個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度研究

1、 個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度研究目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc9434 中文摘要 PAGEREF _Toc9434 3 HYPERLINK l _Toc20399 ABSTRACT PAGEREF _Toc20399 4 HYPERLINK l _Toc31873 前 言 PAGEREF _Toc31873 5 HYPERLINK l _Toc15175 一、開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性分析8 HYPERLINK l _Toc1972 （一）財(cái)政層面，為改善財(cái)政狀況，完善地方稅體系 PAGEREF _Toc1972 8 HYPERLINK l _Toc16097 （二

2、）經(jīng)濟(jì)層面，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 PAGEREF _Toc16097 10 HYPERLINK l _Toc24552 （三）社會(huì)層面，為調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧 PAGEREF _Toc24552 10 HYPERLINK l _Toc5467 二、開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的可行性分析 PAGEREF _Toc5467 11 HYPERLINK l _Toc9945 （一）開(kāi)征具備法理基礎(chǔ) PAGEREF _Toc9945 11 HYPERLINK l _Toc10889 （二）開(kāi)征具備經(jīng)濟(jì)條件 PAGEREF _Toc10889 11 HYPERLINK l _Toc19950 （三

3、）開(kāi)征技術(shù)條件逐步完善 PAGEREF _Toc19950 11 HYPERLINK l _Toc5009 （四）試點(diǎn)工作積累了經(jīng)驗(yàn) PAGEREF _Toc5009 12 HYPERLINK l _Toc16805 三、國(guó)外房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc16805 13 HYPERLINK l _Toc20255 （一）美國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc20255 13 HYPERLINK l _Toc24955 1.美國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) PAGEREF _Toc24955 13 HYPERLINK l _Toc13373 2.對(duì)我國(guó)的啟示 P

4、AGEREF _Toc13373 14 HYPERLINK l _Toc12262 （二）英國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc12262 14 HYPERLINK l _Toc27853 1.英國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) PAGEREF _Toc27853 14 HYPERLINK l _Toc17249 2.對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc17249 15 HYPERLINK l _Toc251 （三）韓國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc251 15 HYPERLINK l _Toc2203 1.韓國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) PAGEREF _Toc22

5、03 15 HYPERLINK l _Toc25379 2.對(duì)我國(guó)的啟示 PAGEREF _Toc25379 16 HYPERLINK l _Toc10048 四、我國(guó)開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn)及對(duì)策建議 PAGEREF _Toc10048 17 HYPERLINK l _Toc10237 （一）開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn) PAGEREF _Toc10237 17 HYPERLINK l _Toc9724 1.納稅人不支持 PAGEREF _Toc9724 17 HYPERLINK l _Toc13580 2.申報(bào)方式單一造成的不便利 PAGEREF _Toc13580 17 HYPERLINK

6、l _Toc4007 3.地方稅收立法權(quán)的限制 PAGEREF _Toc4007 18 HYPERLINK l _Toc16291 （二）相應(yīng)的對(duì)策和建議 PAGEREF _Toc16291 18 HYPERLINK l _Toc10938 1.加強(qiáng)理念引導(dǎo) PAGEREF _Toc10938 18 HYPERLINK l _Toc2305 2.申報(bào)方式多樣化 PAGEREF _Toc2305 18 HYPERLINK l _Toc7547 3.地方自主權(quán)擴(kuò)大化 PAGEREF _Toc7547 18 HYPERLINK l _Toc26700 五、我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅方案設(shè)想 PAGEREF

7、_Toc26700 20 HYPERLINK l _Toc27783 （一）個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅制設(shè)想 PAGEREF _Toc27783 20 HYPERLINK l _Toc31100 1.納稅人 PAGEREF _Toc31100 20 HYPERLINK l _Toc28317 2.征稅對(duì)象 PAGEREF _Toc28317 20 HYPERLINK l _Toc16493 3.計(jì)稅依據(jù) PAGEREF _Toc16493 21 HYPERLINK l _Toc26585 4.稅率 PAGEREF _Toc26585 21 HYPERLINK l _Toc18864 5.稅收優(yōu)惠 PAG

8、EREF _Toc18864 21 HYPERLINK l _Toc20423 （二）個(gè)人住房房產(chǎn)稅征管方案 PAGEREF _Toc20423 22 HYPERLINK l _Toc24288 1.建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng) PAGEREF _Toc24288 22 HYPERLINK l _Toc8427 2.建立個(gè)人納稅信用等級(jí)制度 PAGEREF _Toc8427 22 HYPERLINK l _Toc21111 3.賦予地方政府自主權(quán) PAGEREF _Toc21111 23 HYPERLINK l _Toc17847 4.創(chuàng)新納稅申報(bào)方式 PAGEREF _Toc17847 23

9、 HYPERLINK l _Toc18302 結(jié) 論 PAGEREF _Toc18302 24 HYPERLINK l _Toc5637 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc5637 25中文摘要隨著改革開(kāi)放征程的不斷邁進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以舉世矚目的姿態(tài)快速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，近些年來(lái)房?jī)r(jià)更是大肆上漲。人們的收入水平也在不斷提高，房地產(chǎn)成為高收入人群產(chǎn)生和積累財(cái)富的手段，由此造成了土地資源不合理利用、貧富差距拉大、社會(huì)不穩(wěn)定等諸多問(wèn)題。同時(shí)地方財(cái)政缺口較大，特別是“營(yíng)改增”全面落實(shí)以來(lái)，地方財(cái)力缺失的嚴(yán)重程度進(jìn)一步加深，地方政府亟需開(kāi)辟新的稅源，開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。本文通過(guò)

10、結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，分析開(kāi)征個(gè)人住房房地產(chǎn)稅的必要性和可行性，闡明開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅目前具備的條件。借鑒美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)三個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，提出與我國(guó)實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。探究開(kāi)征存在的難點(diǎn)，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。最后對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度研究，提出稅制設(shè)想和征管方案的建議。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房房產(chǎn)稅 必要性 可行性 制度研究ABSTRACT With the reform and opening-up, Chinas economic and social are developing rapidly in the world. The development of the market ec

11、onomy led to the prosperity of the real estate market. In recent years, house price is increasing speedily. The level of peoples income is also rising. The real estate has become a means of producing and accumulating wealth in high-income people. That causes unreasonable utilization of land resource

12、s, the widening gap between rich and poor, social instability and many other issues. At the same time, the local fiscal gap is large. With replacing business tax with value-added tax(VAT) full implementation, the lack of local financial is more serious. Local governments need to open up new sources

13、of revenue. Individual housing property tax need levy. In this article, by combining the current situation, analyze the necessity and feasibility of the introduction of individual housing property tax to levy. Illustrate that the conditions for which individual housing property tax is currently avai

14、lable. Highlights of real estate tax system from the United States, Britain, South Korea are borrowed. Put forward experiences with the actual situation. The levy is difficult and put forward the corresponding countermeasures and suggestions. At the end of the individual housing property, put forwar

15、d ideas and suggestions of taxing regulation and supporting system.Key words: Individual Housing Property Tax; Necessity ; Feasibility; Tax System Research前 言選題背景和意義選題背景今年3月，第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，正式將房地產(chǎn)稅法列入此中，有望于2017年出臺(tái)。我國(guó)于1986年10月頒布中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例，開(kāi)啟了“對(duì)營(yíng)業(yè)用房持有階段征收房產(chǎn)稅，但對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房則暫時(shí)免征房產(chǎn)稅”的序幕。2003年初次提出

16、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅 2003年中共中央十六屆三中全會(huì)在關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定中明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?，并在2003年至 2007 年間，分兩批在十個(gè)省市試點(diǎn)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)” “空轉(zhuǎn)”是指非真實(shí)的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征收物業(yè)稅，但流程和真實(shí)征收物業(yè)稅的流程一致，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門聯(lián)合參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)目，進(jìn)行評(píng)估工作和稅收統(tǒng)計(jì)調(diào)查。運(yùn)行。近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)大肆上漲，上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于居民的收入增長(zhǎng)速度，普通群眾購(gòu)房壓力大，嚴(yán)重阻礙消費(fèi)水平的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時(shí)，我國(guó)居民收入差距正在日漸擴(kuò)大，不

17、公平的收入分配、不合理的資源分配等問(wèn)題導(dǎo)致貧富差異較大。房地產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分，也成為高收入人群產(chǎn)生和積累財(cái)富的手段，造成財(cái)產(chǎn)不平等程度加劇，威脅了社會(huì)的和諧安定。此外1994年分稅制以來(lái)，中央與地方重新劃分了財(cái)權(quán)和事權(quán)。財(cái)權(quán)在不斷上移、事權(quán)卻在不斷下放，導(dǎo)致地方政府在處理公共事務(wù)中，擔(dān)任重大角色，承擔(dān)重要責(zé)任，但財(cái)力卻無(wú)法得到保證、財(cái)政缺口較大，地方政府只能依賴土地出讓，獲取財(cái)政收入來(lái)彌補(bǔ)。特別是2016年5月全面落實(shí)“營(yíng)改增”以來(lái)，缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。地方主體稅種流失，地方稅收急劇萎縮，地方財(cái)力嚴(yán)重缺失。為進(jìn)一步為地方財(cái)政聚集財(cái)力，為地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供財(cái)力支撐，地方政府亟需開(kāi)辟新

18、的稅源。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，國(guó)務(wù)院于2010年在關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知中初次明確提出進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，并于2011年在上海、重慶兩市率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開(kāi)始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。2013年十八屆三中全會(huì)初次提出要“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”，直接影響了既得利益格局，引發(fā)了社會(huì)高度關(guān)注和激烈爭(zhēng)論，成為業(yè)內(nèi)外熱議的焦點(diǎn)。2016年1月正式發(fā)布推行不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則，中央已將房地產(chǎn)稅改革工作納入了重要議事日程，開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅已是大勢(shì)所趨。選題意義現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅存在空白，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅既有利于調(diào)節(jié)收入分

19、配、促進(jìn)社會(huì)公平，又有利于調(diào)控房?jī)r(jià)，營(yíng)造規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。全面實(shí)行“營(yíng)改增”后，個(gè)人住房房產(chǎn)稅也為各地政府增加了稅源，彌補(bǔ)了財(cái)政缺口。本文將對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的必要性、可行性及開(kāi)征的難點(diǎn)進(jìn)行研究，并在國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供可行的對(duì)策建議和方案設(shè)計(jì)。寫作方法和布局寫作方法1.文獻(xiàn)研究法筆者查閱了海量研究房產(chǎn)稅稅收的有關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)資料進(jìn)行了梳理和整合。了解了我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展進(jìn)程、現(xiàn)狀以及國(guó)外的房產(chǎn)稅制度，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，對(duì)我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行全面了解和研究。2.比較分析法通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅制度的剖析和比較，結(jié)合我國(guó)的

20、現(xiàn)實(shí)國(guó)情，學(xué)習(xí)和借鑒了對(duì)我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅適用的稅收制度。布局全文共分為五個(gè)章節(jié)，分別對(duì)開(kāi)征個(gè)人住房房地產(chǎn)稅的必要性、可行性進(jìn)行分析，對(duì)開(kāi)征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出對(duì)策建議，分析國(guó)外房產(chǎn)稅制度并得出啟示，最后對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅收制度設(shè)計(jì)和征管方案設(shè)計(jì)。第一章為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性分析。通過(guò)結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，分別從財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三個(gè)層面展開(kāi)分析，指出地方稅源不穩(wěn)定，財(cái)政狀況亟待改善；房?jī)r(jià)大肆上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性發(fā)展；貧富差距較大，威脅社會(huì)穩(wěn)定，由此提出開(kāi)征的必要性。第二章為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的可行性分析。從法理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)四個(gè)層面進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，闡明開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅目

21、前具備的條件。第三章將分析國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅制度并得出的啟示。這一章主要借鑒了美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)這三個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，將提出與我國(guó)實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。第四章將對(duì)開(kāi)征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出對(duì)策建議。目前開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅還存在諸多難點(diǎn)，本文主要分析了納稅人不支持、申報(bào)方式單一以及地方稅收立法權(quán)限制這三個(gè)方面，并提出相應(yīng)的解決建議。第五章將對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅制設(shè)想和征管方案設(shè)計(jì)。通過(guò)上述的一系列分析，從納稅人、征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠五個(gè)方面提出稅制設(shè)計(jì)的建議，并提出諸如建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng)、建立個(gè)人納稅信用等級(jí)制度等征管建議。 開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅

22、的必要性分析 房產(chǎn)稅是國(guó)家向產(chǎn)權(quán)所有人征收的，一種以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅，是屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種。個(gè)人住房房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅當(dāng)中的一部分，它是以個(gè)人自住房屋作為征稅對(duì)象，對(duì)房屋的所有者每年按住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的一定比率征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)政層面，為改善財(cái)政狀況，完善地方稅體系自1994年分稅制改革以來(lái)，中央和地方政府重新劃分了財(cái)權(quán)和事權(quán)，財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下放。但改革并沒(méi)有將財(cái)權(quán)與事權(quán)科學(xué)統(tǒng)一，中央政府稅收比重較高，地方政府缺乏可持續(xù)的財(cái)政汲取能力，中央稅收返還及轉(zhuǎn)移支付制度的不完善導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少。另外，地方政府承擔(dān)了更多的事權(quán)，既要處理地方行政管理和各項(xiàng)事業(yè)，又要保證城市的維護(hù)和建設(shè)

23、，還需建設(shè)地方的基本設(shè)施、技術(shù)改造等各類事項(xiàng)，大大增加了財(cái)政支出的壓力，地方財(cái)政收支缺口日益擴(kuò)大。表1呈現(xiàn)了2005至2015年間地方政府一般預(yù)算收支及缺口情況。不難發(fā)現(xiàn)，地方財(cái)政缺口由2005年的10053.55億元擴(kuò)大到2015年67333.58億元，10年間缺口不斷增大。特別是2016年5月“營(yíng)改增”的全面推行，導(dǎo)致地方主體稅源流失，地方財(cái)稅收入短缺現(xiàn)象日益嚴(yán)重。表1 地方政府一般預(yù)算收支及缺口年份地方財(cái)政一般公共預(yù)算收入（億元）地方財(cái)政一般公共預(yù)算支出（億元）地方財(cái)政缺口（億元）200515100.7625154.31-10053.55200618303.5830431.33-1212

24、7.75200723572.6238339.29-14766.67200828649.7949248.49-20598.70200932602.5961044.14-28441.55201040613.0473884.43-33271.39201152547.1192733.68-40186.57201261078.29107188.34-46110.05201369011.16119740.34-5072958129215.49-53338.91201583002.04150335.62-67333.58數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政的巨大缺口，解決財(cái)力

25、不足的問(wèn)題，只能依賴非正常的土地財(cái)政收入、通過(guò)提高土地出讓金聚集財(cái)力。雖然這種方法使得地方政府的財(cái)政壓力有效緩解，但地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也越來(lái)越高。如表2所示，近些年來(lái)，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重徘徊在50%左右，有些年份甚至超過(guò)了60%。但土地出讓金的存在，也造成了政府“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，本屆政府把未來(lái)應(yīng)獲得的土地收入納入了現(xiàn)階段的財(cái)政收入，具有不可持續(xù)性。因此，地方政府亟待解決土地財(cái)政問(wèn)題、開(kāi)拓新稅源、培育新的地方主體稅源來(lái)改善財(cái)政狀況。表2 地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源及其所占比重年份營(yíng)業(yè)稅收入（億元）占財(cái)政收入比重（%）房產(chǎn)稅收入（億元）占財(cái)政收入比重（%）土地出讓金（億元）占

26、財(cái)政收入比重（%）20054102.8227.17%435.962.89%5883.8238.96%20064968.1727.14%514.852.81%8077.6444.13%20076379.5127.06%575.462.44%12216.7251.83%20087394.2925.81%680.342.37%10259.835.81%20098846.8827.14%803.662.47%17179.5352.69%201011004.5727.10%894.072.20%27464.4867.62%201113504.4425.70%1102.392.10%32126.0861.

27、14%201215542.9125.45%1372.492.25%28042.2845.91%201317154.5824.86%1581.52.29%3907356.61%201417712.7923.34%1851.642.44%4260656.15%201519162.1123.09%2050.902.47%33657.7342.16%數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅無(wú)疑提供了一條新的出路。房產(chǎn)稅具有諸多優(yōu)勢(shì)，例如課稅對(duì)象不易移動(dòng)，稅收收入穩(wěn)定等，具有成為新的地方主體稅種的優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模較小，稅收制度不完善，稅制結(jié)構(gòu)不合理，重流轉(zhuǎn)而輕保有，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)

28、擔(dān)較重，保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)則較輕。我國(guó)目前征收的房產(chǎn)稅僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋征稅，對(duì)個(gè)人住房免稅，房產(chǎn)稅的稅基較窄，占地方財(cái)政收入的比重不足3%，占稅收收入比重亦很小。2015年我國(guó)地方一般性預(yù)算收入，稅收收入總額為62661.93億元，而房產(chǎn)稅的收入總額僅僅為2050.90億元，約占比3.27%。地方主體稅收營(yíng)業(yè)稅收入總額為19162.11億元，約占比30.5%。個(gè)人住房房產(chǎn)稅在國(guó)際上是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，可為地方政府提供穩(wěn)定充足的新稅源，彌補(bǔ)財(cái)政缺口，增加財(cái)政收入。我國(guó)倘若開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，將有助于穩(wěn)定地方稅源，改善財(cái)政狀況和稅收負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)，使稅制結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，地方稅體系更加完善。經(jīng)濟(jì)層面，為穩(wěn)

29、定房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了非凡的貢獻(xiàn)。但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是過(guò)熱的，房?jī)r(jià)越漲越高。投資投機(jī)備受歡迎，住房在一定程度上與其應(yīng)有的居住屬性漸行漸遠(yuǎn)。樓市中集中了大量的資金，以致于“炒房”成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，但剛性需求人群卻買不起房。這還會(huì)導(dǎo)致土地資源得不到合利用，住房空置率較高，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。然而就如今情況而言，居民對(duì)住房條件改善的期望依舊較大，房產(chǎn)稅僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房征收，房地產(chǎn)投機(jī)需求大，無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)起到有效的抑制作用。如果征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，在持有過(guò)程中，房屋持有成本將會(huì)提高，進(jìn)而能在某種程度上遏制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)斂財(cái)行為，并有效緩

30、解中小型住房的需求。因?yàn)槿绻稒C(jī)性購(gòu)房需求減少，房屋的空置率也會(huì)隨之降低。征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅有助于抑制商品房投機(jī)，使得房?jī)r(jià)回落到科學(xué)合理的區(qū)間中，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控，促進(jìn)健康發(fā)展。社會(huì)層面，為調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧國(guó)民經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的同時(shí)，居民收入也隨之不斷提高。住房作為家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)價(jià)值一般會(huì)占家庭財(cái)產(chǎn)總價(jià)值的50%以上，也成為高收入人群積累財(cái)富的手段。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度，除上海、重慶之外，征收對(duì)象都是投機(jī)投資性房產(chǎn)，不包括個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房屋。自住房作為免稅項(xiàng)目，不納入征繳范圍。這使得高收入人群擁有多套住房并以此斂財(cái)，而低收入人群難以承擔(dān)高房?jī)r(jià)，購(gòu)房壓力大，造成

31、財(cái)產(chǎn)不平等程度加劇，拉大了貧富差距，兩極分化嚴(yán)重。目前我國(guó)增值稅等稅收負(fù)擔(dān)由中低收入人群承擔(dān)，普通工薪階層的個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)也較重。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，作為一種直接稅，其納稅人和負(fù)稅人相同，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁比較困難。然而，其作為財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)財(cái)富分配不均卻無(wú)法起到有效的調(diào)整作用。因?yàn)楝F(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人住房免稅，難以遏制高收入人群購(gòu)買多套住房進(jìn)行投資的需求，財(cái)富還是主要匯集于高收入群體，社會(huì)財(cái)產(chǎn)分配差距仍不斷擴(kuò)大。因此，針對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)按一定比例征收稅收，可以在某種程度上協(xié)調(diào)貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的可行性分析開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的可行性分析，從法理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)四個(gè)層面進(jìn)行分析，

32、結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，闡明開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅目前具備的條件。開(kāi)征具備法理基礎(chǔ) 國(guó)務(wù)院于2010年 在關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知中，初次明確提出開(kāi)展房產(chǎn)稅改革，并于2011年在上海、重慶兩市率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，拉開(kāi)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的序幕，征稅范圍擴(kuò)展到了個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)。2014年12月，國(guó)務(wù)院公布不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。隨著全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)得到了有效的規(guī)范和管理。這為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅所需要的房產(chǎn)登記和評(píng)估奠定了法理基礎(chǔ)，提供了可靠的法律依據(jù)。明晰產(chǎn)權(quán)、建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度為開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供了前提條件，有助于使用合理依據(jù)來(lái)確

33、定納稅人和評(píng)估課稅對(duì)象。開(kāi)征具備經(jīng)濟(jì)條件我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持著持續(xù)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，自2010年以來(lái)一直作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體 日本內(nèi)閣府2011年2月14日發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本2010年名義 HYPERLINK /macro/macro_indicator.html?id=E0001 t /2011-02-14/_blank GDP總值約為5.474萬(wàn)億美元，而中國(guó)同年約為5.879萬(wàn)億美元，日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力低于中國(guó)。中國(guó)已正式超過(guò)日本、成為僅次于美國(guó)的世界第二大經(jīng)濟(jì)體。活躍在國(guó)際舞臺(tái)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨繁榮和成熟，經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)根基修筑上層建筑，經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)社會(huì)發(fā)展的基石，有助于

34、制度建立和推行。隨著改革開(kāi)放的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一路高歌，房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼。房屋的剛性需求量不斷増大，住房私有化程度日益加深，個(gè)人住房持有比率上升，高收入人群甚至不止擁有一套住房。這為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的開(kāi)征，提供了充足穩(wěn)定的稅源，奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。開(kāi)征技術(shù)條件逐步完善 個(gè)人住房房產(chǎn)稅的順利開(kāi)征面臨著諸多技術(shù)難題，建設(shè)科學(xué)完備的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系至關(guān)重要。自我國(guó)2003年首次提出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，并在2003年至 2007 年間分兩批，在十個(gè)省市試點(diǎn)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，已經(jīng)進(jìn)行了多年探索，積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，基本上建立了房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，掌握了房產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，完善了評(píng)估人才儲(chǔ)備，基本上形成了符合個(gè)人住房

35、房產(chǎn)稅征收的批量評(píng)估版本和批量評(píng)估模型。2011年財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布通知，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)廣泛推行，同時(shí)推進(jìn)存量房的稅收征管工作，并運(yùn)用模型于2012年在全國(guó)范圍內(nèi)完成了存量房的評(píng)估，取得了顯著的成果。同時(shí)，全面收集涉稅信息、實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息共聯(lián)共享也是開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅所需解決的另一項(xiàng)技術(shù)難題?；ヂ?lián)網(wǎng)事業(yè)的發(fā)展為實(shí)現(xiàn)信息共享提供了技術(shù)支撐。2014年的國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃指出，要健全城鎮(zhèn)住房制度，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，建立不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)，推進(jìn)全國(guó)范圍內(nèi)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)部門信息共享。因此，我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅開(kāi)征所需的技術(shù)條件日漸完備。試點(diǎn)工作積累了經(jīng)驗(yàn)國(guó)務(wù)院于2011年在上海、重慶兩地率先

36、啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)開(kāi)始征稅。根據(jù)重慶市的規(guī)定，主要以主城九個(gè)區(qū)為課稅范圍，課稅對(duì)象為本市居民的獨(dú)棟商品住房和個(gè)人新購(gòu)達(dá)兩年，主城區(qū)新建住房成交建筑面積均價(jià) 2 倍或以上的高檔住房，無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員的新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房（即對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅）。上海市則依據(jù)規(guī)定，以全市16區(qū)1縣為課稅范圍，課稅對(duì)象為本市居民的新購(gòu)第二套及以上住房，以及非本市居民的新購(gòu)住房（存量房均不征稅），對(duì)人均 60 平方米以下的住房免于征稅。試點(diǎn)以來(lái)，社會(huì)各方的關(guān)注和熱議不絕于耳。雖然試點(diǎn)多年以來(lái)，兩地開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的總征收金額較少，對(duì)地方財(cái)政收入的增收效果不明

37、顯，同時(shí)并未對(duì)房?jī)r(jià)的降低起到更加有力的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較溫和。但兩市試點(diǎn)工作的開(kāi)展，打破了物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的僵局，使群眾開(kāi)始認(rèn)識(shí)了解房產(chǎn)稅，為我國(guó)今后全面開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供的經(jīng)驗(yàn)主要有以下幾個(gè)方面：在征稅對(duì)象方面，試點(diǎn)方案具有針對(duì)性，主要針對(duì)有多套住房和有高檔住房的所有者，拒絕采用簡(jiǎn)單方式全部征收，這不僅有利于縮小貧富差距，更能有針對(duì)性地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置情況。在稅率方面，采用差別化稅率。按照房屋的價(jià)格高低采用有差別的稅率，使稅率具有彈性。高收入家庭就需要承擔(dān)更高的稅率，交更多的稅。在稅收優(yōu)惠方面，對(duì)一些剛性需求住房，按人均或戶均設(shè)定基本保障住房面積，對(duì)其免稅，保護(hù)生存權(quán)性質(zhì)財(cái)產(chǎn)

38、。在征管方面，加強(qiáng)了不同部門間的涉稅信息共享。聯(lián)合財(cái)政、稅務(wù)、房管、國(guó)土等多個(gè)部門，搭建信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息溝通與共享。完善偷逃稅的處罰條例，加大對(duì)偷逃房產(chǎn)稅的懲處力度。國(guó)外房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示分析國(guó)外房產(chǎn)稅制度以及得出的啟示，主要借鑒了美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)這三個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅制度的亮點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，提出與我國(guó)實(shí)際情況相符合的經(jīng)驗(yàn)啟示。美國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示美國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)美國(guó)的房產(chǎn)稅是地方政府最主要的稅種，也是最重要的收入來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)地方政府稅收收入的70%左右 中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)/是房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)包括以下兩點(diǎn)：其一，差別化的稅率設(shè)計(jì)。美國(guó)大多數(shù)州依據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

39、居民的收入高低，確定房產(chǎn)稅稅率和最高稅負(fù)水平。若使用統(tǒng)一的比例稅率，減免了固定的金額，對(duì)收入不同的家庭影響不同，實(shí)際上是讓高收入家庭享受了更多的優(yōu)惠。因?yàn)楸壤惵视秀Ｓ?HYPERLINK /item/%E9%87%8F%E8%83%BD t /_blank 量能納稅原則，且具有累退性質(zhì)。無(wú)論收入如何，稅率是不變的，越高的收入所交的稅所占收入的比重反而愈小。采用差別化的稅率則能有效避免這種缺陷。各個(gè)州根據(jù)自身情況因地制宜地設(shè)計(jì)稅負(fù)上限，根據(jù)家庭收入等級(jí)的不同，其稅負(fù)上限也不同。一般收入家庭的稅負(fù)較輕，高收入家庭則較重，不能有太多的稅收返還。表3呈現(xiàn)的是佛羅里達(dá)州采用的四檔稅負(fù)上限。使用這種差別

40、化的設(shè)計(jì)，既增加地方財(cái)政收入，也有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧。其二，征管程序嚴(yán)密便捷。房屋價(jià)值的評(píng)估和房產(chǎn)稅的征管是相互獨(dú)立的工作，由不同的部門或機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。評(píng)估為征管工作提供了可靠的依據(jù)，能確保征管提高效率。評(píng)估由同一級(jí)政府執(zhí)行，大多是由州級(jí)的政府部門為主體，負(fù)責(zé)開(kāi)展工作；而征管卻是由不同級(jí)的部門執(zhí)行的，主要政府機(jī)構(gòu)包括郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，他們征收郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅 學(xué)區(qū)稅（UnifiedSchools），學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者，必須為學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校（指小學(xué)、初中、高中階段的學(xué)校）而交稅。一般定義上，這三項(xiàng)稅總和就是美國(guó)房產(chǎn)稅。對(duì)我國(guó)的啟示 將房產(chǎn)稅作為中國(guó)地方政府的主體稅種。和美國(guó)類似

41、，房產(chǎn)稅在許多國(guó)家都是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源?！盃I(yíng)改增”后，我國(guó)地方政府面臨主體稅種缺失的困境。而房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，適合地方政府征收，能有效增加地方財(cái)稅收入，彌補(bǔ)財(cái)政缺口，因此應(yīng)通過(guò)改革擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。制定科學(xué)合理的稅率，對(duì)不同收入水平的居民所能承受的最高房產(chǎn)稅稅負(fù)上限做出合理的測(cè)算，解決低收入家庭無(wú)法承擔(dān)高額房產(chǎn)稅的問(wèn)題。此外，根據(jù)不同地方的不同情況，制定符合地方情況的房產(chǎn)稅稅率，采用不同的財(cái)產(chǎn)分類和價(jià)值評(píng)估方式，并根據(jù)需要每隔一段時(shí)間進(jìn)行房產(chǎn)稅稅率的調(diào)整，以確保地方財(cái)政收入具有穩(wěn)定的來(lái)源。完善征管體系。目前我國(guó)房產(chǎn)稅征管的機(jī)制不健全，征管沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)章制度，調(diào)控力度也不足，導(dǎo)致實(shí)際征收

42、率較低?？梢越梃b美國(guó)的做法，將評(píng)估和征管相分離，分別設(shè)立專門的部門或機(jī)構(gòu)，獨(dú)立工作。一方面完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，設(shè)立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)；另一方面加強(qiáng)管控力度，提高征收體系的信息化水平，稅務(wù)部門與房產(chǎn)交易中心管理結(jié)合起來(lái)，建立聯(lián)動(dòng)的房產(chǎn)稅征收體系。英國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示英國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn)英國(guó)的房地產(chǎn)稅稅制采用的是分級(jí)計(jì)量法。在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，征收營(yíng)業(yè)房屋稅和住房財(cái)產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)房屋稅的征稅對(duì)象是營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)。而住房財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是居民住宅，計(jì)稅依據(jù)是由英國(guó)政府專門設(shè)立的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)測(cè)定的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。根據(jù)評(píng)估，不同地區(qū)按照不同標(biāo)準(zhǔn)劃分住宅等級(jí)，住宅價(jià)值被分為A至H總共8個(gè)等級(jí)，D級(jí)是基準(zhǔn)稅

43、級(jí)。各地方政府按照每年的預(yù)算收入和支出，來(lái)確定每年不同的稅率，因此納稅稅額每年不同。D級(jí)每年的應(yīng)納稅額為D級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值乘以每年的稅率，并以此作為基準(zhǔn)納稅額。其他等級(jí)的稅額，根據(jù)對(duì)應(yīng)的稅收乘數(shù)計(jì)算得到。例如計(jì)算A級(jí)的稅額，就以D級(jí)的稅額乘以6/9計(jì)算得出。表4呈現(xiàn)了英格蘭地區(qū)居住性房地產(chǎn)價(jià)值的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以及各級(jí)住房財(cái)產(chǎn)稅稅與D級(jí)住房財(cái)產(chǎn)稅的比率。對(duì)我國(guó)的啟示政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并采用科學(xué)的稅率設(shè)置方法?？梢钥紤]采用分級(jí)計(jì)量法，將房產(chǎn)價(jià)值分為不同等級(jí)。運(yùn)用稅收乘數(shù)設(shè)定分級(jí)累進(jìn)稅率，設(shè)置合理的個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率。個(gè)人住房房產(chǎn)稅的順利開(kāi)征，離不開(kāi)科學(xué)的評(píng)估方式和價(jià)值

44、分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。因此要加快創(chuàng)新科學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，健全房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。韓國(guó)房產(chǎn)稅制度及其對(duì)我國(guó)的啟示韓國(guó)房產(chǎn)稅制度的主要特點(diǎn) 韓國(guó)的房產(chǎn)稅稅種有三個(gè)，分別是房屋財(cái)產(chǎn)稅、綜合土地稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。從1950年起，韓國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)土地和房屋采用單一稅率。2005年推出綜合房地產(chǎn)稅，對(duì)于高級(jí)住宅除了征收財(cái)產(chǎn)稅以外，還要額外征收，以此調(diào)控房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入。在稅率設(shè)置方面，綜合土地稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅采用比例稅率，房屋財(cái)產(chǎn)稅的稅率如表5所示。將建筑物劃分為工廠建筑物，住宅，高爾夫球場(chǎng)、別墅、高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所，其他房屋四類。征稅對(duì)象是住宅的，分成6級(jí)超額累進(jìn)稅率，逐漸遞增。特殊的是，別墅不屬于住宅范圍，而是將其從中單獨(dú)劃

45、分出來(lái)，采用了與高爾夫球場(chǎng)和高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所一致的5%的較高稅率。表5 韓國(guó)房產(chǎn)稅稅率表應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)稅率(%)工廠建筑物0.6住宅：不超過(guò)1000萬(wàn)韓元0.3超過(guò)1000萬(wàn)至1300萬(wàn)韓元的部分0.5超過(guò)1300萬(wàn)至1800萬(wàn)韓元的部分1.0超過(guò)1800萬(wàn)至2600萬(wàn)韓元的部分3.0超過(guò)2600萬(wàn)至3500萬(wàn)韓元的部分5.0超過(guò)3500萬(wàn)韓元的部分7.0高爾夫球場(chǎng)、別墅、或高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所房屋5.0其他房屋0.3資料來(lái)源：韓國(guó)稅制，法律教育網(wǎng)對(duì)我國(guó)的啟示依據(jù)房屋劃分的不同種類，征稅對(duì)象是住宅的，就采用超額累進(jìn)稅率；其他類別則按比例稅率征收。對(duì)擁有多套住宅、高檔住宅的居民，征收高稅率，對(duì)于普通居民征收低稅率

46、，這樣更有利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入。韓國(guó)采用的比例稅率特殊的是，別墅不屬于住宅范圍，而是將其從中單獨(dú)劃分出來(lái)，采用了與高爾夫球場(chǎng)和高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所一致較高稅率。直接對(duì)超髙收入者征收高稅額，進(jìn)行收入分配調(diào)節(jié)，縮小貧富差距。我國(guó)開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn)及對(duì)策建議 對(duì)開(kāi)征存在的難點(diǎn)進(jìn)行闡述并提出解決的對(duì)策建議，目前開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅還存在諸多難點(diǎn)，主要分析了納稅人不支持、申報(bào)方式單一以及地方稅收立法權(quán)限制這三個(gè)方面，并提出相應(yīng)的解決建議。開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的難點(diǎn)納稅人不支持國(guó)務(wù)院在2017年初出臺(tái)的關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)，只是稍有提及房地產(chǎn)稅，便被媒體反復(fù)討論，不斷轉(zhuǎn)載，只要見(jiàn)了風(fēng)，就是滿城風(fēng)雨。

47、這是因?yàn)閭€(gè)人住房房產(chǎn)稅是一種直接稅，針對(duì)個(gè)人住房的保有環(huán)節(jié)征收，與個(gè)人切身利益息息相關(guān)，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的開(kāi)征使得納稅人切實(shí)感受到納稅負(fù)擔(dān)的增加。同時(shí)，信息不對(duì)稱導(dǎo)致老百姓對(duì)政策的不理解，不利于干群關(guān)系融洽，甚至?xí)せ鐣?huì)矛盾?，F(xiàn)如今，我國(guó)宏觀稅賦偏高 中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司研究報(bào)告顯示降低稅負(fù)不應(yīng)缺席穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)稱，2014年中國(guó)宏觀稅負(fù)高達(dá)37%，已經(jīng)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平(平均在30%-35%之間)。，納稅人本已承擔(dān)著較重的稅費(fèi)。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，個(gè)人對(duì)房屋所占的土地僅有使用權(quán)，土地使用權(quán)價(jià)格以土地出讓金的形式交納給政府。為實(shí)現(xiàn)利益最大化，開(kāi)發(fā)商將土地的高成

48、本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，不斷推高房?jī)r(jià)。購(gòu)房者已交納了土地出讓金，在此基礎(chǔ)上再交納個(gè)人住房房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致雙重交稅。如若不能合理設(shè)置個(gè)人住房房產(chǎn)稅，容易引發(fā)不滿和抵觸情緒，影響社會(huì)和諧。申報(bào)方式單一造成的不便利試點(diǎn)城市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅時(shí)，采用的申報(bào)方式是個(gè)人所得稅的自行申報(bào)，但這樣會(huì)帶來(lái)諸多不便利。首先，老百姓知識(shí)水平存在差異，很多人無(wú)法準(zhǔn)確理解稅法，難以正確填寫納稅申報(bào)表，會(huì)導(dǎo)致納稅申報(bào)表填寫錯(cuò)誤，耽誤時(shí)間甚至還會(huì)造成稅款繳納錯(cuò)誤。其次，房產(chǎn)所在地一般是作為住房房產(chǎn)稅的申報(bào)納稅地，如果納稅人不居住在該地，又沒(méi)有其他人幫忙，就需要親自去當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，不方便的同時(shí)或許還會(huì)導(dǎo)致非惡意的稅款拖欠。

49、另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)主要服務(wù)于法人，基本一個(gè)區(qū)縣僅有一個(gè)辦稅服務(wù)廳，倘若個(gè)人住房房產(chǎn)稅全面開(kāi)征，大量自然人會(huì)去辦稅服務(wù)廳申報(bào)納稅，中國(guó)人口眾多，會(huì)造成擁擠排隊(duì)的現(xiàn)象，行政服務(wù)效率下降。地方稅收立法權(quán)的限制各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的差異，使得個(gè)人住房房產(chǎn)稅具有很多地方特色，因此要求征收應(yīng)因地制宜。但在我國(guó)，稅收立法權(quán)屬于中央，地方權(quán)力有限，一般采用全國(guó)性的的統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，稅收安排難以按照各地的需求進(jìn)行，可能會(huì)導(dǎo)致法律的絕對(duì)公平卻造成實(shí)際的不公。如何處理好中央政府和地方政府在稅收政策制定過(guò)程中的權(quán)限，也是開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅亟待解決的難點(diǎn)之一。既要填補(bǔ)地方政府的資金缺口，又要考慮當(dāng)?shù)丶{稅人的

50、稅收負(fù)擔(dān)能力，確定合理的收入規(guī)模。相應(yīng)的對(duì)策和建議加強(qiáng)理念引導(dǎo) 準(zhǔn)確衡量納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力，根據(jù)納稅人的支付能力范圍，來(lái)設(shè)定個(gè)人住房房產(chǎn)稅。堅(jiān)持負(fù)擔(dān)能力原則，讓有負(fù)擔(dān)能力的人多交稅，無(wú)負(fù)擔(dān)能力的人少交、甚至不交稅。開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，前提是納稅人的認(rèn)可。為了順利開(kāi)征，一方面需要利用各種渠道進(jìn)行宣傳推廣，讓民眾充分理解有關(guān)的規(guī)定，培養(yǎng)納稅意識(shí)；另一方面也應(yīng)廣納民意，積極聽(tīng)取民眾的建議，減少信息不對(duì)稱。開(kāi)征之后，要建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)稅的征收進(jìn)行有效監(jiān)督，保證信息公開(kāi)透明。申報(bào)方式多樣化 納稅申報(bào)應(yīng)盡可能采用多種方式，可采用銀行代繳、網(wǎng)絡(luò)自助繳納、自行上門繳納等，分季度或分月份繳納，方便個(gè)人繳稅。

51、負(fù)責(zé)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收的稅務(wù)部門工作人員，將納稅人的稅單整理或打印出來(lái)后，發(fā)出征收通知，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)送到銀行等金融機(jī)構(gòu)或通過(guò)郵寄方式直接郵寄給納稅人。納稅人接到稅單后，依據(jù)稅單上所列明的稅款可以自行在網(wǎng)上進(jìn)行申報(bào)，或者通過(guò)自己開(kāi)戶的銀行代為繳納，或者直接到征收單位上門繳納。地方自主權(quán)擴(kuò)大化 在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，地方政府具有較多的稅權(quán)和財(cái)權(quán)，政策制定和稅收征管上有較大的靈活性。如在美國(guó)，通常是將稅收立法權(quán)賦予州或省一級(jí)政府，稅種何時(shí)開(kāi)征、停征，稅率高低等由地方政府自行決定。 我國(guó)近年來(lái)實(shí)行的稅制改革應(yīng)該充分考慮稅種的屬性，中央和地方的收入劃分應(yīng)更加明確。個(gè)人住房房產(chǎn)稅屬于地方政府，因此有必要將一定的自

52、主權(quán)賦予地方，進(jìn)行稅收管理。在中央授權(quán)的前提下，地方政府可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)部分事項(xiàng)做出自主選擇。比如中央政府負(fù)責(zé)對(duì)納稅人、征稅對(duì)象等做出明確具體規(guī)定，地方政府可對(duì)征稅范圍、稅率、稅收優(yōu)惠等具有一定的選擇決定權(quán)。我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅方案設(shè)想對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅進(jìn)行稅制設(shè)想和征管方案設(shè)計(jì)，從納稅人、征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠五個(gè)方面提出稅制設(shè)計(jì)的建議，并提出建立房地產(chǎn)登記制度和信息聯(lián)網(wǎng)、建立個(gè)人納稅信用等級(jí)制度等征管建議。個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅制設(shè)想納稅人在我國(guó)，居民不享有土地所有權(quán)，只有使用權(quán)。結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家運(yùn)用土地私有制征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)征收個(gè)人房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)該規(guī)定為我國(guó)境內(nèi)擁有

53、房產(chǎn)、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)以及土地使用權(quán)的個(gè)人或者單位。應(yīng)該向城市中的不動(dòng)產(chǎn)所有人、自建房屋和企業(yè)廠房以及農(nóng)民征稅，但征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率等有所差異。在城市，納稅人是擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有人，城市自有居住用房和事業(yè)單位用房的所有人包括在內(nèi)。在農(nóng)村，對(duì)農(nóng)民自建房屋征稅。 李永剛.中國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)研究基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒視角J.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2014（1）：P98。一處房地產(chǎn)的多個(gè)所有人或使用人各自應(yīng)納的稅額，可以按照比例來(lái)確定。征稅對(duì)象 結(jié)合上海、重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這兩地的征稅對(duì)象都只是針對(duì)部分特定的住宅。重慶限于獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房以及“三無(wú)”人員第二套住房；上海也僅限于新購(gòu)第二套住房

54、。這種局限性使得個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入比重較小，難以彌補(bǔ)財(cái)政支出缺口，效果不太理想。因此，為改善財(cái)政狀況，增加稅收來(lái)源，保證稅收穩(wěn)定，建議應(yīng)擴(kuò)大征稅范圍，除了獨(dú)棟商品住宅之外，將個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象范圍擴(kuò)大至部分居民的首套住房，同時(shí)包括城市及農(nóng)村所有的建筑物、構(gòu)筑物。雖城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，但對(duì)城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)征稅，兩者在性質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別。在城市或是在農(nóng)村，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象都是房產(chǎn)。征稅范圍依據(jù)以個(gè)人所有的作為財(cái)產(chǎn)的住房來(lái)界定，無(wú)論是存量房還是增量房，無(wú)論普通還是高檔，都應(yīng)納入征稅范圍。同時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的程度和實(shí)際消費(fèi)情況確定一個(gè)免征額。應(yīng)當(dāng)

55、以個(gè)人作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收單位。在上海試點(diǎn)中，計(jì)征單位為家庭 上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法第二點(diǎn)規(guī)定：“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房?！保趯?shí)際操作中難以識(shí)別家庭擁有的第二套住房。因?yàn)樵谏婕爱a(chǎn)權(quán)的問(wèn)題上，法律上并沒(méi)有家庭的概念。家庭能夠組合也能夠分解，家庭中的人數(shù)難以確定，使得標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，容易出現(xiàn)“離婚避稅”的現(xiàn)象，對(duì)社會(huì)造成負(fù)面影響。以“個(gè)人”作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收單位，則能更簡(jiǎn)單也更易查清，有助于避免相應(yīng)的問(wèn)題。計(jì)稅依據(jù)英國(guó)的房產(chǎn)稅由政府成立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，使用分級(jí)計(jì)量法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分級(jí)。以房產(chǎn)價(jià)值為計(jì)

56、稅依據(jù)，不僅能保障稅收收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，還能根據(jù)不同城市不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況體現(xiàn)出級(jí)差收益。盡管在重慶試點(diǎn)中，以房產(chǎn)交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù) 重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法第四點(diǎn)規(guī)定：“計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價(jià)，條件成熟時(shí)以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)?！?，但我國(guó)房屋交易價(jià)格常處于波動(dòng)期，導(dǎo)致計(jì)稅依據(jù)不穩(wěn)定，而使得個(gè)人住房房產(chǎn)稅缺乏可操作性。因此在我國(guó)，建議以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。政府設(shè)立專門的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立完備的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系，具體根據(jù)房產(chǎn)的不同類型，結(jié)合市場(chǎng)情況，采用不同的評(píng)估方法，3年到5年一次進(jìn)行評(píng)估。這樣能真實(shí)、動(dòng)態(tài)地反映房產(chǎn)的價(jià)值，也能體現(xiàn)公平原則。稅率韓國(guó)

57、的房產(chǎn)稅稅制采用了比例稅率和超額累進(jìn)稅率相結(jié)合的方式，對(duì)不同類型的房屋實(shí)行差別化稅率。我國(guó)可以予以借鑒，對(duì)個(gè)人擁有的高檔住宅采用高稅率。同時(shí)為了使稅率具有彈性，可將稅率分為多個(gè)檔次，不同類型、不同用途、不同地區(qū)之間根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)差別稅率，進(jìn)行差別征收。比如，普通住宅采用較低的稅率，城市中心區(qū)稅率高于城市郊區(qū)。再比如，根據(jù)個(gè)人所擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)的面積以及住房套數(shù)的差異，設(shè)計(jì)累進(jìn)稅率，從而實(shí)現(xiàn)稅制公平、縮小貧富差距。具體地，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按照評(píng)估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅；家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅；家庭第四套及以上住宅，

58、每年征收10%的房產(chǎn)稅。 21世紀(jì)研究院房地產(chǎn)研究中心：全面征收房產(chǎn)稅 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展關(guān)于堅(jiān)決變革房地產(chǎn)制度的建議。稅收優(yōu)惠合理的稅收優(yōu)惠政策能優(yōu)化稅收差異，讓富人多交稅，讓窮人少交稅或不交稅，有助于調(diào)節(jié)收入差距，縮小貧富差距。中國(guó)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度，需要制定減免條款。如對(duì)家庭僅有一套自住住房的，免征房產(chǎn)稅；有多套住房的，對(duì)家庭人均建筑面積80平方米以下的部分進(jìn)行減免；對(duì)農(nóng)村地區(qū)的弱勢(shì)群體給予優(yōu)惠，家庭貧困的低收入階層的自住房，實(shí)行稅收減免。購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)已繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)分多次將其已繳納的稅費(fèi)從應(yīng)納房產(chǎn)稅中扣除，避免稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。劉穎，陳彥旭.個(gè)人住房征稅制度改革的推

59、進(jìn)與完善基于稅制設(shè)計(jì)視角J.企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015(1):P175。將計(jì)征點(diǎn)定為家庭人均80平方米，是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行的首套房信貸優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)是90平方米以下，大部分城市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是144平方米 HYPERLINK /s?wd=%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y4nhRsmHP9uHTsPWbvPjcd0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGC

60、pyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EP1DzPWR1n1RdrHRYnWc1P1cd t /question/_blank 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)有三項(xiàng)內(nèi)容：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，二是單套建筑面積在120 HYPERLINK /s?wd=%E5%B9%B3%E6%96%B9%E7%B1%B3&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y4nhRsmHP9uHTsPWbvPjcd0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZw