某市商品房市場調(diào)查報告

1、?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報告一 調(diào)查的目的、原則和基本方法二 調(diào)查對象基本狀況三 調(diào)調(diào)查資料料分析1、關(guān)于于樓盤地地域分布布2、關(guān)于于樓盤類類型3、關(guān)于于停緩建建復(fù)工工工程4、關(guān)于于樓盤的的品質(zhì)5、關(guān)于于商品房房戶型6、關(guān)于于銷售價價格7、關(guān)于于樓盤銷銷售狀況況8、關(guān)于于樓盤的的建設(shè)規(guī)規(guī)劃狀況況9、關(guān)于于購房消消費群體體一 調(diào)調(diào)查的目目的、原原則和基基本方法法 1 調(diào)調(diào)查目的的和調(diào)查查范圍為為進一步步了解和和掌握海?？谑猩躺唐贩渴惺袌鰻顩r況，我公公司估價價部組織織有關(guān)人人員對海?？谑惺惺袇^(qū)范圍圍內(nèi)新建建、停緩緩建工程程復(fù)工續(xù)續(xù)建兩類類處于在在建階段段和銷售售階段的的商品房房市場狀狀況進行行了調(diào)查查

2、。 2 調(diào)調(diào)查時間間本本次調(diào)查查時間跨跨度為220044年122月155日至220055年1月月5日。包括調(diào)調(diào)查信息息資料的的采擷、信息資資料的整整理歸納納以及成成文階段段。 3 調(diào)調(diào)查分析析的基本本原則 （1）樣樣點原則則 受時間間、人力力、物力力等條件件所限，調(diào)查人人員不能能對海口口市全部部的商品品房進行行盤查，因此，有意識識地選取取了一些些對總體體狀況有有說明意意義、具具有代表表性的樣樣點進行行調(diào)查分分析。 （2）對對資料甄甄別使用用的原則則在在調(diào)查過過程中，有部分分信息資資料由商商品房銷銷售人員員提供，其中部部分內(nèi)容容有從促促銷角度度出發(fā)產(chǎn)產(chǎn)生的隱隱瞞甚至至誤導(dǎo)成成份。因因此，調(diào)調(diào)查人

3、員員對該類類資料進進行了仔仔細分析析甄別，盡量少少使用或或不使用用該類偽偽信息。 （3）分分析、歸歸訥原則則對對信息資資料進行行客觀分分析。首首先對其其中一些些有普遍遍性、代代表性的的現(xiàn)象進進行合理理歸納，在此基基礎(chǔ)上尋尋找原因因，建立立相互間間的因果果關(guān)系，得出相相關(guān)結(jié)論論。 4 調(diào)調(diào)查樣點點的選擇擇首首先在報報紙、電電視等媒媒體上選選擇有代代表性的的36幢幢樓盤確確定為重重點調(diào)查查對象，與此同同時在調(diào)調(diào)查過程程中，根根據(jù)實際際情況隨隨機增加加了相應(yīng)應(yīng)的樓盤盤個案。本次調(diào)調(diào)查選點點涉及海?？谑形逦宕髤^(qū)域域，包括括國貿(mào)、濱海、海甸島島、秀英英及老城城區(qū)等其其他區(qū)域域。具體體分布見見下表：區(qū)域國

4、貿(mào)濱海海甸島秀英其他個數(shù)9812345 調(diào)查查方法采取現(xiàn)場場走訪、電話咨咨詢、與與購買客客戶溝通通等方法法獲取各各種資訊訊。二 調(diào)調(diào)查對象象基本狀狀況本次調(diào)調(diào)查在事事先確定定的366個重點點調(diào)查對對象基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)實際際情況隨隨機增加加了6個個個案，調(diào)查對對象共計計42個個。根據(jù)據(jù)樓盤的的密集程程度，調(diào)調(diào)查人員員將之分分為5個個區(qū)域，各區(qū)域域的調(diào)查查數(shù)量與與該區(qū)域域的新樓樓盤數(shù)量量有較大大的聯(lián)系系，基本本呈正相相關(guān)關(guān)系系。樓盤盤的基本本狀況見見下表：樓盤基本本狀況表表序號名稱位置起價（元/ m2）層差（元/ m2）備注（004年112月）一 國國貿(mào)區(qū)域域1*富麗花花園金貿(mào)西路路1號19988

5、，25500（均價）由四幢221-223層商商務(wù)樓和和住宅樓樓組成，占地2334877.499m2，總建建筑面積積11萬萬m2，2華貿(mào)快樂樂公寓金貿(mào)西路路18號號16888（2）30-660總建筑面面積4774499 m22，A座座23層層，B座座17層層，共3374戶戶，綠化化率300%3*德意雅雅苑金貿(mào)西路路5號16988502幢高層層4東方文華華府文華路208003幢155-177層5海韻裕都都文華路33號30000多總占地1103666.55 m22，總建建筑面積積679933 m2，2幢幢27層層，密度度36.3%，綠化率率28.2%6*金山廣廣場金貿(mào)西路路6號22888（5）40占

6、地約115.332畝，總建筑筑面積近近8萬mm2，噴泉泉廣場7誠田國際際商務(wù)大廈廈金貿(mào)西路路23000多8世貿(mào)雅苑苑（三期）世貿(mào)東路路2號25000-35500總建筑面面積約116萬mm2，數(shù)幢幢28-32層層9中鹽國際際大廈玉沙路西西側(cè)寫字樓10國貿(mào)中心心玉沙路西西側(cè)第6層租租金為：毛坯房房37-38元元/，裝修房房比毛坯坯房多110元，寫字樓。占地333000.8，總建建筑面積積376632， 4400個個停車位位，4部部4m/s進口口電梯，1000兆光纖纖，8000千瓦瓦發(fā)電機機、變壓壓器。電電子防火火報警自自動噴淋淋、智能能電子安安全監(jiān)控控等二 濱濱海區(qū)域域11悠生海華華民聲西路路28

7、號號26000（4）604幢小高高層12怡景苑芙蓉路22號大于255005幢高層層13麗晶海景景花園濱海大道道25800（2）50-880總建筑面面積122萬m22，14昌煒玉園園民聲西路路8號29000（4）60-88015海岸1號號世貿(mào)北路路1號30000左右占地6222299.3mm2，總建建筑面積積20772522.2mm2，六棟棟高層住住宅和一一棟高層層商務(wù)樓樓16海怡豪園園濱海東路路56號號接近30000占地300多畝，4幢220層17紫荊花園園（二期期）紫荊路28800（2）50-11006幢266層18*銀通花花園大于255002幢222層公寓寓樓（原原規(guī)劃22幢288層）三

8、海海甸島區(qū)區(qū)域19陽光熙園園人民大道道西側(cè)25000（1）50總占地面面積88855mm2，總建建筑面積積251103mm2，3幢幢16層層，100層以上上可觀海海，建筑筑密度220%，綠化率率48%，20北海岸888號（海韻公公寓）人民大道道88號號25888（1）70占地1777677平方米米，建筑筑面積3348993平方方米， 4幢116層2268套套，均為為居住，3層以以上可觀觀海，密密度155%，綠化率率65%，21港灣花園園人民大道道、五西西路23800（3）80總占地1199779 mm2，共5500套套住宅，約5.8萬mm2，容積積率2.9，綠綠化率551%，22濱海華庭庭五西

9、路、萬恒路路1號26000-27700總建筑面面積約55萬m22，容積積率1.31，23華星大廈廈人民大道道35號號17888（3）50200多多套住宅宅24*周昌公公寓人民大道道、三東東路19800（2）60總占地229000 m22，200層，共共1600套住宅宅，建筑筑密度221.66%，25*秦吉大大廈人民大道道、四西西路18層26僑達花園園人民大道道30000-32200建筑面積積399943.10，容積積率2.94，密度224.99% ，綠化率率近些880%27*寰島廣廣場人民大道道、四東東路16000（3）50建筑面積積50882828*福海新新城五東路11號18888（5）50

10、2幢188層，總總建筑面面積3.5萬mm2，共1336套住住宅29*加州陽陽光公寓寓和平大道道、二橫橫路18800（5）4019層，3梯220戶，總占地地58331 mm2，總建建筑面積積218878mm2。30金椰都和平大道道59號號25000大部分可可觀海，建筑密密度200.2%，容積積率2.26%，綠化化率622%，88幢小高高層31寶安江南南城和平大道道66號號29000起，均均價31100元元北臨瓊海海峽，總總占地近近6000畝，一一期占地地1200畝， 44幢幢4-55層共3334戶戶（4層層為復(fù)式式）32星光海岸岸五東路33號21288（2）50總占地774700.444 m22

11、，總建建筑面積積297713.3m22，4幢幢高層住住宅，密密度200%，綠綠化率556%33*光明閣閣海昌路99號15000（4）2014層，建筑密密度較高高，綠地地較少四 秀秀英區(qū)域域34奧林匹克克花園（二期）海秀路27800總占地約約635556 m2，總建建筑面積積約14485221 mm2，密度度18.7%，綠化率率56.4%，停車位位6411個35*金僑國國際廣場場海秀大道道1600號16300（5）40總占地約約20畝畝，總建建筑面積積約5550000 m22，停車車位3000個，電梯44部，226層，密度223.665%，綠化率率超過660%36金華苑（C棟）海秀路、金鼎路路1

12、3088（4）1021層住住宅樓金華苑（A、BB棟）海秀路、金鼎路路13788（4）50-990綠地率較較低五 其其他區(qū)域域37*玉龍公公寓龍昆南路路高院南南側(cè)1098820-880綠化率440% 38錦上花公公寓振興路高高院南側(cè)側(cè)17000（南側(cè)側(cè)）、114488（臨路路）502幢144層39盛達嘉苑苑白龍南路路33號號40和平花苑苑和平北路路西側(cè)2幢高層層41綠色佳園園（三期電電梯房）鳳翔東路路20900（3）30-110042*節(jié)能大大廈瓊州大道道14800（7）30基本無用用地配套套注：表表中名稱稱前帶*號的為為停緩建建復(fù)工工工程三 調(diào)調(diào)查資料料分析 在掌握握第一手手調(diào)查資資料的基基礎(chǔ)

13、上，調(diào)查人人員經(jīng)過過分類歸歸納，并并列出下下列問題題進行了了重點分分析： 1、關(guān)關(guān)于樓盤盤地域分分布問題題 通過對對調(diào)查對對象的地地點分布布排列，調(diào)查對對象樓盤盤分布基基本情況況如下：樓盤分布布簡明表表區(qū)域國貿(mào)濱海海甸島秀英其他個數(shù)1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新樓盤分布狀況圖以上表、圖顯示示，樓盤盤開發(fā)主主要集中中于海甸甸島、濱濱海一線線以及國國貿(mào)三個個區(qū)域，秀英、老城區(qū)區(qū)、府城城等其他他區(qū)域開開發(fā)量相相對較少少。5個個區(qū)域中中，前三三個區(qū)域域樓盤數(shù)數(shù)量約占占調(diào)查總總量的779%。在上述述三個區(qū)區(qū)域中，樓盤分分布的特特點又不不盡相同同：海甸甸島樓盤盤較為分分散

14、，各各路段基基本都有有分布；濱海一一線主要要集中于于萬綠園園至秀英英港之間間；國貿(mào)貿(mào)80%分布在在區(qū)域西西部即金金貿(mào)西路路周邊一一帶。從本次調(diào)調(diào)查整體體來看，樓盤分分布不均均，集中中于少數(shù)數(shù)區(qū)域。分析樓盤盤分布的的成因，總結(jié)歸歸納以下下幾點：1）海海甸島是是傳統(tǒng)的的居住區(qū)區(qū)，雖不不屬于海?？诒静翰?，但相相關(guān)居住住生活配配套卻并并不缺乏乏，同時時又兩面面環(huán)海，居住生生活環(huán)境境較為優(yōu)優(yōu)越。22）隨著著人們生生活水平平的不斷斷提高，人們的的生活消消費觀念念、方式式也逐漸漸發(fā)生相相應(yīng)的變變化。收收入水平平相對較較高的階階層開始始有意識識地選擇擇市中心心以外的的區(qū)域做做為自己己的居所所，以避避開市中中心

15、的擁擁擠、灰灰塵與噪噪音。由由于這一一階層有有相應(yīng)的的能力來來擁有自自己所需需要的便便捷的交交通工具具，因此此城市邊邊緣地帶帶、城市市近郊乃乃至遠郊郊都能成成為他們們的選擇擇。濱海海一線北北臨瓊州州海峽，分布有有濱海公公園、萬萬綠園、西海岸岸帶狀公公園等大大面積公公共綠地地；加之之屬于城城市新區(qū)區(qū)，各項項規(guī)劃指指標控制制得較好好，建筑筑密度、容積率率相對較較低，綠綠地率則則相對較較高；此此外，海?？谑兄髦鞲傻罏I濱海大道道橫貫區(qū)區(qū)域東西西，同時時其南側(cè)側(cè)緊靠各各項配套套相對完完善的國國貿(mào)區(qū)域域。因此此，濱海海一線正正成為高高收入者者住所的的重點選選擇區(qū)域域，形成成?？谑惺械母邫n檔居住區(qū)區(qū)。3）上

16、世紀紀海南房房地產(chǎn)泡泡沫給海?？谶z留留下的半半拉子工工程在國國貿(mào)占有有相當比比例，是是該區(qū)域域新樓盤盤開發(fā)較較為集中中的重要要原因之之一。大大量的停停緩建工工程在政政府處置置政策及及市場開開發(fā)熱潮潮的雙重重推動下下紛紛復(fù)復(fù)工建設(shè)設(shè)，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的一個重重要分支支力量。另一方方面，國國貿(mào)區(qū)域域雖然作作為?？诳谑心酥林琳麄€海海南省的的金融貿(mào)貿(mào)易中心心的功能能定位未未能最終終實現(xiàn)，但“金貿(mào)區(qū)區(qū)”概念已已深入人人心，提提到?？诳诘母邩菢谴髲B，人們?nèi)匀匀粫宰匀坏叵胂氲絿Q(mào)貿(mào)，而事事實上這這里依然然是?？诳谑懈邔訉咏ㄖ钭顬榧兄械膮^(qū)域域。歷經(jīng)經(jīng)多年發(fā)發(fā)展變遷遷，國貿(mào)貿(mào)的中高高檔居住住、辦公公產(chǎn)

17、業(yè)逐逐漸形成成一定的的規(guī)模，成為海海口新興興的商住住區(qū)之一一。這里里交通方方便，各各類配套套設(shè)施完完善，尤尤為重要要的是這這里集聚聚著數(shù)量量眾多的的企業(yè)，其中不不乏?？诳谑械木⑵髽I(yè)業(yè)，以及及相應(yīng)的的城市白白領(lǐng)階層層。由于于工作的的需要，他們選選擇近地地而居的的意向較較為明顯顯。在以以上兩方方面因素素的作用用下，國國貿(mào)區(qū)域域占有較較大的樓樓盤開發(fā)發(fā)量似乎乎是水到到渠成的的事。44）相對對于上述述三區(qū)，老城區(qū)區(qū)由于歷歷經(jīng)多年年建設(shè)，開發(fā)空空間已相相當有限限，秀英英等其他他區(qū)域因因位置相相對偏僻僻，交通通及其他他配套條條件相對對滯后，目前尚尚不屬于于熱點地地段。 2、關(guān)關(guān)于樓盤盤類型問問題在調(diào)查

18、對對象中，居住、商住物物業(yè)占總總數(shù)的993%，寫字樓樓、辦公公樓僅占占7%，且均位位于國貿(mào)貿(mào)區(qū)域，其他區(qū)區(qū)域無新新建寫字字樓。居居住、商商住物業(yè)業(yè)中，大大部分為為帶電梯梯的高層層建筑，占到997%左左右（其其中高檔檔公寓約約占277%）。別墅等等其他房房屋雖未未列入本本次調(diào)查查范圍，但其所所占比例例也較為為有限。從樣點點顯示現(xiàn)現(xiàn)象基本本可見，當前海?？谑械牡男聵潜P盤開發(fā)以以居住、商住占占主導(dǎo)地地位，同同時，由由以往的的經(jīng)濟適適用房、多層住住宅占主主要地位位向高層層住宅、高檔公公寓占主主要地位位轉(zhuǎn)變的的趨勢逐逐漸凸現(xiàn)現(xiàn)。從樣點商商品房的的類型分分布來看看，以住住宅為主主流產(chǎn)品品基本可可反映出出海

19、口市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類類型的整整體格局局。即使使是在房房地產(chǎn)泡泡沫中所所遺留的的大量未未竣工的的寫字樓樓，在近近幾年處處置積壓壓房地產(chǎn)產(chǎn)的過程程中，也也有相當當部分改改建成了了住宅公公寓，開開發(fā)商對對投資寫寫字樓普普遍存在在猶豫心心理，缺缺乏足夠夠的信心心，因此此新建的的寫字樓樓項目數(shù)數(shù)量較為為有限。國貿(mào)作作為原規(guī)規(guī)劃的CCBD，雖然未未能如愿愿，但這這里交通通方便，辦公產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)關(guān)配套較較為齊全全，同時時分布有有數(shù)量眾眾多的中中小企業(yè)業(yè)，最具具有海口口市相對對成熟的的辦公商商貿(mào)氛圍圍，因此此仍是開開發(fā)商開開發(fā)建設(shè)設(shè)寫字樓樓的首選選區(qū)域。近年來，隨著社社會的發(fā)發(fā)展，海?？谑械牡拿駹I經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展迅

20、速，大量的的民營企企業(yè)通過過租賃或或購買寫寫字樓作作為自己己的辦公公場所。該類企企業(yè)大多多為成長長中的中中小型企企業(yè)，以以各類咨咨詢、代代理企業(yè)業(yè)為主，包括IIT、房房產(chǎn)、廣廣告、設(shè)設(shè)計等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。企企業(yè)規(guī)模模不大，人員不不多，資資金實力力相對有有限，他他們對辦辦公場所所的要求求不需要要豪華，而是實實用，所所以交通通方便、價位中中等、戶戶型適中中的寫字字樓顯然然最符合合他們的的要求。 3、關(guān)關(guān)于停緩緩建復(fù)工工工程問問題開發(fā)樓盤盤中由停停緩建工工程復(fù)工工的約占占31%，新建建樓盤所所占比例例約為669%，兩者比比例接近近3:77。各區(qū)區(qū)域停緩緩建復(fù)工工工程比比重見下下表：區(qū)域國貿(mào)海甸島濱海秀英其他

21、合計總樓盤數(shù)數(shù)（個）101583642停緩建復(fù)復(fù)工工程程數(shù)（個個）3611213占區(qū)域樓樓盤的比例例30%40%12.55%33.33%33.33%占總停緩緩建工程程的比例例23%46.22%7.7%7.7%15.44%69.22%30.88%上表顯示示，各個個區(qū)域中中均有停停緩建工工程復(fù)工工，但近近7成集集中于國國貿(mào)和海海甸島兩兩個區(qū)域域。5個個區(qū)域中中，停緩緩建復(fù)工工工程占占區(qū)域樓樓盤總數(shù)數(shù)30%以上的的有4個個。可見見，停緩緩建復(fù)工工工程除除濱海一一線外在在各區(qū)域域中均占占有一定定的比例例，但無無論從數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)模上講講顯然已已不是建建設(shè)的主主流，這這也從側(cè)側(cè)面反映映出政府府處置政政策已

22、有有較好的的成效，行政手手段等主主觀因素素在房地地產(chǎn)市場場中仍能能發(fā)揮其其應(yīng)有的的作用，然而更更深層次次的原因因主要還還是得益益于整個個房地產(chǎn)產(chǎn)市場大大氣候的的轉(zhuǎn)暖、增熱。 4、關(guān)關(guān)于樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)問題根據(jù)調(diào)查查數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，樓樓盤的建建筑規(guī)模模、建筑筑密度、容積率率、綠地地率等見見下表：項目建筑規(guī)模模建筑密度度%容積率%綠地率%新建樓盤盤2-166萬m2240-5551.5-4.5530-550續(xù)建樓盤盤2千-111萬mm250-7754-10010-3301）規(guī)規(guī)模方面面。新建建樓盤一一般比停停緩建工工程規(guī)模模大。大大部分新新建樓盤盤規(guī)模都都較大，單幢建建筑大部部分都可可容納1100戶戶以上

23、，總建筑筑面積則則普遍達達到2萬萬m2以上，部分有有二期以以上項目目建筑面面積則達達到100萬m22以上。如麗晶晶海景花花園總建建筑面積積為122萬m22，奧林林匹克花花園總建建筑面積積接近115萬mm2，世貿(mào)貿(mào)雅苑僅僅三期工工程建筑筑面積就就達到116萬mm2；寶安安江南城城總占地地面積達達6000畝，綠綠色佳園園四期規(guī)規(guī)劃用地地面積也也有4000多畝畝。相對而言言，停緩緩建工程程的規(guī)模模要小得得多，由由于受原原規(guī)劃條條件的限限制影響響，大都都是在原原規(guī)劃基基礎(chǔ)上續(xù)續(xù)建完工工。有相相當部分分由于受受政府的的規(guī)劃管管控，或或者是開開發(fā)商為為適應(yīng)市市場消費費需求，適當調(diào)調(diào)整了建建筑密度度、容積積

24、率等標標準，同同時相應(yīng)應(yīng)增加了了綠化率率。2）建筑筑密度、容積率率、綠化化率及其其他配套套方面。新建樓樓盤的各各項指標標均明顯顯優(yōu)于續(xù)續(xù)建樓盤盤，小區(qū)區(qū)配套也也較為齊齊全。大大型的樓樓盤一般般設(shè)有會會所（配配套休閑閑吧、健健身房、超市等等），有有游泳池池的比例例也較高高，甚至至部分樓樓盤還有有自己的的溫泉泳泳池，如如世貿(mào)雅雅苑、悠悠生海華華、港灣灣花園、北海岸岸88號號等。各各小區(qū)一一般均辟辟有專屬屬綠地，配套風風情園林林，綠地地率相對對較高，與此相相適應(yīng)的的是建筑筑密度也也得到控控制。3）其他他方面。除上述述因素外外，值得得一提的的是，相相對于以以往樓盤盤，新樓樓盤更注注重了建建筑的通通風、

25、采采光、房房間布局局的美觀觀大方以以及建筑筑面積的的有效利利用等，同時注注入了一一些流行行元素，比如出出現(xiàn)了錯錯層等新新的戶型型結(jié)構(gòu)。綜上，新新樓盤無無論是從從建筑規(guī)規(guī)模，建建筑密度度、容積積率、綠綠化率及及小區(qū)配配套等方方面，還還是從自自身內(nèi)部部設(shè)計和和建筑質(zhì)質(zhì)量等方方面均有有較大的的改善：規(guī)模逐逐漸向大大型化，配套向向合理、全面化化，設(shè)計計向?qū)嵱糜谩⒚烙^觀時尚化化發(fā)展。這在一一定程度度上得益益于“非典”的影響響?！胺堑洹睂Ｄ夏鲜〉姆糠康禺a(chǎn)業(yè)業(yè)而言，機遇大大于挑戰(zhàn)戰(zhàn)，形成成一個非非常好的的契機。因為“非典”不僅讓讓許多人人改變了了衛(wèi)生習習慣，也也讓更多多的人認認識到生生活環(huán)境境和居住住品質(zhì)

26、的的重要性性，生態(tài)態(tài)健康住住宅日益益受到人人們的關(guān)關(guān)注，原原本停留留在理論論界的帶帶有學(xué)術(shù)術(shù)色彩的的“健康住住宅”逐漸成成為普通通老百姓姓所知曉曉的概念念，同時時形成強強有力的的消費需需求。以上說明明了海口口的住宅宅消費結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生了較大大的變化化，這也也體現(xiàn)了了消費者者對人居居環(huán)境（包括人人文環(huán)境境、地理理環(huán)境、文化氛氛圍等）認識和和要求的的提高以以及開發(fā)發(fā)商關(guān)注注市場需需求意識識的加強強。 5、關(guān)關(guān)于戶型型問題據(jù)調(diào)查人人員了解解，面積積在600m2以下的的小戶型型以及面面積在1150mm2以上的的大戶型型銷售量量均較為為有限，而面積積在800-1110m22之間的的中等戶戶型較受受歡迎，銷

27、售情情況良好好。中等戶型型熱銷有有其客觀觀原因：小戶型型及大戶戶型的消消費者數(shù)數(shù)量均未未占優(yōu)勢勢，前者者主要是是單身一一族或者者是兩口口之家，其購房房目的主主要是作作為過渡渡方式，而后者者則大多多具有較較強的資資金支付付能力。相對于于前述兩兩者，880-1110mm2之間的的戶型的的消費者者在數(shù)量量上占有有較大比比例。此此外，由由于面積積相對適適中，總總售價不不太高，一般購購房者較較易承受受。部分分購房者者可以一一次性付付完房款款，即使使是通過過分期付付款方式式，其月月供也相相對較低低，消費費者的還還款壓力力也相應(yīng)應(yīng)要小一一些。 6、關(guān)關(guān)于樓盤盤價格問問題1）銷售售起價（名義價價，部分分可打折

28、折）根據(jù)從各各樓盤銷銷售處得得到的數(shù)數(shù)據(jù)，調(diào)調(diào)查人員員對其進進行統(tǒng)計計處理后后匯總成成下表：價格區(qū)間間（元/mm2）所在區(qū)域域（幢數(shù)數(shù)）所占比例（%）1081536國貿(mào)濱海海甸島秀英其他10010000以下00000010000815000-200003081438.1120000-255003020114.3325000-300002741033.3330000-35500211009.535000以上000000上表（均均為毛坯坯房價格格）顯示示，價格格區(qū)間在在15000-220000之間的的樓盤所所占比例例最大，其次為為25000-330000之間，兩個價價格區(qū)

29、間間約占總總數(shù)的771.44%。110000元以下下，35500元元以上沒沒有統(tǒng)計計數(shù)字。10000-115000元、330000-35500元元所占比比例小。由此可可見，海?？谛聵菢潜P整體體價格水水平（起起價）介介于10000-35000元之之間（不不含別墅墅價格），呈中中間大兩兩頭小橄橄欖形狀狀，價格格密度區(qū)區(qū)間為115000-30000元元。根據(jù)據(jù)以上兩兩表，整整體樓盤盤平均銷銷售起價價自高向向低依次次是： 區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元元/m2）28133240002184419188175002）層層差價以上樓盤盤起價均均以最低低層的居居住用房房為標準準（一般般為2-4層）。在新

30、新建樓盤盤中，帶帶電梯的的高層樓樓盤占了了大多數(shù)數(shù)，因此此售價均均存在樓樓層差異異，不同同樓層價價格也不不同根據(jù)調(diào)查查人員的的統(tǒng)計，高層建建筑樓層層一般介介于177-322層之間間，而以以20層層左右居居多；層層差價在在10-1000元/mm2之間， 400-600元/mm2的層差差較為集集中。如如按3層層起，平平均最高高樓層為為20層層，層差差價為550元/m2測算，則可推推算出整整體樓盤盤的層差差總價：（2003）508500元/m2。3）最高高價最高價等等于起價價加上層層差總價價，則根根據(jù)上述述數(shù)據(jù)，可求得得各區(qū)域域樓盤的的最高售售價：區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元元/m2）3663

31、3325003034427688260004）均均價整體樓盤盤的均價價即為起起價與最最高價的的平均價價格。則則，各區(qū)區(qū)域樓盤盤均價自自高至低低為：濱海（228133281138850）/232338元；國貿(mào)（224000240008850）/228225元海甸島（21884218848850）/226009（海海景房均均價基本本上不低低于（225000250008850）/229225元）秀英（119188191188850）/223443元其他區(qū)域域（17750175508850）/221775元區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元元/m2）3238828255260992343321755樓

32、盤價價格基本本遵循由由北向南南、自海海邊向里里地逐漸漸降低的的規(guī)律：即海景景房價格格最貴，濱海一一線尤其其高居榜榜首。樓樓盤價格格走勢見見下圖： 7、關(guān)關(guān)于樓盤盤銷售狀狀況據(jù)樓盤銷銷售人員員反映，大部分分樓盤銷銷售情況況較好，平均銷銷售率在在50%以上。上述數(shù)數(shù)據(jù)不排排除銷售售人員營營銷“造造勢”策策略的成成份，但但整體銷銷售率較較高卻是是事實，尤其是是高檔樓樓盤，銷銷售率普普遍達到到70%以上，有的樓樓盤是開開盤不久久便告售售罄，有有的樓盤盤則是尚尚未開盤盤就預(yù)訂訂出大半半。據(jù)銷銷售人員員介紹，預(yù)訂（或者意意向購買買）比例例一般約約占銷售售率的三三分之一一左右。房屋價格格的成本本構(gòu)成主主要包

33、括括地價、建材成成本等。雖然當當前房屋屋銷售價價格增長長與地價價、建材材價格上上漲有直直接的關(guān)關(guān)系，但但需求的的拉動也也是一個個重要的的杠桿。房屋銷銷售價格格最終由由市場需需求決定定，需求求市場的的強勁增增長促進進了銷售售市場的的日益走走強。銷銷售市場場狀況良良好，反反映出房房地產(chǎn)市市場需求求處于旺旺盛階段段，是市市場升溫溫的有力力信號。 8、關(guān)關(guān)于樓盤盤的建設(shè)設(shè)規(guī)劃狀狀況在調(diào)查對對象中，項目在在建或規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)二期以以上的占占28.5%左左右，有有的項目目甚至有有三、四四期。20044年是海?？诜康氐禺a(chǎn)全面面、持續(xù)續(xù)、大幅幅升溫的的一年，在整體體市場回回暖的條條件下，受銷售售旺勢的的影響，在用地地條件允允許的前前提下，開發(fā)商商大都有有意