長沙金外灘項目最高最好用途研究中期報告

1、致南京青和投資集團長沙金外灘工程最高最好用途研究中期報告2007年7月12日xxxxxC03負(fù)責(zé)聲明就我們所知，我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的根本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。以下因素將可能導(dǎo)致我們的根本假設(shè)發(fā)生變化：9新的政府法令9公司政策的變化9對長沙房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的重大社會、經(jīng)濟、政治改革事件我們在此強調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的物業(yè)參謀和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。這份報告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承當(dāng)任何責(zé)任，同時，未經(jīng)我方事前的書面同意，本報告的全部或任何局部不得在任何文件

2、、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們在此強調(diào)，對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應(yīng)該被認(rèn)為是對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評估，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預(yù)測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請貴方注意。該報告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性、開發(fā)工程性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設(shè)計、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并沒有包括上述這些因素。因此，我們認(rèn)為該報告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價報告。

3、對于貴方或任何第三方在融資、購置、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承當(dāng)任何責(zé)任。2xxxxxC03目錄一場地分析二宏觀經(jīng)濟研究三長沙高端住宅市場分析四長沙高品質(zhì)辦公市場研究五長沙高星級酒店市場研究六長沙零售市場研究3xxxxxC03一場地分析xxxxxC03長沙概況長沙市湖南省?該工程地塊位于中國長沙市天心區(qū)的江邊版塊。?作為湖南省省會，長沙是全省政治、經(jīng)濟、文化、科教和信息的中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。?長沙歷史悠久，人杰地靈。擁有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院和三國東吳簡牘；并在近代涌

4、現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。?在過去20多年改革開放開展的推動下，長沙經(jīng)濟實力明顯增強，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。?長沙市轄5區(qū)3縣1市，5個行政區(qū)域為：天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)和岳麓區(qū)；3縣為：長沙縣、望城縣和寧鄉(xiāng)縣；1市為：瀏陽市。?中部崛起戰(zhàn)略的實施，使長沙在我國區(qū)域經(jīng)濟開展總體格局中的戰(zhàn)略地位大幅提升，資本競爭力日漸增強。5xxxxxC03天心區(qū)概況?天心區(qū)位于長沙市的中南部，東鄰雨花區(qū)，西與岳麓區(qū)隔江相望；被與開福區(qū)相鄰，南接長沙郊縣。全區(qū)總面積74平方公里，戶籍人口119,199戶，429,104人，現(xiàn)轄9個街道辦事處、1個鎮(zhèn)。?作為長沙市歷史文明的發(fā)源地

5、，天心區(qū)被稱作長沙市的南大門，更是長沙、株洲、湘潭三市融城的核心區(qū)域。?天心區(qū)以著名的天心古閣而得名，區(qū)內(nèi)擁有多個風(fēng)景名勝區(qū)，其中有兩個為省級重點保護區(qū)。?天心區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利。北有繁華商業(yè)中心，南有擬建的長沙大道連接長、株、潭黃金三角帶，西有政府投巨資打造的沿江風(fēng)光帶。?沿江地帶和區(qū)南地區(qū)是全區(qū)整體規(guī)劃的兩個重點，規(guī)劃旨在提升全區(qū)整體競爭力，并成為長沙市旅游休閑核心區(qū)域。天心區(qū)6xxxxxC03里公21里公01該工程地塊概況?該工程位于長沙市天心區(qū)西北部的沿江版塊，緊鄰五一商圈。根據(jù)區(qū)政府規(guī)劃長沙市火車站方案，沿江地帶將會被打造為長沙的“金核心五一里外灘。商務(wù)公6商圈商業(yè)區(qū)?該地塊緊

6、鄰長沙市傳統(tǒng)的市中心。作為該工程長沙市最繁華地區(qū)，該地段交通便利，地塊餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施非常完善。?位于湘江大道沿線，該工程享有得天獨厚的自然景觀。近可欣賞湘江水和橘子洲，遠可眺望岳麓山。?為長沙市核心商務(wù)商業(yè)區(qū)的延伸地段，目前核心商務(wù)商業(yè)區(qū)域內(nèi)已有多個高級酒店、高端住宅和大型零售商場。?該工程距離位于城南的省政府和天心區(qū)政府分別為10公里和12公里；距離長沙市火車站約6公里。天心區(qū)省政府區(qū)政府7xxxxxC03該工程場地匯源江闌賈遺故居大廈雅苑解放西路?該工程位于解放路以南，西湖路以北；東到2BoBo國際太福臨閣1規(guī)劃中的太平街，西沿湘江大道。湘坡子水房湘韻閣?根據(jù)客戶提供的信息，該

7、地塊總占地面積約街江永3235畝，凈使用面積約160畝。工程被細(xì)分為3住宅保存地湘4平個地塊，天韻地塊、地韻地塊和人韻地塊。新待星月樓大天韻地塊街征?該工程場地中另有一些特征地塊，為未拿到產(chǎn)5地地韻地塊道路銅鋪街小學(xué)權(quán)證的民房。民房人民人韻地塊路天時酒店?該地塊為綜合用地，政府對容積率、限高等暫特征地塊唐無規(guī)定。11?地塊目前以民房為主，因而將會涉及到大規(guī)模拆遷，整個拆遷工作預(yù)計將在2年左右完成。2湘白鶴巷?該區(qū)域內(nèi)的民居多為歷史較久的建筑物，居民家居住的時間較長；場地考察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)樸2泉3江實，治安情況較好。嘶西文4?由于毗鄰湘江，該工程區(qū)域的空氣質(zhì)量好于長井西文大綠沙市平均水平。廟巷廟

8、坪灣街化?該區(qū)域位于長沙市繁華的商業(yè)商務(wù)區(qū)域的延伸道地段，同時位于三條主要干道的交匯點，沿街局部噪音稍大，但在本地塊的縱深區(qū)域相對安西湖路靜。8xxxxxC0335.9235.4038.70該工程場地地勢解放西路36.0037.1太39.20湘坡子永街36.80江湘?根據(jù)客戶提供的，該地塊內(nèi)從南到北，由西到平新東各道路交叉位置的自然標(biāo)高數(shù)據(jù)，我們了解大天韻地塊街到該地塊地勢整體分布是東高西低，大約相差37.9838.5039.61地韻地塊道路36.393米多，人民路地勢稍高，并向南北兩端低人民人韻地塊路斜。特征地塊唐?工程內(nèi)最低點在西文廟街和湘江大道的交匯點，自然標(biāo)高為35.9米；最高點在人民

9、路東湘端，自然標(biāo)高為36.2039.61米。36.7037.10?天韻地塊中，整體地勢是東南高，西北低。地白鶴巷家塊內(nèi)最低點在永湘新街上，自然標(biāo)高為36.8035.90泉3米。江嘶西36.50文?地韻地塊和人韻地塊整體是東北高，西南低。井37.20地塊內(nèi)最低點在白鶴巷和唐家灣的交匯處，自大廟巷灣然標(biāo)高為36.7米。街36.3036.88道36.08西湖路數(shù)據(jù)來源：客戶提供9xxxxxC03該工程場地地質(zhì)狀況?根據(jù)室內(nèi)水質(zhì)分析，該場地地下水水質(zhì)對砼結(jié)構(gòu)及鋼筋砼結(jié)客戶委托中國有色金屬工業(yè)長沙勘察設(shè)計構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱蔥裕氐叵濾芯吭憾雜詬孟钅康乜櫚刂首純黿辛絲彼識越牧系姆闌舷中泄冶曜

10、嫉墓娑劍傭頤塹玫攪碩雜諂倫詠?號地塊場地巖土工程的勘探資料?該工程擬建建筑物設(shè)一層地下室，基坑開挖深度約4米，在開挖基坑時，應(yīng)注意人工邊坡的穩(wěn)定性，應(yīng)進行專項基坑支護設(shè)計，并對其周邊建筑物及坑壁的沉降和變形進行觀測。?擬建坡子街2號地塊場地內(nèi)主要建筑物為5層商業(yè)辦公樓，建筑物等級為二級，柱下最大荷載?根底施工期間，建議加強施工驗槽驗樁工作，及時解決施工值5000KN，框架結(jié)構(gòu)，設(shè)一層地下室，根底埋中出現(xiàn)的鹽土工程問題。置深度為4米。?下表為客戶提供的場地內(nèi)各地層有關(guān)工程特性指標(biāo)建議。?在該地塊勘察深度范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)影響場地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)作用及液化地層，場地穩(wěn)定，適宜該工程擬建建筑。?該場地的抗

11、震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計根本地震加速值為0.05克，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計地震特征周期值為0.35s，該場地類別為二級，屬可進行建設(shè)場地。10 xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀天韻地塊長房汀闌雅苑歷史建筑?天韻地塊位于解放路以南，人民路以北，東到太平路，西至湘江大道，占地面積約100畝。?該地塊內(nèi)現(xiàn)已老式民房為主，另有一些沿街商鋪。地塊東邊的太平路將在未來匯源江闌賈遺故居被拓寬到16米。大廈雅苑解放西?地塊又被細(xì)分為5小塊，坡子街以北有1路2號和2號地塊，以南有3、4和5號地塊。太BoBo國際福臨閣1湘坡省財貿(mào)醫(yī)院?在該地塊范圍內(nèi)，福臨閣、水泵房和部子水房湘韻閣街分住宅保存地將不在本次規(guī)劃改造中。

12、江永3住宅保存地湘?在1號地東面的一些歷史建筑需要在拆遷4平新星月樓大時予以保存；在5號地的西南角的垃圾處街理廠將被遷移。5道路銅鋪街小學(xué)民房?位于該地塊東南邊的銅鋪街小學(xué)是一所垃圾處理廠人民路歷史悠久的著名小學(xué)，學(xué)校內(nèi)保有一些歷史文物。?地塊東側(cè)有省財貿(mào)醫(yī)院。湘韻閣?據(jù)開發(fā)商規(guī)劃，該地塊拆遷在人韻地塊的拆遷之后，大約拆遷周期1年半左右。BoBo國際11xxxxxC03天韻地塊管線預(yù)留情況管線預(yù)留口管線預(yù)留口解上水ZZ4048下水WW4010?基于客戶提供的相關(guān)圖紙和工程部的配合，我們對工程場放地周邊主要道路的管線情況進行了甄別電力LL6222弱電XX6280西MT4060?該圖紙無管徑及容量

13、的相關(guān)信息；基于與客戶溝通，假設(shè)路燃?xì)釳T4062所有管線容量足以支持工程開發(fā)管線預(yù)留口管線預(yù)留口ZZ6042WW6459ZZ6038上水下水WW6464ZZ6024WW6424ZZ6025管線預(yù)留口管線預(yù)留口湘LL6221XX6261WW2057江LL6220XX6262WW2058大LL6219XX6256ZZ2103WW2047坡上水下水道電力LL6218弱電XX6252ZZ2104WW8770子LL6217XX6250WW8535街LL6216XX6247WW8538LL6214XX6244電力無弱電無MT6210燃?xì)鉄o燃?xì)釳T620812xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀地韻地塊人民路白鶴巷

14、?地韻地塊位于人民路以南，西湖路以北，湘江大道以東進深約80米，占地人民路面積約70畝，凈使用面積唐44.81畝。1?該地塊目前同樣是已老式民房為主，在唐家灣路上湘白鶴巷有一些沿街商鋪；該地塊家內(nèi)無特殊建筑，拆遷工作2江將和人韻地塊同時進行。西文?地塊被細(xì)分為2小塊，以廟湘江大道唐家灣大綠街白鶴巷為界，北邊稱為1灣號地塊，南邊稱為2號地化道塊；西文廟街和西湖路之間區(qū)域為未來的綠化帶。西湖路?據(jù)開發(fā)商規(guī)劃，該地塊拆遷在人韻地塊的拆遷之后，大約拆遷周期1到1年半左右。13xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀人韻地塊?人韻地塊位于人民路以南，西湖路以北，太平路以西約80米范圍，占地面積約65畝，凈使用面積39

15、.18畝。天時酒店?該地塊目前已老式民房為主，在唐家灣路上有一些沿街商鋪；地塊東邊的泉嘶井巷，未來將被太平路取代人民路天時酒店?地塊由北到南依次被細(xì)分為4小塊，白鶴巷北邊為1號和2號唐太1地塊，南邊為3號和4號地塊；4號地塊南邊有綠化帶。?1號地塊北邊的天時酒店將因為太平路的改造工作在不久被平2拆遷；4號地塊東邊的歷史建筑西文廟坪將在規(guī)劃中予以保存。白鶴巷家?該地塊周邊有市中醫(yī)院和長沙市最好的中學(xué)之一的長郡中3泉學(xué)。西嘶文4路?據(jù)開發(fā)商規(guī)劃，該人韻地塊拆遷工作將比天韻及地韻先期井西文廟啟動，將于廟坪2007年7月進行，預(yù)計6-8個月完成。巷長郡中學(xué)灣街西文廟街西文廟坪西湖路市中醫(yī)院14xxxx

16、xC03地韻人韻地塊管線預(yù)留情況管線預(yù)留口管線預(yù)留口ZZ7168人上水ZZ7172下水無民ZZ7180路電力LL2021弱電無燃?xì)鉄o管線預(yù)留口管線預(yù)留口WW6539ZZ6015WW6545上水下水ZZ6012WW0845WW0850管線預(yù)留口管線預(yù)留口湘LL6210ZZ0001江WW0016LL6209ZZ0002大WW0021LL6208ZZ0421西道電力弱電無上水下水WW0030LL6207ZZ0418湖WW0032LL6206ZZ0412路WW0034LL6201ZZ0009MT6205電力無弱電無燃?xì)釳T6200燃?xì)釳T708115xxxxxC03周邊交通狀況?周邊道路?工程北邊為解

17、放西路，雙向四車道?東鄰湘江大道，雙向六車道?地塊中間有東西向的人民路，雙向四車道?東邊規(guī)劃中的太平路，將被加寬到16米?公共交通?地塊周邊公共交通便利，可謂四通八達?1，11，112，142，143，145，301，317，368，406，803，804，901，旅2路公共汽車?交通規(guī)劃?目前長沙市和天心區(qū)的交通規(guī)劃中沒有對本工程有影響規(guī)劃16xxxxxC03周邊配套設(shè)施9解放西路#名稱醫(yī)院本工程周邊配套設(shè)施比擬齊全，將較12好地吸引潛在的住宅目標(biāo)客戶群體。1省財貿(mào)醫(yī)院湘太7?四家醫(yī)院中，兩家為省級醫(yī)院2省人民醫(yī)院江平8?長郡中學(xué)是長沙市最好的中學(xué)3大陽光醫(yī)院街之一，將吸引相關(guān)帶子女家庭道4

18、市中醫(yī)院5購置本工程的住宅學(xué)校人民路?周邊商業(yè)設(shè)施齊全，中高端商業(yè)街、百貨均近在咫尺5銅鋪街小學(xué)6長郡中學(xué)商業(yè)設(shè)施7坡子街8黃興路步行商業(yè)街9五一商圈63418xxxxxC03SWOT 分析?位置優(yōu)勢：臨近湘江，良好的江景及較長的沿江面將極大地提升本工程的核心競爭力?交通優(yōu)勢：周圍3條交通主干道為本工程提供了良好的交通可及性優(yōu)勢?場地優(yōu)勢：場地大，進深足，為大型工程的內(nèi)部循環(huán)提供了根底?商業(yè)優(yōu)勢：具有相當(dāng)長的臨街面，為商業(yè)設(shè)施提供了良好的開發(fā)根底?文化優(yōu)勢：歷史和文化保護建筑為該工程提供了獨特且珍貴的文化遺產(chǎn)?雖然毗鄰五一商圈，但并非位于其核心區(qū)域劣勢?目前，工程地塊本身屬于棚戶區(qū)，拆遷存在一

19、定難度?位于城市核心區(qū)域，市政規(guī)劃有一定限制?天心區(qū)內(nèi)的湘江風(fēng)光帶開發(fā)相對滯后，但可以通過借鑒其它地區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗如開福區(qū)湘江風(fēng)光帶，打造更具競爭力的工程時機?目前長沙市缺少一個大型的綜合工程，該工程將可能憑借卓越的江景、良好的交通和多元化的物業(yè)功能，成為長沙市的標(biāo)志性工程?該區(qū)域周邊丁字路口多，未來交通組織稍有難度挑戰(zhàn)?在本工程完工期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)其它工程將可能成為競爭工程，且對該工程的成功形成挑戰(zhàn)19xxxxxC03二. 長沙市宏觀經(jīng)濟分析xxxxxC03長沙市產(chǎn)業(yè)分析?長沙的氣候條件和自然環(huán)境適合植物生長。農(nóng)業(yè)是長沙市經(jīng)濟的一大優(yōu)勢，所轄4縣均為湖南省的商品糧基地縣。?長沙金屬礦產(chǎn)種類多，非金

20、屬礦產(chǎn)獨具特色。全市現(xiàn)已查明有40余種礦藏。因而長沙市開采業(yè)相對興旺，且為該市提供了可貴的經(jīng)濟收入。?長沙工業(yè)開展迅速。目前已擁有了長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，且初步形成了電子信息、機械制造、煙草食品、新材料、生物醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)。?長沙市擁有一些全國著名企業(yè)，如白沙集團、夢潔集團、九芝堂股份等。22xxxxxC03長沙產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃分析2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和平均工資年平均工資(元)增加值占比人數(shù)占比?第三產(chǎn)業(yè)的在職員工平均工資最高，產(chǎn)值占整體的信息傳輸、計算器效勞和軟件業(yè)400693.3%1.5%比重也較大衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)342972.1%4.9%?目前制

21、造業(yè)為長沙支柱產(chǎn)業(yè)，但其中先進制造業(yè)的金融業(yè)322513.4%2.8%比重有待提高教肓290354.5%11.8%?根據(jù)十一五規(guī)劃，長沙政府將致力于推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)公共管理和社會組織271693.9%9.8%優(yōu)化升級：文化、體育和娛樂業(yè)259982.5%2.3%?降低第一產(chǎn)業(yè)比重推進城市化水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)245410.6%1.1%?提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值，培育形成工程機電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供給業(yè)243290.9%1.1%械、汽車、家電等先進制造業(yè)集群帶動前科學(xué)研究、技術(shù)效勞和地質(zhì)勘查業(yè)240092.0%3.4%后產(chǎn)業(yè)鏈；直接提高相關(guān)行業(yè)人員的工資水平交通運輸、倉儲和郵政業(yè)218534.

22、0%4.4%?建成中部地區(qū)最具實力的國家生物、軟件和新居民效勞和其它效勞業(yè)186622.2%0.4%材料產(chǎn)業(yè)基地，新興科技型產(chǎn)業(yè)成為全市工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)185433.8%3.2%的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動前后產(chǎn)業(yè)鏈；提高此類較批發(fā)和零售業(yè)1813511.9%6.6%高收入人群的比重租賃和商務(wù)效勞業(yè)173773.1%2.3%?文化產(chǎn)業(yè)、信息效勞、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)業(yè)等農(nóng)、林、牧、漁業(yè)164357.5%0.4%持續(xù)開展提升，初步形成中心城市效勞經(jīng)濟格制造業(yè)1642428.7%24.2%局直接產(chǎn)生對辦公樓的需求；較高收入人建筑業(yè)1568311.4%13.5%群比重進一步上升住宿和餐飲業(yè)147373.0%4.6%采礦業(yè)

23、128581.2%1.7%重點開展先進制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)將直接提高較高收入人群的比重、帶動辦公樓的需求，對酒店業(yè)、零售業(yè)的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整升級也將產(chǎn)生積極作用。23xxxxxC03長沙城市性格?一個城市的風(fēng)情由文化底蘊塑定，而文化底蘊和積久成習(xí)的市民性情相輔相成。長沙市典型的人文特征是極度反感他人干預(yù)，喜于標(biāo)榜獨立人格，崇尚自由，心氣特別高，喜歡冒尖出頭。?長沙人對外鄉(xiāng)的文化有著與生俱來的維護意識，他們崇尚自己的文化，不輕易接受外來的東西。這也是為什么在長沙其他菜系餐館和西餐館難以經(jīng)營的原因。?長沙人喜歡熱鬧，愛扎堆，對于人與人之間拉近或聚集有格外強烈的欲望，這使得長沙成為舞廳業(yè)長盛不衰

24、的城市，也因此而孕育出了“超級女聲和“快樂男生。?長沙人普遍缺乏量力支出的傳統(tǒng)消費意識，思想散漫追求享樂。而今，不談殷實人士，就算下崗失業(yè)工人也時常樂意花三十元去一般足浴室洗腳，因而被人們稱為“腳都。?長沙人認(rèn)為愛吃喝，也是愛生活的一個表現(xiàn)，因而當(dāng)?shù)夭宛^生意大多紅火。?長沙人喜歡夜生活，有不少人在夜間勞作，吃消夜是長沙市的一道特殊風(fēng)景。29xxxxxC03長、株、潭一體化分析人口市區(qū)面積2006年城市(百萬)平方公里人均GDP美元長沙市6.3111,8193,525株洲市3.6611,2722,092湘潭市2.865,0151,868長沙市湘潭市株洲市?長沙、株洲、湘潭三市沿湘江分布，兩兩相距

25、約45公里，是湖南省的精華地帶。?位于承東啟西、聯(lián)南接北的特殊地理位置，長、株、潭地區(qū)以占全省1/7的土地和1/5的人口，產(chǎn)出了全省1/3的GDP。?作為湖南省的重點規(guī)劃工程，長、株、潭一體化建設(shè)旨在構(gòu)筑一個連結(jié)長江產(chǎn)業(yè)帶與華南經(jīng)濟圈、輻射帶動湖南省的強大城市群。?隨著一體化進程的展開，長沙市城區(qū)面積將進一步擴大，本地的住宅、零售和寫字樓都將新增更多來自于株洲市和湘潭市的客戶30 xxxxxC03宏觀經(jīng)濟分析總結(jié)?從1996年開始，長沙市GDP一直保持兩位數(shù)的增速。2006年，長沙市的GDP到達了1,790億元，按可比價格計算增速為17.8%，是自1996年以來的第三高速。?到2006年底，長

26、沙市人口已達631萬，其中城鎮(zhèn)人口為214萬，同比增長2.86%；全市人口自然增長率為4.20，出生率和死亡率分別為11.13和6.93；分區(qū)來看，雨花區(qū)人口最多，為50.26萬人，其次為天心區(qū)，42.91萬人；隨著長株譚一體化政策的實施，政府預(yù)計到2021年，長沙市常住人口將會突破670萬。人口的健康穩(wěn)定增長將是推動住宅市場開展的內(nèi)在動力，也為住宅市場提供了最穩(wěn)定的需求。?長沙市人口結(jié)構(gòu)在過去十年中發(fā)生變化，務(wù)農(nóng)人員逐漸減少。長沙市歷年登記結(jié)婚的新人整體呈上升趨勢，且由于2006年被稱為“金豬年，登記結(jié)婚的新人到達了6.35萬。人口的增長和結(jié)婚新人的增加為住宅市場提供了最穩(wěn)定的需求。?200

27、6年全年，全市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達1,763美元，天心區(qū)最低，為1,616美元；芙蓉區(qū)最高，為1,860美元。?在過去10年中，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出一直保持增長。消費性支出占可支配收入比例的降低說明長沙城鎮(zhèn)居民實際購置力的增強。?長沙市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從1996年的47.5%下降到2005年的34%；居民娛樂和教育性支出逐年上升。?長沙市高等教育領(lǐng)域快速穩(wěn)定的開展無疑將培養(yǎng)出更多的高素質(zhì)人才。高校畢業(yè)生人數(shù)不斷增多，將帶來對住宅旺盛而持續(xù)的需求。?受省政府所實施的長株潭一體化戰(zhàn)略的影響，長沙市的經(jīng)濟開展速度將會被進一步提升，進而會有力地帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開展。預(yù)計隨

28、著一體化進程的不斷深入，將會有更多來自株洲和湘潭市的消費者到長沙置業(yè)。32xxxxxC03三長沙高端住宅市場研究xxxxxC03數(shù)據(jù)來源有鑒于為我們的客戶就本工程提供中立和客觀的研究，理解長沙市宏觀及微觀層面的市場情況，我們采用的數(shù)據(jù)主要來自于以下三方面，這些數(shù)據(jù)是具有高度可靠性并將經(jīng)過交叉論證，同時我們也將根據(jù)豐富的行業(yè)經(jīng)驗對此進行調(diào)整和深入分析。編號數(shù)據(jù)來源相關(guān)獲得數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)研究原理數(shù)據(jù)可靠性?微觀市場數(shù)據(jù)研究對于我?銷售速率可能會有一定誤?目前在售的所有高端們理解可比性工程在開發(fā)差，因為開發(fā)商通常會夸大1?長沙實地考察住宅工程及局部售罄過程中的優(yōu)劣勢具有借鑒該數(shù)據(jù)，以呈現(xiàn)出良好的銷的高端住

29、宅工程意義售態(tài)勢?政府相關(guān)部門提供的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為我們提供了?2001-2006年間，歷年最可靠的信息包括長沙2?長沙房地產(chǎn)信息中心長沙市住宅市場供給?數(shù)據(jù)可靠性高市商品住宅歷年竣工面和需求情況積、批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記銷售面積等?了解潛在客戶的需求有助?共發(fā)放份問卷302份?委托專業(yè)的調(diào)研機構(gòu)于我們和開發(fā)商在今后的?數(shù)據(jù)可靠性高，可作為以上3在長沙進行廣泛的消?潛在客戶群對住宅的工程規(guī)劃過程中打造出符兩局部數(shù)據(jù)的深入補充費者訪談傾向性合市場的產(chǎn)品34xxxxxC03房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語注釋就本報告中所涉及的相關(guān)房地產(chǎn)術(shù)語，我們羅列如下注釋，供開展商參考：編號相關(guān)名詞注釋1?公寓?包括多層4-6層、小

30、高層7-12層及高層13層以上三種不同形態(tài)?代表住宅市場中較高端的物業(yè)形態(tài)，其中包括雙拼別墅、聯(lián)體別墅指三聯(lián)以上和疊加2?聯(lián)排別墅別墅3?別墅?代表住宅市場中最高端的物業(yè)形態(tài)，僅指獨門獨院、兩至三層樓形式的獨棟別墅。4?現(xiàn)實供給?即每年新增的已竣工的住宅數(shù)量5?未來供給?包括未取得預(yù)售證的住宅, 取得預(yù)售證但尚未售出的住宅，及已批租的住宅用地6?需求?即每年成交的一手住宅數(shù)量?即每月成交住宅套數(shù)7?吸納量?去化速率=總需求量/物業(yè)正式銷售以來的月份數(shù)35xxxxxC03長沙住宅市場概況高端住宅市場分析可比性工程分析目標(biāo)客戶需求傾向性研究高端住宅未來供給預(yù)測36xxxxxC03長沙商品住宅市場開

31、展歷程?八五期間開始起步?十一五期間完善開展?九五期間加快開展?十五期間大跨步向前?2006年作為“十一?“中部崛起戰(zhàn)?對外開放步伐?1992年我國經(jīng)濟開五的開局年，房略有力地拉動了的加快，住房始強力起飛，同地產(chǎn)改革層出不長沙市的經(jīng)濟發(fā)制度改革的深期長沙市房地產(chǎn)窮，長沙市房地產(chǎn)展和城市建設(shè)。入，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開始了真正的保持健康穩(wěn)定發(fā)作為新的經(jīng)濟?在此期間長沙市開展，但規(guī)模很展。住宅市場交易增長點在全市住宅市場機制得小。活潑。國民經(jīng)濟開展到健全，住宅產(chǎn)?商品住宅市場發(fā)?在“十一五接下中的作用日益業(yè)地位得到提展初露頭角。來的4年中，政府明顯。升。對于房地產(chǎn)市場將繼續(xù)實施可持續(xù)性開展戰(zhàn)略，嚴(yán)格執(zhí)行以人

32、為本和市場導(dǎo)向的原那么。37xxxxxC03長沙商品住宅市場現(xiàn)狀價格建筑類型?近幾年，長沙房價一直低于武漢、成?整體來看，由于長沙居民仍普遍認(rèn)為都等周邊省會城市。據(jù)資料統(tǒng)計，長高層建筑代表高端，因而新近住宅項沙商品住宅平均價格在全國37個省會目多集中于建造高層和小高層建筑。及重點城市中處于中等偏低水平。而更適宜居住的多層建筑相對較少。營銷配套設(shè)施和物業(yè)管理?目前，長沙住宅市場的銷售仍不十分?長沙市住宅工程的配套設(shè)施普遍不完標(biāo)準(zhǔn)，且監(jiān)督不嚴(yán)，信息較不透明。善，即使是高端工程也很少提供有會所、娛樂場所和運動場地等可以提高?營銷手段以廣告牌形勢為主，銷售人工程品質(zhì)的設(shè)施。員仍不夠?qū)I(yè)。?物業(yè)管理檔次

33、較低，且不系統(tǒng)。38xxxxxC03與其他城市的比擬?上海作為我國最大的商業(yè)和金融中心，房地產(chǎn)業(yè)城市上海成都長沙開展也是一直領(lǐng)跑全國。其房地產(chǎn)開展的推動力不單單是來自于城市居民，更多地是來自于全國我國最大的商業(yè)以及境外的投資者。由于鼓勵政策的相繼出臺，“中部崛起戰(zhàn)略指和金融中心；西“西部大開發(fā)政策城市描述導(dǎo)下著力打造“長在2000-2005年間，上海商品住宅市場開展迅猛，太平洋地區(qū)重要下的開展中心株譚經(jīng)濟圈在2006年之后趨于平穩(wěn)。的國際港口?二線城市成都在“西部大開發(fā)政策的推動下經(jīng)濟2005年(萬人)1,7781,082639和城市開展迅速，并有力地推動了房地產(chǎn)市場的全市開展。目前商品住宅價

34、格位居中西部地區(qū)的第二常住年復(fù)合增長率人口位，僅低于中部城市武漢。2.45%1.49%2.14%2001-1005?常住人口為住宅市場提供最穩(wěn)定的需求。在3個城市中，長沙的常住人口較少，但在十五期間增長2005年84.1%50.3%53.9%城市速度較快，因而對住宅仍有較大的需求?；?住宅市場的開展將直接受益于城市化率的提高。2021年(預(yù)計)郊區(qū)城市化率75%65.0%61.0%長沙的城市化開展起點較高，但開展速度低于成都。長株譚一體化政策將進一步推動長沙市城市2005年(億元)9,1442,3711,520化的進程。GDP?經(jīng)濟開展直接帶動房地產(chǎn)業(yè)的開展。長沙2005年年復(fù)合增長率16.

35、6%12.3%20.2%2001-2005的GDP雖低于成都較多，但在十五期間增長迅速，因而有力地帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開展。39xxxxxC03與其他城市的比擬續(xù)城市上海成都長沙2005年20.6738.327.2?人均住宅面積可以反映居民的實際居住情人均況。作為一線城市的上海由于城市人口密度住宅年復(fù)合增長率面積較大，人均住宅面積相對較低；同為二線城5.5%11.9%8.6%2001-2005市，長沙居民的人均住宅面積比成都稍低，且增長速度也比成都慢。人均2005年(元)18,64511,35912,434?在住宅價格方面，長沙市商品住宅成交均價可支遠遠低于一線城市上海，也低于二線城市成配收年

36、復(fù)合增長率都，且在2001-2005年間開展較慢，復(fù)合增長入9.7%8.7%9.3%2001-2005率遠遠低于上海和成都。但據(jù)了解，從2006年開始，長沙住宅價格增長加速，2006年較2005年6,7842,9122,5682005年同比上漲5.99%。住宅(元/平方米)成交?人均可支配收入和住宅價格的比率可以反映均價年復(fù)合增長率居民實際購置能力。與其他兩個城市相比，16.3%17.4%1.5%2001-2005長沙市這一比率非常高，這說明該市的房地產(chǎn)開展是相對健康的。人均可支配收入與住宅2.753.904.84成交價格的比率(2005年)40 xxxxxC03長沙住宅市場開展與現(xiàn)狀總結(jié)?長

37、沙商品住宅市場的開展從1992年開始起步，在“十五期間迅速開展，并在當(dāng)前的“十一五期間將繼續(xù)執(zhí)行健康可持續(xù)的開展戰(zhàn)略。?總體來看，長沙商品住宅市場的開展仍落后于周邊城市，反映在其市場價格較低，建筑類型將更傾向于高層建筑，營銷管理不嚴(yán)，信息較不透明，社區(qū)配套不完善，物業(yè)管理水平相對較低。?與一線城市上海和二線城市成都比擬，長沙的常住人口相對較少，但增長速度較快，因而對住宅仍有較大的需求。?長沙的城市化開展起點較高，但開展速度低于成都。長株譚一體化政策將進一步推動長沙市城市化的進程，進而帶動房地產(chǎn)業(yè)的開展。?長沙2005年的GDP雖低于成都較多，但在十五期間增長迅速，因而有力地帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的

38、開展。?同為二線城市，長沙居民的人均住宅面積比成都稍低，且增長速度也比成都慢。?目前，長沙市商品住宅價格低于成都，且在2001-2005年間開展較慢，復(fù)合增長率遠遠低于上海和成都。但據(jù)了解，從2006年開始，長沙住宅價格增長加速，2006年較2005年同比上漲5.99%。?與其他兩個城市相比，長沙市人均可支配收入和住宅價格的比率非常高，說明該市的房地產(chǎn)開展是相對健康的。41xxxxxC03長沙住宅市場供給情況按戶型和建筑類型住宅累計供給量-按戶型面積7.1%13.3%3.5%17.3%?以長沙市住宅市場整體為例，住宅面積為90-120 11.3%平方米的房型占主導(dǎo)地位，占總套數(shù)的24.8%，其

39、次為120-142 平方米22.7%和142-180 平方米的戶型17.3%。?由于價格偏低和消費習(xí)慣的影響，長沙住宅市場整22.7%24.8%體表現(xiàn)為偏好大面積的戶型，據(jù)調(diào)查顯示，在過去幾年中，大面積戶型的住宅在市場供給上已占相當(dāng) 180平方米?從建筑類型來看，多層公寓樓最為普遍，套數(shù)比例到達住宅建筑類型供給結(jié)構(gòu)圖-按套數(shù)73.2% ，其次為小高層公寓樓12.9%、高層1.6%公寓樓12.3%和單間公寓樓1.6%。12.3%12.9%73.2%單間多層小高層高層數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)信息中心43xxxxxC03長沙住宅市場情況按戶型2006年長沙商品住宅供需關(guān)系分析表-按戶型套數(shù)25,000供

40、需比1.1820,00017,026?在2006年中，戶型為120-144平方米供需比14,438的住宅表現(xiàn)出了供給和需求雙高的0.8515,00010,783情況，供給量占市場總供給量的10,7919,9139,7278,0569,17810,0008,22030.99%，供需比達1.18。6,680?其它戶型可謂平分秋色，各占總供5,000應(yīng)量的14-19%左右?從同期商品住宅各戶型銷售來看，0除大于144平方米144平方米的戶型呈現(xiàn)供小于求之外供需比為0.85，其它各批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售戶型均供大于求。不同戶型商品住宅供給結(jié)構(gòu)圖?在未來供給上，受90m2/70%政策的批準(zhǔn)預(yù)售限制，大面積戶型

41、的住宅在售比例16.70%17.70%將更低，因而面積大于144平方米的戶型預(yù)計將會繼續(xù)維持比擬緊俏的供求狀況。14.96%30.99%19.64%144平方米數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)信息中心44xxxxxC03長沙住宅市場需求情況長沙全市及天心區(qū)商品住宅銷售情況分析表100%?根據(jù)長沙市房產(chǎn)信息中心在200682.40%83.44%85.39%90%年7月發(fā)布的對于該市100個200080.04%80.53%78.73%77.69%77.43%77.21%76.89%75.13%80%年以后正是出售的住宅樓盤的研73.82%73.54%70%究報告顯示，全市整體銷售比例60%52.63%為77.

42、42%，其中最為暢銷的戶型50%為90-100和100-120平方米的住40%宅。30%?在天心區(qū)，銷售比例為74.53%,其20%中最受歡送的房型是60平方米以10%下的住宅(82.40%)和80-90 平方米0%的住宅(83.44%)。=142平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米全市天心區(qū)銷售比例=142平方米合計天心區(qū)82.40%77.69%83.44%52.63%73.54%77.21%75.13%74.53%雨花區(qū)54.04%75.35%65.51%81.83%85.33%80.05%61.41%69.23%芙蓉區(qū)95.69%80.81%63.62%82.43%98.11%85

43、.33%87.77%86.98%開福區(qū)84.71%46.84%76.16%71.50%88.89%78.28%91.59%81.21%岳麓區(qū)53.94%97.62%84.06%92.84%79.42%73.89%84.95%80.67%全市76.89%77.43%73.82%80.53%85.39%78.73%80.04%77.42%備注：戶型銷售比例=A樓盤的該面積區(qū)間銷售套數(shù)/A樓盤該面積區(qū)間的總套數(shù)數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)信息中心45xxxxxC03長沙住宅市場供需情況按價格2006年長沙商品住宅供需關(guān)系分析表-按價格套數(shù)25,000供需比21,0401.5820,00016,965?按價格

44、分類來看，15,7382006年價格高于3,000元/平方米的住宅占總供給量的15,00052%左右, 這局部住宅被13,341供需比2.22視為中高檔住宅。9,0958,13410,0007,902?其中，3,000-4,000元/平方米價位段的商品住房6,2223,562供給量居首位，占市場總供給量的38.29%，比5,0002,8132005年增長14.44%，其銷售也較為樂觀，供需0比為1.58。4000?在2006年中，高于4,000元/平方米的高端住宅供元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米應(yīng)量也已占到總供給量的14.38%，比前幾年有批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售了明顯的升高，但市

45、場需求仍不十分活潑，供不同價格商品住宅供給結(jié)構(gòu)圖需比為2.22。批準(zhǔn)預(yù)售?無論從供給還是銷售情況來看，2,500-3,000元/5.12%14.38%11.32%平方米的住宅仍占有較大份額，供給上占總供給量的30%左右，全年共銷售15,738套。供需比達1.08，根本到達供銷平衡。?從過去長沙中高端住宅的走勢來看，我們預(yù)計價格在3,000元/平方米以上的住宅將會在未來占30.88%38.29%有更高的市場份額。4000元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)信息中心46xxxxxC03長沙住宅市場客戶構(gòu)成?據(jù)資料顯示，長沙住宅市場的主要客戶仍為長沙市城鎮(zhèn)居民，占總

46、購置量的74.69%。?來自長沙市以外的本省客戶為長沙市住宅的第二商品住宅客戶來源組成分析圖大購置群體，占整個市場購置量的14.85%。5.03%?來自于長沙郊縣和湖南省外的客戶對長沙市的商14.85%品住宅需求量相對較小，各占5%左右。5.38%?與一級城市不同的是，作為二級城市的長沙，房地產(chǎn)市場還沒有吸引很多境外投資者的目光，因0.05%而，在過去幾年中當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌龅拈_展與中國一級城市相比，表現(xiàn)得相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大74.69%漲大跌的現(xiàn)象。長沙城區(qū)長沙郊縣湖南省居民湖南省外居民境外?根據(jù)市場信息，溫州炒房團和數(shù)批來自深圳的湘籍人士在過去的幾個月內(nèi)大舉進入長沙住宅市場，他們看中的是長沙

47、相對較低的房價，并預(yù)計價格將在未來有較大的增長。數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)信息中心48xxxxxC03長沙市“十一五住宅開展規(guī)劃?政府規(guī)劃指出，作為長沙市的支柱產(chǎn)業(yè)，市房地產(chǎn)市場將會在未來幾年中將在保持平穩(wěn)開展的根底上進一步加強可持續(xù)開展的進程。?力求實現(xiàn)商品住宅市場的供求平衡。保證房價增長速度與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展速度相一致，不出現(xiàn)大漲大跌的情況。?房屋的設(shè)計應(yīng)遵循高質(zhì)量、節(jié)能及合理利用土地等原那么。此外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡量做到將房屋的設(shè)計和建設(shè)與長沙當(dāng)?shù)匚幕c歷史相結(jié)合，為營造一個和諧美麗的城市做出奉獻。?到2021年底，市人均擁有住房面積將從2005年底的27.2平方米增長到32.0平方米。?具體單元面積

48、及配比方案見以下圖：土地分類描述單元面積湘江、湘春路、芙蓉路、勞動路?90平方米及以下面積的房子將核心區(qū)核心舊城區(qū)圍合區(qū)域占到供給量的90%以上三一大道、東二環(huán)、南二環(huán)、湘?90平方米及以下面積的房子將一類用地舊城區(qū)江圍合區(qū)域占到供給量的80%以上.除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)?90平方米及以下面積的房子將二類用地其它城區(qū)的區(qū)域占到供給量的60%以上?90平方米及以下面積的房子將三類用地風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)占到供給量的90%以上?所供給的房屋面積全部保證在經(jīng)濟適用房/低價出租房屋90平方米或以下數(shù)據(jù)來源: 長沙市政府49xxxxxC03長沙住宅市場概況總結(jié)?長沙城區(qū)總體分為五個行政區(qū)域：

49、雨花區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)和岳麓區(qū)。其中前四個區(qū)域位于湘江以東，岳麓區(qū)位于湘江以西。?2006年全年，長沙市商品住宅竣工面積為575萬平方米, 從2001年開始年復(fù)合增長率為17.38%。?截止到2006年七月，長沙市已有住宅562,731套，總建筑面積為4,897萬平方米。其中雨花區(qū)所占比例最大，占總面積的32.6%，總戶數(shù)的33.3%；天心區(qū)供給量相比擬低，占總面積的21.7%，總戶數(shù)的23.7%。?長沙住宅市場上套均面積為87.04平方米左右，其中天心區(qū)套均面積為80.78平方米。?以全市住宅市場來看，住宅面積為90-120平方米的房型占主導(dǎo)地位，占總套數(shù)的24.8%左右，其次為12

50、0-142平方米22.7%和142-180平方米的戶型17.3%。?從建筑類型上來看，多層公寓樓最為普遍，大約占市場份額的73.2% ，其次為小高層公寓樓、高層公寓樓和單層公寓樓。?在2006年中，價格高于3,000元/平方米的住宅占總供給量的52%左右, 這局部住宅被視為是中高檔住宅。且從過去長沙中高端住宅的走勢來看，我們預(yù)計價格在3,000元/平方米以上的住宅將會在未來占有更高的市場份額。?在2006年中，戶型為120-144平方米的住宅表現(xiàn)出了供給和需求雙高的情況，供給量占市場總供給量的30.99%，供需比達1.18；大于144平方米的戶型呈現(xiàn)供小于求之外。在未來供給上，由于受90m2/

51、70%政策的限制，144平方米以上的戶型預(yù)計將繼續(xù)維持比擬緊俏的供求狀況。?根據(jù)長沙市房產(chǎn)信息中心在2006年7月對于該市100個2000年以后正是出售的住宅樓盤的研究報告顯示，全市整體銷售比例為77.42%，其中最為暢銷的戶型為90-100和100-120平方米的住宅。?2006年，長沙市商品住宅銷售均價為2,691元/平方米，同比上漲5.99%。在2001-2006年間，銷售均價復(fù)合增長率為5.8%；天心區(qū)的商品住宅成交均價位列全市第三2,814元/平方米，僅次于芙蓉區(qū)2,916元/平方米及雨花區(qū)2,849元/平方米。?據(jù)資料顯示，長沙市商品住宅市場的主要客戶仍為長沙市市區(qū)居民，占總購置量

52、的74.69%。?由于該金外灘工程位于市中心，隸屬于政府土地規(guī)劃的核心區(qū)域，因而，根據(jù)長沙市“十一五住宅開展規(guī)劃，住宅單元面積規(guī)劃應(yīng)符合：90平方米及以下面積的房子將占到供給量的90%以上。50 xxxxxC03長沙住宅市場概況高端住宅市場分析可比性工程分析目標(biāo)客戶需求傾向性研究高端住宅未來供給預(yù)測51xxxxxC03其他城市高端住宅52xxxxxC03其他城市高端公寓特點一線城市二線城市市中心繁華區(qū)域，核心商務(wù)區(qū)，擁有稀缺自然風(fēng)景地地理位置市中心繁華區(qū)域，核心商務(wù)區(qū)，擁有稀缺自然風(fēng)景地帶帶，政府特別規(guī)劃的高端住宅社區(qū)擁有高質(zhì)量的物業(yè)結(jié)構(gòu)和裝修品質(zhì)，所用材料和配備的擁有較高質(zhì)量的物業(yè)結(jié)構(gòu)和裝修

53、品質(zhì)，所用材料和配備物業(yè)品質(zhì)設(shè)施為世界著名品牌的設(shè)施為國內(nèi)著名品牌車位比例車位比例大于或等于0.8多在0.7左右智能化系統(tǒng)小區(qū)播送、車庫管理、防火、安防系統(tǒng)等車庫管理、防火、安防系統(tǒng)等電梯世界知名品牌高速電梯，有些會配有直接入戶電梯世界或國內(nèi)名牌電梯提供游泳池、健身房、網(wǎng)球場、俱樂部等完善的會所設(shè)會所設(shè)施提供會所及局部體育運動場所施，以及訂車、洗衣、信件收發(fā)等專業(yè)效勞單元面積70%以上單元的單元面積等于或大于120平方米三房為主力戶型，大約占50%物業(yè)管理聘請專業(yè)著名的物業(yè)管理公司或由開展商自主管理聘請較專業(yè)的物業(yè)管理公司或由開展商自主管理資料來源：仲量聯(lián)行53xxxxxC03上海世茂濱江花園

54、地理位置?浦東濰坊西路1號容積率?2.9建筑面積?近80萬平方米總齺0?規(guī)劃總共開發(fā)超過3000套建筑類別?7棟58-60層超高層裝修?裝修房外立面?涂料停車位?1：1戶型配比及面積戶型面積配比1房85平方米5%2房125-167平方米48%3房或31232-345平方米32%4房278-340平方米15%54xxxxxC03上海世茂濱江花園設(shè)施配套及效勞6100平方米的超大會所，由專業(yè)會所經(jīng)營公司美國會國際管理免費工程收費工程室內(nèi)外游泳池兒童游樂室健身房高爾夫練習(xí)場壁球場舞蹈房閱覽室兒童保育中心桌球室乒乓室兒童活動中心網(wǎng)吧視聽室中西餐飲效勞工程前臺效勞24小時保安效勞24小時維修效勞信件收發(fā)

55、效勞干洗衣效勞另收費訂車訂水效勞物業(yè)管理及會所?物業(yè)管理公司：第一太平洋戴維斯?物業(yè)管理費5元/平方米/月?會所使用需購置會員卡，個人卡年費4,800元，二人卡年費7,680元，家庭卡年費9,600元小結(jié)?工程是區(qū)域內(nèi)較早開發(fā)的主打黃浦江景的高級住宅，入市初期營銷非常高調(diào)，迅速樹立起豪華物業(yè)的市場形象?工程借助良好的地理位置和齊全的會所設(shè)施，成功吸引了大量境外業(yè)主和租客的入住并形成了良好的社區(qū)氣氛55xxxxxC03北京公園大道地理位置?朝陽區(qū)朝陽公園南路6號容積率?3.98建筑面積?25萬平方米總戶數(shù)?1240套建筑類別?3棟31層高層，2棟14、17層小高層裝修?裝修房外立面?涂料停車位?

56、1：1.05戶型配比及面積戶型面積配比1房91-110平方米8%2房138-172平方米15%3房172-297平方米54%4房及以上211-429平方米23%56xxxxxC03北京公園大道設(shè)施配套及效勞7000平方米五星級室內(nèi)會所，極大地滿足了業(yè)主多樣化購物休閑的選擇免費工程度假式酒店風(fēng)情泳池兒童活動中心健身房桌球室商務(wù)中心零售商業(yè)網(wǎng)吧兒童保育中心中西餐飲閱覽室美容會所效勞工程前臺效勞24小時保安效勞24小時維修效勞信件收發(fā)效勞干洗衣效勞另收費訂車訂水效勞全方位商務(wù)代辦效勞托幼照顧效勞物業(yè)管理及會所?物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行?物業(yè)管理費6.5元/平方米/月小結(jié)?工程近鄰CBD且地處兩大城市公

57、園之間，是以“把花園搬回家為設(shè)計精髓的高端住宅?工程占據(jù)稀缺地理位置，從上市以來吸引了眾多國內(nèi)外客戶，營造高品位社區(qū)氣氛57xxxxxC03成都粼江峰閣地理位置?錦江區(qū)順江路容積率?4.66建筑面積?19萬平方米總戶數(shù)?1143套建筑類別?7棟31層高層裝修?裝修房綠化率?60%停車位?1：0.5戶型配比及面積戶型面積配比1房72平方米5%2房101-127平方米15%3房144-152平方米70%4房177-210平方米10%58xxxxxC03成都粼江峰閣設(shè)施配套及效勞別具一格的豪華休閑會所，及別開生面的超水準(zhǔn)運動場地效勞工程熱帶沙灘游泳池全天候室內(nèi)恒溫游泳池健身房高爾夫練習(xí)場國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球

58、場籃球場兒童樂園商務(wù)中心咖啡吧物業(yè)管理?物業(yè)管理公司：戴德量行?物業(yè)管理費2.05元/平方米/月小結(jié)?工程是由享譽亞太地區(qū)的世界級地產(chǎn)界巨子新加坡上市企業(yè)吉寶置業(yè)開發(fā)建設(shè)?工程地處儐河風(fēng)光帶，位于錦江區(qū)斥巨資打造的“成都新外灘的核心地帶，交通便捷，購物方便，風(fēng)景優(yōu)美?作為臨水而建的現(xiàn)代純住宅生態(tài)國際社區(qū)，該工程一上市即受到極大的關(guān)注，并成為成都高檔住宅的代表之作59xxxxxC03長沙市高端住宅市場60 xxxxxC03湘江以東四個區(qū)域的分析比擬區(qū)域介紹所在區(qū)域優(yōu)劣勢分析未來土地供給高端住宅市場政府政策?該區(qū)為沿江的一段狹長?省政府及區(qū)政府的南移將加快該區(qū)域。區(qū)南部的開展速度。?在省政府所在地

59、周圍有豐富的土?北部為傳統(tǒng)的市中心，地有待開發(fā)規(guī)劃。?北鄰中央商務(wù)區(qū)，擁有大量的餐地理位置優(yōu)越，交通便?在省政府所在地周圍，飲、娛樂、購物等配套設(shè)施。利，擁有完善的商業(yè)?大量的舊城區(qū)土地將在未來逐步規(guī)劃有較多大型的較高區(qū)。進行開發(fā)改造。端住宅工程。?南部廣闊區(qū)域的土地尚?市二環(huán)路內(nèi)的一些地區(qū)由于目前?芙蓉路上一些工廠的搬遷將帶來?芙蓉路兩旁，規(guī)劃有較天心未開發(fā)，省政府的南遷沒有明確的市政規(guī)劃，因而未來少量的可開發(fā)土地。多中小規(guī)模高端住宅項區(qū)促進了南部地區(qū)的發(fā)開發(fā)改造速度放緩。目。?火車南站的搬遷將釋放出局部可展。開發(fā)土地。?在該區(qū)域內(nèi)沿江一帶，現(xiàn)無高端?省政府已實施長珠潭一住宅工程。體化政策。

60、?區(qū)域內(nèi)名街老店眾多，人文景觀獨特。?該區(qū)為長沙市傳統(tǒng)的商?擁有完善成熟的根底設(shè)施和生活業(yè)中心，并已形成完善娛樂配套設(shè)施；街市繁華，賓的核心商務(wù)商業(yè)區(qū)核心館、寫字樓鱗次櫛比。?位于市中的土地供給非常有限，區(qū)域。并且搬遷本錢較高。?高端住宅工程主要分布?該區(qū)東部以規(guī)劃有隆平?交通擁擠現(xiàn)象比擬嚴(yán)重。量待開在五一大道沿線。?東瀏陽河沿線的市郊有大芙蓉區(qū)高科技園區(qū)。很理想并且可改發(fā)土地。?區(qū)域整體規(guī)劃不?政府已擬定進一步完善善的空間不大。該區(qū)中心商務(wù)區(qū)的計?區(qū)域擁有大量的流動人口。劃。?省政府的南遷導(dǎo)致大量該區(qū)高檔人群的外流。61xxxxxC03湘江以東四個區(qū)域的分析比擬續(xù)區(qū)域介紹所在區(qū)域優(yōu)劣勢分析未