舊小區(qū)智能化改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)

1、已建社區(qū)信息化與智能化改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)摘要：智能小區(qū)可以說(shuō)是當(dāng)今智能建筑領(lǐng)域最大的熱點(diǎn)，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商/集 成商、房產(chǎn)商和業(yè)主在智能化系統(tǒng)的必要性上達(dá)成了共識(shí)，但是前兩者好象只青 睞于一少部分業(yè)主：新近買(mǎi)房和即將買(mǎi)房的業(yè)主，因?yàn)樗麄冮_(kāi)發(fā)的系統(tǒng)只適合于 新建社區(qū)；而對(duì)近80%業(yè)主（生活在已建社區(qū)中的居民）的智能化需求關(guān)注不 夠。本文探討的就是如何解決已建社區(qū)的智能化改造問(wèn)題，介紹了某小區(qū)改造工 程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案。一、背景智能社區(qū)這一概念產(chǎn)生的內(nèi)在因素是人們對(duì)安全、舒適、便捷的居住環(huán)境 的追求；隨著人們生活水平的不斷提高，人們?cè)诮鉀Q了溫飽即生存問(wèn)題后，安全、 舒適是對(duì)居住環(huán)境新的更高要求。智能建筑

2、技術(shù)的推廣和普及改變了人們的工作 和學(xué)習(xí)方式，特別是互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)帶來(lái)多元化的信息和便捷的通訊方式，人們期 望在家中也能享受高科技帶來(lái)的便捷。這種需求開(kāi)始時(shí)是模糊的，只不過(guò)在精明 的系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同的精心培育下，使得這種需求變得日益迫切，并 逐漸演變成為一個(gè)巨大的市場(chǎng)，因此系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是社區(qū)智能化技術(shù) 迅速發(fā)展的外在動(dòng)力。當(dāng)需求剛一轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化。系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商/集成商們紛 紛推出了功能各異、結(jié)構(gòu)類(lèi)似的多種智能化系統(tǒng)以期獲得更多的工程，而房產(chǎn)商 通過(guò)一個(gè)更比一個(gè)完善的智能化解決方案以期獲得最多的賣(mài)點(diǎn)。然而當(dāng)開(kāi)發(fā)商們 將贏利作為其商業(yè)運(yùn)作的唯一目的時(shí)，人們的需求往

3、往不會(huì)得到很好的滿(mǎn)足，事 實(shí)證明的確如此。國(guó)內(nèi)的幾十家系統(tǒng)開(kāi)發(fā)商/集成商大都推出了自己的社區(qū)智能 化系統(tǒng)，雷同也好、特色鮮明也罷，它們的一個(gè)共同的特點(diǎn)就是只適合新建社區(qū)， 很少有適用于老區(qū)改造項(xiàng)目的系統(tǒng)。公教一村小區(qū)位于南京市北京東路51號(hào)，雞鳴寺旁。北有南京明城墻，南 有北京東路，東西兩側(cè)分別是南京空軍招待所和市人民政府。公教一村共有36 幢樓房，入住1030戶(hù)，總建筑面積約8.2萬(wàn)平方米。為適應(yīng)信息化發(fā)展的需要， 提升小區(qū)形象，南京市科技局及玄武區(qū)政府提出以公教一村為試點(diǎn)，建設(shè)一個(gè)具 有示范作用和應(yīng)用推廣價(jià)值的智能化、信息化小區(qū)。二、已建小區(qū)智能化改造的必要性如前所述，當(dāng)今社會(huì)已進(jìn)入信息化

4、、智能化、數(shù)字化時(shí)代，時(shí)代的需求必 然會(huì)反映到人們的工作和生活中，不僅辦公大樓和新建小區(qū)需要智能化，已建小 區(qū)也有智能化的迫切要求，不過(guò)程度上不同而已。1、三防的需要防盜：新建小區(qū)往往人防、物防均很強(qiáng)，一般歹徒的目標(biāo)會(huì)轉(zhuǎn)移到防衛(wèi)不 力的已建小區(qū)。已建小區(qū)內(nèi)老弱病殘多，人防抵抗能力弱，更應(yīng)加強(qiáng)物防來(lái)提高 抗暴力的能力。因此應(yīng)在已建小區(qū)增加公共安全防范系統(tǒng)，包括出入口管理、報(bào) 警及電視監(jiān)控、門(mén)警、緊急按鈕將很受廣大居民的歡迎。已建小區(qū)往往年久失修更需注意防火和防煤氣泄露。2、水電氣三表更新的需要過(guò)去三表全靠手工抄，既不方便也不安全。現(xiàn)在已改為IC卡或自動(dòng)抄表， 為了方便已建小區(qū)居民生活，己建小區(qū)也

5、急需這方面的改造。3、上網(wǎng)的需要例如，有些家庭子女在國(guó)外，需要經(jīng)常要收發(fā)E-MAIL；目前中學(xué)教學(xué)改革， 增加了信息技術(shù)課，中學(xué)生也需要上網(wǎng)。三、已建社區(qū)實(shí)施智能化系統(tǒng)改造的難度在互聯(lián)網(wǎng)高速迅猛發(fā)展的今天，特別是各種技術(shù)如局域網(wǎng)、HFC、衛(wèi)星無(wú)線、 ISDN、ADSL等等接入技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底會(huì)集中到對(duì)用戶(hù)的爭(zhēng)奪上，誰(shuí)爭(zhēng)取 到的用戶(hù)多，它的市場(chǎng)占有率就高，它的發(fā)展就會(huì)進(jìn)入良性循環(huán)，從而在競(jìng)爭(zhēng)中 獲得最后的勝利。這是一個(gè)很淺顯的道理，各種技術(shù)的確在用戶(hù)相對(duì)密集的住宅區(qū)域進(jìn)行了 激烈地用戶(hù)爭(zhēng)奪，但是重點(diǎn)卻集中在了新建的社區(qū)上，而占居民總數(shù)80%的老社 區(qū)卻沒(méi)有得到應(yīng)有的重視！原因是多方面的，主要

6、為如下三條：1、老社區(qū)的建設(shè)沒(méi)有為社區(qū)智能化的發(fā)展預(yù)留空間社區(qū)智能化概念是一 個(gè)新興的概念，它的出現(xiàn)剛兩年多一點(diǎn)的時(shí)間；作為其主要內(nèi)容的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)走 向平民化也只有10年不到的時(shí)間，而作為其技術(shù)支撐的智能建筑技術(shù)從出現(xiàn)到 現(xiàn)在才不到20年的時(shí)間，這些對(duì)于生命周期在50個(gè)年頭的社區(qū)而言的確是發(fā)展 太迅速了，人們根本無(wú)法預(yù)測(cè)十年后會(huì)發(fā)生些什么，更別說(shuō)是七八十年了！2、對(duì)老社區(qū)進(jìn)行智能化改造具有相當(dāng)?shù)碾y度對(duì)社區(qū)進(jìn)行智能化改造主要 有兩種方式:結(jié)構(gòu)改造和技術(shù)改造。結(jié)構(gòu)改造是指社區(qū)中的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動(dòng)如:進(jìn)行挖溝敷槽，對(duì)動(dòng)力線、控制線和數(shù)據(jù)線重新敷設(shè)，增設(shè)系統(tǒng)管理間等等工程， 從而增加社區(qū)建設(shè)時(shí)未曾考慮

7、的系統(tǒng)和功能。3、由于目前新建社區(qū)的市場(chǎng)還很大，并且新建社區(qū)智能化系統(tǒng)的實(shí)施相對(duì) 簡(jiǎn)單，利潤(rùn)豐厚，因此系統(tǒng)開(kāi)發(fā)/集成商的智能化方案主要集中在新建社區(qū)上， 房產(chǎn)商的目光也集中在新建社區(qū)，而廣大居民的智能化需求卻很少有集成商來(lái)關(guān) 注，這也許是社區(qū)智能化系統(tǒng)改造的最大難度。四、改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)智能住宅小區(qū)給人們創(chuàng)造了一個(gè)安全、方便、舒適、綜合服務(wù)功能齊全的 優(yōu)美生活空間，使小區(qū)住戶(hù)的生活質(zhì)量得到提高，使物業(yè)管理進(jìn)入信息化的管理 模式。南京市公教一村智能化項(xiàng)目是老區(qū)改造，該小區(qū)建成較早，沒(méi)有為社區(qū)智 能化的發(fā)預(yù)留空間，所以對(duì)該小區(qū)進(jìn)行智能化改造難度較大。針對(duì)這一現(xiàn)狀，我 們提出了一個(gè)與之相適應(yīng)的先進(jìn)

8、的智能化軟硬件平臺(tái)。CCMS集成式智能化管理系統(tǒng)融合了當(dāng)今世界領(lǐng)先的技術(shù)和控制理念，代表了 新一代分布式計(jì)算機(jī)模塊化的控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。系統(tǒng)采用了近幾年來(lái)涌現(xiàn)的計(jì)算機(jī) 通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、微電子技術(shù)及模糊控制技術(shù)等最新的技術(shù)成果。整個(gè)工程 技術(shù)集結(jié)成為一種強(qiáng)大的結(jié)構(gòu)體系：DDC技術(shù)、高速多用戶(hù)網(wǎng)絡(luò)、口語(yǔ)化的英語(yǔ) 編程、局域網(wǎng)/廣域網(wǎng)的通信、GUI圖形工作站、多媒體技術(shù)、容易與第三方設(shè) 備連接的能力，以及WEB技術(shù)的應(yīng)用。系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原則小區(qū)智能化設(shè)計(jì)特別是老區(qū)改造，除了貫徹合理、先進(jìn)、可靠、靈活、可 擴(kuò)展和實(shí)用經(jīng)濟(jì)的宗旨外，在設(shè)計(jì)中將強(qiáng)調(diào)從總體著眼，采用開(kāi)放式體系結(jié)構(gòu)， 使整個(gè)小區(qū)的各種設(shè)施都能在電

9、腦的管理之下有條不紊、高效地運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng) 造一個(gè)方便、快速、爭(zhēng)創(chuàng)更高經(jīng)濟(jì)效益的環(huán)境。其設(shè)計(jì)原則為：先進(jìn)性當(dāng)今科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，若花巨資建成一個(gè)幾年內(nèi)就要淘汰的落后系統(tǒng)， 對(duì)于公教一村來(lái)說(shuō)是一種極大的浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)方案首先就要確保設(shè)計(jì)技術(shù)和應(yīng) 用技術(shù)的先進(jìn)性。靈活性和兼容性隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不可能保證一個(gè)系統(tǒng)永遠(yuǎn)處于領(lǐng)先地位。為此在設(shè) 計(jì)方案時(shí)必須考慮到系統(tǒng)升級(jí)擴(kuò)展的靈活性和兼容性，這就需要采用模塊化、開(kāi) 放式、集散型、分步式的控制系統(tǒng)。使得該系統(tǒng)在不改變?cè)性O(shè)備，不損失前期 投資情況下，就能方便地升級(jí)和擴(kuò)容，確保系統(tǒng)不過(guò)時(shí)。經(jīng)濟(jì)實(shí)用性先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性往往會(huì)產(chǎn)生矛盾，這就需要在制定總體方案時(shí)考

10、慮以下因 素：要選擇性能價(jià)格比最佳的產(chǎn)品和系統(tǒng)。高科技現(xiàn)代化時(shí)代，經(jīng)濟(jì)性衡量 的唯一標(biāo)準(zhǔn)是性能價(jià)格比，既不是單純性能，也不是單純價(jià)格，若不顧性能，而 單純追求價(jià)格，那么由于系統(tǒng)事故所造成的損失和影響用經(jīng)濟(jì)手段是補(bǔ)償不了 的。善于充分利用軟件來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能，盡可能減少硬件開(kāi)支，達(dá)到降低系 統(tǒng)總成本的目的，并有利于以后系統(tǒng)升級(jí)。要善于從實(shí)際出發(fā)，突出實(shí)用功能，去掉“華而不實(shí)”的無(wú)用功能，降 低總體投資，求得先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美統(tǒng)一?？煽啃钥煽渴窍到y(tǒng)設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，不可靠的系統(tǒng)根本就談不上什么先進(jìn)性，而且 由于系統(tǒng)的癱瘓導(dǎo)致重大的損失會(huì)給用戶(hù)帶來(lái)巨大的負(fù)擔(dān)和耗費(fèi)。為此總體方案 的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的選型時(shí)：既

11、要考慮技術(shù)的先進(jìn)性，又要考慮技術(shù)的成熟性。采取集散型分布式控制方式，從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式和控制方式的角度來(lái)提高 總體的可靠性，從而達(dá)到先進(jìn)性和可靠性的完美統(tǒng)一。盡可能減少硬件數(shù)量和硬件聯(lián)接，充分依靠軟件功能來(lái)提高系統(tǒng)的可靠 性。遵循嚴(yán)格科學(xué)的施工規(guī)范，為各子系統(tǒng)的連接、架設(shè)可靠的神經(jīng)中樞， 從而為系統(tǒng)的總體可靠性打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。操作和維護(hù)的方便性21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人力成本的價(jià)值在大幅度增加，物業(yè)管理人員的 整體文化水平不是很高，系統(tǒng)設(shè)計(jì)如何做到操作和維護(hù)更方便，對(duì)于提高工作效 率，降低人力成本和降低維護(hù)成本，提高系統(tǒng)總體性能價(jià)格比是極其重要的環(huán)節(jié)。為確保工程的高質(zhì)量，總體方案設(shè)計(jì)原則必須達(dá)到

12、上述先進(jìn)性、靈活性和 兼容擴(kuò)展性、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性、可靠性、操作和維護(hù)的方便性的高度統(tǒng)一。系統(tǒng)設(shè)計(jì)本方案涉及公教一村智能化系統(tǒng)包括周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系 統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、家庭安全報(bào)警 系統(tǒng)、公共廣播背景音樂(lè)系統(tǒng)、三表抄收及管理系統(tǒng)、小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及以 上所有系統(tǒng)的集成。在小區(qū)的周界、出入口和重要道路交匯處設(shè)置攝象機(jī)，閉路電視監(jiān)控系 統(tǒng)采用數(shù)字硬盤(pán)監(jiān)控。周界防越報(bào)警系統(tǒng)選用主動(dòng)式紅外探測(cè)器，采用總線式拓?fù)浞绞?，著?在小區(qū)的東面和南面布點(diǎn)，并與周邊攝象機(jī)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。在小區(qū)的南面入口大門(mén)內(nèi)設(shè)置一塊4平方米的單紅顯示屏，平時(shí)可以播 放一些小區(qū)公告，物業(yè)

13、信息等。圖1公教一村小區(qū)智能化系統(tǒng)構(gòu)成圖電子巡更系統(tǒng)采用無(wú)源巡更系統(tǒng)，在小區(qū)的重要位置設(shè)立巡更按鈕，保 安手持信息采集器去觸碰按鈕，然后將信息下載到信息變送器中。采用安保型可視對(duì)講系統(tǒng)，在控制中心設(shè)置一臺(tái)管理機(jī)，在小區(qū)主出入 口設(shè)置一臺(tái)大門(mén)口機(jī)，每戶(hù)分機(jī)布線到戶(hù)。家庭安全報(bào)警系統(tǒng)從安保型可視對(duì)講話機(jī)上走。公共廣播背景音樂(lè)系統(tǒng)是完全獨(dú)立的系統(tǒng)，平時(shí)可播放一些背景音樂(lè)， 遇緊急情況時(shí)，可切換至緊急廣播。三表抄收及管理系統(tǒng)是對(duì)每戶(hù)原有的水表和煤氣表進(jìn)行改裝，然后將所 得數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳到控制中心，并與CCMS系統(tǒng)集成。在加強(qiáng)物業(yè)管理值班的情況下，人員出入口管理系統(tǒng)暫不設(shè)立，在小區(qū) 大門(mén)口設(shè)置道閘，在值班室設(shè)

14、置手動(dòng)按鈕，由管理員決定是否放行。系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)系統(tǒng)集成平臺(tái)（選用美國(guó)ANDOVER公司CONTINUUM系列軟硬件平臺(tái)）周邊防范系統(tǒng)（選用美國(guó)ANDOVER公司CONTINUUM控制器UI-8、美國(guó)迪信 以及日本ALEPH產(chǎn)品）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（主要設(shè)備選用上海朗柯的中心設(shè)備和韓國(guó)三星的前端 產(chǎn)品，采用系統(tǒng)集成方法在美國(guó)ANDOVER公司CONTINUUM系統(tǒng)集成平臺(tái)上作計(jì) 算機(jī)控制和聯(lián)動(dòng)處理）大屏幕顯示系統(tǒng)（選用南京洛普公司的產(chǎn)品）電子巡更系統(tǒng)（選用GREAT的無(wú)源巡更系統(tǒng)）可視對(duì)講系統(tǒng)（選用國(guó)產(chǎn)視得安或衛(wèi)銳通可視對(duì)講系列產(chǎn)品）家居報(bào)警系統(tǒng)（選用日本ALEPH緊急按鈕，接入可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)

15、）公共廣播背景音樂(lè)系統(tǒng)（主要設(shè)備選用KOKO的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品）三表抄收及管理系統(tǒng)（主要設(shè)備選用江蘇三表產(chǎn)品）小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)構(gòu)成選用基于美國(guó)ANDOVER公司CONTINUUM系列軟硬件平臺(tái)的CCMS（計(jì)算機(jī)控 制管理系統(tǒng)）解決方案以其擁有智能化全線產(chǎn)品的資源優(yōu)勢(shì)及掌握國(guó)際上智能化 最新發(fā)展趨勢(shì)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)中國(guó)的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)范，提出了一個(gè)高度集 成的解決方案。該解決方案通過(guò)網(wǎng)絡(luò)控制器將一系列平行的子系統(tǒng)集成到一個(gè)網(wǎng) 絡(luò)平臺(tái)上運(yùn)行，既方便了系統(tǒng)的集中統(tǒng)一管理，又便于進(jìn)行系統(tǒng)的分布式擴(kuò)展， 是一個(gè)真正意義上的智能化綜合管理系統(tǒng)。公教一村的智能化系統(tǒng)構(gòu)成如圖1 所示。小區(qū)綜合物業(yè)管理系統(tǒng)

16、數(shù)字物業(yè)管理軟件是針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理者開(kāi)發(fā) 的，從用戶(hù)的實(shí)際需求出發(fā)，我們本著高質(zhì)量、高水平的信念，結(jié)合管理者提出 的要求開(kāi)發(fā)研制了物業(yè)管理軟件。系統(tǒng)適用性、可操作性、安全性、可維護(hù)性和 智能性等體現(xiàn)在各個(gè)功能模塊中。軟件整體采用B/S結(jié)構(gòu)，界面友好，使用方便。通過(guò)使用本系統(tǒng)，方便各部門(mén)資源共享，增強(qiáng)部門(mén)間工作協(xié)調(diào)性，可實(shí)現(xiàn) 公司內(nèi)部行政人事管理規(guī)范化，可使各部門(mén)工作流程化、標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高服務(wù) 質(zhì)量和工作效率，提供更完善的管理范圍指引，豐富物業(yè)公司的服務(wù)體系，可實(shí) 現(xiàn)強(qiáng)大的文檔記錄查詢(xún)功能和收費(fèi)數(shù)據(jù)核算功能，幫助公司領(lǐng)導(dǎo)更有效的了解企 業(yè)狀況，不斷完善企業(yè)管理，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，可方便實(shí)現(xiàn)各管理處的數(shù)據(jù)匯總。小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及其增值服務(wù)智能小區(qū)的通信網(wǎng)絡(luò)是提供數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、視頻通信服務(wù)的高速網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及 提供高速互聯(lián)網(wǎng)接入的基礎(chǔ)。小區(qū)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)的提供的 建設(shè)，需要有專(zhuān)門(mén)的計(jì)算機(jī)技術(shù)人員對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃并提供日常的維護(hù)，因 而需要有實(shí)力的各類(lèi)服務(wù)提供商來(lái)共同參與，才可能使得該系統(tǒng)發(fā)揮其應(yīng)有的功 效，而且整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施也需要較多的資金投入，正是基于這種考慮，系統(tǒng)集成 商以現(xiàn)有房源為核心，和眾多的設(shè)備供應(yīng)商、房地產(chǎn)商、電信營(yíng)運(yùn)商以及網(wǎng)絡(luò)內(nèi) 容運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行戰(zhàn)略結(jié)盟，以其雄厚的技術(shù)及資本實(shí)力，在小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)的配 合下，為客戶(hù)提供小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及互聯(lián)網(wǎng)接入和豐