溱水半島項(xiàng)目方案2013年貴州遵義桐梓房地產(chǎn)營銷課件

1、營銷策劃方案貴州桐梓溱水半島項(xiàng)目報(bào)告目的與意義 本次報(bào)告是基于對(duì)溱水半島項(xiàng)目的初步了解，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析而形成的匯報(bào)報(bào)告(1.0版本)，旨在為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。 -瑞爾特地產(chǎn)報(bào)告內(nèi)容框架項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、SWOT分析營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想項(xiàng)目定位住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及建議整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議營銷策略價(jià)值體系構(gòu)建，推廣、活動(dòng)、展示、價(jià)格、客戶策略瑞爾特優(yōu)勢(shì)成熟操盤經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、精英策劃與銷售團(tuán)隊(duì)宏觀市場(chǎng)城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口及消費(fèi)力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)

2、勢(shì)綜合分析。市場(chǎng)分析區(qū)域格局、供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1宏觀分析城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 人口及消費(fèi)力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)、桐梓縣發(fā)展前景利好、桐梓縣規(guī)劃前景利好、綜合分析。宏觀分析5桐梓縣城市概況桐梓縣區(qū)位圖桐梓地處貴州北大門，是重慶及貴陽兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是黔北對(duì)接重慶的“橋頭堡”和黔渝經(jīng)濟(jì)的“傳接帶”。桐梓縣位于貴州省北部，屬革命老區(qū)遵義市市轄縣，與重慶市接壤，素稱“黔北門戶”、“川黔鎖鑰”。北距重慶188KM，南距貴陽193KM，距歷史名城遵義45KM。地理座標(biāo)北緯2757-2854，東經(jīng)10626-10717，全縣南北最長處81公里，東西最寬處52公里。全縣平均

3、海拔1100米，地勢(shì)呈東北高、西南低形狀，羊磴河、松坎河、桐梓河將全縣切割為三個(gè)各具特征的地貌單元。 全縣國土總面積3202平方公里，川黔鐵路、210國道和渝湛高速公路縱貫縣境，縣城至貴陽、重慶行車時(shí)間2小時(shí)左右，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。全縣轄8鄉(xiāng)（其中1個(gè)民族鄉(xiāng)）16鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人。 隨著可支配收入增加，提升桐梓縣居民購買力，但人均可支配收入的增長速率低于房價(jià)增長速率。人口及消費(fèi)力據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。其中農(nóng)業(yè)人口615080人，非農(nóng)業(yè)人口94978人。全年全縣農(nóng)民人均純收入5121元，增長20.1%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長15.4%；城鎮(zhèn)

4、居民人均可支配收入13522元，增長18.3%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長13.7%。人均可支配收入的增長速率高于房價(jià)增長速率。家庭戶人口規(guī)模縮小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局桐梓縣2008年2011年農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民收入可支配統(tǒng)計(jì)建成的遵崇高速、210國道、渝黔鐵路以及在建的渝廣高鐵，打開了桐梓通向外界的經(jīng)商大門。城市交通遵崇公路：自從遵崇高速公路開通，交通四通八達(dá)，從桐梓縣出發(fā)，100分鐘車程到重慶、120分鐘車程到貴陽、80分鐘車程到遵義。渝黔鐵路：途經(jīng)重慶到貴陽，經(jīng)過桐梓縣。210國道：重慶綦江桐梓。渝廣高鐵：渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。桐梓設(shè)有

5、高鐵站，到時(shí)就打通了桐梓出海的有一快速通道。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使桐梓與重慶、貴陽、廣州及珠三角地區(qū)形成“6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 渝廣高鐵示意圖通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善，重點(diǎn)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展旅游環(huán)境各縣（市）、區(qū)正在加大各景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，為游客提供旅游休憩、旅游咨詢、旅游服務(wù)的一站式服務(wù)平臺(tái)，從而使通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善。近期重點(diǎn)打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關(guān)紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城，這也更進(jìn)一步帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展。桐梓夜郎漂流桐梓小西湖房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)商品房與住宅的銷售額與銷售面積呈現(xiàn)高度正相關(guān)關(guān)系?？陀^反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品

6、房與住宅存在平衡關(guān)系。當(dāng)平衡關(guān)系受到破壞將會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)前景。08年房價(jià)由于政策跟國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，全國一線城市、部分二線城市房價(jià)大幅下跌。但一些三線、四線城市逆市發(fā)展，出現(xiàn)量價(jià)齊升。特別是桐梓縣近幾年來，住宅的價(jià)格以每年每平方米300元至600元的幅度上漲。目前桐梓縣住宅房價(jià)已經(jīng)超過貴州一些地級(jí)市的房價(jià)，達(dá)4000多元/，上漲幅度趨于緩慢。固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，房價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與銷售價(jià)格存在上漲平衡關(guān)系。桐梓縣發(fā)展前景利好“融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越”主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游”主戰(zhàn)略 “四大機(jī)遇”：一：

7、是國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)的機(jī)遇。要充分利用西部大開發(fā)政策，增強(qiáng)投資吸引力。二：是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西部梯度轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。認(rèn)真分析自身發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)條件，重點(diǎn)在加工制造業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、資源依托型產(chǎn)業(yè)等方面承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。三：是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略重大調(diào)整的機(jī)遇。省委、省政府作出了全面實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺(tái)了相關(guān)配套政策，為桐梓發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。四：是重慶輻射帶動(dòng)能力增強(qiáng)的機(jī)遇。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場(chǎng)、項(xiàng)目、技術(shù)、人才、信息等各方面，對(duì)我們有極強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用。 桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟(jì)合作實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市，2011年GDP已達(dá)62

8、7706萬元 ，增幅全省第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展；綜合分析，本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢(shì)和潛力，若自身開發(fā)與之有效契合，承接未來規(guī)劃的利好，將突破市場(chǎng)。渝黔鐵路、崇遵高速、210國道、渝廣高鐵以及修建中遵義機(jī)場(chǎng)，一同構(gòu)建發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，形成輻射大西南，連接珠三角“6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。房價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。信貸疊加效應(yīng)制約樓市購買力，但嚴(yán)厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房價(jià)松動(dòng)和下跌政策不會(huì)再加碼。城市規(guī)劃“宜工、宜商、宜游、宜居” 四大中心詮釋美好前景，桐梓“宜居城市、度假城市”呼之欲出2市場(chǎng)分析區(qū)域格局、桐梓縣部分項(xiàng)目、各板塊特點(diǎn)、供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分

9、析桐梓縣房地產(chǎn)部分項(xiàng)目劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊蟠龍新區(qū)南部新區(qū)君悅國際蟠龍首府糧貿(mào)大廈本項(xiàng)目溱水半島南都花園未來國際榮興大廈森航大廈老城區(qū) 三大板塊小結(jié) 老城區(qū)板塊：桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產(chǎn)發(fā)展迅速盤。一方面，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價(jià)格較高，但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢(shì)，各個(gè)方面條件成熟，因此老城區(qū)銷售情況較好，板塊總體升值潛力較高。南部新區(qū)板塊：桐梓縣城土地緊張，老城

10、區(qū)發(fā)展較慢，在城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有7個(gè)在建在售項(xiàng)目，其中4個(gè)均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項(xiàng)目均集中在這一板塊，其余項(xiàng)目多為總建面2-5萬平方米的小項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目較少，生活配套幾乎沒有，施工、車流噪音大，短時(shí)間不適合居住。蟠龍新區(qū)板塊：蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點(diǎn)，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂等功能。規(guī)劃總面積約為487.52公頃，規(guī)劃總?cè)丝跒?5，000人。人均居住用地面積為22

11、.39平方米/人；共規(guī)劃3所中學(xué)、3所小學(xué)，7所幼兒園，中小學(xué)在校生規(guī)?？蛇_(dá)到8200人。建設(shè)體育場(chǎng)館1個(gè)，市民廣場(chǎng)1個(gè)，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。新區(qū)建設(shè)周期長，一般需要58年才能初具規(guī)模，生活配套需要很長時(shí)間才能完善。因此，人民在置業(yè)購房時(shí)其首選還是老城區(qū)。桐梓縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 4、典型樓盤情況 20四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4、典型樓盤情況 21四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3、最近土地出讓信息 （2）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹營銷分析從桐梓縣城操作成功的項(xiàng)目分析，其營銷渠道分為9大類：運(yùn)用最廣的營銷渠道是戶外廣告，宣傳效果明顯，比例最重，占22%；其次為DM單

12、和報(bào)紙廣告媒體和事件活動(dòng)營銷，這三項(xiàng)在桐梓當(dāng)?shù)氐母采w率較廣，客戶接受度也較高。網(wǎng)絡(luò)、電視、直投運(yùn)用較少，說明桐梓當(dāng)?shù)氐臓I銷手法停留在較初始的階段，缺乏創(chuàng)新。很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數(shù)量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一?？蛻舴治隹蛻魜碓捶治觯罕镜乜蛻?，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為43%、37%和15%，說明桐梓縣城項(xiàng)目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；客戶購買目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購買主力；由于該縣城處于發(fā)展轉(zhuǎn)型期間，原來的居住不能很好的滿足部分對(duì)居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個(gè)縣城處于

13、快速發(fā)展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對(duì)住房的需求，導(dǎo)致了投資炒房；當(dāng)然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值。從中國目前來看，投資渠道少，投資房地產(chǎn)也是客戶投資不錯(cuò)的選擇之一。3項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項(xiàng)目交通、項(xiàng)目周邊、SWOT分析項(xiàng)目分析略4營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想營銷戰(zhàn)略認(rèn)識(shí)論和方法論的關(guān)系推廣與銷售在目標(biāo)層面的分離方案比選與多目標(biāo)決策對(duì)于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標(biāo)的決策貫徹始終精準(zhǔn)營銷抑或面射武器大盤與小盤營銷推廣思路的差異機(jī)構(gòu)職責(zé)與權(quán)限的細(xì)分先長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場(chǎng)推廣模式的

14、選擇與權(quán)衡可選擇運(yùn)作自己的媒體，自己的代言人大盤運(yùn)作的關(guān)鍵點(diǎn)大盤運(yùn)作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式從一開始，大盤的客戶群就不能單一塑造一種全生長周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤成功的大盤營銷通過“戶型多元”實(shí)現(xiàn)“人群多元”大盤營銷的用力重點(diǎn)在前半段，若操作得當(dāng)，后半段能形成客戶帶客戶的效果只能變形，不能改變前半段的廣告投入應(yīng)保持核心調(diào)性的一致性大盤營銷的用力是以不對(duì)稱的尺度展開的價(jià)值由我大盤開發(fā)之處就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價(jià)格一定要推上去，這是因?yàn)楹笃谕恋刭Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低對(duì)于融資非常重要節(jié)奏由我大盤的開發(fā)不在是一個(gè)進(jìn)度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對(duì)于整體價(jià)值非常重要標(biāo)桿由我唯

15、有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰也沒有想到在那個(gè)地方它居然可以賣4100元/以上，而且以后價(jià)格還要漲。由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價(jià)值的自我標(biāo)桿初期就通過形象的亮點(diǎn)形成“大盤的故事”，一切為了解決前期銷售的問題所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關(guān)鍵是要有品質(zhì)感，經(jīng)典的樓盤，整個(gè)推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗(yàn)式營銷讓客戶感受到來自細(xì)微的服務(wù)，利于口口相傳。一開始就要有故事，把大盤的“品質(zhì)感”做出來順勢(shì)而動(dòng)最重要的一點(diǎn)就是要做好產(chǎn)品，形成一致的價(jià)值預(yù)期大盤的經(jīng)典廣告一定要大氣、統(tǒng)一、易于上口，避免輕易改動(dòng)，以形成一貫的印象進(jìn)行準(zhǔn)確的營銷

16、推廣策略，使得項(xiàng)目運(yùn)作順利進(jìn)行項(xiàng)目的成功運(yùn)作拉動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高大盤的經(jīng)典就是要產(chǎn)品序列順勢(shì)而動(dòng)，形成正確的價(jià)值預(yù)期溱水半島改變桐梓生活蟠龍新區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式南部新區(qū)開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式蟠龍新區(qū)開發(fā)模式NEW TOWN:規(guī)劃建設(shè)有較為完善的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系商業(yè)設(shè)施公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)其他公共設(shè)施小區(qū)配套鄰里單位道路系統(tǒng)市政結(jié)構(gòu)組成汽車站、加油站等醫(yī)院、銀行、游樂場(chǎng)等會(huì)議室、學(xué)校等適用條件：位于城市近郊，城鄉(xiāng)結(jié)合部；規(guī)模較大，可容納較多人口；以住宅為主，多種物業(yè)組合的多功能復(fù)合型社區(qū)；交通相對(duì)便捷通達(dá)性好，

17、良好的自然生態(tài)環(huán)境。成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局；公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開發(fā)是通過品牌企業(yè)的號(hào)召力帶動(dòng)，抑或通過規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設(shè)施打造蟠龍首俯項(xiàng)目地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑30萬，以“商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū)”為定位，拉開了桐梓人居新模式。君悅國際項(xiàng)目總建筑面積45萬，規(guī)劃了高尚住宅、購物中心、星級(jí)酒店等，形成以居住為主，集休閑娛樂工作購物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引

18、消費(fèi)者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用；運(yùn)用較多的主題主要有“藝術(shù)”、“體育運(yùn)動(dòng)”、“教育”、“養(yǎng)老”等主題。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：適應(yīng)市場(chǎng)需求及社會(huì)發(fā)展方向的鮮明主題；準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分；體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行；注重營造符合項(xiàng)目主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開。位于重慶市新區(qū)經(jīng)開區(qū)，總占地3373畝，總建面250萬平方米。以體育為主題，集運(yùn)動(dòng)娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標(biāo)準(zhǔn)健康住宅區(qū)為一體。位于深圳市寶安區(qū)，占地2000畝，總建面180萬平方米。建設(shè)“終身教育體系”，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老

19、年大學(xué)為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個(gè)階段的各自教育形式。項(xiàng)目位于上海昆山，占地2萬畝，總建面達(dá)210萬平方米。配套有中國福利會(huì)幼兒園、聯(lián)華超市、市場(chǎng)、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街、生活廣場(chǎng)、國際會(huì)議大酒店等重慶奧林匹克花園深圳桃源居綠地21城尊老社區(qū)中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心，區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式適用條件：大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求及交通方便；區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景利好。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：國際化、時(shí)尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融合；高標(biāo)準(zhǔn)智能化的

20、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施；有政府支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行?；居烧鼣埞k商營化開發(fā)商開發(fā)為主政府予一定支持開發(fā)機(jī)制中心城鎮(zhèn)的開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托老城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與老城鎮(zhèn)的進(jìn)度息息相關(guān)區(qū)位：位于老城區(qū)的核心地帶，。規(guī)劃：規(guī)劃為一個(gè)以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂休閑于一體的大型城市綜合體。溱水半島緊湊城市開發(fā)模式是城市主要功能的濃縮，通過建“城中城”來保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性適用條件：優(yōu)越的地理位置，處于CBD或城市中心邊沿，交通便捷；較大的規(guī)模，具有強(qiáng)制性的視覺沖擊，例如超高層、建筑群；政府支持，開發(fā)主體資金雄厚成功開發(fā)關(guān)鍵要素：功能的選擇及物業(yè)配比符合城市的需求；規(guī)劃站在城市

21、的高度，具有前瞻性發(fā)展模式：“商務(wù)”為核心“商業(yè)”為核心“酒店”為核心各種功能均衡發(fā)展略3、桐梓主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況簡介（1）桐梓縣人口總數(shù)約68.5萬，政府公布城鎮(zhèn)化率為36%；（2）桐梓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處較低水平，農(nóng)業(yè)在GDP中所占比重偏高，2010年其一、二、三產(chǎn)業(yè)約占21.7%、34.6%、43.7%，其第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)處于工業(yè)化中期階段即處于主導(dǎo)地位，是整體經(jīng)濟(jì)處于初級(jí)水平的比較集中；從其工業(yè)結(jié)構(gòu)看，具典型的資源密集型重化工業(yè)特征，重工業(yè)增加值在工業(yè)整體中所占比重高達(dá)98.7%，而其重工業(yè)又以采掘業(yè)為主；（3）受重慶經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展拉動(dòng)，桐梓經(jīng)濟(jì)增速自2010年，一改以前約11%GDP慢速增長態(tài)

22、勢(shì)，2010年GDP增速達(dá)到15.3%，遠(yuǎn)超過貴州12.8%的GDP增速。借助重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)及重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移對(duì)桐梓產(chǎn)業(yè)升級(jí)的牽引作用，桐梓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，預(yù)計(jì)其增速在貴州省內(nèi)處于領(lǐng)先地位將是常態(tài)；（4）桐梓是中國煤炭資源百強(qiáng)，也是世界旅游組織確定的“鄉(xiāng)村旅游”觀察點(diǎn)。 45一、桐梓縣概況4、桐梓“十二五”規(guī)劃主要內(nèi)容 發(fā)展主基調(diào)：融入重慶、緊貼黔中； （1）“三化一旅“發(fā)展戰(zhàn)略：新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游； （2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：2015年GDP總量120億，計(jì)劃現(xiàn)價(jià)年均增速21%，人均GDP2900美元；農(nóng)村人均純收入6700元，城鎮(zhèn)居民

23、人均可支配收入18400元，均超過重慶2010年5277、17532的平均水平； （3） 城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)：2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)32.85萬，建成區(qū)面積27平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)46%，年均提高2%；縣城建城區(qū)11.5平方公里，縣城人口（含婁山關(guān)、燎原、楚米三組團(tuán)）超過17萬。46一、桐梓縣概況（1）宏調(diào)控及房地產(chǎn)一、二線城市堅(jiān)持調(diào)控背景下，國務(wù)院2012年2號(hào)文明確提出促進(jìn)貴州發(fā)展；（2）中國經(jīng)濟(jì)重心向中、西部轉(zhuǎn)移，中、西部經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長階段；（3）中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由一、二線城市向周邊進(jìn)行梯次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的特征較為明顯；（4）中、西部縣級(jí)城鎮(zhèn)，總體上進(jìn)入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段；（5）

24、重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，為周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供契機(jī)；（6）桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。1、發(fā)展的時(shí)代背景47二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃2、桐梓縣規(guī)劃“一城三組團(tuán)” 桐梓縣城由老城區(qū)、婁山關(guān)、楚米、燎原四部分組成，2010年城鎮(zhèn)建成區(qū)共9.79平方公里，人口約13.5萬。其中，老城區(qū)、婁山關(guān)以居住、商貿(mào)、文化為發(fā)展方向，楚米及燎原組團(tuán)以工業(yè)、居住為發(fā)展導(dǎo)向。楚米組團(tuán)婁山關(guān)組團(tuán)燎原組團(tuán) 48二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃老城區(qū)硫鐵礦遠(yuǎn)景儲(chǔ)量12億噸，氧化鎂大于20%的白云石儲(chǔ)量豐富；資源優(yōu)勢(shì)桐梓是全國100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤大縣之一，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量60億噸，探明儲(chǔ)量47.72億噸，是重慶市的2倍；擁有世界上連

25、片面積最大的原生方竹林地，是“中國方竹筍之鄉(xiāng)”；常年平均氣溫比重慶低5度以上，發(fā)展以重慶市場(chǎng)為主的休閑避暑旅游具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項(xiàng)目即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。城鎮(zhèn)建設(shè)加速邁進(jìn)，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型，高端旅游項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)重大突破。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)煤化工電廠鄉(xiāng)村旅游二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃52三、政策解讀 “十一五”期間，桐梓縣緊緊圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市”的發(fā)

26、展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)糧油生產(chǎn)、商品蔬菜、生態(tài)畜牧、優(yōu)質(zhì)烤煙、方竹產(chǎn)業(yè)五大基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了“三大轉(zhuǎn)變”，即：從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、從基礎(chǔ)薄弱向全面發(fā)展轉(zhuǎn)變、從低速徘徊向高速發(fā)展轉(zhuǎn)變。53從國際環(huán)境看：經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快，分析后金融危機(jī)的發(fā)展規(guī)律，“十二五”期間經(jīng)濟(jì)將會(huì)反彈，新一輪經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期已經(jīng)來臨。從國內(nèi)環(huán)境看：改革開放進(jìn)一步深化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需是“十二五”重大任務(wù)；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實(shí)施，“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”已列為國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)布局的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)；中央企業(yè)加速擴(kuò)張，東部產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，鄰近的重慶迅速

27、崛起，“兩江新區(qū)”和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。從省內(nèi)環(huán)境看：增比進(jìn)位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動(dòng)兩大戰(zhàn)略強(qiáng)力推進(jìn)，同步實(shí)施“黔中率先崛起、黔北加快跨越”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點(diǎn)市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散轉(zhuǎn)移的重要輻射區(qū)。國家專項(xiàng)支持貴州實(shí)施水利、生態(tài)、石漠化治理“三位一體”項(xiàng)目，貴州支持遵義建設(shè)200萬人口特大型中心城市，桐梓是黔北城市群四城區(qū)之一，有利于構(gòu)建中等城市，提升在省市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的地位。桐梓是遵義市“中部崛起”區(qū)縣之一，肩負(fù)著走前列、作貢獻(xiàn)的重任，各項(xiàng)發(fā)展將會(huì)得到大力支持。三、政策解讀54區(qū)位優(yōu)勢(shì)：桐梓是川渝南下和云

28、貴北上的要塞，地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大輻射帶動(dòng)圈內(nèi)。210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動(dòng)脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”，成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。隨著黔渝、貴廣、黔桂、湘黔等快速鐵路和杭瑞、廈蓉等高速公路的建成，融入“西三角”、“珠三角”、“北部灣”甚至中國東盟經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快。圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市”發(fā)展定位，突出“融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉(zhuǎn)型跨越”的主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游”戰(zhàn)略，努

29、力打造遵義市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，率先在“遵義打造貴州一翼”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻(xiàn)。通過5到10年努力，躋身貴州20強(qiáng)，挺進(jìn)西部百強(qiáng)縣。三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅(jiān)持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領(lǐng)、建管并重，以農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設(shè)成為中等城市，重點(diǎn)發(fā)展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。到2015年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到46%。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實(shí)施點(diǎn)軸開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建全縣城鎮(zhèn)化“一核一軸一區(qū)四點(diǎn)”發(fā)展格局和由一個(gè)中等城市（桐梓縣城）、一個(gè)工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)

30、城鎮(zhèn)區(qū)）、四個(gè)萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化，構(gòu)建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設(shè)縣城中等城市框架，打造縣域核心增長極 按照“東西改造、南北拓展”的思路，以城市路網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)大，以新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年見成效，十年鑄新城”。“十二五”期間，要重點(diǎn)建設(shè)蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點(diǎn)的舊城改造，初步構(gòu)建起包括婁山關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)組團(tuán)為骨架、能夠承載20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。推進(jìn)蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)建設(shè)，快速擴(kuò)大縣城規(guī)模。實(shí)施十大

31、工程，推進(jìn)舊城改造。完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設(shè)工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，提升城市品位。突出工業(yè)興城，形成產(chǎn)業(yè)支撐。延伸基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，推進(jìn)同城化建設(shè)。 三、政策解讀 1、在國務(wù)院強(qiáng)調(diào)加快貴州經(jīng)濟(jì)增長的背景下，桐梓經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為36%基礎(chǔ)上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具良好發(fā)展前景； 2、婁山關(guān)鎮(zhèn)老城擁堵，建設(shè)密度偏高，加之老城項(xiàng)目拆遷難度極大，推動(dòng)其房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中

32、發(fā)展，尤其是城南升級(jí)版“君悅國際”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐； 3、桐梓縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的時(shí)間仍有十年左右，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城2020年發(fā)展目標(biāo)定為三十萬以上人口的中級(jí)城市，目前沿有約14萬人口差距，年均約需增2萬人口，引致的住宅需求約為500萬 ，而需要蟠龍新區(qū)提供的約為200萬 ，那整個(gè)桐梓舊城改造市場(chǎng)空間有300萬，巨大的市場(chǎng)需求為本項(xiàng)目成功提供了市場(chǎng)保證。桐梓縣城土地市場(chǎng)前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作 抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)“同城化”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)

33、和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實(shí)現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。加強(qiáng)與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；與習(xí)水、“務(wù)正道”區(qū)域共同打造國內(nèi)重要的煤電鋁一體化循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。 爭(zhēng)取省、市在政策和體制機(jī)制的支持，建設(shè)松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對(duì)外通道，積極推動(dòng)渝南黔北經(jīng)濟(jì)合作區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。主動(dòng)承接重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點(diǎn)推進(jìn) “渝黔經(jīng)濟(jì)合作試驗(yàn)區(qū)” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設(shè)，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經(jīng)濟(jì)合作園區(qū)。充分利用重慶教

34、育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場(chǎng)，加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域的合作，著力打造黔渝經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)。 三、政策解讀1、土地市場(chǎng)情況分析四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù)桐梓縣常務(wù)副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴(kuò)充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。因此，對(duì)于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。59 以上為桐梓縣2010年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項(xiàng)目，出讓價(jià)格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。因此，不具備參考性。 （1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，

35、目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多； （2）目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有7個(gè)在建在售項(xiàng)目，其中4個(gè)均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項(xiàng)目均集中在這一板塊，其余項(xiàng)目多為總建面2-5萬平方米的小項(xiàng)目； （3）目前，售價(jià)最高的項(xiàng)目為老城內(nèi)原糧食局地塊開發(fā)的項(xiàng)目，其均價(jià)約為4300元/平方米，售后服務(wù)價(jià)最低的商品房項(xiàng)目約為2800元/平方米，其余項(xiàng)目銷售均價(jià)處于3500-3900元/平方米區(qū)間。2、桐梓商品房市場(chǎng)分析60四、桐梓縣城房地產(chǎn)市

36、場(chǎng)分析 3、供需及客群來源61供應(yīng)量：小除城南兩個(gè)20萬方級(jí)項(xiàng)目外，多為3萬方下小項(xiàng)目。銷化率：高在售房源較少，需求較大客群來源：縣境內(nèi)人群購買占絕對(duì)主力。付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。開發(fā)推進(jìn)方式：同時(shí)開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進(jìn)。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （1）客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （2）客群職業(yè)構(gòu)成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （3）縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談

37、（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （4）縣城改善住房潛在分析65目前桐梓縣城在籍人口約15萬，常住人口約18萬，隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展常住人口將進(jìn)一步快速增加；按戶均3.5人計(jì)算，桐梓縣城常住人口保守估計(jì)5.14萬戶；按55%有改善居住要求測(cè)算，改善住房潛在購房群體預(yù)計(jì)近3萬戶；按高端、品質(zhì)需求客群占總比例30%推算，市場(chǎng)需求約9000套，90至100萬方。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5、潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析 66小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象普遍，對(duì)商品房開發(fā)存在潛在沖擊。供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡?。操作欠規(guī)范違規(guī)銷售泛濫。銷售速度需求及市場(chǎng)容量決定目前項(xiàng)目較難實(shí)現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質(zhì)

38、、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場(chǎng)先機(jī)可能性較大。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城規(guī)覆蓋及土地指標(biāo)獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹672、蟠龍新區(qū)建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 1、土地主要規(guī)劃指標(biāo)693、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)略70六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算4、項(xiàng)目初始投入及財(cái)務(wù)費(fèi)用略71六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算5、土地起拍價(jià)的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算6、土地競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)控制略 上述兩地塊經(jīng)整體初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以樓面地價(jià) 元/ （每畝110萬元）計(jì)算， 凈利潤 萬元，自有資金投資回報(bào)率為 %（年投資回報(bào)率為 %）。73六、出讓地塊的初

39、步經(jīng)濟(jì)測(cè)算74市場(chǎng)背景 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)。 隨著溱水資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地

40、產(chǎn)也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī)。項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景 銀行貸款政策的松動(dòng)使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 貴州桐梓主要商圈分布：夜郎步行街:建材市場(chǎng): 項(xiàng)目市場(chǎng)分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： 貴州桐梓縣已形成以夜郎街、人民路、建材市場(chǎng)等為主的“多商圈”分布格局。 貴州桐梓商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在夜郎街和建材市場(chǎng)兩大區(qū)域，尤以夜郎街、人民路

41、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。項(xiàng)目市場(chǎng)分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐貴州桐梓商業(yè)市場(chǎng)，極大促進(jìn)貴州桐梓商業(yè)市場(chǎng)繁榮發(fā)展同時(shí)，使貴州桐梓商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加??； 專業(yè)市場(chǎng)、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)生力軍，不斷搶占大型商場(chǎng)市場(chǎng)份額；綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。項(xiàng)目概況及SWOT分析 項(xiàng)目概況:桐梓地圖 項(xiàng)目

42、概況及SWOT分析項(xiàng)目概況地處貴州桐梓縣核心商圈“夜郎街”旁， 屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；本項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；總用地面積： ，地上總建筑面積 ，其中商業(yè)面積 ，停車位 個(gè)，容積率： ，綠化率： %，建筑密度 %，綠化面積 。項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析 Strengths（優(yōu)勢(shì)分析） 項(xiàng)目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大； 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源； 項(xiàng)目商業(yè)

43、總建筑面積 平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； 周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Weakness（劣勢(shì)分析） 本項(xiàng)目屬于桐梓舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對(duì)比較慢;項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； 開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)尚顯不足； 商業(yè)主要為臨路門面和沿河集中商業(yè)(該商業(yè)為4-5層)，商業(yè)體量大，輻射面不寬，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； 本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析 Opportunit

44、y（機(jī)會(huì)分析） 本項(xiàng)目區(qū)域作為桐梓舊城改造建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目提供了良好的成長空間； 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間；項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析 Opportunity（機(jī)會(huì)分析） 項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間； 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值；貴州各類商業(yè)積極拓展網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)展連鎖，招商資源相對(duì)豐富。項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析 Threat（威

45、脅分析） 桐梓縣市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈； 商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)； 前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷售； 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長。項(xiàng)目商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位： 桐梓半島都市新生活 功能定位：餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語：目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時(shí)尚時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置功能類別服務(wù)內(nèi)容購物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等 時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動(dòng)感服

46、飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。目前市場(chǎng)上存在著四種銷售模式，根據(jù)每種銷售模式的利弊，項(xiàng)目不同位置采取不同策略。綜合考慮，建議：臨馬路商業(yè)1樓街鋪直接銷售。直接銷售區(qū)域下面配圖理由：臨街鋪位市場(chǎng)接受程度高，一直以來受到投資客戶追捧；本項(xiàng)目臨主干道街鋪面積少，僅占 %，供不應(yīng)求；發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)

47、； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力；目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)開發(fā)商的獨(dú)立街鋪都采用直接銷售模式，且銷售率高。 1樓街鋪銷售模式建議：風(fēng)情街內(nèi)鋪、-1層內(nèi)街鋪采用3年短期“返租”銷售模式；建議年回報(bào)率為8%、8%、10%，前2年16%從總價(jià)中扣除，第3年10%回報(bào)從首期中扣除。理由：包租3年：一是大多中小商戶租賃期限為3年，二是隨著渝廣高鐵的建成通車，將極大的縮短渝黔交通距離，會(huì)加大渝黔投資前景，投資客戶前景看好；前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3-5年返租期較適

48、中，3-5年后商業(yè)有可能旺；到2020年，桐梓力爭(zhēng)跨入貴州省中等城市行列，城市人口達(dá) 30萬人.本項(xiàng)目盡量保持與桐梓老城區(qū)規(guī)劃實(shí)施一致；3年租金從總價(jià)或首期中扣除可降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，同時(shí)還可可避免法律風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)鋪、內(nèi)街鋪銷售模式合理的形式上的“返租”銷售能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商收益和投資者購買的平衡點(diǎn)。世博會(huì)世博會(huì)廣場(chǎng)雕塑“返租”銷售案例分析某內(nèi)鋪建筑面積：20平米 面價(jià)：15000元/平米總價(jià)：300000元一次性付款方式：折后合同價(jià)：300000*（1-8%-8%）=252000首期款=252000*50%=126000貸款額= 252000*50%=126000實(shí)付首期款=126000-3

49、00000*10%=96000開發(fā)商實(shí)收款=126000+96000=222000實(shí)收單價(jià)：222000/ 20=11100元/平米(相當(dāng)于0.74折扣)不考慮付款優(yōu)惠程度的差異，兩種付款方式的合同價(jià)、實(shí)收價(jià)一致。采取該銷售模式，投資者實(shí)首期款為總價(jià)的32%，降低了客戶的實(shí)付首期款和按揭款。同時(shí)可解決銀行按揭的問題。建議：右側(cè)商業(yè)-1，1樓，2樓超市采取“帶租約”的銷售方式。優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長；未出租的商鋪銷售

50、難度較大，特別是大鋪；投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)往往難以達(dá)到投資者預(yù)期；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用對(duì)象：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3樓大鋪銷售模式關(guān)于流行前線商業(yè)街平街1層和-1層超市外商鋪銷售的說明考慮到桐梓冬天較冷，建議將超市-1樓部分用來做室內(nèi)商業(yè)，主要是彌補(bǔ)桐梓冬天購物銷售環(huán)境不足.業(yè)態(tài)范圍：休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括大型酒樓、美容SPA、美發(fā)美甲、網(wǎng)吧等，鋪位面積大、租約

51、長、租金水平不高。銷售建議：將3樓劃分成13個(gè)獨(dú)立鋪位，找13家次主力店后再銷售。銷售程序：即先招商后銷售銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)6000元/（依據(jù)市場(chǎng)、客戶接受度調(diào)整）租金收益：a、采取提點(diǎn)的形式，每月租金為商家月營業(yè)額的26%，實(shí)現(xiàn)商家與投資者的共同認(rèn)可； B、采取保底租金的形式：即發(fā)展商在銷售時(shí)承諾年平均招商租金不低于40元/（租金=單位售價(jià)*8%12），當(dāng)實(shí)際租金低于即定值時(shí)，發(fā)展商一次性補(bǔ)貼返租期內(nèi)的租金差額（可避免未來產(chǎn)生糾紛），然后將補(bǔ)貼部分反加到售價(jià)上。銷售總體策略這是一場(chǎng)閃電戰(zhàn)商鋪銷售之前準(zhǔn)備充分 由低向高：前期通過網(wǎng)絡(luò)，人員的小眾傳播，達(dá)到 低調(diào)蓄勢(shì)，銷售推廣逐步走高，在開盤達(dá)到高潮

52、。 由外而內(nèi)：前期訴求重心以主題定位/地段優(yōu)勢(shì)/商圈機(jī)會(huì)為主，樹立項(xiàng)目出身高貴的血統(tǒng)，后期以招商成果為重。由外而內(nèi)在銷售策略上，保持主動(dòng)式銷售，以低成本營運(yùn)方式，快速銷售。在時(shí)間方面 ，以中檔價(jià)格入市，按階段分樓層推出 ，快打快銷，穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率，再憑借大機(jī)構(gòu)客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客，將銷售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。自低向高逐步推進(jìn)三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成： 核心商圈：半島商圈；輻射商圈：桐梓縣老城區(qū)山、南部新區(qū)、蟠龍新區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局 運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，

53、業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 “倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)： 四、樓層規(guī)劃布局說明：商場(chǎng)的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場(chǎng)的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局說明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、飾、炫、

54、酷、動(dòng)”的特征，小、動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位，精是對(duì)其商品屬性的定位，廉是對(duì)其價(jià)格的定位，少、炫、酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位，飾是對(duì)其經(jīng)營品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和補(bǔ)充，提升四樓的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，擴(kuò)大商場(chǎng)商鋪的銷售面積。17# 、 18#樓商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項(xiàng)目購物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。 四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定五、招商及運(yùn)營招商目標(biāo)品牌 （略）招

55、商建議 ：規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套；招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運(yùn)營招商策略 策略一：科學(xué)分類、合理配比； 策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先 ； 策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn) ； 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 五、招商及運(yùn)營運(yùn)營建議 模式一：注冊(cè)成立一個(gè)專門商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營管理。模式二：聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營管理。七、項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。

56、臨街商鋪 1、一層商鋪建筑面積為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。 七、項(xiàng)目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100150為主。 七、項(xiàng)目商鋪定位

57、 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 西區(qū)商鋪 東區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤率。 七、項(xiàng)目商鋪定位 價(jià)格定位 定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在2040萬，盡量挖掘市場(chǎng)資源。首付款控制首付款不宜超過410萬元，降低投資門檻。 東區(qū)商鋪 西區(qū)商鋪 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為：10000元/其他各層均價(jià)為6000元/遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制

58、在150萬200萬。 二、三層均價(jià)為：6000元/ 遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/ 七、項(xiàng)目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 個(gè)體投資者群體的主要特征 1、年齡結(jié)構(gòu)：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、項(xiàng)目

59、商鋪定位 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位30銷售均價(jià)10000元總房價(jià)3010000 =30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬元(30萬元10=3萬元)提前返租購房時(shí)返還3年租金9萬元實(shí)際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1690.8012=20289.6元 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、項(xiàng)目商鋪定位 投資者收益分析 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益9711

60、0元(971110年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元 (3萬元30+97110元12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(303=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、桐梓縣各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 與桐梓縣七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，