2015土地估價師案例分析：商業(yè)用地估價方法選擇與應(yīng)用

1、2015 土地估價師案例分析：商業(yè)用地估價方法選擇與應(yīng)用一、單項選擇題（共 25題，每題2 分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意）1、城市規(guī)劃中，對地價影響相對更大的因素是。A：地形、朝向、地質(zhì)條件B：用途、容積率、建筑密度C：綠化、環(huán)境質(zhì)量D：面積、形狀、土地使用年限E： 土地2、某住宅小區(qū)的平均月租金為 21 元平方米，年總費用為 72 元平方米，房 地產(chǎn)總價為 3000 元平方米，土地還原利率為 4，該小區(qū)土地樓面價格為 900 元平方米，則建筑物還原利率為?！?008 年考試真題】A： 523B： 643C： 686D： 721E：時間因素3、關(guān)于土地估價報告的使用，下列做法正確

2、的是（）。估價機構(gòu)將土地估價報告存檔，作為向行業(yè)管理機構(gòu)申請資質(zhì)評審的材料估價機構(gòu)向委托方提出要求：根據(jù)行業(yè)規(guī)定，土地估價報告不能提供給任何 第三方土地估價報告和土地估價技術(shù)報告均應(yīng)提供給委托方估價機構(gòu)在土地估價報告中聲明：報告是委托人和估價機構(gòu)的共同財產(chǎn)，但委托方不得隨意公布或轉(zhuǎn)載報告有關(guān)內(nèi)容4、股票屬于。A：短期信用工具B：長期信用工具C：不定期信用工具D：中期信用工具E： 土地5、土地利用專項規(guī)劃的類型中，下列不屬于土地開發(fā)治理類專項規(guī)劃的是_。土地整理規(guī)劃基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃土地開發(fā)規(guī)劃土地復(fù)墾規(guī)劃6、有關(guān)行政賠償訴訟的性質(zhì)，下列表述中， _是正確的。民事訴訟行政附帶民事訴訟一種獨立的特

3、殊訴訟形式一種新的民事訴訟7、采用剩余法評估土地價格時，一般不計算利息的項目是。【2007 年考試真題】A：待估宗地價格B：管理費用C：銷售稅費D：購地稅費E：時間因素8、土地價格是土地權(quán)利和的購買價格。A：價值B：有效需求C：使用價值D：收益E：時間因素9、為確保建筑承包商很好履約，開發(fā)商通常從每次工程進度款中扣留一部分金 額，作為承包商的缺陷責任期【2006 年考試真題】A ：最終付款B：維修金C ：保留金D：保險費E： 土地10、標定地價是地價的一種。A：基準B：市場交易C：宗地D：拍賣E：時間因素11、新一輪土地利用總體規(guī)劃修編前期工作。要求做好現(xiàn)行規(guī)劃實施評價，做到 “四查清、四對照

4、”。以下不屬于“四查清、四對照”范圍的是（）。查清新增建設(shè)用地總量，與規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展目標對照查清閑置用地數(shù)量，與規(guī)劃節(jié)約挖潛目標對照查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與規(guī)劃保護目標對照查清農(nóng)村宅基地總量，與新農(nóng)村建設(shè)目標對照12、因為土地具有_優(yōu)勢，決定了土地使用者為取得土地使用權(quán)或所有權(quán)而愿意 支付的基本地價數(shù)額。價值B 使用價值區(qū)位成本13、采用成本逼近法進行土地估價時，土地取得費的計息期應(yīng)為_開發(fā)期。 A1/4B1/2C1/3D.整個14、B縣A房地產(chǎn)開發(fā)公司將其在W市C縣縣城開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售給王某， 按照土地登汜規(guī)則（修正）規(guī)定，商品房預(yù)售，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當在該預(yù) 售合同簽訂后三十日內(nèi)，

5、將預(yù)售合同向_部門登記備案。AB 縣人民政府房產(chǎn)管理部門BB 縣人民政府土地管理部門CC 縣人民政府房產(chǎn)管理部門DC 縣人民政府土地管理部門EW 市人民政府房產(chǎn)管理部門15、市場機制中最基礎(chǔ)的機制是。A：供求機制B：價格機制C：競爭機制D：平衡機制E： 土地16、W市A縣縣城居民李某對A縣人民政府國土資源管理部門對其做出罰行為 不服，在知道具體行政行為之日起（）日內(nèi)，李某可以向 W 市政府國土資源管 理部門申請行政復(fù)議。A30B25C20D1517、_是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。絕對地租壟斷地租級差地租I級差地租II18、下列關(guān)于農(nóng)用地特點的說法，錯誤的是_。農(nóng)用地既是勞動對

6、象，又是勞動手段，是不可替代的生產(chǎn)資料我國農(nóng)用地資源豐富，且可以自行恢復(fù)和再生，所以取之不盡，用之不竭農(nóng)用地受自然環(huán)境的影響顯著農(nóng)用地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù) 利用19 、若情況修正系數(shù)協(xié)議為 0 . 50 ，招標為 0 . 73 ，拍賣為 0 . 9 ， 1996 年 ,1997 年、 1998年的地價指數(shù)分別為1. 12、 1. 15、 1. 20，某交易案例為1997年協(xié) 議方式的交易，成交價800元/m?,如要評估待估土地1998年的拍賣價格，則 修正后的交易案例價格為元/moA： 1029. 18B： 1380. 00C： 1440. 00D： 1

7、502. 61E：合法性20、土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后_日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出 讓金。 TOC o 1-5 h z 3040506021、從統(tǒng)計的認識對象來看，其主要特點有_?？傮w性分散性數(shù)量性具體性變異性22、不屬于土地持續(xù)利用的重點是_。耕地資源的保護土壤的保護礦產(chǎn)的保護水質(zhì)的保護23、采用市場比較法評估求得的土地價格，稱為_。A積算價格比準價格C交易價格D 參考價格24、在房產(chǎn)測繪成果報告書中，測繪摘要不包含的信息.【2006 年考試真題】A：測繪目的與依據(jù)B：測繪結(jié)果C：委托單位D：施測單位E： 土地25、違反城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的有關(guān)規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項

8、 目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違 法所得，可以并處違法所得（）倍以下的罰款。 TOC o 1-5 h z 3456二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有 2個或2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、我國現(xiàn)階段土地利用計劃主要由體系構(gòu)成。A：新增建設(shè)用地計劃指標B： 土地開發(fā)整理計劃指標C：存量建設(shè)用地計劃指標D：耕地增加量指標E：耕地保有量計劃指標2、招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當遵循的原則。A：公開B：公平C：公正D：誠信E：平等互利3、土地登記中的“分攤面積”是

9、指土地使用者在中應(yīng)分攤的面積?！?007 年考試真題】A：共有土地使用面積B：全部土地使用面積C：建筑物共有面積D：建筑物總面積E：調(diào)節(jié)消費結(jié)構(gòu)4、以課稅對象的性質(zhì)為標準，稅收分類涉及【2006 年考試真題】A：流轉(zhuǎn)稅B：所得稅C：行為稅D：財產(chǎn)稅E：從量稅5、反映通達程度的因素主要包括。A ：道路功能B：道路寬度C：道路網(wǎng)密度D：公交便捷度E：對外設(shè)施的分布狀況6、基準地價評估中，下列對樣點數(shù)據(jù)進行檢驗的主要內(nèi)容和技術(shù)處理方法中， 正確的有()。為了消除樣點資料處理時因可變參數(shù)的選擇而造成的地價水平系統(tǒng)誤差要對 樣點資料歸類樣本總體分布類型檢驗，在基準地價評估中常用的方法是x2檢驗剔除異常數(shù)

10、據(jù)，就其中常用的t檢驗法，對于給定的顯著水平。和自由度v=n-2, 若統(tǒng)計量tit (, n-2)，則樣點數(shù)據(jù)xi為異常值，反之為正常值不管采用何種方法，剔除樣本總體中的異常數(shù)據(jù)均需要在樣本總體分布類型 檢驗基礎(chǔ)上進行資料處理方法檢驗，一般也稱為同一性檢驗，其主要方法為多總體秩和檢驗 法7、下列屬于商品房預(yù)售條件的是。A：已交付部分土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B：開發(fā)企業(yè)向縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可 證C：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證D：按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E：按建

11、設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的15%以上， 并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期8、城市規(guī)劃的作用有。A：是國家對城市建設(shè)進行宏觀調(diào)控的手段B：是政策形成和實施的工具C：是城市合理布局、有序發(fā)展的保障D：是國家對城市建設(shè)進行微觀調(diào)控的手段E：促進城市化9、出讓國有土地使用權(quán)違約責任，主要包括。A：超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20以下的土地閑置費B：超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相 當于項目總投資額 20以下的土地閑置費C：因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期

12、工作造 成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動 工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)D：因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開 發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，不適用無償收回土地使用權(quán)E：因政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約 定的動工開發(fā)El期滿二年未動工開發(fā)的，適用無償收回土地使用權(quán)10、依法取得的出讓國有土地使用權(quán)可以_。轉(zhuǎn)讓出讓出租出售抵押11、在土地估價實務(wù)中，利用房地產(chǎn)出租調(diào)查數(shù)據(jù)評估土地價格時選取的租金可 以為。A：客觀租金B(yǎng)：實質(zhì)租金C：支付租金D：待估價房地產(chǎn)實際租金E：市場比較法評估得到的租金12

13、、按規(guī)劃范圍大小，土地規(guī)劃可分為。A：國家規(guī)劃B：地方規(guī)劃C： 土地利用總體規(guī)劃D： 土地利用專項規(guī)劃E： 土地利用詳細規(guī)劃13、關(guān)于契稅的表述正確的有。A：契稅的納稅人為產(chǎn)權(quán)承受人B：契稅的具體稅率包括買賣契稅和贈與契稅兩種C：契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受人征收的一種稅D：契稅實行3%5%的幅度稅率E：契稅的納稅人為產(chǎn)權(quán)出讓人14、房屋面積的種類有。A：建筑面積和使用面積B：套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積C：預(yù)測面積和實測面積D：平房面積和高層面積E：合同約定面積和產(chǎn)權(quán)登記面積15、招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定，投標、開標依照的程 序包括_。投標人在投標截止時間前將標書投

14、入標箱出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加評標小組進行評標招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人招標人根據(jù)意愿，確定中標人16、土地調(diào)查可分為_。土地管理調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查地籍調(diào)查土地條件調(diào)查土地動態(tài)監(jiān)測17、土地增值稅的法定扣除項目包括。A：取得土地使用權(quán)所支付的有關(guān)費用B：房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用C：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的加罰利息E：財政部規(guī)定的其他扣除項目18、各類地貌現(xiàn)象主要影響各項建設(shè)用地的選擇和建筑物的_。成本B 利潤穩(wěn)定性牢固性19、出讓國有土地使用權(quán)違約責任，主要包括_。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相 當于土地

15、使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所，有者代表有權(quán)征收 相當于項目總投資額 20%以下的土地閑置費因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造 成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動 工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約定的動工開 發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，不適用無償收回土地使用權(quán)因政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)遲延的，其閑置土地，超過出讓合同約 定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，適用無償收回土地使用權(quán)20、依據(jù)征用土地公告辦法，有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有 關(guān)部門根據(jù)批準的征用土地方案，在征用土地公告之日起日內(nèi)以被征用土地的所 有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。A： 10B： 15C： 30D： 45E： 35%50%21、關(guān)于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知（國土資發(fā)2006133 號）規(guī)定，要切實加強對推行征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的組織領(lǐng)導(dǎo)，采取 有效措施，實現(xiàn)_四個到位。機構(gòu)人員經(jīng)費政策責任22、用于估價的資料應(yīng)。A：客觀真實B：有代表性C：是正常交易資料D：不一定是正常交易