物業(yè)管理招投標(biāo)書

1、物業(yè)管理投標(biāo)書 HYPERLINK l _TOC_250007 龍江高教公寓概況2 HYPERLINK l _TOC_250006 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃：3、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施3、具有深度和廣度的管理措施4、全方位的服務(wù)意識(shí)5、管理理論的把握及應(yīng)用6 HYPERLINK l _TOC_250005 實(shí)行的管理方式7實(shí)行的管理方式7 HYPERLINK l _TOC_250004 信息反饋及處理機(jī)制10、信息反饋機(jī)制10、修理信息反饋處理機(jī)制13 HYPERLINK l _TOC_250003 管理機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理18管理機(jī)構(gòu)及人員配置18、配置的管理服務(wù)人員素養(yǎng)要求20 H

2、YPERLINK l _TOC_250002 員工培訓(xùn)25正常管理期的員工培訓(xùn)25培訓(xùn)方式25培訓(xùn)目標(biāo)26 HYPERLINK l _TOC_250001 4.1日常物業(yè)管理承諾27 HYPERLINK l _TOC_250000 物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算28公司成本費(fèi)28物料消耗的測(cè)算31小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：/月）33:地理位置：龍江高教公寓座落在H 市河區(qū)龍江公園城中心地帶，由南北兩個(gè)區(qū)組成。物業(yè)類型： 832234總占地面積：6總建筑面積：29.314.614.7218311142012（66）消防：通過(guò)消防把握室來(lái)把握公共照明：32384，344084005（三部電梯及底層大廳）顯示11

3、55031-2燈。物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃：、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施、市場(chǎng)定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，寬敞業(yè)主多以成功者為主具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)公寓基礎(chǔ)。、管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。、形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利安全：通過(guò)完善、嚴(yán)密、高效、人防、技防并舉的安全防管理體系，充分保障各管理中心安居樂(lè)業(yè)。舒適：文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造鄰里關(guān)系和諧、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。環(huán)保：供應(yīng)優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，制造出一個(gè)環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。便利全方位開展便民服務(wù)，為 供

4、應(yīng)快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“龍江高教公寓”人清爽、的生活節(jié)奏。、具有深度和廣度的管理措施礎(chǔ)上打造出“龍江高教公寓”管理精品。為此我公司在這里重承 諾：應(yīng)責(zé)任。任。建立快捷 服務(wù)系統(tǒng)本公司始終堅(jiān)持“ 至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿足率作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過(guò)運(yùn)用創(chuàng)新的 服務(wù)理念，建立全方位 服務(wù)系統(tǒng)，供應(yīng)高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿足度。依據(jù)業(yè)主的需求信息來(lái)調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋、處理意見(jiàn)及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深化細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，細(xì)心管理”的服務(wù)理念。、 全方位的服務(wù)意識(shí)（1）為供

5、應(yīng)便利服務(wù)的實(shí)際狀況，合理利用公用設(shè)施，為寬敞業(yè)主制造充分休閑消遣的 場(chǎng)所。（2）24 小時(shí)治安防服務(wù)利用我公司所服務(wù)的大型社區(qū)的帶動(dòng)作用，充分發(fā)揮安全管理工作多年無(wú)事故的優(yōu)勢(shì)，做好“龍江高教公寓” 治安防工作。我公司將置入“門崗對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入請(qǐng)示制度”、各安管崗全天候24 小時(shí)服務(wù)，對(duì)安管隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理。營(yíng)造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)的園林綠化，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，喬木無(wú)枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。抓好精神文明建設(shè)重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營(yíng)造節(jié)日氣氛。組織 開展各項(xiàng)文藝體育競(jìng)賽活動(dòng)。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友情。、管理

6、理論的把握及應(yīng)用隨著科學(xué)技術(shù)的飛速進(jìn)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)整理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺(jué)性和自我實(shí)現(xiàn)，主以挖掘人的樂(lè)觀性、制造性作為管理的核心。系統(tǒng)管理理論本公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實(shí)施物業(yè)管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、留意對(duì)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9001 質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一管理方式。動(dòng)態(tài)調(diào)整理論本公司在物業(yè)管理工作中，留意動(dòng)態(tài)調(diào)整理論的應(yīng)用，鼓舞創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變力量，強(qiáng)

7、調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù) 的力量，縮短改善周期。效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足寬敞業(yè)主 的需求，而且要維護(hù)、增進(jìn)本小區(qū)物業(yè)增值利益，為業(yè)主做出貢獻(xiàn)。本公司在本物業(yè)的管理成本測(cè)算方面，本著細(xì)心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)進(jìn)展后勁，又留意處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展的后勁。企業(yè)文化長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展供應(yīng)了強(qiáng)大動(dòng)力。實(shí)行的管理方式實(shí)行的管理方式1、綜合一體化的管理方式公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)各部門技術(shù)支持和協(xié)作，依據(jù)ISO9001：20

8、00ISO14000現(xiàn)代化管理手段，對(duì)本物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。2、激勵(lì)機(jī)制全國(guó)物業(yè)管理示公寓標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實(shí)際狀況，制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲，并與獎(jiǎng)金掛鉤。價(jià)值被集體和社會(huì)認(rèn)可，公司始終堅(jiān)持各級(jí)崗位實(shí)行公司部公開聘請(qǐng)的方法，使具有真才實(shí)學(xué)的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有機(jī)會(huì)體現(xiàn)自己的價(jià)值。30工將有機(jī)會(huì)加薪晉級(jí)。3、監(jiān)督機(jī)制管理處在開展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，并制訂日常工作方案，實(shí)

9、行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核，嚴(yán)格按我公司ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)部門返查，公司部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)行，具體作法是：(1）受理投訴，全部員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。事宜。查評(píng)分，同時(shí)管理處每月對(duì)員工進(jìn)行考核。、管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進(jìn)行兩次障。4、自我約束機(jī)制有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。、管理處將嚴(yán)格執(zhí)行我公司ISO9001、管理處對(duì)員工進(jìn)行定期不定期檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)訂正。3末位淘汰制。信息反饋及處理機(jī)制、信息反饋機(jī)制公司參照ISO9001:2000 管理體

10、系建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了依據(jù)公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)進(jìn)展部全面負(fù)責(zé)用戶對(duì)本公司管理服務(wù)意見(jiàn)的反饋，由各職能部門對(duì)專業(yè)信息進(jìn)行反饋。信息反饋機(jī)制由以下兩部分組成：公司部信息反饋流程公司總部公司總部各分包單位各分包單位管理處各職能部門檢查監(jiān)督各主管人員專業(yè)公司派駐小區(qū)人員各專業(yè)班組信息反饋協(xié)調(diào)協(xié)作客戶信息反饋機(jī)制管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理投訴或建議客戶服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及狀況客戶服務(wù)中心回訪，填寫投訴回訪記錄， 簽字整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)整理、分析投訴記錄，繪

11、制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)反饋，實(shí)行措施、修理信息反饋處理機(jī)制于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一依據(jù)公司 ISO9001：2000接受行政檢查、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、隱秘檢查等方式進(jìn)行，對(duì)于消滅不合格服務(wù)，準(zhǔn)時(shí)按訂正預(yù)防措施改進(jìn)。日常修理工作流程客戶服務(wù)中心接受故障及投訴客戶服務(wù)中心接受故障及投訴客戶中心派修、派工員修理預(yù)備必要的工具客戶中心派修、派工員修理預(yù)備必要的工具修理人員到達(dá)修理地點(diǎn)有禮貌問(wèn)候，及進(jìn)入業(yè)主家里要得到同意未完成完成火災(zāi)處理流程圖分公司經(jīng)理分公司經(jīng)理消防值消防值班員報(bào)告人報(bào)警119報(bào)警聯(lián)系人其他消管理處經(jīng)理119現(xiàn)場(chǎng)處理事后處理愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)愛(ài)護(hù)秩組織員工趕赴

12、現(xiàn)場(chǎng)救治傷員清理財(cái)派人引導(dǎo)消防車輛協(xié)同有關(guān)方面查明緣由切斷火場(chǎng)、煤氣等擬寫上報(bào)材料組織疏散現(xiàn)場(chǎng)人員轉(zhuǎn)移易燃易爆及重要物失失失聯(lián)火火火系地物情電點(diǎn)品況話啟用滅火器材失火現(xiàn)場(chǎng)啟用滅火器材失火現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控中心運(yùn)作流程監(jiān)控中心監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警或發(fā)生火災(zāi)發(fā)覺(jué)問(wèn)題通知管理處處理通知巡邏安管員查實(shí)報(bào)組織調(diào)度安全員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理組織調(diào)度兼職(義務(wù))消防員滅火組織人員疏散警反饋備注管理期工作方案?jìng)渥⑿蛱?hào)項(xiàng)目容時(shí)間1. 治安管理；1安保管理2. 交通、車輛管理；3. 消防管理。1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2智能化設(shè)施管理2. 智能化設(shè)施的維護(hù)；3. 智能化系統(tǒng)的完善。1. 園林綠化管理；3小

13、區(qū)環(huán)境管理2. 清潔衛(wèi)生管理；3. 環(huán)保管理。管理機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理管理機(jī)構(gòu)及人員配置依據(jù)對(duì)龍江高教公寓狀況的猜測(cè)，公司將擬派包括管理處主任在的名管理及服務(wù)人員對(duì)會(huì)東縣其次期經(jīng)濟(jì)適用該公寓住房客戶供應(yīng)全面的物業(yè)管理服務(wù)，具體人員支配如下：1、物業(yè)管理處主任：負(fù)責(zé)對(duì)該公寓物業(yè)管理的全面指揮。2、客戶服務(wù)中心、主管：負(fù)責(zé)管理處與客戶的公共關(guān)系；、接待服務(wù)員：總服務(wù)臺(tái)值班；3、工程維養(yǎng)服務(wù)中心、主管：負(fù)責(zé)全面管理該區(qū)設(shè)施、設(shè)備：）24、電梯運(yùn)行管理工：負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理（班）；作。4、公共秩序維護(hù)服務(wù)中心（1）、主管：負(fù)責(zé)支配、指導(dǎo)、檢查該區(qū)住房的治安、消防管理、車輛管理等工作、制定突發(fā)大

14、事處理預(yù)案。、領(lǐng)班：負(fù)責(zé)帶領(lǐng)當(dāng)班隊(duì)員進(jìn)行安全防工作，處理突發(fā)大事。日常安全工作，相互幫忙協(xié)作值勤。5、環(huán)境維護(hù)服務(wù)中心查，確保環(huán)境維護(hù)工作的正常開展：操作管理和質(zhì)量監(jiān)督；同時(shí)完成本人責(zé)任區(qū)域的保潔；、綠化管理服務(wù)人員：負(fù)責(zé)綠化管理、養(yǎng)護(hù)。其所屬外圍的清潔、保潔工作。、配置的管理服務(wù)人員素養(yǎng)要求我公司的物業(yè)管理人員、技術(shù)工人和特種設(shè)備作業(yè)人員均實(shí)行持證100，若我公司中標(biāo)，我們將按以下素養(yǎng)求配備下人員：1、管理處主任基本條件：學(xué)歷：高校本科及以上文化程度，年齡：45 歲以下，身體健康：工作閱歷：具有三年以上管理大型物業(yè)管理閱歷；、力量：生疏國(guó)家和地方物業(yè)管理政策、法規(guī)，精通物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的操作流

15、程，具有較強(qiáng)的理論功底和豐富的實(shí)際操作閱歷。懂管理，擅長(zhǎng)溝通，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)力量：文字功底好；精通電腦操作。持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證2、客戶服務(wù)中心：基本條件：象氣質(zhì)佳；工作閱歷：具有一年以上物業(yè)管理工作閱歷；力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握客戶服務(wù)的流程和專業(yè)學(xué)問(wèn)，待人熱忱、工作認(rèn)真，擅長(zhǎng)溝通，有較好的組織、協(xié)調(diào)力量； 基本條件：1.6工作閱歷：具有一年以上酒店、旅游或商業(yè)服務(wù)工作閱歷； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握客戶服務(wù)的流程和專業(yè)學(xué)問(wèn)，待人熱忱禮貌、工作認(rèn)真，一般話流利，有較強(qiáng)應(yīng)變力量，具備良好服務(wù)意識(shí)，會(huì)電腦操作?；緱l件：工作閱歷：具有二年以上企業(yè)管理工作閱歷

16、； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)和管理服務(wù)的流程，把握一般的則務(wù)、統(tǒng)計(jì)和檔案管理專業(yè)學(xué)問(wèn)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具備良好團(tuán)結(jié)協(xié)作精神， 會(huì)一般公文寫作和電腦操作。持有物業(yè)管理員上崗證。3、工程維養(yǎng)服務(wù)中心：基本條件：工作閱歷：具有三年以上物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)工作閱歷； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理工作流程，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有較好的組織、協(xié)調(diào)、管理力量；具備編制工作方案、管理制度、作業(yè)規(guī)程等所需的文字處理力量；會(huì)精通電腦操作。持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證、技術(shù)崗位證書?；緱l件：康；具有二年以上供配電運(yùn)行管理、維護(hù)工作閱歷； 力量：生疏供配電設(shè)備及運(yùn)行原理，嫻熟地把握物業(yè)的

17、供電方式、狀態(tài)、 業(yè)許可證?；緱l件：康；工作閱歷：從事高層建筑給排水管理工作兩年以上； 力量：（會(huì)套絲、修理、改造等生疏水泵、管道、閥門等給排水設(shè)備的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行程序、日常檢查 細(xì)節(jié)、修理保養(yǎng)項(xiàng)目等：生疏常見(jiàn)清潔工具有一年以上物業(yè)的保潔工作閱歷； 力量：把握保潔藥劑的使用常識(shí)，會(huì)一般的保潔機(jī)具操作；吃苦耐勞，具有團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神?；緱l件：工作閱歷：具有一年以上的綠化管理、維護(hù)工作閱歷； 力量：把握農(nóng)藥、殺蟲藥劑的使用學(xué)問(wèn)，會(huì)綠化機(jī)具操作；吃苦耐勞，具有團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。員工培訓(xùn)正常管理期的員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)即成為日常管理工作容。實(shí)行集中授課、座談溝通、現(xiàn)場(chǎng)演練、外出參觀考察等多種方式開展員工培訓(xùn)工作。

18、在師資方面， 也將實(shí)行外結(jié)合的方法，一方面利用現(xiàn)有的高、中層管理人員和業(yè)務(wù)、技術(shù)骨干，搞好“傳、幫、帶”；另一方面依據(jù)需要外聘高校老師、工程師和相關(guān)專業(yè)人士來(lái)公司講課，以提高員工的專業(yè)理論水平。培訓(xùn)方式1、集中授課：利用公司現(xiàn)有師資力氣或外聘師資，實(shí)行集中授課的方法，提高員的專業(yè)學(xué)問(wèn)水平。2、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：現(xiàn)場(chǎng)溝通和召開通過(guò)班前、班后會(huì)，發(fā)覺(jué)不足和提出改進(jìn)措施，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提高員工的實(shí)際操作技能。3、外送培訓(xùn)：選派崗位骨干人員參與行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工理論水平?；鶎訕I(yè)務(wù)骨干人員外出參觀生活，溝通閱歷、開拓視野。5、召開研討會(huì)、座談會(huì)：組織高中層管理人員、基層業(yè)務(wù)骨干人員就日常管

19、理工作中發(fā)生的案例進(jìn)行研討、座談，總結(jié)閱歷、教訓(xùn)， 探究改進(jìn)管理服務(wù)的途徑、方法。6、崗位人員溝通：通過(guò)對(duì)不同崗位管理人員的相互溝通，培育一專多能，提高員工的綜合管理力量平。7、鼓舞自學(xué)：鼓舞員工利用業(yè)余時(shí)間自行生活與物業(yè)管理相關(guān)的各類專業(yè)技術(shù)學(xué)問(wèn)，營(yíng)造良好的生活氛圍，不斷提高員工的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)。培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)對(duì)員工有方案的培訓(xùn)，將實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)： 1、員工持證上崗率 100；2、保證進(jìn)入“l(fā) 龍江高教公寓”物業(yè)管理處員工的基本素養(yǎng)良好， 了解物業(yè)管理政策法規(guī)，能勝任本職工作；3、員工生疏“龍江高教公寓”物業(yè)概況，把握管理服務(wù)所需的專業(yè)技能；4、順當(dāng)完成物業(yè)管理工作；5、物業(yè)管理日常服務(wù)運(yùn)作

20、規(guī)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，公共秩序良好，環(huán)境潔凈，管理服務(wù)人員文明禮貌。日常物業(yè)管理承諾ISO9001 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，對(duì)投標(biāo)書所要求完成的本物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo) 并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施等容。日常物業(yè)管理承諾如下：序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱方案指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施部門責(zé)任人管理中心198接管前備妥相關(guān)資料；準(zhǔn)時(shí)與管理中心、管理中心委員會(huì)溝通；發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)整改；管理處經(jīng)理滿足率裝修違章裝修違章1施工發(fā)生率2裝修違章預(yù)防為主，監(jiān)督、處理相結(jié)合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴(yán)把裝修和施工隊(duì)資質(zhì)關(guān)，做好裝修服務(wù)監(jiān)督；發(fā)生違章準(zhǔn)時(shí)處理，建檔、記錄。管理處經(jīng)理安管部100施工處理率3重大刑事案件因管理緣由

21、“人防、技防、物防”三結(jié)合。實(shí)行24?。ㄒ蚬芾碡?zé)任造成）發(fā)生率為0時(shí)值勤及巡邏崗制度，落實(shí)崗位職責(zé)，緊急狀況執(zhí)行緊急大事應(yīng)急措施和處理方案管理處經(jīng)理安管部4管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進(jìn)行培重大火災(zāi)案件因管理緣由 訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣揚(yáng)，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常（因管理責(zé)任造成）發(fā)生率為0巡察，發(fā)覺(jué)隱患準(zhǔn)時(shí)處理并通知修理，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時(shí)值班。管理處經(jīng)理安管部綠化養(yǎng)護(hù)598落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查日檢制度，定期評(píng)比，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)黃土暴露，缺苗、死苗準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種，修剪整齊美 觀，無(wú)病蟲害。落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確保空氣清 新。環(huán)境部完好率6清潔、

22、保潔率98環(huán)境部物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算公司成本費(fèi)1、人工費(fèi)用的測(cè)算人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)假費(fèi)、其它。工資的測(cè)算（單位：元/月）。依據(jù)確定的組織架構(gòu)，依據(jù)公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）。依據(jù)確定的組織架構(gòu)，依據(jù)公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測(cè)算。2、管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)依據(jù)管理處水費(fèi)的使用狀況（包括飲用水）： 使用水費(fèi)金額使用量（立方）/月水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價(jià)電費(fèi)依據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的狀況：照明用電費(fèi)用辦公照明的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間

23、（的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用：主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。通訊費(fèi)：物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用（BP 機(jī)等）。電腦維護(hù)費(fèi)用：依據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。?bào)刊資料費(fèi)因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。3、詢問(wèn)及訴訟費(fèi)： 聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。4、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算折舊費(fèi)用（2000上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資

24、產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)托付管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電修理工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的 15計(jì)提修理費(fèi)。員工宿舍租金（5）（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必需計(jì)提，必需投保。業(yè)主

25、如有異議，必需經(jīng)業(yè)主大會(huì)打算并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而丟失物業(yè)管理資格。物料消耗的測(cè)算1、服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）依據(jù)服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?、保潔物料消耗依據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，依據(jù)實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。3、環(huán)境、綠化物料消耗。依據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4、物業(yè)修理物料消耗。依據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，依據(jù)設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行修理物料消耗的測(cè)算物業(yè)修理物料分?jǐn)偙眄?xiàng)目：公共設(shè)施的修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用構(gòu)成：護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿

26、、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換，公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更換費(fèi)用。項(xiàng)目：供配電系統(tǒng)費(fèi)用構(gòu)成：變壓器、發(fā)電機(jī) 、高壓設(shè)備修理保養(yǎng)材料，發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)。項(xiàng)目：照明系統(tǒng)費(fèi)用構(gòu)成：樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈。計(jì)算方式：按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)項(xiàng)目： 消防系統(tǒng)費(fèi)用構(gòu)成：防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室外消火栓箱、消火栓計(jì)算方式：按每年損壞比例核算煙感、溫感選購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)項(xiàng)目：給排水系統(tǒng)費(fèi)用構(gòu)成： 生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵修理材料費(fèi)， 管道閥門修理材料費(fèi)項(xiàng)目：防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 、消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的修理養(yǎng)護(hù)。項(xiàng)目：空調(diào)及采暖小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）1、公共電費(fèi)。依據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，依據(jù)設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。2、 電梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)電梯數(shù)量電梯功率30 天電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)功率30（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（/度）3、公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道