區(qū)域城市投資潛力研究分析報(bào)告

1、139/140北汽福田環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力研究報(bào)告北汽福田環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力研究報(bào)告 二零一一年二零一一年二月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 第一部分 中國(guó)住宅市場(chǎng)環(huán)境及走勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc194827142 h 2 HYPERLINK l _Toc194827143 1.住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc194827143 h 3 HYPERLINK l _Toc194827144 2.土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc194827144 h 11 HYPERLINK l _Toc1948

2、27145 3.住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析 PAGEREF _Toc194827145 h 13 HYPERLINK l _Toc194827146 第二部分 天津住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況及進(jìn)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc194827146 h 33 HYPERLINK l _Toc194827147 1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc194827147 h 34 HYPERLINK l _Toc194827148 2.房地產(chǎn)政策分析 PAGEREF _Toc194827148 h 40 HYPERLINK l _Toc194827149 3.市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc1948

3、27149 h 43 HYPERLINK l _Toc194827150 4.購(gòu)房心理分析 PAGEREF _Toc194827150 h 51 HYPERLINK l _Toc194827151 5.在津部分開(kāi)發(fā)商分析 PAGEREF _Toc194827151 h 56 HYPERLINK l _Toc194827152 6.進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc194827152 h 66 HYPERLINK l _Toc194827153 第三部分 萬(wàn)東小馬路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議 PAGEREF _Toc194827153 h 72 HYPERLINK l _Toc194827154 1.

4、項(xiàng)目區(qū)域分析 PAGEREF _Toc194827154 h 73 HYPERLINK l _Toc194827155 2.區(qū)域認(rèn)知分析 PAGEREF _Toc194827155 h 75 HYPERLINK l _Toc194827156 3.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc194827156 h 76 HYPERLINK l _Toc194827157 4.目標(biāo)客戶(hù)群分析 PAGEREF _Toc194827157 h 78 HYPERLINK l _Toc194827158 5.項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc194827158 h 82 HYPERLINK l _To

5、c194827159 6.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議 PAGEREF _Toc194827159 h 84第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀及以后進(jìn)展趨勢(shì)第三部分 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及以后進(jìn)展趨勢(shì)第四部分 環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力比較都市樣本本研究所選都市樣本選擇集中于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上指中國(guó)遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸可輻射到山西、內(nèi)蒙古，涵蓋五省二市。整個(gè)大的范圍占據(jù)中國(guó)國(guó)土的12%和人口的20%。繼長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起。圖表 SEQ 圖表 *

6、ARABIC 1環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈版圖本研究從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所涵蓋的所有都市中選擇出44個(gè)都市做為研究樣本，如圖表2，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 2都市總樣本序號(hào)都市序號(hào)都市序號(hào)都市序號(hào)都市1石家莊12大連23阜新34臨沂2唐山13盤(pán)錦24鐵嶺35菏澤3邯鄲14沈陽(yáng)25朝陽(yáng)36濱州4秦皇島15鞍山26濟(jì)南37東營(yíng)5保定16營(yíng)口27青島38威海6張家口17錦州28淄博39棗莊7承德18葫蘆島29德州40日照8廊坊19撫順30煙臺(tái)41萊蕪9滄州20本溪31濰坊42聊城10衡水21遼陽(yáng)32濟(jì)寧43北京11邢臺(tái)22丹東33泰安44天津2.都市投資潛力排名圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 3都市進(jìn)

7、展?jié)摿偟梅旨案髯璧K因子分項(xiàng)得分都市總分市場(chǎng)規(guī)模系數(shù)潛在需求系數(shù)價(jià)格表現(xiàn)系數(shù)成長(zhǎng)速度系數(shù)供求對(duì)比系數(shù)1北京0.6842 1.63 0.77 0.61 -0.03 0.06 2天津0.3188 0.67 0.38 0.15 0.17 0.08 3青島0.1852 0.38 0.23 0.07 0.05 0.15 4沈陽(yáng)0.1795 0.61 0.22 0.00 -0.01 -0.11 5大連0.1784 0.35 0.22 0.09 0.05 0.14 6濟(jì)南0.0676 0.15 0.16 0.07 0.03 -0.16 7煙臺(tái)0.0596 0.17 0.14 0.10 -0.13 -0.04

8、 8濰坊0.0589 0.15 0.06 0.01 0.05 0.01 9唐山0.0468 0.02 0.16 0.04 0.04 -0.04 10廊坊0.0461 0.10 -0.05 0.06 0.07 0.05 11盤(pán)錦0.0214 -0.09 -0.03 0.11 0.11 0.05 12石家莊0.0206 0.05 0.12 0.11 -0.06 -0.19 13葫蘆島0.0202 -0.07 -0.11 0.02 -0.02 0.20 14營(yíng)口0.0168 -0.01 -0.07 0.07 0.12 -0.03 15淄博0.0147 0.01 0.05 0.06 -0.09 0.0

9、7 16菏澤0.0129 -0.05 -0.10 -0.07 0.11 0.20 17泰安0.0085 -0.08 -0.03 0.05 0.04 0.13 18濱州0.0025 -0.09 -0.06 0.03 0.15 0.02 19威海0.0008 0.07 0.03 0.06 -0.17 0.01 20鞍山-0.0012 0.03 0.03 -0.05 0.08 -0.12 21東營(yíng)-0.0019 -0.04 0.05 -0.02 -0.05 0.08 22錦州-0.0061 -0.08 -0.07 0.02 0.03 0.15 23滄州-0.0073 -0.07 0.01 0.02

10、-0.02 0.08 24鐵嶺-0.0105 -0.06 -0.12 -0.11 0.18 0.11 25濟(jì)寧-0.0144 -0.04 0.02 -0.04 0.03 -0.03 26棗莊-0.0206 -0.09 -0.06 0.00 -0.02 0.13 27臨沂-0.0263 0.00 -0.01 0.01 -0.06 -0.10 28邯鄲-0.0268 -0.05 0.06 0.03 -0.04 -0.16 29德州-0.0269 -0.07 -0.05 -0.04 -0.07 0.15 30丹東-0.0303 -0.06 -0.09 -0.05 0.04 0.04 31本溪-0.0

11、332 -0.07 -0.05 -0.04 0.03 -0.01 32聊城-0.0337 -0.06 0.14 -0.11 0.01 -0.18 33遼陽(yáng)-0.0353 -0.10 -0.08 -0.03 0.01 0.08 34張家口-0.0370 -0.04 -0.08 -0.04 -0.01 0.01 35日照-0.0453 -0.10 -0.06 -0.05 -0.04 0.07 36朝陽(yáng)-0.0454 -0.08 -0.13 -0.13 0.15 -0.03 37秦皇島-0.0465 -0.05 -0.06 0.02 -0.10 -0.06 38撫順-0.0509 -0.08 -0.

12、04 -0.04 -0.03 -0.04 39保定-0.0538 -0.05 0.02 -0.02 -0.10 -0.15 40阜新-0.0565 -0.12 -0.12 -0.08 0.05 0.03 41萊蕪-0.0614 -0.12 -0.05 0.08 -0.09 -0.14 42承德-0.0661 -0.09 -0.08 -0.04 -0.02 -0.10 43邢臺(tái)-0.0906 -0.10 -0.05 -0.08 -0.14 -0.11 44衡水-0.1124 -0.10 -0.10 -0.07 -0.17 -0.14 由于北京、天津兩個(gè)都市地處環(huán)渤海中心地帶，都市綜合實(shí)力強(qiáng)大，社

13、會(huì)經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅度超出其他都市，故綜合排名位于前兩位。然而，由于北京、天津兩市房地產(chǎn)進(jìn)展較為成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)入門(mén)檻較高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名都市為投資潛力都市，它們分不是青島、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、唐山、廊坊、盤(pán)錦、石家莊。3. 都市分類(lèi)1.1按行政區(qū)劃分本報(bào)告研究都市集中于環(huán)渤海地區(qū)，從行政區(qū)劃來(lái)看，分不從屬于河北、遼寧和山東三個(gè)省份，同時(shí)涵蓋北京和天津兩個(gè)直轄市。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 4都市總樣本行政區(qū)劃1.2按都市級(jí)不劃分 從行政級(jí)不角度將都市總樣本分為直轄市、副省級(jí)都市、準(zhǔn)副省級(jí)都市、地級(jí)市四個(gè)等級(jí)。具體劃分

14、如下表：圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 5都市行政級(jí)不劃分級(jí)不名稱(chēng)都市第一級(jí)直轄市北京、天津第二級(jí)副省級(jí)都市沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、大連第三極準(zhǔn)副省級(jí)唐山、鞍山、撫順第四極地級(jí)市石家莊、廊坊、盤(pán)錦、濰坊、邯鄲、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州、衡水、邢臺(tái)、營(yíng)口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽(yáng)、丹東、阜新、鐵嶺、朝陽(yáng)、淄博、德州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安、臨沂、菏澤、濱州、東營(yíng)、威海、棗莊、日照、萊蕪、聊城由上表能夠看出，北京、天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、大連、唐山、鞍山、撫順均位于地級(jí)市以上級(jí)不，占都市總樣本的20%。此外，綜合衡量各都市的行政級(jí)不、GDP總量、人口規(guī)模、都市特性等指標(biāo)，得出以下評(píng)級(jí)結(jié)果：圖表

15、SEQ 圖表 * ARABIC 6都市級(jí)不劃分級(jí)不特征都市第一級(jí)直轄市、特不行政區(qū)、GDP大于1600億且市區(qū)人口大于200萬(wàn)的都市北京、天津、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、青島第二級(jí)其他副省級(jí)都市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)都市、省會(huì)、蘇錫二市石家莊第三極14沿海開(kāi)放都市之一、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且收入高的都市唐山、秦皇島、淄博、煙臺(tái)、威海第四極人口大于100萬(wàn)的都市、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)都市邯鄲、鞍山、撫順、濰坊第五級(jí)聞名經(jīng)濟(jì)都市、重要交通樞紐都市的人口大于50萬(wàn)、重點(diǎn)旅游都市承德、保定、丹東、泰安、日照第六級(jí)其它都市張家口、滄州、衡水、邢臺(tái)、盤(pán)錦、營(yíng)口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽(yáng)、阜新、鐵嶺、朝陽(yáng)、德州、濟(jì)寧、臨沂、菏澤、濱州、東營(yíng)、棗莊、萊

16、蕪、聊城由上表能夠看出，北京、天津、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、青島、石家莊、唐山、煙臺(tái)、濰坊、廊坊、盤(pán)錦均屬于較高都市級(jí)不，除濰坊為第四級(jí)外，其他都市均進(jìn)入前三級(jí)。1.3按都市人口規(guī)模劃分依據(jù)最新公布的中國(guó)中小都市進(jìn)展報(bào)告（2010）都市人口規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)常住人口50萬(wàn)以下為小都市，50萬(wàn)100萬(wàn)為中等都市，100萬(wàn)300萬(wàn)為大都市，300萬(wàn)1000萬(wàn)為特大都市，1000萬(wàn)以上為巨大型都市。按照此標(biāo)準(zhǔn)，本研究對(duì)都市總樣本做如下劃分：圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 7都市人口規(guī)模劃分級(jí)不市區(qū)常住人口規(guī)模（2008）都市巨型大都市1000萬(wàn)以上北京特大都市300萬(wàn)-1000萬(wàn)之間唐山、濟(jì)南、沈陽(yáng)

17、、天津大都市100萬(wàn)-300萬(wàn)之間煙臺(tái)、濰坊、石家莊、青島、大連、聊城、保定、濟(jì)寧、日照、萊蕪、撫順、邯鄲、菏澤、鞍山、泰安、臨沂、棗莊、淄博中等都市50萬(wàn)-100萬(wàn)之間盤(pán)錦、廊坊、滄州、承德、邢臺(tái)、朝陽(yáng)、德州、濱州、威海、遼陽(yáng)、丹東、阜新、秦皇島、東營(yíng)、營(yíng)口、張家口、錦州、本溪、葫蘆島小都市50萬(wàn)以下衡水、鐵嶺由表可見(jiàn)，北京、天津、青島、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、濰坊、煙臺(tái)、廊坊、唐山、盤(pán)錦、石家莊均屬于大中型都市，市區(qū)人口規(guī)模均超過(guò)百萬(wàn)。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 8都市人口規(guī)模分布圖1.4按都市經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分GDP是衡量一個(gè)都市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，決定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣，GDP總量

18、越大的都市其對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐與拉動(dòng)作用越強(qiáng)。本報(bào)告將44個(gè)樣本都市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分為三個(gè)等級(jí)，劃分結(jié)果如圖表7，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 9都市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分GDP（2009） 都市特征5000億元北京、天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他都市3000億元5000億元石家莊、唐山、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁10000元/ 北京價(jià)格遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他都市，已超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)4000元/7000元/秦皇島、廊坊、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、天津價(jià)格水平適中，具有良好的成長(zhǎng)空間20000元/人/年 北京、濟(jì)南、青島、天津、煙臺(tái)、威海地區(qū)市場(chǎng)需求旺盛15000元/人/年20000元/人/年淄博、東營(yíng)、

19、大連、萊蕪、盤(pán)錦、沈陽(yáng)、唐山、廊坊、濰坊、濟(jì)寧、石家莊、臨沂、鞍山、邯鄲、聊城、營(yíng)口、日照、濱州、德州、秦皇島、錦州、葫蘆島市場(chǎng)需求潛力較大10萬(wàn)元唐山、東營(yíng)人民生活水平富裕、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)6萬(wàn)元10萬(wàn)元廊坊、滄州、石家莊、承德、邯鄲、大連、北京、威海、秦皇島、邢臺(tái)、衡水、天津、人民生活水平較為富裕，購(gòu)買(mǎi)力水平較高6萬(wàn)元其他都市人民生活水平有待提高圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 19各都市2009年人均GDP水平及復(fù)合增長(zhǎng)率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，十大潛力都市的人均GDP水平與復(fù)合增長(zhǎng)率之間存在著一定的相關(guān)性，人均GDP水平較高的都市，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 20都市人均GDP及增速排名都

20、市人均GDP排名增速排名青島1635大連820沈陽(yáng)1830濟(jì)南2241濰坊3327煙臺(tái)2038廊坊33唐山15盤(pán)錦2142石家莊5101.8按人均居民儲(chǔ)蓄余額分2.單指標(biāo)對(duì)比（房地產(chǎn)市場(chǎng)）2.1全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，2009年都市間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額相差較大，北京、沈陽(yáng)遙遙領(lǐng)先于其它各都市，均已突破千億，其中，北京2337.7億元，沈陽(yáng)1188.7億元。2.2全年商品房銷(xiāo)售額2.3全年商品房施工面積2.4全年商品房竣工面積2.5銷(xiāo)售面積3.復(fù)合指標(biāo)交叉分析3.1價(jià)格和GDP3.2價(jià)格和人口3.3 圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 21 全國(guó)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)高6CM高6

21、CM,寬10CM，個(gè)不可加長(zhǎng)。字體9號(hào) 宋體 ，無(wú)邊框包括圖例，標(biāo)題不要，單位在圖例內(nèi)，坐標(biāo)軸保留0位，年份無(wú)單位。折線(xiàn)平滑，柱形不要邊框，折線(xiàn)寬4。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表格高0.8cm，寬表格高0.8cm，寬12 cm圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 22 全國(guó)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)商品商品商品商品商品商品1222222數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表格高0.8cm，樣式見(jiàn)此表表格高0.8cm，樣式見(jiàn)此表圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 23 全國(guó)住宅投資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從各檔次住宅投資情況來(lái)看，不墅、高檔公寓投資增速高于經(jīng)濟(jì)適用房。2007年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適

22、用房開(kāi)發(fā)投資833.8億元，同比增長(zhǎng)19.7%；不墅與高檔公寓開(kāi)發(fā)投資1881.3億元，同比增長(zhǎng)30.2%，高于同期經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速10.5個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源來(lái)看，自籌資金所占比例整體水平有所上升，從2000年的28.1%上升到2007年的31.6%；國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款所占比例整體有所下降，分不從2000年的22.7%、37.9%下降到2007年的18.7%、28.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 24 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比例數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1.2市場(chǎng)供應(yīng)從商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，近年來(lái)施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)速度加快，2007年分不完成

23、186455萬(wàn)平方米、78136萬(wàn)平方米、47767萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.1%、22.9%、10.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 25 全國(guó)住宅供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 26 全國(guó)住宅開(kāi)工率和竣工率數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年全國(guó)商品住宅開(kāi)工率、竣工率均有所下降，市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的狀況進(jìn)一步嚴(yán)峻。2007年全國(guó)商品住宅開(kāi)工率41.9%，比上年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；竣工率25.6%，比上年同期下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。1.3市場(chǎng)需求從全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售狀況來(lái)看，2007年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，增幅分不為27%、48.6%，

24、低于上年同期水平。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 27 全國(guó)住宅銷(xiāo)售狀況走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1.4供求對(duì)比近年來(lái)全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積與竣工面積之比逐年加大，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步惡化。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 28 全國(guó)住宅供需對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從需求類(lèi)指標(biāo)與供應(yīng)類(lèi)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度來(lái)看，近兩年需求類(lèi)指標(biāo)增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)類(lèi)指標(biāo)增長(zhǎng)速度，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾沒(méi)有得到進(jìn)一步緩解。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 29 全國(guó)住宅供需增長(zhǎng)對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1.5價(jià)格狀況從價(jià)格水平來(lái)看，近年來(lái)全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格逐年上漲，2007年

25、全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格3665元/平方米，同比增長(zhǎng)17%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 30 全國(guó)住宅及其他物業(yè)價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從增長(zhǎng)速度來(lái)看，2007年全國(guó)商品住宅的價(jià)格增幅高于寫(xiě)字樓、商業(yè)用房的價(jià)格增幅，也高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的增幅水平。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 31 全國(guó)住宅及其他物業(yè)價(jià)格增幅對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1.6綜述綜上所述，從投資情況來(lái)看，近年來(lái)全國(guó)商品住宅投資增速逐年加快，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資增速略有下降，不墅及高檔公寓投資增速有所加快；從供求關(guān)系來(lái)看，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步加??；從價(jià)格水平來(lái)看，商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格高位

26、運(yùn)行，增長(zhǎng)速度高于其他物業(yè)類(lèi)型。2.土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析2.1土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)2007年是加強(qiáng)土地供給監(jiān)管力度的一年，土地的價(jià)值在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過(guò)程中逐漸體現(xiàn)出來(lái)。其中土地購(gòu)置全年增長(zhǎng)較快，2007年全國(guó)土地購(gòu)置面積40609萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.0%。土地開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期水平，2007年全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積26871萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.7%，增幅遠(yuǎn)低于去年同期同期水平，占土地購(gòu)置面積比重為66.1%，開(kāi)發(fā)商拿地后囤而不開(kāi)或拖延開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象比較突出。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 32 全國(guó)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2.2土地價(jià)格2007年全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用4866

27、.04億元，同比增長(zhǎng)27.6%；單位土地購(gòu)置費(fèi)用達(dá)1198元/平方米，同比增長(zhǎng)16.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 33 全國(guó)土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局土地購(gòu)置費(fèi)用和單價(jià)上升過(guò)快，土地開(kāi)發(fā)投資和單位成本增幅較大，土地交易價(jià)格上漲較快的情況依舊突出。3.住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析3.1政策分析（1）調(diào)控目標(biāo)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從2003年到目前為止歷經(jīng)5年，期間出臺(tái)的包括土地政策、金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策在內(nèi)大小政策30多次，調(diào)控目標(biāo)由最初的“防止房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康房展”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“改變住房供

28、應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲”，調(diào)控對(duì)象也由開(kāi)發(fā)商向一般消費(fèi)者轉(zhuǎn)變。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 34 調(diào)控政策中心轉(zhuǎn)變（2）調(diào)控手段針對(duì)“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲”這一目標(biāo)，政府要緊采取市場(chǎng)手段，出臺(tái)政策進(jìn)行約束，以加大供應(yīng)，抑制需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 35 調(diào)控政策手段及方法加 大 供 應(yīng)加 大 供 應(yīng)（1）調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房建設(shè)打算，鼓舞限價(jià)房國(guó)六條中規(guī)定“各級(jí)都市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確十一五期間一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)厥晃暹M(jìn)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃”，“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房（含經(jīng)濟(jì)

29、適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)”。另外，2007年8月，溫家寶總理發(fā)表講話(huà)正式公布了24號(hào)文件，即關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)，其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系”。（2）土地化整為零為了防止開(kāi)發(fā)商囤地提價(jià)，同時(shí)鼓舞產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)土資源部擬對(duì)大宗地塊分拆成小地塊上市。盡管這一做法還未正式實(shí)施，但能夠看出國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)控的方向。（3）加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度首先，2006年5月出臺(tái)的國(guó)六條中明確指出“加大對(duì)閑置土地的處置力度”，“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)

30、發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的，按閑置土地處置?！奔?大 供 應(yīng)另外，2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家進(jìn)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政治理總局下發(fā)166號(hào)文件HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm t blank關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在加 大 供 應(yīng)（4）加快處理閑置土地，打擊囤地國(guó)六條中明確指出“為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)

31、銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)操縱展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得同意其作為貸款的抵押物”。2007年9月12日國(guó)土資源部公布下發(fā)通知，（5）“90/70”政策，增加住房供應(yīng)套數(shù)國(guó)六條“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中”明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”；“保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房土地供應(yīng)”中指出“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租

32、住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。在總供應(yīng)量一定的前提下，“90/70”政策通過(guò)限制戶(hù)型面積來(lái)增加住房供應(yīng)套數(shù)，從而間接的達(dá)到增加供應(yīng)的目的，這一政策效果在2008年將逐漸顯現(xiàn)。（6）第二套以上住房貸款提高首付和貸款利率2007年9月中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布通知明確指出，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%”，通過(guò)提高第二套住房首付比例和貸款利率來(lái)限制改善性住房需求。（7）操縱房貸規(guī)模抑 制 需 求中國(guó)人民銀行2003年6月公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知, 通知要求，“加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)

33、發(fā)貸款治理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，“嚴(yán)格操縱土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的治理”，“對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，通過(guò)操縱和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款來(lái)抑制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需求。抑 制 需 求（8）“限外”政策抑制外資需求2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合公布171號(hào)文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和治理的意見(jiàn)，意見(jiàn)中明確指出“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資

34、總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%”，“境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金”，“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得國(guó)有土地使用證的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯治理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯”，“在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)刻一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房”，通過(guò)規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房治理等方面限制外資對(duì)

35、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。（9）輿論導(dǎo)向抑制需求抑 制 需 求中央電視臺(tái)多次通過(guò)信息頻道播出諸如“上海宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)平均下降10%”、“北京房?jī)r(jià)一周下降20%”等房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面信息，另外萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的拐點(diǎn)論也通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體廣泛傳播。政府通過(guò)輿論導(dǎo)一直暗示房產(chǎn)泡沫過(guò)大、房?jī)r(jià)虛高，抑制居民的購(gòu)房需求。抑 制 需 求（10）討論征收物業(yè)稅在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的情況下，征收物業(yè)稅的討論又開(kāi)始浮出水面。因此，假如房?jī)r(jià)虛高不下，達(dá)不到現(xiàn)有調(diào)控政策的目的，政府有可能通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)抑制房產(chǎn)投資需求，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 36 2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表頒布

36、時(shí)刻頒布部門(mén)政策名稱(chēng)政策內(nèi)容目的2007年1月建設(shè)部、央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)治理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)治理有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)范房地產(chǎn)交易操作2007年1月國(guó)稅局房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算治理有關(guān)問(wèn)題的通知自2007年2007年2月建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)范估價(jià)行業(yè)2007年3月全國(guó)人民代表大會(huì)物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”2007年4月國(guó)土資源部等九部委房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查2007年6月商務(wù)部、國(guó)家外匯治理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知規(guī)范外資2007年8月溫家

37、寶講話(huà)關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（24號(hào)文件）加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系2007年9月國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知加快處置利用閑置土地，土地閑置費(fèi)用原則上按出讓或撥土地價(jià)款的20%征收2007年9月央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知提高二套房首付比例及貸款利率，已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%2007年10月國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）規(guī)范限制外資2007年11月財(cái)政部廉租住房保障資金治理方法規(guī)定廉租住房保障

38、資金實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)治理、分賬核算、專(zhuān)款專(zhuān)用，明確了廉租住房保障資金來(lái)源的八大渠道2007年11月建設(shè)部國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)廉租住房保障方法廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合2007年11月建設(shè)部國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房治理、嚴(yán)格購(gòu)買(mǎi)條件3.2心理分析圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 37 心理分析結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)市場(chǎng)參與三方的心理狀態(tài)，是阻礙市場(chǎng)走勢(shì)的內(nèi)在因素，對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)進(jìn)展趨勢(shì)起關(guān)鍵作用。3.2.1購(gòu)房者心理分析為了解購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法及其心理特征，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)北京、上海、深圳、武漢、重慶等重點(diǎn)都市擬購(gòu)房人群進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查方式采納網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查和

39、房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查相結(jié)合，共收回7327有效問(wèn)卷。調(diào)查結(jié)果顯示如下要緊特征：（1）消費(fèi)者依舊認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高或偏高調(diào)查顯示，北京、上海、深圳三都市認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高或過(guò)高的居民占85%以上，特不是北京和上海兩大都市，認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或過(guò)高的居民已超過(guò)90%。其中認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高的比重：北京為48.29%，上海為65.21%，深圳為45%；認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高的比重：北京為45.45%，上海為32.10%，深圳為43%。與三季度調(diào)查結(jié)果相比，四季度認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或過(guò)高的消費(fèi)者比例又有所上升。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 38 三都市消費(fèi)者目前對(duì)房?jī)r(jià)的看法數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查（2）房屋居住的剛性需求較大調(diào)查顯示，消

40、費(fèi)者關(guān)于住房的剛性需求占絕大比重；其中北京、重慶居住性需求超過(guò)90%，上海、武漢、深圳分不為83.85%、60.56%、71%。受購(gòu)買(mǎi)第二套住房政策實(shí)施的阻礙，購(gòu)房者的投資性購(gòu)房需求在四季度得到部分抑制。和三季度相比，投資需求比重在各都市都有所下降，其中北京投資性需求僅占9.58%，重慶最低，僅為4.7%。此外，盡管投資性需求降低，各都市依舊顯示了較大的投資空間，例如上海、武漢投資性需求分不達(dá)到16.5%，17.83%，深圳則為29%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 39 五都市消費(fèi)者購(gòu)房用于居住與投資的比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查（3）中小面積房屋漸成購(gòu)房者偏好由于房?jī)r(jià)的不斷增高和國(guó)家“90

41、/70”政策的實(shí)施，大面積住宅需求有所抑制，中小面積房屋漸成購(gòu)房者偏好。調(diào)查顯示，北京、上海、武漢、深圳購(gòu)房者選擇90平米以下的占40%以上，而選擇90-100平米的購(gòu)房者也占據(jù)較大數(shù)量，這些數(shù)據(jù)表明了中小面積、經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型的房屋將在以后市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 40 四都市消費(fèi)者購(gòu)房面積需求特征數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查（4）購(gòu)房者接著持觀望態(tài)度圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 41 三都市消費(fèi)者近期購(gòu)房打算情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，六成左右消費(fèi)者選擇接著觀望，一年內(nèi)未有購(gòu)房打算。以后一年內(nèi)決定購(gòu)房的比例北京僅為6.11%，上海較高，為35.62%。可見(jiàn)由

42、于目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，差不多超出大部分一般市民的心理預(yù)期和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)，自10月份以來(lái)，全國(guó)樓市表現(xiàn)都不夠活躍，尤其在深圳、廣州、上海和北京等一線(xiàn)都市，樓市交易比較清淡，在武漢如此的二線(xiàn)熱點(diǎn)都市，12月份樓市也出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。3.2.2開(kāi)發(fā)商心理分析對(duì)十余家全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高層治理人員進(jìn)行訪(fǎng)談，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)家信心調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，認(rèn)為目前市場(chǎng)正處于時(shí)期性調(diào)整；然而目前市場(chǎng)持續(xù)的觀望氣氛加大了企業(yè)的資金壓力，因此有可能出現(xiàn)短期的調(diào)整行為；另外證監(jiān)會(huì)更加嚴(yán)格的準(zhǔn)入、監(jiān)管體系也加大了擬上市、上市公司的資金壓力，給這些公司提出了更高的要求。（1）開(kāi)發(fā)商觀望現(xiàn)

43、象普遍針對(duì)目前市場(chǎng)交易量低迷、觀望氣氛濃厚的情況，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也選擇放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)刻，以等待市場(chǎng)出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 42 開(kāi)發(fā)商新盤(pán)打算數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，在近期有新項(xiàng)目推出的開(kāi)發(fā)商中，85.4%選擇推遲開(kāi)盤(pán)，按原打算開(kāi)盤(pán)的不到10%。（2）降價(jià)銷(xiāo)售，快速回籠資金部分資金有壓力的開(kāi)發(fā)商將降價(jià)銷(xiāo)售，以便快速回籠資金以備它用，萬(wàn)科全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)確實(shí)是專(zhuān)門(mén)好的例證。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 43 萬(wàn)科各地樓盤(pán)促銷(xiāo)情況地區(qū)樓盤(pán)降價(jià)幅度北京四季花園一次付款，可優(yōu)惠至7400元/平方米，下降了10.8%紫臺(tái)下調(diào)了500元/平方米假

44、日風(fēng)景一次性付款9.3折，商業(yè)貸款9.6折深圳萬(wàn)科東海岸（四期）均價(jià)降至48000元/平方米，下降4%萬(wàn)科第五園（三期）均價(jià)降至11000元/平方米，較2月份均價(jià)14000下降21.4%萬(wàn)科城御水灣不墅均價(jià)由40000元/平方米降至36000元/平方米，下降10%廣州金色康苑均價(jià)14000元/平方米，下調(diào)15%20%成都魅力之城報(bào)價(jià)45004600元/平方米，跌幅近30%武漢西半島設(shè)立1000萬(wàn)元“青年置業(yè)資金”，資助年輕購(gòu)房人。聯(lián)合各大銀行提供2成30年的按揭貸款及優(yōu)惠利率；簽約后10個(gè)工作日內(nèi)獲2萬(wàn)元“青年置業(yè)資助金”；2007、2008年結(jié)婚的新婚夫婦可獲6666元“新婚禮券”。據(jù)測(cè)算，

45、參加該項(xiàng)活動(dòng)的購(gòu)房者享受促銷(xiāo)優(yōu)惠后，每平方米“暗降”300元左右。魅力之城朗苑等上海白馬花園公寓活動(dòng)當(dāng)天簽約客戶(hù)享受樓盤(pán)9.5折的優(yōu)惠，萬(wàn)科之前的優(yōu)惠活動(dòng)包括首付50%9.9折，100%9.8折和萬(wàn)客會(huì)的藍(lán)卡、金卡享受折扣的優(yōu)惠活動(dòng)同時(shí)有效，并可與此次活動(dòng)同時(shí)使用。花園小城四季花城新里程假日風(fēng)景都市花園數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查在萬(wàn)科各地樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，快速回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力的同時(shí)，也使其變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)出擊面對(duì)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)取得推波助瀾的調(diào)整作用。受萬(wàn)科阻礙，其他資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商也有可能采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式，以贏得市場(chǎng)，回籠資金，響應(yīng)宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境。據(jù)保利地產(chǎn)近期公布的公

46、告，目前其銷(xiāo)售壓力十分巨大；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)等如此的大品牌企業(yè)同樣也都存在專(zhuān)門(mén)大的銷(xiāo)售壓力。金地集團(tuán)表示盡管可不能完全追隨萬(wàn)科降價(jià)步伐，但會(huì)依照不同的區(qū)域、不同的市場(chǎng)來(lái)確定不同的銷(xiāo)售方式，以加快現(xiàn)金流的回收。（3）新的調(diào)控政策下上市、擬上市開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨更加嚴(yán)格的監(jiān)管體系房地產(chǎn)企業(yè)IPO及再融資審核更加嚴(yán)格首次發(fā)行的房地產(chǎn)類(lèi)公司，針對(duì)其募集資金投向是否符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和投資治理規(guī)定，每一家證監(jiān)會(huì)都要送到國(guó)家發(fā)改委征求意見(jiàn)；地產(chǎn)公司是屬于外商投資類(lèi)的，還會(huì)同時(shí)征求商務(wù)部的意見(jiàn)，是否符合外商投資的產(chǎn)業(yè)政策。再對(duì)房產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資審核過(guò)程中，證監(jiān)會(huì)也特不關(guān)注這些企業(yè)是否符合國(guó)土資源部

47、、建設(shè)部主管部門(mén)的有關(guān)法律規(guī)定。例如會(huì)通過(guò)媒體或者中介機(jī)構(gòu)通過(guò)各個(gè)方面核查這些企業(yè)，如發(fā)覺(jué)囤積土地、囤積房源等行為，證監(jiān)會(huì)會(huì)勸講退出，否則不予核準(zhǔn)企業(yè)融資申請(qǐng)。另外，在審核地產(chǎn)類(lèi)上市公司募集資金投資項(xiàng)目的時(shí)候，要求投資項(xiàng)目必須四證齊全。IPO在首次上市的時(shí)候土地使用權(quán)證必須拿到，在差不多上市的公司申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的時(shí)候，要求必須拿到土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓的合同，這是使用權(quán)方面，其它包括建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等證件的齊全。最后，證監(jiān)會(huì)特不關(guān)注2008年國(guó)務(wù)院的三號(hào)令關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知，在審核過(guò)程中提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。凡是證監(jiān)會(huì)手頭正在審核的企業(yè)，以及下一步要申請(qǐng)融資的企業(yè)，都要求由中介機(jī)構(gòu)，圍繞國(guó)

48、務(wù)院的三號(hào)令逐條進(jìn)行調(diào)查是否符合國(guó)務(wù)院三號(hào)令。限制募集資金用途證監(jiān)會(huì)要求上市公司募集資金不得購(gòu)買(mǎi)土地的欠款或者支付用于新購(gòu)買(mǎi)土地。假如擅自改變了募集資金用途，沒(méi)有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項(xiàng)目沒(méi)有如期完成的、本次投資的項(xiàng)目不可能按期完成的，都將阻礙到公司上市融資的資格。加強(qiáng)信息披露透明度上市的地產(chǎn)企業(yè)都要經(jīng)歷透明度的檢驗(yàn)，關(guān)注重點(diǎn)是籌集的資金用于投資的項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目資金的使用打算，募集資金在招募書(shū)中披露是否與打算一致，籌集資金使用的項(xiàng)目的進(jìn)展情況、效益情況，是否跟當(dāng)時(shí)招募書(shū)披露一致，這些證監(jiān)會(huì)都會(huì)檢查和核對(duì)。（4）房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景看好看好全國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形式經(jīng)濟(jì)的持續(xù)

49、快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展提供良好的外部環(huán)境。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 44 全國(guó)生產(chǎn)總值走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局看好居民的消費(fèi)潛力圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 45 全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局收入水平大幅度提高帶來(lái)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)的持續(xù)快速增長(zhǎng)?？春萌珖?guó)都市化進(jìn)展都市化加速推進(jìn)，帶來(lái)大量房地產(chǎn)需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 46 近年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位2007年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，占固定資產(chǎn)投資18.4%。固定資產(chǎn)投

50、資是GDP的重要組成部分，是目前拉動(dòng)全國(guó)GDP增長(zhǎng)的要緊動(dòng)力之一。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 47 全國(guó)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.2.3政府心理分析（1）長(zhǎng)期以來(lái)，政府將百姓住房問(wèn)題推向市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，住房問(wèn)題嚴(yán)峻。新一屆政府倡導(dǎo)和諧社會(huì)、關(guān)注民生，針對(duì)不同收入階層提供與其收入相當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)，以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的住房需求，這是大勢(shì)所趨。（2）2003年以來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，但調(diào)控目標(biāo)要緊針對(duì)防止投資過(guò)熱，使得住房供應(yīng)量嚴(yán)峻不足，難以滿(mǎn)足人民的住房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使得民眾、開(kāi)發(fā)商對(duì)政府調(diào)控失去信心，政府感到專(zhuān)門(mén)大壓力，因此政府這次

51、將調(diào)控目標(biāo)直指房?jī)r(jià)，顯示出較強(qiáng)的信心和決心。（3）盡管目前調(diào)控政策取得一定效果，但效果并不明顯，需要一段時(shí)刻加以鞏固，因此從政府來(lái)看，會(huì)堅(jiān)持并加強(qiáng)調(diào)控力度。（4）基于奧運(yùn)會(huì)的考慮，政府在此之前出臺(tái)調(diào)控政策可能性不大，可能在奧運(yùn)會(huì)之后會(huì)依照市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行政策調(diào)整。3.3供求分析3.3.1供應(yīng)分析（1）供應(yīng)量從供求角度看，2006年開(kāi)始，住宅銷(xiāo)售量連續(xù)兩年年大于竣工面積，同時(shí)兩者差距有越來(lái)越大的趨勢(shì)。這表明，隨著人們生活水平的不斷提高、都市化進(jìn)程的推進(jìn)、投資投機(jī)性需求膨脹，目前住宅市場(chǎng)處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，重要措施確實(shí)是增加供給，提供有效產(chǎn)品供應(yīng)。從那個(gè)角度看，以后幾年，我國(guó)住宅供

52、應(yīng)量會(huì)有所增加，底線(xiàn)是不能比目前的供應(yīng)水平低。另外，隨著一級(jí)市場(chǎng)的快速進(jìn)展，近年來(lái)全國(guó)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸活躍起來(lái)，加上2007年宏觀調(diào)控抑制的大量投資變現(xiàn)需求，以后幾年來(lái)自二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)也不可小視。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)以后幾年“90/70”政策的效應(yīng)將充分顯現(xiàn)出來(lái)，大部分都市的新增住宅供應(yīng)都將以90平方米以下中小戶(hù)型為主。不排除在政策實(shí)行若干年后，“90/70”政策會(huì)依照市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但最近幾年住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必定受到該政策的重大阻礙。另一方面，近年來(lái)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的住房保障措施。能夠預(yù)測(cè)，在以后幾年，政府將接著貫徹實(shí)施住房保障政策，甚至還有進(jìn)一

53、步強(qiáng)化的可能性。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 48 部分都市2008年住房建設(shè)規(guī)劃情況都市新建住房（萬(wàn)平方米）保障性住房（萬(wàn)平方米）保障性住房比例北京275035012.7上海200040020深圳1216228.418.8重慶2499235.99.4武漢102831630.8南京112027123.5杭州65020030福州520224.2西安128120717.1數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查3.3.2需求分析（1）需求量從近年來(lái)全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售狀況走勢(shì)來(lái)看，銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2007年在宏觀調(diào)控政策的阻礙下增幅有所放緩。在調(diào)控政策的不斷深化及剛性需求的雙重阻礙下，可能以后幾年全國(guó)

54、商品住宅需求量將穩(wěn)步增長(zhǎng)。（2）需求結(jié)構(gòu)快速城鎮(zhèn)化，制造首次置業(yè)需求現(xiàn)時(shí)期，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)展時(shí)期。1996年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為29.37%，2006年增至43.9%，年均增長(zhǎng)1.45%，按此速度計(jì)算，以后五年全國(guó)城鎮(zhèn)人口增量將超過(guò)9000萬(wàn)人?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)深刻的阻礙，不僅促進(jìn)了都市建設(shè)，更直接刺激了住宅需求，這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 49 近年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查人均收入快速增長(zhǎng)，帶來(lái)改善型需求2002年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均10%的增長(zhǎng)速度，2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元

55、，扣除價(jià)格因素比上年增長(zhǎng)12.2%。可支配收入的快速增長(zhǎng)為住宅需求提供了支付能力，因此，現(xiàn)時(shí)期我國(guó)舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。另外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展以及都市家庭模式的變化，城鎮(zhèn)家庭小型化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，包括婚房在內(nèi)購(gòu)房需求在一定程度上也屬于改善性需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 50 近年來(lái)全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求舊城改造及其它都市建設(shè)造成的動(dòng)拆遷，會(huì)持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，2003年，全國(guó)都市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年

56、10月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于操縱拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知之后，2004年全國(guó)都市房屋拆遷量有所下降，2007年物權(quán)法出臺(tái)后，全國(guó)動(dòng)拆遷難度進(jìn)一步增大。盡管如此，以后幾年全國(guó)由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。流淌性過(guò)剩，造成投資投機(jī)需求住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特不是我國(guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)還不是專(zhuān)門(mén)完善，社會(huì)上缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流淌性過(guò)剩等問(wèn)題，關(guān)于都市富裕階層而言，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。從近幾年情況分析，一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)都市投資投機(jī)成份

57、偏高，多數(shù)在20%左右，三四線(xiàn)都市偏低。然而近年來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要緊針對(duì)投資投機(jī)需求，因此可能以后短期內(nèi)這種需求將會(huì)得到一定程度的抑制，從長(zhǎng)期來(lái)看，將會(huì)保持一定的比例。3.4走勢(shì)預(yù)測(cè)綜上所述，我們認(rèn)為2008年全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)走勢(shì)將保持平穩(wěn)。從供求關(guān)系上來(lái)看，2008年全國(guó)商品住宅仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但供求關(guān)系將會(huì)得到緩解；從價(jià)格水平上看，房?jī)r(jià)上漲將會(huì)趨于平穩(wěn)。另外2008年全國(guó)住宅市場(chǎng)“兩條腿走路”的機(jī)制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問(wèn)題，而高收入者仍將通過(guò)商品房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自己的住房需求。因此我們預(yù)測(cè)，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供需有所改善、結(jié)構(gòu)有

58、所調(diào)整，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期漸趨理性化。第二部分 天津住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況及進(jìn)展趨勢(shì)1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1經(jīng)濟(jì)進(jìn)展圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 51 天津國(guó)民生產(chǎn)總值總量對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津市GDP增速高位運(yùn)行下有所減緩，2007年天津國(guó)民生產(chǎn)總值為5018.28億元，同比增長(zhǎng)15.1；對(duì)比分析結(jié)果表明，天津GDP總量小于北京、上海、深圳等都市，增長(zhǎng)率高于北京、上海、重慶等都市。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 52 天津GDP增長(zhǎng)率對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 53 中國(guó)要緊都市2007年GDP排名數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，

59、天津市統(tǒng)計(jì)局上面圖表顯示，天津GDP總量規(guī)模不高，在濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)的阻礙下，以后幾年有較大的提升潛力。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 54 天津歷年人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局2007年天津人均GDP為6590美元，同比增長(zhǎng)13.1；依照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，天津市住宅建設(shè)與消費(fèi)正處于穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，外部環(huán)境良好。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 55 房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)期與人均GDP關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局1.2支付能力圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 56 天津人均可支配收入水平對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 57 天津人均可支配

60、收入增長(zhǎng)率對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津人均可支配收入水平位于北京、上海、深圳之后，收入水平增長(zhǎng)率近年來(lái)高于深圳、北京、上海一線(xiàn)都市。2007年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16357元，同比增長(zhǎng)14.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 58 天津市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局隨著收入水平的不斷增長(zhǎng)，全市居民消費(fèi)水平也不斷提高，2007年全市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出12029元，同比增長(zhǎng)14.0%，恩格爾系數(shù)35.3；恩格爾系數(shù)整體水平的下降也講明近年來(lái)天津市居民的生活水平與質(zhì)量逐步提升。1.3人口環(huán)境圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 59 天津市人口變化趨勢(shì)