1-3-物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

1、模塊1-3 研討居住物業(yè) 管理風(fēng)險(xiǎn)防范 思考： 您實(shí)習(xí)期間遇到過(guò)的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？學(xué)習(xí)目標(biāo)： 了解居住物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概念 理解居住物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容 會(huì)利用相關(guān)措施防范居住物業(yè)管理 風(fēng)險(xiǎn)一、風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念 （一）風(fēng)險(xiǎn)的概念 指未來(lái)的不確定性所帶來(lái)的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。 （二）物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1、概念 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然因素、社會(huì)因素所導(dǎo)致應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。2、類型（1）治安風(fēng)險(xiǎn)（2）車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)（3）消防事故和消防隱患風(fēng)險(xiǎn)（4）物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)（5）公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)（6）裝修管

2、理風(fēng)險(xiǎn)（7）高空墜物風(fēng)險(xiǎn)（8）人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)（9）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)（10）項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)-（三）風(fēng)險(xiǎn)危害 給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失 使公司的各項(xiàng)工作和計(jì)劃處于不確定狀態(tài) 給公司的聲譽(yù)和發(fā)展帶來(lái)危害 因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)具有明顯的危害性，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員應(yīng)掌握風(fēng)險(xiǎn)管理的理論和方法。毫不夸張的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力是企業(yè)和個(gè)人深層次能力的體現(xiàn)。小組討論：風(fēng)險(xiǎn)防范措施二、治安風(fēng)險(xiǎn)（一）概念 指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）如何防范1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責(zé) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助

3、公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在一定限度內(nèi)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序 組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員 實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定 建立業(yè)主防范體系 其中，制度中應(yīng)明確：（1）對(duì)物業(yè)項(xiàng)目往來(lái)人員的管理；（2）安排人員巡邏和巡視；（3）制定針對(duì)治安事件的處理程序。 3、防范措施？治安風(fēng)險(xiǎn)防范措施：支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識(shí)。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安排安全巡邏，堅(jiān)持對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。充分挖掘安全人員的防范能效。委托給專業(yè)保安公司。做好群防群治工作。突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。第二章 治安風(fēng)險(xiǎn)案例：物業(yè)管理放行條制度是否違法？ 2009年11月上午，業(yè)主朱某租

4、用一輛輕貨車(chē)到灣畔花園小區(qū)搬運(yùn)一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無(wú)“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無(wú)據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為。“放行條”作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報(bào)警。但門(mén)衛(wèi)保安不聽(tīng)朱某的勸說(shuō)，仍然要求朱某出示“放行條”才能放行。無(wú)奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車(chē)損失。被告的行為違反了物業(yè)管理?xiàng)l例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請(qǐng)求被告書(shū)面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失800元。問(wèn)題1、被告制

5、定的放行條制度是否合法？2、被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？3、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？案 例 解 析 物業(yè)管理?xiàng)l例第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。案 例 解 析1、被告制定的放行條制度合法 2010年1月1日起施行的保安服務(wù)管理?xiàng)l例第29條規(guī)定：“在保安服務(wù)中，為履行保安服務(wù)職責(zé)，保安員可以采取下列措施：（一

6、）查驗(yàn)出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車(chē)輛和物品；（二）在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、守護(hù)、安全檢查、報(bào)警監(jiān)控；（三）在機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭等公共場(chǎng)所對(duì)人員及其所攜帶的物品進(jìn)行安全檢查，維護(hù)公共秩序；（四）執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時(shí)隔離區(qū)，但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對(duì)公民正常活動(dòng)的妨礙。保安員應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對(duì)制止無(wú)效的違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警，同時(shí)采取措施保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)?！?依上述法律規(guī)定可知，作為安全防范措施，物業(yè)公司保安員有權(quán)對(duì)出入物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛和物品進(jìn)行登記和安全檢查。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品進(jìn)行登記通常不是在小區(qū)出口現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的，而是業(yè)主向物業(yè)公司提

7、出申請(qǐng)，由物業(yè)管理的專職人員對(duì)物品進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記和檢查，然后給業(yè)主出具“放行條”?！胺判袟l”實(shí)際是物品已通過(guò)物業(yè)公司登記檢查的憑證。門(mén)衛(wèi)值勤保安憑放行條放行車(chē)輛和物品大大提高了車(chē)輛和物品出入小區(qū)的效率，因此，放行條制度做為物業(yè)管理行業(yè)慣例，是符合法律規(guī)定的。2、被告并未侵害原告的自由出入權(quán) 憲法第37條規(guī)定：中華人民共和國(guó)公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剝奪或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身體?？梢?jiàn)，我國(guó)憲法對(duì)公民的人身自由權(quán)給予了特別的保護(hù)。本案朱某認(rèn)為物業(yè)公司的放行條制度侵害了其人身自由權(quán)，是其對(duì)人身自由權(quán)及放行條制度的理解錯(cuò)誤。 從案情可以看出，保安員要求朱某出

8、示放行條是針對(duì)其車(chē)輛裝載物品的，由于沒(méi)有放行條，朱某不得不將沙發(fā)搬回家。可見(jiàn)，放行條限制了物品出入小區(qū)的自由而非限制了朱某的人身自由。因?yàn)?，朱某做為小區(qū)業(yè)主出入小區(qū)是不需要放行條的。所以，物業(yè)公司并未侵害原告的自由出入權(quán)。第二章 治安風(fēng)險(xiǎn)3、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？三、車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)（一）概念 指在物業(yè)小區(qū)中的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等損壞。三、車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)1、停車(chē)場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)（1）向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門(mén)申請(qǐng)取得收費(fèi)許可證。（2）將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放在停車(chē)場(chǎng)的顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任

9、。（3）因維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以公示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域單獨(dú)圍欄，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。（二）如何防范2、車(chē)輛停放管理（1）對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的停放管理 A、發(fā)放停車(chē)憑證。注意事項(xiàng)： a、應(yīng)加蓋公章 b、記載車(chē)輛牌號(hào)、進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的時(shí)間和發(fā)卡的經(jīng)辦人 c、對(duì)車(chē)輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上 d、告知停放服務(wù)的具體內(nèi)容和停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)B、工作人員的管理 應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為，防止因外界原因造成停放車(chē)輛的損害，履行好自身的管理職責(zé)。（2）對(duì)駛離停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的管理A、收取停

10、車(chē)憑證，并仔細(xì)核對(duì)。當(dāng)不一致時(shí)，及時(shí)核對(duì)車(chē)輛行駛證件或駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。B、放行，并收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)。1、加強(qiáng)交通的管理劃出停車(chē)位。建立安全措施。制定、健全停車(chē)場(chǎng)管理制度。制定車(chē)場(chǎng)各崗位工程程序。進(jìn)出車(chē)輛嚴(yán)格控制。進(jìn)行車(chē)輛檢查、巡視。停車(chē)卡的辦理。制定收費(fèi)制度。風(fēng)險(xiǎn)防范措施3、嚴(yán)格停車(chē)卡的辦理和收費(fèi)管理2、完善停車(chē)管理措施4、制定車(chē)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案案例：車(chē)輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 亞洲花園業(yè)主李某，2006年3月1日購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)豐田小汽車(chē)，價(jià)值21萬(wàn)元，自購(gòu)車(chē)之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車(chē)費(fèi)

11、100元，每日將車(chē)停在小區(qū)內(nèi)，2009年3月9日凌晨左右，李某駕車(chē)回小區(qū)，刷卡進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)尋找車(chē)位，因車(chē)位不夠，又刷卡駛出停車(chē)場(chǎng)，將車(chē)停在小區(qū)大門(mén)內(nèi)消防通道上，當(dāng)時(shí)李某問(wèn)值班的保安員王某“將車(chē)停在此處有無(wú)關(guān)系”，王某回答說(shuō)“一般沒(méi)事”。3月10日下午二點(diǎn)，李某發(fā)現(xiàn)車(chē)輛被盜，當(dāng)即報(bào)警。事后，雙方多次協(xié)商賠償事宜未果。李某將物業(yè)公司告上了法庭。 原告認(rèn)為：其按月向被告交納停車(chē)費(fèi)，被告為原告辦理了停車(chē)卡，雙方已構(gòu)成了車(chē)輛保管合同關(guān)系?，F(xiàn)原告的車(chē)輛在被告的停車(chē)場(chǎng)損失，被告應(yīng)賠償車(chē)輛被盜損失21萬(wàn)元。 被告辯稱：被告從未承諾為原告車(chē)輛提供保管服務(wù)，原告交納的是停車(chē)費(fèi)而非車(chē)輛保管費(fèi)。被告已在停車(chē)場(chǎng)入口公示僅

12、供車(chē)輛停放，不負(fù)責(zé)車(chē)輛的保管。原告將車(chē)輛停放在消防通道上丟失，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。 法院查明：小區(qū)停車(chē)場(chǎng)有車(chē)輛出入的道閘，小區(qū)出入口無(wú)道閘，車(chē)場(chǎng)外公開(kāi)張貼停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定第5條提示規(guī)定：車(chē)輛必須停放于指定的車(chē)位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車(chē)場(chǎng)嚴(yán)禁停車(chē)。問(wèn)題：1、被告對(duì)停放在消防通道上的車(chē)輛是否有管理的義務(wù)？2、原告是否應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)車(chē)輛丟失的責(zé)任？ 案 例 解 析1、被告對(duì)原告在消防通道上停放的車(chē)輛具有與停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛相同的管理義務(wù)。 焦點(diǎn)問(wèn)題是原告將車(chē)停在停車(chē)場(chǎng)外的小區(qū)消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經(jīng)被告的允許，則應(yīng)視為原告未將車(chē)輛實(shí)際交付給被告管理，雙方的車(chē)輛停放管理法律關(guān)系不

13、成立。從案情可知，原告車(chē)輛曾駛?cè)胄^(qū)停車(chē)場(chǎng)，但因車(chē)位不足又駛出，最終選擇了停在停車(chē)場(chǎng)外的消防通道上。原告停車(chē)后詢問(wèn)被告保安人員王某，王某回答說(shuō)一般沒(méi)事?？梢?jiàn)，被告對(duì)原告的停車(chē)行為并未提出反對(duì)、制止或警告在該位置停放車(chē)輛可能產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。被告工作人員的行為表明，被告默許原告的車(chē)輛可以停放在停車(chē)場(chǎng)外的小區(qū)道路上。被告的默許行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為小區(qū)道路可以作為停車(chē)場(chǎng)范圍的臨時(shí)延伸。2、 原告應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)車(chē)輛丟失的一部分責(zé)任。原告作為小區(qū)的業(yè)主，每天將車(chē)輛停放在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，其應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)施及車(chē)輛出入制度十分清楚。涉案小區(qū)停車(chē)場(chǎng)有車(chē)輛出入道閘，停車(chē)場(chǎng)外小區(qū)出入口無(wú)道閘，原告對(duì)無(wú)法對(duì)停車(chē)場(chǎng)之外的車(chē)輛

14、進(jìn)行刷卡查驗(yàn)的情況是明知的。對(duì)涉案地點(diǎn)停車(chē)可能導(dǎo)致丟失的風(fēng)險(xiǎn)，其停車(chē)時(shí)應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見(jiàn)。可見(jiàn)，原告對(duì)其停放在停車(chē)場(chǎng)外的車(chē)輛并未盡到充分的注意義務(wù)，違反小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定，是導(dǎo)致車(chē)輛被盜的原因之一，其應(yīng)當(dāng)為自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)部分責(zé)任。四、消防事故和消防隱患風(fēng)險(xiǎn)（一）概念 又稱為消防風(fēng)險(xiǎn)，主要是指消防事故和隱患，是小區(qū)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。 小區(qū)有哪些消防隱患？ （二）如何防范1、承接查驗(yàn)時(shí)要查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門(mén)的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。 在小區(qū)未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開(kāi)發(fā)商要求入伙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主

15、辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將負(fù)有不可推卸的責(zé)任。2、業(yè)主入伙后，進(jìn)行裝修過(guò)程時(shí)：（1）要審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。（2）要監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械，在裝修現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁明火。一般配備標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下配2-3個(gè)， 100平方米以上配3-4個(gè)。（3）監(jiān)督業(yè)主是否損害公共消防設(shè)施和器械。3. 對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常的維修和養(yǎng)護(hù)。 消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開(kāi)支。4. 在小區(qū)發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在第一

16、時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。 第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施接管時(shí)確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改積極開(kāi)展消防宣傳和培訓(xùn)做好消防檔案的管理加強(qiáng)消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作定期開(kāi)展消防演習(xí)明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷簾門(mén)、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求。要求做好消防檢查記錄。消防標(biāo)識(shí) 推開(kāi)疏散標(biāo)志 拉開(kāi)疏散標(biāo)志 擊碎板面標(biāo)識(shí)雙向安全出口疏散標(biāo)志燈右向安全出口疏散標(biāo)志燈左向安全出口疏

17、散標(biāo)志燈LED應(yīng)急疏散標(biāo)志 疏散標(biāo)志燈消防疏散標(biāo)志燈正向安全出口疏散標(biāo)志燈消防應(yīng)急疏散標(biāo)志燈五、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)（一）概念 指物業(yè)本身及共用設(shè)施設(shè)備的管理不善造成的業(yè)主或物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失。1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同承接物業(yè)時(shí)，接收資料要齊全。 與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理單位進(jìn)行交接過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。（二）如何防范 2、分清法律責(zé)任，責(zé)任問(wèn)題應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極公開(kāi)宣傳，讓廣大的業(yè)主與物業(yè)使用人清楚地

18、了解責(zé)任、義務(wù)，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)使用人提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。（建筑物管理分兩部分責(zé)任范圍；自有 OR 共用）3、對(duì)所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。 保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的設(shè)備應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。4、對(duì)工作人員進(jìn)行公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)范操作的訓(xùn)練，專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)。 通過(guò)培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案

19、例中的行為，分析自身行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范自身行為。 5、作為物業(yè)管理單位的高層管理人員將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中。6、對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。 另外，物業(yè)管理單位平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己己履行了善意的管理員義務(wù)。 7、分包風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（1）審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；（2）在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造

20、成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。8、在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，由相應(yīng)的部門(mén)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定。 專項(xiàng)管理委托給專業(yè)公司加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)雙擊添加標(biāo)題文字交接過(guò)程中要進(jìn)行查驗(yàn)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)防范措施重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、定期檢查消除隱患應(yīng)明確自己民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

21、，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系預(yù)防性措施技術(shù)改造組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開(kāi)班會(huì)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）案例：公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償？ 李某是灣畔花園204號(hào)業(yè)主，2008年1月李某外出辦事，其間小區(qū)物業(yè)公司于1月7號(hào)電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。李某以為是自來(lái)水管問(wèn)題，沒(méi)太在意。此后物業(yè)公司又?jǐn)?shù)

22、次聯(lián)系李某，李某仍未予理會(huì)。2月1日，李某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房屋因雨水倒灌受損嚴(yán)重。李某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場(chǎng)，并私自將現(xiàn)場(chǎng)各方談話內(nèi)容錄音。李某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財(cái)產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭，原告：要求物業(yè)賠償各項(xiàng)損失15萬(wàn)元。被告辯稱：1、原告不能證明水浸是雨水倒灌引起的，原告在陽(yáng)臺(tái)上私自安裝了自來(lái)水龍頭，水浸有可能是自來(lái)水龍頭漏水造成的；2、事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進(jìn)行過(guò)裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔(dān)。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場(chǎng)的

23、談話錄音。被告未提交相應(yīng)證據(jù)。問(wèn)題：1、李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？2、物業(yè)公司的兩項(xiàng)抗辯理由是否成立？3、李某的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 1、李某向法院提交的證據(jù)可以證明水浸事件發(fā)生的原因。從雙方的談話內(nèi)容來(lái)看，被告工作人員沒(méi)有否認(rèn)雨水管堵塞引起水浸的事實(shí)，由于該證據(jù)是原告于2008年2月1日返回深圳后次日與被告交涉時(shí)形成的，距離事情發(fā)生的時(shí)間很近，當(dāng)時(shí)雙方尚未發(fā)生訴訟，雙方當(dāng)事人的談話內(nèi)容基本能反映雙方的真實(shí)意思，具有較強(qiáng)的可信度。 2、被告雖然否認(rèn)雨水管堵塞是造成水浸的原因，但沒(méi)有提供相反的證據(jù)予以證明，也未向本院申請(qǐng)對(duì)水浸原因進(jìn)行鑒定，同時(shí)，被告一方面否認(rèn)雨水管堵塞的事實(shí)，另

24、一方面又提出原告自己裝修不當(dāng)造成雨水管堵塞，其抗辯主張相互矛盾，不成立。案 例 解 析 3、物業(yè)公司、李某共同承擔(dān)。小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)合同的約定，業(yè)主共用的上下水管道、落水管的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)由被告負(fù)責(zé)，雨水管的日常養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)當(dāng)屬于被告的物業(yè)管理職責(zé)范圍，為保證雨水管的正常運(yùn)行，被告應(yīng)當(dāng)定期檢查和疏通雨水管，被告未盡到上述物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，導(dǎo)致雨水倒灌引起水浸，給原告造成財(cái)產(chǎn)損失，被告應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。原告在1月7日接到被告的電話通知后未引起足夠重視，遲延至2月1日才回家查看，對(duì)水浸損失的擴(kuò)大負(fù)有一定

25、責(zé)任，應(yīng)當(dāng)自負(fù)一定的損失。 六、公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)（一）概念 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域和場(chǎng)地的管理和維護(hù)服務(wù)不善造成的業(yè)主或物業(yè)使用人的損失。如公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染等造成的風(fēng)險(xiǎn)。（二）如何防范、監(jiān)督施工單位或物業(yè)管理單位在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。 在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物： （）必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物。 （）在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。、與施工單位簽訂協(xié)議。、消殺工作（）在消殺工作前應(yīng)在小區(qū)公示欄提前告知業(yè)主和非業(yè)主使用人，告知消殺

26、的時(shí)間安排，提醒注意未成年人和寵物的安全。（）消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過(guò)。（）消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周?chē)?，設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。、商業(yè)用途房屋的管理（飲食場(chǎng)所）（）在開(kāi)業(yè)前應(yīng)審查排污、排煙設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件；（）開(kāi)業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)即時(shí)調(diào)查和取證，即時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無(wú)效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門(mén)以書(shū)面形式反映情況，提交政府部門(mén)處理和處罰。、業(yè)主個(gè)人所有物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)：（）書(shū)面通知責(zé)任

27、人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求相關(guān)業(yè)主給予配合；（）將上述情況書(shū)面告知小區(qū)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。（）在采取上述措施都無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。 案 例 案 例 分 析公眾責(zé)任險(xiǎn) 公眾責(zé)任險(xiǎn)是指對(duì)投保人在公共場(chǎng)合發(fā)生的意外事故進(jìn)行保障的險(xiǎn)種，如在營(yíng)業(yè)期間的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所，在施工期間的建筑、安裝工程，在生產(chǎn)過(guò)程中的各種企業(yè)等，都可能因意外事故造成他人的人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，因而產(chǎn)生投?？臻g。 公眾責(zé)任險(xiǎn)包括餐飲業(yè)綜合保險(xiǎn)、火災(zāi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)、物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。如果消費(fèi)者在一些商場(chǎng)或餐館等場(chǎng)所發(fā)生了意外

28、事故，且責(zé)任在商場(chǎng)或餐館，投保了公眾責(zé)任險(xiǎn)的商場(chǎng)或餐館就可以先賠錢(qián)給消費(fèi)者，再找保險(xiǎn)公司索賠。 第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范裝修引起的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題相鄰關(guān)系處理安全隱患建筑外觀形象侵占他人利益違規(guī)裝修環(huán)境衛(wèi)生施工噪聲施工人員管理七、裝修管理風(fēng)險(xiǎn)第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作 與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作 制定完善的裝修管理方案 4、1、2、3、風(fēng)險(xiǎn)防范措施第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理 5、裝修前的準(zhǔn)備工作。材料、工人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)的管理。水、電線路施工管理。結(jié)構(gòu)改造管理。地板、地磚鋪設(shè)。下水管道、煙道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。裝修工程的收尾及驗(yàn)收。違規(guī)裝修的工程管理。裝修三個(gè)階段裝修巡檢要點(diǎn)裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）裝修施工過(guò)程裝修驗(yàn)收第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范違規(guī)裝修的工程管理 6、線路改動(dòng)以及房屋外觀改變結(jié)構(gòu)改動(dòng)改變房屋用途在承重墻上開(kāi)門(mén)、開(kāi)孔、做壁櫥。改變室內(nèi)樓梯位置。在室內(nèi)砌磚墻。在天花板上安裝很重的物品。在室內(nèi)安裝閣樓。拆除臥室窗下墻體。在外墻上隨意打孔開(kāi)門(mén)開(kāi)窗等。注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，必要時(shí)采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門(mén)共同處理。破壞環(huán)境衛(wèi)生第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范高空墜物兩種情況 一是建筑物上