項目廣告推廣方案

1、PAGE PAGE 31海陽觀海大廈廣告推廣方案福州智本本房地產(chǎn)產(chǎn)投資顧顧問有限限公司目錄價格策略略價格制定定要素階段性價價格策略略價格定位位廣告策略略廣告基調(diào)調(diào)與訴求求廣告策略略與計劃劃銷售策略略入市時機機與姿態(tài)態(tài)銷售階段段的劃分分與銷售售目標的的制定分階段營營銷策略略銷售執(zhí)行行與銷售售節(jié)奏業(yè)主投資資回報建建議全程監(jiān)控控與市場場微調(diào)系系統(tǒng)（略略）一、價格格策略【價格擬擬定考慮慮要素】重要因素素地段景觀觀市場景氣氣付款方式式貸款條件件建材品質(zhì)質(zhì)室內(nèi)配套套整體規(guī)劃劃配套公司實力力及經(jīng)營營管理公公司決定因素素客戶購買買能力總價【階段性性價格策策略】2332價格格策略20% 低低于市場場價格，吸納人

2、人氣，帶帶動景氣氣，快速速回籠30% 平平于或稍稍高于市市場價格格，穩(wěn)定定投資成成本30% 高高于市場場價格，創(chuàng)造利利潤20% 高高價出售售，創(chuàng)造造高額利利潤，保保留資產(chǎn)產(chǎn)或早就就知名度度【價格定定位】A：定價價方法的的選取對一個樓樓盤進行行定價，通常有有以下幾幾種方法法：成本定價價法競爭定價價法3） 利利潤定價價法在這三者者當中競競爭定價價法較為為符合市市場的法法則，因因而本案案的定價價以競爭爭定價法法為主，成本定定價法為為輔。B：參考考項目均均價國賓海景景國際大大酒店 38800元元/海怡國際際大酒店店 39550元/C：價格格分析1）以國國賓海景景國際大大酒店為為參考對對象，本本案的售售

3、價為：380002000（主主題差價價）1100（景觀差差價）1000（按揭揭差價）1000（裝修修差價）399002）以海海怡國際際大酒店店為參考考對象，本案的的售價為為：395004000（地地段差價價）1100（按揭差差價）1000（裝修修差價）1000（朝向向差價）40050取以上二二個價格格的簡單單平均值值：（39000+440500）/2339755本案均價價建議：依照本案案的主題題定位與與形象定定位，如如果本案案的音樂樂主題做做到位，適當加加大營銷銷力度，本案的的均價可可訂為：39775990440655元/。D：具體體價格制制定水平差價價2050元元垂直差價價90元元南北差價價

4、8000元【付款方方式建議議】采用三種種付款方方式：A：一次次性付款款B：分期期付款：首付550%，首付后后三個月月內(nèi)付清清剩余550%C：按揭揭貸款：首付550%，按揭550%二、廣告告策略【廣告基基調(diào)與訴訴求】基調(diào)把握握高品位（個性、氣質(zhì)、文化）高價值（印刷、制作、包裝等等）流行性（廣告語語、文案案等）時尚性（色調(diào)、平面表表現(xiàn)等）廣告訴求求感性為主主訴求點以以大海、音樂、投資為為主線 【廣廣告策略略與計劃劃】廣告策略略廣告推推進策略略品牌銷售良性循環(huán)品牌提升進度拉動強勢促銷品牌建立情感訴求文化引導 形象導入預熱期（3-44月） 啟動期期（5-6月） 強銷銷期（77-100月） 持續(xù)期期（1

5、11-122月）廣告額度度 300% 400% 220% 10% 330萬 400萬 220萬 10萬萬階段推廣廣布線密集的軟硬性廣告投放，鞏固音樂藝術酒店的品牌形象，并且以有轟動性的促銷、公關活動聚集人氣，最大限度地推動銷售密集的硬性輔以軟性廣告投放，強勢導入“中國首個觀海音樂主題產(chǎn)權酒店”的品牌形象，輔以強勢公關活動啟動銷售，實現(xiàn)銷售“開門紅”知名度持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關活動，鞏固品牌形象，實現(xiàn)慣性銷售通過硬性廣告、軟性廣告相結合向目標消費者滲透“零距離海岸”生活，音樂主題酒店，并開始內(nèi)部認購 時間 45月月 56月 779月 10012月月引導期 公公開期

6、高高潮期 持持續(xù)期階段攻擊擊策略第三階段品牌攻擊期時間：2006/911結點：現(xiàn)樓實景、酒店環(huán)境、體驗式藝術營銷手段：報紙廣告 / DM / / 新聞繕稿 / 公關傳播 / 客戶滾動第二階段開盤旺銷期時間：2006/68結點：樣板間開放手段：報紙廣告 / DM /直郵 / 新聞繕稿 / 俱樂部傳播 / 開盤活動 / 島外渠道建立第一階段概念激活期時間：2006/46結點：“中國首個音樂藝術主題度假酒店”誕生手段：新聞繕稿 / 現(xiàn)場形象營造 / 售樓文本資料 / 形象廣告?zhèn)鞑?/ 51節(jié)活動蓄 水水 開 閘 保 溫普通媒體體組合攻攻擊策略略廣告牌網(wǎng)絡文本客戶口碑傳播電視報紙廣播房會會DM特殊媒體

7、體輔助驅(qū)驅(qū)動高球會刊網(wǎng)絡高檔酒店短信時尚雜志全感官攻攻擊策略略免費看房車，樣板間切身體驗，親身感觸休閑生活讀本，在閱讀過程中改變生活觀念搶奪戶外視野，提示性宣傳和攔截客戶。融入豐富的休閑娛樂內(nèi)容，直接到達目標客戶，直接激起興趣不斷的、定期的與消費者情感式溝通與互動巴士出租車廣播、通過聽覺神經(jīng)喚醒人們對海岸生活、藝術生活的渴望直觀了解觀海、音樂主題酒店的環(huán)境、設施及生活感受引發(fā)對觀海、主題酒店全面認知（觀念引導 /賣點 /活動信息 /銷售信息）活動：觸/味覺文本：視覺廣告牌：視覺D M：視覺俱樂部：情感廣播：聽覺三維：視聽報紙：視覺現(xiàn)場攻擊擊策略現(xiàn)場風格格：盡量不使使用噴繪繪，弱化化廣告宣宣傳的

8、色色彩，弱弱化夸張張包裝的的成分，而盡量量體現(xiàn)原原創(chuàng)性、自然性性；不是是虛幻的的擺設，而是讓讓人主動動欣賞的的、有休休閑氛圍圍的藝術術價值品品，如世世界名畫畫，古今今中外音音樂家雕雕塑等，地中海海風光、夏威夷夷風光、維也納納風情等等，以及及極簡主主義油畫畫、生活活雜志精精彩片段段裝裱等等等。現(xiàn)場表演演與音樂樂：接待現(xiàn)場場在客流流高峰期期每周或或每天鋼鋼琴或小小提琴演演奏，非非演奏時時間現(xiàn)場場播放經(jīng)經(jīng)典名曲曲攻擊點：燈桿旗 / 指指示牌 / 圍圍墻 / 展板板 / 掛旗 /工地地文本攻擊擊策略概念文本本內(nèi)容規(guī)劃劃：蔚藍藍海岸、左岸咖咖啡、法法國香頌頌、夏威威夷之旅旅、地中中海之行行、維也也納之聲

9、聲，關于于地中海海、關于于夏威夷夷、關于于維也納納 海景酒酒店/海海景主題題酒店/海景音音樂主題題酒店/海景音音樂主題題度假酒酒店為什么需需要休閑閑生活 /休閑閑的意義義 /休休閑生活活觀念 /休閑閑生活方方式 /休閑生生活中的的吃喝玩玩樂等。文本類型型：概念念激活期期使用海上香香頌維也納納藝術生生活家，開盤盤旺銷期期使用海上香香頌維也納納假日生生活手冊冊，品品牌攻擊擊期使用用維也也納藝術術家通訊訊。說明文本本內(nèi)容規(guī)劃劃：海岸岸 /沙沙灘 /陽光 /空氣氣 /配配套 /會所 /藝術術 /服服務等綜綜合質(zhì)素素說明。文本類型型：硬性性樓書 /折頁頁 /單單張 /海報 /動線封殺殺策略廣告牌：濱海路

10、、高爾夫夫路口，東鳳路路、工地地現(xiàn)場、展示中中心等活動攻擊擊策略冠名、贊贊助、聯(lián)聯(lián)辦、合合辦等（略）遞進式攻攻擊流程程圈子營銷銷 制造造流行，形成良良好口碑碑和廣泛泛人際傳傳播體驗營銷銷 現(xiàn)現(xiàn)場實景景感受及及引導與與活動體體驗文本營銷銷 各各類售樓樓印刷品品及時尚尚快遞供供客戶回回家研判判傳媒營銷銷 引起起媒體關關注，引引發(fā)新聞聞效應概念營銷銷 讓音樂樂主題度度假酒店店深入人人心三、銷售售策略入市時機機與姿態(tài)態(tài)入市時機機20066年5月月1日起起認購20066年7月月22日日正式開開盤入市姿態(tài)態(tài) 以“中國首首個觀海海音樂主主題產(chǎn)權權酒店”、“海上香香頌”、“海邊的的香格里里拉、沙沙灘上的的維也

11、納納”形象面面世，引引發(fā)媒體體及市場場關注。銷售階段段的劃分分與銷售售目標的的制定A引導導期：220066年4月月6日220066年6月月30日日 200%B開盤盤期：220066年7月月1日220066年7月月31日日 300%C強銷銷期：220066年8月月1日220066年8月月31日日 300%D持續(xù)續(xù)強銷期期：20006年年9月11日20006年年10月月31日日 115%E：清盤盤期：220066年111月1日日220066年122月311日 55%分階段營營銷策略略(三)分分階段營營銷策略略A：引導導期（220066年4月月6日220066年6月月30日日）策略：軟軟文開路路、硬

12、廣廣跟進，新聞造造勢與炒炒作目的：樹樹立產(chǎn)品品形象，塑造項項目個性性與主題題，并開開展促銷銷，促成成成交。工作重點點：項目目VI發(fā)發(fā)包，報報章撰稿稿，售樓樓部布置置，三維維動畫催催促傳播：半半島都市市報、青青島早報報、DMM夾報、派送、短信等等廣告排期期計劃（4月份份青島地地區(qū)廣告告發(fā)布排排期計劃劃）類別時 間間媒 體版 式備 注報紙6日（星星期四）半島都市市報半版彩色色 13日（星期四四）半島都市市報半版彩色色新聞稿5500字字19日（星期三三）青島日報報半版彩色色新聞稿5500字字20日（星期四四）半島都市市報整版彩色色軟文半版版硬廣半版版26日（星期三三）青島日報報半版彩色色新聞稿550

13、0字字27日（星期四四）半島都市市報整版彩色色軟文半版版硬廣半版版雜志4月5日日搜城整版彩色色封底4月211日房展會刊刊整版彩色色電視4、55月55日海陽電視視臺角標加流動字字幕網(wǎng)絡4月青島新聞聞網(wǎng)總橫條或鏈接網(wǎng)網(wǎng)頁4月青島房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)總橫條或鏈接網(wǎng)網(wǎng)頁其它4月199、277日海陽報媒媒DM夾報報70000份24月211、277日海陽移動動短信6萬條2不超700字/次次4月6、20日日青島日報報DM夾報報市區(qū)4月266日青島財經(jīng)經(jīng)日報DM夾報報市區(qū)4月211、222日青島會展展中心DM派送送臨時請學學生4月266日青島短信信群發(fā)55萬條條25萬VVIP、5000以上高高端300萬4月份煙煙臺地區(qū)區(qū)

14、廣告計計劃4月199日海陽陽地區(qū)DDM報紙紙夾報 70000份份 4490元元4月266日海陽陽地區(qū)DDM報紙紙夾報 70000份份 4490元元4月188日海陽陽移動短短信一次次6萬條條 36000元4月155日5月115日海海陽電視視臺角標標廣告 770000元4月288、299、300日海陽陽電視臺臺流動字字幕 5000元 4月244日30日日海陽市市區(qū)主要要街道條條幅 22090=18000元4月288日煙臺臺日報整整版一版版（大廈廈為主加加別墅）250000元元觀海大廈廈4月份份煙臺地地區(qū)廣告告預算為為：1338800+2550000=3888800元B開盤盤期（220066年7月月

15、1日220066年7月月31日）工作重點點：島外外市場的的開辟，酒店管管理公司司招商，現(xiàn)場接接待，解解說，第第二期DDM夾報報派送，沙雕節(jié)節(jié)活動，開盤秧秧歌大賽賽活動，青島新新聞發(fā)布布會活動動策略：借借勢造勢勢贏市目的：旅旅游旺季季，強勢勢促銷傳播：以以DM為為主，報報紙為輔輔。C強銷銷期（220033年8月月1日88月311日）：工作重點點：同同一首歌歌互動動與參與與，島外外客戶的的跟進與與追蹤策略：以以發(fā)散式式銷售為為主，在在重點區(qū)區(qū)域?qū)嵭行泄詰?zhàn)戰(zhàn)。目的：喚喚起島外外市場，區(qū)域目目標客戶戶的興趣趣與熱情情。傳播：第三期期DM夾夾報派送送，分銷銷點及青青島地區(qū)區(qū)報媒廣廣告。D持續(xù)續(xù)強銷期期

16、（20006年年9月11日20006年年10月331日）工作重點點：十一一促銷，酒店管管理公司司確定策 略：開辟第第二營銷銷渠道（客戶滾滾動），以酒店店管理公公司的品品牌號召召力項固固老客戶戶信心，爭取新新客戶成成交。目 的：刺激客客戶需求求，增強強買家信信心。傳 播：直郵DDM、夾夾報DMM、少許許報媒。E掃尾尾期（220066年111月1日日220066年122月311日）：工作重點點：元旦旦促銷優(yōu)優(yōu)惠。策略：價價格促銷銷（贈送送物業(yè)、契稅等等）目的：尾尾盤消化化傳播：DDM及客客戶口碑碑（四）銷銷售執(zhí)行行與銷售售節(jié)奏1、售樓樓部： 售樓樓部風格格、看板板、燈光光等室內(nèi)內(nèi)布置。 售樓樓部室

17、外外空間環(huán)環(huán)境，指指示牌。 售樓樓部銷售售道具（名片、服裝、桌椅、擺設、模型等等）的布布置使用用與安排排。2、工地地現(xiàn)場 工地地現(xiàn)場戶戶外廣告告、引導導看板、條幅、羅馬旗旗。3、樓盤盤標識 LOOGO的的創(chuàng)意與與設計標準字字體、標標準顏色色的設計計4、印刷刷媒體的的制作 樓書書企劃、文案、設計、印刷 DMM企劃、文案、設計、印刷 售樓樓部形象象墻、看看板設計計5、報刊刊媒體的的制作與與安排 軟廣廣告的撰撰寫、設設計與發(fā)發(fā)布 報紙紙廣告企企劃、文文案、設設計、發(fā)發(fā)布 其它它廣告企企劃、文文案、設設計、發(fā)發(fā)布6、銷售售節(jié)奏20066年5月月1日6月月30日日放1、3、55、7、9奇數(shù)數(shù)層，待待銷售

18、335%后后開偶數(shù)數(shù)層四、業(yè)主主投資回回報建議議(一)目目前產(chǎn)權權式酒店店的經(jīng)營營模式主主要有：1.省心心回報型型（類似似于超市市的“整租零零售”）：業(yè)主將將所購客客房與酒酒店管理理公司簽簽訂委委托經(jīng)營營協(xié)議，將所所購客房房20年年以上經(jīng)經(jīng)營權全全權委托托酒店管管理公司司，由酒酒店管理理公司按按客房總總價的888.55%的固固定金額額每年支支付業(yè)主主投資回回報。經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的各各項成本本、物業(yè)業(yè)費、稅稅費均由由酒店管管理公司司承擔。業(yè)主每每年可獲獲得酒店店管理公公司贈送送的一定定數(shù)額（設定在在投資總總額的44%左右右）的住住房卡。住房卡卡消費完完后，享享受貴賓賓卡待遇遇。2.利潤潤共享型型：獲得年年度客房房利潤分分紅。業(yè)主可可以隨時時使用自自己的客客房，酒酒店公司司僅是在在得到業(yè)業(yè)主確認認的期限限內(nèi)出租租該客房房，并且且在該期期限內(nèi)，業(yè)主將將獲得所所購客房房套型全全部待租租客房的的平均收收益。即即：業(yè)主所購購房當日日收益=該套型型全部客客房的當當日收益益該套型型當日全全部待租租客房數(shù)數(shù)業(yè)主客房房全年收收益=業(yè)業(yè)主所購購客房每每日收益益之總和和業(yè)主將獲獲得的利利潤分紅紅為業(yè)主主所購房房全年收收益的330%。經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的各各項成本本、稅費費均由酒酒店經(jīng)營營公司承承擔。業(yè)主可可以隨時時使用自自己的客客房，但但必須承承擔管理理等