房地產(chǎn)評估樣本

1、房地產(chǎn)評估報(bào)告項(xiàng)目名稱：重慶XXXXXXXXX房地產(chǎn)價(jià)格評估委托方：重慶大學(xué)估價(jià)方:XXXX估價(jià)人員：XXX XXX估價(jià)作業(yè)日期：2010年01月11日至01月22日估價(jià)報(bào)告編號：渝房估字01第XX號 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 致委托方函2 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document 估價(jià)師聲明3 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 估價(jià)的假設(shè)和限制條件4 HYPERLINK l bookmark58 o Current

2、Document 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告5 HYPERLINK l bookmark61 o Current Document 一、委托方5 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document 二、估價(jià)方5 HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 三、估價(jià)對象5 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 四、估價(jià)目的6 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6 HYPERLINK l bookmark84 o Current

3、 Document 六、價(jià)值定義6 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 七、估價(jià)依據(jù)6 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 八、估價(jià)原則7 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 九、估價(jià)方法7十、估價(jià)結(jié)果7 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 十一、估價(jià)作業(yè)日期7 HYPERLINK l bookmark107 o Current Document 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8 HYPERLINK l

4、bookmark110 o Current Document 十三、估價(jià)人員8附件9房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告錯誤！未定義書簽。一、個(gè)別因素分析10 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析11 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 四、最高最佳使用分析 12五、估價(jià)方法選用12六、估價(jià)測算過程12七、估價(jià)結(jié)果確定14致委托方函XXXXXXXX :受貴單位的委托，我公司于XXXX年XXX月XX日至XX月XXX日，對位 于重慶市XXX第XX層XX號，建筑面積為XXXm 2,房

5、屋所有權(quán)證證號為 渝證字第XXX號的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估，為確定拍賣底價(jià)提供參考依 據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料， 遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、 分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)重慶市類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確 定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)重XXXX年XX月XXX日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格XXX元XXX圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)XXX 元/m2XXX圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)XXX元XXX圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)XXX 元/m2XXXX圓整每平方米XXXXXXXX法定代表人：X X X2010年01月22日估價(jià)師

6、聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人 沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員X年X月X日去重慶市國土資源管理局檔案室查 詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話 告知：委估宗地法定使用年限為50年（從1994年9月到

7、2044年9月），委 估宗地的剩余使用年限為41年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。七、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名學(xué)號估價(jià)師簽名XXXXXXXXXXXX估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件本報(bào)告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使 用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件， 另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因 資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。本報(bào)告

8、僅供委托方確定拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù) 責(zé)。本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的 影響。實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不 可能確定其內(nèi)部缺損。本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。我公司估價(jià)人員XX年X月X日去重慶市國土資源管理局檔案室查詢 委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國土資源管理局檔案管理人員電話告 知：委估宗地法定使用年限為50年（從1994年9月到2044年9月），委估 宗地的剩余使用年限為41年；未提供書面證明，請報(bào)告使用者注意。本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納 的各種稅費(fèi)。未經(jīng)本評估

9、單位同意，評估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用 其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式 公開發(fā)表。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪枺篨房地估X字重慶第X號。本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。XXX項(xiàng)目8號房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱：XXXXXXXX單位住址：聯(lián)系電話：66665555二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：重慶房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：重慶市X路X號X大廈XX樓法定代表人：重慶聯(lián)系電話：65656565三、估價(jià)對象物質(zhì)實(shí)體狀況建筑物狀況委估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%， 建筑面積為369.97m 2，其中含公攤面積99.29

10、24m 2。創(chuàng)意研究所位于重慶市南岸區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對 象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，鋁 合金窗。創(chuàng)意研究所外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝 飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路 暗設(shè)；每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔；創(chuàng)意研究所配置兩部客梯、一部貨 梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。周圍環(huán)境估價(jià)對象位于重慶市南岸區(qū)創(chuàng)意研究所第12層B8號，正南方靠人才 街方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處重慶市 商

11、業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是 重慶市一般的辦公地段。權(quán)益狀況委估對象位于重慶市XXXX，房屋所有權(quán)證證號為邕房權(quán)證字第X XX號，權(quán)屬XXXXXXXX所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無 法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)XXX年XX月XX日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件 下、重慶市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂 公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格；采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建 筑

12、物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng) 濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年 限為50年（從1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限為 41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限 41年計(jì)的市場價(jià)格；建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的80%。七、估價(jià)依據(jù)行為依據(jù)委托評估函。法律法規(guī)依據(jù)中華人民共和國土地管理法。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB / T 50291 - 1999 )。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508-2001)。取價(jià)依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表。產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根邕房權(quán)

13、證字第XXX號.八、估價(jià)原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真 分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和重慶市房地 產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn) 的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常價(jià)格XX元XX圓整房地產(chǎn)正常單價(jià)XX 元/m2XX圓整每平方米房地產(chǎn)拍賣底價(jià)XX元XX圓整房地產(chǎn)拍賣單價(jià)XX 元/m2XXX圓整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期2006年12月5日至12月9日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本

14、估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。十三、估價(jià)人員估價(jià)師學(xué)號XXX123456估價(jià)師簽名重慶房地產(chǎn)評估有限公司XXX年XX月XX日一、房屋所有權(quán)證存根邕房權(quán)證字第XXX號；二、XXXXXXXX價(jià)格評估委托書（重慶）南市執(zhí)字第X號;三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。重慶市XXXXXX號房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、個(gè)別因素分析占地面積：160000平方米建筑面積:730000平方米亞太商谷位于長江大橋、菜園壩大橋南 橋頭，緊鄰重慶國際會展中心、科普中心及凱賓斯基酒店，地處 重慶CBD、會展、保稅區(qū)、兩江等

15、四大新經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略增長極之絕 版高地重慶南岸會展中心區(qū)；亞太商谷依托于國際會展產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和大型城市綜合體的平臺，打造嶄新的城市生活、商業(yè)、商務(wù)、酒店新標(biāo)準(zhǔn)。委估對象利用現(xiàn)狀 亞太商谷全面復(fù)刻來自國際先進(jìn)設(shè)計(jì)模版，集合城市公寓、 酒店公寓、商務(wù)公寓、寫字樓、江景豪宅、CEO官邸、商業(yè)步行街為一體。同時(shí)，引入六大國際創(chuàng)新城市生活系統(tǒng)，為重慶定義當(dāng)代國際生活，它包括：開 放城市住區(qū)、公園漫游區(qū)、城市魔方公園、極簡建筑群、全景友鄰大堂、自由設(shè) 計(jì)戶型等，為與世俱進(jìn)的重慶創(chuàng)造一個(gè)嶄新的中心榜樣。亞太商谷商業(yè)首創(chuàng)“公園情境商業(yè)”，“公園情境化，商業(yè)公園化”打造的針限量對小資、BOBOS、創(chuàng)意人群，完全跳出

16、了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的概念，其帶來的核心價(jià)值不可二、區(qū)域因素分析交通狀況距南坪商圈、南濱路濱江商業(yè)帶步行僅10分鐘路程、解放碑.距南坪商圈、南濱路濱江商 業(yè)帶步行僅10分鐘路程、解放碑商圈、楊家坪商圈僅5分鐘車程，距機(jī)場車行不超過僅20分鐘。輕軌3 號線（2011年通車）項(xiàng)目旁設(shè)站、菜園壩大橋、石板坡長江大橋、朝天門大橋，鵝公巖大橋構(gòu)成亞太商谷 立體輻射交通網(wǎng)絡(luò)，有121、115、819、168、149、125等40余條公交路網(wǎng)途徑項(xiàng)目，連通主城各 同時(shí)，引入六大國際創(chuàng)新城市生活系統(tǒng)，為重慶定義當(dāng)代國際生活，它包括：開放城市住區(qū)、公園漫游區(qū)、 城市魔方公園、極簡建筑群、全景友鄰大堂、自由設(shè)計(jì)戶型等，

17、為與世俱進(jìn)的重慶創(chuàng)造一個(gè)嶄新的中心榜 樣。市場分析重慶南坪位于重慶市南岸區(qū)，與渝中區(qū)一江之隔，地理位置獨(dú)特，是全市夜景觀賞好 去處。南坪近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商貿(mào)增長尤其令人矚目，是重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快地區(qū)之 一。坪在地質(zhì)學(xué)上稱為臺地，即邊坡呈陡崖或階梯狀，頂面起伏和緩的高地。重慶 的“坪”特多，大坪、楊家坪、陳家坪、黃桷坪、馬王坪、鐵山坪、西山坪.南坪也 是其中之一。從地貌上說，南坪只有一兩個(gè)平方公里，大致范圍局限于現(xiàn)南坪正街和 南坪車站一帶而已。南坪得名于宋代，當(dāng)時(shí)稱為南城坪。為抗擊元軍，宋將張玨在南岸筑城，形成南平關(guān)， 與佛圖關(guān)互為倚角，以此為重 慶城的屏障。明代末年，播州（今 貴州遵義）土司

18、奢崇 明叛亂，攻陷重慶，又進(jìn)攻合州（今合川）。石柱土家族女將秦良玉帶領(lǐng)幾千精兵，“卷 甲疾趨，潛渡重慶，營（駐防）于南平關(guān)，扼賊歸路是也”。正因?yàn)樯莩缑鞯暮舐繁粩啵@場叛亂才最終得以平息。其實(shí)，南平之名更早。唐玄宗天寶元年（742年）就曾改渝州為南平郡。不過， 南坪是因地貌得名，而南平是政治術(shù)語，期望的是南方太平。重慶南坪位于重慶市南岸區(qū)，與渝中區(qū)一江之隔，地理位置獨(dú)特，是全市夜景觀賞好去處。 南坪近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商貿(mào)增長尤其令人矚目，是重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快地區(qū)之一浪高凱悅也是南坪商圈重量級選手，在寫字樓成為南坪寫字樓市場的標(biāo)高外，其重點(diǎn)也是大 型的SHOPPINGMALL，體量為2萬方；帝景

19、摩爾則直接以SHOPPINGMALL的形式面市， 體量達(dá)到25萬方.如此算來，60萬的南坪商圈中，僅這三個(gè)項(xiàng)目SHOPPINGMALL就達(dá)到 40萬方，這在主城區(qū)的商圈是十分少見的。步行街面積覆蓋現(xiàn)在的南坪轉(zhuǎn)盤。從工貿(mào)到四公里全部建地下通道，而從南坪東路至南坪西 路也通過南坪步行街地下通道貫通。整個(gè)南坪步行街和解放碑一樣，實(shí)現(xiàn)東西南北相連的格 局。新格局以三條步行街為主線。步行街建成后總共商業(yè)面積80余萬方，投資達(dá)60億。南坪商圈則依托步行街展開，形成以 轉(zhuǎn)盤為中心方圓2平方公里的商圈，霸氣之勢甚至超過了目前地位“無法動搖”的解放碑商 圈。南坪商圈擴(kuò)容后將是全新的格局，在三條步行街分別規(guī)劃了異

20、國風(fēng)情街、集旅游、休閑、娛 樂為一體；還有步行街將集中上海業(yè)界的高檔娛樂設(shè)施，大型的購物中心等?，F(xiàn)在南坪實(shí)行交通管制，也許給私車帶來不便，但作為普通老百姓，記者卻感到南坪不堵車 后的暢快。由于不堵車，從南坪打車到解放碑僅需十幾分鐘的時(shí)間，即使到石橋浦、沙坪壩， 通過鵝公巖大橋，也是十多二十分鐘的時(shí)間，很快捷。南坪是目前輻射到城內(nèi)和城外最佳的 位置之一，菜園壩大橋建成后，即能實(shí)現(xiàn)“半小時(shí)主城”的愿望。步行街面積覆蓋現(xiàn)在的南坪轉(zhuǎn)盤。從工貿(mào)到四公里全部建地下通道，而從南坪東路至南坪西 路也通過地下通道貫通。屆時(shí)，整個(gè)南坪步行街和解放碑一樣，實(shí)現(xiàn)東西南北相連的格局四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn) 位于重

21、慶市南岸區(qū)，周圍多為 商鋪、寫字 樓，配套設(shè)施 齊全，交通便捷，人流量大。委估房地產(chǎn)位于創(chuàng)意研究所第12樓B8號，現(xiàn)作寫字樓用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合 法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在 實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的 各種資料進(jìn)行了認(rèn) 真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和重慶市 房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估 房地產(chǎn)的價(jià)格。市場比較法：是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng) 發(fā)生了交易的類似 房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地 產(chǎn)的已知價(jià)格修正 得出估價(jià)對象價(jià)格的一種

22、估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用 適當(dāng)?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。六、估價(jià)測算過程市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似 委估房地產(chǎn) 檔次市場 價(jià) 格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對重慶市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下 可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例委估房產(chǎn)創(chuàng)意研究所13樓創(chuàng)意研究所16樓創(chuàng)意研究所10樓地理位置南岸區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)南岸區(qū)交易價(jià)格（元/m2）待估315033003370交易情況正常正常正常正常交易時(shí)間2003.32003.22003.22003.1區(qū)域因素一般一般一般一般個(gè)別因素一般較差較好較好1.

23、確定比較因素系數(shù)見下表比較案例委估房產(chǎn)研究所13樓研究所16樓福萊閣交易價(jià)格（元/m2）315033003370交易情況100100100100交易期日100100100100區(qū)域因素100100100100個(gè)別因素100961051053.比準(zhǔn)價(jià)格確定比較案例委估房產(chǎn)XXXXX13 樓XXXXX16 樓福萊閣交易價(jià)格(元/m2)315033003370交易情況100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100區(qū)域因素100100/100100/100100/100個(gè)別因素100100/96100/105100/105比準(zhǔn)價(jià)格3281314

24、33210根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：(3281 + 3143 + 3210 )： 3=3211 元/m2收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可 用收益法求取其價(jià)格。估算總收益通過調(diào)查重 慶市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾 大致相同的寫字樓 在裝修后的月出租價(jià)格一般為 23元/m2，租金損失為1個(gè)月，則年總收益 為：23 X 369.97 X( 12-1 ) =93602.41 元估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕 費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支 付的修繕費(fèi)。行業(yè) 慣例

25、按建筑物重置價(jià)的1.5 %計(jì)算，據(jù)對重慶地區(qū)建筑物市場的了解，類 似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2，則：房屋修繕費(fèi)=1200 X 369.97 X 1.5 %= 6659.46 元管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。 根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3%，則：管理費(fèi)=93602.41 X 3%= 2808.07 元保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意 外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2 %。，則：保險(xiǎn)費(fèi)=1200 X 369.97X87 %X 2%。= 772.50 元稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳 納的房產(chǎn)稅和營業(yè) 稅等。依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12 %，營業(yè)稅按年租金的5 %，教育附加按營業(yè)稅的3 %，城 市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅的7 %，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入的1 %。，則：93602.41 X 17.5%+93602.41 X 1 %=16474.02 元上述、總費(fèi)用合計(jì)為26714.05元年純收益93602.41 26714.05 = 66888.36 元還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素，目前國內(nèi)、