小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案（DOC45）

1、小區(qū)物業(yè)管理方案 一、投標(biāo)函 第二章：小區(qū)物業(yè)概況； 第三章：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理 第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理 第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理 第四節(jié)：設(shè)施的維修管理 第五節(jié)：小區(qū)的文化建設(shè) 第六節(jié)：其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 第四章：小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖 第五章：人員配備 ； 第五章：金費(fèi)收支預(yù)算； 一、投 標(biāo) 函 致：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)： 根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標(biāo)公告，現(xiàn)決定參加“小區(qū)物業(yè)管理”項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，并作出如下法律承諾： 1、嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關(guān)義務(wù)。 2、受法定代表人 授權(quán) 全權(quán)處理與本次投標(biāo)項(xiàng)目有關(guān)的事務(wù)。 3、投標(biāo)文件的內(nèi)容真實(shí)

2、可*。如果中標(biāo)，本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。 4、同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。 5、招標(biāo)人無(wú)義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標(biāo)。 6、所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請(qǐng)函、電下列地址： 地址： 郵編電話： 傳真 法定代表人（簽字或蓋章）： 投標(biāo)人全稱(chēng)： （投標(biāo)單位公章） 年 月 日 第二章 小區(qū)物業(yè)概況 小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個(gè)自行車(chē)棚和一個(gè)值 班室。樓樓之間獨(dú)立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個(gè)封閉式的小區(qū)，由一個(gè)大門(mén)出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會(huì) 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。 第三章 小區(qū)物

3、業(yè)管理服務(wù)方案 根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，并貫徹物業(yè)公司“盡心服務(wù)，超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨，我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)放在環(huán)境管理、衛(wèi)生 綠化、.安全保衛(wèi).設(shè)施維修.文化建設(shè)五個(gè)方面。 第一節(jié) 環(huán)境管理維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開(kāi)門(mén)窗的破壞行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實(shí)際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動(dòng) 產(chǎn)保值增值。 第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理 小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的 要求，規(guī)范作業(yè)

4、。我們要樹(shù)立全員保潔意識(shí)，制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，并層層落實(shí)。目標(biāo)管理達(dá)到：一日三清掃，垃 圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。具體實(shí)施方案如下： 一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶 二、配備兩名保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生： （一）公共衛(wèi)生： 1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無(wú)雜草枯葉； 2、垃圾桶保持光亮、無(wú)銹漬、無(wú)污跡； 3、各明溝溝蓋無(wú)積塵、無(wú)銹跡，站立側(cè)目可清晰見(jiàn)字。 （二）室內(nèi)衛(wèi)生： 1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈 2、定期清掃、保潔； （三）綠化環(huán)境： 1、保護(hù)：在草坪上樹(shù)立溫馨提示標(biāo)牌，防止花草人為傷害； 2、養(yǎng)護(hù)：定期澆水、修剪花草樹(shù)木，營(yíng)造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境； （四

5、）裝潢垃圾： 會(huì)同業(yè)主委員會(huì)制定室內(nèi)裝潢管理制度，室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu)，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾， 影響環(huán)境，對(duì)于室內(nèi)裝潢必須要有嚴(yán)格的規(guī)定，這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責(zé)任。 （五）張貼警示牌，倡導(dǎo)文明新風(fēng)。 第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi) 小區(qū)住戶(hù)以科大、省教院教師為主，文化層次較高，素質(zhì)較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式 重點(diǎn)對(duì)外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點(diǎn)： （一）整體排查，清除消防安全隱患； 我們將按國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各住宅樓的消防設(shè)施進(jìn)行排查，配齊所需的消防器材，培訓(xùn)消防員，消除消防隱患。 （二）實(shí)行封

6、閉式管理， 24小時(shí)保安值班、巡邏，保障住戶(hù)安全； 我們將南北兩個(gè)鐵門(mén)按實(shí)際情況定時(shí)開(kāi)關(guān),以中間的大門(mén)為主出入口，保安盡快熟悉住戶(hù)，對(duì)進(jìn)出的外來(lái)人員，嚴(yán)格實(shí)行登記制度，禁止 無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，大力加強(qiáng)夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。 （三） 報(bào)警電話，為隨時(shí)處理緊急情況做好準(zhǔn)備。 “急住戶(hù)之所急，想住戶(hù)之所想”，設(shè)立報(bào)警電話，對(duì)于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，保證突發(fā)事件的及時(shí)解決。 第四節(jié) 設(shè)施的維修管理 小區(qū)的公共設(shè)施，極大地方便了住戶(hù)生活。為解決住戶(hù)的后顧之憂，我們將做到以下幾點(diǎn)： （一） 對(duì)于公共設(shè)施進(jìn)行全面檢查； 在正式接管小區(qū)時(shí)我們將對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查、登記，對(duì)于損壞

7、的公共設(shè)施進(jìn)行修理，如1號(hào)、2號(hào)樓的部分防盜門(mén)，公共的照明燈等。 （二）配備專(zhuān)業(yè)水電工，制定合理價(jià)格，設(shè)立保修電話，保證及時(shí)維修服務(wù)。 我們將和業(yè)主委員會(huì)按國(guó)家的相關(guān)維修規(guī)定，對(duì)于住戶(hù)水、電等維修項(xiàng)目制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，配備專(zhuān)業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設(shè)立一部 便民熱線，在住戶(hù)提出維修要求時(shí)，及時(shí)完成維修工作。 維修管理的目標(biāo)達(dá)到： 1、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處 理的，應(yīng)向保修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶(hù)簽字確認(rèn)方可離去。維 修滿意率100%。 2、

8、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。 第五節(jié) 小區(qū)文化建設(shè) 為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛(ài)、健康的生活氛圍是我們追求的另一個(gè)重要的目標(biāo)，由于小區(qū)住戶(hù)文化素質(zhì)較高，完全可以利用現(xiàn)有資源 做到以下幾點(diǎn)： (一） 建立老年活動(dòng)室 住戶(hù)中有不少是老年人，應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個(gè)能和外界溝通交流的好環(huán)境，這樣既給老年人帶來(lái)了歡樂(lè)，也讓其子女少了一份擔(dān)心。 （二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團(tuán) 小區(qū)住戶(hù)多為教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同邀請(qǐng)具有一定文藝功底的住戶(hù)，成立文藝社團(tuán)，在空閑時(shí)間組織諸如舞蹈，書(shū)法，歌詠活 動(dòng)，相互學(xué)習(xí)，相互交流，增進(jìn)鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。 第

9、六節(jié) 其他物業(yè)項(xiàng)目的管理 此外，還有其他的一些物業(yè)項(xiàng)目的管理，如自行車(chē)、轎車(chē)的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費(fèi)的收取等，我們將本著為住戶(hù)著想、便利住戶(hù) 的宗旨和業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開(kāi)展。 第四章 小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖 （3人）（2人）（1人）（1人） 第五章：人員配備 一、 管理處經(jīng)理（1名）針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況制定工作計(jì)劃，費(fèi)用收繳工作 二、 管理員（1名）綠化養(yǎng)護(hù)、監(jiān)督各項(xiàng)工作的開(kāi)展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。 三、 保潔人員(2名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生； 四、 保安人員（3名）負(fù)責(zé)小區(qū)安全，24小時(shí)巡邏； 五、 水電維修工（1名）公共設(shè)施維護(hù)，水電維修。 第六章費(fèi)用核

10、算 一、 人員工資 1、 管理區(qū)主任：1人X 800元/月800元 2、 管理員： 1人 X 750元/月750元 3、 保潔： 2人 X 500元/月1000元 4、 保安： 3人X 600元/月1800元 5、 水電維修工：1人X 650元/月650元 二、 垃圾清運(yùn)費(fèi)：2車(chē)/日X 10元/車(chē)X30日600元 三、 公共用電：300元/月 四、 每月水損：300元/月 五、 日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保潔材料費(fèi)：500元/月 六、 固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/月 合計(jì)每月共需費(fèi)用：6756元/月 按小區(qū)為21000平方米計(jì)算合0.32元/每平方米某小區(qū)物業(yè)管理方案（上）第一章 前言“”

11、小區(qū)，位于“國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)”位于，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬(wàn)多平方米，由多層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積；商鋪面積；地下停車(chē)場(chǎng)；地上停車(chē)場(chǎng)；車(chē)庫(kù)個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂(lè)，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。 高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。公司是具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專(zhuān)業(yè)從事住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)多

12、萬(wàn)。其中涉及智能化寫(xiě)字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一”。我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)化的管理隊(duì)伍，使小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過(guò)全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值； 人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)鋪架溝通的橋梁

13、，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)； 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)； 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)： 1、 完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)

14、質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造安心、舒心、稱(chēng)心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶(hù)的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門(mén)，齊抓共管，使所

15、轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來(lái)管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過(guò)良好的物業(yè)管理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)： 房屋建筑的完好率達(dá)到98以上； 報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100； 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)； 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上； 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100； 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故

16、； 有效投訴處理率100； 服務(wù)滿意率達(dá)95以上； 綠化完好率達(dá)到98以上； 道路完好率達(dá)到98； 各類(lèi)管理人員崗前崗中培訓(xùn)100； 無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生。二、主要措施 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好； 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)； 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施； 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施； 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶(hù)至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企

17、業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一的企業(yè)精神，以?xún)?yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制：1、 建立監(jiān)督機(jī)制；2、 建立信息反饋及處理機(jī)制；3、 制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；4、 管理人員的培訓(xùn)管理；5、 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；6、 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、 管理處經(jīng)理職責(zé)；2、 管理人員崗位職責(zé)；3、 作業(yè)人員崗位職責(zé)；4、 員工培訓(xùn)；5、 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6、 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法2、 小區(qū)秩序管理；3、 清潔管理；

18、4、 綠化管理；5、 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6、 供配電設(shè)備管理；7、 給排水設(shè)備管理；8、 共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；9、 安全操作規(guī)程；10、 特約服務(wù)管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、 辦公室（1

19、） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其它部門(mén)儲(chǔ)備人才。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。（4） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招投標(biāo)。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。2、 保潔部（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、 設(shè)備維修部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（4） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派

20、的其它工作。4、 綠化部（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹(shù)木的澆水、培土、施肥、除病蟲(chóng)害、修剪工作。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、 秩序管理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車(chē)輛停放管理。（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、 接待部（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶(hù)來(lái)訪接待工作。（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的建立和管理工作。（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢(xún)，并提供幫助。（4） 配合辦公室開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、 物業(yè)管理崗位編

21、制及管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶(hù)接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶(hù)接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、 新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、 新員工上崗培訓(xùn)期為180天。2、 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專(zhuān)業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、 通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)

22、題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。2、 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶(hù)溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶(hù)的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

23、3、 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4、 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。6、 協(xié)調(diào)本部門(mén)與各方面的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。7、 認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶(hù)接待崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶(hù)接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2、 負(fù)責(zé)為業(yè)戶(hù)辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶(hù)檔案。3、 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、 負(fù)責(zé)接待及

24、處理業(yè)戶(hù)咨詢(xún)、來(lái)訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。 5、 走訪業(yè)戶(hù)，征求和收集業(yè)戶(hù)對(duì)管理與服務(wù)方面的意見(jiàn)。6、 保持與業(yè)戶(hù)的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4、 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶(hù)的服務(wù)工作。5、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和管理。3、 對(duì)花草樹(shù)木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲(chóng)害的發(fā)生。4、 熟悉

25、園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。5、 負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)1、 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)出、停放管理。3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4、 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1、 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。2、 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3、 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。4、 定期

26、對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5、 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章 各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶(hù)入住通過(guò)有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶(hù)入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。1. 管理處在業(yè)戶(hù)入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。1.1房屋驗(yàn)收表1.2住宅使用公約1.3業(yè)主手冊(cè)1.4裝潢管理辦法1.5裝潢管理協(xié)議1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7代辦服務(wù)委托書(shū)1.8保管鑰匙委托書(shū)1.9保管鑰匙承諾書(shū)1.10鑰匙簽收表1.11業(yè)主信息表1.12入住資料簽收表1.13入住須知2.

27、入住發(fā)放文件業(yè)戶(hù)入住時(shí)以下文件由業(yè)戶(hù)接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶(hù)簽收。2.1入住須知2.2業(yè)主手冊(cè)2.3住宅使用公約2.4裝修管理協(xié)議3.入住記錄管理處在受理業(yè)戶(hù)入住時(shí)由業(yè)戶(hù)接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶(hù)登記。3.2驗(yàn)房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務(wù)記錄。3.6業(yè)主信息登記表。3.7入住收費(fèi)記錄。4入住工作方式4.1入住程序4.1.1業(yè)戶(hù)辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶(hù)入住通知書(shū)、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房單位要求的相關(guān)資料。4.1.3管理處接待人員審核資料無(wú)誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)具票據(jù)并收費(fèi)。4.1.4管理處接

28、待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶(hù)簽訂住宅使用公約、裝修管理協(xié)議。4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶(hù)發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶(hù)簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶(hù)委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶(hù)驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶(hù)驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫(xiě)房屋驗(yàn)收單，驗(yàn)收不合格限期整改。4.2入住流程圖售房合同 否5 收費(fèi)管理5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶(hù)收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)；向開(kāi)發(fā)商收取空房管理費(fèi)。5.2 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3 業(yè)戶(hù)管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。5

29、.5 對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶(hù)，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。5.6 對(duì)無(wú)故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶(hù)，管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶(hù)裝修管理1裝修管理流程1.1業(yè)戶(hù)向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書(shū)及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表與施工人員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3管理處在接受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫(xiě)施工人員登記表，并繳

30、納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。1.5現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫(xiě)裝修驗(yàn)收情況，并簽名。1.7在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫(xiě)整改通知單、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。1.8違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：1.8.1批評(píng)、規(guī)勸1.8.2責(zé)令停工整改1.8.3報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門(mén)。1.9對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出

31、門(mén)證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)管理處辦理，其它人不得辦理。1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖2.裝修管理規(guī)定2.1裝修申請(qǐng)程序：2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)到管理處填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表簽署裝修管理協(xié)議；施工單位填寫(xiě)施工人員登記表。2.1.3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開(kāi)始施工，發(fā)放施工許可證。2.1.4施工

32、單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過(guò)程中，請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2裝修前2.2.1住戶(hù)應(yīng)明確，您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶(hù)門(mén)之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類(lèi)施工。2.2.2裝修禁止行為：2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。2.2.2.4以安裝防盜門(mén)為

33、由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門(mén)外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。2.2.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書(shū)及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3裝修施工中2.3.1隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門(mén)檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)

34、督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡(jiǎn)單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)18:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間18:00次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶(hù)提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶(hù)的需求樹(shù)立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對(duì)管理處業(yè)戶(hù)接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容1.1 日常服務(wù)內(nèi)容1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù)；1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；1.1.3治安消防服務(wù)；1.1

35、.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；1.1.5停車(chē)管理服務(wù)；1.1.6特約服務(wù)；1.2日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶(hù)聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；1.2.2 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶(hù)的投訴；1.2.3 及時(shí)回訪業(yè)戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1業(yè)戶(hù)人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶(hù)保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶(hù)聽(tīng)取意見(jiàn)，滿足合理要求，及時(shí)提供各類(lèi)服務(wù)。2.2每半年至少開(kāi)展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。2.3業(yè)戶(hù)接待要做好清潔、綠化、停車(chē)工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以物業(yè)管理?xiàng)l例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各

36、項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶(hù)評(píng)議滿意率90%以上；業(yè)戶(hù)投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率100%。四、業(yè)戶(hù)檔案管理管理處建立業(yè)戶(hù)權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶(hù)的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶(hù)檔案，業(yè)戶(hù)檔案一戶(hù)一檔。2.業(yè)戶(hù)檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶(hù)資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶(hù)檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5.1.1入伙通知書(shū)5.1.2入伙手續(xù)書(shū)5.1.3業(yè)主使用公約5.1.4裝修管理協(xié)議5.

37、1.5房屋驗(yàn)收表5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單5.1.7產(chǎn)權(quán)清單5.1.8租賃清單5.1.9合同復(fù)印件5.1.10權(quán)證復(fù)印件5.1.11有關(guān)業(yè)戶(hù)其他資料5.1.12業(yè)主信息表5.1.13報(bào)修項(xiàng)目表5.1.14服務(wù)項(xiàng)目表5.1.15保管鑰匙委托書(shū)5.1.16代辦服務(wù)委托書(shū)5.1.17安全責(zé)任書(shū)每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。五、權(quán)籍管理1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶(hù)的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)資料的收集,并將業(yè)戶(hù)相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶(hù)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶(hù)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入

38、計(jì)算機(jī).3.產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容3.1房屋類(lèi)型3.2使用面積、建筑面積3.3土地分?jǐn)偯娣e5.3.4使用情況3.5附設(shè)設(shè)施情況3.6車(chē)庫(kù)使用情況4.租賃清冊(cè)內(nèi)容4.1租賃戶(hù)姓名4.2租賃時(shí)間4.3使用房屋地址4.4內(nèi)部裝修情況4.5其它5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶(hù)接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知業(yè)戶(hù)接待整改。六、業(yè)戶(hù)接待1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶(hù)業(yè)務(wù)咨詢(xún)、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶(hù)接待，并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)

39、目和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開(kāi)通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4.管理處實(shí)行回訪制度。4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2 回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。5.對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知維修人員整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)并做好記錄。7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。/sell某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務(wù)1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及

40、巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施；1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車(chē)有專(zhuān)人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；1.7 非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車(chē)輛、人員管理；1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工

41、具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門(mén)崗服務(wù)2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；2.3 立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢(xún)問(wèn)，禁止與他人閑聊。2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開(kāi)管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人

42、員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時(shí)出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出管理2.5.1 非開(kāi)放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對(duì)物品名稱(chēng)、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行；2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20：00-次日7：00放行。2.6 機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理2.6.1 對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2 向進(jìn)入管理區(qū)域的車(chē)輛發(fā)放臨時(shí)停放證，放在車(chē)輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向

43、管理處報(bào)告，做好記錄。2.6.4 對(duì)于外來(lái)車(chē)輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。2.6.5 車(chē)輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車(chē)費(fèi)，做好記錄。2.7 地下車(chē)庫(kù)管理2.7.1 車(chē)輛憑管理處所發(fā)停車(chē)證進(jìn)出車(chē)庫(kù)；2.7.2 無(wú)停車(chē)證車(chē)輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車(chē)庫(kù)，但不得占用業(yè)戶(hù)車(chē)位；2.7.3 督促進(jìn)車(chē)庫(kù)車(chē)輛遵守車(chē)庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車(chē)庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)；2.7.4 保持車(chē)庫(kù)及車(chē)庫(kù)出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車(chē)庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告；2.7.6 車(chē)庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。2.7 便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)

44、通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車(chē)時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車(chē)服務(wù)。3.巡崗服務(wù)3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門(mén)、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等；3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。3.2.4 客戶(hù)需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情

45、況，嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶(hù)指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；3.2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；3.3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；3.4 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1立即用對(duì)

46、講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；3.5.2 通知火災(zāi)周?chē)鷺I(yè)戶(hù)撤離危險(xiǎn)區(qū)；3.5.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽(tīng)候指揮。3.6 發(fā)生刑案3.6.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門(mén)110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員；3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)鷺I(yè)戶(hù)了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件 3.7.1 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門(mén)110；3.7.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故 3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人

47、工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；3.8.3引導(dǎo)救護(hù)車(chē)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；3.8.4無(wú)救護(hù)車(chē)時(shí)，臨時(shí)調(diào)車(chē)將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9.2安慰被困人員；3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車(chē)輛堵塞立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù)4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3接到周界

48、報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。4.2.4新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開(kāi)始使用日期；每次錄像后，注明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象的，應(yīng)及時(shí)更換新帶。4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示

49、屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理4.3.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。 5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序:巡視崗門(mén)崗監(jiān)控巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監(jiān)控崗開(kāi)始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡

50、視所有巡視點(diǎn)。6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；7.3小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶(hù)裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。八、 保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案日 周 月 季清掃地面垃圾、樹(shù)葉等 無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂

51、。 巡回 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無(wú)塵灰、無(wú)污漬 擦拭一次 揀拾花圃?xún)?nèi)外垃圾 目視無(wú)枯枝、無(wú)果皮、無(wú)飲料罐、無(wú)廢紙雜物。 巡回 行人路/車(chē)路面之清掃 無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過(guò)2個(gè)，無(wú)一厘米以上石子。 巡回 清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無(wú)積塵、無(wú)污跡，透明度好。 擦拭一次 各進(jìn)出口臺(tái)階清潔 無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。 巡回 一次沖洗 地下車(chē)庫(kù) 無(wú)異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外圍立柱之清潔 無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過(guò)1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理 巡回 一次清洗 2.檢查手段：2.1

52、視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無(wú)明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。3.質(zhì)量監(jiān)督保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過(guò)三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來(lái)實(shí)現(xiàn)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（下）九、 綠化服務(wù)管理1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1草坪1.1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲(chóng)害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草；1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水

53、；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；c. 灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。1.1.3修剪a. 草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力

54、、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲(chóng)害防治a. 病蟲(chóng)害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；1.2 喬灌木1.2.1灌溉與排水a(chǎn). 對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱

55、的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹(shù)木周?chē)┯旰蠓e水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周?chē)e水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類(lèi)藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行；d. 中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。1.2.3 施肥a. 樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木

56、生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開(kāi)花前、開(kāi)花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類(lèi)不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類(lèi)應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技

57、術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。1.2.4修剪、整形a. 樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。各類(lèi)綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。-喬木類(lèi)：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹(shù)冠圓整，分枝均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類(lèi)灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱(chēng)；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“

58、先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類(lèi)綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類(lèi)地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補(bǔ)植樹(shù)木1.3.1 樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植

59、；1.3.2 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b. 針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。1.3.3補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹(shù)種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；1.4.2枯死的大樹(shù)挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批，任何部門(mén)與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b.

60、 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類(lèi)而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)5天；g. 花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處，無(wú)枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養(yǎng)護(hù)、管理a. 應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花