版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
1、萬科地產(chǎn)-坂雪崗商業(yè)項目招商及銷售營銷策略報告第一部分:本項目重要營銷背景及營銷命題一重要營銷背景1背景1:萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌之作本項目是深圳萬科第一個真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目,對萬科品牌及本項目住宅營銷意義重大。2背景2:商業(yè)部分肩負(fù)贏利重任由于地價高企,商業(yè)部分是本項目重要利潤來源,能否實現(xiàn)商業(yè)部分最大化利潤將直接關(guān)乎本項目的整體贏利水平。3背景3:龍-坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一盤如坂田商業(yè)中心不推出銷售,本項目將是龍-坂片區(qū)第一個推出銷售的上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目,由此打響龍-坂片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)第一槍,示范效應(yīng)強(qiáng),且具有非常好的新聞題材,需要在營銷中善用。4背景4:深圳商鋪投資回歸理性深圳虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪銷售
2、受阻,獨立產(chǎn)權(quán)街鋪將重新成為實力投資型客戶主流投資品種,對本項目是一個利好。5背景5:萬科規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的矛盾萬科是一個規(guī)范程度很高的著名品牌,在廣告宣傳、投資模式設(shè)計等營銷環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提,避免違規(guī)營銷影響萬科品牌美譽度,而商業(yè)地產(chǎn)實際銷售中存在太多的擦邊球行為。6背景6:萬客會的資源萬客會是萬科重要的客戶會員組織,其中有豐富的商戶會員,也有具有良好投資能力的潛在投資型客戶資源,如能善用將對本項目的招商和銷售有很大幫助。7背景7:萬科內(nèi)刊媒體萬科周刊及其網(wǎng)站、萬客會會刊、各社區(qū)??侨f科自有重要媒體,是不可忽視重要宣傳通路。8背景8:“坂田萬科城”之概念及資源整合的深
3、遠(yuǎn)意義坂田是萬科未來幾年中在深發(fā)展的最重要的區(qū)域之一,打造“萬科坂田城”以及由此帶來的商業(yè)人氣預(yù)期將同樣是本項目的重要營銷背景。二重要營銷命題1命題1:“商”與“鋪”的關(guān)系有“商”才為“鋪”,招商是否成功、進(jìn)駐商戶是否有持久市場生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營銷的重要前提。本項目應(yīng)重視“招商”與“銷售”的重要因果關(guān)系。2命題2:招商時機(jī)的選定關(guān)于招商時機(jī)的選定。商業(yè)招商是一個周期相對長的營銷工作,尤其是著名品牌的談判。但一旦突破著名品牌,將形成強(qiáng)大羊群效應(yīng)。因此在招商過程中,如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵。3命題3:商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時機(jī)的選定關(guān)于商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時機(jī)的選定。一個很重要的規(guī)律是:商業(yè)開業(yè)是商鋪銷售
4、的墳?zāi)?!因此,除非對商業(yè)一開業(yè)就能形成洶涌人潮有100%的把握,否則應(yīng)當(dāng)在開業(yè)之前消化90%以上可售單位。如何實現(xiàn)這個營銷目標(biāo)?4命題4:商業(yè)經(jīng)營推廣對項目的價值提升合和地產(chǎn)堅持認(rèn)為,在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營決定價值!”是根本價值規(guī)律。本項目未來預(yù)期不錯,但目前商業(yè)人氣十分薄弱,如何建立市場信心,除了萬科品牌之外,還必須從商業(yè)經(jīng)營角度落足功夫,整合各種社會資源,提升未來商業(yè)價值。5命題5:商業(yè)與住宅營銷的“統(tǒng)一對立”關(guān)系本項目商業(yè)與住宅同步銷售,但在項目命名、形象設(shè)計、宣傳推廣、銷售模式及銷售接待中卻不盡相同,如何解決其“統(tǒng)一對立”關(guān)系,非常重要。6命題6:合和營銷人員的“萬科化”作為一線員工,營銷
5、人員將成為項目形象代言人,如何將合和營銷人員在合和規(guī)范基礎(chǔ)上“萬科化”,是合作過程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項。第二部分:整體營銷方案(招商部分)重要時間節(jié)點確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策-2004年5月31日前完備招商物料及法律文件-2004年6月30日前整合第三方資源-2004年6月30日前突破主力商家招商,包括超市、主力商務(wù)酒樓及海外餐飲等-2004年6-7月全面展開招商工作-2004年8月-2005年6月首屆美食經(jīng)營研討會及商戶裝修動員大會-2005年5月統(tǒng)一開業(yè)準(zhǔn)備-2005年6月盛大試業(yè)-2005年7月28日(擬)招商節(jié)奏及招商策略概要時間內(nèi)容招商準(zhǔn)備期(2004年5
6、月-6月)主力商家突破階段(2004年6月-7月)全面招商階段(2004年8月-2005年6月)招商目標(biāo)1、主力商戶的前期溝通完成至少兩家主力商戶(超市、商務(wù)酒樓)的招商工作;與其他商戶進(jìn)行前期溝通并達(dá)成初步意向。以主力店的示范作用來推動全面招商工作;在2005年5月前完成80%的招商;在2005年6月前完成90%的招商;確保2005年7月試業(yè)日90%的商戶試業(yè)。重點工作內(nèi)容確定業(yè)態(tài)組合定位、目標(biāo)商戶定位;制定招商策略及招商政策;招商宣傳物料設(shè)計、印刷及制作;招商法律文件的完備;招商現(xiàn)場包裝設(shè)計;第三方資源的整合(媒體、協(xié)會、旅行社等)主力商戶“頭羊策略”的制定及適時的調(diào)整;主力商戶的漸進(jìn)式談
7、判。合和餐飲組、零售組全面開展點對點直銷招商工作,以餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主;招商過程中配合具有濃郁文化氛圍的促銷活動;舉辦集體簽約儀式,進(jìn)一步擴(kuò)大市場影響力。重要招商策略媒體宣傳:本階段以項目的信息滲透為主,6月份以新聞報道的形式在主流媒體上報道整個項目的建設(shè)信息;在萬科內(nèi)部媒體上做預(yù)告性介紹。招商工作:本階段主要針對主力商戶進(jìn)行前期溝通。媒體宣傳:本階段接近住宅排號時間,在主流媒體的報道相應(yīng)增加;在萬科內(nèi)部刊物開始詳細(xì)介紹商業(yè)部分的定位及招商信息;還可發(fā)動會員及讀者參與“特色酒樓推薦”活動,讓我們更清楚未來終端消費群的需求。招商工作:重點突破主力商家;在萬客會精選商家中物色意向客戶;通過客戶的信
8、息發(fā)饋為全面招商政策的進(jìn)一步完善提供市場依據(jù);媒體宣傳:此階段住宅進(jìn)入全面銷售階段,可以在住宅的推廣中附加招商信息,配合少量的純招商廣告;在媒體的美食、娛樂版開設(shè)冠名欄目;在廣播電臺的“美味樂翻天”欄目冠名;在萬科內(nèi)部刊物中刊登廣告并開辟美食專欄。招商工作:美食是本項目的招商重點;家居、裝飾在項目建設(shè)期是重要的招商對象,但要注意商戶的質(zhì)量應(yīng)與本項目檔次定位相匹配;數(shù)碼、通訊、文教等在2004年春節(jié)后重點突破。三、業(yè)態(tài)組合定位及租金定位(表一:美食街區(qū))業(yè)態(tài)內(nèi)容主力商務(wù)酒樓中式酒樓中式風(fēng)味餐飲海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡、茶藝建筑面積(平米)約2000約2800約2500約1300約800約1
9、600目標(biāo)商戶王子廚房、海港大酒樓、鳳凰樓海鮮酒樓、好世界海鮮酒樓、南海漁村、丹桂軒等粵:客家王、北海漁村、明香酒樓、潮泰潮州牛肉店、稻香海鮮火鍋等川:巴蜀風(fēng)、老院子、華神川菜火鍋、譚魚頭火鍋、菜根香川菜酒樓、傳統(tǒng)香辣蟹等湘鄂贛桂黔滇:湘鄂情、滿庭芳、毛家菜館、三湘人家、民間瓦罐煨湯、金圣南昌菜館、全湘園酒樓、武陵源酒樓、漓江又一軒等徽滬揚:西湖春天、秦淮人家、醉翁亭徽菜館等京/西北:小肥羊火鍋城、老孫頭羊肉泡饃、東來順酒樓等東北:小天地酒樓、山天火鍋、東北人等第一生產(chǎn)隊、新東北飯莊、錦繡江南食府、湘苑酒樓、湘巴佬土菜館、江蘇味中味餐廳、大紅燈籠江南食府、人人素食館等日本料理:元綠回轉(zhuǎn)壽司、江
10、之鶴日本料理、富士日本料理、大坂日本料理韓國料理:阿里郎韓國料理、巨龜莊韓國料理、高麗苑餐廳西班牙餐廳:香格里拉咖啡院等(一定要有,與項目西班牙風(fēng)格相匹配)意大利餐廳:威尼斯意大利餐廳等印度餐廳:森巴印度餐廳等印尼餐廳:巴里印尼餐廳等國內(nèi):大家樂、仙蹤林、大快活、大娘水餃、永和大王、藍(lán)與白、翠竹亭快餐店、星記腸粉王、湘粉人家、雙種子蒸品、嘉旺城市快餐,味千拉面國際(成熟期后):麥當(dāng)勞、肯德基咖啡廳西餐:品上品咖啡、香茗咖啡、名典咖啡、老樹咖啡、星巴克咖啡、陽光路上餐廳、雨花西餐廳、夏威夷西餐廳、熱帶雨林西餐廳酒吧:加州餐廳酒廊、杰克酒吧茶藝:茶言觀舍、陸羽茶藝館等書吧:我的書房、物資生活等資質(zhì)
11、要求著名品牌、連鎖餐飲,中高檔次著名品牌、連鎖餐飲,中檔及中偏上檔次,獨具特色,選擇6個主流菜系中的最具代表性和特色的商家著名品牌、連鎖餐飲,中檔次,地方特色,多中風(fēng)味著名品牌、連鎖餐飲,中高檔次,富異域風(fēng)情著名品牌、連鎖餐飲著名品牌、連鎖經(jīng)營,富有品味和情調(diào)檔次定位(人均消費)150元/人(人均消費)50-80元/人(人均消費)30-60元/人(人均消費)60-150元/人(人均消費)10-50元/人(人均消費)30-150元/人租賃價格定位倒計時免租策略,最長免租一年租金40元/平米/月,每年遞增5%合同5年以上倒計時免租策略,最長免租一年租金40元/平米/月,每年遞增5%3、合同5年以上
12、倒計時免租策略,最長免租期6個月租金50元/平米/月,每年遞增5%合同3年免租期6個月租金50元/平米/月,每年遞增5%3、合同3年1、倒計時免租策略,最長免租期6個月2、租金50元/平米/月,每年遞增5%3、合同3年1、倒計時免租策略,最長免租期6個月2、租金50元/平米/月,每年遞增5%3、合同3年注:(1)放水養(yǎng)魚策略:在本項目整個社區(qū)建設(shè)期內(nèi),由于商業(yè)氛圍不成熟,需要對商戶進(jìn)行扶持,因此在租金政策上進(jìn)行讓利,讓商戶輕裝上陣,增強(qiáng)其前期抗市場風(fēng)險能力。(2)倒計時免租策略:指對各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時限,如:在10月份前簽約免租1年,在11月份前簽約免租10個月,在12月份前簽約免租
13、8個月,依次類推。(表二)業(yè)態(tài)內(nèi)容社區(qū)購物中心女士休閑中心文教數(shù)碼通訊商業(yè)步行街建筑面積(平米)約6000約1600約800約2600目標(biāo)商戶民潤超市、華潤超市、百佳超市、人人樂、沃爾馬社區(qū)店、家樂福社區(qū)店婚紗影樓:蒙娜麗莎,西西公主、一世情緣美容美發(fā):魚美人、名麗芳、卡登堡護(hù)膚纖體:飄SPA、自然美、金太陽文具主力店:都都文具、億億文具等圖書主力店:深圳書城社區(qū)店、求知書店等體育用品主力店:任我行、火狐貍等文體用品店/書畫裝裱:歐美名畫行、博藝?yán)仁謾C(jī)通訊:中域、溝通100、恒波通訊、天音通訊、集信通訊等數(shù)碼專賣:TCL、SONY、BOSE、先驅(qū)等電腦專賣:聯(lián)想、TCL、神州醫(yī)藥:海王星辰、一
14、致、萬澤等早期為:家居用品、家庭裝飾一條街及社區(qū)服務(wù)型商戶成熟期:服裝、鞋帽、精品首飾、運動休閑資質(zhì)要求著名品牌、連鎖性質(zhì),平價著名品牌、連鎖性質(zhì),中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì),中高檔次著名品牌、連鎖性質(zhì)檔次定位知名品牌平價超市適應(yīng)中偏上社區(qū)消費適應(yīng)中偏上社區(qū)消費中檔招商期租賃價格及政策定位1、倒計時免租策略,最長免租期1年2、月租金35元/平米,每年遞增5%3、合同10年以上1、倒計時免租策略,最長免租期6個月2、月租金35元/平米,每年遞增5%3、合同5年以上1、倒計時免租策略,最長免租期6個月2、租金50元/平米/月,每年遞增5%3、合同3年1、倒計時免租策略,最長免租期6個月2、月租金5
15、0元/平米,每年遞增5%3、合同3年四、嚴(yán)格的商戶資質(zhì)審核策略合和認(rèn)為,招商的風(fēng)險有二:一是租賃政策不恰當(dāng),違背市場價值規(guī)律,商戶無法接受;二是商戶定位失誤,或商戶資質(zhì)審核不嚴(yán)。因此,在本項目招商過程中,合和將與貴司探討詳細(xì)的商戶資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)和流程,把好商戶質(zhì)量關(guān),寧缺勿濫,確保整個商業(yè)開業(yè)后具有強(qiáng)大的市場競爭力。在合和策劃代理的東方國際茶都項目中,我們以“茶商大戶”為定位,對入駐的意向商戶進(jìn)行了嚴(yán)格的資質(zhì)審核,前后共拒絕了150余戶,此舉不但沒有影響項目的整體招商,反而在茶界引起了非常積極的反響,對真正有實力、有品牌、有信譽的商戶起到了積極的推動作用。2004年4月24日,東方國際茶都剛剛封
16、頂,就以總體75%的招商率成功舉行了“首屆經(jīng)營研討會”。以餐飲為例,以下是審核商戶資質(zhì)的重要內(nèi)容:品牌:歷經(jīng)市場洗禮、具有多年營業(yè)歷史的、具有很強(qiáng)市場生命力的品牌餐飲要奠定本項目在美食界的地位,必須擁有、強(qiáng)大市場影響力的品牌。也只有成為深圳品牌餐飲薈萃之都,才能最大化擴(kuò)大本項目的商業(yè)輻射范圍。百年老字號、中華餐飲名店、新概念菜系,本項目務(wù)求進(jìn)駐商戶在品牌的整體號召力上成為深圳之最,使本項目在滿足社區(qū)消費之外,成為著名的美食消費目的地!菜系出品及經(jīng)營特色:完整的中外美食產(chǎn)品線,包羅萬象的美食薈萃,多元化、全方位的美食體驗深圳是一個移民城市,是中國菜系最集中的城市。隨著深圳國際化程度的提升,國外菜
17、系也將日益完善。作為一個想突破傳統(tǒng)商圈輻射力的“國際美食街區(qū)”,完整的美食產(chǎn)品線是招商中必須嚴(yán)格控制的。多元化、全方位的美食體驗,才能給顧客最充分的回頭消費的理由。比如在中式主力酒樓的菜系控制中,必須對各菜系限量引進(jìn),每個菜系只有其中最符合條件的方可進(jìn)場,形成競爭局面。此舉也將形成供不應(yīng)求的“賣方市場”,使我們在招商中變被動為主動。人均消費:多層次消費結(jié)構(gòu),滿足多元化的消費需求一個真正意義上的美食之都,應(yīng)當(dāng)能滿足多元化的消費需求,包括:商務(wù)消費、家庭消費、喜慶消費、休閑消費、快速消費,等等。裝修品位:打造一個集“美味體驗、審美體驗、文化體驗”于一體的“體驗式國際美食之都”本項目未來競爭力的另一
18、體現(xiàn),將是無論你支付多少金錢,均可享受富有特色的、舒適的美食文化體驗。因此,在招商過程中,合和將對意向商戶的店面進(jìn)行實地考察,嚴(yán)格把關(guān),并對商戶在本項目的中裝修進(jìn)行相關(guān)約定。這樣,本項目將是一個集美味體驗、審美體驗、文化體驗于一體的“體驗式國際美食之都”!五、重要招商促銷策略概要坂田萬科城-主力商家簽約儀式暨龍-坂商業(yè)發(fā)展研討會萬科在坂田的土地貯備具有絕對的優(yōu)勢,隨著萬科在坂田的造城計劃的實施,我們在本項目中提出“龍-坂新商圈”及“坂田萬科城”的概念,將具有極大的新聞價值。在和主力商家達(dá)成合作意向后,適時舉辦“坂田萬科城-主力商家簽約儀式暨龍-坂商業(yè)發(fā)展研討會”,同時邀請目標(biāo)商戶和萬客會精選商
19、家代表,一方面深化“頭羊效應(yīng)”,同時進(jìn)一步推動整體招商的速度。在媒體宣傳方面,通過“龍-坂新商圈”及“坂田萬科城”概念的提出,全力打造“坂田萬科城-新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”,初步樹立萬科“社區(qū)商業(yè)”領(lǐng)跑地位。充分整合第三方資源,與深圳報業(yè)集團(tuán)、協(xié)會、FM971“美味樂翻天”聯(lián)合舉辦“深圳著名品牌餐飲評選”等活動為了弘揚美食文化,打造深圳美食名片,應(yīng)充分利用第三方資源,在本項目中,可以與深圳美食行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)合作,通過舉辦諸如“美食經(jīng)營研討會”、“商戶裝修大賽”、“第一屆國際美食節(jié)”等活動,將本項目打造成深圳美食旅游景點??稍谡介_始招商階段與深圳報業(yè)集團(tuán)、協(xié)會、FM971“美味樂翻天”聯(lián)合舉辦“深圳著名
20、品牌餐飲評選”等活動,一方面擴(kuò)大本項目在餐飲業(yè)的影響力,另一方面可由此挖掘出優(yōu)秀的目標(biāo)品牌。在“萬客會”刊物開辟“美味新大陸”專欄,舉辦“會員有獎推薦商戶”活動萬科在客戶資源管理方面不僅取得了良好的市場效應(yīng),同時具備完善的管理系統(tǒng),這將為本項目提供了強(qiáng)大的客戶資源,充分挖掘“萬客會”的客戶資源將成為本項目營銷的重要工作,通過在“萬客會”開辟“美味新大陸”專欄,一方面進(jìn)行強(qiáng)有力的市場推廣,同時有效挖掘本項目的目標(biāo)客戶群??稍谡介_始招商階段舉辦“會員有獎推薦商戶”活動,讓會員推薦其消費過的商家,此舉一方面為未來奠定終端消費群的基礎(chǔ),另一方面可更為清晰地了解到市場的需求便好,讓我們更準(zhǔn)確的甄選到理
21、想商戶。在深圳主流媒體美食、娛樂版冠名為了擴(kuò)大市場影響力,全力打造深圳第一風(fēng)情美食街,選擇深圳主流媒體美食版進(jìn)行冠名,可以和深圳電臺的“美味樂翻天”聯(lián)合,以冠名、聯(lián)合舉辦“名菜、名點評選”活動等形式,樹立美食品牌。充分整合第三方資源,加強(qiáng)與旅行社的合作本美食街的目標(biāo)不僅是要打造深圳第一,同時要形成深圳的美食旅游景點,進(jìn)一步形成自己的具備強(qiáng)大競爭力的美食文化,可以和各旅行社建立合作關(guān)系,將其影響力有效輻射到深圳之外。6、舉辦一系列具有西班牙及拉丁風(fēng)情的促銷活動本項目的核心定位是具有異域風(fēng)情的國際美食街,通過一系列具有異域風(fēng)情的促銷活動,進(jìn)一步深化項目的整體定位,同時鞏固本項目的差異化優(yōu)勢。以上為
22、合和招商初步策略,由于尚未與貴司深入溝通,細(xì)化方案將在雙方確立合作關(guān)系后詳細(xì)擬訂。我司招商部擁有豐富的餐飲招商經(jīng)驗和客戶資源,相信可以為貴司提供最具競爭力的招商服務(wù)!第二部分:整體營銷方案(產(chǎn)權(quán)銷售部分)一、重要時間節(jié)點:確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃-2004年6-7月完備銷售物料及法律文件(住宅排號前)-2004年7月VIP優(yōu)先登記認(rèn)籌/萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍-坂商業(yè)發(fā)展研討會/全面招商-2004年8月-10月商業(yè)銷售解籌并公開發(fā)售-2004年10月商業(yè)銷售基本結(jié)束,進(jìn)入尾盤階段-2005年1月二、銷售步驟及目標(biāo)分解時間內(nèi)容銷售準(zhǔn)備期(2004年7月-8月)認(rèn)籌階段(2004年8月-9月)公開
23、發(fā)售強(qiáng)銷期(2004年10月)持續(xù)熱銷階段(2004年11月-12月)尾盤階段(2005年1月后)合計銷售目標(biāo)認(rèn)籌80個以上解籌率達(dá)到60%,成功認(rèn)購50套銷售率30%銷售面積約3600平米認(rèn)購45套銷售率累計56%累計銷售面積約6700平米認(rèn)購65套銷售率累計95%累積銷售面積約6700平米認(rèn)購10套銷售率累計100%累計銷售面積12000平米170套;12000平米重點工作內(nèi)容確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃;銷售宣傳物料設(shè)計、印刷及制作;銷售法律文件的完備;銷售現(xiàn)場包裝設(shè)計;第三方資源的整合(媒體、協(xié)會、旅行社等);銷售顧問的培訓(xùn)。目標(biāo)客戶的有效啟動;全面開展認(rèn)籌工作;媒體資源的有效利用
24、;萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍-坂商業(yè)發(fā)展研討會;戶外廣告到位;啟動華強(qiáng)北戶外展場。解籌并公開發(fā)售;系列促銷活動全面展開;媒體廣告全面展開。根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略媒體廣告延續(xù)。重要營銷策略媒體宣傳:本階段以項目的信息滲透為主,7月份以新聞報道的形式結(jié)合招商進(jìn)度在主流媒體上報道整個項目的建設(shè)信息;在萬科內(nèi)部媒體上結(jié)合招商進(jìn)度做預(yù)告性介紹,積累認(rèn)籌客戶,同時有效啟動萬客會投資客戶;銷售工作:本階段主要進(jìn)行銷售前的準(zhǔn)備工作媒體宣傳:本階段在主流媒體的報道相應(yīng)增加;本階段住宅正式發(fā)售,在住宅推廣中可以發(fā)布認(rèn)籌信息;在萬科內(nèi)部刊物詳細(xì)介紹商業(yè)部分的定位及認(rèn)籌信息;銷售工作:重點突破萬客會投資客戶;充分啟動合和
25、創(chuàng)富俱樂部近萬名投資客戶;充分啟動萬科客戶資源;通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進(jìn)一步完善提供市場依據(jù);活動營銷:萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍-坂商業(yè)發(fā)展研討會萬科開啟“社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)新模式”新聞發(fā)布會媒體宣傳:加強(qiáng)媒體廣告,本階段主要以硬性廣告和軟文報道相結(jié)合的形式廣告內(nèi)容以促銷信息為主戶外廣告發(fā)布開盤信;在深圳電臺發(fā)布銷售廣告;2、銷售工作:確保解籌成功率;市場反饋信息的有效分析及策略的及時調(diào)整客戶資源的有效利用(老客戶帶新客戶的優(yōu)惠措施實施)啟動深圳、東莞、溫州市場投資客;3、活動營銷:盛大的開盤儀式媒體宣傳:本階段銷售進(jìn)入持續(xù)熱銷期,通過硬性廣告和軟文推廣進(jìn)一步強(qiáng)化本項目的市場地位軟文主要以“熱銷解讀”
26、的形式,從項目的幾大賣點進(jìn)行分析;在萬客會刊物中延續(xù)項目的銷售信息;延續(xù)深圳電臺的銷售廣告;銷售工作:有效啟動老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施;通過促銷活動進(jìn)一步刺激銷售工作的快速開展;3、活動營銷組織溫州投資團(tuán)“萬科社區(qū)商業(yè)新模式”東莞推介會系列風(fēng)情商業(yè)街文化活動三、核心營銷策略(一)總體營銷策略:1先招商(主力店)后銷售商鋪銷售的市場信心來自與商戶的品牌,因此,對于本項目這樣一個目前商業(yè)氛圍比較淡的項目來說,引進(jìn)什么樣的商家,將直接決定市場購買商鋪的信心指數(shù),而起到“頭羊效應(yīng)”的主力商戶-超市主力店和商務(wù)酒店主力店尤為重要。在銷售開始之前確定主力商戶,是本項目商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的重要策略和基本前提。2“經(jīng)
27、營決定價值”在商業(yè)投資中,我們認(rèn)為“經(jīng)營決定價值”,在本項目中我們的總體營銷策略將貫穿這一核心思想。因此,在招商和銷售之初就確定明確的后期經(jīng)營推廣模式和基本策略,將同樣是建立市場對本項目投資信心和價格預(yù)期的關(guān)鍵性要素。(二)主力客戶群策略1、第一類:自營客戶,預(yù)計比例10%左右,約3000平方米,本項目可銷售面積20000多平米,其中一期約12000平米,經(jīng)營美食部分自營客戶相對比較少,整個項目中美食和其他業(yè)態(tài)自營客戶預(yù)計將占10%左右。2、第二類:投資客,預(yù)計比例60%套左右,約18000平方米,本項目由于龍-坂市場獨有的地緣優(yōu)勢,投資客將來源于深圳各區(qū)域,他們有著多次投資經(jīng)驗、有一定經(jīng)濟(jì)基
28、礎(chǔ),對龍華投資市場較為熟悉,是本項目購買客戶群的主流。在這個群體中又細(xì)分了不同的類型:龍華本地村民個體經(jīng)營戶(尤以客家、潮汕為主)酒樓、餐廳老板企業(yè)高級管理人員政府公務(wù)員普通家庭投資萬客會會員(可享受萬客會會員積分待遇)合和創(chuàng)富俱樂部會員(建議可享受萬客會會員積分待遇)等等。3、第三類:發(fā)展商(大戶)預(yù)留,預(yù)計比例30%左右,約10000平方米,建議萬科保留30%的鋪位作為出租用途。這同樣是建立市場信心的保證之一。(三)核心目標(biāo)市場區(qū)域策略項目的市場區(qū)域鎖定原則:一是全面啟動深圳各大區(qū)域,二是適當(dāng)啟動?xùn)|莞、溫州部分投資客戶。深圳。深圳是投資與機(jī)遇的熱土,是珠三角中投資能力最強(qiáng)的城市之一。深圳的
29、龍華由于各方政策利好當(dāng)仁不讓成為投資客的熱點,特別是城市化進(jìn)程的全面啟動,交通路網(wǎng)的完善和龍華人口結(jié)構(gòu)的變化,消費觀念將發(fā)生轉(zhuǎn)變。龍華將成為深圳投資的首選,特別是廣東客家潮汕人對街鋪的偏好,將是投資客的主流。東莞。東莞制造名譽中國,東莞人具有著不可低估的投資潛力和實力。部分臺灣人廣東人對深圳的認(rèn)知度高,來深圳尋找投資機(jī)會,將是本項目需要挖掘的客戶群體。溫州?!袄莵砹恕泵襟w用這句話形容溫州看樓團(tuán)的到來。當(dāng)然這里面也不乏媒體的炒作成分,但溫州的人投資能力絕對不可以就此低估。2003年溫州客戶在深圳的部分商鋪和小戶型也有一定的投資量。在本項目中可根據(jù)實際情況啟動溫州投資客,但首先要解決銀行對溫州人按
30、揭放行的問題(由于溫州購房團(tuán)的影響,深圳部分銀行限制對溫州人按揭業(yè)務(wù))。(四)核心產(chǎn)品(包裝)策略:1、“動感皇馬廣場”(擬):在本項目中,公共廣場“體驗互動”環(huán)境的營造對項目的銷售有至關(guān)重要的作用,結(jié)合住宅的整體風(fēng)格,在廣場設(shè)置具有西班牙異域風(fēng)情的休閑小品和互動體育設(shè)施,營造真正意義的動感廣場。廣場的提前建設(shè)和裝飾,將使本項目“廣場鋪王”概念在銷售階段得到實現(xiàn)。2、戶外廣告/市政道路牌:應(yīng)在以下沿線設(shè)置戶外廣告及市政道路牌,標(biāo)注住宅名稱和食街名稱:彩田路-梅坂大道-吉華路-本項目沿線彩田路-梅觀高速華為出口-華為基地-本項目沿線布龍與民治路口-坂田-本項目沿線3、銷售中心要結(jié)合本項目的核心定
31、位,將西班牙異域風(fēng)情的元素融入其中,營造異域風(fēng)情商業(yè)街熱情、浪漫的風(fēng)格。如:拉丁舞斗牛西班牙狂歡節(jié)唐吉珂德騎俠異域美食皇馬足球等等。(五)總體銷控策略為了保證整個營銷過程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位,保證整過程的營銷氣氛,這就要求項目在銷售過程中有適當(dāng)?shù)匿N控策略,針對本項目制定了三大銷控原則:原則一:按“金角銀邊”原則,預(yù)留18套鋪皇之皇,采用特殊的銷售方式銷售,如拍賣。其中預(yù)留鋪位要保證二套或四套相連,以便“多鋪一店”的鋪位給一個投資客購買。原則二:發(fā)展商以大戶名義按區(qū)購買,制造熱銷氣氛。在營銷過程中,鼓勵大戶購買,拒絕散戶、小戶將是項目營銷的一個重要手段,在適當(dāng)?shù)臅r候釋放大戶購買意向,配合發(fā)展商大面
32、積預(yù)留,制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。原則三:保留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位,分批推出。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位,公開發(fā)售后分批推出,確保每次活動均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分批放出,每次放號均會制造一輪搶鋪高潮。(六)核心價格策略1價格定位及付款方式設(shè)計(1)、本項目價格浮動合理范圍我司認(rèn)為,在本項目的大商業(yè)輻射圈定位之下,首層可實現(xiàn)的價格區(qū)間為:13000-14000元/平米(萬科實收價)17000-18500元/平米(按揭折后價)(2)、項目差異性定價原則根據(jù)我司多年的市場經(jīng)驗,我司認(rèn)為“差異性定價法”是一種最符合市場需求的定價法。本項目差異性因素主要包括:樓層差異性因素按商業(yè)房地產(chǎn)價值原則,一樓臨街價值最大
33、。在本項目中,大部分均為臨街街鋪,可以實現(xiàn)銷售利潤的最大化,部分二樓商鋪建議在一樓價格基礎(chǔ)上定價為一樓的3/5人流因素在商業(yè)地產(chǎn)中,人流即財流,人流的因素直接決定其商業(yè)價值,在本項目中,臨廣場和超市部分將是人流最集中的地方,商業(yè)價值也將實現(xiàn)最大化,在定價中應(yīng)充分考慮這點。景觀差異性因素在本項目中,中心水景將是整個項目景觀最好的區(qū)域,而且此處將是美食街最為核心的地方,在定價中也應(yīng)充分考慮此差異性。面積、業(yè)態(tài)因素在商業(yè)投資中,合適的面積和價位是投資者考慮的重要因素,面積過大,金額過高,有效接受客戶有限。同時不同的業(yè)態(tài),租金承受能力不同,租金的高低直接決定投資回報的高低,本項目有幾種不同的業(yè)態(tài)分布,
34、其租金有差異,相應(yīng)的價格必然有差異,在定價中,這是必須考慮的因素。根據(jù)以上原則,對本項目模擬定價(供參考,非最終建議)在本項目中將C區(qū)5#作為基準(zhǔn)價,基準(zhǔn)價實收13000元/平米(不含返租期內(nèi)租金收入)在此定價原則中只是對各棟之間進(jìn)行比較,在面積和樓層項中,將根據(jù)每棟具體鋪位進(jìn)行定價。每棟實收均價:C區(qū)1#半地下:13130元/平米;一層:13000元/平米C區(qū)2#:13130元/平米 C區(qū)3#餐飲部分:12880元/平米;非餐飲部分13000元/平米 C區(qū)4#半地下:13130元/平米;一層:12880元/平米 C區(qū)5#:13000元/平米棟號朝向景觀人流面積大小樓層業(yè)態(tài)價差系數(shù)C區(qū)1#半地
35、下+1+10-11.01一層+100-11C區(qū)2#+1+10-11.01C區(qū)3#餐飲部分-1+10-10.99非餐飲-1+1001C區(qū)4#半地下+10001.01一層0-1000.99C區(qū)5#00001(3)、付款方式設(shè)計:(暫定,需在價格表制定后量化分析,確保折扣的合理性)A:返租型(1)返租模式投資模式一:3年返租,年回報率為8%,即首付16%,3年24%租金在首期中一次性返回。投資模式二:4年返租,年回報率為7.5%,即首付10%,4年30%租金在首期中一次性返回。(2)付款方式3年返租:一次性付款,照定價94折;按揭付款,照定價96折,辦理6成10年按揭貸款。4年返租:一次性付款,照定
36、價照96折;按揭付款,照定價98折,辦理6成10年按揭貸款。B:自營型(提供15%的創(chuàng)業(yè)基金,在總價中扣除)一次付款:照定價94折按揭付款:按揭付款,照定價96折,辦理6成10年按揭貸款。首期分期付款,照定價98-99折,辦理6成10年按揭。2折扣設(shè)置正常付款方式折扣(照定價)模式付款折扣一次性付款按揭付款返租3年24%94折97折4年30%96折99折自營(提供15%創(chuàng)業(yè)基金)94折97折經(jīng)理折扣:1%發(fā)展商折扣:1%提價折扣:3%3、優(yōu)惠策略:老客客戶介紹新客戶成交,老客戶可享受相當(dāng)于成交客戶成交金額0.5%的現(xiàn)金獎勵;新客戶享受0.5%優(yōu)惠。購買兩套以上或超過100平方米的客戶可享受額外
37、1%的優(yōu)惠。萬客會積分獎勵。5、行之有效的倒計時提價策略:實行額外3%-2%-1%倒計時提價策略6、財務(wù)的處理: 在實施返租銷售時,財務(wù)的處理面臨租賃稅的問題,為了有效處理此矛盾同時又不違反法規(guī),有兩種處理方式:方式一:將返租款應(yīng)繳之稅加入售價中,同時抬高售價;方式二:要求投資者交納返租款的相關(guān)稅款;在本項目中建議采用方式一。五、核心廣告訴求策略(核心商鋪價值)提煉以下為我司對本項目核心價值的初步提煉,有待與貴司作進(jìn)一步探討。1萬科造城計劃-坂田萬科城,新城市主義開發(fā)模式典范之作2龍-坂商業(yè)升級換代,坂田萬科城北硅谷“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”誕生3中國社區(qū)商業(yè)開發(fā)樣板工程-萬科吹響商業(yè)地產(chǎn)號角4深圳首
38、個西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街5深圳首創(chuàng)“體驗式國際美食之都”6“5年升值計劃”,“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪7專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司,確保未來收益穩(wěn)定8動感皇馬廣場街鋪王六、營銷通路策略合理的營銷通路策略是縮短營銷周期、加快資金回籠、降低交易成本的關(guān)鍵。針對本項目的主力客戶群特點,將拓展以下營銷通路:第一通路:網(wǎng)絡(luò)營銷:網(wǎng)絡(luò)目前已成為人們生活中不可分割的一部分,在本項目住宅客戶群高級白領(lǐng)、企業(yè)管理層將占一定的比列,如何將商業(yè)和住宅形成聯(lián)動,挖掘住宅客戶群中一定比列的商鋪投資者,同時有效形成口碑效應(yīng),將成為商業(yè)營銷的一部分,因此低成本的網(wǎng)絡(luò)媒體應(yīng)加以善用,通過網(wǎng)絡(luò)廣告在住宅廣告中附加商業(yè)信息、針
39、對經(jīng)常上網(wǎng)的高知識群體進(jìn)行推廣;同時,本項目應(yīng)建立自己的網(wǎng)站,并需要進(jìn)行經(jīng)常性地進(jìn)行維護(hù),一有新的銷售內(nèi)容,應(yīng)第一時間進(jìn)行更新。第二通路:報紙媒體營銷:推動媒體進(jìn)行炒作主要以特區(qū)報為主力媒體,以晶報、晚報、南方都市報為輔助媒體。其中南方都市報主要啟動?xùn)|莞市場。在本項目中,我們提出“龍-坂新商圈”和“坂田萬科城”概念,其本身就具有極強(qiáng)的新聞價值,通過主流媒體系列的新聞炒作,提升本區(qū)域的商業(yè)市場地位,同時結(jié)合龍華城市化進(jìn)程將本區(qū)域的投資價值提升到最大化。萬科公司在本項目中打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍,提出“社區(qū)商業(yè)經(jīng)營新模式”,在“龍-坂片區(qū)”建立“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”,創(chuàng)造性的改寫片區(qū)消費模式,依靠“萬科
40、”強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢、創(chuàng)新的社區(qū)商業(yè)新模式,打造“龍-坂商業(yè)”升級之作第三通路:老客戶介紹:客戶資源是地產(chǎn)營銷中最為重要的部分,可采用優(yōu)惠及現(xiàn)金獎勵方式同時獎勵老客戶及新客戶,來加大以老帶新的效果。,同時增強(qiáng)客戶對企業(yè)品牌的忠誠度。第四通路:大型戶外廣告:本項目客戶群來源廣泛,相對集中于龍華本地和福田,同時有效覆蓋其他區(qū)域,可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌第五通路:路過客戶:路牌廣告和現(xiàn)場包裝的完善和完美化,是強(qiáng)化該通路的關(guān)鍵。第六通路:直銷采用一對一重點直銷商鋪銷售中,客戶群體相對集中,采用一對一直銷,用最低的成本最有效的將信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶。第七通路:有效利用“萬客會”雜志
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 青海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院《建筑工程招投標(biāo)與合同管理》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 青海建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院《醫(yī)學(xué)細(xì)胞生物學(xué)A》2023-2024學(xué)年第一學(xué)期期末試卷
- 2024至2030年中國藥用鋁箔熱封粘合劑專用聚酯行業(yè)投資前景及策略咨詢研究報告
- 中國五金吧椅項目投資可行性研究報告
- 中國靠背項目投資可行性研究報告
- 2024至2030年中國直接耐酸大紅4BS行業(yè)投資前景及策略咨詢研究報告
- 強(qiáng)力三速吹干機(jī)行業(yè)深度研究報告
- 電風(fēng)扇塑配件行業(yè)深度研究報告
- 2024年塑料無鼻拉頭項目可行性研究報告
- 市場監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)化所
- 計算機(jī)風(fēng)險評估報告
- 高速公路的車輛限高與超限管理
- 五年級語文培優(yōu)補(bǔ)差記錄
- GB/T 1965-2023多孔陶瓷室溫彎曲強(qiáng)度試驗方法
- 高級經(jīng)濟(jì)師之工商管理通關(guān)題庫(附帶答案)
- 2023混凝土考試題庫含答案全套
- 參保個人停保申請表
- 廣東省華南師大附中2024屆化學(xué)高一上期中復(fù)習(xí)檢測試題含解析
- 【語文】陜西省西安市高新一小小學(xué)一年級上冊期末試卷
- 辦公場地租賃投標(biāo)方案(技術(shù)標(biāo) )
- 供貨環(huán)保方案
評論
0/150
提交評論