的離 端產(chǎn)品的去化更為迅速，因此可以看出，目前市場(chǎng)中的需求量應(yīng)該集中在中高曙產(chǎn)品系列中，而價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也主要表現(xiàn)為高墻價(jià)格體條 的競(jìng)爭(zhēng)。2. 3品質(zhì)遺淅提升，高端競(jìng)爭(zhēng)更整從舊序改造工程，到打造全新生活概念，本工程所在新站區(qū)小戶型市場(chǎng)中的產(chǎn)品定住月前階段也出現(xiàn)了兩級(jí)分化的嚴(yán)重對(duì)立，隊(duì) 高品

3、質(zhì)的社區(qū)配套，如天賽國(guó)際、u - town,溫莎杰座等工程，到中間國(guó)度階層由舊房嵩連并實(shí)現(xiàn)精裝的天龍公寓，到浙江商貿(mào)城等配 置較為低端的工程，各種產(chǎn)品的品質(zhì)分布并不平衡，從銷售狀況看，嵩瑞產(chǎn)品的去化卻表現(xiàn)的更為順利，因此，在后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)銷售中， 高端競(jìng)爭(zhēng)將是一個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)類型，品質(zhì)區(qū)間高端、低赭的競(jìng)爭(zhēng)杰勢(shì)即將減弱。8.日前工程周邊客戶購(gòu)房的分析從上述競(jìng)爭(zhēng)工程的分析中，我們得出依據(jù)項(xiàng)百的各種不同的定住，依據(jù)定位給產(chǎn)品賦予的不同的定義，家戶群體在實(shí)現(xiàn)購(gòu)買行為 時(shí)，也形成了不同的目的性，具體表現(xiàn)在如下方面：L段賽為主從各個(gè)項(xiàng)釘現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)的信息看，多數(shù)家戶以投資租賃為主要購(gòu)房目的，根據(jù)工程的不同特點(diǎn)，多數(shù)

4、選擇購(gòu)買并實(shí)現(xiàn)租賃作為房產(chǎn) 投資的主要方式，且左目南已經(jīng)實(shí)現(xiàn)交房的天龍現(xiàn)代城工程中，原有自住家戶比例至少為40%以上，而到交房后委托售房租賃的家戶 群體竟然到達(dá)了 60%以上，及投資袞戶比例至少為80%以上o從功能角度分析，自住、辦公、酒店經(jīng)縈等較為靈活的使用功能的小戶型結(jié)構(gòu)，也相對(duì)迨合作為投密柔道獲取長(zhǎng)久利益。. X 4 住從現(xiàn)場(chǎng)客戶統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)分析，90%以上客戶為二次購(gòu)房，即已有自住房，選擇小戶型主要作為投資行為，而自住比例非常有F艮，無(wú) 論高端或低端產(chǎn)品，自住比例不超過(guò)20%。.少效管在通過(guò)各個(gè)案場(chǎng)的客戶調(diào)查，我們得出，左實(shí)際銷傳中，有一定數(shù)量的家戶實(shí)現(xiàn)枇量購(gòu)買，同時(shí)購(gòu)買多套公寓自自主經(jīng)

5、營(yíng)快發(fā)式 酒店，如天龍現(xiàn)代城等工程，專農(nóng)戶直接賄選至少15套以上房產(chǎn)作為住酒店經(jīng)疊的方式，自住經(jīng)營(yíng)。而此局部的客戶比例并不，但 在工程體量中所占的絕對(duì)值較大。五.市場(chǎng)綜述在綜合分析上述狀況后，我們綜述本工程所處新妁區(qū)小戶型市場(chǎng)的綜合特點(diǎn)表現(xiàn)在如下方面：.個(gè)體工程規(guī)模不等，但總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；.價(jià)格體條兩級(jí)化明顯，高瑞競(jìng)爭(zhēng)激烈；.產(chǎn)品定優(yōu)模糊，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品功能定住模糊；.袞戶購(gòu)房以投奔為主，自住為輔的購(gòu)房目的，并含有少量客戶實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)管的模式。綜合分析上述狀況，我們需要在后續(xù)的推廣中明確方向，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)制定正確的推廣方式和詈銷手段，以特定的疊輔手段和產(chǎn) 品屬性定住，區(qū)分市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)黃，異化競(jìng)爭(zhēng)

6、，減少市場(chǎng)阻力。第二局部本工程目前推廣現(xiàn)狀分析.目前項(xiàng)公禽譽(yù)林過(guò)程的主要訶題表現(xiàn)從工程目前的銷售狀況看，本項(xiàng)H在營(yíng)銷過(guò)程中持續(xù)的銷售周期已較長(zhǎng)，但銷售成果不明顯，銷售阻力不斷增加，問(wèn)題點(diǎn)主要表 現(xiàn)在如下方面：1.推廣無(wú)主題，陷入同質(zhì)鬼爭(zhēng)本工程在前期推廣中，由于其主攻對(duì)象為白馬二期服裝城商鋪的推廣和銷售工作，而針對(duì)公寓局部未能作出明確的產(chǎn)品屬性、功 能定住及市場(chǎng)推廣中的主題定伉，造成了在推廣中與其他項(xiàng)百進(jìn)行了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀忐，形成無(wú)重點(diǎn)、無(wú)中心的去勢(shì)，使得工程經(jīng)歷了 長(zhǎng)達(dá)1年的銷售選程尚未能實(shí)現(xiàn)大局部的銷售。同時(shí)，左工程定位中，前期300套小型公寓主要定位思想是，意國(guó)作為由馬二期商鋪局部的辦公、

7、居住及商品展示空間存在，主要 依靠商鋪局部對(duì)于居住及辦公的需求實(shí)現(xiàn)去化，而事實(shí)證明這種定住偏富了工程的實(shí)際情況。主題形象不明確，在項(xiàng)口推廣中，公寓局部是附屬于商鋪的銷售，從公開(kāi)的工程形象看，右馬公寓未有一個(gè)余列的明確的和公開(kāi) 的形象進(jìn)行展示，只是有少量的媒體廣告進(jìn)行了推廣，未能形成一個(gè)拜明的主題。2,推出體量大，4我競(jìng)爭(zhēng)激烈本工程在前期推廣中，無(wú)主題推廣造成了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀忐，但工程一期推出的300套的體量也是一個(gè)主要的問(wèn)題，在無(wú)明確工程 功能定住和客戶定住的基礎(chǔ)上，面對(duì)大量的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也迨成了工程的滯銷狀忐。3,管糖手段少，依米4然去化在對(duì)項(xiàng)百銷售現(xiàn)場(chǎng)的考察中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)基本無(wú)銷號(hào)物料和道

8、具，所采用的營(yíng)銷手段也伍F艮于銷售人員的一對(duì)一溝通，包括正 冷的媒介推廣、板房展示、模型制作等方面均未作考慮，600套的體量推出，而依靠自然的銷售去化，是一個(gè)很唯實(shí)現(xiàn)的銷售任務(wù)。.客戶無(wú)定住，依未商鋪客戶在前期推廣中，通過(guò)了斛，本工程左銷售前期準(zhǔn)備中，在家戶定住問(wèn)題中，其主導(dǎo)思想為依靠商鋪局部的農(nóng)戶對(duì)于居住、辦公、 商品展示的需求實(shí)現(xiàn)小戶型公寓的銷售，而對(duì)于目標(biāo)家戶群體未作具體的明確界定，從工程現(xiàn)場(chǎng)的數(shù)據(jù)看，公寓局部的農(nóng)戶確實(shí)主要為 商鋪局部家戶為辦公、居住及商品展示購(gòu)買了局部，但已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，羊的俅集商鋪局部農(nóng)戶的防化能力已無(wú)弟完全實(shí)現(xiàn)300套的銷售，而 面對(duì)工程本身實(shí)際600套的體量，商鋪農(nóng)戶

9、的消化能力更顯得后繼無(wú)力，因此，在后期對(duì)于目標(biāo)客戶群體的界定需要步大范囹。.親場(chǎng)無(wú)特色，不利期售推此本工程銷售現(xiàn)場(chǎng)目前設(shè)立我本工程商場(chǎng)局部的內(nèi)鋪，從功能性看，設(shè)立在商場(chǎng)內(nèi)鋪有利于客戶感受商場(chǎng)內(nèi)部的商業(yè)氛國(guó)，便于商 鋪局部的去化和銷傳，但本工程目前銷售現(xiàn)場(chǎng)不具備公寓局部的銷售和展示功能：無(wú)公開(kāi)展示局部，標(biāo)志不明顯，唯以發(fā)現(xiàn)；場(chǎng)地狹小，無(wú)旅展示更多的小后道具，促進(jìn)銷售；商業(yè)的繁榮與居住功能在某種程度上是一種沖突，兩種不同的主題文化成日甭階段的對(duì)立性尚未完全滎現(xiàn)，但后期的另外30()套公 寓我推出之后，這種沖突將會(huì)更加明顯。因此，在后期推廣中將需要從現(xiàn)場(chǎng)局部開(kāi)始改觀工程的整體形象。二.工程后期推廣方

10、未簡(jiǎn)述綜合工程所處新站區(qū)小戶型市場(chǎng)及項(xiàng)q前期推廣的問(wèn)題和現(xiàn)狀，本項(xiàng)自在后續(xù)的推廣中將重點(diǎn)從如下方面改善工程的綜合形象， 從推廣意義上講，是重塑工程形象，使工程以全興的定住和系列的推廣形象面對(duì)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。鼠突出拜明主題，管逵項(xiàng)特色避開(kāi)附屬于白馬商鋪的產(chǎn)品屬性及功能定住，打造個(gè)性拜明的公寓主題特點(diǎn)，將工程公寓局部與商鋪局部實(shí)現(xiàn)有效剝窩，重新啟 動(dòng)市場(chǎng)攻勢(shì)，營(yíng)造工程的全新市場(chǎng)形象。2,運(yùn)用管糖技術(shù)，奴進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售動(dòng)用各種營(yíng)銷技術(shù)，如結(jié)合即將成型的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，制作樣板房，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示增強(qiáng)工程的說(shuō)服力，制作現(xiàn)場(chǎng)銷售道具，比方單頁(yè)、 產(chǎn)品介紹、槿型道具等，條列、深入的闡述工程的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)情景式銷

11、售。3,區(qū)分2種業(yè)忠，單項(xiàng)重點(diǎn)推廣營(yíng)連公禽局部的特色絳明的主題，改變公禽局部隊(duì)屬于商鋪局部的形象，將二者剝青，實(shí)現(xiàn)有效的互補(bǔ)式的獨(dú)立，變相互牽制為 相互促進(jìn)，對(duì)公禽局部進(jìn)行重點(diǎn)推廣。4.童新組組會(huì)場(chǎng)，程升循得力量對(duì)囁場(chǎng)形象、嚏場(chǎng)銷售人員及銷售現(xiàn)場(chǎng)的綜合改造，提升銷名展示中心的展示功能，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、深入的介紹產(chǎn)品的功能完善，并 通過(guò)銷售人員的素質(zhì)的提升，加強(qiáng)促進(jìn)銷售。5改造產(chǎn)品品質(zhì)，塞造全加形象對(duì)工程產(chǎn)品局部實(shí)現(xiàn)局部改造，局部精裝修；同時(shí)對(duì)投資方式、經(jīng)詈方式、服務(wù)內(nèi)裒等各方面進(jìn)行綜合提升，給予家戶明確的投 資方向，實(shí)現(xiàn)工程的快速去化。第三局部項(xiàng)開(kāi)展及譽(yù)銷推廣定住.工程開(kāi)展定優(yōu)此項(xiàng)所闡述的工程開(kāi)展定

12、位及工程的產(chǎn)品屬性及功能定伉，依據(jù)本工程小戶型公寓的產(chǎn)品特點(diǎn)，我們可以將工程的產(chǎn)品屬性定住 為酒店式公寓或公寓式辦公物業(yè)類型，從功能定位看，本工程該如何定住，我們將從如下方面進(jìn)行分析。1.小戶型開(kāi)展歷程從全國(guó)小戶型開(kāi)發(fā)及銷售的歷程分析，小戶型的開(kāi)展經(jīng)理了如下幾個(gè)過(guò)程：小戶型第一代:單身宿舍/ SOHO以北京現(xiàn)代城為代表以安居和過(guò)渡為主要功能。小戶型第二代:經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型低總價(jià)、交通便利、設(shè)此增加以年輕生活方式為主要功能。小戶型第三代:多元化整合功能，空間多樣，錯(cuò)層、躍式、小復(fù)式、創(chuàng)意夾層、共享史間；酒店式服務(wù);小戶型第B代:I升級(jí)版14用領(lǐng)先U4用豪華u t用終極u t用旗艦型一.布卷組飄架構(gòu)形式

13、二,。售傭金比例簡(jiǎn)述第一局部工程所處市場(chǎng)環(huán)境分析-合肥市目前辦公樓開(kāi)展穩(wěn)售狀況綜述L起步較平，開(kāi)展較晚近幾年來(lái)，作為住宅新銳產(chǎn)品，小戶型逐漸成為市場(chǎng)的重要角色。小戶型最早在上誨、北京、深圳等地流行，主要是由于經(jīng)濟(jì)的 開(kāi)展帶來(lái)城市區(qū)域的不斷膨脹，城市中心區(qū)域土地本錢上漲，大戶型的居住本錢迅速提高，從居住和投資的角度來(lái)說(shuō)，小戶型成為區(qū)域 首選。在合肥，早在9()年代開(kāi)始，自三條大廈開(kāi)始，小戶型酒店式公寓便開(kāi)始在合肥作為投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品已在市場(chǎng)中出現(xiàn)；但經(jīng)歷了集自住公寓、酒店公寓、個(gè)性會(huì)所、SOHO 為一體，MALL式星級(jí)公寓；直，旨成功人士；功能強(qiáng)大、全面兼家;小戶型公寓開(kāi)展歷程及其所表達(dá)的核心概

14、念的研究，尋求在開(kāi)展水平及產(chǎn)品所能挖掘的生活內(nèi)寇等方面進(jìn)行有效的提升，并使之 稱為本土小戶型居住、投資的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),稱為其他工程效仿的目標(biāo)，其發(fā)根史是必要的條件。因此，從小戶型開(kāi)展階段看，本工程具備了目前階段小戶型開(kāi)展第四階段的所有屬性特征，因此在工程屬性定住中，我們賦予項(xiàng) 目的第一重定位：第一重走住：領(lǐng)銜合肥小戶型公禽錄嵩形式。.小戶型產(chǎn)品概念集合在對(duì)小戶型公寓的概念進(jìn)行分解的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，在全球及國(guó)內(nèi)小戶型公寓的居住機(jī)念可以分為如下方面：L單身公寓：類似于大企業(yè)的單身職工宿舍，兩梯20-30戶，面積較小。是小戶型的初級(jí)、低檔產(chǎn)品。2、單貴寓所：?jiǎn)紊碣F族在城市中心區(qū)的“第二居所”，時(shí)尚小戶

15、型，檔次相對(duì)較高。.青年公寓：迨合于年輕人群居的，具有較完善配套的綜合社區(qū)，實(shí)用、便捷、活力、動(dòng)感。. SOHO：現(xiàn)代家庭辦公生活空間，適于獨(dú)立創(chuàng)業(yè)一族，商務(wù)居家合二為一。功能多元、,空間靈活。. SOLO：城市精硫化住宅，全功能獨(dú)立空間，臥室、視聽(tīng)室、起居室、客廳、餐廳、廚房界限模糊。自助式小尊即，24小時(shí)自助服務(wù)功能配套。6、SOGO：市中心大型商業(yè)區(qū)內(nèi)的純居住小戶型。7、SOCOOL：“酷文化”、“酷視覺(jué)”主題性設(shè)計(jì)化公寓，切合中青年心理特征的視覺(jué)化居所。8、酒店式公寓：類似于全裝配置的酒店套房。采用酒店星級(jí)服務(wù)模式與管理特色的高檔次小公寓，70年或50年的住宅或辦公產(chǎn)證，9.服務(wù)式公寓

16、：酒店式商務(wù)服務(wù)與管彖式居彖服務(wù)結(jié)合的全功能全天侯服務(wù)型高檔新裝全配成品住宅。10、公寓式酒店:酒店產(chǎn)證性質(zhì)，40年產(chǎn)權(quán)，可分為有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)兩類，屬酒店內(nèi)部的行政套房。IE CONDO：國(guó)際級(jí)共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓。提公文包和簡(jiǎn)單行李笳即可入住，可分為：A,純投賽型市中心CONDO；B、度假型風(fēng)景CONDO；C、工作室型產(chǎn)業(yè)CONDO；D,居家型浪漫CONDA四種類型。12. STUDIO：創(chuàng)業(yè)工作,宴與住宅的轉(zhuǎn)合體，有明確設(shè)置的私人工作交何，其他功能空間融合。深受自由工作者喜愛(ài)。13、商務(wù)公寓：商務(wù)+居住復(fù)合小戶型，更注重商務(wù)環(huán)境與商務(wù)服務(wù),有辦公產(chǎn)權(quán)。.商務(wù)酒店：為都市商務(wù)精美定制的純

17、商務(wù)化酒店套房，與度假酒店在配套上有明顯分別。.私人酒店：PRIVATE CLUB HOME-HOTEL屬共享式酒店與酒店式公寓的中間形式，是全球富人專享的全新置業(yè)形忐。 強(qiáng)調(diào)“豪華酒 店產(chǎn)權(quán)私有化、管家級(jí)服務(wù)私人化、超套設(shè)施私享化、至尊百已套國(guó)際化”等至高標(biāo)準(zhǔn)。屬綜合用地性質(zhì)，有70年產(chǎn)權(quán)。16、CASA：國(guó)際彖居私人主題寓所。由國(guó)際頂級(jí)品牌家具、家飾品裝修陳設(shè)，以業(yè)主個(gè)性與品佳度身訂制的，極具設(shè)計(jì)感的主題化私寓所。17、YOHO：風(fēng)氣中青年創(chuàng)意特區(qū)港龍青年居。精致動(dòng)感，魅力無(wú)劣。18. LOFT：源于工業(yè)時(shí)代的大尺度挑高的廠房無(wú)間，是藝術(shù)家、創(chuàng)意精美青睞的居住方式。多層次空間格局，自由分割

18、，功能多元。從賦予本工程的目標(biāo)功能定住看，本工程從目前的銷售狀況及未來(lái)的功能設(shè)定，本工程即將包含辦公、居住、酒店經(jīng)譽(yù)、嵩級(jí)物管 等功能，從入住形式看，我們想要打造的生活狀忠式便捷式居住方式，即提公文包即能居住的生活方式，因此，我們可賦予本工程 第二重產(chǎn)品屬性：第二重定伉：國(guó)際級(jí)共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，精裝修需品質(zhì)3.產(chǎn)品走位因勢(shì)而動(dòng)，結(jié)合工程本身的特點(diǎn)，以及目前市場(chǎng)中的小戶型公寓的銷信狀況，欲突破目前的銷售瓶頸，須建立屬于工程自身特 有的性格特征。結(jié)合本工程產(chǎn)品定住，同時(shí)結(jié)合SWOT分析中關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的開(kāi)展水平，我們需要對(duì)本工程進(jìn)行全面提升，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)定住的基礎(chǔ)上進(jìn)行質(zhì)的提升，搶占本地小

19、戶型市場(chǎng)高端定住，創(chuàng)造概念及其理念延伸，打造本土小戶型公寓的全新標(biāo)準(zhǔn)，并到達(dá)投資小戶型稱為一種時(shí)尚的要義。3. 1產(chǎn)品屬性定伉：關(guān)鍵詞羅列：東區(qū)、白馬繁華商圈、鐵路交通樞紐、非商業(yè)配套、精裝修、嵩配置、嵩端定位、成熟品牌、酒店式服務(wù)產(chǎn)品屬性定住新站區(qū)樞紐商圈精裝星級(jí)涵龍式CONDO公傀引領(lǐng)第0代小戶型風(fēng)氣詮斡：此種定住主要從小戶型開(kāi)展歷程的角度去發(fā)現(xiàn)項(xiàng)n突破點(diǎn)，將工程復(fù)塔包裝員為小戶型弟8代：升級(jí)閭,自用領(lǐng)先u自用豪豪華u i用終極u 4用武艦型業(yè)志。其特點(diǎn)、為:集自住公寓、酒店公寓、個(gè)性會(huì)所、SOHO 為一體，MALL太星級(jí)公寓；直指成功人士；功能強(qiáng)大、全面兼家；從水準(zhǔn)上，直接拉開(kāi)與本地市場(chǎng)

20、的差跖，引領(lǐng)一種時(shí)尚。3. 2由產(chǎn)品本身所倡導(dǎo)的生滂嫌灰定枚關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租或購(gòu)買后長(zhǎng)租、商務(wù)型（60H0跟、STUDIO系、地辦公人發(fā)費(fèi)型（長(zhǎng)租或管理商返租、中長(zhǎng)和，迨時(shí)轉(zhuǎn)手工商瓶、自 用娛樂(lè)、委托管理經(jīng)營(yíng)從以上關(guān)鍵詞中，我們可以得出，在本工程所表達(dá)的功能即生活模式上，是一種“多元化”的生活方式,結(jié)合了自住、投咨、 商務(wù)等各個(gè)方面的要義，因此它是一種綜合的、多元化的、全新的、領(lǐng)先的生活模式!鑒于此，本工程具備了小戶型概念中除了 i. CASA國(guó)際家居私人主題禽所、17, YOHO、18, LOFT：源于工業(yè)時(shí)代 的大尺度桃苗的廠房空間,正在大關(guān).初看蠟英才察的堵度方式“外的所有概念：1、單身公寓

21、/ 2,單貴寓所/ 3、青年公寓/ 4、SOHO / 5、SOLO / 6、SOGO / 7、SOCOOL / 8、酒店式公寓/ 9、服務(wù)式公寓/ 10、公寓式酒店/ 11, CONDO：國(guó)際級(jí)共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓。提公文包和簡(jiǎn)單行李并即可入住，可分為：A、純愛(ài)密型市中心CONDO； B、度假型風(fēng)景CONDO； C,工作室型產(chǎn)業(yè)CONDO； D,居家型浪漫CONDA四種類型?！? 12、STUDIO / 13、商務(wù)公寓/ 14,商務(wù)酒店/ 15、私人酒店。4產(chǎn)品組合定位A.產(chǎn)舄組合原那么本工程在后期的產(chǎn)品組合中將遵循“關(guān)高端路線、樹(shù)高新理念、定離性價(jià)比”的原那么進(jìn)行本工程后期的產(chǎn)品組合定住

22、， 具體表現(xiàn)為:走高端路線：引領(lǐng)第H代小戶型公寓開(kāi)展潮流，運(yùn)用高端的產(chǎn)品配置，純辭酒店式服務(wù)，精裝修拎包式入住方式等形式，塑造 本工程高端產(chǎn)品屬性。樹(shù)高新理念：采用全新的產(chǎn)品定位理念，打造功能齊備的condo公篋式生活概念，將最前沿的生活方式引入工程后期的日常生 活，打造合肥本土乃至周邊城市的生活典范。定高性價(jià)比：以平和的心態(tài)，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的定位，將嵩靖產(chǎn)品品質(zhì)、離新生活理念和合理的定價(jià)相結(jié)合，打造合肥最有競(jìng)爭(zhēng)力、或有投咨前景、景有生活情趣的小戶型公稔式生活，成為一個(gè)階段合肥房產(chǎn)的標(biāo)竿。依據(jù)以上對(duì)于工程產(chǎn)品 “新延區(qū)樞紐商圈箱裝星級(jí)酒龍式CONDO公編” 的定住，執(zhí)行如下的產(chǎn)品組合。B.產(chǎn)

23、品定住組合星級(jí)快捷式托管經(jīng)管酒店公寓+酒店式全呵護(hù)自主生活空間+A級(jí)服務(wù)型公寓式辦公+酒店服務(wù)配套的全維度組合形走C.組合定住釋義星級(jí)快捷式托管經(jīng)營(yíng)酒店公寓：設(shè)定固定樓層，并僅設(shè)定100套全托管式快捷酒店家房，采用知名快捷酒店管理公司返租已 購(gòu)公寓，設(shè)定固定利率。酒店式全呵護(hù)4主生活空間： 設(shè)定固定樓層，不設(shè)固定套數(shù)的全酒店服務(wù)的SOHO公寓，以袞戶4住為主的居家生活空 間，享受酒店全面服務(wù)，提升生活品質(zhì)。A級(jí)服務(wù)型公寓式辦公場(chǎng)所： 針對(duì)以辦公為目的的家戶群體，提供最完善的酒店式服務(wù)，享受最完善的辦公配套條件。酒店服務(wù)配套內(nèi)家列舉:6F整層空間作為酒店式服務(wù)的主要,空間，設(shè)定內(nèi)部服務(wù)餐廳、經(jīng)管

24、性如啡屋、美家理療中心、洗衣房、健身房、商務(wù)中心等；6F戶外平臺(tái)以休閑、健身功能為主，設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、戶外休閑長(zhǎng)廊等設(shè)施。每層公共空間設(shè)定健身設(shè)此、公共休息會(huì)客室等。D.產(chǎn)品姐合定位目標(biāo)：打迨全維度生活史間，包含居家、工作及城市泊客的第三生活空間。二.工程目標(biāo)家戶群定住三.項(xiàng)對(duì)推廣定住通過(guò)新穎的案名吸引關(guān)注。通過(guò)有沖擊力的創(chuàng)意、語(yǔ)言發(fā)散工程買點(diǎn)。通過(guò)外援支撐打造主題定住，如采用品牌力強(qiáng)大的酒店品牌打造市場(chǎng)影響力。該工程2次市場(chǎng)兵敗之后，合肥居氏對(duì)于酒店式公寓類型的小戶型產(chǎn)品的投資概念的認(rèn)可程度急速下降，在2000年到03年間，左合肥 房地產(chǎn)產(chǎn)品中，很少有小戶型公寓的身影，但匈04年開(kāi)始，

25、小戶型公寓形忐產(chǎn)品逐漸走熱，其投資優(yōu)先的功能及所具備的酒店式服務(wù) 等功能，成為了多數(shù)投資農(nóng)戶的首選渠道，也使得合肥的小戶型在此之后獲得長(zhǎng)足開(kāi)展。2、政策推進(jìn)，發(fā)枚通速在國(guó)家及地方新政不斷推進(jìn)的狀況下，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的沖擊也非常巨大：金融政策，抬高首付，增加利率，增收稅收等方面，使得傳統(tǒng)轉(zhuǎn)構(gòu)、面積的住宅投資比例急遽下降，使得戶型小、總價(jià)低的小戶 型結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)投濟(jì)新龍，近期開(kāi)展較為迅速。規(guī)劃限制，()6年后，由于政策規(guī)定的工程規(guī)劃9()平米一下戶型不少于工程總體量領(lǐng)70%政策的出臺(tái)，使將新建工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中， 小戶型成為了必不可少的產(chǎn)品類型，其中3060平米的公寓式類型產(chǎn)品在各類工程中都占有了

26、 一定的比例。各種政策的限制，使得占用濟(jì)金少、投濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)小的公寓式小戶型產(chǎn)品成為了市場(chǎng)新寵，此類產(chǎn)品逐漸開(kāi)展并在市場(chǎng)中占有一席之3.同能兼?zhèn)洌袌?chǎng)認(rèn)可方案一：君悅悔客（?。┕?或 城市海 公稔Blog,現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)名詞，展示自我的個(gè)性空間，將現(xiàn)代前沿的氣息融入平常的生活、工作。同時(shí)，博家諧音“彷家”，代表短暫停洎 的地點(diǎn)，符合小戶型的基本功能。公優(yōu)，近代豪門(mén)的生活居住地，代表地住與聲望的空間；將現(xiàn)代理念與古典的概念融合，既是對(duì)現(xiàn)代年較一族的心理需求的杷握，又能對(duì)事業(yè)有成者的地住和欲望有所成就。君悅，諧“君臨天下”與“喜悅”之融合，稱為南綴，使得嚏名較家易記憶。制級(jí)可以用引入的品牌酒店管理公司名義點(diǎn)

27、綴，如E家-博家公俅等。方案二:紳藍(lán)都市行包紳，代表紳士，是品住與氣質(zhì)的代言，象征居住、投資者的品住和氣質(zhì)。藍(lán)，藍(lán)色，代表理想的顏色，夢(mèng)幻般的理想，夢(mèng)幻般的生活，希莫稱為天馬行史的自由者。行宮，顧名思義，皇帝出巡、郊游的臨時(shí)宮殿，是含華的，是頂級(jí)的，是想如何就如何的，代表工程嵩靖的定住，是其他無(wú)法企 及的標(biāo)準(zhǔn)。2,推廣主題定住結(jié)合調(diào)研及小戶型開(kāi)展歷程以及所表現(xiàn)的生活概念，我們可以得出的結(jié)論是，本地目前階段小戶型公寓均為單一模式的概念定住, 我們需要突破。從概念本身講，原有的生活模式是一種傳統(tǒng)生活模式，而工程所表達(dá)的生活模式，是游移于傳統(tǒng)生活模式之外的另外一種全新的 模式，涵蓋了投資、居住、商務(wù)

28、、商旅等各個(gè)方面，史間更大，因此我們推出的主題定住為：第三生活空間！詮釋：本定住可以從更多的方面挖掘工程的賣點(diǎn)：2、1自住a、零居臨居過(guò)渡性居住;長(zhǎng)租或購(gòu)買后長(zhǎng)租；b,長(zhǎng)住型；購(gòu)買；c.間歇式居住;短租或購(gòu)買后短租;2、2商務(wù)型：a、SOHO 派；b、STUDIO 條;c、純辦公；2、3投褥型：a,長(zhǎng)線投密；b、短線段密；創(chuàng)業(yè)初期在家辦公、生活；個(gè)性獨(dú)立工作室，臨時(shí)居住t購(gòu)辦公或買后長(zhǎng)租辦公；長(zhǎng)租或管理商返租；中長(zhǎng)租，逡時(shí)轉(zhuǎn)手；2、4委托經(jīng)營(yíng)型：固定保存物業(yè)，烘托工程中心定住，滿足經(jīng)營(yíng)需求，建立嵩格酒店式公寓品牌。保有至少100套標(biāo)間，由商業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)月的中心定住。從生活

29、方式看，有很多的方面可以支撐本定位:a.精致的小,空間生活；b. STUDIO商旅暫居地；c.創(chuàng)意工作宓；d.偶東居住的完全私有至間；e.商務(wù)辦公去所；f.享受型酒店式住宅；g. “拎包族”便捷生活空間；3.推廣手段走住在本案后續(xù)推廣中，將接照如下的策略進(jìn)展：3.1市場(chǎng)占信集睢創(chuàng)造第一、搶占合肥小戶型公寓的最高點(diǎn)。(-)創(chuàng)造合肥本土小戶型公寓的諸多“之景”a、最為靈活的投資自住、短租、長(zhǎng)租、辦公租賃等；b、最有品位的發(fā)密投彌合胃巴最新、最高災(zāi)住的公傕式小戶型；5 斌有感覺(jué)的投密最新創(chuàng)意的投資，在合肥房產(chǎn)投資低迷狀態(tài)下的金新投資方式；d、景有份量的投資成熟區(qū)域的、有價(jià)值的投褥柔道；e、景靈活的空

30、間 屬于自己的空間，來(lái)去自山的高尚生活空間；f、最高尚的生活 是一種前沿的生活方式，可以把已當(dāng)作單身貴族、青年一代、商務(wù)精美、亞行者、CONDO、 STUDIO中的任何一種，角色有自己決定！g、景豐密的生活（二）強(qiáng)勢(shì)推廣一個(gè)月強(qiáng)勢(shì)推廣期，集用包括報(bào)刊平面、流動(dòng)固定平面媒體、電視、電臺(tái)、短信等有效推廣渠道，進(jìn)行密集轟炸推廣, 短時(shí)間建立市場(chǎng)知名度。3,2打也情景式現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)體檢灰管嫡樓照既定的標(biāo)準(zhǔn)打造現(xiàn)場(chǎng)的天堂、精裝修樣板房等，讓農(nóng)戶在現(xiàn)場(chǎng)體膾未來(lái)生活模式。4.舄牌借勢(shì)引述品牌酒店管理公司并委托管理固定保密物業(yè)，在推廣中運(yùn)用其知名品牌，結(jié)合工程媒介推廣優(yōu)勢(shì)，打造工程知名度，并實(shí) 現(xiàn)價(jià)值提升。5,

31、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)價(jià)格永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的談?dòng)辛Ω軛U，實(shí)現(xiàn)鍛優(yōu)化性價(jià)比將是本項(xiàng)月實(shí)現(xiàn)快速、高效銷售的有力支撐。8.工程價(jià)格走住本工程的價(jià)格定住將結(jié)合工程百城銷售階段的價(jià)格體系，并結(jié)合本工程周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的價(jià)格體系，同時(shí)結(jié)合工程后期裝修本錢綜 合測(cè)算后，有雙方共同制定內(nèi)部均價(jià)及對(duì)外公開(kāi)價(jià)格體系O五項(xiàng)q崇場(chǎng)定優(yōu)在工程周邊重新租賃沿街商鋪?zhàn)鳛楣こ坦⒕植康臓I(yíng)銷展示中心，完善工程推廣中所需要的一切物料，包含:a.案場(chǎng)形象包裝b.案場(chǎng)營(yíng)銷物料，含紙質(zhì)宣傳物料、沙盤(pán)等；c.銷售團(tuán)隊(duì)形象及素質(zhì)提升； d.樣板房裝修，并開(kāi)辟看房通道;自06年開(kāi)始，合肥小戶型開(kāi)發(fā)已線成為合肥整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的產(chǎn)品，從革果公寓、國(guó)際商

32、務(wù)中心等產(chǎn)品開(kāi)始，逐漸發(fā)限 成為這個(gè)市場(chǎng)中的重要組成局部；04年開(kāi)始，國(guó)際商務(wù)中心、盛大國(guó)際傳奇匯、元一等產(chǎn)品都有大量的小戶型公寓類產(chǎn)品投入市場(chǎng)， 并取得了市場(chǎng)的認(rèn)可，銷售并未遭遇很大阻力；05年至06年，小戶型產(chǎn)品如雨后春筍迅速開(kāi)展，且分布區(qū)域呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)相適應(yīng) 區(qū)域分布特點(diǎn)，主要分布區(qū)域?yàn)椋焊咝聟^(qū)（蜀山區(qū)板決心以公寓式辦公為主導(dǎo)功能的產(chǎn)品，如城市風(fēng)景、徽商等產(chǎn)品；中心區(qū)板塊：以及濟(jì)、公寓式辦公、酒店式公寓等為主導(dǎo)功能的產(chǎn)品，如金色巴黎、興海都市公推等產(chǎn)品；新站區(qū)板塊：以自住、投褥及酒店式經(jīng)詈型為主導(dǎo)功能的產(chǎn)品，盛大傳奇匯、元一、溫莎杰座、utown、城市之光、天眸國(guó)際、天 龍公寓、浙江

33、商貿(mào)城等產(chǎn)品。綜合而言，新站區(qū)作為交通樞紐、新興的城市副中心，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于小戶型產(chǎn)品的認(rèn)知及認(rèn)可程度較高，且小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)投入 量景大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，但同時(shí)也說(shuō)明，在新站區(qū)，小戶型公寓的市場(chǎng)接受度也較高。4.克爭(zhēng)激烈，參差不齊在目前所有的小戶型產(chǎn)品類型中，在其市場(chǎng)推廣中表現(xiàn)出了各種不同的定住，其產(chǎn)品也表現(xiàn)出了不同的層次，有全裝修的精裝小 戶型，如天驕國(guó)際、金地國(guó)際城等，大局部產(chǎn)品為毛坯標(biāo)準(zhǔn)。表現(xiàn)在價(jià)格上，基本價(jià)格水準(zhǔn)一般為30004000元/平米，但最低價(jià)格也有2000元/平米的均價(jià)水準(zhǔn)，旦分布為同一區(qū)域，如新站區(qū) 浙江商貿(mào)城與天龍公寓的價(jià)格差異超過(guò)1000元。因此，無(wú)論其產(chǎn)品的定位如何

34、，各種外在的價(jià)格表現(xiàn)，已明顯表現(xiàn)出了同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。項(xiàng)地處周邊小戶型分布及銷售狀況如上所述，新站區(qū)作為城市交通柢紐的城市功能區(qū)域，成為了合肥百前階段小戶型開(kāi)展的重點(diǎn)區(qū)域，出現(xiàn)了諸多的小戶型產(chǎn)品, 其中包括本項(xiàng)百在內(nèi)。而在本區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓式產(chǎn)品的市場(chǎng)、特征、供應(yīng)量、銷信價(jià)格及銷售狀況如何，將是本工程后期推廣及銷名的重要參照依據(jù)，因此我們將對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品迷行重點(diǎn)分析。工程名城光大公寓天龍現(xiàn)代城浙江商貿(mào)城U - town城市聆站天驕國(guó)際溫荻杰座規(guī)模100000平米20000平米80000平米120000平米50000平米73000平米100000平米套數(shù)560套273套320套100

35、0余套440余套540套820余套60平米以下套教560套273320套500余套300余套450杳820余套均價(jià)3000元/平米3700元/平米2700元/平米3800元/平米2800元/平米3800元/平米3800元/平米定住商務(wù)公寓精裝酒店式公，寓公寓式j(luò)辦公公寓式辦公單身公寓、辦公公酒店式公寓辦2公商務(wù)公館銷售周期2年10個(gè)月1年半年10個(gè)月半年1年銷售選度30%70%50%40%70%50%40%公寓剩余套教300套70套150套300余套140套2304500套裝飾標(biāo)準(zhǔn)毛坯精裝毛坯毛坯毛坯精裝毛坯家戶類型投資、辦公投資、自住、自辦公、自住、自塔、投濟(jì)、自住、辦公投資、自住、辦公投去、自住、辦