城中村改造項(xiàng)目(住宅市場(chǎng)部分)可行性研究報(bào)告

1、 第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱 城中村改造項(xiàng)目（住宅市場(chǎng)部分）2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位xx 市 xx 置業(yè)有限公司法人代表：住所：濰城區(qū)東風(fēng)西街 385號(hào)萬基商務(wù)大廈 6 樓郵編：4、報(bào)告編制單位xxxx 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司工程咨詢等級(jí)：丙級(jí)證書編號(hào)：工咨丙 11820060058 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會(huì)二、工作依據(jù)1、xx 市 xx 置業(yè)有限公司與 xxxx 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工 程咨詢委托書與合同書2、中華人民共和國城市規(guī)劃法3、城市規(guī)劃編制辦法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范5、xx 市城市總體規(guī)劃6、xx 市濰城區(qū)總體規(guī)劃7、項(xiàng)目

2、用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。8、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)需求分析2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能6、實(shí)施計(jì)劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析四、工作概況xxxx 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司在接受 xx 市 xx 置業(yè)有限公司關(guān)于 xx 城中村改造建設(shè)的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科 學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致 地研究、討論，根據(jù)目前 xx 市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)

3、劃的有關(guān)要求，確定 了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。五、建設(shè)單位概況xx 市 xx 置業(yè)有限公司成立于 2007 年 3 月 6 日，注冊(cè)資金 5000 萬元，法 人代表高立源，注冊(cè)地址： xx 市濰城區(qū)東風(fēng)西街 385號(hào)萬基商務(wù)大廈 6 樓， 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，銷售商品房?，F(xiàn)有專業(yè)人才 12人，其中高級(jí) 2 人， 中級(jí) 10 人。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于 xx 市濰城區(qū) xx 村，東臨青年路，南接高家街，西側(cè)為月河 路，北靠城市生活性支路。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便 捷，是開發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想地段。2、建設(shè)規(guī)模XX城中村改造（住宅市場(chǎng)部分）規(guī)

4、劃用地62237m2,總建筑面積115000也 其中住宅建筑面積45000 m2,市場(chǎng)建筑面積70000 m2。3、物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后,通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理, 中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方 位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 3年,工程擬于 2008年8月份開工, 預(yù)計(jì) 2011年6 月份竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 25207萬元,其中市場(chǎng)部分投資 14805 萬元,住宅 部分投資 10099.6 萬元,建設(shè)期利息 302.4 萬元。項(xiàng)目資本金 8822.5 萬元。6、資金籌措申請(qǐng)銀行貸款

5、4000 萬元； 其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 xx 市城市發(fā)展規(guī)劃,對(duì)于改善城 市面貌,加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。同時(shí)可帶動(dòng) xx 市建材工業(yè)和第三 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1銷售收入萬元31607.52銷售稅金及附加萬元1754.23土地增值稅萬元1920.14總投資萬元252074.1住宅部分萬元10099.64.2市場(chǎng)部分萬元148054.3建設(shè)期利息萬元302.45利潤(rùn)總額萬元4480.36所得稅萬元1120.17稅后利潤(rùn)萬元3360.38投資利潤(rùn)率%17.89投資利稅

6、率%24.710所得稅后全部資金內(nèi)部收益率%35.511財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（lc=12%）萬元1653.212投資回收期年2.913盈虧平衡點(diǎn)%87.5第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景濰城區(qū)位于 xx 市區(qū)西部，原 xx 市區(qū)范圍基本上座落于濰城區(qū)內(nèi)，隨著 xx 城區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整， xx 市區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)也隨之向東部?jī)A斜， xx 市城區(qū)東移，老 xx 市即濰城區(qū)的城市發(fā)展嚴(yán)重滯后于 xx 市的總體發(fā)展， 原城區(qū)面貌多年來未 有實(shí)質(zhì)性的改變。隨著市委、市政府繁榮老區(qū)、開發(fā)西部的戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)施， 近幾年，濰城區(qū)的城市建設(shè)步伐明顯加快，城市面貌大有改觀，但重點(diǎn)街道、 商業(yè)路段的改造由于人口密集，已有的

7、商業(yè)店鋪較多，改造拆遷成本較高， 因此，多段需要改造的路段至今尚未實(shí)施。月河路是 xx 市的一條南北交通次干道， 位于濰城區(qū)內(nèi)， 北起北二環(huán)西街， 南到勝利街，該路段為生活性道路，人口較多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，且多數(shù)房屋 建設(shè)年代已久，設(shè)施條件差，周圍環(huán)境已直接影響到城市的品味和形象。根 據(jù) xx 市城市總體規(guī)劃和濰城區(qū)重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，近期將對(duì)月河路及周邊規(guī)劃建 設(shè)一條稱為“第二條北海路” ，使其成為 xx 市的標(biāo)志性建筑和亮點(diǎn)，并促進(jìn) 城區(qū)西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給市民一個(gè)舒適的居住、休閑、購物場(chǎng)所。二、xx 市城中村改造指導(dǎo)思想和基本原則 城中村改造的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧 x

8、x 、效益 xx 的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心， 結(jié)合全面提升城市建設(shè)品質(zhì)和新城建設(shè)，長(zhǎng)期、持續(xù)、全面開展城中村改造， 不斷改善城市運(yùn)行機(jī)制， 為 xx 市建設(shè)現(xiàn)代化城市， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、 協(xié)調(diào)、 可持續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)的原則。 城中村改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化城 市為總目標(biāo)，以城市規(guī)劃為先導(dǎo)，根據(jù)深入推進(jìn)城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、 有序地推進(jìn)，盡量減少對(duì)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的消極影響，確保“成熟一個(gè)，改 造一個(gè)；改造一個(gè)，成功一個(gè)”。 堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。 各級(jí)政府應(yīng)牢牢把握城中村改 造的方向，通過政策、規(guī)劃、計(jì)劃的適時(shí)調(diào)控，保證城中

9、村改造符合公共利 益，維護(hù)改造過程中的社會(huì)公平，努力使改造惠及所有的城中村和最廣大的 居民。同時(shí)堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作，努力提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益， 盡可能利用有限的資源達(dá)成最好的工作目標(biāo)。 堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。 積極開展體制創(chuàng)新，綜合運(yùn)用法 律、政策、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動(dòng)城 中村的空間形態(tài)改造，又要推動(dòng)其社會(huì)形態(tài)改造和經(jīng)濟(jì)再造，以實(shí)現(xiàn)城中村 與城市的全面融合。 堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、因地制宜的原則。 深入認(rèn)識(shí)不同城中村的特點(diǎn)和問 題，針對(duì)不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造具體目標(biāo) 和改造策略，分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造方式，

10、解決特定城 中村的實(shí)際問題。 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的原則。 根據(jù)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的 要求，城中村改造中要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力實(shí)現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng) 濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。珍視城中村積累的巨大財(cái)富，針對(duì)不同 的建筑狀況采取不同的改造措施，同時(shí)在建設(shè)過程中要貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié) 材、節(jié)地等要求，努力構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)。三、xx 市城中村改造目標(biāo)xx 市城中村改造的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是：按照建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市總目標(biāo)的要 求，通過全方位的綜合改造，促使全市城中村在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧XX、效益XX ”的重要組成部分。根據(jù)這一目標(biāo)要求，必須做到

11、：空間融合。 通過對(duì)建筑空間實(shí)體及各類配套設(shè)施的改造，改善城中 村的生活環(huán)境，將城中村的土地按照城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一利用，完善城市用地 布局結(jié)構(gòu)，營(yíng)造整體協(xié)調(diào)的城市面貌。管理融合 。按照現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)的要求，完善城中村的管理體制 和社區(qū)組織體系，將城中村納入城市管理的統(tǒng)一法制秩序。 經(jīng)濟(jì)融合。 將城中村的集體股份合作公司改造成為參與平等競(jìng)爭(zhēng)的 市場(chǎng)主體，集體和原村民的經(jīng)濟(jì)來源由過度依賴于物業(yè)出租轉(zhuǎn)型為多元化的 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，融入城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 文化融合。 妥善保護(hù)城中村的珍貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地方文化傳 統(tǒng)，打破封閉的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的現(xiàn)代都市文化。xx 市

12、城中村改造在未來五年的工作目標(biāo)是：以空間形態(tài)改造為重心，以 綜合整治為突破口，全面推進(jìn)，突出重點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)城中村生活環(huán)境的普遍 改善，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動(dòng)一體化建設(shè)，促進(jìn)城市 化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性 城中村的存在給城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了嚴(yán)重影響，要提高城市化質(zhì)量， 提升城市素質(zhì)，必須進(jìn)行城中村改造。1、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策 改革開放以來，我國住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型”到“實(shí)用型”并逐步 進(jìn)入到“質(zhì)量型”發(fā)展階段。人們對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的“生存型”到“適 用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化“功能型”的新 時(shí)期。1998 年初，黨

13、中央、國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配，逐步 實(shí)行住房分配貨幣化。幾年來，隨著住房制度改革的逐步實(shí)施，住房市場(chǎng)體 系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，推動(dòng)了住房新體 制的建立。盡管我國宏觀上仍在實(shí)行適度從緊的貨幣政策，但隨著銀行貸款 利率的多次下調(diào)，房地產(chǎn)面臨的金融“瓶頸”制約作用實(shí)際上已經(jīng)松動(dòng)。特 別是國家為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，相繼出臺(tái)了一系列支持住宅 建設(shè)與市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的稅收、金融政策。主要包括：培育和規(guī)劃住宅交易 市場(chǎng)，大幅度提高住房租金， 取消 54項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)， 降低住房建設(shè)造價(jià)等。 住房逐步實(shí)行了分配貨幣化，建立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的新

14、的住 房供應(yīng)體系，擴(kuò)大金融服務(wù)，促進(jìn)住房商品化，進(jìn)一步改善了人們的住房消 費(fèi)觀念，激發(fā)了人們購房的積極性。近日，國務(wù)院就住房制度改革與住宅建 設(shè)發(fā)出的通知中又特別要求經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格須與中低收入家庭的承受能力相 適應(yīng)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的形成奠定了政策基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣 大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。中華 人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中提出“發(fā)展以居民 住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城

15、鎮(zhèn)居 住、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)等功能”國家計(jì)劃委員會(huì) 2000年 7月 27日發(fā)布的 “當(dāng)前重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施 及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟(jì)實(shí)用商品住宅”列為當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 xx 市也以濰政發(fā) 2004-83 號(hào)來鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土 地。該項(xiàng)目城中村改造工程，以中等價(jià)位、中等套型的居住房面向滿足不同 要求的居民居住要求，為居民提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，提升居民生活質(zhì) 量，促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。2、是實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要。 從城市規(guī)劃來講，城中村嚴(yán)重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科

16、學(xué)性、 階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進(jìn)入分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì) 規(guī)劃和地塊的城市設(shè)計(jì)時(shí)尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地 使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風(fēng)格的混雜性，隨著時(shí)間的推移將 對(duì)城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負(fù)面影響。從市政建設(shè)來講，城中 村的市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施及其他公共設(shè)施與 城市的整體發(fā)展嚴(yán)重不配套，影響了城市功能的發(fā)揮。因此，要實(shí)現(xiàn)城市物 質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城 市整體中去。3、是實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)管理現(xiàn)代化的需要。城中村主要是以初級(jí)關(guān)系 （ 地緣、血緣和原農(nóng)村社會(huì)關(guān)系 ）

17、為紐帶形成的 社區(qū)，具有強(qiáng)烈的封閉性，這與以次級(jí)關(guān)系 （ 業(yè)緣、契約關(guān)系 ） 為基礎(chǔ)構(gòu)成的 城市社區(qū)形成了明顯的對(duì)比，二者共同構(gòu)成了新的城市二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，給社 會(huì)管理帶來很多矛盾和問題。在城中村里，村民們?cè)诮?jīng)濟(jì)上和社會(huì)認(rèn)同上都 很排外，在社區(qū)管理中強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)倫理，而不強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代法理，強(qiáng)調(diào)習(xí)慣而不強(qiáng) 調(diào)制度，他們更多地認(rèn)同傳統(tǒng)權(quán)威，借助傳統(tǒng)的辦法解決彼此之間的矛盾。 而以國家法律為依據(jù)建立起來的居民委員會(huì)在城中村中沒有相應(yīng)的地位，大 多數(shù)村民仍然認(rèn)同城中村原有的經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織。居委會(huì)沒有權(quán)威，城中村社 區(qū)的經(jīng)濟(jì)組織與上級(jí)組織又沒有隸屬關(guān)系， 因此，上級(jí)組織 （如區(qū)政府和街道 ） 進(jìn)行社會(huì)管理的渠道不是

18、很通暢，有的政策推行起來阻力很大，使得城中村 儼然成為一個(gè)“獨(dú)立王國”。只有改造城中村， 淡化和瓦解城中村的社會(huì)結(jié)構(gòu)， 才能實(shí)現(xiàn)城中村社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)管理的現(xiàn)代化。4、是改善城市環(huán)境和社會(huì)治安的需要。創(chuàng)建國家級(jí)園林城市、推動(dòng)城市化進(jìn)程是 xx 市委、市政府確定的奮斗目 標(biāo)，圍繞這一目標(biāo)，市委、市政府投入大量資金、人力和物力，加大了城市 建設(shè)步伐。城中村在環(huán)境衛(wèi)生上存在著先天不足：建筑密度大，綠地少，通 風(fēng)采光差；市政配套差，道路狹窄，標(biāo)準(zhǔn)低，用電線路縱橫交錯(cuò)，排水管網(wǎng) 不足，污水橫流；居住人員龐雜，亂粘貼，亂設(shè)攤，亂扔垃圾，管理方式和 手段落后，環(huán)衛(wèi)工作不到位，衛(wèi)生狀況差，居住環(huán)境惡劣。有人描述

19、城中村 是“村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差” ，也有很形象地描述城中村的順口溜說： “住 在城中村，不知晨與昏；難見窗外一線天，一日三餐要開燈。 ”居住環(huán)境 可見一斑。在社會(huì)治安方面，城中村房東出租人員把關(guān)不嚴(yán)，藏污納垢，管 理混亂，治安和犯罪事故頻繁。租住在城中村的外來人口發(fā)生的刑事案件占 城市總案件的半數(shù)甚至 90%以上，發(fā)生在出租屋的案件占總案件的 30%左右。 如果改造好城中村，使城中村居住形態(tài)和管理形態(tài)與城市社區(qū)一致，將使城 市環(huán)境衛(wèi)生和社會(huì)治安有一個(gè)根本性的改觀。5、是盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中

20、心，但充斥著高低錯(cuò)落、標(biāo)準(zhǔn)不一的私房，土地利用效率低，產(chǎn)出低。另一 方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進(jìn)行城中村改 造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實(shí)現(xiàn)城市的內(nèi)涵 式發(fā)展。城中村的存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價(jià)值。城中村周邊房地 產(chǎn)的價(jià)格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。如果改造城中村，不但將使 城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個(gè)城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值?？傊?，改造城中村，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn) 城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。同時(shí)，從時(shí)機(jī)的角度講，早改比晚改好，早改可以盡 快地發(fā)揮改造的綜合效益。否則，隨著時(shí)間推移，城中村私房為了租賃需

21、要 自行翻新將帶來一輪一輪新違章建筑的出現(xiàn)，使改造成本持續(xù)增加，改造難 度進(jìn)一步增大。6、是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的具體體現(xiàn)。 黨的十六屆五中全會(huì)指出要以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)未來整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全 局。貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，最關(guān)鍵的是維護(hù)人民群眾的利益， 提高人民群眾的生活水平。而實(shí)施的城中村改造工程，將直接惠及廣大市民 特別是城中村中的居民。通過城中村改造，可以大大改善廣大居民的居住條 件和生存環(huán)境，增加就業(yè)崗位，提高群眾的生活水平，這也是城中村改造的 根本目的。五、目標(biāo)客戶該項(xiàng)目針對(duì)不同消費(fèi)群體，設(shè)計(jì)采用多種戶型，從90130 平方米。通過對(duì)該項(xiàng)目相關(guān)因素及周邊競(jìng)爭(zhēng)的綜合分

22、析，確定該項(xiàng)目最終目標(biāo)客戶群為 :1、私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶2、企業(yè)職工、公務(wù)員3、下屬各縣市欲遷居 xx 市區(qū)者4、xx 市區(qū)二次置業(yè)者5、投資人士六、結(jié)論通過對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、目標(biāo)客戶群、城市發(fā)展?jié)摿σ约霸擁?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的 綜合分析，我們可以預(yù)見，該項(xiàng)目的開發(fā)雖然面臨一定的市場(chǎng)壓力，但該項(xiàng) 目在市場(chǎng)中所具備的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還是顯而易見的，因此，可以預(yù)見的是， 該項(xiàng)目的開發(fā)是可行的，未來的綜合經(jīng)濟(jì)效益也是不言而喻。第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況xx 市濰城區(qū)即古濰縣城，位于 xx 半島中部，是“世界風(fēng)箏都” xx 的 中心區(qū)， 1984 年地改市時(shí)，由小 xx 市改設(shè)為濰城區(qū)。 1994

23、 年又以市中心白 浪河為界，進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整，河?xùn)|為奎文區(qū)，河西為濰城區(qū)。全區(qū)總面積 272 平方公里，人口 36.8 萬，轄 6 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)管理區(qū)。 2006 年，全區(qū)生 產(chǎn)總值完成 62.2 億元，較上年增長(zhǎng) 17.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 5.1 億元，增長(zhǎng) 1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 35.9 億元，增長(zhǎng) 19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加 值完成 21.2 億元，增長(zhǎng) 19.4%。地方財(cái)政收入完成 4.4 億元，增長(zhǎng) 33.3%。 社會(huì)消費(fèi)品零售額完成 34.3 億元，增長(zhǎng) 19.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 42.9 億元，增長(zhǎng) 21.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、 農(nóng)民人均純

24、收入分別達(dá)到 11526 元和 5929 元，分別增長(zhǎng) 13%和 8.1%。二、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于 xx 市濰城區(qū) xx 村，東臨青年路，南接高家街，西側(cè)為月河 路，北靠城市生活性支路。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便 捷，是開發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想地段。附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料xx 市位于東經(jīng) 11800-120 01，北緯 3630- 37 36,在大地 構(gòu)造上屬華北臺(tái)地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個(gè)次級(jí)構(gòu)造的 交匯處，地勢(shì)南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據(jù)國家地震局 2001 年中國地震烈度區(qū)劃圖 ，該工程所在區(qū)域?yàn)?7

25、度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)防建設(shè)。2、水文、氣象資料該項(xiàng)目所在地位于 xx 市濰城區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四 季分明，雨量集中，雨熱同期氣溫：歷年平均氣溫：12.2 C歷年平均最高氣溫：19.2 C極端最高氣溫：40.7 C歷年平均最低氣溫：7.7 C極端最低氣溫：-21.4 C降雨量： 歷年平均降雨量： 646677mm 年最大降雨量： 1215.7 毫米 年最小降雨量： 372.3 毫米濕度：歷年平均空氣濕度： 67.5% 年最大空氣濕度： 90 % 年最小空氣濕度： 55%風(fēng)向風(fēng)力： 夏季主要風(fēng)向?yàn)椋簴|南風(fēng) 冬季主要風(fēng)向?yàn)椋罕憋L(fēng) 歷年平均風(fēng)速： 3.5

26、 米/ 秒 最大風(fēng)速： 20 米 / 秒霜凍： 歷年平均冰凍期 52 天 歷年平均霜期 79 天 凍土深度： 490 毫米 歷年平均日照總時(shí)數(shù)為 2792 小時(shí)。從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對(duì)工程建設(shè)無不利影響四、市政配套設(shè)施條件1 、交通濰城區(qū)地處中心城區(qū)，是 xx 半島重要的交通樞紐，素有“半島走廊”之 稱。轄區(qū)內(nèi)膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫 交錯(cuò)。北距XX港50公里，南距XX機(jī)場(chǎng)5公里，東距青島流亭國際機(jī)場(chǎng)100 公里，西距濟(jì)南遙墻國際機(jī)場(chǎng) 150 公里，距青島海港、煙臺(tái)海港、日照海港 都在 200 公里以內(nèi)。該項(xiàng)目位于東臨青年路，南接高家街，西側(cè)為月河路，

27、北靠城市生活性 支路，交通十分便捷。2、給排水該項(xiàng)目用水由xx市自來水公司供給，自市政給水管網(wǎng)引入 DN200的給水 管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到生活用飲用水 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污 水管網(wǎng)。3、供電該項(xiàng)目用電由 XX 市供電公司供給，自市政供電網(wǎng)接線，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)變 配電室，即可滿足項(xiàng)目用電需要。4、燃?xì)庠擁?xiàng)目燃?xì)庥?XX 市港華燃?xì)庥邢薰竟?yīng)，自市政燃?xì)夤艿澜尤肴細(xì)夤?線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)饨祲赫荆?jīng)調(diào)壓后供給用戶，可滿足項(xiàng)目用氣需求。5、采暖該項(xiàng)目采暖熱源由 XX 熱力公司供應(yīng)，自市政供汽管道接入供熱管線，在 小區(qū)內(nèi)

28、設(shè)熱交換站，即可滿足項(xiàng)目冬季采暖需求。6、電訊XX 市以程控電話、移動(dòng)電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)， 各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的通訊提供了便利條件。7、教育XX 市教育層級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校 5 所，普 通高中 7所，普通初中 64 所，小學(xué) 351所，各校規(guī)模適當(dāng)，教育設(shè)施先進(jìn)， 師資力量雄厚。8、醫(yī)療衛(wèi)生xx 市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立 二院、解放軍第89醫(yī)院、xx醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn) 在 xx 社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。9、消防xx 市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和

29、重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建 筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為 主”的原則組織消防。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防 水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120 米設(shè)一消火栓，次干道每隔 150 米 設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng) 按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)、配置。第四章 工程方案一、建設(shè)規(guī)模XX城中村改造（住宅市場(chǎng)部分）規(guī)劃用地62237m2,總建筑面積115000應(yīng) 其中住宅建筑面積45000 m2,市場(chǎng)建筑面積70000 m2。二、總平面設(shè)計(jì)1 、規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法中華

30、人民共和國建筑法中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB0180-93（2002年版）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（6）xx市濰城區(qū)總體規(guī)劃中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定 甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。2、規(guī)劃理念居住從該小區(qū)內(nèi)外空間環(huán)境的整體考慮,努力探討規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)與自然環(huán)境 的關(guān)系,達(dá)到人與自然的和諧。創(chuàng)造積極多樣的空間,滿足新時(shí)代的生活方式和個(gè)性化發(fā)展的需要,同 時(shí)注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。通過場(chǎng)地高差的設(shè)置,營(yíng)造跌宕、豐富的自然坡地景觀,景觀序列豐富 生動(dòng),充滿了“步移是異” 、“曲徑通幽”、“豁然開朗”等戲劇性場(chǎng)景。從利于開發(fā)的角度及鄰里的概念出發(fā),合理的劃分

31、組團(tuán)。合理布局服務(wù)設(shè)施,使居民能方便的獲取內(nèi)心安寧和精神愉快又能擁有 物質(zhì)生活的滿足。著重提升建筑的居住品質(zhì),提供現(xiàn)代、符合地方生活特點(diǎn)為中心的建筑 外觀和產(chǎn)型設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)住室的通透和自然景觀環(huán)境的融合。達(dá)到觀賞價(jià)值、 開發(fā)價(jià)值與居住價(jià)值的統(tǒng)一。商業(yè) 將新建的商業(yè)街中引入現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)街風(fēng)格，整合原有茶葉市場(chǎng)的資 源，從整體出發(fā)將新舊市場(chǎng)整合成一個(gè)整體。強(qiáng)調(diào)商業(yè)街區(qū)的多重復(fù)合將購物、辦公、娛樂、住宿、文化活動(dòng)等功能 融為一體，強(qiáng)調(diào)其間的聯(lián)系與互動(dòng)，使居民在一次出行的行為中完成多種目 的與要求。強(qiáng)調(diào)居住與商業(yè)區(qū)塊的功能互補(bǔ)與配套，突出小區(qū)的開放性與便利性。3、總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)總體布局體現(xiàn)“一軸一心三片

32、區(qū)”的設(shè)計(jì)構(gòu)思。 “一軸”即東西向貫穿商 業(yè)、居住區(qū)塊的景觀大道，并與景觀河道“白浪河”相呼應(yīng)。 “一心”指 在東西景觀大道上、商業(yè)、居住區(qū)塊結(jié)合的中心點(diǎn)形成中心廣場(chǎng)。 “三區(qū)片” 則為被城市道路和地塊內(nèi)部規(guī)劃所分隔成的三個(gè)住宅、商業(yè)組團(tuán)。以東西向主軸線，豎向綠化帶結(jié)合環(huán)路構(gòu)成小區(qū)主要結(jié)構(gòu)框架，住宅組 團(tuán)以條式的形式布置，將小高層住宅組團(tuán)與集中綠地相結(jié)合，各組團(tuán)又分別 以綠地為中心，“院落空間”與公共景觀活動(dòng)場(chǎng)地相結(jié)合，追求“花苑里弄” 的空間效果。4、道路交通結(jié)構(gòu)等級(jí)分明，便捷通暢的車行系統(tǒng)利用貫穿南北的7m的生活性支路，將東部商業(yè)區(qū)塊和住宅區(qū)塊有機(jī)分離。 商業(yè)區(qū)內(nèi)部通道達(dá)到8m以上。小區(qū)車

33、行系統(tǒng)分為小區(qū)級(jí)道路和組團(tuán)道路二個(gè)等級(jí)，小區(qū)道路寬6m組團(tuán)組道路寬4m。區(qū)內(nèi)以環(huán)形道路為主要構(gòu)架，以最短的交通距離和最小的道 路面積解決好各組團(tuán)的可達(dá)性，機(jī)動(dòng)車沿車行道直接進(jìn)入地面停車位和半地 下車庫.步行系統(tǒng) 重視步行空間與步行活動(dòng)的組織，強(qiáng)調(diào)居住外部環(huán)境與步行系統(tǒng)，綠化體系統(tǒng)及公建設(shè)施布局相互滲透和有機(jī)結(jié)合整體的交通體系，成為緊密聯(lián)系各組團(tuán)，促進(jìn)居民交往，增強(qiáng)社區(qū)意識(shí)， 共享社區(qū)公建服務(wù)設(shè)施的綠色通道。停車 全區(qū)停車場(chǎng)庫配設(shè)按照小康型住宅的配置標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車按照 平均每戶 1 輛考慮，停車方式采用地下，地面路邊就近停車相結(jié)合的方式， 大部分停車則利用有地形高差的組團(tuán)區(qū)塊做半地下集中

34、停車場(chǎng)。消防、緊急、救援系統(tǒng)緊急情況下，小區(qū)、商業(yè)區(qū)各人口均可通過消防救護(hù)車輛。最小消防通 道寬度均達(dá)4m以上。消防、救護(hù)道路系統(tǒng)以機(jī)動(dòng)車環(huán)線為骨架， 可穿越廣場(chǎng)、 綠地、形成可達(dá)到各樓的應(yīng)急撲救態(tài)勢(shì) , 各高層均設(shè)消防登高面。5、綠化景觀體系規(guī)劃 結(jié)合小區(qū)設(shè)計(jì)一條“中心綠帶”。利用場(chǎng)地高差的設(shè)置，營(yíng)造跌宕、豐富的自然坡地景觀，景觀序列豐 富生動(dòng)，充滿了“步移景異”、“曲徑通幽”、“豁然開朗”等戲劇性場(chǎng)景。強(qiáng)調(diào)景觀的共享性和滲透性，各組團(tuán)設(shè)置了相對(duì)靜溢的集中綠地，可 供居民晨練或文娛活動(dòng)，同時(shí)規(guī)劃賦予各種人工設(shè)施深厚的文化內(nèi)涵和藝術(shù) 底蘊(yùn)。商業(yè)街強(qiáng)調(diào)人的尺度、人的需來及人的活動(dòng)為根本出發(fā)點(diǎn)，充

35、分提供 問詢、通訊、納涼、休憩、售報(bào)、衛(wèi)生方便等功能及相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施。加強(qiáng)標(biāo)志性及識(shí)別性特征設(shè)計(jì)，尤其是商業(yè)街的出入口及重要節(jié)點(diǎn)的 處理，以起到提示、引導(dǎo)和標(biāo)識(shí)作用。為了豐富整個(gè)商業(yè)街空間，增加休憩和娛樂場(chǎng)所，完善其服務(wù)功能。6、社區(qū)公建設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施 為求使住區(qū)的生活功能，服務(wù)功能既密切聯(lián)系，又互不干擾，住區(qū)結(jié)合 主人口景觀大道布置了與小區(qū)配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施及會(huì)所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾收集與處理：兩個(gè)區(qū)塊技服務(wù)半徑沿車道設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，作成小 品或構(gòu)筑物以美化環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理 在小區(qū)內(nèi)設(shè)管理站，在小區(qū)的主要出入口設(shè)門衛(wèi)，以解決小區(qū)的安全、 垃圾收集、分發(fā)信報(bào)等。社區(qū)無障礙設(shè)計(jì) 居住區(qū)無障礙設(shè)計(jì)

36、考慮公建及各類服務(wù)設(shè)施均設(shè)無障礙坡道直達(dá)。三、建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)科學(xué)的空間布局，點(diǎn)線面相接合，使得內(nèi)部商業(yè)空間可以靈活分隔，能 靈活滿足不同大小規(guī)?？蛻舻男枨蟆?、豎向設(shè)計(jì)商業(yè)綜合作樓地上建筑主體為 3層、6層及11層，總高度37.5m （從室 外地坪到頂樓檐口）。一層層高4.5m,二層至十一層為3.3m，地下一層為車 庫和設(shè)備用房。住宅地上主體為6層、11層（帶閣樓）。多層層高2.8 m小高層層高2.9m, 住宅底商為2層，一層層高4.2m,二層層高3.6m，半地下一層為車庫和設(shè) 備用房。3、房型特點(diǎn)每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃窗、內(nèi)加防護(hù)欄桿，起居室至陽臺(tái)為落

37、地玻璃 門保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。每戶進(jìn)戶處都有玄關(guān)作為過渡空間，避免開門見廳，營(yíng)造良好的空間 層次效果。起居室朝南充分享受陽光的沐浴。廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢(shì)。所有廚房均設(shè)集中排煙道，衛(wèi)生間集中設(shè)管井，避免管線明露結(jié)合立面造型，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。所有房間保證足夠的窗地比。利用建筑細(xì)節(jié)和自然對(duì)話，充分利用窗外自然風(fēng)光，形成明暗有致，光彩多彩豐富的室內(nèi)空間。4、立面造型風(fēng)格住宅住宅建筑氣質(zhì)沿襲人文建筑的新古典主義基調(diào)。她源自古典復(fù)興建筑( Classical Revival )的藝術(shù)風(fēng)格，在沿襲經(jīng)典的新古典風(fēng)格的基礎(chǔ)上，更 強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感。在建筑形式

38、上強(qiáng)調(diào)建筑藝術(shù)與城市文脈的和諧，注重對(duì)傳統(tǒng)建筑的傳承。 建筑造型上采用坡屋頂，立面處理既明快、簡(jiǎn)潔，又不失對(duì)細(xì)部的處理，力 圖表現(xiàn)凝重、典雅的新古典主義風(fēng)格，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性。商業(yè)商業(yè)風(fēng)格通過簡(jiǎn)潔眈線條，精致的細(xì)節(jié)貫穿項(xiàng)目始終。對(duì)比帶來豐富的 視覺效果，也使傳統(tǒng)的元素成為項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。建筑立面的廣告的處理風(fēng)格上多元化，既有精典高責(zé)，也有溫馨宜人， 以人為本的尺度感，以及自然材質(zhì)的應(yīng)用，體現(xiàn)建筑與人之間親切的交流。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001高層建筑

39、混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ 3-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-20022、自然條件基本風(fēng)壓： 0.40kPa 基本雪壓： 0.30kPa3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50 年。4、該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。5、該地區(qū)地震基本烈度為 7 度，抗震設(shè)防烈度按照 7.5 度進(jìn)行設(shè)計(jì)。6、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯： 2.0kPa 廁所： 2.0kPa住宅： 2.0kPa 疏散樓梯： 3.5kPa陽臺(tái)： 2.5kPa 車庫： 2.5kPa上人屋面： 2.0kPa 不上

40、人屋面： 0.5kPa 設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。7、上部結(jié)構(gòu)選型 多層上部擬采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層上部擬采用框剪結(jié)構(gòu)接面、屋面均采 用現(xiàn)澆板。8、基礎(chǔ)方案 擬采用筏板基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)局部采用獨(dú)基或條基，具體基礎(chǔ)形式及基礎(chǔ)持 力層待地質(zhì)報(bào)告定。9、主要材料的選用混凝土：現(xiàn)澆樞剪結(jié)構(gòu)混凝土等級(jí)主要采用 C25C35。 砌體：采用多孔粘土磚及輕質(zhì)混墩上砌塊。鋼筋：采用HPB235 HRB335級(jí)鋼筋。后澆帶及施工縫留設(shè)：設(shè)計(jì)樓面中標(biāo)明有后澆帶（HUD位置，則應(yīng)從基 礎(chǔ)或該樓面至屋頂全部設(shè)置，后澆帶一般均按短期后澆帶處理，短期后澆帶 可在基礎(chǔ)或各層樓面后澆帶兩側(cè)砼澆筑兩個(gè)月后用

41、高一級(jí)摻水泥用量10%的HEA混凝土再進(jìn)行澆筑。五、給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50015 2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016 2006高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50045 95 （2005年版）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50084 2001 （2005年版）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50140 2005汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50067 972、給水系統(tǒng)水源該項(xiàng)目水源接向市政給水管。從市政兩條主干路分別引一根DN200給水管，在地塊內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，供地塊內(nèi)所有建筑物生活及消防用水。供水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)6層以下建筑由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)

42、一變頻 供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。3、排水系統(tǒng)排水采用室內(nèi)污、廢合流，室外兩、污分流制，空調(diào)凝結(jié)水排至散水。 糞便污水經(jīng)化糞池處理，廚房廢水經(jīng)隔油池處理局與其它廢水合并排入市政 污水系統(tǒng)。污水量按最高日用水量的 80%+。室內(nèi)士 0.00米以上采用重力流排出，地下室、消防電梯基坑、水泵房 集水坑分別用潛水泵提升至室外窖并。為使排水暢通，防止水封破壞，高層衛(wèi)生間排水管道設(shè)專用通氣立管。 污水立管分別間隔一層與專用通氣立管連接。雨水在室外和屋面均為有組織排除，雨水收集后重力排入市政雨水系 統(tǒng)或附近河道。雨水量的計(jì)算采用xx市暴雨強(qiáng)度公式i= 4091.17(1+0.824

43、LgP)(升/ 秒2公頃)(t+16.7 )(t+16.7 )0.87雨水量Q=F 2 q2 F (升/秒)其中：重現(xiàn)期P=3年t=t1+mt2地面集水時(shí)間 t1=5 分鐘 延緩系數(shù) m=2.0徑流系數(shù)=0.6 匯水面積F （公頃）4、消防 消防給水共設(shè)三個(gè)系統(tǒng)室外消火社系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水火 少系統(tǒng)。消防用水量 消火栓消防用水量按建筑高度不超過 50 米的高層商住樓設(shè)置：室外用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災(zāi)延時(shí)2小時(shí)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)消防用水 量：屬中危險(xiǎn)問（H）級(jí)，28L/S，火災(zāi)延時(shí)1小時(shí)。消火栓系統(tǒng) 室外消火栓系統(tǒng)由市政給水管網(wǎng)保證。道路邊建筑物附近適當(dāng)位置設(shè)置

44、室外消火栓，間距保證定外消防及消防水泵接合器要求，并不大于120m。室內(nèi)消火檢系統(tǒng)由地下室消防水池、消火栓泵、屋頂消防水箱及消防穩(wěn) 壓設(shè)備、室內(nèi)消火栓、消防水泵接合器及管網(wǎng)等組成。各建筑均設(shè)室內(nèi)消火 檢系統(tǒng)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)由消防水池、噴淋 泵、屋頂消防水箱及消防穩(wěn)壓設(shè)備、濕式報(bào)警閥、水流指示器、噴頭、消防 水系接合器及管網(wǎng)等組成。每組報(bào)警閥負(fù)擔(dān)的噴頭不多于 800 只。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)水流指示器。每 組報(bào)警閥最不利噴頭處設(shè)末端論水裝置。每個(gè)防火分區(qū)最不利噴頭處設(shè)試水 閥。地下層消防水地有效容量 320立方米，屋頂消防水箱有效容積 18立方米。建筑

45、滅火器配置根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 ，在建筑物內(nèi)每套組臺(tái)消火栓箱內(nèi)配置 一定數(shù)量的滅火器。六、暖通設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)和 GB50019-2003高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95 （2005年版）;汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5O067 97民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176- 93民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ118實(shí)用供熱空調(diào)設(shè)計(jì)手冊(cè)2、設(shè)計(jì)范圍地下汽車庫、設(shè)備用房通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)地下室和大樓疏散通道的防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)商業(yè)樓空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)3、空調(diào)冷、熱源 商鋪冷源采用分體空調(diào)機(jī)，酒店和大商場(chǎng)采用風(fēng)冷式冷水機(jī)組，熱源為市政熱網(wǎng)，供/回水溫度為90/70 C。4

46、、空調(diào)系統(tǒng)方案 大空間商場(chǎng)采用全空氣一次回風(fēng)系統(tǒng)，經(jīng)每層空調(diào)機(jī)房處理后的新風(fēng)及回風(fēng)通過水平風(fēng)管分送至各空間。地下室制冷機(jī)房?jī)?nèi)，設(shè)有冷凍、冷卻水泵。 空調(diào)水水溫夏季為7/12 C,冬季為50/60 C,整個(gè)空調(diào)水系統(tǒng)采用一次泵定 流量和系統(tǒng)交流量調(diào)節(jié)，并在分水器與集水器之間沒有壓差旁通控制器。系統(tǒng)采用閉式膨脹水箱定壓方式（冬夏共用） 。5、空調(diào)系統(tǒng)防火風(fēng)管穿越透風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的隔墻處、防火分區(qū)的隔墻或接板處、變形 縫的兩側(cè)等均設(shè)置防火閥（70C熔斷）通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備及風(fēng)道等采用不燃材料制作?？照{(diào)水路、風(fēng)路管道保溫均采用難燃或非燃燒材料（難燃B1級(jí)橡塑或玻璃棉制品）垂直排風(fēng)管道采取防止回流措施。6

47、、通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)防火分區(qū)設(shè)置。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)計(jì)選用消防排 煙風(fēng)機(jī)一臺(tái)，平時(shí)作排風(fēng)用，排風(fēng)機(jī)置于專用排風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)，車庫內(nèi)廢氣經(jīng)排 風(fēng)口、排風(fēng)管和排風(fēng)豎井出屋面后排放。車庫進(jìn)風(fēng)采用自然進(jìn)風(fēng)方式。另外， 在地下室設(shè)備用房也分別設(shè)有機(jī)械進(jìn)排風(fēng)系統(tǒng)。所有衛(wèi)生間內(nèi)均沒有吸頂式通風(fēng)器，進(jìn)行機(jī)械排風(fēng)，室內(nèi)濁氣經(jīng)通風(fēng) 器、排風(fēng)管分別排入衛(wèi)生間專用排風(fēng)豎井內(nèi)，豎井出屋面后由屋頂風(fēng)機(jī)排放。7、管材與保溫該工程地下室送、排風(fēng)管采用玻璃鋼風(fēng)管?？照{(diào)水系統(tǒng)的管材采用鍍鋅鋼管。DNC 80采用螺紋接口， DN80的管道 采用溝槽式連接?？照{(diào)風(fēng)管和水管均采用橡塑海綿保溫。8、暖通消防設(shè)計(jì)地下車庫地下車庫按每個(gè)防煙

48、分區(qū)設(shè)置一個(gè)排煙系統(tǒng)。排煙口采用板式排煙日， 平時(shí)關(guān)閉，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，開啟著火區(qū)域內(nèi)排煙口。排煙口設(shè)有手動(dòng)、自動(dòng) 開啟裝置，排煙口和排煙閥與排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖，當(dāng)任一排煙口或排煙閥開啟時(shí)， 排煙風(fēng)機(jī)即能啟動(dòng)。排煙風(fēng)機(jī)設(shè)置在車庫排煙排風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)，在風(fēng)機(jī)入口總管 上安裝280C自動(dòng)關(guān)閉的防火閥。地下車庫進(jìn)風(fēng)由直接通向室外的車道進(jìn)風(fēng)。防煙樓梯間、前室及消防電梯合用前室 防煙樓梯間、前室及消防電梯合用前室，根據(jù)有關(guān)消防規(guī)范要求，應(yīng)設(shè) 機(jī)械防排煙或自然排煙系統(tǒng)。機(jī)械防排煙采用防煙樓梯間及合用前室分別加 壓送風(fēng)，風(fēng)機(jī)設(shè)置在屋頂；防煙樓梯間加壓送風(fēng)每隔 2 層設(shè)置一個(gè)風(fēng)口，風(fēng) 日采用常開自垂式百葉風(fēng)口，前室及合用前

49、室加壓送風(fēng)口每層設(shè)置一個(gè)，送 風(fēng)口設(shè)置為常閉多葉型風(fēng)口，發(fā)生火災(zāi)只開啟著火層的風(fēng)口，風(fēng)口設(shè)手動(dòng)和 自動(dòng)開啟裝置并與加壓送風(fēng)機(jī)的啟動(dòng)裝置聯(lián)鎖。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)置在屋面，加 壓空氣通過豎井及各自的風(fēng)口，分別送入樓梯間或前室，使樓梯間或前室形 成 50Pa 或 25Pa 的正壓，剩余的風(fēng)量經(jīng)樓梯間進(jìn)入前室，再經(jīng)前室的門進(jìn)入 著火房間由排煙系統(tǒng)排出。內(nèi)走道、變配電定 按有關(guān)規(guī)定，各內(nèi)走道、交配電主均應(yīng)設(shè)置機(jī)械排煙設(shè)施。防火分隔 該工程空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管穿越兩個(gè)防火分區(qū)的隔墻處、每層水平文 風(fēng)管與垂直總風(fēng)管相接處均設(shè)置防火閥。風(fēng)管與墻壁的縫隙須用非燃燒材料 填充與密封。9、消聲、減振風(fēng)機(jī)房及泵房由建筑專業(yè)

50、做消聲處理，機(jī)房門采用防火隔聲門。所有 新風(fēng)機(jī)組進(jìn)出口均設(shè)消聲器，以滿足工作場(chǎng)所的噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求。風(fēng)機(jī)及水泵等旋轉(zhuǎn)設(shè)備均設(shè)置減震器，進(jìn)出口管均采用柔性連接，以 減小振動(dòng)及固體傳聲。七、電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防大規(guī)范GBJ16- 87 （2001版）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50116- 98民用建筑電氣設(shè)計(jì)現(xiàn)范 JGJ / T16 92建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500594 （2000年版）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50054 95 （ 1996年版）等電位聯(lián)結(jié)安裝 02D501-2電氣照明和電氣設(shè)備安裝 94D8612、設(shè)計(jì)范圍高低壓供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)；室內(nèi)照明、動(dòng)力配電設(shè)計(jì)；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

51、設(shè)計(jì)；應(yīng)急照明設(shè)計(jì)；電視、電話通訊設(shè)計(jì)；防雷、安全接地設(shè)計(jì)。3、負(fù)荷計(jì)算 負(fù)荷等級(jí)：該項(xiàng)目消防設(shè)備用電、事故應(yīng)急照明電源為一級(jí)；主要營(yíng)業(yè) 場(chǎng)所、電梯為二級(jí)，其余均為三級(jí)負(fù)荷。高層住宅負(fù)荷容量指標(biāo)：總建筑面積 45000 m2,住宅用電按80w/m2，需用系數(shù)KX=0.5 。住宅負(fù)荷計(jì)算：總安裝負(fù)荷為 1800KW安裝容量為2570KVA在小區(qū) 內(nèi)分別安裝四臺(tái)630KVA箱式變電站。批發(fā)市場(chǎng)負(fù)荷容量指標(biāo)：總建筑面積70000 m，用電密度40w/m，需用系數(shù)K=0.8負(fù)荷計(jì)算：總安裝負(fù)荷為2240KW安裝容量為3200KVA在批發(fā)市場(chǎng) 內(nèi)設(shè)一座高低壓配電房，安裝三臺(tái) 1250KVA變壓器。消防用

52、電負(fù)荷 消防電梯、消防水泵、噴淋水泵、防火卷市及事故應(yīng)急照明用電負(fù)荷為285KW。3、變配電系統(tǒng)電源：該項(xiàng)目由二路高壓線路（10KV電源引來，并引至小區(qū)高壓開 閉所。由高壓開閉所采用放射式向小區(qū)變電站供電放射式。由變電站向每個(gè) 商業(yè)樓及住宅提供低壓電源，商業(yè)和住宅分別采用專用變壓器供電。配電采 用“放射式-樹干式”供電，分戶計(jì)量。電壓等級(jí)：高壓為10KV、低壓為380V/220V;高壓進(jìn)線穿鋼管埋地引入二路10KV高壓電源分別承擔(dān)二分之一用電負(fù)荷的供電，當(dāng)其中一路因故斷電或檢修時(shí)，由另一路電源手動(dòng)投入供電，提供消防設(shè)備用電、事故應(yīng) 急照明及重要場(chǎng)所用電。低壓供電系統(tǒng)根據(jù)用電負(fù)荷的類別及區(qū)域配置

53、多組 變壓器，同類負(fù)荷的兩臺(tái)變壓器低壓側(cè)單母線分段，分段母線設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)， 自動(dòng)一手動(dòng)切換并有電氣機(jī)械聯(lián)鎖。交配電站：在小區(qū)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)設(shè)變配電所一座，住宅區(qū)內(nèi)分設(shè)多個(gè)箱式變電站，且變電所靠近負(fù)荷中心、采用聚脂干式變壓器，低壓分區(qū)計(jì)量。同時(shí)提供道路照明、景觀照明及音樂噴泉等公共用電供電。高壓采用KYN型柜，低壓配電柜子用GCS巨，低壓設(shè)無功率自動(dòng)補(bǔ)償。低壓配電系統(tǒng)：每個(gè)單體建筑內(nèi)手用“樹干一放射”型混合配電方式。導(dǎo)線選用耐高溫型料銅芯線;電纜選用聚乙烯塑料護(hù)套（或交聯(lián)）電力電纜。室內(nèi)布線采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墻、樓板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接鋼管理地暗敷。4、照明系統(tǒng)照度標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)照明

54、300LX,事故應(yīng)急照明5LX。燈具選型：正常照明選用節(jié)能型熒光燈，應(yīng)急照明選用自帶蓄電池?zé)艟吖╇姇r(shí)間大于45min，室外泛光照明選用高效鈉燈。住宅件準(zhǔn)參斷建筑論明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20045、電視、電話通訊 電話引自市電話通訊網(wǎng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)弱電機(jī)房。線路引至機(jī)房經(jīng)電纜交接箱后，由總機(jī)交換臺(tái)分別引至各用戶終端。電話容量：根據(jù)小區(qū)規(guī)模暫定 2000門（含遠(yuǎn)期擴(kuò)容）；線路敷設(shè)：室外采用穿SC焊接鋼管埋地敷設(shè)，室內(nèi)采用穿 PVCf沿墻 暗敷；每戶住宅內(nèi)設(shè)置電視終端插座，在住宅單元入戶處設(shè)視頻前端放大器箱一個(gè)，并有數(shù)字電視接口；用戶終端電平為 65 5dB；接地：機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)防電磁脈沖接地和工作接地

55、，其接地與防雷共同，接 地電阻w I歐姆。6、防雷設(shè)計(jì)該項(xiàng)目防雷級(jí)別為二類及三類，在屋面沿墻、屋脊明敷10鍍鋅圓鋼作為接閃器。利用建筑物構(gòu)造柱內(nèi)二根主筋作為接地引下線；利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋 作為接地極，并焊接成可靠的電氣通路，接地電阻不大于 1 歐姆。7、安全接地 小區(qū)內(nèi)每個(gè)單體電源入戶處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。在每個(gè)衛(wèi)生間、設(shè)備房均設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)，接地與防雷共用，接地方式為“ TNk S”系統(tǒng)。弱電機(jī)房 應(yīng)單獨(dú)做人工接地，接地電阻不大于 1 歐姆。8、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)該工程設(shè)置消防控制中心，內(nèi)設(shè)消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、 消防電話系統(tǒng)；在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器； 消防控制中心的

56、聯(lián)動(dòng)控制功能主要包括：對(duì)消火栓滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)拉制對(duì)自噴滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制；對(duì)卷簾門的聯(lián)動(dòng)控制：對(duì)防排煙設(shè)施的聯(lián)動(dòng)控制；電梯迫降控制；非消防設(shè)施的斷電控制；消防設(shè)備工作狀態(tài)信號(hào)反饋接收、處理。八、燃?xì)夤こ?燃?xì)夤苡墒姓芫€引入，在用地設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，調(diào)壓后送入燃?xì)夤芫W(wǎng)， 小區(qū)全部采用管徑為 DN100-DN150氐壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋 敷設(shè)，供各用戶使用。九、環(huán)保規(guī)劃設(shè)施1、住宅廚房均采用油煙集中式豎井排放。2、沿小區(qū)主路均布加蓋分類垃圾筒，間距 80100 米，并布置垃圾箱， 間距 3050 米。3、中心綠地公園內(nèi)結(jié)合廣場(chǎng)、步行道路布置垃圾箱，間距3050 米。4、垃圾由物業(yè)公司統(tǒng)

57、一收集至小區(qū)內(nèi)的垃圾收集站，每天由市政垃圾車 直接運(yùn)出，不過夜，并定期消毒收集間。5、室內(nèi)污、廢水分流，排入市政污水干管和中水回用系統(tǒng)。第五章 環(huán)境保護(hù)、設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法2、中華人民共和國水污染防治法3、固體廢物污染環(huán)境防治法4、環(huán)境噪聲污染防治法5、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)二、設(shè)計(jì)原則 最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的 排放標(biāo)準(zhǔn)。三、環(huán)境條件調(diào)查 該項(xiàng)目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講 究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、 廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重 視覺

58、效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)應(yīng)注意 尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的 壓抑感。 37.4%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人 化控制，污染較少。四、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕?通噪聲。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工 人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電 鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引 起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。該項(xiàng)目

59、運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開 居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階 段挖土機(jī)78-96裝修、安裝 階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié) 構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段

60、各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、 水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放 揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施 工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各 種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄 的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲