建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

1、建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案一、樓市分析1、樓市總述經(jīng)過對(duì)平頂山樓市近一周的縱觀和深度的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)平頂 山當(dāng)前的樓市還處在市場(chǎng)開發(fā)的成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)整體操作和運(yùn)作還 不夠成熟，還存在很多不規(guī)范地方?？墒钱?dāng)前市場(chǎng)開發(fā)速度和水平 上升比較快。整體市場(chǎng)發(fā)展前景比較大，首先消費(fèi)水平和收入都會(huì) 提高,其次住宅的高需求量，經(jīng)過對(duì)部分消費(fèi)者的走訪發(fā)現(xiàn)很多人存 有購(gòu)房意向,而且比例還非常高。兩年后的平頂山的樓市將迎來(lái)比 較火熱的開發(fā)局面。2、樓市開發(fā)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐步成熟經(jīng)過進(jìn)一周的調(diào)查，我們感受最深的是平頂山的樓市與1年前相 比已經(jīng)有了很大的提高,市場(chǎng)開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平都有了很

2、大 的提高。以前開發(fā)商開發(fā)的理念比較落后，對(duì)住宅的理解比較簡(jiǎn)單, 對(duì)住宅的理解比較窄，還停留在單一的生活上;一些開發(fā)商雖然已經(jīng) 比較關(guān)注住宅的戶型、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套、景觀設(shè)計(jì)，只是運(yùn)用 面比較窄。而一些現(xiàn)在正在開發(fā)的項(xiàng)目，開始從社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品戶 型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、營(yíng)銷包裝及市場(chǎng)推廣等方面下大力氣,開發(fā)理 念正逐步走向成熟，特別是外地開發(fā)公司、營(yíng)銷公司進(jìn)入，更加快平 頂山房地產(chǎn)快速發(fā)展。開發(fā)區(qū)域比較集中縱觀平頂山當(dāng)前樓市開發(fā)能夠說(shuō)比較集中，大多分布在市中心比 較繁華的地段,而出在城郊開發(fā)的地段還是市場(chǎng)空白點(diǎn)，這與當(dāng)?shù)氐?城市發(fā)展建設(shè)和大消費(fèi)需求有直接的關(guān)系，據(jù)我們預(yù)測(cè)平頂山的樓 市開發(fā)近兩年還

3、是主要集中在市中地點(diǎn)，可是隨著城市框架的拉大 和西進(jìn)東擴(kuò)的整體發(fā)展規(guī)劃，將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)集中在西區(qū)。沒有形成樓盤核心樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目站穩(wěn)市場(chǎng)，取勝市場(chǎng)關(guān)鍵因素，特別是 在市場(chǎng)比較的激烈的情況下。而現(xiàn)在很多項(xiàng)目還是依靠地段優(yōu)勢(shì) 推動(dòng)銷售。是的地段好壞過去曾經(jīng)作為成功與否定律，雖然現(xiàn)在地 段項(xiàng)目開發(fā)上依然起著相當(dāng)重要的作用，但已經(jīng)不是決定性的作用; 特別對(duì)住宅而言消費(fèi)者對(duì)住宅的要求已經(jīng)從單一位置好、外配套 全、交通便利向更高標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)。開發(fā)市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)不規(guī)范從現(xiàn)在樓市上已經(jīng)上馬的項(xiàng)目看，市場(chǎng)存在較大的跟風(fēng)現(xiàn)象,如: 戶型上都集中開發(fā)錯(cuò)層、躍層;同時(shí)市場(chǎng)存在項(xiàng)目開發(fā)的非理性化, 如:高層住

4、宅大量開發(fā);另外銷售市場(chǎng)不規(guī)范,銷售策略沒有引起開 發(fā)商的重視,如:銷售部的建設(shè)、銷售渠道的建立、宣傳策略的應(yīng)用 等，當(dāng)然這與市場(chǎng)的初級(jí)階段有很大關(guān)系，需要逐漸發(fā)展和成熟。銷售手段比較單一經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)當(dāng)前平頂山的樓市的銷售市場(chǎng)，還沒有進(jìn)入真正 的市場(chǎng)階段，對(duì)項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目品牌營(yíng)銷、整體推廣等方面 沒有引起足夠的重視。單位自建和聯(lián)建項(xiàng)目占有一定比例雖然國(guó)家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實(shí)行貨幣購(gòu)房，但 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，當(dāng)前集資房和聯(lián)建17.炕拐加幸歡u壤一 莩醪酵臣頗殼罷 誑12.屎土 廠與坎幌掠？個(gè)，其中以公安局 開發(fā)建設(shè)的平安佳苑開發(fā)規(guī)模最大。3、樓市供需特點(diǎn)市場(chǎng)供給特點(diǎn)住宅類型當(dāng)

5、前樓市上供給的住宅主要有三類:一、高檔住宅（以高層住宅為 主）;二、普通住宅（多層為主）;三、經(jīng)濟(jì)適用房（多層為主）。雖然有 三類住宅 項(xiàng)目可是在市場(chǎng)占有的比例有較大的區(qū)別，其中以多層 住宅占有的比例較大、高層次之、經(jīng)濟(jì)適用占有的比例相對(duì)較 小。當(dāng)然這與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求特點(diǎn)不同和政府政策有關(guān)。就市場(chǎng)規(guī) 律而言普通消費(fèi)市場(chǎng)還是市場(chǎng)需求的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在高層住 宅在市場(chǎng)上舊項(xiàng)目而言占40%左右，就供給量而言也超過一半，這說(shuō) 明供給市場(chǎng)存在不平衡性,供給市場(chǎng)有待調(diào)整。戶型特點(diǎn)就供給的戶型而言當(dāng)前市場(chǎng)供給的戶型，主要以二室（80-110平 方米）、三室（130160平方米）、同時(shí)還有一定量的四室和復(fù)式，

6、戶 型設(shè)計(jì)為平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式，其中平層、錯(cuò)層、躍層占有較 大的比例,特別是錯(cuò)層比較多。從銷售情況看，市場(chǎng)銷售比較快以及供不應(yīng)求的戶型以80 100 平方米左右的二室和120 130平方米左右的三室二廳，戶型特點(diǎn) 以錯(cuò)層和躍層相對(duì)比較熱。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)方面的原因：1、 供給因素起決定作用;2、當(dāng)前在樓市比較流行錯(cuò)層和躍層;3、消費(fèi) 者非理性購(gòu)房心理;4、沒有更新的戶型來(lái)吸引客戶。價(jià)格特點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格特點(diǎn)與項(xiàng)目的供給類型緊密的結(jié)合在一起，當(dāng)前的價(jià) 格主要有三個(gè)階段:第一階段高層住宅的整體均價(jià)在1800 -2300 元/平方米左右，各個(gè)項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目位置的不同定價(jià)有一定的差距， 可是有些樓盤的

7、單個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在1500元/平方米左右;第二階段:普 通多層住宅的整體？墼?100價(jià)左右，其中最低的均價(jià)是860元/平 方米，最高均價(jià)是1400元/平方米;第三階段:經(jīng)濟(jì)適用房的整體均價(jià) 在800元/平方米。就當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格定位情況看一些的項(xiàng)目的銷 售定價(jià)存在許多不合理的地方,如:沒有充分考慮道樓層定價(jià)系數(shù)、 景觀系數(shù)、采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)、地理位置系數(shù)、樓盤附加值系 數(shù)等，使一些定價(jià)沒有科學(xué)依據(jù),而是靠感覺和主觀意愿進(jìn)行定價(jià)。受市場(chǎng)的不斷發(fā)展、土地掛牌拍賣使土地價(jià)格上升、建材漲 價(jià)，今后房地產(chǎn)銷售價(jià)格將會(huì)穩(wěn)步上升,這同時(shí)也是房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā) 展規(guī)律，就房地產(chǎn)的市場(chǎng)形成周期而言像拋物線,而當(dāng)前樓市正

8、處在 啟始的低斷，因此會(huì)不斷上升，價(jià)格路走高,至于價(jià)格上升的高低要 根據(jù)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求狀況和銷售狀況來(lái)決定。需求特點(diǎn)項(xiàng)目需求從對(duì)購(gòu)房客戶的調(diào)查情況看，購(gòu)房客戶對(duì)住房的當(dāng)前要求還不 是太高，對(duì)項(xiàng)目比較關(guān)注因素主要有:地理位置、價(jià)格、戶型和一些 相關(guān)的社區(qū)配套，對(duì)居住生活理念、社區(qū)文化、住宅的健康和景觀 設(shè)計(jì)的要求相對(duì)比較低，可是隨著人們生活質(zhì)量的提高對(duì)住宅的要 求將越來(lái)越高，據(jù)我們估計(jì)在2年以后，購(gòu)房客戶住宅的要求將會(huì)有 很大的改變。這就要求開發(fā)商要看到未來(lái)的客戶購(gòu)房需求,提前開 發(fā)出客戶需要的住宅，站在市場(chǎng)的前列。戶型選擇從市場(chǎng)供給戶型情況和消費(fèi)者需求的戶型來(lái)講，市場(chǎng)供給和 市 場(chǎng)需求有一定的偏差，主要表現(xiàn)在戶型的面積設(shè)計(jì)，很多戶型面積設(shè) 計(jì)比較大，從而提高了房子的總房款，使一些客戶望而卻步,據(jù)統(tǒng)計(jì) 當(dāng)前戶型存在普遍面積片大的不利因素,而一些戶型面積相對(duì)比較 小的戶型比較熱銷,而且出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，能夠看出小戶型在市 場(chǎng)將占有較大的需求量，也將是客戶首選。價(jià)格要求經(jīng)過對(duì)一些購(gòu)房客戶的走訪和調(diào)查，很多客戶反映銷售價(jià)格過 高，當(dāng)然能夠說(shuō)是賣方和買方不一心，可是也反映一些客戶的對(duì)價(jià)格 要求。我們套用公司進(jìn)行計(jì)算每人年收入