房地產(chǎn)委托代建應(yīng)注意的要點說明

1、房地產(chǎn)委托代建應(yīng)注意的要點說明一、委托代建行為的要件參照（遼地稅流2000號文2件9）11、委托方擁有土地使用證或以其名以辦理土地征用手續(xù)，并取得有關(guān)部門的建設(shè)項目批準手續(xù)和基建計劃；2、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)方）不得墊付資金；3、建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開給發(fā)委托建房單位（由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位）；4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)單位）與委托建設(shè)單位實行全額結(jié)算，并向委托建房單位收取委托手續(xù)費；5、受托方將手續(xù)費作為“其他業(yè)務(wù)收入”，按服務(wù)業(yè)繳納營業(yè)稅；6、委托方辦理單獨的立項批復（如整個項目部分為代建部分為自建時）；二、委托代建行為的程序1、委托方獨立購買土地，辦理項目立項申請，主要為

2、計經(jīng)委或經(jīng)發(fā)局的立項批復，以證明政府相關(guān)部門批準其建設(shè)項目。2、委托方與受托方（房開企業(yè)）簽定委托代建合同，此合同多數(shù)為交鑰匙工程。合同中明確規(guī)定工程價款與手續(xù)費，可以包單價也可以包總價。例如：總價款為1.億5，其中手續(xù)費為60萬0元；或者單價為250元0/平方米，其中50元/平方米為手續(xù)費；3、開發(fā)企業(yè)與相關(guān)勘察、設(shè)計單位簽訂合同，進行前期工程施工，即通常所說的前期工程費。4、房開企業(yè)獨立進行招投標，選定施工企業(yè)，與施工企業(yè)簽定主體工程施工合同（即大合同），辦理建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)手續(xù)及批件。5、當工程主體施工結(jié)束后，房開企業(yè)再配套工程的招投標，例如：電梯、變電所工程、煤氣工程、園林綠化工程、小區(qū)

3、智能工程等通常的甲方成本。6、工程結(jié)束后，房開企業(yè)與委托方全額結(jié)算。三、財務(wù)核算：例如，合同約定的總價款為150萬0元0，其中，前期工程款100萬0，主體工程款為100萬0元，相關(guān)配套建設(shè)費為300萬0，手續(xù)費為60萬0，其余40萬0元為項目收益。1、委托方撥付建設(shè)資金時，開發(fā)企業(yè)作如下分錄：借；銀行存款146萬00貸：其他應(yīng)付款-委-托方146萬002、開發(fā)企業(yè)向勘察、設(shè)計單位支付款項時，作如下分錄：借：其他應(yīng)付款10萬00貸：銀行存款10萬00此部分發(fā)票直接由勘察設(shè)計單位開給委托方3、開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)支付工程款時，作如下分錄：借：其他應(yīng)付款-委-托方100萬00貸：銀行存款100萬00萬

4、0元0的施工產(chǎn)值繳納營業(yè)稅施工企業(yè)將100萬0元0的工程發(fā)票開給委托方，并按4、開發(fā)企業(yè)向支付相關(guān)配套費時，作如下分錄借：其他應(yīng)付款30萬00貸：銀行存款30萬00此部分發(fā)票由各配套建設(shè)單位開具給委托方5、開發(fā)企業(yè)確認手續(xù)費收入：借：銀行存款60萬0貸：其他業(yè)務(wù)收入60萬0借：其他業(yè)務(wù)支出3萬0貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交-營業(yè)稅3萬0開發(fā)企業(yè)向委托方開具服務(wù)業(yè)普通發(fā)票。6、開發(fā)企業(yè)確認項目收益（此部分視同手續(xù)費收入）借：其他應(yīng)付款-委-托方40萬0貸：其他業(yè)務(wù)收入40萬0同時確認稅金借：其他業(yè)務(wù)支出2萬0貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交-營業(yè)稅2萬0同時開發(fā)企業(yè)向委托方開具服務(wù)業(yè)普通發(fā)票。四、開發(fā)企業(yè)在代建過程中，

5、發(fā)生的相關(guān)成本主要為行政管理費用，工資及福利費、各項手續(xù)費等，此部分費用可以直接列支，以沖抵手續(xù)費收入。五、總結(jié)算：委托方共支付資金1.億5元，收到的發(fā)票分別為：前期工程款發(fā)票100萬0元，土建施工發(fā)票100萬0元0，配套工程發(fā)票300萬0元，服務(wù)業(yè)（手續(xù)費）發(fā)票100萬0元，工程造價為140萬元。六、委托建設(shè)工程中應(yīng)注意的問題：1、關(guān)于土地問題：自有土地與委托方的土地一定要劃分清楚，如果整個園區(qū)內(nèi)既有自建項目，又有代建項目，一定要保證嚴格按照規(guī)劃局下發(fā)的建筑規(guī)劃圖來確定施工圖紙，以免有土地相互串用的現(xiàn)象，一旦開發(fā)企業(yè)使用委托方的土地，應(yīng)與委托方簽訂合同，視為委托方將土地賣給開發(fā)企業(yè)，委托方為

6、非房開企業(yè)，土地轉(zhuǎn)讓可以差額繳納營業(yè)稅，否則，稅務(wù)機關(guān)則會認定開發(fā)企業(yè)使用的土地為隱性收入，視同手續(xù)費，繳納營業(yè)稅。例如：代建1棟樓，住宅部分歸委托方所有，網(wǎng)點部分歸開發(fā)企業(yè)所有，可以按施工圖紙到土地局核定網(wǎng)點部分占分攤土地面積，視為開發(fā)企業(yè)買入土地，這樣能夠減少稅賦。房產(chǎn)分割與土地分割一定要注意，并預先策劃。2、關(guān)于資金問題：開發(fā)企業(yè)一定不要墊付資金，這是一個原則。一般情況下，開發(fā)企業(yè)在代建的同時，也有自建，要注意成本分攤，例如：代建12萬平方米，自建15萬平方米，設(shè)計費總額為60萬0元，在支付設(shè)計費時，沖掛帳為26萬7元，進成本為33萬3元，要保證開發(fā)企業(yè)的成本帳全部為自有成本。3、關(guān)于配

7、套成本分攤：當代建項目與自建項目處于同一個園區(qū)內(nèi)時，公共配套設(shè)施一定要分攤，例如鍋爐房、煤氣調(diào)壓站、變電所、園林、園區(qū)智能等成本，要按建筑面積分攤，同時要求對方單位向委托方開發(fā)票。否則會認為開發(fā)企業(yè)多列成本，這一點也非常重要。4、關(guān)于手續(xù)費問題，手續(xù)費一定要有，額度不能太低，要保證抵減相關(guān)費用后，還有結(jié)余，這樣才能合乎情理。5、土地使用稅：根據(jù)規(guī)定，房開企業(yè)在取得土地使用證后或取得立項批復時就要繳納土地使用稅，在建設(shè)期間需要由委托方繳納土地使用稅，這一點也很重要。七、案例江蘇省某市的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司就曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅方面進行過“稅收籌劃”，“少納”營業(yè)稅收高達66萬余元。這家公司是如何“籌劃”的呢？該公司王總經(jīng)理說：“我們把開發(fā)的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動產(chǎn)的金額繳納的營業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費來繳納營業(yè)稅。例如，年兩年我們的建筑房屋總價為多萬元，若按銷售不動產(chǎn)5%稅率繳納營業(yè)稅應(yīng)該是萬元左右；我們的代建手續(xù)費是萬元，就這部分只需申報繳納營業(yè)稅9萬元，通過這種籌劃方式，節(jié)省了萬元左右的稅款。”這家房地產(chǎn)公司的稅收籌劃結(jié)果怎么樣呢？當?shù)囟悇?wù)局認為：“這種做法，違背了稅法，不僅要補繳稅款，而且還要繳罰款?！痹摴緦Υǚ繕I(yè)務(wù)究竟能否實施稅收籌劃？答案是肯定的。在