項(xiàng)目功能定位

1、三、項(xiàng)目功能定位3.1商場(chǎng)1-4層的區(qū)位劃分本項(xiàng)目四面臨街，東面臨解放南路，西面臨芙蓉巷，南面臨曙光中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長(zhǎng)約75米，南北向街道長(zhǎng)約90米，擁有較多的街鋪資源。項(xiàng)目暫劃分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。以現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛來(lái)衡量：A區(qū)臨項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳；B、D區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍；C、D區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值不可限量。綜合以上上因素，我司認(rèn)認(rèn)為B、C、D區(qū)相對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目而言，具備商商業(yè)的地地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)，適宜宜銷(xiāo)售；而A區(qū)相對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目而言，其商業(yè)業(yè)氛圍不不佳，現(xiàn)現(xiàn)階段缺缺乏銷(xiāo)售售的商業(yè)業(yè)價(jià)值，適宜招招商引入入大

2、型百百貨公司司，以激激發(fā)人氣氣帶動(dòng)本本項(xiàng)目其其它商鋪鋪的銷(xiāo)售售。3.2商商場(chǎng)的商商品定位位及功能能定位B2停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)設(shè)設(shè)備層B1大型綜合合性超市市國(guó)內(nèi)國(guó)際際知名大大型百貨貨超市F1街鋪、大大型百貨貨公司(A區(qū))、名店店中心（B、CC、D區(qū)區(qū)）在商場(chǎng)街街鋪利用用騎樓及及文化廣廣場(chǎng)建筑筑特色，設(shè)立露露天或室室內(nèi)相連連的茶藝藝館、咖咖啡酒廊廊，增加加商場(chǎng)休休閑觀光光功能。時(shí)尚名名店中心心匯集國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)際知名名品牌專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店F2 大型百百貨公司司(A區(qū)區(qū)) 、潮流時(shí)時(shí)尚用品品專(zhuān)區(qū)（B、CC、D區(qū)區(qū)）薈萃最前前衛(wèi)的潮潮流新奇奇時(shí)尚精精品，包包括服飾飾、鞋帽帽、精品品、ITT、音像像制品、特色飲飲食F3

3、大型百貨貨公司(A區(qū)) 、名名店運(yùn)動(dòng)動(dòng)城（BB、C區(qū)區(qū)）、休休閑娛樂(lè)樂(lè)區(qū)（DD區(qū)）名店運(yùn)動(dòng)動(dòng)城匯集集中外名名牌體育育用品、服裝，以及當(dāng)當(dāng)今最前前衛(wèi)休閑閑運(yùn)動(dòng)器器械。休休閑娛樂(lè)樂(lè)區(qū)考慮慮電影院院、娛樂(lè)樂(lè)城、音音樂(lè)廳功功能。F4美食廣場(chǎng)場(chǎng)、休閑閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)中西美食食、娛樂(lè)樂(lè)城、卡卡拉OKK廳F5空中停車(chē)車(chē)場(chǎng)注：各樓層規(guī)規(guī)劃不同同的功能能以及商商品組合合是根據(jù)據(jù)消費(fèi)者者的需求求及消費(fèi)費(fèi)習(xí)性，還有各各類(lèi)型商商品對(duì)租租金的承承受能力力綜合而而定。參參考目前前國(guó)外大大型購(gòu)物物中心的的功能規(guī)規(guī)劃，大大都是把把商場(chǎng)的的主力消消費(fèi)群所所喜愛(ài)的的商品設(shè)設(shè)置在較較低樓層層，以營(yíng)營(yíng)造商場(chǎng)場(chǎng)旺場(chǎng)的的氣氛，而將電電器、家家

4、居類(lèi)等等相對(duì)較較冷場(chǎng)的的商品擺擺放在較較高樓層層，另外外又把大大眾喜好好的“美食”、“娛樂(lè)”類(lèi)放在在商場(chǎng)的的最高樓樓層，是是為了帶帶動(dòng)較高高樓層的的人流量量。不同同樓層設(shè)設(shè)置不同同的主題題，是希希望能達(dá)達(dá)到消費(fèi)費(fèi)人流平平均分布布的目的的。3.3商商品定位位以經(jīng)營(yíng)中中高檔商商品為主主，提供供完善的的配套及及特色服服務(wù)，全全面提升升經(jīng)營(yíng)形形象，體體現(xiàn)項(xiàng)目目定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。3.4功功能定位位柳州五五星全新新概念的的立體園園林商城城。全面導(dǎo)導(dǎo)入園林林綠化，強(qiáng)化旅旅游功能能。傳統(tǒng)騎騎樓商業(yè)業(yè)文化的的現(xiàn)代版版，承傳傳百年繁繁華。具有極極強(qiáng)的休休閑、觀觀光、購(gòu)購(gòu)物功能能，集購(gòu)購(gòu)、食、娛、休

5、休于一體體。四、商場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)客客戶(hù)定位位4.1租租賃使用用商場(chǎng)的的目標(biāo)群群分析消費(fèi)群群：品牌形象象店/連連鎖店/專(zhuān)業(yè)店店/傳統(tǒng)統(tǒng)商戶(hù)/個(gè)體工工商戶(hù)特征：以經(jīng)營(yíng)營(yíng)中高檔檔服裝、鞋帽、金銀玉玉器、生生活用品品、精品品等傳統(tǒng)統(tǒng)商品為為主中小型型商戶(hù)具具備精品品特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)識(shí)對(duì)整體體區(qū)域形形象及交交通條件件提升，加強(qiáng)旅旅游文化化建設(shè)帶帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)發(fā)展非非常樂(lè)觀觀近年出出現(xiàn)大批批年輕創(chuàng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)潮潮流前衛(wèi)衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾眾多青少少年消費(fèi)費(fèi)群體4.2商商場(chǎng)的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群分析析其實(shí)商場(chǎng)場(chǎng)與明星星、商品品品牌一一樣，都都必須要要有自己己的追捧捧者（即即目標(biāo)消消費(fèi)群），而商商場(chǎng)的市市場(chǎng)定位位和功能能規(guī)劃

6、的的制訂亦亦是以目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的需需求為基基礎(chǔ)的。若要分分析本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群，則則一般可可按以下下方面去去進(jìn)行。1525歲歲屬于沖沖動(dòng)消費(fèi)費(fèi)心理，而且有有很大的的自主支支配權(quán)，喜歡攀攀比，追追求新事事物，新新潮流，帶有一一定消費(fèi)費(fèi)盲目性性。消費(fèi)以以中低檔檔為主，以購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)快速消消耗商品品為主，包括服服裝、鞋鞋類(lèi)精品品、小食食、音像像制品、IT產(chǎn)產(chǎn)品、體體育用品品為主。2535歲歲具有一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力及支配配權(quán)，追追求品牌牌和享樂(lè)樂(lè)，消費(fèi)費(fèi)心理較較為成熟熟。消費(fèi)力力以中高高檔為主主，是主主力消費(fèi)費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)中高檔檔實(shí)用型型產(chǎn)品為為主。包包括：電電器、IIT產(chǎn)品品、服裝裝、鞋、化妝品

7、品、音像像圖書(shū)制制品、鐘鐘表、家家居用品品。3545歲歲較強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力及支配配權(quán)，追追求品牌牌實(shí)用型型產(chǎn)品為為主，消消費(fèi)心理理成熟。消費(fèi)以以中高檔檔為主，購(gòu)買(mǎi)中中檔耐用用型保值值產(chǎn)品為為主。包包括：古古玩、字字畫(huà)、玉玉器、家家居用品品、服裝裝、鞋類(lèi)類(lèi)、化妝妝品、音音像圖書(shū)書(shū)制品等等。注重品品牌商品品的內(nèi)涵涵，注重重投資性性產(chǎn)品及及追求更更高層次次的文化化及娛樂(lè)樂(lè)享受。旅游客客戶(hù)群體體親身體體驗(yàn)商業(yè)業(yè)步行街街特色而而前來(lái)購(gòu)購(gòu)物觀光光消費(fèi)，具有一一定的沖沖動(dòng)性和和隨意。傳統(tǒng)的的中檔商商品較受受歡迎，消費(fèi)以以中高為為主。是主力力消費(fèi)群群之一，從而帶帶動(dòng)購(gòu)物物、飲食食、娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)。4.3商商場(chǎng)的目目

8、標(biāo)投資資經(jīng)營(yíng)者者分析以投資資為目的的投資人人士五星商業(yè)業(yè)區(qū)是柳柳州最興興旺的商商業(yè)圈，解放南南路位居居五星商商圈的核核心路段段，人流流量、車(chē)車(chē)流量較較大，在在柳州市市有較強(qiáng)強(qiáng)的知名名度。隨隨著“人民廣廣場(chǎng)”改造工工程的不不斷深入入和曙光光路步行行街規(guī)劃劃的逐步步實(shí)施，該地段段的人流流、客流流、物流流將會(huì)有有極大的的改善和和提升其其商業(yè)價(jià)價(jià)值。同時(shí)此區(qū)區(qū)域是政政府重點(diǎn)點(diǎn)扶持、改造的的商業(yè)街街區(qū)，商商業(yè)氛圍圍濃厚，客流、物流有有保證，保證本本商場(chǎng)鋪鋪位出租租或出售售具有高高價(jià)位的的內(nèi)在價(jià)價(jià)值，這這些都對(duì)對(duì)投資人人士有巨巨大吸引引力。另一方面面，銀行行存款利利率的一一再下調(diào)調(diào)和利息息稅政策策公布，存

9、款的的回報(bào)率率更低，眾多投投資者都都希望能能找到一一個(gè)投資資風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)低、回報(bào)大大，并且且更大升升值潛力力的投資資渠道，而“一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代”的思想想早已深深入民心心，如果果在區(qū)域域內(nèi)有租租價(jià)或售售價(jià)合適適的鋪位位推出，并使投投資客看看到中僑僑世紀(jì)廣廣場(chǎng)（本本項(xiàng)目）美好的的經(jīng)營(yíng)與與投資前前景，必必定能吸吸引眾多多投資人人士購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本項(xiàng)目目商鋪。出于對(duì)商商鋪的管管理角度度考慮以以及對(duì)本本項(xiàng)目情情況的了了解，投投資者多多以本地地人為主主。以經(jīng)營(yíng)營(yíng)為目的的的商家家五星商業(yè)業(yè)圈的濃濃厚商業(yè)業(yè)氛圍，政府正正努力對(duì)對(duì)該區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境的改改造，隨隨著“人民廣廣場(chǎng)”改造工工程的不不斷深入入，令眾眾多商家家看好該該

10、商圈。但現(xiàn)時(shí)時(shí)項(xiàng)目地地段低檔檔次的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境及經(jīng)營(yíng)營(yíng)的同質(zhì)質(zhì)性，令令眾多有有實(shí)力的的商家止止步。針對(duì)此類(lèi)類(lèi)商家，本項(xiàng)目目應(yīng)改善善商場(chǎng)的的內(nèi)部購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境，確定定商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)主主題，同同時(shí)設(shè)定定多種優(yōu)優(yōu)惠付款款方式，簡(jiǎn)化付付款手續(xù)續(xù)，提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，令令鋪位買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)付款款更貼近近經(jīng)營(yíng)商商家的心心理習(xí)慣慣，并在在宣傳包包裝方面面營(yíng)造出出獨(dú)特的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)格和經(jīng)經(jīng)營(yíng)興旺旺的前景景，吸引引此類(lèi)客客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本商場(chǎng)場(chǎng)商鋪。（第四章章完）第五章整整體規(guī)劃劃建議一、項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃思路路本項(xiàng)目的的形象定定位是以以“都市maall”為主題題，打造造未來(lái)的的商業(yè)模模式：sshopppinngmaall將將成為本本

11、項(xiàng)目總總體規(guī)劃劃的主線線。隨著著人民生生活水平平和文化化素質(zhì)的的提高，消費(fèi)購(gòu)購(gòu)物不在在僅僅為為滿(mǎn)足物物質(zhì)生活活的需要要，而是是將購(gòu)物物視為集集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交交流為一一體的一一種精神神享受過(guò)過(guò)程，于于是集多多種功能能于一身身的規(guī)模模龐大的的商業(yè)物物業(yè)項(xiàng)目目摩爾爾(maall)現(xiàn)代購(gòu)購(gòu)物中心心應(yīng)運(yùn)而而生，成成為都市市人的生生活樂(lè)園園。1.1 MALLL的概概念SHOPPPINNG MALLL是以以大型零零售業(yè)為為主體，集眾多多商店為為輔助，形成多多功能商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施集集合體的的商業(yè)物物業(yè)項(xiàng)目目，也就就是在一一個(gè)大型型商廈中中，由一一個(gè)管理理機(jī)構(gòu)組組織協(xié)調(diào)調(diào)和規(guī)劃劃，把一一系列零零

12、售商店店服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)組織織在一起起，向消消費(fèi)者提提供購(gòu)物物、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、飲食食等各種種服務(wù)的的一站式式消費(fèi)中中心。Shooppiingmmalll在美國(guó)國(guó)是指市市區(qū)的大大型購(gòu)物物中心，MALLL是指指購(gòu)物樂(lè)樂(lè)園。MALLL具有以以下三個(gè)個(gè)特點(diǎn)：大：建建筑規(guī)模模大、占占地面積積大、經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積大、停停車(chē)場(chǎng)規(guī)規(guī)模大；多：店店鋪多行行業(yè)全功功能多，集購(gòu)物物、餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、文化化、服務(wù)務(wù)于一體體；經(jīng)營(yíng)主主題明確確：按照所處處地理位位置、自自身?xiàng)l件件及當(dāng)?shù)氐亓闶凵躺虡I(yè)發(fā)展展?fàn)顩r確確定目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，然后據(jù)據(jù)此定位位引入相相應(yīng)零售售商配合合其市場(chǎng)場(chǎng)定位。1.2建建立具有有中國(guó)特特色的MMALLL國(guó)

13、內(nèi)居民民人均收收入及消消費(fèi)支出出持續(xù)增增長(zhǎng)，平平均購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力不斷斷增強(qiáng)，商業(yè)市市場(chǎng)正面面臨著向向更高層層次發(fā)展展的市場(chǎng)場(chǎng)呼喚和和歷史契契機(jī)。按按照中國(guó)國(guó)目前的的經(jīng)濟(jì)狀狀況、零零售商業(yè)業(yè)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)、未未來(lái)發(fā)展展規(guī)劃、人們對(duì)對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量水平平的提高高，在中中國(guó)發(fā)展展具備優(yōu)優(yōu)良購(gòu)物物環(huán)境、提供大大型休閑閑場(chǎng)所及及停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，集購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲、文文化及服服務(wù)等各各功能于于一體的的現(xiàn)代購(gòu)購(gòu)物中心心的條件件已逐漸漸成熟，MALLL的出出現(xiàn)也是是中國(guó)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)優(yōu)化組組合的必必然趨勢(shì)勢(shì)。MALLL是目前前國(guó)際商商業(yè)發(fā)展展的最高高業(yè)態(tài)，是商業(yè)業(yè)史上繼繼百貨連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式式貨倉(cāng)后后的第四四次革命

14、命，正迅迅速成為為現(xiàn)代商商業(yè)的主主流。這這種新生生代的購(gòu)購(gòu)物中心心不僅滿(mǎn)滿(mǎn)足購(gòu)物物需要，而且滿(mǎn)滿(mǎn)足文化化娛樂(lè)飲飲食等需需求，大大大增加加了購(gòu)物物中心的的吸引力力，延長(zhǎng)長(zhǎng)了購(gòu)物物者的停停留時(shí)間間，這是是大型商商廈發(fā)展展的未來(lái)來(lái)方向。二、建筑筑風(fēng)格建建議2.1大大廈建筑筑設(shè)計(jì)建建議商業(yè)物業(yè)業(yè)的建筑筑設(shè)計(jì)方方案必須須與項(xiàng)目目定位和和功能定定位相符符合，充充分滿(mǎn)足足商鋪的的銷(xiāo)售與與招租的的需要，并適合合商家的的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，這這是市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)商業(yè)業(yè)物業(yè)建建筑設(shè)計(jì)計(jì)提出的的要求。對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑，我我們建議議發(fā)展商商從建筑筑形式方方面去考考慮。在在中國(guó)，傳統(tǒng)的的商業(yè)物物業(yè)主要要是一些些臨街的的商鋪，這類(lèi)商

15、商業(yè)物業(yè)業(yè)單體建建筑規(guī)模模很小，但往往往會(huì)占據(jù)據(jù)著傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)旺地，形成一一定規(guī)模模的商業(yè)業(yè)街，如如廣州的的北京路路、上下下九商業(yè)業(yè)街 ，南寧的的民生路路、興寧寧路步行行街。近年來(lái)，購(gòu)物中中心逐漸漸成為主主流商業(yè)業(yè)物業(yè)的的建筑形形式，類(lèi)類(lèi)似“shooppiingmmalll”的超大大型購(gòu)物物中心也也相繼亮亮相我國(guó)國(guó)的商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場(chǎng)，如如廣州的的天河城城廣場(chǎng)、時(shí)代廣廣場(chǎng)。商商業(yè)物業(yè)業(yè)無(wú)論以以何種形形式出現(xiàn)現(xiàn)，其形形體、景景觀及物物理特征征在很大大程度上上，都要要充分考考慮到中中國(guó)的文文化背景景、消費(fèi)費(fèi)特性和和審美觀觀，才能能得到市市場(chǎng)認(rèn)同同。2.2具具體建議議本商廈廈以及步步行街應(yīng)應(yīng)視為一一

16、種整體體規(guī)劃本項(xiàng)目地地處曙光光中路與與解放南南路交界界，屬于于規(guī)劃中中步行街街設(shè)計(jì)的的影響范范圍，建建議將本本商廈設(shè)設(shè)計(jì)融入入步行街街規(guī)劃，并形成成獨(dú)特的的項(xiàng)目個(gè)個(gè)性。裙樓建建筑風(fēng)格格外立面面以現(xiàn)代代式及嶺嶺南特色色為主建議：首首層南面面騎樓設(shè)設(shè)計(jì)，224層外外立面采采用落地地玻璃設(shè)設(shè)計(jì)為主主，兼顧顧廣告牌牌位設(shè)計(jì)計(jì)。整體裝裝飾風(fēng)格格建議將傳統(tǒng)建建筑文化化與現(xiàn)代代建筑文文化融合合一起，包括造造型、色色彩、材材料結(jié)合合商場(chǎng)使使用設(shè)計(jì)計(jì)特色；各類(lèi)裝裝飾品、藝術(shù)雕雕刻、字字畫(huà)、燈燈具、廣廣告招牌牌、花卉卉統(tǒng)一設(shè)設(shè)計(jì)制作作；注重重建筑物物、燈光光、影的的夜間效效果；營(yíng)營(yíng)造一種種旅游文文化與休休閑購(gòu)物物

17、的和諧諧氛圍。各樓層層裝修設(shè)設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)簡(jiǎn)約為主主室內(nèi)裝修修以簡(jiǎn)約約為主，強(qiáng)調(diào)空空間和材材料的搭搭配，體體現(xiàn)開(kāi)闊闊、明亮亮、藝術(shù)術(shù)氛圍濃濃厚特色色，體現(xiàn)現(xiàn)各樓層層功能經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色色，并充充分將室室外景觀觀自然過(guò)過(guò)度到室室內(nèi)。所有商鋪鋪廣告招招牌、戶(hù)戶(hù)外燈箱箱、吊旗旗、POOP的設(shè)設(shè)置均由由商場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)一制定定，力求求完整統(tǒng)統(tǒng)一形象象。三、環(huán)境境設(shè)計(jì)建建議寬敞舒適適的購(gòu)物物環(huán)境是是每個(gè)成成功的購(gòu)購(gòu)物中心心所必須須提供的的硬件，真正吸吸引消費(fèi)費(fèi)者入場(chǎng)場(chǎng)的是商商場(chǎng)內(nèi)琳琳瑯滿(mǎn)目目的商品品，只有有靠商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)清晰晰的功能能分區(qū)，完善的的商戶(hù)組組合，才才能對(duì)消消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生持久久而濃厚厚的吸引引力，不不斷延續(xù)續(xù)旺場(chǎng)的的

18、局面。僅靠花花巧的建建筑裝修修來(lái)吸引引消費(fèi)者者，只能能是短暫暫的，只只能長(zhǎng)期期對(duì)游客客起一定定的誘惑惑作用，而本項(xiàng)項(xiàng)目的主主力核心心消費(fèi)者者是柳州州市的常常住居民民，多次次蒞臨之之后就對(duì)對(duì)特色裝裝修麻木木，缺乏乏新意，靠游客客是完全全難以支支撐起本本項(xiàng)目的的日常運(yùn)運(yùn)作。因此，敝敝司建議議商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部的主主體硬件件以簡(jiǎn)潔潔、明快快的建材材作為裝裝飾，結(jié)結(jié)合不同同的顏色色組合，將商場(chǎng)場(chǎng)構(gòu)筑成成一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代感強(qiáng)強(qiáng)，寬敞敞明亮的的舒適購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境。同時(shí)，也也要考慮慮商場(chǎng)裝裝修設(shè)置置的特色色和多變變性及靈靈活性，使商場(chǎng)場(chǎng)在既定定的形象象風(fēng)格和和特色的的基礎(chǔ)上上，能不不斷制造造新鮮感感，從而而吸引不不同類(lèi)型型

19、的客戶(hù)戶(hù)，增強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)力力。3.1花花的海洋洋利用多變變的鮮花花作為商商場(chǎng)的點(diǎn)點(diǎn)綴，營(yíng)營(yíng)造浪漫漫的商場(chǎng)場(chǎng)氣氛，一來(lái)可可以形成成商場(chǎng)的的裝修特特色之一一，使商商場(chǎng)更有有生氣（如上海海的巴黎黎春天商商城）；二來(lái)容容易以不不同類(lèi)型型的鮮花花配合不不同的節(jié)節(jié)日，配配合不同同的功能能區(qū)，配配合不同同的商家家進(jìn)行促促銷(xiāo)推廣廣。例如如，在春春節(jié)用桃桃花、水水仙，在在情人節(jié)節(jié)期間用用玫瑰花花，在母母親節(jié)期期間用康康乃馨，將將人的購(gòu)購(gòu)物情緒緒融入喜喜慶節(jié)日日的無(wú)限限歡欣當(dāng)當(dāng)中，激激發(fā)其購(gòu)購(gòu)物沖動(dòng)動(dòng)，充分分將浪漫漫的主題題發(fā)揮出出來(lái)，使使之與休休閑、購(gòu)購(gòu)物相結(jié)結(jié)合，使使消費(fèi)者者能充分分感受到到本商場(chǎng)場(chǎng)獨(dú)有的

20、的購(gòu)物樂(lè)樂(lè)趣，從從而贏得得更多，更穩(wěn)定定的消費(fèi)費(fèi)群。3.2動(dòng)動(dòng)態(tài)園林林休閑區(qū)區(qū)同時(shí)，建建議在商商場(chǎng)的廣廣場(chǎng)、小小廣場(chǎng)及及走道等等位置，設(shè)置小小型假山山瀑布和和1-22棵棕櫚櫚樹(shù)加以以點(diǎn)綴，并規(guī)劃劃成休閑閑區(qū)。除除了可增增強(qiáng)商場(chǎng)場(chǎng)的動(dòng)感感和生機(jī)機(jī)外，還還可創(chuàng)造造一個(gè)更更悠閑、舒適的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境。3.3音音樂(lè)無(wú)限限音樂(lè)是永永恒的主主題，根根據(jù)不同同的商品品區(qū)域播播放不同同的背景景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者者的購(gòu)物物情緒有有極大的的作用，還可調(diào)調(diào)節(jié)商場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)物物氣氛。既可成成為商場(chǎng)場(chǎng)可變的的活動(dòng)特特色，又又可增強(qiáng)強(qiáng)商場(chǎng)的的購(gòu)物氣氣氛和檔檔次，使使消費(fèi)者者更加樂(lè)樂(lè)而忘返返。3.4藝藝術(shù)之都都另外，建建議在商

21、商場(chǎng)的恰恰當(dāng)部位位，安放放油畫(huà)和和小型藝藝術(shù)雕塑塑，以增增強(qiáng)商場(chǎng)場(chǎng)的藝術(shù)術(shù)氛圍和和檔次；使之與與鮮花、瀑布、音樂(lè)相相融相襯襯，構(gòu)筑筑一個(gè)典典雅、舒舒適的現(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物物商城。四、設(shè)施施配套建建議項(xiàng)目配套套包括設(shè)設(shè)備設(shè)施施的硬件件配套和和商場(chǎng)的的軟件配配套，硬硬件配套套是本項(xiàng)項(xiàng)目的重重要支持持點(diǎn)，是是繼地段段因素之之后，在在產(chǎn)品的的可感性性方面能能直接讓讓目標(biāo)客客戶(hù)感知知的內(nèi)容容。4.1商商用項(xiàng)目目的主要要配套硬件配套套載客電梯梯、載貨貨電梯、手扶電電梯、停停車(chē)場(chǎng)、中央空空調(diào)、智智能化保保安系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、電子商商務(wù)平臺(tái)臺(tái)、電子子通訊系系統(tǒng)、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)空間間等載貨電梯梯、大型型物流停停車(chē)場(chǎng)、智能化化

22、保安系系統(tǒng)、消消防系統(tǒng)統(tǒng)、電子子商務(wù)平平臺(tái)、電電子通訊訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)、大大型計(jì)量量工具等等軟件配套套物業(yè)管理理、商業(yè)業(yè)管理、配送中中心、租租賃服務(wù)務(wù)中心等等物業(yè)管理理、商業(yè)業(yè)管理、運(yùn)輸管管理、商商務(wù)服務(wù)務(wù)、組織織行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)商會(huì)會(huì)等4.2規(guī)規(guī)劃配套套設(shè)施的的原則建建議配套設(shè)施施并不是是越多越越好，過(guò)過(guò)多配套套只會(huì)造造成開(kāi)發(fā)發(fā)成本上上升、經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本上升，導(dǎo)致售售價(jià)上升升、租金金上升；配套不不足顯然然不足以以支持商商場(chǎng)的營(yíng)營(yíng)運(yùn)。建建議發(fā)展展商在規(guī)規(guī)劃配套套設(shè)施時(shí)時(shí)，認(rèn)真真考慮以以下要求求：適度性性原則各種類(lèi)型型商用物物業(yè)對(duì)于于配套設(shè)設(shè)施的要要求也不不同，設(shè)設(shè)施的配配套應(yīng)符符合商場(chǎng)場(chǎng)檔次水水平，

23、每每一個(gè)類(lèi)類(lèi)型的項(xiàng)項(xiàng)目要配配套與之之相適合合的設(shè)備備設(shè)施。實(shí)用性性原則設(shè)施配套套要遵循循適用、適量原原則，避避免無(wú)謂謂的浪費(fèi)費(fèi)，專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)除除了需要要考慮人人流之外外，更多多的還是是要考慮慮物流需需要的配配套。超前性性原則要使商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能能夠持續(xù)續(xù)興旺，并在一一段時(shí)期期內(nèi)保持持市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)水水平，設(shè)設(shè)施配套套必須具具有超前前意識(shí)，發(fā)展商商應(yīng)對(duì)未未來(lái)幾年年商用物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展趨勢(shì)作作出準(zhǔn)確確的預(yù)測(cè)測(cè)，制定定適當(dāng)?shù)牡某安卟呗浴?.3具具體配套套建議增設(shè)電電子商務(wù)務(wù)平臺(tái)電子商務(wù)務(wù)是未來(lái)來(lái)商業(yè)貿(mào)貿(mào)易的重重要形式式之一，電子商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的進(jìn)行行有賴(lài)于于電子商商務(wù)平臺(tái)臺(tái)的建設(shè)設(shè)。將電電子商務(wù)務(wù)平臺(tái)的

24、的建設(shè)作作為商場(chǎng)場(chǎng)配套的的重要部部分，可可把它作作為項(xiàng)目目的重要要賣(mài)點(diǎn)，非常有有利于商商鋪的銷(xiāo)銷(xiāo)售與招招商。五、商鋪鋪間隔建建議在商用物物業(yè)的規(guī)規(guī)劃過(guò)程程中，商商鋪間隔隔是整體體規(guī)劃的的一個(gè)重重要步驟驟，商鋪鋪間隔的的合理與與否在很很大程度度上影響響到商鋪鋪的銷(xiāo)售售進(jìn)度，也會(huì)影影響到物物業(yè)自身身的經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管理理。商鋪鋪如何間間隔須從從市場(chǎng)的的需求出出發(fā)，從從開(kāi)發(fā)到到配套都都嚴(yán)格遵遵循市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的態(tài)勢(shì)，站在商商家、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者和和管理者者的角度度考慮問(wèn)問(wèn)題，力力求能夠夠使商場(chǎng)場(chǎng)商鋪的的間隔更更加適合合市場(chǎng)的的需求，適合各各種商家家開(kāi)展經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)和其他他的商務(wù)務(wù)活動(dòng)，這樣所所開(kāi)發(fā)出出來(lái)的物物業(yè)才會(huì)

25、會(huì)適銷(xiāo)對(duì)對(duì)路。5.1大大、小商商鋪間隔隔的對(duì)比比分析小商鋪間間隔商鋪銷(xiāo)售售總價(jià)降降低，能能適應(yīng)更更多投資資者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，加快快銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度，迅迅速回籠籠開(kāi)發(fā)資資金。商鋪小租租值低，便于小小商戶(hù)招招商。業(yè)主太多多，業(yè)主主的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主導(dǎo)性性、隨意意性過(guò)大大，管理理機(jī)構(gòu)難難以統(tǒng)一一招商、統(tǒng)一管管理，難難以主導(dǎo)導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況。商鋪分散散，難以以引進(jìn)大大型商家家或知名名商戶(hù)駐駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商場(chǎng)場(chǎng)以散戶(hù)戶(hù)經(jīng)營(yíng)為為主，對(duì)對(duì)消費(fèi)者者缺乏吸吸引力。小商場(chǎng)用用家以個(gè)個(gè)體戶(hù)為為主，商商場(chǎng)整體體檔次降降低。大商鋪間間隔適合大型型商戶(hù)要要求，便便于引進(jìn)進(jìn)主力店店。便于統(tǒng)一一管理。大商場(chǎng)大大流通格格局，商商場(chǎng)檔次次較高。投資門(mén)

26、檻檻增高，阻礙了了銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度。商鋪大，租金額額則高，中小商商戶(hù)進(jìn)駐駐經(jīng)營(yíng)成成本則大大，招商商有難度度。5.2相相關(guān)建議議進(jìn)行商鋪鋪間隔必必須以商商鋪的功功能作為為導(dǎo)向，在不改改變整體體功能的的前提下下，充分分考慮商商家的需需要，使使間隔出出來(lái)的商商鋪適應(yīng)應(yīng)主力商商戶(hù)的需需求，適適應(yīng)客流流流向，并規(guī)劃劃出一定定的公共共空間，以滿(mǎn)足足商場(chǎng)持持續(xù)發(fā)展展的需要要。適應(yīng)主主力商戶(hù)戶(hù)主力商戶(hù)戶(hù)是大型型商用物物業(yè)重要要的支撐撐力量，幾乎每每一個(gè)大大型的商商用物業(yè)業(yè)都會(huì)選選擇主力力商戶(hù)進(jìn)進(jìn)駐，天天河城廣廣場(chǎng)有天天貿(mào)南大大百貨、吉之島島，中華華廣場(chǎng)有有中華百百貨、吉吉之島。但是，并不是是所有商商場(chǎng)都能能夠適合合

27、大型商商家的進(jìn)進(jìn)駐，這這不僅是是因?yàn)榇蟠笮蜕碳壹覍?duì)地段段、人流流、經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積的的要求十十分高，而且對(duì)對(duì)商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)格格局、功功能分區(qū)區(qū)、硬件件配套設(shè)設(shè)施要求求極為嚴(yán)嚴(yán)格，一一些國(guó)際際知名的的大型商商家選擇擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所的要要求近乎乎苛刻。大型商家家選址的的困難，反映出出商業(yè)的的傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式與國(guó)際際大商業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念存存在著差差距。無(wú)無(wú)論如何何，作為為商用物物業(yè)的發(fā)發(fā)展商，在開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的時(shí)候不不僅要選選擇適合合的地段段和符合合市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)的市場(chǎng)場(chǎng)定位，更要注注重商鋪鋪規(guī)劃格格局的設(shè)設(shè)置，適適應(yīng)主力力商戶(hù)的的使用要要求，從從根本上上滿(mǎn)足主主力商戶(hù)戶(hù)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展需要，為主力力商戶(hù)進(jìn)進(jìn)駐

28、經(jīng)營(yíng)營(yíng)并帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)商商場(chǎng)的興興旺奠定定必要的的基礎(chǔ)。適應(yīng)人人流流向向從整體上上對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)的顧客客流向作作系統(tǒng)的的規(guī)劃，以便在在商場(chǎng)投投入使用用后能夠夠合理的的引導(dǎo)客客戶(hù)流向向，延長(zhǎng)長(zhǎng)消費(fèi)者者在商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的停停留時(shí)間間，以增增加他們們購(gòu)物的的機(jī)會(huì)，形成商商場(chǎng)一派派興旺的的景象。商場(chǎng)的客客流導(dǎo)向向設(shè)計(jì)不不僅僅解解決商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部的的人流交交通與疏疏散問(wèn)題題，它更更為注重重的是商商場(chǎng)內(nèi)部部人流與與外部街街區(qū)人流流的溝通通關(guān)系，商場(chǎng)平平面或立立體人流流自然順順暢與平平均分配配關(guān)系。設(shè)計(jì)來(lái)來(lái)往的客客流導(dǎo)向向系統(tǒng)根根本的目目的就是是最大限限度地避避免商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)盲區(qū)和和死角，并考慮慮顧客在在商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)瀏覽商商品和

29、購(gòu)購(gòu)物時(shí)的的感受，為消費(fèi)費(fèi)者營(yíng)造造一個(gè)自自然、舒舒適、輕輕松的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境。5.3商商鋪間隔隔具體建建議：B2地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)、商商場(chǎng)設(shè)備備層B1大型超市市5米F1名店廣場(chǎng)場(chǎng)部分采用落地地玻璃圍圍蔽，獨(dú)獨(dú)立式商商鋪設(shè)計(jì)計(jì)10-330（35%），330-660（50%），660以以上（115%）4米F2流行總站站部分采用敞開(kāi)開(kāi)式、獨(dú)獨(dú)立式組組合為主主5-8（355%），8-110（50%），110-220（15%）4米F3運(yùn)動(dòng)營(yíng)部部分敞開(kāi)式設(shè)設(shè)計(jì)10-220（25%），330-440（35%），220-330（40%）4米F4美食廣場(chǎng)場(chǎng)部分圍合式設(shè)設(shè)計(jì)為主主300-5000（220%），5000-8

30、800（200%），8000以上上（600%）4米F5空中停車(chē)車(chē)場(chǎng)注：考慮大型型超市的的倉(cāng)儲(chǔ)功功能，建建議發(fā)展展商預(yù)留留一定空空間，BB1層高高能保持持在5米米左右。5.4商商戶(hù)組合合建議B1好又多、吉之島島100%F1名店區(qū)Lee、bosssinni、aadiddas、HANNGTEEN、GG20000、UU2、AAPPLLE SSHOPP、利來(lái)來(lái)時(shí)裝、耐克、Ballenoo、百圖圖、曼奴奴、康妮妮雅、猛猛龍、真真菲、美美麗寶、奧斯曼曼、馬斯斯圖、麥麥當(dāng)勞、肯德基基、史路路比、必必勝客、屈臣氏氏等。70-990%10-330%F2流行總站站區(qū)流行前線線、狀元元坊商戶(hù)戶(hù)，日韓韓時(shí)尚用用品商戶(hù)戶(hù)

31、，ITT音像制制品商戶(hù)戶(hù)20%80%F3運(yùn)動(dòng)營(yíng)區(qū)區(qū)ADIDDAS、ASIICS、REEEBUKK、RUUMA、曼奴、力康、德?tīng)柣莼?、蘭獅獅、艾仕仕威70%30%F4美食廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)中西美食食（泰國(guó)國(guó)菜、韓韓國(guó)菜、日本菜菜、中西西餐等）或“老字號(hào)號(hào)大中型型酒家”（金龍龍寨、老老成都、小肥羊羊、金大大陸等）100%六、物業(yè)業(yè)管理/商業(yè)管管理建議議商場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)后能否否逐漸旺旺場(chǎng)，不不斷吸引引消費(fèi)人人流，很很大程度度取決于于管理職職能的施施行狀況況。物業(yè)業(yè)管理和和商業(yè)管管理雖然然都屬于于售后服服務(wù)范疇疇，但在在營(yíng)銷(xiāo)的的角度上上看，二二者都是是商鋪推推廣的重重要構(gòu)成成，對(duì)商商鋪投資資者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)決策策有舉足足輕

32、重的的作用，因此，商場(chǎng)管管理要在在項(xiàng)目前前期策劃劃時(shí)就提提前介入入，讓投投資者可可以感覺(jué)覺(jué)到，發(fā)發(fā)展商將將盡可能能滿(mǎn)足商商戶(hù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的合理要要求，確確保商鋪鋪得到保保值和增增值。6.1物物業(yè)管理理提前介介入的工工作就項(xiàng)目目樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)備配配置和功功能分布布提出建建議擬定管管理項(xiàng)目目、服務(wù)務(wù)內(nèi)容參與工工程監(jiān)理理參與設(shè)設(shè)備購(gòu)置置參與工工程驗(yàn)收收擬定管管理文本本擬定管管理公司司財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算確定管管理費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)6.2商商業(yè)管理理提前介介入的工工作制定商商場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)計(jì)劃制定招招商政策策制定商商場(chǎng)租金金方案確定商商戶(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)組成制定商商場(chǎng)推廣廣活動(dòng)計(jì)計(jì)劃制定管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)架構(gòu)擬定管管理文本本確定管管理費(fèi)

33、用用、宣傳傳費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)七、商場(chǎng)場(chǎng)其他規(guī)規(guī)劃建議議7.1人人流引導(dǎo)導(dǎo)地下車(chē)車(chē)庫(kù)人流流：車(chē)庫(kù)管理理處設(shè)在在垂直電電梯旁，方便駕駕車(chē)人士士停車(chē)后后順利進(jìn)進(jìn)入商場(chǎng)場(chǎng)。地面人人流引入入：商場(chǎng)的出出入口不不宜過(guò)多多，防止止消費(fèi)人人群過(guò)早早流失。主入口口設(shè)在顯顯眼位置置而且門(mén)門(mén)面要夠夠?qū)挸ㄊ鞘巧虉?chǎng)入入口的必必要條件件，以方方便從人人流最旺旺的路段段直接引引入人流流。7.2交交通組織織垂直交交通組織織：標(biāo)準(zhǔn)層的的手扶電電梯設(shè)在在中庭外外圍，令令到搭乘乘手扶電電梯的人人流外露露于中庭庭，顯示示一種人人流旺盛盛的場(chǎng)面面；另外外，手扶扶電梯的的朝向?qū)?duì)消費(fèi)者者的流動(dòng)動(dòng)應(yīng)具有有一定的的指引作作用，引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)者均勻勻

34、分布于于場(chǎng)內(nèi)，達(dá)到利利用一臺(tái)臺(tái)手扶電電梯就帶帶活一個(gè)個(gè)功能區(qū)區(qū)的目的的。針對(duì)商廈廈3層娛娛樂(lè)功能能、4層層餐飲、娛樂(lè)功功能，建建議增設(shè)設(shè)3部室室外垂直直觀光梯梯，增強(qiáng)強(qiáng)觀光價(jià)價(jià)值、縮縮短上下下時(shí)間，并考慮慮經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間錯(cuò)開(kāi)開(kāi)因素。平面交交通組織織：對(duì)于人流流的引導(dǎo)導(dǎo)及輸送送，務(wù)必必要形成成一個(gè)循循環(huán)的布布局，避避免出現(xiàn)現(xiàn)死角位位。另外外要注意意的是貨貨物的平平層輸送送。7.3物物流輸送送倉(cāng)庫(kù)的的預(yù)留不同行業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者者對(duì)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存在不不同的需需求情況況，利用用較高樓樓層或商商場(chǎng)偏僻僻位預(yù)留留作倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，可以以解除商商家的部部分擔(dān)憂(yōu)憂(yōu)。貨梯的的設(shè)置商場(chǎng)內(nèi)設(shè)設(shè)置貨梯梯是必不不可少的的，但必必須貨梯梯的位置

35、置，使貨貨梯出口口到商場(chǎng)場(chǎng)各個(gè)鋪鋪位有一一個(gè)適中中的距離離，貨梯梯盡可能能設(shè)在功功能區(qū)的的中段。運(yùn)輸通通路通入地下下車(chē)庫(kù)的的車(chē)道應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)成成單向行行駛，從從一邊進(jìn)進(jìn)，從另另一邊出出，車(chē)輛輛不走回回頭路。卸貨位位地下車(chē)庫(kù)庫(kù)應(yīng)預(yù)留留一定的的卸貨位位，并且且盡可能能將干貨貨和濕貨貨的卸貨貨區(qū)分開(kāi)開(kāi)，并且且卸貨區(qū)區(qū)應(yīng)接近近商場(chǎng)貨貨梯。另外，戶(hù)戶(hù)外露天天亦應(yīng)留留有卸貨貨位，以以方便大大型運(yùn)輸輸車(chē)輛的的停放及及卸貨。7.4輔輔助性服服務(wù)設(shè)施施休閑區(qū)區(qū)休閑區(qū)設(shè)設(shè)置的目目的是緩緩解消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)物物時(shí)的勞勞累感，延長(zhǎng)其其在商場(chǎng)場(chǎng)的逗留留時(shí)間。一般設(shè)設(shè)在中庭庭旁寬闊闊的通道道或設(shè)備備房旁。餐廳、美美食廣場(chǎng)場(chǎng)等同樣樣

36、也起到到休閑區(qū)區(qū)的作用用。洗手間間一般逛商商場(chǎng)的消消費(fèi)者以以女士居居多，并并且女性性使用洗洗手間的的平均時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，所以以在設(shè)計(jì)計(jì)洗手間間時(shí)，應(yīng)應(yīng)該將女女性部分分面積適適當(dāng)增大大。商場(chǎng)每層層之間都都應(yīng)設(shè)有有洗手間間，最低低限度每每隔一層層要有，并且導(dǎo)導(dǎo)向指示示標(biāo)識(shí)一一定要清清晰明確確。公用電電話（卡卡式電話話）雖然現(xiàn)時(shí)時(shí)手提電電話的普普及率很很高，但但部分消消費(fèi)者（以學(xué)生生為主）仍需要要使用公公用電話話作為對(duì)對(duì)外的聯(lián)聯(lián)絡(luò)工具具，讓她她們?cè)谛栊枰褂糜秒娫挄r(shí)時(shí)仍能留留在商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)，消消除某些些導(dǎo)致消消費(fèi)者離離場(chǎng)的因因素。自助式式售貨機(jī)機(jī)、柜員員機(jī)自助式售售貨機(jī)既既能為消消費(fèi)者提提供方便便，又能能

37、增加賣(mài)賣(mài)場(chǎng)氣氛氛，主要要設(shè)置在在公共通通道上；柜員機(jī)機(jī)同樣能能為現(xiàn)金金不足的的消費(fèi)者者提供方方便。八、住宅宅部分規(guī)規(guī)劃建議議8.1指指導(dǎo)原則則重視商商務(wù)辦公公區(qū)的公公寓投資資需求人民廣場(chǎng)場(chǎng)的改建建規(guī)劃將將城中區(qū)區(qū)的功能能劃分為為三大區(qū)區(qū)：大型型商業(yè)購(gòu)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦辦公區(qū)、文化中中心區(qū)。廣場(chǎng)改改造主要要由公益益性項(xiàng)目目和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)兩大類(lèi)類(lèi)型構(gòu)成成，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主要有有東、西西、南、北四座座商務(wù)群群樓及兩兩幢二層層商場(chǎng)，總建筑筑面積約約15萬(wàn)萬(wàn)。附：人民民廣場(chǎng)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資料料表1東商務(wù)樓樓群38044商業(yè)綜綜合大樓樓，主體體18層層，裙樓樓4層，地上建建筑面積積324400，地下下1層（

38、建筑面面積32204）2層商商場(chǎng)1座座，建筑筑面積112000（占占地6000）2西商務(wù)樓樓群44088商業(yè)綜綜合大樓樓，主體體18層層，裙樓樓4層，地上建建筑面積積454400，地下下1層（建筑面面積38808）2層商商場(chǎng)1座座，建筑筑面積112000（占占地6000）3北商務(wù)樓樓22400主體144層，地地上建筑筑面積2212552，地下11層（建建筑面積積22440）4南商務(wù)樓樓94922主體300層，地地上建筑筑面積5584669，地下11層（建建筑面積積94992）（資料來(lái)來(lái)源：人人民廣場(chǎng)場(chǎng)改建規(guī)規(guī)劃資料料，新浪浪網(wǎng)柳州州城中區(qū)區(qū)信息）商務(wù)辦公公區(qū)的規(guī)規(guī)劃將激激發(fā)該區(qū)區(qū)的住房房需求，

39、實(shí)用、總價(jià)低低的公寓寓消費(fèi)將將會(huì)激發(fā)發(fā)投資需需求。重視回回遷因素素導(dǎo)致的的住房需需求本項(xiàng)目有有70003.99的住住宅回遷遷需求，其資料料如下顯顯示：1022072.62033020.83044062.340550103.850660176.5608809335.44809909536.1190以上上3312.55合計(jì)263100據(jù)上表顯顯示，本本項(xiàng)目的的住宅回回遷面積積集中在在6090之間，占711.5%。重視住住宅部分分的配套套要求本項(xiàng)目占占地1004000，限限高800米，為為商住一一體設(shè)計(jì)計(jì)；位處處柳州五五星商業(yè)業(yè)旺地，南面望望江，擁?yè)碛芯坝^觀優(yōu)勢(shì)，具備營(yíng)營(yíng)造柳州州市標(biāo)志志性建筑筑的開(kāi)

40、發(fā)發(fā)條件。建議：發(fā)發(fā)展商利利用5層層天面設(shè)設(shè)計(jì)為空空中花園園、運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所，同時(shí)利利用塔樓樓與裙樓樓的設(shè)備備轉(zhuǎn)換層層作住客客會(huì)所，以提升升項(xiàng)目檔檔次、提提高商品品房?jī)r(jià)格格，同時(shí)時(shí)滿(mǎn)足項(xiàng)項(xiàng)目在住住宅部分分配套不不足的需需求。重視目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群的購(gòu)購(gòu)房要求求據(jù)合富輝輝煌公司司市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及銷(xiāo)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)顯示：柳州市市中等收收入和中中青年作作為購(gòu)房房和欲購(gòu)購(gòu)房的人人數(shù)比例例最高。這些情情況表明明：最具具吸引力力的細(xì)分分市場(chǎng)是是集中在在高收入入和中青青年這兩兩組共44個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)上上。柳州市最最具吸引引力的房房地產(chǎn)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)青年（335歲以以下）年輕中等等收入年輕高收收入中年（33555歲歲）中年中等等收

41、入中年高收收入據(jù)上述分分析，我我們已經(jīng)經(jīng)找出柳柳州市最最具吸引引力的四四個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)，其中兩兩個(gè)高收收入的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)所需的的商品住住宅要求求面積大大，裝修修豪華、密度低低、容積積率低、住宅環(huán)環(huán)境優(yōu)雅雅、景色色怡人、設(shè)施配配套齊全全等，而而中等收收入階層層所需的的商品住住宅要求求就沒(méi)那那么高，只要規(guī)規(guī)劃布局局合理、社區(qū)生生活環(huán)境境優(yōu)越、間隔實(shí)實(shí)用、采采光通風(fēng)風(fēng)良好、建造質(zhì)質(zhì)量符合合要求，價(jià)格在在可以承承受的幅幅度即可可。本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群定位位在中等等收入階階層，這這一目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)包包括兩個(gè)個(gè)細(xì)分市市場(chǎng)，即即青年高高收入，中年高高收入這這兩個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)?，F(xiàn)將將這兩個(gè)個(gè)細(xì)分市市場(chǎng)的特特點(diǎn)分析析

42、列表如如下：目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)房房消費(fèi)特特點(diǎn)用 途途自 住自住或出出租家庭規(guī)模模12人人23人人受教育程程度受過(guò)高等等教育居居多受過(guò)中等等教育居居多住宅戶(hù)型型單身公寓寓，一房房一廳、二房二二廳二房二廳廳、三房房二廳住宅面積積30550 6008060990 10001300銷(xiāo)售價(jià)格格2000030000元元/2500035500元元/家庭月收收入3000060000元元3000060000元元喜好新潮、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約實(shí)用、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單區(qū)位公寓、市市內(nèi)住宅宅、小區(qū)區(qū)、交通通便利生活配套套設(shè)施齊齊全的小小區(qū)或舊舊城改造造的新住住宅購(gòu)買(mǎi)方式式按揭按揭或一一次性付付款從上述分分析我們們可以看看到，這這兩個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)之

43、間的的共性不不少，如如用途、規(guī)模、家庭收收入等方方面基本本上是相相同或相相近的；教育程程度則與與年齡成成反比；戶(hù)型和和面積稍稍有差異異，青年年人的住住宅可以以多樣化化一些，結(jié)構(gòu)也也不必過(guò)過(guò)于呆板板，間隔隔最好是是具有可可塑性的的；中年年人則傾傾向于實(shí)實(shí)用、合合理、耐耐用等性性能方面面。在愛(ài)愛(ài)好和區(qū)區(qū)位選擇擇上，青青、中年年各有不不同，但但差異并并不太大大。8.2具具體建議議塔樓開(kāi)開(kāi)發(fā)建議議公寓與與住宅并并重可考慮將將1棟開(kāi)開(kāi)發(fā)為純純住宅，另1棟棟開(kāi)發(fā)為為純公寓寓，以滿(mǎn)滿(mǎn)足不同同層面的的需求。公寓開(kāi)開(kāi)發(fā)的面面積建議議建議：公公寓開(kāi)發(fā)發(fā)面積以以40-50為主。住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的面面積建議議建議：住住宅開(kāi)

44、發(fā)發(fā)房型以以2、33房（8801255）為為主，少少量為44房（11401455）設(shè)設(shè)計(jì)。住宅部部分層高高建議建議：高高層標(biāo)志志性建筑筑層高33米較為為適宜。（第五章章完）第六章總總體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣方方案一、總體體推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略思路路根據(jù)合富富公司市市場(chǎng)研究究部對(duì)五五星商業(yè)業(yè)圈近66個(gè)月的的市場(chǎng)跟跟蹤，對(duì)對(duì)于現(xiàn)時(shí)時(shí)柳州市市房地產(chǎn)產(chǎn)及城市市中心區(qū)區(qū)商業(yè)樓樓市的狀狀況與變變化，我我司建議議中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)（暫定定名）項(xiàng)項(xiàng)目在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣時(shí)制定定以下的的總體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣方案：總體策劃劃思路：1、在項(xiàng)項(xiàng)目的原原始積累累階段，成立商商業(yè)管理理公司，采取“招商提提前進(jìn)入入”的策略略，為本本項(xiàng)目的的順利銷(xiāo)銷(xiāo)售做好好

45、鋪墊工工作，并并在此時(shí)時(shí)重新包包裝項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)提高高項(xiàng)目的的認(rèn)知度度。2、在項(xiàng)項(xiàng)目的引引導(dǎo)銷(xiāo)售售階段，舉辦財(cái)財(cái)富論壇壇暨“中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)”推介會(huì)會(huì)，并進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部部登記，進(jìn)入儲(chǔ)儲(chǔ)客期，蓄勢(shì)待待發(fā)。 3、在在項(xiàng)目前前期，利利用政府府部門(mén)對(duì)對(duì)項(xiàng)目周周邊市政政規(guī)劃前前景公布布及進(jìn)行行炒作，提升項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域形象，迅速成成為市場(chǎng)場(chǎng)焦點(diǎn)，此期間間開(kāi)始對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行形象象鋪墊宣宣傳。 44、在項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣廣階段，加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目各方方面及銷(xiāo)銷(xiāo)售信息息的宣傳傳攻勢(shì)，進(jìn)行（排隊(duì)輪輪號(hào)）首首次公開(kāi)開(kāi)發(fā)售，采用“連租約約銷(xiāo)售”的策略略，將銷(xiāo)銷(xiāo)售的熱熱烈氛圍圍推向高高潮。 5、在在銷(xiāo)售持持續(xù)階段段，提出出“利潤(rùn)分分

46、成”計(jì)劃，制造新新的新聞聞炒作熱熱點(diǎn)，迅迅速擴(kuò)大大商鋪的的銷(xiāo)售。 6、在在銷(xiāo)售末末期，提提出“購(gòu)鋪易易”計(jì)劃，迅速掃掃清尾貨貨，幫助助發(fā)展商商迅速回回籠資金金。二、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略2.1總總體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路思路一： 創(chuàng)柳柳州五星星首個(gè)“都市 MMalll”思路二： 創(chuàng)柳柳州市首首個(gè)大型型“雙首層層街鋪” 廣場(chǎng)場(chǎng)思路三： 創(chuàng)柳柳州市首首個(gè)運(yùn)動(dòng)動(dòng)“名店城城”思路四： 成立立商業(yè)管管理公司司，同時(shí)時(shí)制定招招商政策策思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期進(jìn)進(jìn)行，銷(xiāo)銷(xiāo)售與招招商安派派不同公公司的人人員跟進(jìn)進(jìn)思路六： 舉辦辦財(cái)富論論壇暨“中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)”推介會(huì)會(huì)思路七： 引入入主力商商戶(hù)進(jìn)駐駐，迅速速提高知

47、知名度思路八： 采用用“連租約約銷(xiāo)售”策略，將銷(xiāo)售售推向高高潮思路九： 實(shí)施施“利潤(rùn)分分成”計(jì)劃，“經(jīng)營(yíng)投投資”兩不誤誤思路十： 實(shí)施施“購(gòu)鋪易易”計(jì)劃，賣(mài)鋪送送好禮2.2總總體策劃劃思路分分析思路一： 創(chuàng)柳柳州五星星首個(gè)“都市 MMalll”在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈的的今天，商用物物業(yè)項(xiàng)目目除了發(fā)發(fā)展自身身特色、提高服服務(wù)質(zhì)量量外，還還必須順順應(yīng)以規(guī)規(guī)模領(lǐng)先先、以效效益制勝勝的世界界零售業(yè)業(yè)大趨勢(shì)勢(shì)。MAALL有有別于其其他的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，充分分體現(xiàn)了了以人為為本的理理念，營(yíng)營(yíng)造和引引導(dǎo)新的的消費(fèi)方方式，引引進(jìn)一種種新的文文化理念念和生活活理念。MALLL的消消費(fèi)模式式符合當(dāng)當(dāng)前的消消費(fèi)時(shí)尚尚

48、，將對(duì)對(duì)城市的的經(jīng)濟(jì)尤尤其是旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來(lái)巨巨大影響響，MAALL本本身也是是城市里里的一道道景觀。在美國(guó)MMALLL目前已已經(jīng)占有有50%以上的的零售銷(xiāo)銷(xiāo)售額，20000年的的營(yíng)業(yè)額額以達(dá)11萬(wàn)億美美元，一一家MAALL的的有效商商圈是數(shù)數(shù)百公里里。而在在中國(guó)以以省會(huì)城城市為中中心的2200公公里范圍圍內(nèi)的人人口數(shù)以以千萬(wàn)計(jì)計(jì)，商業(yè)業(yè)前景十十分誘人人。柳州州是廣西西的交通通樞紐城城市，五五星對(duì)于于柳州是是一個(gè)標(biāo)標(biāo)志性街街區(qū)，在在這里建建立一個(gè)個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)、又又極具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ腗AALL,可謂前前景無(wú)限限。思路二： 創(chuàng)柳柳州市首首個(gè)大型型“雙首層層街鋪” 廣場(chǎng)場(chǎng) 提出“雙雙首層街街

49、鋪”的最初初構(gòu)想，是在于于解決項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊東西高高差最大大達(dá)4米米、南北北高差最最大達(dá)22.6米米的問(wèn)題題。 首創(chuàng)的“兩次人人流、雙雙重價(jià)值值”的“雙首層層商鋪”的建筑筑設(shè)計(jì)兼兼顧了視視覺(jué)效果果和使用用需要，全面照照顧人流流、物流流。首22層臨街街商鋪打打破傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)廣廣場(chǎng)布局局的設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)想，使從來(lái)來(lái)沒(méi)有街街鋪的商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)有了街街鋪。俗俗話說(shuō)“一個(gè)街街鋪?lái)斒畟€(gè)商鋪鋪”，“中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)”的“雙首層層街鋪”不僅完完美地整整合了購(gòu)購(gòu)物中心心的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，更擁?yè)碛辛私纸咒伒奶焯烊粌?yōu)勢(shì)勢(shì)，將會(huì)會(huì)受到買(mǎi)買(mǎi)家及商商家的強(qiáng)強(qiáng)烈關(guān)注注。思路三：創(chuàng)柳州州市首個(gè)個(gè)“運(yùn)動(dòng)名名店城”為體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚商城城的獨(dú)特特魅力，

50、中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)特設(shè)“運(yùn)動(dòng)名名店城”，將匯匯集中外外名牌體體育用品品、服裝裝，以及及當(dāng)今最最前衛(wèi)的的休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)器械械，用以以填補(bǔ)柳柳州缺乏乏大型體體育用品品賣(mài)場(chǎng)的的空白。 思路四: 成立立商業(yè)管管理公司司，同時(shí)時(shí)制定招招商政策策在售樓部部設(shè)專(zhuān)職職負(fù)責(zé)招招商工作作的招租租部，由由商業(yè)管管理公司司配備專(zhuān)專(zhuān)職人員員分工及及明確招招商工作作范圍。銷(xiāo)售部部仍然負(fù)負(fù)責(zé)商鋪鋪銷(xiāo)售工工作，而而招租部部則負(fù)責(zé)責(zé)商鋪的的出租工工作，雙雙方彼此此互相協(xié)協(xié)調(diào)，及及時(shí)反饋饋各方客客戶(hù)的意意見(jiàn)，最最終目標(biāo)標(biāo)都是為為盡快使使商家大大量入場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以此全全面刺激激買(mǎi)家?guī)?dòng)銷(xiāo)售售。并針針對(duì)普通通承租商商家和有有一定影影響力的

51、的品牌商商制定相相應(yīng)的招招商政策策。思路五： 招商商提前介介入，招招商工作作先期進(jìn)進(jìn)行，銷(xiāo)銷(xiāo)售與招招商安派派不同公公司的人人員跟進(jìn)進(jìn)提前介入入制定招招商政策策可大大大縮短商商場(chǎng)的開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間間，讓投投資者感感覺(jué)到即即買(mǎi)即收收租的有有利局面面，因而而提議招招商工作作先期進(jìn)進(jìn)行。而而銷(xiāo)售與與招商安安派不同同公司人人員跟進(jìn)進(jìn)，是出出于“專(zhuān)才專(zhuān)專(zhuān)用，有有利于提提高工作作效率”的一種種思路，它也是是敝司銷(xiāo)銷(xiāo)售、籌籌辦“新和平平鼎盛時(shí)時(shí)代”開(kāi)業(yè)的的經(jīng)驗(yàn)所所得。思路六：引導(dǎo)銷(xiāo)銷(xiāo)售階段段舉辦“財(cái)富論論壇暨中中僑世紀(jì)紀(jì)廣場(chǎng)推推介會(huì)”作為開(kāi)盤(pán)盤(pán)前的促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)，首次次將項(xiàng)目目的推介介會(huì)以“論壇”的形式式舉行，可使整

52、整個(gè)活動(dòng)動(dòng)充滿(mǎn)地地產(chǎn)界少少有的學(xué)學(xué)術(shù)氛圍圍，對(duì)商商用物業(yè)業(yè)市場(chǎng)能能造成強(qiáng)強(qiáng)有力的的沖擊波波，可以以提升項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度，對(duì)項(xiàng)目目的正式式開(kāi)盤(pán)有有極大的的促進(jìn)作作用。思路七： 引入入主力商商戶(hù)進(jìn)駐駐，迅速速提高知知名度一個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)日后經(jīng)經(jīng)營(yíng)的成成功與否否，前期期的招商商經(jīng)營(yíng)推推廣起到到?jīng)Q定性性的作用用，合富富公司建建議項(xiàng)目目在前期期引入主主力商戶(hù)戶(hù)進(jìn)駐，一方面面可以在在市場(chǎng)上上、區(qū)域域上迅速速提高知知名度，進(jìn)行新新聞炒作作式的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣；另一一方面由由于主力力商戶(hù)的的進(jìn)駐，會(huì)增強(qiáng)強(qiáng)其它準(zhǔn)準(zhǔn)買(mǎi)家、小商戶(hù)戶(hù)的信心心，造成成“羊群效效應(yīng)”。 思路八：采用“連租約約銷(xiāo)售”策略，將銷(xiāo)售售推向高高潮承租商家

53、家不一定定就是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者，招租部部先將商商鋪出租租，然后后再找投投資者，買(mǎi)家購(gòu)購(gòu)買(mǎi)后發(fā)發(fā)展商將將所收的的租金連連同對(duì)租租客的權(quán)權(quán)利及義義務(wù)一并并轉(zhuǎn)讓給給投資者者，所謂謂“連租約約銷(xiāo)售”就是這這種形式式。“連租約約銷(xiāo)售”的買(mǎi)家家一般都都是投資資者，因因?yàn)橛辛肆爽F(xiàn)成的的租金回回報(bào)，投投資者很很容易接接受，有有租約的的商鋪成成交率極極高，同同時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)承受面面寬廣。思路九：實(shí)施“利潤(rùn)分分成”計(jì)劃，“經(jīng)營(yíng)投投資”兩不誤誤現(xiàn)在柳州州市手頭頭上擁有有一定閑閑資的投投資者為為數(shù)不少少，而他他們所追追求的是是獲得更更大的投投資回報(bào)報(bào)，而一一般投資資商鋪的的回報(bào)要要比其他他行業(yè)高高。為了了消除投投資者的的擔(dān)心，確保

54、他他們?cè)谝灰欢昶谄诶锏淖庾饨鸹貓?bào)報(bào)，故建建議本項(xiàng)項(xiàng)目采用用“利潤(rùn)分分成”的促銷(xiāo)銷(xiāo)手段，向投資資者付給給一定年年期的租租金，回回收其鋪鋪位的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，租給真真正需要要經(jīng)營(yíng)的的商戶(hù)，便于商商場(chǎng)的統(tǒng)統(tǒng)一管理理，做到到“經(jīng)營(yíng)投投資”兩不誤誤。思路十： 實(shí)施施“購(gòu)鋪易易”計(jì)劃，賣(mài)鋪送送好禮購(gòu)鋪的首首期款是是成交價(jià)價(jià)的400%50%，較高高的首期期款制約約了投資資者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)熱情情，為了了刺激目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)沖動(dòng)，可實(shí)施施減免首首期款策策略。投投資者在在購(gòu)買(mǎi)商商鋪時(shí)，只需支支付成交交價(jià)的220%30%作首期期，然后后辦理556成按按揭貸款款，余款款由發(fā)展展商提供供免息貸貸款，買(mǎi)買(mǎi)家可在在一定期期間（2

55、25年內(nèi)內(nèi)）分期期返還給給發(fā)展商商。購(gòu)鋪鋪易計(jì)劃劃令置業(yè)業(yè)門(mén)檻有有效地降降低了。三、主題題宣傳推推廣策略略3.1成成立商業(yè)業(yè)管理公公司，同同時(shí)制定定招商政政策成立的商商業(yè)管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)“中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)”的招租租工作，實(shí)行靈靈活的招招租方式式，即對(duì)對(duì)不同層層面的承承租方采采用不同同的出租租策略，其目的的首先是是確保大大量商家家在開(kāi)業(yè)業(yè)前可以以入場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。另另一方面面，盡可可能吸引引知名品品牌大商商家入場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，形成整整個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)的“領(lǐng)頭羊羊”效應(yīng)，因大品品牌商家家大部分分都選擇擇承租的的方式，而很少少購(gòu)買(mǎi)鋪鋪位，品品牌商家家的進(jìn)駐駐，可進(jìn)進(jìn)一步促促使更多多持觀望望態(tài)度的的中、小小商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)

56、營(yíng)營(yíng)，以此此迅速帶帶旺商場(chǎng)場(chǎng)的購(gòu)鋪鋪及人氣氣。 3.1.1對(duì)普普通承租租商家的的招商政政策每次租約約期為兩兩年，首首次租賃賃應(yīng)交納納三個(gè)月月的租金金及三個(gè)個(gè)月的押押金，交交滿(mǎn)三個(gè)個(gè)季度，則第四四季度予予以減免免租金的的優(yōu)惠。3.1.2對(duì)有有一定影影響力品品牌商的的招商政政策在以上的的基礎(chǔ)上上，可享享受更為為優(yōu)惠的的措施，如免一一年管理理費(fèi)，免免頭三個(gè)個(gè)月租金金、后三三個(gè)月租租金減半半等，以以此盡量量吸引其其品牌進(jìn)進(jìn)駐商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。3.2“利潤(rùn)分分成”計(jì)劃3.2.1概念念解釋所謂的利利潤(rùn)分成成制，就就是買(mǎi)家家將所購(gòu)購(gòu)商鋪交交由發(fā)展展商經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，從而每每年享受受8-111%利利潤(rùn)分成成。3.2.2

57、具體體操作利潤(rùn)分分成期限限為3年年，自 年 月 日起起；買(mǎi)家需需簽署中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)利潤(rùn)分分成協(xié)議議書(shū)；所購(gòu)之之鋪無(wú)論論抵押轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)袃S世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)利潤(rùn)分分成協(xié)議議書(shū)仍仍然有效效；凡選擇擇利潤(rùn)分分成制的的買(mǎi)家所所購(gòu)的商商鋪使用用權(quán)在規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)歸歸發(fā)展商商所有，買(mǎi)家無(wú)無(wú)權(quán)支配配使用，但亦無(wú)無(wú)須承擔(dān)擔(dān)該商鋪鋪的相關(guān)關(guān)經(jīng)營(yíng)管管理費(fèi)用用。買(mǎi)家可可選擇以以下兩種種分成方方式的其其中一種種：A.一次次性收取取分成三年期，分成利利潤(rùn)按照照商鋪成成交總價(jià)價(jià)每年88%計(jì)算算，三年年共分成成24%，在成成交中一一次性扣扣除，選選擇此方方式不須須簽署利潤(rùn)分分成協(xié)議議書(shū)，在買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同中中確定交交鋪期為為 年年

58、月月 日日（3年年后同日日）B.分期期收取分分成三年期，分成利利潤(rùn)按成成交價(jià)每每年111%計(jì)算算，三年年共分成成33%，開(kāi)業(yè)業(yè)一年后后收取第第一年的的分成利利潤(rùn)（成成交價(jià)的的11%），開(kāi)開(kāi)業(yè)兩年年后收取取第二年年的分成成利潤(rùn)，如此類(lèi)類(lèi)推，共共三年。買(mǎi)家需需簽署利利潤(rùn)分成成協(xié)議書(shū)書(shū)，買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同中中簽署的的交樓期期為 年 月 日（3年后后同日）3.2.3案例例分析建筑面積積30商鋪成交價(jià)格格60萬(wàn)元元售價(jià)2000000元/首期200%12萬(wàn)元元購(gòu)鋪易計(jì)計(jì)劃另兩兩成無(wú)息息分期付付款銀行按揭揭貸款36萬(wàn)元元6成100年每月供款款30000元/月月返還3年年利潤(rùn)計(jì)計(jì)劃14.44萬(wàn)元每年分成成8%，3年總

59、總計(jì)244%每月分成成利潤(rùn)40000元/月月1440000/36個(gè)個(gè)月投資者實(shí)實(shí)際租金金獲利10000元/月月40000-30000投資者實(shí)實(shí)際支付付購(gòu)鋪款款45.66萬(wàn)元60-114.44（萬(wàn)元元），即即擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)3.3“購(gòu)鋪易易”計(jì)劃投資者可可向銀行行申請(qǐng)66成100年按揭揭貸款，購(gòu)鋪款款首期支支付400%。為為了更有有效降低低投資者者的付款款壓力，發(fā)展商商向投資資者提供供先開(kāi)業(yè)業(yè)后付款款的“購(gòu)鋪易易”計(jì)劃，在成交交時(shí)，買(mǎi)買(mǎi)家只需需支付220%首首期款，其余220%款款項(xiàng)有發(fā)發(fā)展商提提供兩年年無(wú)息分分期付款款優(yōu)惠，付款期期可延至至商鋪開(kāi)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)后。購(gòu)購(gòu)買(mǎi)帶租租約的商商鋪，發(fā)發(fā)展商送送現(xiàn)金

60、紅紅利，收收租后才才付款，投資獲獲利更有有保障。四、事件件營(yíng)銷(xiāo)策策略以上合富富公司所所提到的的策劃思思路及策策劃方案案在實(shí)施施的時(shí)候候，如果果可以配配合相應(yīng)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)事件，將會(huì)加加大其推推廣策劃劃的炒作作性，令令每一次次推廣發(fā)發(fā)揮最佳佳的銷(xiāo)售售效果。以下敝司司將提出出一些營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)事件件的初步步建議，屆時(shí)會(huì)會(huì)根據(jù)市市場(chǎng)的變變化作出出專(zhuān)業(yè)調(diào)調(diào)整：事件一： 成立立商業(yè)管管理公司司，制定定優(yōu)先招招商計(jì)劃劃 事件二： 舉辦辦柳州市市“中僑杯杯”大型時(shí)時(shí)尚品牌牌服裝SSHOWW事件三： 舉辦辦財(cái)富論論壇暨“中僑世世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)”推介會(huì)會(huì)事件四： 大型型主力商商家進(jìn)駐駐暨新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)事件五： 開(kāi)盤(pán)盤(pán)日購(gòu)鋪鋪優(yōu)惠