高房價(jià)下的集團(tuán)利益分析、房價(jià)走勢與對策

1、高房價(jià)下的集團(tuán)利益分析、房價(jià)走勢與對策摘要:房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價(jià)過高已是不爭的事實(shí),集團(tuán)利益決定著房價(jià)走勢,高房價(jià)下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價(jià)格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和施行。關(guān)鍵詞:高房價(jià);集團(tuán)利益房價(jià)走勢;宏觀策略一、高房價(jià)下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價(jià)最為直接的受益者。高房價(jià)為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價(jià)可促銷差品、積壓品。在高房價(jià)形成的需求缺乏供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商到達(dá)競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓“九九年走高即是

2、房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成宏大需求缺口假象,這使得真實(shí)的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),空頭套利。2022年后,房價(jià)的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無風(fēng)險(xiǎn)炒作,這是房地產(chǎn)市場正常開展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房價(jià)下,更

3、加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2022年以來,我國房地產(chǎn)價(jià)格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價(jià)格(許經(jīng)勇、馬原,2022)。中國的房地產(chǎn)定價(jià)已不再是簡單的本錢費(fèi)用定價(jià)、商品價(jià)值定價(jià)和市場定價(jià),而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價(jià)是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與結(jié)合來完成的,這種定價(jià)方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。二、高房價(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場嚴(yán)密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實(shí)現(xiàn)了較快的開展(上海第六屆中國住房交易會(huì)上的統(tǒng)

4、計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速開展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門廣泛,同時(shí),這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2022)。受到收入分配不公、財(cái)富積累偏向、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實(shí)需求缺乏、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟(jì)開展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)開展的上佳選擇。房價(jià)上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時(shí)帶來的本質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價(jià)上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身將來的長遠(yuǎn)開展)。介于上

5、述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。三、高房價(jià)下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析銀行不是房地產(chǎn),房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)是銀行。時(shí)下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行(銀行擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象,是雙方責(zé)權(quán)、利益穿插、替代、合作、依賴失“度的結(jié)果,縱容的是房地產(chǎn)炒作投機(jī)。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商可以得到金融融資的信賴,致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度嚴(yán)密。但這種嚴(yán)密必須有個(gè)“度的問題,這個(gè)“度在市場經(jīng)濟(jì)條件下即是銀行金融商品

6、的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)開展又實(shí)現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運(yùn)作的根本法那么,但在有方案的市場經(jīng)濟(jì)條件下,國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控任務(wù)那么顯得更為重要。1997年亞洲金融危機(jī)中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機(jī)保持匯率不變的承諾損失,充分驗(yàn)證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上,房地產(chǎn)價(jià)格的適度上揚(yáng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當(dāng)然地成為銀行信貸支持房價(jià)上漲的合理根據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價(jià)格虛漲套利風(fēng)險(xiǎn)是銀行借貸所不愿意看到的,特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利開展為房地產(chǎn)的“炒作套貸更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度上,上述現(xiàn)象中的“炒作套利是默

7、認(rèn)的,后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸那么要看對國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的指向性要求。四、高房價(jià)下相關(guān)政府部門的利益分析政府機(jī)構(gòu)作為公益部門,除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要,不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)利的共同利益,通過行政、經(jīng)濟(jì)的互助互益攫取更高的共同利益的同時(shí)犧牲的是公共權(quán)利整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價(jià)的。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動(dòng)效應(yīng)符合政績考核中的價(jià)值考核要求,使得價(jià)值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價(jià)格的默認(rèn)與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)

8、是結(jié)合在一起的,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地),房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的,因此地方政府對開展房地產(chǎn)的積極性很高,地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目的往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原,2022)。央行在2022年5月發(fā)布的?2022年中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告?中指出,最近幾年來,上海房地產(chǎn)的財(cái)富增長值估計(jì)超過2萬億元,房地產(chǎn)市場給上海市政府帶來的地方財(cái)政收入約占該地方財(cái)政收入的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會(huì)言論與宏觀政策的約束性,它不可能一味地支持房價(jià)上漲。當(dāng)房價(jià)上漲可以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的開展并能反映出政績、業(yè)績時(shí),提倡、鼓勵(lì)、支持甚至主動(dòng)推動(dòng)房價(jià)上漲,由于過分的虛漲致使風(fēng)險(xiǎn)大于收益而形成的需求拉動(dòng)下降,甚至由于對過高風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而產(chǎn)生的負(fù)拉動(dòng),特別是受到言論、宏觀