《房地產(chǎn)評估》試卷A及參考答案

1、華中師范學(xué)成人本科學(xué)年第二期房地產(chǎn)估試卷（A ）裝班級：考試時間： 分鐘 學(xué)號：閉卷任課老師： 姓名：成績：一單選題每題 1 ， 20 分1、下列房地產(chǎn)價格中，相對能好的反映地價水平高低的是（ ）A、土地總價 B、土地單價 C、樓面地價 D、商品房價格 2、對可比實例價格進行交易日修正時，最適宜采用的是（ ）A、一般物價指數(shù) B、建筑材料價格指數(shù)C、房地產(chǎn)價格指數(shù)D、定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為 ）A、七成新 B、六到七成 C、七到八成新 D、到十成新 4、其他條件相同，期房價格一（ ）房價格。A、高于 B、低于 C等于 D、可比5、 土地格（地凈收- ）/土地資本化率。（ ）訂A

2、、土地凈收益 C、房地費用B、建筑物價格建筑物資本化率 D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化越低，求出的價格（ ）A、越高 B、越低 C不變 D越可靠 7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值于（ ）A、房屋重置價格年舊額尚可使用年限B、房屋重置價格年舊額耐用年限C、房屋重置價格成新度D、房屋重置價格年舊額8、假設(shè)開發(fā)法計算時，應(yīng)扣除項目部包括（ ）A、毛地的拆遷安置補償費 C、投資利息B、已投入的費用 D、銷售稅費線9、一宗房地產(chǎn)交易能夠達成的分條件是（ ）A、買房愿意付出的最低價格小賣方愿意接受的最高價格B、買房愿意付出的最高價格小賣方愿意接受的最低價格C、買房愿意付出的最低價格小賣方愿意接受

3、的最低價格D、買房愿意付出的最高價格大賣方愿意接受的最低價格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的 7和 5%。某宗房地長 易付給賣方 2325 元納的稅費均由買方負擔(dān)宗地產(chǎn)的正常成交價格 ）A、2300 元 B、2495 元/ C、2500 元 D、3000 元11、若估價目的為買賣，則選取可比實例交易類型也應(yīng)該是（ ）A、抵押 B、買賣 C、租賃 D、拆遷補償12、估價對象及下列交易實例均單層標(biāo)準廠房，估價對象的建筑面積為 1200 平米，現(xiàn)空置 估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（ ）A、建筑面積 1800 平方，兩年租出，年租 35 萬元位于同一工業(yè)

4、區(qū)B、建筑面積 1100 平方，近期出，年租 150 元平方米，位于 20 公里C、建筑面積 10000 平方，近期租出，年租 180 元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積 1000 平方，近期出，年租 20 萬元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款合同中約定，某項貸年利率為 6%以季度為計息周期，則實際利率是（ ）A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、經(jīng)濟折舊也叫（ ）A、功能折舊 B 物折 C外部折舊 D、精神折舊15某土地 50 年使權(quán)的價為 萬元其地上建筑物目前的市價為 萬現(xiàn)探測其地 下有鐵礦資源，價值高達 萬，則該房地產(chǎn)的價格為（ ）A、1000 萬元 B 萬 C、2000

5、元 D、1500 萬元至 2000 萬元間16對建筑物與土地的組合來講假有兩塊位置相當(dāng)，面積相等的土地他方面條件也均相 同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計拆除費用會大于殘值，因此，有可能空地的價格會大于有建筑的土地的價格，這種情況是基于原理造成。（ ）A、收益遞減原理 B、適合原理 、均衡原理 D、預(yù)期原理17、甲土地的當(dāng)家 2100 元平米，建筑容積率為 ，乙土地的單價 元平米，建筑容積率 為 5，該兩塊土地的總價相比有 ）A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 、甲的低于乙的 D、以判斷18某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為 1 萬元，建筑面積為 5000 平米，其基地的現(xiàn)實市 價格為 60

6、0 萬元，附近類似寫字（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實市場價格為 2 元平米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為萬元。（ ）A、800 B C、1000 D、于 1000 19、設(shè)立地役權(quán)通常會使（ ）A、供役地的價值下降 B需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下D、供役地與需役地的價值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土權(quán)益狀況的是（ ）A、土地使用期限 B、土地使用管制 、土地面積大小 D、地權(quán)利性質(zhì) 二多選題每題 1 分共 10 分1、房屋完損等級劃分的依據(jù)包（ ）A、功能 B、成新 C、修 D結(jié)構(gòu) E設(shè)備2、下面關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和統(tǒng)方法的說法正確的是（ ）A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)

7、率包含安全收益部分又包含風(fēng)險部分B、傳統(tǒng)方法要計算利息，確定息期時應(yīng)考慮預(yù)售及延遲銷售 C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨計算息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法3、下列敘述正確的是（ ）A、估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)B、理論、方法和經(jīng)驗對估價同等重要C、估價是一種主觀活動D、估價不同于定價，而是將客存在的房地產(chǎn)價格表達出來E、買賣雙方應(yīng)按估價結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對房產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有（ ）A、居民收入的真正增加，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B、如果居民收入的增加是衣食困難的收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等入者

8、的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升D、入股居民收入的增加是高收者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，對房地產(chǎn)價 格影響不大E、居民收入水平的變化對房地價格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對估價有多種要，包括評估（ ）A、你買賣的房地產(chǎn)市場價值 C、買方可承受的最高價E、賣方愿意接受的最高價B、買房愿意支付的最低價格 D、賣方可接受的最低價6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市法估價的有（ ）A、房地產(chǎn)開發(fā)用地 D、別墅B、學(xué)校 C、在建工程 E、特殊廠房7、房地產(chǎn)價格與一般物品的價的不同之處包括（ ）A、受區(qū)位因素影響大 B是物品本身的價格C、不太容易受交易者個別情況響和左右 E、同時存在租賃價格和買賣價D

9、、價格形成時間長8、下列情況，會導(dǎo)致成交價格離正常價格的是（ ）A、相鄰房地產(chǎn)合并交易 C、交易雙方存在利害關(guān)系B、交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商 D、交易稅費非正常負擔(dān)E、交易中的某一方特別熟悉和解市場行情9、某寫字樓的租金為每日每平米 元，費、物業(yè)管理費由承租人負擔(dān)，水費、供暖費、房地 產(chǎn)稅由出租人負擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括 （ ）A、電費 B、物業(yè)管理費 C、水費 D、供暖費 E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設(shè)開發(fā)法進行估的情況包括（ ）A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變途的舊的房地產(chǎn)D、

10、可供開發(fā)建設(shè)的土地E、市場交易活躍的房地產(chǎn)三判題每題 1 分， 15 分）1、距離有空間直線距離和交通線距離，現(xiàn)在人們越來越重視交通路線距離。（ ）2、在收集實例資料時，應(yīng)考察們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例 資料在估價時不可以采用。（ ）3、國有土地使用權(quán)即為出讓土使用權(quán)。（ ）4、交易實例不一定是可比實例（ ）5、報酬率是投資回收與投入資的比率。（ ）6、周圍環(huán)境狀況是否良好、交是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（ ） 7、若估價報告在其有效期內(nèi)未諸使用，則股價責(zé)任隨之終止。（ ）8、每種估價方都有其特定的適對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證

11、，有時是相互補充的， 但不應(yīng)相互替代。（ ）9、一種房地產(chǎn)商品價格上升導(dǎo)另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補品（ ） 10、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用。（ ）11、成本法中的折舊不同于會計的折舊。（ ）12、路線價法，實際上是一種市法。（ ）13、在任何時候，估價委托人既估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（ ）14在用成本法估價時產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。 （ ）15、在路線價法中，“標(biāo)準臨街地”可視為市場法中的“可比實例”。（ ）四簡題每題 分， 30 分1、按照房地產(chǎn)估價上的定義，地產(chǎn)是那

12、三個方面的結(jié)合體？2、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房產(chǎn)可以分為哪些種類？3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有些？4、房地產(chǎn)估價的原則有哪些？5、房地產(chǎn)的特性有哪些？五計題共5 分）1、某房地產(chǎn)建成 年，候收益年限48 年 年底至 2011 年底別獲得凈收83 萬 85 萬90 萬94 萬元；預(yù)計 2 年底至 2013 年可分別獲得凈收94 萬93 萬元96 萬 元，從 2015 年底起每年可獲得凈收益將穩(wěn)定 萬；該類房地產(chǎn)的報酬率。用上述 資料估算該房地2011 年的收益價格。 分2、需要評估一宗“七通一平”地 年 9 月的價格。獲知該宗土地的面積 平米，土 剩余使用年限6 年容積率2適宜建造某種類型的商品

13、住宅；預(yù)計取該土地后建造該類商 品住宅的開發(fā)期2 年建筑安工程費為每平方米建筑面 元察計等專業(yè)費用及管理 費用為建筑安裝工程費12%，第年需要投60%建筑安裝工程費、專業(yè)費及管理費；第二年 需要投入 4的建造安裝工程費、轉(zhuǎn)業(yè)費及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價 2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要交納營業(yè)稅等為交易價格方要繳納的契稅等為交易價格 的 3%；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為建筑/。試利 用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土 年 9 月的總價及面地現(xiàn)率為12% （15 分以下為試的參考案 30 60 分 A. B. A2 A.B. E. 2 A.B. E.

14、A2 A. B. 2 ） A.B. E. A2 ） A.B. E. 2 A.B. E. A2 A. B. A2 A.B. E. B2 10. 橫 A.B. 4.2m 2.4mE. A2 11. 立 A.B. E. 2 12. 場“三 A.B. E. A2 13. 無 mm A.B. ； 1200 1500E. A2 14. 木 A.B. E. A2 15. 防 A.B. E. 2 16. 較 A.B. E. B2 17. 建 A.B. E. B2 18. 建 ）A.B. E. B2 19. 室 A.B. E. B2 20. 一 A.B. 450mm E. 550mm 2 21. 地 A.B. E. B2 22. 水 A.B. E. B2 23. 影 A.B. E. 2 24. 建 A.B. E. 2 25. 下 ） A.B. E. 2 26. 單 A.B. 倍E. A2 27. 電 A.B. E. 2 28. 墻 注 黏 條石 混凝土 A. B. 2 29. 初 ： A.B. E. B2 30. 根 ） A. B. 2 10 20 分 A.B. E. ABCD2 分 A.B. E. ABCDE A.B. E. AB