房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理第一章

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理概論 建管學(xué)院 曾德珩Email：QQ: 453656511微信：zengdeheng5111課程介紹 課程的教學(xué)包括兩部分，即：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和房地產(chǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從房地產(chǎn)經(jīng)營者角度出發(fā)，以市場為基礎(chǔ)，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為一定企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行的一系列有組織的經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)管理包括房地產(chǎn)企業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的行政管理兩種。前者主體是房地產(chǎn)企業(yè)的決策者，后者一般是各級政府相關(guān)主管部門與相關(guān)課程的關(guān)系第五學(xué)期 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理（1）第六學(xué)期 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理（2）第四學(xué)期 建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場第六學(xué)期 房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)合同管理、房地產(chǎn)

2、財務(wù)管理第七學(xué)期 房地產(chǎn)策劃參考用書房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理（中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材）（中國物價出版社）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理（中國建工版社）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 （中國電力出版社）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 （清華大學(xué)出版社）課程內(nèi)容緒論 房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)投資基本知識房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 房地產(chǎn)投資的資金融通 房地產(chǎn)市場營銷 物業(yè)管理考核方式綜合考核課堂考勤（10%）課程作業(yè)（30%）課程結(jié)束考試（60%）課程考試時間（課程結(jié)束兩周以內(nèi)）第一章 緒論1. 房地產(chǎn)的基本概念（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。 （2）包括：

3、土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。思考：今天的房地產(chǎn)與古代的房地產(chǎn)有什么不同？Company Logo 房地產(chǎn)位置的固定性 房地產(chǎn)使用的耐久性 房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性） 土地供給的稀缺性 房地產(chǎn)投資與消費的雙重性 房地產(chǎn)的相互影響性 房地產(chǎn)的易受限制性 房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性 房地產(chǎn)特性Company Logo（1）房地產(chǎn)位置的固定性分幅、分丘與分戶分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點。分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是根據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的需要，以門牌、戶院、產(chǎn)別及其所占用土地的范圍，分丘繪制而成。每

4、丘為單獨一張，它是作為權(quán)屬依據(jù)的產(chǎn)權(quán)圖，即作為產(chǎn)權(quán)證上的附圖，具有法律效力，是保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的憑證。房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般采用1:200，分戶圖的方位應(yīng)使房屋的主要邊線與圖廓邊線平行，按房屋的朝向橫放或豎放，并在適當(dāng)位置加繪指北方向符號。Company Logo設(shè)計使用年限？提問：為什么我國建筑壽命不足30年？（2）房地產(chǎn)使用的耐久性（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性） 房地產(chǎn)位置固定 不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件各不相同 建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別 使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同 （1）臨時性結(jié)構(gòu)，5年（2）易于替換的結(jié)構(gòu)構(gòu)件，25年（3）普通

5、房屋和構(gòu)筑物，50年，（4）紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑結(jié)構(gòu)，100年。 Company Logo（4）土地供給的稀缺性土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性提問：除上述原因外，中國房地產(chǎn)市場的壟斷還有哪些表現(xiàn)？Company Logo房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費，也可以用于生活消費，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費的雙重性（6）房地產(chǎn)的相互

6、影響性 房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。“學(xué)區(qū)房”、“軌道”房現(xiàn)象Company Logo（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)： 警察權(quán)：政府為增進(jìn)公共安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等做出規(guī)定； 征收權(quán)：為了社會公眾利益，如修公路、建學(xué)校等可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，并給與補償； 征稅權(quán)：政府為了提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收； 充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況

7、下，無償收回房地產(chǎn)。（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性Company Logo房地產(chǎn)分類按其用途劃分： 居住物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途物業(yè) 按其是否產(chǎn)生收益劃分： 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分： 自用型房地產(chǎn) 營業(yè)性房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn) 出售型房地產(chǎn) 按物質(zhì)形態(tài)劃分： 土地 在建工程 建成后物業(yè)按土地狀態(tài)劃分：熟地毛地生地 2. 房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動的有機結(jié)合。 主體包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房 地產(chǎn)經(jīng)營管理主體、房地產(chǎn)金融機構(gòu)、建筑商、物業(yè)管 理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介

8、組織和其他主體。 經(jīng)濟(jì)活動包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn) 經(jīng)營管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動、物業(yè)管理、房 地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動。 Company Logo3. 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場的概念 狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動的場所，如房地產(chǎn)交易中心等。 廣義的房地產(chǎn)市場是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動及其在活動中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機制。Company Logo房地產(chǎn)市場分類按區(qū)域劃分： 重慶房地產(chǎn)市場 北京房地產(chǎn)市場 華北房地產(chǎn)市場 華東房地產(chǎn)市場 按用途劃分： 住宅市場 商業(yè)房地產(chǎn)市場 工業(yè)房地產(chǎn)市場 特殊用途房地產(chǎn)市場 按功

9、能劃分： 房產(chǎn)市場 土地市場 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)信息技術(shù)市場 按交易方式劃分： 房地產(chǎn)銷售市場 房地產(chǎn)租賃市場 房地產(chǎn)擔(dān)保市場 房地產(chǎn)保險市場市場機制是通過市場上供求關(guān)系的變化帶動市場的運行，即供求狀況會影響市場價格圍繞生產(chǎn)價格上下波動，價格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的核心。 一個完善、規(guī)范化的房地產(chǎn)市場，供求、價格、利率的變動、都是通過競爭來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)的交易既包括買方之間的競爭和賣方之間的競爭，同時也包括買賣雙方之間的競爭。 （一）供求機制房地產(chǎn)市場的運行機制（二）競爭機制（三）風(fēng)險機制 房地產(chǎn)是一個預(yù)期利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)，根據(jù)風(fēng)險同酬的原則，必然也存在很大的風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場上，買賣雙方必須對利

10、益和風(fēng)險作出正確的衡量，并據(jù)以調(diào)節(jié)自己的行為。 房地產(chǎn)市場分析的四象限模型思考：房地產(chǎn)周期？房地產(chǎn)市場的自然周期長期平均空置率就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點，分四個周期。長期平均空置率下降上升ABCDE供給停止或很低需求有增長趨勢租金增長率仍下滑空置率有下降趨勢需求增長加快空置率下降租金增長率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)但需求增長比供給快空置率仍下降，租金增長率上升供給增長率需求增長率供給增長率超過需求空置率開始上升租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑基欽庫存周期(大

11、約36-40個月)朱格拉資本投資周期（約十年）庫茲涅茨房地產(chǎn)周期（約18 - 20年）康德拉季耶夫周期（約45到60年）第一個周期開始于工業(yè)革命，包括蒸汽機、水力織布機等技術(shù)發(fā)明孕育出來的第二個周期則是來自鐵路業(yè)的繁榮，它開始于1843年，終結(jié)于1887年杰伊古爾德的做空襲擊第三個周期是從建造電廠開始的，其后又受到自動化、鋼鐵、玻璃、公路以及紡織業(yè)發(fā)展的推波助瀾。庫茲涅茲周期理論庫茲涅茲周期理論是一種從生產(chǎn)和價格的長期運動中揭示主要資本主義國家經(jīng)濟(jì)周期的理論。庫茲涅茲認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中存在長度為1525年不等的長期波動。這種波動在美國的許多經(jīng)濟(jì)活動中，尤其是建筑業(yè)中表現(xiàn)得特別明顯，所以庫茲涅茨周期也稱

12、為建筑業(yè)周期，房地產(chǎn)價格周期。二戰(zhàn)以后，美國房價三個低點分別是1974年，1992年，2010年。香港房地產(chǎn)第一輪漲跌周期（1954-1968），持續(xù)了15年左右。香港房地產(chǎn)第二輪漲跌周期（1969-1985），持續(xù)了17年左右。香港房地產(chǎn)第三輪漲跌周期（1985-2003），持續(xù)了19年左右。延伸：索羅斯金融煉金術(shù)第四章 信貸與管制的周期強勁增長的經(jīng)濟(jì)傾向于增加資產(chǎn)價值和增加未來收入流量，兩者都是評估信用時所依靠的指標(biāo)。在信貸擴(kuò)張反身性過程的早期階段，所涉及的信用金額相對不大，對抵押品估價的影響是可以忽略不計的，這也是為什么這一過程在最初階段顯得很穩(wěn)健的緣故?？墒?，隨著負(fù)債總額的累積，信貸總

13、額的權(quán)重日增并開始對抵押品價值產(chǎn)生了增值的效應(yīng)。這個過程一再持續(xù)，直到總信貸的增加無法繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)的那一點為止。此時，抵押價值已經(jīng)變得過度地依賴于新增貸款的刺激作用，而由于新貸款未能加速增長，抵押品價值就開始下降。抵押價值的侵蝕對經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生了抑制的作用，反過來又加強了對抵押品價值的侵蝕。到了那個階段，抵押品已經(jīng)用至極限了，輕微的下跌就可能引發(fā)清償貸款的要求，這又進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)的衰退。這就是對一個典型的繁榮蕭條循環(huán)過程的剖析。Company Logo房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的狀況和市場狀況的變動可以用一系列量化指標(biāo)來描述，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報率

14、（收益率）、房地產(chǎn)市場增長率等。 房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類： 供給指標(biāo) 需求指標(biāo) 交易指標(biāo) Company Logo（1）供給指標(biāo) 存量（Stock, St） 新竣工量（New Completions, NCt） 滅失量（vanishing amount Ofestate ，t） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面積（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新開工面積（Construction Starts, CSt） 平均建設(shè)周期（C

15、onstruction Period, CPt） 竣工房屋價值（Value of Buildings Completed, VBCt） Company Logo我國的空置量（Vacancy, VCt）：是指某一時點（報告期初或期末）房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指報告期末已經(jīng)竣工的可供銷售或者出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已經(jīng)竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。美國空置量房是指中介機構(gòu)手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。Company Logo（2）需求指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口） 就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私 營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè) 人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員） 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入 城鎮(zhèn)居民家庭總支出: 食品+衣著+家用設(shè)備用品及服務(wù)+醫(yī)療保健+交通通訊+娛樂教育文化+居住+雜項 商品零售價格指數(shù)（RPI） 消