溱水半島項目方案2013年貴州遵義桐梓房地產(chǎn)營銷課件

1、營銷策劃方案貴州桐梓溱水半島項目報告目的與意義 本次報告是基于對溱水半島項目的初步了解，通過房地產(chǎn)市場調研分析而形成的匯報報告(1.0版本)，旨在為項目的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務。 -瑞爾特地產(chǎn)報告內容框架項目分析項目區(qū)位、項目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、SWOT分析營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、項目開發(fā)模式、一期定位及設想項目定位住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位項目規(guī)劃設想及建議整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議營銷策略價值體系構建，推廣、活動、展示、價格、客戶策略瑞爾特優(yōu)勢成熟操盤經(jīng)驗、客戶資源、精英策劃與銷售團隊宏觀市場城市概況、經(jīng)濟發(fā)展、人口及消費力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)

2、勢綜合分析。市場分析區(qū)域格局、供應及成交、項目調研、競爭項目1宏觀分析城市概況、經(jīng)濟發(fā)展、 人口及消費力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢、桐梓縣發(fā)展前景利好、桐梓縣規(guī)劃前景利好、綜合分析。宏觀分析5桐梓縣城市概況桐梓縣區(qū)位圖桐梓地處貴州北大門，是重慶及貴陽兩小時經(jīng)濟圈的交匯點，是黔北對接重慶的“橋頭堡”和黔渝經(jīng)濟的“傳接帶”。桐梓縣位于貴州省北部，屬革命老區(qū)遵義市市轄縣，與重慶市接壤，素稱“黔北門戶”、“川黔鎖鑰”。北距重慶188KM，南距貴陽193KM，距歷史名城遵義45KM。地理座標北緯2757-2854，東經(jīng)10626-10717，全縣南北最長處81公里，東西最寬處52公里。全縣平均

3、海拔1100米，地勢呈東北高、西南低形狀，羊磴河、松坎河、桐梓河將全縣切割為三個各具特征的地貌單元。 全縣國土總面積3202平方公里，川黔鐵路、210國道和渝湛高速公路縱貫縣境，縣城至貴陽、重慶行車時間2小時左右，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。全縣轄8鄉(xiāng)（其中1個民族鄉(xiāng)）16鎮(zhèn)，總人口67萬人。 隨著可支配收入增加，提升桐梓縣居民購買力，但人均可支配收入的增長速率低于房價增長速率。人口及消費力據(jù)統(tǒng)計，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。其中農業(yè)人口615080人，非農業(yè)人口94978人。全年全縣農民人均純收入5121元，增長20.1%，扣除物價上漲因素，比上年實際增長15.4%；城鎮(zhèn)

4、居民人均可支配收入13522元，增長18.3%，扣除物價上漲因素，比上年實際增長13.7%。人均可支配收入的增長速率高于房價增長速率。家庭戶人口規(guī)?？s小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計局桐梓縣2008年2011年農民和城鎮(zhèn)居民收入可支配統(tǒng)計建成的遵崇高速、210國道、渝黔鐵路以及在建的渝廣高鐵，打開了桐梓通向外界的經(jīng)商大門。城市交通遵崇公路：自從遵崇高速公路開通，交通四通八達，從桐梓縣出發(fā)，100分鐘車程到重慶、120分鐘車程到貴陽、80分鐘車程到遵義。渝黔鐵路：途經(jīng)重慶到貴陽，經(jīng)過桐梓縣。210國道：重慶綦江桐梓。渝廣高鐵：渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。桐梓設有

5、高鐵站，到時就打通了桐梓出海的有一快速通道。發(fā)達的交通網(wǎng)絡，使桐梓與重慶、貴陽、廣州及珠三角地區(qū)形成“6小時經(jīng)濟圈”。 渝廣高鐵示意圖通往景區(qū)的硬件設施得到不斷完善，重點旅游項目帶動旅游業(yè)的高速發(fā)展旅游環(huán)境各縣（市）、區(qū)正在加大各景區(qū)基礎設施的建設力度，為游客提供旅游休憩、旅游咨詢、旅游服務的一站式服務平臺，從而使通往景區(qū)的硬件設施得到不斷完善。近期重點打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城，這也更進一步帶動旅游業(yè)的高速發(fā)展。桐梓夜郎漂流桐梓小西湖房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢商品房與住宅的銷售額與銷售面積呈現(xiàn)高度正相關關系。客觀反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品

6、房與住宅存在平衡關系。當平衡關系受到破壞將會影響整個房地產(chǎn)開發(fā)前景。08年房價由于政策跟國際經(jīng)濟形勢的影響，全國一線城市、部分二線城市房價大幅下跌。但一些三線、四線城市逆市發(fā)展，出現(xiàn)量價齊升。特別是桐梓縣近幾年來，住宅的價格以每年每平方米300元至600元的幅度上漲。目前桐梓縣住宅房價已經(jīng)超過貴州一些地級市的房價，達4000多元/，上漲幅度趨于緩慢。固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢，房價呈持續(xù)上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與銷售價格存在上漲平衡關系。桐梓縣發(fā)展前景利好“融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉型跨越”主基調，強力推進新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游”主戰(zhàn)略 “四大機遇”：一：

7、是國家實施新一輪西部大開發(fā)的機遇。要充分利用西部大開發(fā)政策，增強投資吸引力。二：是東部發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西部梯度轉移的機遇。認真分析自身發(fā)展基礎和優(yōu)勢條件，重點在加工制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)、資源依托型產(chǎn)業(yè)等方面承接東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移。三：是全省經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略重大調整的機遇。省委、省政府作出了全面實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺了相關配套政策，為桐梓發(fā)展增添了強勁動力，提供了堅強后盾。四：是重慶輻射帶動能力增強的機遇。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場、項目、技術、人才、信息等各方面，對我們有極強的輻射帶動作用。 桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟合作實驗區(qū)，同時又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市，2011年GDP已達62

8、7706萬元 ，增幅全省第一，經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展；綜合分析，本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢和潛力，若自身開發(fā)與之有效契合，承接未來規(guī)劃的利好，將突破市場。渝黔鐵路、崇遵高速、210國道、渝廣高鐵以及修建中遵義機場，一同構建發(fā)達的交通網(wǎng)絡，形成輻射大西南，連接珠三角“6小時經(jīng)濟圈”。房價呈持續(xù)上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關系。信貸疊加效應制約樓市購買力，但嚴厲調控政策已基本到頂，隨著房價松動和下跌政策不會再加碼。城市規(guī)劃“宜工、宜商、宜游、宜居” 四大中心詮釋美好前景，桐梓“宜居城市、度假城市”呼之欲出2市場分析區(qū)域格局、桐梓縣部分項目、各板塊特點、供應及成交、項目調研、競爭項目市場分

9、析桐梓縣房地產(chǎn)部分項目劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊蟠龍新區(qū)南部新區(qū)君悅國際蟠龍首府糧貿大廈本項目溱水半島南都花園未來國際榮興大廈森航大廈老城區(qū) 三大板塊小結 老城區(qū)板塊：桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產(chǎn)發(fā)展迅速盤。一方面，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設施相對較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；同時區(qū)域內產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價格較高，但由于資源的不可復制性優(yōu)勢，各個方面條件成熟，因此老城區(qū)銷售情況較好，板塊總體升值潛力較高。南部新區(qū)板塊：桐梓縣城土地緊張，老城

10、區(qū)發(fā)展較慢，在城南與高速入口相鄰板塊是婁山關鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們在此期間內不完全統(tǒng)計，城區(qū)內共計有7個在建在售項目，其中4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面2-5萬平方米的小項目；開發(fā)項目較少，生活配套幾乎沒有，施工、車流噪音大，短時間不適合居住。蟠龍新區(qū)板塊：蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂等功能。規(guī)劃總面積約為487.52公頃，規(guī)劃總人口為75，000人。人均居住用地面積為22

11、.39平方米/人；共規(guī)劃3所中學、3所小學，7所幼兒園，中小學在校生規(guī)?？蛇_到8200人。建設體育場館1個，市民廣場1個，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。新區(qū)建設周期長，一般需要58年才能初具規(guī)模，生活配套需要很長時間才能完善。因此，人民在置業(yè)購房時其首選還是老城區(qū)。桐梓縣房地產(chǎn)市場總結 4、典型樓盤情況 20四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 4、典型樓盤情況 21四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析3、最近土地出讓信息 （2）地塊經(jīng)濟技術指標22五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹營銷分析從桐梓縣城操作成功的項目分析，其營銷渠道分為9大類：運用最廣的營銷渠道是戶外廣告，宣傳效果明顯，比例最重，占22%；其次為DM單

12、和報紙廣告媒體和事件活動營銷，這三項在桐梓當?shù)氐母采w率較廣，客戶接受度也較高。網(wǎng)絡、電視、直投運用較少，說明桐梓當?shù)氐臓I銷手法停留在較初始的階段，缺乏創(chuàng)新。很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數(shù)量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一。客戶分析客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為43%、37%和15%，說明桐梓縣城項目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；客戶購買目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購買主力；由于該縣城處于發(fā)展轉型期間，原來的居住不能很好的滿足部分對居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個縣城處于

13、快速發(fā)展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對住房的需求，導致了投資炒房；當然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值。從中國目前來看，投資渠道少，投資房地產(chǎn)也是客戶投資不錯的選擇之一。3項目分析項目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項目交通、項目周邊、SWOT分析項目分析略4營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項目開發(fā)模式、一期定位及設想營銷戰(zhàn)略認識論和方法論的關系推廣與銷售在目標層面的分離方案比選與多目標決策對于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標的決策貫徹始終精準營銷抑或面射武器大盤與小盤營銷推廣思路的差異機構職責與權限的細分先長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場推廣模式的

14、選擇與權衡可選擇運作自己的媒體，自己的代言人大盤運作的關鍵點大盤運作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式從一開始，大盤的客戶群就不能單一塑造一種全生長周期的生活，建設一座客群多元復合的大盤成功的大盤營銷通過“戶型多元”實現(xiàn)“人群多元”大盤營銷的用力重點在前半段，若操作得當，后半段能形成客戶帶客戶的效果只能變形，不能改變前半段的廣告投入應保持核心調性的一致性大盤營銷的用力是以不對稱的尺度展開的價值由我大盤開發(fā)之處就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價格一定要推上去，這是因為后期土地資產(chǎn)評估價值的高低對于融資非常重要節(jié)奏由我大盤的開發(fā)不在是一個進度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對于整體價值非常重要標桿由我唯

15、有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個例子，看盤前誰也沒有想到在那個地方它居然可以賣4100元/以上，而且以后價格還要漲。由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價值的自我標桿初期就通過形象的亮點形成“大盤的故事”，一切為了解決前期銷售的問題所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關鍵是要有品質感，經(jīng)典的樓盤，整個推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗式營銷讓客戶感受到來自細微的服務，利于口口相傳。一開始就要有故事，把大盤的“品質感”做出來順勢而動最重要的一點就是要做好產(chǎn)品，形成一致的價值預期大盤的經(jīng)典廣告一定要大氣、統(tǒng)一、易于上口，避免輕易改動，以形成一貫的印象進行準確的營銷

16、推廣策略，使得項目運作順利進行項目的成功運作拉動整體區(qū)域價值進一步提高大盤的經(jīng)典就是要產(chǎn)品序列順勢而動，形成正確的價值預期溱水半島改變桐梓生活蟠龍新區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅動開發(fā)模式南部新區(qū)開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式蟠龍新區(qū)開發(fā)模式NEW TOWN:規(guī)劃建設有較為完善的城鎮(zhèn)結構及公共空間體系商業(yè)設施公園綠地及運動場其他公共設施小區(qū)配套鄰里單位道路系統(tǒng)市政結構組成汽車站、加油站等醫(yī)院、銀行、游樂場等會議室、學校等適用條件：位于城市近郊，城鄉(xiāng)結合部；規(guī)模較大，可容納較多人口；以住宅為主，多種物業(yè)組合的多功能復合型社區(qū)；交通相對便捷通達性好，

17、良好的自然生態(tài)環(huán)境。成功開發(fā)關鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局；公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開發(fā)是通過品牌企業(yè)的號召力帶動，抑或通過規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設施打造蟠龍首俯項目地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑30萬，以“商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū)”為定位，拉開了桐梓人居新模式。君悅國際項目總建筑面積45萬，規(guī)劃了高尚住宅、購物中心、星級酒店等，形成以居住為主，集休閑娛樂工作購物為一體的復合型新城市社區(qū)。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引

18、消費者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用；運用較多的主題主要有“藝術”、“體育運動”、“教育”、“養(yǎng)老”等主題。成功開發(fā)關鍵要素：適應市場需求及社會發(fā)展方向的鮮明主題；準確的市場細分；體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行；注重營造符合項目主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開。位于重慶市新區(qū)經(jīng)開區(qū)，總占地3373畝，總建面250萬平方米。以體育為主題，集運動娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標準健康住宅區(qū)為一體。位于深圳市寶安區(qū)，占地2000畝，總建面180萬平方米。建設“終身教育體系”，包括以清華實驗學校為代表的學歷教育，以女子學校為代表的婦女素質培訓教育，以老

19、年大學為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個階段的各自教育形式。項目位于上海昆山，占地2萬畝，總建面達210萬平方米。配套有中國福利會幼兒園、聯(lián)華超市、市場、大型醫(yī)療機構、香榭麗大道風情商業(yè)街、生活廣場、國際會議大酒店等重慶奧林匹克花園深圳桃源居綠地21城尊老社區(qū)中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心，區(qū)域性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發(fā)模式適用條件：大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心區(qū)域中心的建設范圍；城鎮(zhèn)中心基礎基本配套設施符合基本生活需求及交通方便；區(qū)域開發(fā)與建設政府支持，未來前景利好。成功開發(fā)關鍵要素：國際化、時尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內部與社區(qū)外部的融合；高標準智能化的

20、產(chǎn)品設計和服務設施；有政府支持，基礎設施建設先行。基本由政府包攬公辦商營化開發(fā)商開發(fā)為主政府予一定支持開發(fā)機制中心城鎮(zhèn)的開發(fā)機制關鍵是依托老城鎮(zhèn)的建設，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與老城鎮(zhèn)的進度息息相關區(qū)位：位于老城區(qū)的核心地帶，。規(guī)劃：規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務、娛樂休閑于一體的大型城市綜合體。溱水半島緊湊城市開發(fā)模式是城市主要功能的濃縮，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性適用條件：優(yōu)越的地理位置，處于CBD或城市中心邊沿，交通便捷；較大的規(guī)模，具有強制性的視覺沖擊，例如超高層、建筑群；政府支持，開發(fā)主體資金雄厚成功開發(fā)關鍵要素：功能的選擇及物業(yè)配比符合城市的需求；規(guī)劃站在城市

21、的高度，具有前瞻性發(fā)展模式：“商務”為核心“商業(yè)”為核心“酒店”為核心各種功能均衡發(fā)展略3、桐梓主要經(jīng)濟社會發(fā)展情況簡介（1）桐梓縣人口總數(shù)約68.5萬，政府公布城鎮(zhèn)化率為36%；（2）桐梓產(chǎn)業(yè)結構尚處較低水平，農業(yè)在GDP中所占比重偏高，2010年其一、二、三產(chǎn)業(yè)約占21.7%、34.6%、43.7%，其第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟處于工業(yè)化中期階段即處于主導地位，是整體經(jīng)濟處于初級水平的比較集中；從其工業(yè)結構看，具典型的資源密集型重化工業(yè)特征，重工業(yè)增加值在工業(yè)整體中所占比重高達98.7%，而其重工業(yè)又以采掘業(yè)為主；（3）受重慶經(jīng)濟快速發(fā)展拉動，桐梓經(jīng)濟增速自2010年，一改以前約11%GDP慢速增長態(tài)

22、勢，2010年GDP增速達到15.3%，遠超過貴州12.8%的GDP增速。借助重慶經(jīng)濟發(fā)展對桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶動及重慶產(chǎn)業(yè)結構轉移對桐梓產(chǎn)業(yè)升級的牽引作用，桐梓經(jīng)濟進入快速發(fā)展軌道，預計其增速在貴州省內處于領先地位將是常態(tài)；（4）桐梓是中國煤炭資源百強，也是世界旅游組織確定的“鄉(xiāng)村旅游”觀察點。 45一、桐梓縣概況4、桐梓“十二五”規(guī)劃主要內容 發(fā)展主基調：融入重慶、緊貼黔中； （1）“三化一旅“發(fā)展戰(zhàn)略：新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游； （2）經(jīng)濟發(fā)展目標：2015年GDP總量120億，計劃現(xiàn)價年均增速21%，人均GDP2900美元；農村人均純收入6700元，城鎮(zhèn)居民

23、人均可支配收入18400元，均超過重慶2010年5277、17532的平均水平； （3） 城鎮(zhèn)化建設目標：2015年城鎮(zhèn)人口達32.85萬，建成區(qū)面積27平方公里，城鎮(zhèn)化率達46%，年均提高2%；縣城建城區(qū)11.5平方公里，縣城人口（含婁山關、燎原、楚米三組團）超過17萬。46一、桐梓縣概況（1）宏調控及房地產(chǎn)一、二線城市堅持調控背景下，國務院2012年2號文明確提出促進貴州發(fā)展；（2）中國經(jīng)濟重心向中、西部轉移，中、西部經(jīng)濟進入快速增長階段；（3）中國經(jīng)濟呈現(xiàn)由沿海向內地、由一、二線城市向周邊進行梯次產(chǎn)業(yè)轉移的特征較為明顯；（4）中、西部縣級城鎮(zhèn)，總體上進入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段；（5）

24、重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結構升級，為周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供契機；（6）桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。1、發(fā)展的時代背景47二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃2、桐梓縣規(guī)劃“一城三組團” 桐梓縣城由老城區(qū)、婁山關、楚米、燎原四部分組成，2010年城鎮(zhèn)建成區(qū)共9.79平方公里，人口約13.5萬。其中，老城區(qū)、婁山關以居住、商貿、文化為發(fā)展方向，楚米及燎原組團以工業(yè)、居住為發(fā)展導向。楚米組團婁山關組團燎原組團 48二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃老城區(qū)硫鐵礦遠景儲量12億噸，氧化鎂大于20%的白云石儲量豐富；資源優(yōu)勢桐梓是全國100個重點產(chǎn)煤大縣之一，煤炭遠景儲量60億噸，探明儲量47.72億噸，是重慶市的2倍；擁有世界上連

25、片面積最大的原生方竹林地，是“中國方竹筍之鄉(xiāng)”；常年平均氣溫比重慶低5度以上，發(fā)展以重慶市場為主的休閑避暑旅游具有獨特優(yōu)勢。二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項目即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)建設進程加快。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農業(yè)主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。城鎮(zhèn)建設加速邁進，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉型，高端旅游項目實現(xiàn)重大突破。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢煤化工電廠鄉(xiāng)村旅游二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃52三、政策解讀 “十一五”期間，桐梓縣緊緊圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市”的發(fā)

26、展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，建設糧油生產(chǎn)、商品蔬菜、生態(tài)畜牧、優(yōu)質烤煙、方竹產(chǎn)業(yè)五大基地，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展實現(xiàn)了“三大轉變”，即：從農業(yè)主導向工業(yè)主導轉變、從基礎薄弱向全面發(fā)展轉變、從低速徘徊向高速發(fā)展轉變。53從國際環(huán)境看：經(jīng)濟一體化進程不斷加快，分析后金融危機的發(fā)展規(guī)律，“十二五”期間經(jīng)濟將會反彈，新一輪經(jīng)濟高速發(fā)展期已經(jīng)來臨。從國內環(huán)境看：改革開放進一步深化，經(jīng)濟發(fā)展方式加快轉變，擴大內需是“十二五”重大任務；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實施，“黔中經(jīng)濟區(qū)”已列為國家實施新一輪西部大開發(fā)布局的重點經(jīng)濟區(qū)；中央企業(yè)加速擴張，東部產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉移，鄰近的重慶迅速

27、崛起，“兩江新區(qū)”和成渝經(jīng)濟區(qū)的輻射帶動能力進一步增強。從省內環(huán)境看：增比進位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強省、城鎮(zhèn)化帶動兩大戰(zhàn)略強力推進，同步實施“黔中率先崛起、黔北加快跨越”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點市和成渝經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)擴散轉移的重要輻射區(qū)。國家專項支持貴州實施水利、生態(tài)、石漠化治理“三位一體”項目，貴州支持遵義建設200萬人口特大型中心城市，桐梓是黔北城市群四城區(qū)之一，有利于構建中等城市，提升在省市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的地位。桐梓是遵義市“中部崛起”區(qū)縣之一，肩負著走前列、作貢獻的重任，各項發(fā)展將會得到大力支持。三、政策解讀54區(qū)位優(yōu)勢：桐梓是川渝南下和云

28、貴北上的要塞，地處成渝經(jīng)濟區(qū)和黔中經(jīng)濟區(qū)的巨大輻射帶動圈內。210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟區(qū)的組成部分，向南進入遵義中心城市經(jīng)濟區(qū)，緊貼“黔中經(jīng)濟區(qū)”，成為黔渝經(jīng)濟合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟區(qū)的先行區(qū)。隨著黔渝、貴廣、黔桂、湘黔等快速鐵路和杭瑞、廈蓉等高速公路的建成，融入“西三角”、“珠三角”、“北部灣”甚至中國東盟經(jīng)濟圈的步伐加快。圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市”發(fā)展定位，突出“融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉型跨越”的主基調，強力推進新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游”戰(zhàn)略，努

29、力打造遵義市重要的經(jīng)濟增長極，率先在“遵義打造貴州一翼”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻。通過5到10年努力，躋身貴州20強，挺進西部百強縣。三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領、建管并重，以農村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設成為中等城市，重點發(fā)展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。到2015年，城鎮(zhèn)化率達到46%。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實施點軸開發(fā)戰(zhàn)略，構建全縣城鎮(zhèn)化“一核一軸一區(qū)四點”發(fā)展格局和由一個中等城市（桐梓縣城）、一個工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)

30、城鎮(zhèn)區(qū)）、四個萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進程。推進綠色城鎮(zhèn)化，構建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設縣城中等城市框架，打造縣域核心增長極 按照“東西改造、南北拓展”的思路，以城市路網(wǎng)建設帶動城市規(guī)模擴大，以新城區(qū)建設帶動老城區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)“三年打基礎，五年見成效，十年鑄新城”?！笆濉逼陂g，要重點建設蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點的舊城改造，初步構建起包括婁山關鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個組團為骨架、能夠承載20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。推進蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團建設，快速擴大縣城規(guī)模。實施十大

31、工程，推進舊城改造。完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎設施和公共設施，提升城市品位。突出工業(yè)興城，形成產(chǎn)業(yè)支撐。延伸基礎設施和公共服務，推進同城化建設。 三、政策解讀 1、在國務院強調加快貴州經(jīng)濟增長的背景下，桐梓經(jīng)濟步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程將進一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為36%基礎上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產(chǎn)市場具良好發(fā)展前景； 2、婁山關鎮(zhèn)老城擁堵，建設密度偏高，加之老城項目拆遷難度極大，推動其房地產(chǎn)市場整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中

32、發(fā)展，尤其是城南升級版“君悅國際”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐； 3、桐梓縣城鎮(zhèn)化進程快速推進的時間仍有十年左右，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城2020年發(fā)展目標定為三十萬以上人口的中級城市，目前沿有約14萬人口差距，年均約需增2萬人口，引致的住宅需求約為500萬 ，而需要蟠龍新區(qū)提供的約為200萬 ，那整個桐梓舊城改造市場空間有300萬，巨大的市場需求為本項目成功提供了市場保證。桐梓縣城土地市場前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進區(qū)域合作 抓住遵義市構建特大城市經(jīng)濟區(qū)機遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎設施和公共服務“同城化”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護

33、和生態(tài)建設等方面的縱深合作，實現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。加強與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；與習水、“務正道”區(qū)域共同打造國內重要的煤電鋁一體化循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。 爭取省、市在政策和體制機制的支持，建設松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對外通道，積極推動渝南黔北經(jīng)濟合作區(qū)規(guī)劃和建設。主動承接重慶產(chǎn)業(yè)轉移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點推進 “渝黔經(jīng)濟合作試驗區(qū)” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經(jīng)濟合作園區(qū)。充分利用重慶教

34、育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強社會事業(yè)、農業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領域的合作，著力打造黔渝經(jīng)濟合作先行區(qū)。 三、政策解讀1、土地市場情況分析四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)桐梓縣常務副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。因此，對于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。59 以上為桐梓縣2010年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項目，出讓價格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。因此，不具備參考性。 （1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，

35、目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設施相對較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多； （2）目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們在此期間內不完全統(tǒng)計，城區(qū)內共計有7個在建在售項目，其中4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面2-5萬平方米的小項目； （3）目前，售價最高的項目為老城內原糧食局地塊開發(fā)的項目，其均價約為4300元/平方米，售后服務價最低的商品房項目約為2800元/平方米，其余項目銷售均價處于3500-3900元/平方米區(qū)間。2、桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產(chǎn)市

36、場分析 3、供需及客群來源61供應量：小除城南兩個20萬方級項目外，多為3萬方下小項目。銷化率：高在售房源較少，需求較大客群來源：縣境內人群購買占絕對主力。付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。開發(fā)推進方式：同時開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （1）客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （2）客群職業(yè)構成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （3）縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談

37、（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （4）縣城改善住房潛在分析65目前桐梓縣城在籍人口約15萬，常住人口約18萬，隨著經(jīng)濟區(qū)建設發(fā)展常住人口將進一步快速增加；按戶均3.5人計算，桐梓縣城常住人口保守估計5.14萬戶；按55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預計近3萬戶；按高端、品質需求客群占總比例30%推算，市場需求約9000套，90至100萬方。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 5、潛在的風險分析 66小產(chǎn)權房小產(chǎn)權房現(xiàn)象普遍，對商品房開發(fā)存在潛在沖擊。供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過剩可能。操作欠規(guī)范違規(guī)銷售泛濫。銷售速度需求及市場容量決定目前項目較難實現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質

38、、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機可能性較大。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析1、城規(guī)覆蓋及土地指標獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹672、蟠龍新區(qū)建設用地統(tǒng)計情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經(jīng)濟測算 1、土地主要規(guī)劃指標693、項目銷售收入預測略70六、出讓地塊的初步經(jīng)濟測算4、項目初始投入及財務費用略71六、出讓地塊的初步經(jīng)濟測算5、土地起拍價的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經(jīng)濟測算6、土地競拍風險控制略 上述兩地塊經(jīng)整體初步經(jīng)濟測算，以樓面地價 元/ （每畝110萬元）計算， 凈利潤 萬元，自有資金投資回報率為 %（年投資回報率為 %）。73六、出讓地塊的初

39、步經(jīng)濟測算74市場背景 項目商業(yè)市場分析城市經(jīng)濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經(jīng)濟支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結構變化也愈加明顯。居民已由家庭消費模式向享受型轉變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結構的提升； 項目市場分析市場背景貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點建設由原來的數(shù)量增長轉向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設給貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和商機。 隨著溱水資本及機構的進駐，貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關系密切的商業(yè)地

40、產(chǎn)也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時機。項目市場分析市場背景 銀行貸款政策的松動使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會；房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。 項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 貴州桐梓主要商圈分布：夜郎步行街:建材市場: 項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： 貴州桐梓縣已形成以夜郎街、人民路、建材市場等為主的“多商圈”分布格局。 貴州桐梓商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在夜郎街和建材市場兩大區(qū)域，尤以夜郎街、人民路

41、商業(yè)網(wǎng)點分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質化嚴重。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 國內外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號挾強大的資本、管理、物流優(yōu)勢進駐貴州桐梓商業(yè)市場，極大促進貴州桐梓商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時，使貴州桐梓商業(yè)市場的競爭日益加??； 專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費市場發(fā)展的主要方向。項目概況及SWOT分析 項目概況:桐梓地圖 項目

42、概況及SWOT分析項目概況地處貴州桐梓縣核心商圈“夜郎街”旁， 屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；本項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務、住宅為一體的綜合性建筑體；總用地面積： ，地上總建筑面積 ，其中商業(yè)面積 ，停車位 個，容積率： ，綠化率： %，建筑密度 %，綠化面積 。項目概況及SWOT分析項目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析 Strengths（優(yōu)勢分析） 項目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大； 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟實力與良好的社會資源； 項目商業(yè)

43、總建筑面積 平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯； 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費力，有利于形成核心商圈；項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析Weakness（劣勢分析） 本項目屬于桐梓舊城改造項目，項目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對比較慢;項目周邊缺少應有的消費居民、商業(yè)基礎和商業(yè)氛圍； 開發(fā)商在項目前期對商業(yè)的考慮和專業(yè)設計尚顯不足； 商業(yè)主要為臨路門面和沿河集中商業(yè)(該商業(yè)為4-5層)，商業(yè)體量大，輻射面不寬，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； 本項目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析 Opportunit

44、y（機會分析） 本項目區(qū)域作為桐梓舊城改造建設與發(fā)展的重點區(qū)域，已逐漸顯示出了強勁發(fā)展勢態(tài)，為項目提供了良好的成長空間； 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機會； 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā)展空間；項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析 Opportunity（機會分析） 項目的商業(yè)部分尚未全面啟動，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間； 城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值；貴州各類商業(yè)積極拓展網(wǎng)點，發(fā)展連鎖，招商資源相對豐富。項目概況及SWOT分析項目（SWOT）分析 Threat（威

45、脅分析） 桐梓縣市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈； 商業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強； 前期的市場消費力不足，投資店鋪壓力較大，影響項目的投資銷售； 項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場培育期增長。項目商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位： 桐梓半島都市新生活 功能定位：餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務。 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語：目標客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時尚時尚店三、項目商業(yè)定位功能配置功能類別服務內容購物化妝品、個人護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等 時尚休閑服飾、皮具箱包、針織內衣等精品店百元小商品街動感服

46、飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點屋及其它社區(qū)服務等。目前市場上存在著四種銷售模式，根據(jù)每種銷售模式的利弊，項目不同位置采取不同策略。綜合考慮，建議：臨馬路商業(yè)1樓街鋪直接銷售。直接銷售區(qū)域下面配圖理由：臨街鋪位市場接受程度高，一直以來受到投資客戶追捧；本項目臨主干道街鋪面積少，僅占 %，供不應求；發(fā)展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費

47、； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力；目前市場上絕大多數(shù)開發(fā)商的獨立街鋪都采用直接銷售模式，且銷售率高。 1樓街鋪銷售模式建議：風情街內鋪、-1層內街鋪采用3年短期“返租”銷售模式；建議年回報率為8%、8%、10%，前2年16%從總價中扣除，第3年10%回報從首期中扣除。理由：包租3年：一是大多中小商戶租賃期限為3年，二是隨著渝廣高鐵的建成通車，將極大的縮短渝黔交通距離，會加大渝黔投資前景，投資客戶前景看好；前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3-5年返租期較適

48、中，3-5年后商業(yè)有可能旺；到2020年，桐梓力爭跨入貴州省中等城市行列，城市人口達 30萬人.本項目盡量保持與桐梓老城區(qū)規(guī)劃實施一致；3年租金從總價或首期中扣除可降低投資門檻，擴大客戶層面，同時還可可避免法律風險。內鋪、內街鋪銷售模式合理的形式上的“返租”銷售能夠實現(xiàn)開發(fā)商收益和投資者購買的平衡點。世博會世博會廣場雕塑“返租”銷售案例分析某內鋪建筑面積：20平米 面價：15000元/平米總價：300000元一次性付款方式：折后合同價：300000*（1-8%-8%）=252000首期款=252000*50%=126000貸款額= 252000*50%=126000實付首期款=126000-3

49、00000*10%=96000開發(fā)商實收款=126000+96000=222000實收單價：222000/ 20=11100元/平米(相當于0.74折扣)不考慮付款優(yōu)惠程度的差異，兩種付款方式的合同價、實收價一致。采取該銷售模式，投資者實首期款為總價的32%，降低了客戶的實付首期款和按揭款。同時可解決銀行按揭的問題。建議：右側商業(yè)-1，1樓，2樓超市采取“帶租約”的銷售方式。優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位先租后售，影響銷售進度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長；未出租的商鋪銷售

50、難度較大，特別是大鋪；投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價與租金之間的收益回報往往難以達到投資者預期；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用對象：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3樓大鋪銷售模式關于流行前線商業(yè)街平街1層和-1層超市外商鋪銷售的說明考慮到桐梓冬天較冷，建議將超市-1樓部分用來做室內商業(yè)，主要是彌補桐梓冬天購物銷售環(huán)境不足.業(yè)態(tài)范圍：休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括大型酒樓、美容SPA、美發(fā)美甲、網(wǎng)吧等，鋪位面積大、租約

51、長、租金水平不高。銷售建議：將3樓劃分成13個獨立鋪位，找13家次主力店后再銷售。銷售程序：即先招商后銷售銷售價格：預計6000元/（依據(jù)市場、客戶接受度調整）租金收益：a、采取提點的形式，每月租金為商家月營業(yè)額的26%，實現(xiàn)商家與投資者的共同認可； B、采取保底租金的形式：即發(fā)展商在銷售時承諾年平均招商租金不低于40元/（租金=單位售價*8%12），當實際租金低于即定值時，發(fā)展商一次性補貼返租期內的租金差額（可避免未來產(chǎn)生糾紛），然后將補貼部分反加到售價上。銷售總體策略這是一場閃電戰(zhàn)商鋪銷售之前準備充分 由低向高：前期通過網(wǎng)絡，人員的小眾傳播，達到 低調蓄勢，銷售推廣逐步走高，在開盤達到高潮

52、。 由外而內：前期訴求重心以主題定位/地段優(yōu)勢/商圈機會為主，樹立項目出身高貴的血統(tǒng)，后期以招商成果為重。由外而內在銷售策略上，保持主動式銷售，以低成本營運方式，快速銷售。在時間方面 ，以中檔價格入市，按階段分樓層推出 ，快打快銷，穩(wěn)步拉升價格，使資金快速回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率，再憑借大機構客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客，將銷售均價進一步向上拉升。自低向高逐步推進三、項目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費為主，兼顧部分高檔及低檔消費需求。商圈構成： 核心商圈：半島商圈；輻射商圈：桐梓縣老城區(qū)山、南部新區(qū)、蟠龍新區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局 運作模式：商鋪分零出售、不返租，

53、業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 “倒金子塔”式布局結構： 四、樓層規(guī)劃布局說明：商場的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導。一層精品館：商品定位中高檔，消費群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局說明：二、三層生活超市：引進強勢生活超市進駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費需求，為大眾服務；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源。四層時尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、飾、炫、

54、酷、動”的特征，小、動是對商品形態(tài)的定位，精是對其商品屬性的定位，廉是對其價格的定位，少、炫、酷是對其目標客層的定位，飾是對其經(jīng)營品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費群體、工薪階層和低收入人群，擴大本項目的目標客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和補充，提升四樓的物業(yè)市場價值，擴大商場商鋪的銷售面積。17# 、 18#樓商業(yè)步行街作為本項目建設規(guī)劃的亮點，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項目購物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務消費空間，更好滿足區(qū)域消費需求，豐富該區(qū)旅游市場。 四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設定五、招商及運營招商目標品牌 （略）招

55、商建議 ：規(guī)劃在先，按所招品類對象的空間設計要求進行規(guī)劃；配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進行配套；招商先行，按商場的定位目標進行針對招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運營招商策略 策略一：科學分類、合理配比； 策略二：強勢品牌優(yōu)先 ； 策略三：放水養(yǎng)魚、低價引進 ； 策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享； 五、招商及運營運營建議 模式一：注冊成立一個專門商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對商場實施全程經(jīng)營管理。模式二：聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營管理。七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權全部進行銷售，產(chǎn)權可轉讓，銷售后全面自營或包租 。

56、臨街商鋪 1、一層商鋪建筑面積為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100150為主。 七、項目商鋪定位

57、 產(chǎn)品設計 西區(qū)商鋪 東區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “分零發(fā)售，產(chǎn)權商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎上，實現(xiàn)“高、寬、深”的設計理念，最大限度地提高利潤率。 七、項目商鋪定位 價格定位 定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則 層總價一般控制在2040萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制首付款不宜超過410萬元，降低投資門檻。 東區(qū)商鋪 西區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價格為：10000元/其他各層均價為6000元/遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制

58、在150萬200萬。 二、三層均價為：6000元/ 遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000元/ 七、項目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、機構特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 個體投資者群體的主要特征 1、年齡結構：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結構政府人員、企業(yè)中上層領導、私營老板、國有企業(yè)員工、金領一族等。 七、項目

59、商鋪定位 投資者收益分析 標準鋪位30銷售均價10000元總房價3010000 =30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬元(30萬元10=3萬元)提前返租購房時返還3年租金9萬元實際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1690.8012=20289.6元 東區(qū)一層投資方式設計 七、項目商鋪定位 投資者收益分析 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬元，40年累計收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計收益9711

60、0元(971110年=97110元)C、40年累計收益87.111萬元 (3萬元30+97110元12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計增幅3倍，價值90萬元(303=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 1、桐梓縣各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關系 八、項目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 本項目規(guī)模比例關系如下 與桐梓縣七個項目相比，本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，