合江川源第一城物業(yè)服務(wù)方案草案

1、川源.第一城物業(yè)管理方案 第77頁(yè) 共77頁(yè) 目 錄第一部分 項(xiàng)目概況 2第二部分 前期物業(yè)服務(wù)方案 2第一章 前期物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃 3第二章 前期物業(yè)服務(wù)明細(xì)工作 4（一）、協(xié)調(diào)開(kāi)展前期介入4（二）、與施工方溝通、完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)7（三）、籌建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 8（四）、完善物業(yè)服務(wù)方案11（五）、參與物業(yè)竣工驗(yàn)收12（六）、組織實(shí)施接管驗(yàn)收12第三章 前期介入經(jīng)費(fèi)17第三部分 正常期物業(yè)服務(wù)方案 18第一章 秩序維護(hù)方案18第二章 房屋及公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)26第三章 環(huán)境管理方案32第四章 客戶服務(wù)方案40第五章 川源第一城管理制度訂立的原則46第六章 物業(yè)資料檔案建立與管理49第四部分 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

2、收支方案55第一章 費(fèi)用支出測(cè)算55第二章 物業(yè)費(fèi)測(cè)算59第三章 物業(yè)費(fèi)收入測(cè)算 61第一部分 項(xiàng)目概況川源第一城住宅小區(qū)位于位于合江縣城區(qū)內(nèi)中心城區(qū)西側(cè)，由瀘州川源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的新世紀(jì)品位樓盤，高檔商住宅小區(qū)。該項(xiàng)目總用地面積：43041.86，總建筑面積：171362.36，地上總建筑面積：117965.8（其中居住面積：103213.8，商業(yè)面積：10586），會(huì)所辦公面積：3544，公共走道建筑面積：2725，地下總建筑面積：53396.56（其中商業(yè)10730.93，車庫(kù)：38148.47電影院：1077.76，蔬菜市場(chǎng)：3509.4）。容積率：2.999，綠化率：30

3、.02%，總戶數(shù)：892戶，停車位：900個(gè)（其中地上30個(gè)，地下870個(gè)）。小區(qū)為高層建筑，容積率2.999，建筑密度33.24%。小區(qū)共892戶，小區(qū)車位共900個(gè)。由此引發(fā)停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問(wèn)題相對(duì)集中。小區(qū)地處合江城區(qū)中心區(qū)西側(cè)，該項(xiàng)目為商住兩用，商業(yè)有配套的蔬菜市場(chǎng)、電影城、酒店、超市等，所以配套設(shè)施相對(duì)先進(jìn)化、智能化，這就給川源第一城小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的生活配套服務(wù)提出了更高的要求。第二部分 前期物業(yè)服務(wù)方案物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司通過(guò)有償方式向產(chǎn)權(quán)人提供合同約定服務(wù)的一種社會(huì)活動(dòng)。通過(guò)日常的維修、養(yǎng)護(hù)、管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決

4、策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)公司在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，從物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益，即前期物業(yè)管理工作。前期物業(yè)服務(wù)工作是物業(yè)日常運(yùn)做的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務(wù)工作包括：前期介入、隊(duì)伍籌建、方案完善、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等內(nèi)容。有效了解物業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)情況，不僅對(duì)制訂有效、系統(tǒng)、完整的物業(yè)服務(wù)方案奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，還為正常期物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展提供資源便利。此外，專業(yè)化物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的早期介入有利于提升小區(qū)的整體形象，為政府這一民生項(xiàng)目、民心工程憑添更多的無(wú)形資產(chǎn)

5、，必將贏得市民的良好口碑，使政府執(zhí)政為民的內(nèi)涵得到最好的詮釋。第一章 前期物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃序號(hào)計(jì) 劃實(shí)施時(shí)間工 作 內(nèi) 容實(shí) 施部 門協(xié) 助部 門備 注12011年5月簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位22011年6月了解項(xiàng)目施工進(jìn)度，視情況調(diào)整本工作計(jì)劃項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位32011年7月了解井道設(shè)計(jì)，采集資料（預(yù)防空調(diào)冷凝管施工堵塞）項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位42011年8月跟進(jìn)供電系統(tǒng)施工，采集資料，了解設(shè)計(jì)，提出完善項(xiàng)目（如垃圾中轉(zhuǎn)等）項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位52011年9月跟進(jìn)消防系統(tǒng)施工，采集資料項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位62011年10月跟進(jìn)排水系統(tǒng)

6、施工，采集資料項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位72011年11月設(shè)計(jì)、印制業(yè)主歸約區(qū)域防火責(zé)任書前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議等資料項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位82011年12月確定小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案并與開(kāi)發(fā)單位協(xié)調(diào)制作（標(biāo)識(shí)牌、消防疏散圖等）項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位92012年1月與開(kāi)發(fā)商商討并確定車場(chǎng)車輛行駛方案；項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位112012年2月跟進(jìn)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位122012年3月跟進(jìn)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)供電、供水、消防系統(tǒng)調(diào)試項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位132012年4月1招聘物業(yè)中心崗位人員；2、與發(fā)展單位確定入伙通知書樣式并印制；3、實(shí)施服務(wù)人員專

7、業(yè)知識(shí)培訓(xùn)考核；4、籌備交房（定方案、彩排）；5、配備物業(yè)中心運(yùn)作物資；6、接管驗(yàn)收（移交資料、驗(yàn)房、移交鑰匙）；7、整理/清潔小區(qū)環(huán)境項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位142012年6月1、辦理交房手續(xù)；2、轉(zhuǎn)入正常期物業(yè)服務(wù)項(xiàng) 目籌備組項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位說(shuō)明：1、本計(jì)劃為常規(guī)（主要）事項(xiàng)；2、具體工作計(jì)劃參照項(xiàng)目工程進(jìn)度調(diào)整。第二章前期物業(yè)服務(wù)明細(xì)工作（一）、協(xié)調(diào)開(kāi)展前期介入1、前期介入工作的意義：（1）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解。針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)，注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針

8、對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。（2）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物

9、業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（3）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（4）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，

10、以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。2、前期介入工作安排我司根據(jù)對(duì)川源第一城的了解，計(jì)劃派遣2名具備一定物業(yè)管理知識(shí)、熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、具備良好組織協(xié)調(diào)能力的管理人員，組成前期介入工作小組，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。3、前期介入工作小組人員分工。前期介入工作小組在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下開(kāi)展工作，由一名項(xiàng)目主管和一名技術(shù)主管組成。（1）項(xiàng)目主管，負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目工程資料、產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、供方資料、圖紙變更資料以及電子圖片資料等；建立物業(yè)原始檔案系統(tǒng)，分類存放管理；提出小區(qū)

11、整體VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建議；參與物業(yè)服務(wù)方案的完善和物業(yè)管理文件的擬訂。建立暢順的溝通協(xié)調(diào)渠道，保持與建設(shè)單位、施工單位之間的聯(lián)系和溝通；建立良好的合作支持關(guān)系，為后期的正常管理服務(wù)；參加與供方的碰頭會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)等；了解項(xiàng)目信息，協(xié)調(diào)與各方的關(guān)系及函件往來(lái)。參與竣工驗(yàn)收。（2）技術(shù)主管，負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的跟蹤調(diào)試，隱蔽工程、水電管線、燃?xì)夤艿?、技防設(shè)施的施工監(jiān)管等；提出涉及后期管理方面的技術(shù)性建議和意見(jiàn)；制作設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳；參與竣工驗(yàn)收。4、前期介入工作目的：（1）熟悉掌握物業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、配套建設(shè)項(xiàng)目和基本建設(shè)情況，提出合理意見(jiàn)或建議；（2）配合項(xiàng)目營(yíng)銷提出意見(jiàn)或建議；（3）修正、完善物業(yè)服務(wù)

12、方案并與建設(shè)單位保持溝通交流；（4）對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)、配置及布局提出意見(jiàn)和建議；（5）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套及業(yè)主定位確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（6）分析項(xiàng)目的客戶群體并提出意見(jiàn)或建議；（7）根據(jù)目標(biāo)客戶確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（8）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)測(cè)算，確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9）擬訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、區(qū)域安全責(zé)任書等資料并公示；（10）提供物業(yè)咨詢服務(wù)。5、前期介入明細(xì)工作：（1）擬訂并簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；（2）提議召開(kāi)物業(yè)前期介入專題會(huì)議；（3）協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)單位，辦理前期介入人員進(jìn)場(chǎng)手續(xù)；（4）建立前期介入檔案系統(tǒng)；（5）修正、完善物業(yè)服務(wù)方案；（6）擬定用戶

13、手冊(cè)、管理規(guī)約等文件資料；（7）安排管理用房、員工宿舍及社區(qū)中心相關(guān)辦公設(shè)備；（8）物業(yè)接管驗(yàn)收，移交鑰匙、圖紙資料等；（9）組織開(kāi)展房屋本體完好率查勘；（10）清潔開(kāi)荒、環(huán)境整治；（11）安排人員值班，提供物業(yè)服務(wù)；（12）明確小區(qū)入伙日期，籌備入伙、裝修等工作。（二）、與施工方溝通、完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)1、每周與施工單位對(duì)接人員進(jìn)行溝通，了解工程進(jìn)度；按照物業(yè)服務(wù)要求，提出工程設(shè)計(jì)的修改意見(jiàn)和建議。2、前期介入工作小組每周召開(kāi)一次小組工作會(huì)議，討論前期介入工作，并將工作會(huì)議紀(jì)要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。3、建立前期介入工作日志，記錄項(xiàng)目跟進(jìn)工作進(jìn)度，作為項(xiàng)目原始資料存檔。（三）、籌建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)是百匯

14、贏得競(jìng)爭(zhēng)的根本所在。公司倡導(dǎo)“以人為本”的用人理念，本著“專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)高效、團(tuán)結(jié)合作，共創(chuàng)多贏”的原則，將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍作為目標(biāo)，以人性化、科學(xué)化管理保證各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作高效、快速的開(kāi)展。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開(kāi)支，以使有限的經(jīng)濟(jì)資源發(fā)揮最大的效能。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng) 理客戶部護(hù)衛(wèi)部護(hù)部財(cái)務(wù)部環(huán)保部物業(yè)服務(wù)中心經(jīng) 理客戶部護(hù)衛(wèi)部護(hù)部財(cái)務(wù)部環(huán)保部工程部保安員保安員保安員保潔員綠化員物業(yè)助理物業(yè)助理2、物業(yè)服務(wù)中心崗位及人員配備序號(hào)部門崗位設(shè)置性別要求年齡要求文化程度工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求配 置人 數(shù)一服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理不限45歲

15、以下大專從事物業(yè)服務(wù)多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)有獨(dú)到的見(jiàn)解，對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的工作有整體的思路和構(gòu)想，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。1物業(yè)助理不限40歲以下大專具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。2收費(fèi)員女35歲以下大專熟練掌握電腦，細(xì)心，體態(tài)端莊，服務(wù)意識(shí)、工作責(zé)任心強(qiáng)，有財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。1二客戶部客戶主管不限35歲以下大專熟練掌握電腦，細(xì)心，體態(tài)端莊，善于語(yǔ)言表達(dá)、溝通協(xié)調(diào)，服務(wù)意識(shí)、工作責(zé)任心強(qiáng)。1客戶服務(wù)員女30歲以下高中體態(tài)端莊，善于語(yǔ)言表達(dá)、溝通協(xié)調(diào)，服務(wù)意識(shí)、工作責(zé)任心強(qiáng)。6三工程部工程主管男性45歲以下大專掌握機(jī)電、供水、消防電梯空

16、調(diào)設(shè)備基本知識(shí)工作態(tài)度端正，具有3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，無(wú)不良嗜好，有電工證。1水電工男性25-40歲高中具有1年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，無(wú)不良嗜好，有電工證3四秩序部安全主管男40歲以下高中復(fù)員軍人，有較強(qiáng)處理突發(fā)事件及人員管理能力，責(zé)任心強(qiáng)。1班長(zhǎng)男40歲以下高中有處理突發(fā)事件及人員管理能力，責(zé)任心強(qiáng)2秩序維護(hù)員男性18-40歲高中退伍軍人優(yōu)先，身高1.70-1.80米，相貌端正，身體健康、責(zé)任心強(qiáng)。24五環(huán)保部環(huán)保主管不限50歲以下初中具備一定的人員管理能力，身體健康，熟悉清潔業(yè)務(wù)。1保潔員不限50歲以下小學(xué)身體健康，責(zé)任心強(qiáng)。15綠化工男50歲以下初中熟悉綠化養(yǎng)護(hù)及病蟲害防治，身體健康，責(zé)任心

17、強(qiáng)。2合 計(jì)603、人員培訓(xùn)人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)企業(yè)雖是對(duì)房屋本體及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施管理，但根本上還是對(duì)業(yè)主和住用戶提供物業(yè)服務(wù)，說(shuō)到底就是處理人與人之間的關(guān)系。企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，百匯長(zhǎng)期把培訓(xùn)人才作為提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)和提升良好企業(yè)形象的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和根本任務(wù)。（1）培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員年培訓(xùn)

18、率達(dá)100，合格率達(dá)100。（2）、培訓(xùn)方式外派培訓(xùn)和內(nèi)部培訓(xùn)相結(jié)合，專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和研討交流培訓(xùn)并用，提升員工的綜合能力。利用經(jīng)驗(yàn)型員工的傳、幫、帶提升員工的業(yè)務(wù)水平。（3）、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工小區(qū)概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識(shí)等通過(guò)崗前培訓(xùn)，使小區(qū)各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)全體員工入伙、裝修專題知識(shí)培訓(xùn)；開(kāi)展模擬入伙演練熟練掌握入伙、裝修手續(xù)辦理辦理入伙前新進(jìn)員工管理處概況、管理處規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗

19、基本能力進(jìn)入管理處一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語(yǔ)、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行（四）、完善物業(yè)服務(wù)方案。將前期介入收集的信息進(jìn)行匯總分析，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整物業(yè)服務(wù)方案。1、管理模式我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念

20、得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。2、管理目的物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)營(yíng)造安全、文明、和諧、溫馨的社區(qū)氛圍，抓好三個(gè)保障：保障設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)轉(zhuǎn)；維護(hù)物業(yè)保值增值；提供優(yōu)質(zhì)高效的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。（五）、參與物業(yè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用條件，稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工之后，經(jīng)驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，工程合格后，施工單位向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)，把物業(yè)移交給建

21、設(shè)單位，這一移交過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。工作內(nèi)容：主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參加綜合竣工驗(yàn)收。工作要點(diǎn)：物業(yè)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。（六）、組織實(shí)施接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建物業(yè)或原有物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容接管檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同

22、設(shè)備設(shè)施的管理權(quán)整體移交給物業(yè)管理企業(yè)。1、工作內(nèi)容（1）接到建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后,由公司組建接管驗(yàn)收小組，確定各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成。（2）驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。（3）驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。（4）驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。（5）驗(yàn)收小組對(duì)客戶資料、供方聯(lián)系方式及房屋鑰匙進(jìn)行移交。（6）確認(rèn)接管驗(yàn)收存在問(wèn)題

23、及跟進(jìn)處理措施。（7）與開(kāi)發(fā)單位辦理物業(yè)接管手續(xù)。2、工作程序（1）驗(yàn)收的準(zhǔn)備驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（2）驗(yàn)收的實(shí)施(A)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。(B)在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。(C)對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。(D)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意:對(duì)每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。(E)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,

24、要做到符合以下幾點(diǎn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。(F)對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。(G)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。（3）接管驗(yàn)收存在問(wèn)題處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾種情況：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；氣候、環(huán)境自然災(zāi)害等其他原因

25、。對(duì)于接管驗(yàn)收存在問(wèn)題處理程序如下：（A）收集整理存在問(wèn)題，記錄在物業(yè)接管驗(yàn)收記錄上；（B）對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收記錄分類整理、登記造表；（C）將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，辦理確認(rèn)手續(xù)。（D）由建設(shè)單位提出處理方法，并區(qū)分情況開(kāi)展針對(duì)性的整改。（E）跟蹤驗(yàn)證，物業(yè)管理公司安排技術(shù)人員負(fù)責(zé)工程質(zhì)量問(wèn)題的跟蹤驗(yàn)證，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收手續(xù)。對(duì)整改不合格的項(xiàng)目督促建設(shè)單位處理，直至合格為止。3、接管驗(yàn)收資料列表分類名稱原件/復(fù)印件備注產(chǎn)權(quán)資料1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2、用地批準(zhǔn)文件。3、建筑執(zhí)照。4、拆遷安置資料。技術(shù)資料1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全

26、套圖紙。2.地質(zhì)勘察報(bào)告。3.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。4.工程預(yù)、決算。5.圖紙會(huì)審記錄。6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗(yàn)收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。14.供水、供暖的試壓報(bào)告。綜合資料1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永久）。3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重

27、要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開(kāi)工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）。9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。土建資料1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變

28、更及聯(lián)系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。給排水、消防資料1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。電氣資料1.開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2

29、.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長(zhǎng)期）。8.絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。施工圖1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永

30、久）。電子資料1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。2.內(nèi)外景觀照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、開(kāi)、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。第三章 前期介入經(jīng)費(fèi)序號(hào)崗位名稱人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)備注1項(xiàng)目主管12800.002800.002技術(shù)主管12000.002000.003銷售中心保安21700.003400.004銷售中心保潔11200.001200.00合計(jì)=SUM(ABOVE)9400.001、人員工資2、物料配置序號(hào)名 稱數(shù)量單價(jià)小計(jì)備 注1辦公桌2580.00 1160.002辦

31、公椅2120.00 240.003多層文件柜21100.002200.004臺(tái)式電腦14,000.00 4000.005噴墨打印機(jī)11,500.001500.006對(duì)講機(jī)22,300.004600.007安全帽3110.00330.008強(qiáng)光手電筒1130.00130.00合計(jì)14160.00第三部分 正常期物業(yè)服務(wù)方案第一章 秩序維護(hù)方案一、秩序維護(hù)形式分析小區(qū)的秩序維護(hù)防范是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是結(jié)合川源第一城座落地段治安形勢(shì)的實(shí)際，將對(duì)川源第一城物業(yè)服務(wù)秩序維護(hù)防范工作定為重中之重。通過(guò)在小區(qū)實(shí)行封閉式的管理方式，強(qiáng)調(diào)外松內(nèi)緊，增加整個(gè)小區(qū)的安全感。同時(shí)增設(shè)和改善小區(qū)的技防系統(tǒng)，在充分發(fā)

32、揮技防設(shè)施設(shè)備效用的同時(shí)加大人防力度，充分實(shí)現(xiàn)人防、技防、物防相結(jié)合。另外與轄區(qū)公安、治安聯(lián)防部門建立溝通協(xié)作渠道，攜手并肩做好小區(qū)安全防范工作，維護(hù)小區(qū)良好的生活秩序。二、 秩序維護(hù)要點(diǎn)切實(shí)保障該物業(yè)住/用戶的工作生活秩序正常。建立健全物業(yè)秩序維護(hù)管理組織機(jī)構(gòu)，對(duì)秩序維護(hù)人員實(shí)施軍事化管理，加強(qiáng)秩序員的綜合業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德的訓(xùn)導(dǎo)。加強(qiáng)交通和通道管制以及對(duì)人、車流和物流的控制。嚴(yán)密巡查，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡更守衛(wèi)制度，特別加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的巡視。秩序維護(hù)崗職責(zé)和責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理，按要求做好日常安全管理工作記錄。定期

33、檢查分析秩序管理工作情況，不斷完善、不斷提高安全管理質(zhì)量。對(duì)各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支持的安全體系。秩序管理服務(wù)，月投訴不超過(guò)一次，投訴回訪率達(dá)到100%。物業(yè)的秩序管理員將從公司各物業(yè)服務(wù)中心抽調(diào)有豐富工作經(jīng)驗(yàn)、工作表現(xiàn)優(yōu)良、政治立場(chǎng)堅(jiān)定之現(xiàn)有人員或人力市場(chǎng)選拔招募人員系統(tǒng)培訓(xùn)后擔(dān)任。三、秩序維護(hù)班時(shí)設(shè)置每日設(shè)置二班（24小時(shí)不間斷），根據(jù)本物業(yè)使用特點(diǎn)，合理安排當(dāng)值時(shí)間，確保無(wú)時(shí)間盲點(diǎn)。根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)，以及物業(yè)的建筑特點(diǎn)，合理配置各班的各類崗位及人數(shù)，嚴(yán)抓各崗位之間的工作配合，保證秩序管理無(wú)區(qū)域盲點(diǎn)。日間人流、車流較多，將加強(qiáng)出

34、入口固定崗的設(shè)置，輔以巡邏崗配合。夜間多數(shù)出入口壓力較輕，則增加巡邏密度，輔以固定崗配合。四、秩序維護(hù)崗位設(shè)定 秩序維護(hù)部設(shè)主管1名，下設(shè)2班，領(lǐng)班2人，每班秩序維護(hù)員12人，部門人員編制共27人。1）、 安全主管崗，配人員1人；2）、領(lǐng)班崗，配人員2人；3）、 大門形象崗，每班配備形象員2人；4）、 車場(chǎng)巡邏崗，每班配備1人；5）、車庫(kù)進(jìn)口崗，每班配備1人；6）、車庫(kù)出口崗，每班配備1人；7）、樓宇巡邏崗，每班配備2人；8）、路面巡邏崗，每班配備2人；9）、消防監(jiān)控中心崗，每班配備1人；10）、機(jī)動(dòng)崗，每班配備2人；（一）各安全崗位設(shè)置說(shuō)明 秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)統(tǒng)籌秩序維護(hù)，組織實(shí)施小區(qū)秩序維護(hù)工作

35、，協(xié)助處理本部門所轄物業(yè)服務(wù)日常事務(wù)，負(fù)責(zé)本部人員日常管理，協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心開(kāi)展相關(guān)工作同時(shí)負(fù)責(zé)本部門人員替休。2秩序維護(hù)領(lǐng)班協(xié)助隊(duì)長(zhǎng)開(kāi)展工作，帶領(lǐng)本班人員實(shí)施小區(qū)秩序維護(hù)工作，完成日常工作任務(wù)，負(fù)責(zé)本部人員管理及協(xié)助出入口工作。3巡邏崗負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)樓內(nèi)公共區(qū)域?qū)嵤┤轿涣鲃?dòng)管理，防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查各區(qū)域之安全狀態(tài)，保證無(wú)安全盲點(diǎn)、消防通道暢通；發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)、處理客戶財(cái)產(chǎn)相關(guān)異常事宜，同時(shí)負(fù)責(zé)所轄班當(dāng)班的安全布署、協(xié)調(diào)、控制與工作檢查、督導(dǎo)，并為該班秩序維護(hù)控制管理的機(jī)動(dòng)力量。4大門形象崗（出入口崗）負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員監(jiān)控，對(duì)非小區(qū)人員進(jìn)行詢問(wèn)、記錄，為住/用戶提供便利服務(wù)，車輛進(jìn)出服

36、務(wù)。5、消防監(jiān)控中心 負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)治安動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑及時(shí)通知巡邏崗。五、遠(yuǎn)期規(guī)劃要使小區(qū)安全管理趨于合理完善，走人防與技防相結(jié)合將是必由之路，我們提議對(duì)小區(qū)周界計(jì)劃實(shí)施紅外線防越系統(tǒng)及小區(qū)重點(diǎn)部位錄像監(jiān)控系統(tǒng)的完善，同時(shí)使小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控中心與出入口、業(yè)主戶內(nèi)實(shí)行智能化三方連通，實(shí)現(xiàn)秩序維護(hù)管理的理想目標(biāo)。1、技防系統(tǒng)（房屋建設(shè)配套設(shè)計(jì)） IC卡門禁系統(tǒng)設(shè)置在住宅區(qū)行人出入口處設(shè)置IC卡門禁系統(tǒng)一套；在住宅樓各單元門處設(shè)置IC卡門禁系統(tǒng)一套； 閉路視頻監(jiān)控?cái)z像鏡頭設(shè)置位置如下：小區(qū)出入口處：設(shè)置固定攝像鏡頭，主要監(jiān)控進(jìn)出入小區(qū)行人、車輛；住宅區(qū)單元出入口處：在各單元門口設(shè)置視頻監(jiān)控；地下停車場(chǎng)內(nèi)

37、：在各主要通道、及具體位置安裝固定/移動(dòng)視頻監(jiān)控鏡頭，原則上覆蓋車輛停放情況；地面：在小區(qū)各通道，各重點(diǎn)位置安裝視頻監(jiān)控鏡頭。2、對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)（可視）對(duì)講系統(tǒng)功能覆蓋住戶家中與大門，使其與監(jiān)控中心相并連，以便于小區(qū)監(jiān)控人員能隨時(shí)掌握和監(jiān)控小區(qū)動(dòng)向，確保小區(qū)安全。六、車輛管理 整體設(shè)想車輛管理采用憑證進(jìn)出場(chǎng)，憑證類型為智能IC卡，IC卡分為月卡及臨時(shí)卡。最終目的是建立快捷有序的交通及良好的車輛停放秩序，防止車輛不受損傷和失竊，同時(shí)降低噪音及尾氣污染，為業(yè)主和使用人的生活、工作創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。車輛及交通管理小區(qū)車輛實(shí)行憑卡出入管理，在辦理車輛停放IC卡時(shí)，要求提供車輛有效證明文件及所屬房號(hào)

38、等信息；管理方式采用巡查及視頻監(jiān)控和人車分流，收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行政府部門標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)宣傳發(fā)動(dòng)和實(shí)施有效的管理，使小區(qū)車輛停放規(guī)范有序，保障小區(qū)車輛通行順暢、停放安全。七、物品放行管理物品搬離本小區(qū)，需由有關(guān)部門提供物資入行的書面知會(huì)及物品清單，運(yùn)送人執(zhí)放行條，由出入崗管理員負(fù)責(zé)核實(shí)方可放行。八、消防安全管理1、消防安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重，是確保物業(yè)、財(cái)產(chǎn)及人身安全的重要管理環(huán)節(jié)。強(qiáng)化消防意識(shí)；堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防管理方針定期開(kāi)展對(duì)員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每季度舉行一次消防宣傳每半年組織一次消防演習(xí)，確保火災(zāi)的零發(fā)生率2、建立消防隊(duì)伍根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，設(shè)置專業(yè)消防隊(duì)

39、伍，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)（成員為物業(yè)服務(wù)中心全體人員）。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為物業(yè)服務(wù)中心消防安全管理第一責(zé)任人，依照消防法律、法規(guī)履行消防安全管理職責(zé)，組織消防安全工作的落實(shí)和監(jiān)督總結(jié)，建立健全防火安全責(zé)任制度。并在一旦發(fā)生火情時(shí)，擔(dān)任物業(yè)服務(wù)中心消防滅火總指揮?？蛻魡T落實(shí)和監(jiān)督消防工作，督促完善防火安全責(zé)任制度。各主管為消防管理分項(xiàng)責(zé)任人，具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體組織、落實(shí)、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施，組織和建立義務(wù)消防隊(duì)，依照有關(guān)消防法規(guī)，建立落實(shí)各項(xiàng)消防安全措施，并制定消防作戰(zhàn)方案。指定專人為各項(xiàng)消防管理工作的直接執(zhí)行人,負(fù)責(zé)各項(xiàng)消防安全措施的具體實(shí)施,組織消防安全知識(shí)的宣傳及消防安

40、全檢查,消除火險(xiǎn)隱患,及時(shí)制止、糾正違章行為。全體員工都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參加滅火工作的義務(wù)。3、建立消防制度建立周密完善的消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)。物業(yè)服務(wù)中心全體人員組建一支義務(wù)消防隊(duì)伍，制定出一套有效的，切合實(shí)際的消防作戰(zhàn)方案，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批后報(bào)公司品質(zhì)部驗(yàn)證生效。消防作戰(zhàn)方案、消防作戰(zhàn)示意圖應(yīng)懸掛于服務(wù)中心及安全員宿舍。義務(wù)消防隊(duì)?wèi)?yīng)按以下要求組成并分配相應(yīng)的任務(wù)消防總指揮：由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理?yè)?dān)任，負(fù)責(zé)消防作戰(zhàn)的全面指揮消防副總指揮：由物業(yè)服務(wù)中心秩序隊(duì)長(zhǎng)擔(dān)任，協(xié)助總指揮

41、的工作，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)確保設(shè)備、設(shè)施的正常動(dòng)作。滅火組組長(zhǎng)：由當(dāng)值安全班長(zhǎng)擔(dān)任，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)組織力量進(jìn)行滅火，及時(shí)向中心報(bào)告火情。聯(lián)絡(luò)人員：在進(jìn)行滅火時(shí)定向總指揮匯報(bào)一次現(xiàn)場(chǎng)火情及相關(guān)信息，同時(shí)協(xié)助滅火工作。滅火組成員：在火災(zāi)發(fā)生時(shí)聽(tīng)從滅火組長(zhǎng)的指揮進(jìn)行滅火。后勤組成員：負(fù)責(zé)協(xié)助消防器材和消防工具的運(yùn)輸。救護(hù)組成員：負(fù)責(zé)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)救護(hù)。疏散組成員：負(fù)責(zé)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)對(duì)人員和車輛進(jìn)行疏導(dǎo)疏散，制止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。、消防工作的控制過(guò)程：物業(yè)服務(wù)中心定期舉行消防安全知識(shí)和消防作戰(zhàn)方案的培訓(xùn)，使所有員工了解消防基本常識(shí)、消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及在火災(zāi)發(fā)生時(shí)自已的任務(wù)。每半年要組織全體員工就消防安

42、全知識(shí)和消防作戰(zhàn)方案進(jìn)行考核，安全員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶，保潔員必須會(huì)使用滅火器、知道疏散人員的方法。每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境，操作的設(shè)備及物品情況，熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置，掌握消防器材的具體使用方法。定人、定時(shí)、定措施消除火險(xiǎn)隱患，每年年度組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)（演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器）。演習(xí)前制定演習(xí)方案并提前一周報(bào)公司相關(guān)部門進(jìn)行審核，演習(xí)后保存相應(yīng)的圖片記錄，有關(guān)演習(xí)的情況記錄在案。對(duì)消設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并記錄于消防設(shè)施清單上，并根據(jù)情況對(duì)消防設(shè)施清單及時(shí)更新。物業(yè)服務(wù)中心每月定期組織檢查維修保養(yǎng)消防器材設(shè)備，并提交消防工作總結(jié)及消防、監(jiān)控設(shè)備保

43、養(yǎng)簡(jiǎn)報(bào)。每半年至少進(jìn)行一次消防緊急集合，人員以義務(wù)消防隊(duì)員為主（在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)），準(zhǔn)確記錄人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及裝備情況。各組緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間由公司相關(guān)部門核定，對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員，在月度考核中予以體現(xiàn)，對(duì)緊急集合中無(wú)故缺勤、延誤人員予以嚴(yán)肅處分。保持樓梯、走道和出口暢通無(wú)阻，妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁在所轄區(qū)域內(nèi)的任何地方貯存易燃、易爆以及各類劇毒物品。在防火范圍內(nèi)，對(duì)于裝修面積在50平方米以下的，由物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員審核后進(jìn)行。對(duì)于超過(guò)50平方米的按照消防管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。未經(jīng)同意任何人員不

44、得隨意啟動(dòng)消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送排煙閥、破玻璃按鈕，不得隨意動(dòng)用消防器材和消防水。配備足夠的消防用沙，不得挪做它用，煙感、溫感、噴淋頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。任何員工發(fā)現(xiàn)異味、異聲、異色等現(xiàn)象及時(shí)報(bào)告，并采取積極措施處理。第二章 房屋及公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)一、樓宇本體管理1、房屋本體及附屬設(shè)施維保計(jì)劃項(xiàng)目名稱內(nèi) 容保養(yǎng)或翻新周期樓宇內(nèi)、外墻走道及樓梯墻面粉刷每3年1次修補(bǔ)粉刷外墻每5年1次徹底檢修加固每10年1次門窗重新油漆每5年1次窗框、欄桿、扶手檢查銹蝕的公安處框、欄桿、樓梯扶手每月1次油漆翻新每年1次防雷接地系統(tǒng)檢查支撐體、避雷網(wǎng)是否銹蝕，至少抽取20%的防雷接地引出點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試，接地

45、電阻值應(yīng)符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求每年4月蟻患及可能發(fā)生蟻患的部位按國(guó)家相關(guān)白蟻防治規(guī)定聘請(qǐng)有合格資質(zhì)的公司進(jìn)行定期檢查及預(yù)防治理每?jī)赡?次對(duì)于紅線內(nèi)的物業(yè)設(shè)施，指定專人每周巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。設(shè)備主管視存在問(wèn)題的復(fù)雜程度，如屬保修期內(nèi)，通知施工隊(duì)維修，如超過(guò)保修期，按照相關(guān)法規(guī)要求，完善手續(xù)后，合理安排自修或委托他方維修。天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、外墻、窗臺(tái)滲水，在保修期內(nèi)的，通知施工單位及時(shí)處理，并對(duì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤；保修期外的，聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司查明原因后處理。樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕?lè)鬯⒁淮?。房屋的天面和外墻每十年至少修繕?lè)鬯⒁淮?。防雷接地系統(tǒng)在每年四月上旬前進(jìn)行一次全面檢查

46、，檢查避雷裝置焊接點(diǎn)連接是否可靠，并對(duì)接地電阻進(jìn)行一次測(cè)試，同時(shí)對(duì)避雷帶等設(shè)施進(jìn)行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并作好相應(yīng)質(zhì)量記錄。外圍及車場(chǎng)的照明燈罩，每半年至少清潔一次；溝、井、渠蓋，木，鐵圍欄、路燈等每年至少進(jìn)行一次油漆翻新或徹底清潔。建立完善房屋維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任人。科學(xué)地、規(guī)范地制定各項(xiàng)修繕?lè)桨福行У乜刂瞥杀?。各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加?qiáng)對(duì)房屋停車場(chǎng)、道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到“零修不過(guò)夜”，中修不超過(guò)72小時(shí)，大修有計(jì)劃。對(duì)于需分承包的維修項(xiàng)目，嚴(yán)格進(jìn)行分承包商評(píng)審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每年就物業(yè)房屋的使用的維修情況

47、，作出管理報(bào)告。定期檢查所有標(biāo)志，損壞或脫落的標(biāo)識(shí)類標(biāo)志，在發(fā)現(xiàn)后24小時(shí)內(nèi)予以修復(fù)。2、機(jī)電設(shè)備管理計(jì)劃1）設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制等。設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備（如給排水、供電、電梯等）、季節(jié)性使用設(shè)備（如供冷設(shè)備）、緊急情況下使用設(shè)備（如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備）。各類設(shè)備都制定有相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。2）設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理為了保證設(shè)備的正常運(yùn)行，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)，維修制度分為維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及維修人員值班制度等。A、設(shè)備保養(yǎng)五級(jí)保養(yǎng)制度，檢修等級(jí)按

48、以下分類進(jìn)行：（高等級(jí)檢修包含低等級(jí)檢修全部?jī)?nèi)容）日檢：屬巡視檢查維護(hù)。對(duì)設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有無(wú)漏水、漏油、漏電、漏氣等現(xiàn)象，如實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。月檢：屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行檢查，對(duì)檢查出的故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，保證設(shè)備正常運(yùn)行。季（半年）檢：屬維護(hù)性檢查，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。年檢：屬恢復(fù)性檢修。對(duì)設(shè)備局部解體著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。大修：屬?gòu)氐仔孕蘩?，?duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、控傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管或主辦應(yīng)視設(shè)備故障情況及時(shí)

49、提請(qǐng)?jiān)O(shè)備大修報(bào)告，經(jīng)管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部審核后報(bào)甲方批準(zhǔn)執(zhí)行。、設(shè)備維修電氣設(shè)備的維修是通過(guò)修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。機(jī)電設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行政黨的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為1030%左右。大修工程。是指對(duì)設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過(guò)30%。設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備

50、更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。3）設(shè)備安全管理安全管理在機(jī)電設(shè)備管理中占有重要位置。國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時(shí)要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。A、實(shí)行四級(jí)責(zé)任制并持證上崗物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：設(shè)備及房屋本體安全、運(yùn)行第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備及房屋本體維修保養(yǎng)情況的監(jiān)督檢查。設(shè)備主管：在經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換整個(gè)過(guò)程的

51、組織、安排、-實(shí)施和檢查；維修技術(shù)人員：在設(shè)備主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各種設(shè)備及設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)及維修工作；公司機(jī)電專業(yè)委員會(huì)：負(fù)責(zé)對(duì)公司所管轄范圍內(nèi)設(shè)備及設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進(jìn)行督導(dǎo)、評(píng)估，每季度組織一次對(duì)各業(yè)務(wù)部門設(shè)備及設(shè)施保養(yǎng)維修情況及相關(guān)質(zhì)量記錄的巡查，審批檢修計(jì)劃和技改項(xiàng)目，監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作，對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定，并負(fù)責(zé)協(xié)助組織專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)。B、制訂科學(xué)的設(shè)備操作維修安全規(guī)定所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才

52、能上崗工作。設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤后方能送電注意嚴(yán)禁將金屬的、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。熟悉掌握角電急救方法及步驟。4、技術(shù)檔案資料管理主要包括設(shè)備的登記卡、技術(shù)檔案、工作檔案維修檔案等。物業(yè)服務(wù)檔案室，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)各類檔案資料的管理。設(shè)備檔案主要指具體項(xiàng)目維修和服務(wù)過(guò)程中所涉及的甲乙雙方利益必備的手段和基本保證。設(shè)備檔案的主要內(nèi)容如下：設(shè)備臺(tái)帳；設(shè)備出廠合格

53、證；設(shè)備使用說(shuō)明書（中文）；設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；保修卡、保修協(xié)議；設(shè)備運(yùn)行記錄；設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄；設(shè)備更新改造記錄；設(shè)備管理制度；設(shè)備主管負(fù)責(zé)建立公共設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳，并把設(shè)備設(shè)施管理檔案、與運(yùn)行設(shè)備相符的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書、設(shè)備檢修情況及重要零部件更換情況記錄提交管理處檔案一竅不通 統(tǒng)一保存，以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài)，便于今后維修工作的查閱。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)在接管物業(yè)后將所墨守成規(guī)物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施按單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行標(biāo)識(shí)及編號(hào)，并用設(shè)備卡等標(biāo)牌形式（應(yīng)符合百匯物業(yè)CI標(biāo)識(shí)要求）予以實(shí)施。第三章 環(huán)境管理方案一 、部門人員管理方案（一）、崗位設(shè)定根據(jù)川源第一城小區(qū)實(shí)際情況，設(shè)置環(huán)保部。

54、下設(shè)主管一名，領(lǐng)班1人、保潔員14人、綠化工2人，合計(jì)18人。（二）、崗位設(shè)置說(shuō)明1、主管（1人）負(fù)責(zé)本管轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。負(fù)責(zé)本部門物料的申領(lǐng)。負(fù)責(zé)組織對(duì)有關(guān)環(huán)境清潔衛(wèi)生的監(jiān)管。負(fù)責(zé)本部門人員管理。負(fù)責(zé)綠化、清潔、消殺工作定期和不定期的全面的檢查和監(jiān)督協(xié)助物業(yè)經(jīng)理開(kāi)展工作。2、保潔領(lǐng)班（1人）協(xié)助環(huán)境事務(wù)助理開(kāi)展工作。帶領(lǐng)和督導(dǎo)保潔人員履行職責(zé)。負(fù)責(zé)轄區(qū)四害消殺、垃圾清理。合理調(diào)配清潔員，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔日常技能培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、定時(shí)考核、信息傳遞、消耗材料統(tǒng)計(jì)匯總、應(yīng)用計(jì)劃等。每日不定時(shí)巡視檢查保結(jié)情況，發(fā)現(xiàn)不合格處及時(shí)通知保潔員處理。3保潔員（14人）負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地

55、面的清潔。負(fù)責(zé)小區(qū)周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。4、綠化工（2人）綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申

56、請(qǐng)。加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無(wú)死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。二、清潔管理（一）、 管理內(nèi)容：小區(qū)公用場(chǎng)（地）所、設(shè)備設(shè)施、辦公場(chǎng)（地）所。（二）、 管理基本要求衛(wèi)生工作定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量，達(dá)到見(jiàn)不到雜物、摸不到積塵、嗅不到異味，干凈整潔。（三）、日常保潔服務(wù)要點(diǎn)將保潔分為兩大塊，一塊為室內(nèi)保

57、潔，另一塊為室外高空保潔即外墻清洗，本段講述操作時(shí)的要點(diǎn)及難點(diǎn)。1、樓層公共通道由于走道屬硬地坪，因此清潔和防滑是二件最重要的工作，有專職的保潔員使用專用的除塵工具和專用的清潔劑進(jìn)行循環(huán)推塵。走道定期用機(jī)器進(jìn)行一次大規(guī)模清洗。對(duì)于樓層通道內(nèi)的開(kāi)關(guān)、警鈴、風(fēng)口等，定期做一次除塵處理。2、消防通道消防通道設(shè)施簡(jiǎn)單，但也必須每天清掃一遍，包括踏步、護(hù)手、然后進(jìn)行循環(huán)保潔。定期對(duì)踏步和平臺(tái)進(jìn)行清潔。3、車庫(kù)車庫(kù)范圍較大，設(shè)2名員工專職保潔，他的任務(wù)主要是掃地、及時(shí)除油、抹灰、管道、地坪及下水管道進(jìn)行除塵和沖洗，使車庫(kù)始終保持干凈。4、電梯廳(包括轎廂)電梯廳和轎廂必須要做到數(shù)碼面板、按鈕面板、轎廂墻身

58、等無(wú)手印。保潔員用柔軟的棉布配合鋼油進(jìn)行擦拭，但不能隨意，在電梯乘坐的低峰時(shí)間內(nèi)將電梯調(diào)至手控檔，然后迅速擦拭；地坪定期清潔，門槽每周必須吸塵，除垢一次；廳門每晚用鋼油深度保養(yǎng)一次。電梯廳地坪應(yīng)定期清洗、拋光。平時(shí)由保潔員循環(huán)推塵。5、廣場(chǎng)沖洗為節(jié)約水資源又能保證工作質(zhì)量，因此，我們盡量選擇在雨中或雨后作業(yè)。（四）、環(huán)境管理及控制過(guò)程1、環(huán)境管理工作的四級(jí)檢查及監(jiān)督：日檢：保潔班長(zhǎng)負(fù)責(zé)每日多次巡查。月檢：部門主管或助理每月對(duì)培訓(xùn)中心的環(huán)境管理質(zhì)量進(jìn)行一次全面的檢查。季檢：公司品質(zhì)部每季度至少對(duì)環(huán)境各崗位進(jìn)行全面檢查一次。半年檢：公司每半年會(huì)進(jìn)行一次大型的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量檢查活動(dòng)，對(duì)半年的工作進(jìn)行總

59、結(jié)。2、環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的自檢和保障體系：月度顧客滿意度調(diào)查：半年顧客滿意度調(diào)查：3、環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的計(jì)劃和記錄體系日計(jì)劃和記錄周計(jì)劃和記錄月計(jì)劃和記錄季計(jì)劃和記錄年計(jì)劃和記錄三、綠化管理綠化是小區(qū)的衣著，物業(yè)服務(wù)中心將聘請(qǐng)綠化或園林公司對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行維護(hù)，并進(jìn)行全面監(jiān)督，著力培養(yǎng)業(yè)主/住戶愛(ài)護(hù)綠化的意識(shí)，做好綠化地標(biāo)識(shí)牌。（一）、綠化養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃一月：一年中最寒冷的月份，樹木大都呈休眠或半休眠狀態(tài)。本月養(yǎng)護(hù)主要是對(duì)綠化樹木的修剪：1、對(duì)行道樹影響視線的下垂枝，生長(zhǎng)過(guò)于郁閉的內(nèi)膛枝、重疊枝部分影響住戶采光、通風(fēng)的徒長(zhǎng)枝及枯死病枝剪去，使樹冠豐滿美觀；2、對(duì)生長(zhǎng)強(qiáng)健的當(dāng)年抽新枝開(kāi)花的品種如紫薇、月季等

60、可強(qiáng)修剪；3、對(duì)在老枝開(kāi)春花的樹種如桃、梅、櫻、丁香、海棠等要弱修僅修剪枯死、病枝及徒長(zhǎng)營(yíng)養(yǎng)枝；4、對(duì)盤槐等可中度修剪，內(nèi)膛過(guò)密小枝及下垂超過(guò)水平線23寸者均要修去，不管強(qiáng)、中、弱度修剪。對(duì)凡屬嫁接花木的本砧上所萌生枝條統(tǒng)統(tǒng)要剪除干凈（平時(shí)生長(zhǎng)期也要隨時(shí)修去砧木上萌枝）。二月：是逢立春、雨水季節(jié)、花木逐漸復(fù)蘇。本月養(yǎng)護(hù)主要對(duì)生長(zhǎng)不良的樹木及不分開(kāi)花期長(zhǎng)的品種施肥：施肥前需將樹根部開(kāi)挖施肥區(qū)，清除清草坪根，開(kāi)挖大小與樹冠大小成正比。開(kāi)一圈淺溝施肥，量按樹大小、強(qiáng)弱而定，強(qiáng)大者多施，弱小少施，并清理綠化帶雜物，開(kāi)挖綠化帶與草坪之間的分隔線，切平草坪沿路路口的邊角。三月：時(shí)值驚蟄春分，正值冷暖交替，