某地產(chǎn)項目營銷推廣方案培訓(xùn)資料

1、建發(fā)寶湖灣營銷推廣方案 寶湖灣策劃概論概觀寶湖周圍樓盤項目的主訴求，都脫離不了水景因素，因為這個版塊沖著水景賣點形成的聚集開發(fā)效應(yīng)，因此如何突破是重點，在定位和推廣策略上，我們堅持：自然水景作為基礎(chǔ)，在此之上表達一種強勢高貴大盤形象，一種高端原生的生活概念。使產(chǎn)品先天資源優(yōu)于同區(qū)域項目，更在居住品位與理想上脫穎而出，站到另一定的高度。一、前期分析1.2008年銀川住宅市場發(fā)展分析據(jù)市住房保障局統(tǒng)計資料： 銀川市2008年上半年房屋新開工面積：290.39萬m2，同比上升91.6%，其中住宅新 開工面積為241.48萬m2，同比上升113.0%。 新建商品房銷售面積：112.03萬m2，同比上升

2、6.8%，其中住宅銷售面積為98.1萬m2， 同比上升4.2%。 核準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房樓盤206幢，面積107.87 萬m2，同比上升37.70%。其中住宅 179幢，面積91.17萬m2，較上年同期上升49.93%。 市轄區(qū)各類房屋銷售合同備案面積：114.60萬m2,同比減少5.61其中住宅為100.24 萬m2，較上年同期增長22.05%。結(jié)論由此可見：2008年下半年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍然保持增長態(tài)勢,商品房供給與上半年相比將會有較大增加,銷售量也將出現(xiàn)回升,商品住房價格仍會呈上漲趨勢,但漲幅與上半年相比會有所下降,但銀川市房地產(chǎn)市場仍然會保持理性、可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài),總體上持謹慎樂觀的態(tài)度。

3、2. 寶湖大版塊競爭樓盤分析競爭樓盤 均價（元/m2） 賣 點銷售率凱爾福邸3600（多層）南臨寶湖，東臨一中；園林式社區(qū)；戶型多樣化已售完4300（高層）70%南苑康晨3880（小高層）近臨三大公園；緊臨名校一中；90%湖映康晨3800（小高層）與寶湖相鄰；現(xiàn)代北歐建筑風(fēng)格；設(shè)計獨特新穎暫時對內(nèi)銷售艾伊水郡三期水景疊院3800（小高層）緊臨艾伊河；社區(qū)建筑設(shè)計多元化；戶型設(shè)計人性化小高層未公開銷售長興花園3700（多層）距離城市核心較近；較同類樓盤價格較實惠A區(qū)1#-10#與B區(qū)1#-11#住宅樓基本封頂東方尚都3800（多層）高檔人文大盤；設(shè)計高尚新穎；現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格；二期17#-22#

4、住宅樓基本封頂紫檀水景3700（多層）近鄰華雁湖，艾伊河；建筑設(shè)計多樣化二期宣傳推廣訂房階段結(jié) 論：1）周邊樓盤價格上多層以凱爾福邸占優(yōu)勢，小高層價格勢均力敵較穩(wěn)定，獨凱爾福邸高層為4300元/m2，而諸樓盤都定位為中高檔住宅。本案均價定位4500元/m2，可見檔次之高，周邊樓盤難于比肩。2）周邊樓盤的開發(fā)品牌實力應(yīng)艾伊水郡為首，其開發(fā)商銀川民生地產(chǎn)資金雄厚，金牌資質(zhì)，其次為東方尚都。其他樓盤無法與之相比。而本案即建發(fā)的又一鼎盛之作。3）周邊樓盤除東方尚都以現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格文化大盤、長興花園以“離塵不離城，高貴不必貴”為設(shè)計理念之外，其他樓盤的廣告文化宣傳都以臨水而居、湖濱而生為主的景觀住宅。

5、所以，本案應(yīng)更深層次地挖掘項目本身的獨特賣點，以區(qū)別于競爭樓盤。3. 寶湖灣初步規(guī)劃評析地 塊：寶湖景觀地塊 用 地：168491.7 業(yè) 態(tài)：花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小戶型高層、公寓、集中商業(yè)、酒店、幼 兒園。 3.1 項目SWOT優(yōu)勢S1）景觀環(huán)境優(yōu)勢，30萬平米寶湖、唐徠渠景觀水道、艾依河景觀帶，景觀布局均勻， 自項目東邊到項目西 東（唐徠） 中（寶湖） 西（艾依河）。2）地段優(yōu)勢，政府對寶湖生態(tài)公園規(guī)劃相當(dāng)龐大，規(guī)劃投資9億打造休閑商務(wù)旅游區(qū)。3）建筑優(yōu)勢，項目多元業(yè)態(tài)，花園洋房、帶電梯多層、普通多層、小高層、公寓、集 中商業(yè)、酒店、幼兒園。 A、首先從生活配套上相對競爭樓盤要

6、好，配套酒店、商業(yè)、幼兒園、公寓，小區(qū) 規(guī)劃2500戶，1729個停車位，1500自行車位； B、從物業(yè)檔次說，本項目以花園洋房、帶電梯多層樹立了高端形象。 C、另外規(guī)劃布局，項目整體外觀高低錯落，組團搭配，更勝對手。4）品牌優(yōu)勢，建發(fā)集團是自治區(qū)一流大企業(yè)，會給很多客戶信心保證，業(yè)主身份面子 的體現(xiàn)。 劣勢W 1）公交線路不多，出租車也相對較少，居民出行不太方便。 2）缺乏日常生活中的商業(yè)配套，影響生活品質(zhì)。3）距離市中心較遠，部分客戶有排斥心理。4）小高層，景觀面不好 機會O1）地段升值潛力大，周邊樓盤逐漸增多，將形成規(guī)模居住區(qū)，各種生活配套、市政配 套將會出現(xiàn)。 2）項目道路交通便利寬敞

7、，交通環(huán)境好。 3）寶湖公園經(jīng)過3年多的開發(fā)培育，已漸現(xiàn)誘人美麗景色。 4）真正的湖居生活，引湖水入小區(qū)布景，形成是一大賣點。 威脅T1）與艾依水郡僅一路之隔，兩個項目各個指標(biāo)旗鼓相當(dāng)，是最大勁敵，還有西邊長興 花園。 2）項目小高層沒有太多競爭優(yōu)勢，周邊凱爾福邸，湖映康城，會帶來一定銷售威脅。 3.2 項目條件及資源分析 1）政府的寶湖公園藍圖銀川政府規(guī)劃建設(shè)占地1936.6畝的銀川市寶湖國家城市濕地公園，委托世界一流的 設(shè)計公司加拿大ALD公司進行規(guī)劃設(shè)計，項目計劃5年建成。 總投資9億元，公園總體規(guī)劃占地1234.5畝，其中湖面587.56畝，綠地547.7畝， 綠地率91.6%，由森林

8、、綠地、水上迷宮、淺水區(qū)四部分組成，分百米長橋、百米瀑 布、人造海灘等32處景點。寶湖公園主要功能區(qū)包括四部分，即濕地生態(tài)區(qū)：天然湖 泊濕地，人工林；文化公園區(qū)：唐徠古渠等歷史文化遺跡；休閑健身區(qū)：提供攀巖、 垂釣、奕棋、游船等休閑健身活動；管理服務(wù)區(qū)：商務(wù)度假，旅游觀光。2）寶湖灣做創(chuàng)新型大戶型 寶湖灣初步規(guī)劃雖然開發(fā)多元化組團業(yè)態(tài)，迎合市場不同的需求，但是與目前市場供 應(yīng)產(chǎn)品形成雷同，沒有差異化競爭產(chǎn)品，勢必埋下“同質(zhì)競價”的尷尬。本項目不受本項目不受“70/90”的限制，憑借地段和景觀優(yōu)勢，完全可以做“創(chuàng)新型大戶型”實現(xiàn)差異化開發(fā)，去化率快而且利潤最大化，也有利于建立銀川新居住品牌標(biāo)桿。

9、 4.市場熱銷大戶型調(diào)查A 中國人家經(jīng)典熱銷戶型190m2 四室三廳三衛(wèi)一廚B 凱威觀湖國際主力戶型 躍層戶型底層 躍層戶型上層167.78m2 六室四廳四衛(wèi)二廚C 紫薇星座經(jīng)典熱銷戶型總 結(jié)： 縱觀以上銀川市場熱銷大戶型，其共有的特點是：1）建筑面積大、可充分滿足主人的各種居家生活需求；2）戶型設(shè)計更加突顯人性化，完美的考慮到主人的私密性，主次臥之間以衛(wèi)生間為間隔；尤其是躍式戶型，挑空的結(jié)合，上下層動靜干濕的分離，更能彰顯主人的尊貴感，是三、四口之家的理想居所；3）充分利用每一寸空間，有效提高其性價比和得房率；4）完美的觀景露臺或陽臺，無限擴展了主人的視野。 以上特點造就了這些大戶型之所以在

10、銀川市場上走俏熱銷的原因。二、項目定位 1. 客群定位 1）花園洋房客戶群：城市頂級階層 大中型國企老總、大中型私營企業(yè)主；銀川各類大中型商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂，還有通信、醫(yī)療、電器和銀行等這類獲利豐厚的行業(yè)老總與高管。另外還 有少量外地投資人，對銀川不可再生的稀有高端物業(yè)的投資置業(yè)，等待升值回報。2）帶電梯多層客戶群：中上級階層大中型企業(yè)高管、高級白領(lǐng)（律師、記者、高級醫(yī)師、證券管理員、國家高級公務(wù)員等）、政府官員子弟、來寧夏做生意的中小型私營業(yè)主等，以選擇做第一居所為主。年齡在3045歲為主，對水岸生態(tài)居住區(qū)域的偏好性大，工作地點在銀川老城區(qū)、新城區(qū)，屬于二次置業(yè)以上，注重生活的品質(zhì)與居住

11、的質(zhì)量，追求寧靜安逸的個性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認同。這類人群所在的私營行業(yè)主要表現(xiàn)為：酒樓、美容院、飯店、裝修公司、品牌服飾店、商場、建材、建筑、礦業(yè)等。 3）公寓客戶群：中產(chǎn)事業(yè)階層 在銀川生活或者是工作的商務(wù)、管理的高層人士。這些人士因為在過去自己的生活環(huán)境中，類似的生活場所和功能的要求，已經(jīng)有一定的定位，他們對自己的生活習(xí)慣，也希望有一種延續(xù)，這也是鎖定的其中一部分人群。另外還有一部分時代所推崇的藝術(shù)家或精英。4）小高層客戶群：城市新貴客群 以70后為主，3050歲之間的白領(lǐng)、政府公務(wù)員、經(jīng)商人士及有著小資情調(diào)的青年夫婦；

12、另外還有具備一定經(jīng)濟能力，以投資、娛樂休閑為目的購房者。5）普通多層客戶群：傳統(tǒng)購房客群 普通積蓄買房群體、個體經(jīng)營者、外地來銀生意人為主的家庭；這些人群更注重社區(qū)的生活便利性和舒適性。2.產(chǎn)品規(guī)劃建議為了實現(xiàn)項目利潤最大化，市場去化速率快，品牌效應(yīng)好，必須實現(xiàn)產(chǎn)品差異化策略入市，即需要引入創(chuàng)新型戶型。 2.1 戶型配比規(guī)劃 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20% 80110 / 10% 躍 層20% 180220 / 5%160180 / 5%60100 / 5% * D1小高層

13、做成2層一戶，挑空客廳的躍層大戶型。 * 設(shè)計下躍式負一層，下沉式庭院。 * 平層增加露臺單元。（具體的戶型配比我們將在推廣部分做詳細闡述）2.2 園區(qū)規(guī)劃 1）引湖水入園，實現(xiàn)均好性原則，將蜿蜒湖流灌入每棟樓的南面，形成“水環(huán)社區(qū)， 戶戶親水”的格局。 2）高檔社區(qū)應(yīng)沒有園區(qū)車位，全部建成地下車位，并且園區(qū)道路設(shè)計成人車分流。 3）地下車庫設(shè)在小高層地下，有利于11棟小高層居民的出行便利，促進小高層去化。 4）花園洋房毗鄰寶湖水岸一側(cè)，做成濱湖休閑大道，設(shè)親水碼頭，景觀小品等。 5）給花園洋房版塊，加道80cm薔薇柵欄，突顯尊貴不凡的境域。 如 圖： 環(huán)繞水系圖 3. 建筑形態(tài)定位建筑立面呈

14、現(xiàn)一種現(xiàn)代、國際化的直線流暢，方塊截面。業(yè)態(tài)有酒店、公寓、商業(yè)、學(xué)校、住宅，可以適當(dāng)拔高自身，給客戶一種夢想，業(yè)主買房，不光為住，還要享受智慧，更有品味。 提 出：國際風(fēng)情景觀社區(qū)3. 創(chuàng)新戶型推薦錯 層三房兩廳 125 三房兩廳 130平 層四房兩廳 142三房兩廳 105三房兩廳 115情景花園洋房三房兩廳 140躍 層挑空四房兩廳 206 挑空4.9米公寓一室一廳 75挑空4.9米電梯多層三室三廳 186 挑空4.9米電梯多層三室三廳 166推薦戶型分析1）錯層戶型：臺階式設(shè)計，動靜干濕分離，使生活更具層次感；空間互借，得房率更高，充分照顧主人的私密性，完美呵護主人的生活品位。2）平層戶

15、型： 這是最為普及的設(shè)計，但稍加更改，一切生活就完全與眾不同。新穎合理的規(guī)劃 更加人性化的戶型配比。規(guī)避一般平層的缺陷，功能完備，充分達到滿意的居家 生活。3）躍層戶型：一種生活享受兩種層次空間，充分彰顯主人的大度豪闊生活。挑空的設(shè)計，“樓中 樓”的空間感；樓梯上下，兩樣生活，公攤面積減少了，相應(yīng)得房率就提高了。 功能分區(qū)的不同，完全由主人來設(shè)計，充分保證其獨立性、私享性和自主性。4. 入市形象定位建發(fā)建發(fā)寶湖灣，一定要與寶湖捆綁起來，一致對外宣傳一個整合地塊的形象，這樣才能利用湖居優(yōu)勢資源營造出不容置疑的高端品質(zhì)。借景引湖水入樓盤，可提出區(qū)隔于其他 水景樓盤的居住概念：湖院大盤再現(xiàn)湖城府邸，

16、一院湖天碧色；再現(xiàn)湖城人家，一院湖光山色；支持點：支持點：與寶湖是零距離，水系相連，且每棟樓間都建議規(guī)劃有水流，形成湖溪流，寶湖另一面是唐徠高堤，酷似院墻。俯視規(guī)劃圖，樓盤水道與寶湖形成一體，寶湖即是樓盤水院。如 圖：寶湖與寶湖灣整合圖三、推廣策略1. 提煉推廣主題建發(fā)寶湖灣銀川湖院城府，國際風(fēng)情景觀社區(qū)或建發(fā)寶湖灣因湖而生，因你而生2. 開發(fā)推售策略寶湖灣分期圖1）寶湖灣體量大，整體開發(fā)銷售會滯緩，為了快速回籠資金，建議整體分為5期循序開 發(fā)，具體劃分如上圖所示。 啟動市場三大賣點： 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 創(chuàng)新戶型 + 親水景觀 + 明星代言 請明星代言的意義寶湖灣請明星代言

17、，在寧夏是首家，有強大的市場轟動效應(yīng)。人們都有攀附富貴，寶湖灣請明星代言，在寧夏是首家，有強大的市場轟動效應(yīng)。人們都有攀附富貴，攀附名人的大眾心理，有錢人對此更是積極強烈，都想借名人提高優(yōu)越感，尊崇感。 景觀和明星導(dǎo)入策略接力遞進明星代言親水居住接力遞進明星代言親水居住市場引導(dǎo)期，先推寶湖灣和寶湖整合地塊的居住魅力，這是項目的核心價值，使人市場引導(dǎo)期，先推寶湖灣和寶湖整合地塊的居住魅力，這是項目的核心價值，使人們對寶湖灣有個大體印象；引導(dǎo)中后期，再啟用明星作為市場牽引力，形成新聞效應(yīng)吸引人們更深入了解寶湖灣，兩者是一種遞進關(guān)系。2）1期位于正源南街大道，可以為整個項目和后期開發(fā)小高層樹立物業(yè)形

18、象，5期街邊 物業(yè)留空取得視野加分。項目價格策略建議項目開始啟動市場均價4200元，二期以后預(yù)期均價4500元。建議項目開始啟動市場均價4200元，二期以后預(yù)期均價4500元。入市取得良好市場反響后售價逐步拉高。這是上市同類樓盤價格對比法得出的結(jié)果。售樓處設(shè)計售樓處設(shè)在樓盤西南十字路口，建議做成挑高5.6米550彰顯大氣高貴，另外有足夠空間裝置躍層樣板間，隨著銷售進度的推進，制作不同的戶型樣板間供客戶品鑒。售樓處設(shè)在樓盤西南十字路口，建議做成挑高5.6米550彰顯大氣高貴，另外有足夠空間裝置躍層樣板間，隨著銷售進度的推進，制作不同的戶型樣板間供客戶品鑒。 參見售樓處包裝章節(jié)設(shè)計圖3）接著2期，

19、在鞏固寶湖灣的高端住宅項目的基礎(chǔ)上，要拔高市場期望。將D1小高層景觀最好的中間一棟11.5F樓，頂端做成3層一戶超大空中花園將D1小高層景觀最好的中間一棟11.5F樓，頂端做成3層一戶超大空中花園“樓王”，建議1、2層北面做挑空大廳，兩側(cè)旋轉(zhuǎn)梯，3、4層南面挑空入戶花園。 炒作此創(chuàng)舉引來市場強烈關(guān)注，引發(fā)次豪宅客群爭相購買二期，為抬高項目三期小高 層價格打下基礎(chǔ)。4）3期純推4棟小高層，良好的湖景景觀，緊鄰花園洋房和樓王，可以打造出經(jīng)典的高 端小高層湖居享受。5）接著4期花園洋房，這是寶湖灣項目的壓軸組團，位置最佳，產(chǎn)品最佳，景觀最佳， 勢必會掀起寶湖灣新的市場熱度，價格也會高于市場。 6）5

20、期最后開發(fā)，集中商業(yè)和沿街底鋪，也就有了本社區(qū)客源保證，公寓樓也有了相 對成熟的環(huán)境來支持營銷賣點。 3. 案名分期寶湖灣整個樓盤較大，為了不斷給市場帶來新的感官，建議分期取案名，并且分期開盤，可以的話可以給每期壓軸樓分別取名。宣傳不要刻意將寶湖灣，定義在城南，要有拓展到整個銀川乃至寧夏。 4. 項目宣傳方案1）1期普通多層、電梯多層、小高層 宣傳主題：濱湖生活真正坐臥于湖灣的樓盤產(chǎn)品力：湖景 / 臨街 / 電梯多層 / 錯層 案 名：都市名筑廣告語：寶湖灣都市名筑蜿蜒湖溪環(huán)繞的湖院人家平 面：見附件2）2期電梯多層和小高層 宣傳主題：湖居文脈傳承文化商賈儒仕表達一種強勢階層在社會價值、生活品

21、味、居住圈子上相互認同的時尚生活。產(chǎn)品力：湖景 / 電梯多層 / 中心景觀 / 低密度360視野案 名：湖城府邸廣告語：寶湖灣湖城府邸財智階層的私享領(lǐng)地平 面：見附件 3）3期小高層宣傳主題：城市新貴的幸福人生產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 地段案 名：新貴國度廣告語：寶湖灣新貴國度創(chuàng)意人生的建筑，演繹自己的貴族品位平 面：見附件 4）4期花園洋房宣傳主題：自然浪漫雅適品味講述一種“人與自然，居家與環(huán)境”完美和諧的優(yōu)雅生活。產(chǎn)品力：湖景 / 柳堤/ 洋房 / 陽光 / 360視野 案 名：湖院洋房廣告語：寶湖灣湖院花園洋房城市貴族的生活印象平 面：見附件5）5期公寓與普通多層宣傳主題：最后

22、的珍藏奉獻產(chǎn)品力：臨街 / 沒有樓群壓迫 / 樓盤品牌案 名：幸運維C廣告語：寶湖灣幸運維C排隊守候768天，不是每個人都有這樣的機會平 面：見附件公 寓宣傳主題：酒店公寓的星級享受產(chǎn)品力：景觀 / 超大綠色視野 / 知名公寓物業(yè)管理廣告語：寶湖灣青藍公寓城南上層，名門尊崇席位平 面：見附件5. 分期產(chǎn)品的戶型配比1期城南名筑 普通多層、電梯多層、小高層戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%普通多層3棟錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20% 80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 2

23、0%帶電梯多層5棟錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20% 80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 20%小高層2棟錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20% 80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 15%180220 / 5%2期湖城府邸 電梯多層和小高層戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層5棟錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20

24、% 80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 20%小高層5棟錯 層20% 120130 / 15% 105120 / 5% 平 層20% 130150 / 10% 80110 / 10% 躍 層80% 160180 / 55% 180220 / 25% * D1小高層全部為兩層一戶，另有一棟3層一戶樓王。 3期新貴國度 小高層戶型配比：住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%小高層4棟錯 層50% 120130 / 35% 105120 / 15% 平 層30% 130150 / 20% 80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 15%180220

25、 / 5%4期湖院洋房花園洋房戶型配比： 電梯多層9棟 錯層（120130）占20%，躍層（180220）占80%住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%帶電梯多層9棟錯 層10% 120130 / 10% 躍 層90% 180220 / 90%5期幸運維C 高層公寓和普通多層戶型配比： 住宅樓 戶 型比 重 大戶型 / X% 小戶型 / X%高層公寓1棟挑高平層100%60100 / 100%普通帶底鋪多層4棟平 層80% 130150 / 10%80110 / 10% 躍 層20% 160180 / 55% 180220 / 25% * 高層公寓挑高4.9米平層（70100

26、）占100%6. 媒體投放選擇A、主打現(xiàn)場包裝、戶外大廣告牌 戶外主要在城市人流多的街口，在一些有公信力的公司或單位樓體上，投放大型廣告牌 傳播，達到直接進入目標(biāo)群體視線的效果，以新穎的視覺沖擊力，和內(nèi)容的獨特性吸引 客戶閱讀。媒體選擇： 1）項目地擎天柱 面積：260平方米 2）飛機場 面積：260平方米3）新華百貨對角 面積：230平方米4）正源街（汽車大世界） 面積：300平方米5）郵電大樓 面積：270平方米B、再配合報紙（硬性+軟性）、電視、銷售工具（宣傳折頁、戶型單頁等）選擇報紙電視是配合戶外營造知名度和美譽度，開創(chuàng)一種房地產(chǎn)提倡的居住文化應(yīng)該 是廣為認知，廣為大眾期待的限量品，這

27、就得依靠報紙和電視的傳播力，和深度闡述 性報道的媒體特性；同時這也會更廣泛接觸本項目的目標(biāo)階層。廣告要求同樣是新穎 獨特，符合項目作為一種居住倡導(dǎo)者的高姿態(tài)，應(yīng)該在人們?yōu)g覽報紙的瞬間抓住他的 眼球。 媒體選擇： 寧夏日報 （接觸機關(guān)高層） 新消息報1） 整版再配半版輔助、高頻率投放、硬性+軟性（開盤前二周至開盤后1個月以整版 或跨版為主，頻率一周一次或二次）2）在每次活動前期加大媒體投放頻率，以豪華整版為主打，配合一定量的軟性文章； 平時以半版為主，延續(xù)品牌形象的不斷刺激。7. 炒作活動采用多種公關(guān)活動，促成人際傳播。1）邀請明星代言 邀請明星是敢為寧夏先，迅速使寶湖灣成為聚集點，引導(dǎo)客戶跟蹤

28、本項目。初步確定為陳建斌初步確定為陳建斌 喬家大院的晉商精神，引發(fā)了社會關(guān)于商道的廣泛討論，而寶湖灣定位高端樓盤， 客戶群大多是私營老板、高層管理人員及知識階層，他們對這部戲有更深的情感。 2）集體婚紗照拍攝這是特意為吸引相當(dāng)部分婚房客戶，而設(shè)計的整合銷售手段，并且為入園結(jié)婚的新人策劃一場集體婚禮請陳建斌做司儀：這是特意為吸引相當(dāng)部分婚房客戶，而設(shè)計的整合銷售手段，并且為入園結(jié)婚的新人策劃一場集體婚禮請陳建斌做司儀：婚房 + 送藝術(shù)婚紗照 + 明星司儀 當(dāng)客戶面對兩三家樓盤最終抉擇時，可以起到臨門一腳的作用。 3）寶湖灣業(yè)主財富論壇 將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來，展開一場業(yè)主關(guān)于商道經(jīng)營的論

29、壇會，與陳建斌一起透過晉商精神，討論當(dāng)前業(yè)主各行業(yè)的經(jīng)營之道，以及業(yè)主的經(jīng)營故事。通過軟文報道，吸引幾百、幾千工商客戶，認同寶湖灣提倡的價值。將寶湖灣工商階層的業(yè)主組織起來，展開一場業(yè)主關(guān)于商道經(jīng)營的論壇會，與陳建斌一起透過晉商精神，討論當(dāng)前業(yè)主各行業(yè)的經(jīng)營之道，以及業(yè)主的經(jīng)營故事。通過軟文報道，吸引幾百、幾千工商客戶，認同寶湖灣提倡的價值。 4）寶湖灣湖居論壇會內(nèi) 容：聯(lián)合銀川電視臺，舉辦一屆湖居文化論壇會，活動邀請各大水景樓盤開發(fā) 商、住房保障局、規(guī)劃局、設(shè)計院、建筑商、傳媒、業(yè)主、明星，濟濟一 堂談湖居淵源，類似電視談話欄目的包裝。地 點：寶湖現(xiàn)場搭臺目 的：炒熱居住地塊，提升湖居文化，

30、加深客戶感官認識；激發(fā)客戶對寶湖灣的 情感，引導(dǎo)買房。 5）時尚居家藝術(shù)行藝術(shù)性的項目湖居采風(fēng)，符合寶湖灣定位客戶的欣賞層次，高端客戶大多有一定的藝術(shù)修養(yǎng)，有自己的居住理想的描繪，采風(fēng)就是在用共同語言表達給客戶。屆時邀請陳建斌與攝影家在優(yōu)秀作品前合影。藝術(shù)性的項目湖居采風(fēng)，符合寶湖灣定位客戶的欣賞層次，高端客戶大多有一定的藝術(shù)修養(yǎng)，有自己的居住理想的描繪，采風(fēng)就是在用共同語言表達給客戶。屆時邀請陳建斌與攝影家在優(yōu)秀作品前合影。內(nèi) 容：邀請寧夏畫報，作一期城南居家激情時尚行，邀請一隊模特和幾位創(chuàng)作 性攝影家，在寶湖拍攝高尚水景居住的靈性之美。地 點：社區(qū)與寶湖目 的：邀請銀川各大媒體追蹤報道，制

31、造新聞引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位； 加強樓盤與客戶的親和力。此階段本案建筑、環(huán)境、會所等應(yīng)該出來輪廓， 已經(jīng)正式可以將本案賣點直觀地進行展示。 6）精彩人生業(yè)主故事征集此活動針對花園洋房的客戶，一般都是成功商人、高官、企業(yè)高管等，他們都有自己此活動針對花園洋房的客戶，一般都是成功商人、高官、企業(yè)高管等，他們都有自己的精彩人生，創(chuàng)業(yè)故事等，活動意在通過人生故事在業(yè)主間無形溝通，彼此認同，從而產(chǎn)生花園洋房是一個同等族群的領(lǐng)域，再促生買房的決定。 8. 樓盤品牌形象塑造A 售樓處要有看房景觀車，路線設(shè)計成寶湖A 售樓處要有看房景觀車，路線設(shè)計成寶湖濱湖大道社區(qū)景觀軸線最后到 樓房，帶業(yè)主游覽，讓

32、業(yè)主直接感受湖居的魅力。B 樓盤工地要視作產(chǎn)品包裝，整潔有序全部封裝，先期造景，體現(xiàn)花園工地的高端形象。項目產(chǎn)品包裝（具體方案可參見平面設(shè)計方案） （一）內(nèi)部包裝 1、工地現(xiàn)場包裝A、工地圍墻及需遮擋處的包裝B、對小區(qū)綠化及園境設(shè)計的建議C、對小區(qū)燈光設(shè)計及布局的建議D、案 旗E、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng) 2、售樓處包裝（新形象的詳細展示區(qū)域） A、售樓處整體外觀效果設(shè)計方案意見B、售樓處裝修方案建議C、主題墻、展板的形式及設(shè)計內(nèi)容D、洽談區(qū)的家私及布局E、其它裝飾性物品 F、銷售工具的放置G、售樓人員的著裝3、樣板間包裝A、樣板間主題包裝設(shè)想B、樣板間家私及裝飾品費用預(yù)估C、樣板間家私的采購周期D、樣板

33、間的說明標(biāo)志及指示標(biāo)志E、樣板間的燈光設(shè)計要求 （二）外部（形象）包裝 1、戶外路牌 2、直投DM 3、報紙廣告 4、銷售工具準(zhǔn)備A、折頁設(shè)計B、展板設(shè)計C、戶型單頁/封套D、手提袋/名片/信封E、樓書設(shè)計 5、其它媒體廣告A、短 信 B、電視廣告四、營銷各階段的具體執(zhí)行. 寶湖灣引導(dǎo)及認購期（08.9 09.2）1. 主導(dǎo)思想： 吸引社會關(guān)注寶湖灣，提高寶湖灣的社會知名度，為大賣打下基礎(chǔ)。 2. 廣告策略： 第一期因湖而生，因你而生期待，建發(fā)寶湖灣二 再現(xiàn)古人湖院城府，壯麗哉，一院湖天碧色期待，建發(fā)寶湖灣 第二期 和陳建斌做鄰居，只在湖岸第一排3. 廣告投放計劃3.1戶外廣告（見附件）1）項

34、目地擎天柱 面積：260平方米 2）飛機場 面積：260平方米3）新華百貨對角 面積：230平方米4）正源街（汽車大世界） 面積：300平方米5）郵電大樓 面積：270平方米3.2 報紙廣告1）平面廣告時 間日 期報 社版 面9月1日周 一新消息報整 版9月3日 周 三銀川晚報整 版9月5日 周 五華興時報頭 版9月11日 周 四新知訊報整 版9月15日周 一新消息報半 版10月1日周 三新消息報整 版10月3日 周 五銀川晚報整 版10月6日 周 一華興時報頭 版10月8日 周 三新知訊報整 版10月13日周 一新消息報半 版 11月 12月 09年1月 09年2月 1版/周 1版/周 1版

35、/周 1版/周新消息2個半版晚報2個半版新消息2個半版晚報2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版新知迅2個半版2）軟 文 關(guān)于項目的文字性介紹，每個報紙都有固定的樓市專欄，所以我們計劃在專刊上 投放軟文，9月3日和10月8日周三投放新消息報，9月11日和10月13日投放 銀川晚報。 3.3 電視廣告1）開機畫面由于檔期的原因，和受眾強迫接受的逆反心理，我們每月投放一星期，達到最佳效果，投放時間9月 09年2月2）有線TV精品回放欄目在銀川電視臺反復(fù)播出喬家大院，喚起并加深公眾對陳建斌的印象，對晉商精神的了解與討論，投放時間將于戶外廣告，報紙廣告，開機畫面同步播出，相互呼應(yīng)，將人們對

36、陳建斌與晉商的情感認識嫁接到寶湖灣。在銀川電視臺反復(fù)播出喬家大院，喚起并加深公眾對陳建斌的印象，對晉商精神的了解與討論，投放時間將于戶外廣告，報紙廣告，開機畫面同步播出，相互呼應(yīng)，將人們對陳建斌與晉商的情感認識嫁接到寶湖灣。 第一期所有廣告媒體將在9月15日后同步發(fā)布，形式和氣勢上給人以深刻的印象，其中的報紙廣告出現(xiàn)的頻率比較高，報紙覆蓋了銀川乃至寧夏的大部分客戶，加 上軟文的配合，受眾會更了解該項目。此次的戶外大牌面積都在200平米以上， 更能引起人們的關(guān)注。 3.4 現(xiàn)場圍墻大廣告牌工地四周圍墻全部上logo廣告語，西面和南面各放置一塊25工地四周圍墻全部上logo廣告語，西面和南面各放置

37、一塊255圍墻廣告牌。4.策劃活動 炒作建發(fā)寶湖灣的開工奠基儀式。公關(guān)活動（PR）之一動工儀式策劃方案 一、活動目的：為了樹立建發(fā)為了樹立建發(fā)寶湖灣樓盤的美譽度與知名度，特借建發(fā)寶湖灣動工之有利時機， 活動除了常規(guī)的奠基儀式之外，還特別添加了植樹活動與新聞發(fā)布會，立體展現(xiàn)項目品牌形象。給受眾一個對建發(fā)寶湖灣抽象的概念性印象，借助強勢的聲勢來制造輿論效果，媒體效果。 二、活動策劃：活動時間：10月1日參加人員：開發(fā)商，營銷商代表，活動主持人，媒體，各界朋友，邀請預(yù)購業(yè)主代表， 助興人員?；顒訄?zhí)行流程： 前奏，音響一直播放歡迎曲1. 音樂結(jié)束，鳴禮炮，主持人介紹來賓，高調(diào)建發(fā)寶湖灣營造的居住價值，

38、宣布動 工儀式正式開始，2. 邀請鑼鼓隊進行表演（熱鬧，但怕俗掉了，所以暫擬）3. 奠基儀式開始4. 新聞發(fā)布會開始 A 主持人進行開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢介紹，繼而邀請開發(fā)商代表講話 B 開發(fā)商與記者問答， C 主持人邀請預(yù)購業(yè)主代表發(fā)言 5. 最后，主持人邀請開發(fā)商與預(yù)購業(yè)主代表共植一棵象征著希望的小樹苗，此時主持 人加入關(guān)于建發(fā)寶湖灣動工儀式中穿插植樹活動的意義說明。6. 結(jié)束語，禮畢。三、預(yù)期達到的效果1. 吸引報紙媒體對本次活動進行新聞性的報道，新聞采點初次策劃為“銀川首家湖院 樓盤，開辟寧夏房地產(chǎn)發(fā)展的新思路”。這樣的新聞報道既能展示建發(fā)寶湖灣“搶 占生態(tài)湖第一排”，“環(huán)擁天然綠化帶”等的自

39、然環(huán)境優(yōu)勢，同時新聞報道性的隱性 廣告，媒體的公信力，都大大加深了受眾的接受度和信賴感，起到很好的廣告效果。2. 強大的聲勢引起輿論的關(guān)注，造就開發(fā)商實力雄厚的感官印象，必然會自然而然給2. 強大的聲勢引起輿論的關(guān)注，造就開發(fā)商實力雄厚的感官印象，必然會自然而然給 受眾建發(fā)寶湖灣高端樓盤，非凡生活的聯(lián)想。 補 充： 因為此次活動屬于室外活動，與當(dāng)天的天氣聯(lián)系甚密，所以在活動舉行一周前需提 前關(guān)注天氣預(yù)報情況，如有必要，可以及時做出更改。 四、廣告投放計劃 媒體投放部分 1. 活動當(dāng)日邀請報紙媒體，電視媒體參加，對活動進行采訪報道。 報紙媒體以建發(fā)寶湖灣之前投放過廣告的報紙為主，其一有著良好的合

40、作關(guān)系，新 聞報道的實現(xiàn)可能性較高；其二是這些報紙的受眾最接近寶湖灣的目標(biāo)受眾，針對性 的宣傳，起到最大化的有效傳播。電視媒體邀請一些民生類節(jié)目的記者，如寧夏公共頻道的都市陽光。電視媒體邀請一些民生類節(jié)目的記者，如寧夏公共頻道的都市陽光。 這類節(jié)目的報道相較于新聞節(jié)目比較好通過審查，但凡涉及民生的新聞事件，都是符 合節(jié)目要求的。民生類節(jié)目現(xiàn)在的關(guān)注度很高，這樣的事件報道能引起很強的關(guān)注度， 廣告效果會比較好。 2. 報紙廣告投放半版，彩色 活動現(xiàn)場廣告 主題：熱烈慶祝建發(fā)寶湖灣順利動工1）橫幅廣告2）輕氣球廣告3）宣傳單廣告4）現(xiàn)場看板廣告五、活動預(yù)算：序 號物品及人員單價元數(shù)量總價元1空飄2

41、彩旗3音響設(shè)備4禮炮5禮儀小姐6主持人7邀請費用8報紙廣告費9廣播廣告費用10宣傳單現(xiàn)場看板5. 銷售策略正式入市前發(fā)布陳建斌代言撬動市場，塑造高端市場形象，只打廣告不急出售，營造一種非凡稀缺的公眾認知，花大力氣進行景觀的建設(shè)，景觀需要先行開發(fā)，才能體現(xiàn)品質(zhì)帶動項目銷售。正式入市前發(fā)布陳建斌代言撬動市場，塑造高端市場形象，只打廣告不急出售，營造一種非凡稀缺的公眾認知，花大力氣進行景觀的建設(shè)，景觀需要先行開發(fā)，才能體現(xiàn)品質(zhì)帶動項目銷售。蓄水期：1）解答電話訪問客戶的疑問。2）向來電客戶介紹寶湖灣的情況和賣點。3）在潛在客戶中發(fā)放項目樓書，三折頁。4）對實地看樓盤的客戶，講項目居住的優(yōu)越，機遇可遇

42、不可求，篩選意向認購客戶， 收定金放籌排號，為開盤準(zhǔn)備成交客戶，不斷跟蹤回訪有意客戶，鞏固已有客戶。 55）要先整潔封裝樓盤，開始培育整體景觀。高端樓盤要做到花園工地。6）售樓處邊上的停車場要搶工建好，方便客戶停車，也增強售樓處的形象。. 寶湖灣開盤期（09.3 09.5）1. 主導(dǎo)思想： 營造寶湖灣旺銷的勢頭，加速銷售進度，將項目優(yōu)勢和賣點深入人心。 2. 廣告策略： 濃重筆墨的力量描述寶湖灣的核心，用凝練明了的點睛之筆來表達，效果更好。 開盤前兩周發(fā)布：建發(fā)寶湖灣銀川首家明星級水岸生活即將盛大開盤，敬請期待！開盤和后兩周發(fā)布：居住的明星只在湖岸第一排，寶湖灣優(yōu)越不容錯過3. 廣告投放計劃在

43、第一期廣告投放結(jié)束后，我們需要觀察市場的反應(yīng)，根據(jù)以往的經(jīng)驗，戶外廣告如果 頻繁的更換畫面不利于受眾記憶。所以，第二期廣告以報紙廣告，電視廣告為主。3.1 報紙廣告： 1）平面廣告時 間日 期報 社版 面3月2日周 一新消息報整 版3月4日 周 二銀川晚報整 版3月9日 周 一新信息報頭 版3月12日 周 四現(xiàn)代生活報整 版3月18日 周 三新消息報整 版3月23日 周 一銀川晚報整 版3月26日 周 四銀川晚報半 版4月2日 周 四新消息報整 版4月6日 周 一新消息報半 版4月14日 周 二銀川晚報整 版4月22日 周 三新消息報整 版4月28日 周 二現(xiàn)代生活報整 版5月6日 周 三銀川

44、晚報半 版5月11日 周 一新信息報頭 版2）軟 文 軟文主要介紹明星樓盤的優(yōu)越性，項目片區(qū)生態(tài)開發(fā)，讓受眾從側(cè)面了解項目。時 間：3月2、9、16日周一投放新消息報，4月4、16、26日投放銀川晚報。3.2 電視廣告在有線TV精品回放頻道喬家大院劇前，投放以在有線TV精品回放頻道喬家大院劇前，投放以“搶占湖岸第一排”為主題的電視畫面，與報紙廣告形成統(tǒng)一。3.3 純凈水桶廣告 聯(lián)系送水公司，特意在送往政府機構(gòu)的水桶上，粘貼膠印環(huán)桶廣告塑紙5000張。3.4 手機短信 通過篩選號段，選擇一些有效客戶，覆蓋面比較廣，速度比較快。計劃10萬條。內(nèi) 容：第二期的廣告是前期廣告的跟進，發(fā)布陳建斌銀川代理

45、樓盤的新聞，吸引 人們更直接的了解建發(fā)寶湖灣這個項目，包括環(huán)境和品質(zhì)。4. 策劃活動公關(guān)活動之二建發(fā)寶湖灣開盤策劃案 一、活動策劃：活動時間：4月5日地 點：建發(fā)寶湖灣售樓處參加人員：有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，陳建斌，媒體，銷售人員，目標(biāo)客戶，各界朋友活動細節(jié)：1. 活動前期 通過報紙廣告、戶外廣告及其它媒體向大眾告知開盤信息，以吸引更多的目標(biāo)受眾 前來參與；2. 活動日當(dāng)天邀請陳建斌獻唱一曲后，為大家介紹項目，談?wù)勛约旱木幼±硐?。邀請陳建斌獻唱一曲后，為大家介紹項目，談?wù)勛约旱木幼±硐搿?A 在售樓處門口安排六名迎賓小姐，并向進入售樓處的來賓派發(fā)宣傳書簽卡；B 活動日當(dāng)天，售樓處的電視循環(huán)播放專門制作的建發(fā)

46、寶湖灣宣傳片C 安排數(shù)名專業(yè)銷售人員進行現(xiàn)場推銷，解答顧客疑問；D 在開盤活動尾聲，安排有自助餐點，與某清真餐廳合作，自助餐的形式，以冷盤， 面點為主，配有飲料若干，出于衛(wèi)生和便利的考慮，餐具完全采用一次性的紙質(zhì) 環(huán)保餐具。E 以10：1的比率，抽出10位獲贈2500元婚紗照的業(yè)主。F 此次開盤活動，配有專車接送有需要的目標(biāo)顧客。預(yù)約熱線：7802099，78020883. 活動禮品為來賓準(zhǔn)備精美禮品包，手提袋中包括印有建發(fā)寶湖灣標(biāo)識的馬克杯一個，建發(fā)寶湖灣宣傳光盤一張，精美折頁一份；二、預(yù)期達到的效果：通過開盤集中地面對面式營銷，通過一系列細致，優(yōu)秀的策劃，使目標(biāo)客群增加通過開盤集中地面對面

47、式營銷，通過一系列細致，優(yōu)秀的策劃，使目標(biāo)客群增加了對樓盤的信任，在售樓處內(nèi)，明星效應(yīng)形成熱烈的場面，大大刺激了客戶的購買沖動；專業(yè)的售樓員介紹使得消費者再沒有疑慮，加之良好營銷策略的執(zhí)行和樓盤自身的優(yōu)勢，帶動開盤熱銷勢在必得。 三、開盤活動廣告安排：1. 在新消息報投放開盤活動圖片 上整版開盤活動現(xiàn)場照片，讓更多的目標(biāo)受眾感受到項目的熱度，吸引更多的人來 電咨詢項目或?qū)嵉乜捶俊?. 有線電視投放開盤短片以開機畫面、有線TV精品回放欄目插播以及新聞報道的形式投放。3. DM直郵廣告開盤前期制作建發(fā)制作建發(fā)寶湖灣開盤活動的邀請卡，直接郵寄至政府機關(guān)，國有企業(yè)，大型私營企業(yè)，寫字樓，明星樓盤會給受

48、眾留下深刻的印象，附之精彩，極具煽動性的廣告語會令有意向買房的目標(biāo)客戶蠢蠢欲動。開盤之后 再將開盤盛況制作成精美畫冊，郵寄至政府機關(guān)，國有企業(yè)，大型私營企業(yè)，寫字 樓，讓閱者加深本項目的印象，和本項目的真實實力。4. 建發(fā)寶湖灣VI廣告 開盤當(dāng)日，在售樓處到處都滿布著關(guān)于建發(fā)寶湖灣的標(biāo)識廣告，小到信紙，名片， 大到外立面，指示牌，轟炸式的廣告足以令受眾對項目記憶深刻。5. 銷售策略1）開盤解籌放號時，拿出三套好房子現(xiàn)場由陳建斌主持起拍，調(diào)動情緒推動現(xiàn)場搶 1）開盤解籌放號時，拿出三套好房子現(xiàn)場由陳建斌主持起拍，調(diào)動情緒推動現(xiàn)場搶 購氛圍高漲，巧妙將這種勢頭保持轉(zhuǎn)移至整個項目。 客戶只要電話預(yù)約

49、，看房專車即可在新城范圍內(nèi)接送看房客戶。2）1期組團三個物業(yè)類型銷售70%后，視市場情況與客戶積累程度，來決定啟動和 2）1期組團三個物業(yè)類型銷售70%后，視市場情況與客戶積累程度，來決定啟動和 制定2期的銷售節(jié)奏。炒作2期樓王是個工作重點。3）區(qū)別化推售B4、B8號樓 B4、B8在B組團中，寧靜安適，視野開闊，可塑造為壓軸精品，營造組團內(nèi)差 B4、B8在B組團中，寧靜安適，視野開闊，可塑造為壓軸精品，營造組團內(nèi)差 異化定價。4）送2500元婚紗照（或藝術(shù)照）公關(guān)活動之三集體婚紗照拍攝（活動）策劃案 一、活動目的：本活動鑒于選擇平層戶型的消費者為主要客戶群，多為婚房和中年換房，所以建發(fā)本活動鑒

50、于選擇平層戶型的消費者為主要客戶群，多為婚房和中年換房，所以建發(fā)寶湖灣特別與銀川知名婚紗影樓合作，舉行“買新房，送婚照”優(yōu)惠活動塑造品牌個性，為入園結(jié)婚的新人策劃一場集體婚禮請陳建斌做司儀，為寶湖灣再造聲勢促進銷售。 活動期間購買寶湖灣平層的業(yè)主，經(jīng)10：1抽獎勝出者均可另外獲得2500元的精美 婚紗照一套。中年夫妻也可用補償婚紗照，重溫甜蜜感受。二、活動策劃：活動時間：熱銷階段活動對象：購買平層的消費者活動主題：登上幸福彼岸，建發(fā)寶湖灣送你永恒瞬間活動細則：1. 購買相應(yīng)戶型之后，消費者會得到一張價值2500元的婚紗影樓VIP貴賓卡。2. 持本張貴賓卡可在任意預(yù)約時間內(nèi)在婚紗影樓進行等價位的

51、室內(nèi)拍攝。3. 如要進行室外拍攝，需參照建發(fā)寶湖灣特別為您策劃的集體婚紗照外景拍攝活動。A 拍攝地點定于建發(fā)寶湖灣周邊美麗的寶湖畔B 拍攝期間的一切細節(jié)均有婚紗影樓負責(zé)C 選擇外景拍攝的顧客，需進行提前預(yù)約，以便統(tǒng)籌安排。D 外景拍攝區(qū)內(nèi)，進行一定的建發(fā)寶湖灣的廣告宣傳布置。4. 如另有需要，可憑VIP卡在影樓對換成相應(yīng)價位的藝術(shù)照（只限于室內(nèi)拍攝）。5. 影集制作完成后，在影集的內(nèi)頁封一處與底頁處分別印有此次活動的廣告語和寶湖 灣標(biāo)識。（采用粘貼形式）6. 將影集光盤用建發(fā)寶湖灣專門的光盤袋包裝。7. 為業(yè)主新人舉辦一場集體婚禮，陳建斌主持婚慶。此活動并大幅廣告炒作。三、預(yù)期活動效果：1.

52、活動的聲勢和特色吸引更多人群的關(guān)注，新穎實用的促銷手段，刺激有意向客戶 下定決心進行購買。4. 體驗者通過他們的口頭傳播，增加建發(fā)寶湖灣品牌的美譽度。. 寶湖灣持續(xù)期（09.609.7）1. 主導(dǎo)思想從不同角度深入講述寶湖灣生活，在棲居情感上、建筑數(shù)據(jù)理性上抓住客戶。2. 廣告策略 分篇講述寶湖灣，講湖泊生活，庭院生活、下躍生活、閣樓生活，鄰里生活等，展現(xiàn) 一個立體鮮活的社區(qū)樣貌。主 題： 師法自然，湖院城府一建發(fā)寶湖灣 稀貴真自然 建發(fā)寶湖灣，國際風(fēng)情景觀社區(qū)，300000天然湖泊，寬闊舒暢的樓間距布局，追 求田園地域特點的陽光、清澈，大開窗的建筑特色和室內(nèi)半開放的格局，將西方建筑 美學(xué)與江

53、南古韻做一次完美結(jié)合。在林網(wǎng)、湖泊、花鳥的優(yōu)美與靈氣之間，代言寫 意生活。二建發(fā)寶湖灣 國際風(fēng)情建筑 簡約明快的國際都市化的建筑立面風(fēng)格，緊緊吸引住沸騰的心緒，明朗熱烈的色調(diào)， 靚麗時尚倡引潮流，只一眼，打開心中期許已久的夢，相熟的感動開始戀醉。意境想 像多一點，CORLOR多一點！ 三建發(fā)寶湖灣 園林晨曲喚醒我 清脆婉轉(zhuǎn)的鳥鳴，潺潺流動的園溪，隨風(fēng)淡淡的花香，人們的歡聲笑語悅耳動聽 的園林晨曲，將我從酣睡中喚醒，開啟一天的陽光之旅，不再用鬧鐘來報時，把它扔 的遠遠的！ 寶湖灣動靜交合的景觀曲線，勾勒情趣園林，綠化達38%，人均綠化面積25.69， 步移景換，親切自然。多種景觀樹木與花草錯落組

54、合、疏密有致，與動人水體景觀一 起，創(chuàng)造出清新怡人環(huán)境！3. 廣告投放計劃此階段廣告以報廣為主，促銷折頁為輔。3.1 報紙廣告： 1）平面廣告時 間日 期報 社版 面6月1日 周 一新消息報半 版6月8日 周 一銀川晚報半 版6月11日 周 四現(xiàn)代生活報頭 版6月22日 周 一新消息報頭 版6月29日 周 一新知訊報整 版7月6日 周 一銀川晚報半 版7月14日 周 二華興時報整 版7月22日 周 三新消息報半 版7月29日 周 三銀川晚報半 版2）軟 文 進一步說明該項目的配套和環(huán)境，講述社區(qū)生活，景觀對業(yè)主生活的益處，兩個小 廣場帶給父母和孩子的快樂，購物休閑的便利等。時 間：6月4、18

55、、25日投放新消息報，7月11、21、27日投放銀川晚報。 在新消息和晚報上投放寶湖灣業(yè)主財富論壇活動報道軟文。 4. 策劃活動寶湖灣業(yè)主財富論壇 1）活動目的這個階段到了寶湖灣銷售中期，市民關(guān)注率有所下降，但此階段是項目承上啟下的關(guān)鍵時刻，接著就要推售4棟小高層，需要繼續(xù)引導(dǎo)社會關(guān)注寶湖灣，借陳建斌與各主業(yè)討論晉商精神與當(dāng)下的經(jīng)營之道，引發(fā)工商階層更多人士關(guān)注，加深意向客戶職業(yè)認同；激發(fā)客戶對寶湖灣情感，引導(dǎo)買房。這個階段到了寶湖灣銷售中期，市民關(guān)注率有所下降，但此階段是項目承上啟下的關(guān)鍵時刻，接著就要推售4棟小高層，需要繼續(xù)引導(dǎo)社會關(guān)注寶湖灣，借陳建斌與各主業(yè)討論晉商精神與當(dāng)下的經(jīng)營之道，

56、引發(fā)工商階層更多人士關(guān)注，加深意向客戶職業(yè)認同；激發(fā)客戶對寶湖灣情感，引導(dǎo)買房。2）活動包裝 聯(lián)合銀川電視臺，舉辦寶湖灣業(yè)主財富論壇，并邀各界嘉賓濟濟一堂談晉商精 神，穿插各位業(yè)主的經(jīng)營故事現(xiàn)身說法，類似電視談話欄目的包裝。3）活動嘉賓 活動邀請陳建斌、工商業(yè)主、企業(yè)家協(xié)會、大學(xué)教授、住房保障局、規(guī)劃局、傳媒。內(nèi) 容：談晉商發(fā)展歷史，寧夏商界借鑒意義，工商業(yè)主對晉商的認識，業(yè)主經(jīng)營 經(jīng)驗交流共享。地 點：寶湖現(xiàn)場搭臺 4）預(yù)期達到的效果 通過優(yōu)秀的公關(guān)活動提升項目品牌力和美譽度。炒起一定的社會輿論，大幅提高了 項目定位客戶的廣告到達率，激發(fā)客戶主動了解寶湖灣，促進建發(fā)寶湖灣中期的 銷售熱度。5

57、. 銷售策略 1）炒作樓王，整體提升小高層的市場地位，推動D1三棟小高層的銷售。 2）三棟小高層都是兩層一戶的戶型，在銀川是首創(chuàng)模式，單獨提出包裝推售。. 小高層開盤（09.8 09.10）1. 主導(dǎo)思想 此時，寶湖灣的銷售已經(jīng)進入平穩(wěn)期，前期大量廣告的投放使受眾對項目的印象產(chǎn)生 了一定的疲倦感，所以，我們將借助三期小高層的開盤，為了再度激活市場。2. 廣告策略當(dāng)小高層住宅搶占市場客戶資源時，長興花園等多層樓盤將成為有力競爭樓盤，我們 當(dāng)小高層住宅搶占市場客戶資源時，長興花園等多層樓盤將成為有力競爭樓盤，我們 建議以通過自身產(chǎn)品力，和獨特居住理念，獨特生活主張，來贏得市場客戶。案名：新貴國度城

58、市新貴的幸福人生寶湖灣新貴國度創(chuàng)意人生的建筑，演繹自己的貴族品位3. 廣告投放計劃1）報紙廣告：時 間日 期報 社版 面8月3日 周 一新消息報半 版8月10日 周 一銀川晚報半 版8月19日 周 三現(xiàn)代生活報半 版8月24日 周 一新消息報整 版8月31日 周 一新知訊報整 版9月2日 周 二銀川晚報半 版9月8日 周 二銀川晚報半 版9月15日 周 二現(xiàn)代生活報整 版9月21日 周 一新消息報半 版9月28日 周 一銀川晚報半 版月 份頻 次 新消息報銀川晚報現(xiàn)代生活報新知訊報10月1版/周 2個半版 1個半版 1個整版11月1版/周 1個半版 1個半版 1個半版 1個整版2）軟 文 講述年輕人聚集的社區(qū)生活，對業(yè)主生活的益處，兩塊運動場地，4個小型運動場， 帶給情侶、年輕夫婦的快樂。時 間：9月4、18、25日投放新消息報，10月11、21、27日投放銀川晚報。 在新消息和晚報上投放寶湖時尚藝術(shù)行活動報道軟文。 4. 策劃活動城南居家激情時尚行 1）活動目的針對的目標(biāo)客群市場是婚房、中年置業(yè)。利用生動的影像契合目標(biāo)客群的價值認知，共同的生活喜好會產(chǎn)生共鳴，激發(fā)客戶對寶湖灣的生活的向往，引導(dǎo)買房。針對的目標(biāo)客群市場是婚房、中年置業(yè)。利用生動的影像契合目標(biāo)客群的價值認知，共同的生活喜好會產(chǎn)生共鳴，激發(fā)客戶對寶湖灣的生活的向往，引導(dǎo)買房。2）活動包裝