購物廣場項目可行性研究報告

1、33中國最龐大的下載資料庫（整理版權(quán)歸原作者所有如果您不是在網(wǎng)站下載此資料的,不要隨意相信請訪問3722,加入）必要時可將此文件解密成可編輯的DOC或PPT格式 .2租金收入估算根據(jù)XX集團(tuán)與XX公司達(dá)成的協(xié)議，該項目的二、三層為XX購物廣場，購物廣場的租金確定在54元/平方米.月。該項目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經(jīng)營餐飲的業(yè)戶，其租金水平參照當(dāng)?shù)氐淖饨饍r格。租金收入的估算詳見下表：項目租金收入估算表單位：萬元序號出租方案估算值1二、三層1.1出租面積（m2）23092.941.2租金價格（元/m 2.月）541.3年租金收入（萬元）1496.422四層2.1出租面積（m2）1154

2、6.472.2租金價格（元/m 2.月）6002.3年租金收入（萬元）8313.462.3其他經(jīng)營收入該項目建有停車場，停車場的收入每個項目可按300萬元/年考慮。該項目建成后還 可獲得外墻廣 告收入，預(yù)計每 個項目的外墻廣告牌 收入為400萬元/年。該項目物業(yè)管理收入，按30元/平方米.月,物業(yè)管理年收入為831.35萬元。3、總成本費(fèi)用估算3.1工資估算該項目物業(yè)管理 人員的年工資 總額及福 利費(fèi)（按工資 額的40%計提）為67.20萬元。3.2折舊費(fèi)估算該項目固定資產(chǎn)原值17548.19萬元（扣除銷售部分所占比例后的余額），凈殘值率10%，折舊年限19年，按直線法綜合計提折舊，該項目年

3、折舊費(fèi)為831.23萬元。3.3修理費(fèi)估算該項目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的30%計算，每年為 249.37萬元。3.4攤銷費(fèi)估算無形資產(chǎn)攤銷總額11091.25萬元（扣除銷售部分所占比例后的余額）,攤銷年限19年,年攤銷額為 583.75萬元；遞延資產(chǎn)總額350萬元，全部計入經(jīng)營期第 1年的成本中，則第2年的攤銷費(fèi)為 933.75萬元，從第 3年起每年均為 583.75萬元。3.5銷售費(fèi)用估算商品房銷售費(fèi)用按銷售收入的2%計算，則為923.72萬元。3.6其他費(fèi)用估算其他費(fèi)用根據(jù)同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為346.31萬元。總成本費(fèi)用估算詳見附表4。4、銷售稅金及附加估算該項目繳納營業(yè) 稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和

4、教育費(fèi)附加。綜合稅費(fèi)率為5.5%。估算結(jié)果詳見附表3。5、利潤及利潤分配估算利潤總額為銷售 收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。對該項目，所在地政府已向投資者許諾免除所得稅，該報告按國家規(guī)定的稅率33%考慮（若免所得稅，項目效益會更好），估算結(jié)果詳見附表 5十、財務(wù)效益分析1、現(xiàn)金流量分析根據(jù)不同角度編 制的財務(wù)現(xiàn)金 流量表估 算的技 術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)如下表所示:指標(biāo)FIRR(%)FNPV萬 元)Pt（投資回收期）全部稅后63.9058726.891年11個月投資稅前135.9694128.681年6個月自有資金123.8859298.03從不同角度計算的財務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%

5、，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期僅為1年11個月,可以看出，該項目有較好的盈利能力和清償能力。由于xxxx的加盟， 無形中提高了該項目的售價（租金），并縮短了資金回收期，因而該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值都比較高，投資回收期短，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的房地產(chǎn)和商業(yè)項目。2、靜態(tài)投資收益率分析投資利潤率：27.69%投資利稅率：55.38%資本金凈利潤率：50.83%根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)也可以看出，該項目有較強(qiáng)的盈利能力。3、債務(wù)清償能力分析該項目建設(shè)投資借款償還期為1年8個月，即以項目銷售收入扣除相應(yīng)的開發(fā)成本后的余額，完全可以保證在2年的時間里償還銀行借款。十一、敏感性分析該項目

6、的敏感性 分析選用了建 設(shè)投資、經(jīng)營成 本和銷 售（經(jīng)營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：敏感性分析表序號調(diào)整項目分析結(jié)果建設(shè)投資銷售收入經(jīng)營成本財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期058473.3863.29%1.90 年110%55278.4051.35%2.15 年2-10%61668.3680.68%1.75 年310%67486.4478.83%1.77 年4-10%49460.3250.23%2.21 年510%57689.4862.34%1.91 年6-10%59257.2764.24%1.89 年從敏感性分析的 結(jié)果可以

7、看出，該項目的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)對建設(shè)投資的變化較敏感，對經(jīng)營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在土10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。十二、結(jié)論與建議1、結(jié)論中國加入 WTO，不僅促進(jìn)外商在中國的發(fā)展，而且中國經(jīng)濟(jì)本身也 將出現(xiàn)新的繁榮。入世后，以XX為代表的國外零售企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)入中國市場的步伐，大大推進(jìn)連鎖經(jīng)營，加快規(guī)?；捅镜鼗倪M(jìn)程。該項目的投資商XX集團(tuán)股份有限公司正是抓住了這一契機(jī)，在XX全面推進(jìn)中國市場之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場，發(fā)展 戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。該項目的發(fā)展條 件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將 有力于 推動我

8、國零售業(yè)的發(fā) 展；迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作 雙方雙贏的發(fā)展格局。市場分析表明， 該項目選址位于XX市的商業(yè)中心區(qū)，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；合作雙方品牌共 享優(yōu)勢，即XX的品牌優(yōu)勢和開發(fā)商的良好信譽(yù)。充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn) 確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前 景是比較可觀的。該項目的選址處在XX市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好， 項目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計合理，為項目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了 良好的物質(zhì)條件。該項目的財務(wù)效 益分析表明，項目有較 強(qiáng)的盈 利能力和清償能力。 項目在財務(wù)上是可行的。

9、敏感性分析表明，該項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項 目的建設(shè)既是必要的，也是可 行的。只要開發(fā)商科 學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。2、建議為了使項目順利 實(shí)施，早日竣 工投入使 用，該 可行性 研究報告特提 出如下建議：2.1盡快做好前期工作，以保證項目順利實(shí)施該項目目前已與XX市政府及有關(guān)職能部門簽訂了“國有土地使用權(quán)出讓合同”，建議開發(fā)商盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門辦理其他相關(guān)前期手 續(xù)，以保證項目按照預(yù)計的實(shí)施進(jìn)度和計劃進(jìn)行。2.2進(jìn)一步落實(shí)資金該項目規(guī)模大，建設(shè)投資達(dá)35252.86萬元，如此大規(guī)模的投資，勢必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在融資方面，開發(fā)商已做了大量

10、的工 作，建議開發(fā)商進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金 融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時到位。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 、總論 1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1、項目實(shí)施背景與依據(jù) 1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 2、 項目概況 3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 3、 開發(fā)商概況 4 HYPERLINK l bookmark8

11、 o Current Document 4、編制依據(jù)與研究范圍 6 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 二、項目發(fā)展的必要性分析 7 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1、 該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展7 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 2、 該項目的發(fā)展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級.8 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 3、 該項目的發(fā)展將加速xx市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐8

12、HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 4、 該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局.9 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 三、 項目發(fā)展市場分析 10 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 1、xx市總體環(huán)境分析 10 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2、xx市商業(yè)環(huán)境分析 11 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 3、項目選址分析 14 HY

13、PERLINK l bookmark28 o Current Document 4、項目發(fā)展優(yōu)勢 17 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 四、 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 18 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 1、建設(shè)條件分析 18 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 2、工程進(jìn)度安排 19 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 五、項目的規(guī)模和性質(zhì) 20 HYPERLINK l bookmark38

14、 o Current Document 六、工程設(shè)計和功能要求 20 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 1、工程設(shè)計 20 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 2、功能要求 22 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 七、 消防、環(huán)保和衛(wèi)生 27 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 1、消防27 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 2、環(huán)境保護(hù) 28 HYP

15、ERLINK l bookmark50 o Current Document 3、勞動衛(wèi)生 29 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 八、投資估算與資金籌措 29 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 1、投資估算 29 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 2、資金籌措 30 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 九、財務(wù)數(shù)據(jù)估算 31 HYPERLINK l bookmark60 o Current Doc

16、ument 1、計算期估算31 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 2、銷售（經(jīng)營）收入估算 31 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 3、總成本費(fèi)用估算 32 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 4、銷售稅金及附加估算 33 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 5、利潤及利潤分配估算 34 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 十、財務(wù)效益分析 34 HYP

17、ERLINK l bookmark72 o Current Document 1、現(xiàn)金流量分析 34 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 2、靜態(tài)投資收益率分析 34 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 3、債務(wù)清償能力分析 35 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 十一、敏感性分析 35 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 十二、結(jié)論與建議 36 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 1、 結(jié)論36 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 2、 建議37附表