房地產市場調查報告范本

1、.fdcsky.PAGE .fdcsky.湘潭市房地產市場調查報告前言風云激蕩，雷霆萬鈞，我們是時代的捕風者，靜聽市場的些許脈搏。我們是五礦地產進軍湖南二線城市的拓荒者，志懷高遠,踏韌堅實。進入2008，房地產行業(yè)激流暗涌，政策千變。我們既面臨前所未有的挑戰(zhàn)，也迎來更多的機遇。面對2008，嘉麒房產在面對挑戰(zhàn)的同進開始迅速成長，在高起點發(fā)展的同時繼續(xù)走低成本擴張之路。湘潭，因其位于長株潭一體化之重心、是歷史名城，是房地產三線城市新戰(zhàn)場，而成為這次調查對像。本報告通通過對湘湘潭市區(qū)區(qū)位、人人口、經(jīng)經(jīng)濟、城城市規(guī)劃劃、交通通等宏觀觀因素的的分析，結合對對目前湘湘潭市房房地產市市場發(fā)展展態(tài)勢、供求情

2、情況、城城市規(guī)劃劃、政策策環(huán)境及及土地供供應等情情況的調調研，進進一步掌掌握湘潭潭房地產產的基礎礎現(xiàn)狀及及未來有有可能的的發(fā)展方方向，從從而為嘉嘉麒房產立足足湘潭，擴展整整個湖南南二三線線城市提提供準確確的信息息支撐并并形成堅堅實的決決策參考考。同時時為公司司的利潤潤最大化化，規(guī)避避市場風風險等尋尋求盡可可能多的的支撐。本報告主主要采用用實地觀觀察、實實地采盤盤的方法法。收集集重點區(qū)區(qū)域的重重點樓盤盤信息。并對這些些信息篩篩選、分分析、整整理而形形成結論論。目錄一年房地地產業(yè)宏宏觀環(huán)境境分析.3年年全國房房地產業(yè)業(yè)關鍵詞詞44年湖南南房地產產現(xiàn)狀.4二湘潭潭市場房房地產背背景分析析77湘潭潭市

3、城市市概況7湘潭潭市房地地產市場場分析.7湘譚譚市住宅宅市場分分析.10三、區(qū)域域內重點點樓盤SSWOTT分析.171區(qū)區(qū)域內重重點樓盤盤競爭力力論述.1772調查查結果所所解讀的的政策信信息.203結論論和建議議.22四湘潭潭市房地地產市場場預測225發(fā)展展方向預預測.25產品品類型預預測225需求求量預測測.26價格格預測.26五總結結語27六附錄錄299 1新新景家園園案例分分析2調查查報告表表一、年房地地產業(yè)宏宏觀環(huán)境境分析1220088年全國國房地產產業(yè)關鍵鍵詞經(jīng)過077年9月月以來，我國房房地產市市場可謂謂是風風風雨雨。結合國國家房地地產調控控政策，十七大大有關房房地產的的政策決決

4、議以及及08年年前幾個個月的房房地產現(xiàn)現(xiàn)狀，可可以初步步判斷220088年以及及未來幾幾年中國國房地產產市場出出現(xiàn)的幾幾個關鍵鍵詞：宏宏觀調控控 房地產行行業(yè)的發(fā)發(fā)展關乎乎社會市市場經(jīng)濟濟的持續(xù)續(xù)健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，關乎乎國家的的長治久久安、國國計民生生。國家家加強對對房地產產行業(yè)的的宏觀調調控只是是控制不不利于房房地產健健康發(fā)展展的苗頭頭，所以以政策還還是有條條件的支支持和調調控房地地產市場場。 金金融從緊緊 為了防范范金融風風險，國國家開始始實行從從緊的貨貨幣政策策。金融融是房地地產的命命脈，抓抓住了房房地產金金融，就就能很有有成效的的控制房房地產市市場走向向，進而而引導其其向健康康的方向向

5、發(fā)展。關關注民生生 最近的的汶川大大地震充充分體現(xiàn)現(xiàn)了中央央政府越越來越重重視民生生問題。07年年部分地地區(qū)房價價的飆升升已經(jīng)不不僅僅是是一個經(jīng)經(jīng)濟問題題了，已已經(jīng)上升升到社會會問題了了。住宅宅消費需需求在現(xiàn)現(xiàn)在以及及未來幾幾年都是是強勁的的增長的的，過高高的房價價會讓消消費者望望而卻步步，也不不利于房房地產企企業(yè)的長長遠發(fā)展展。城城鄉(xiāng)一體體化加劇劇 城鄉(xiāng)融融合加劇劇，為房房地產企企業(yè)提供供巨大的的發(fā)展契契機。我我國國民民經(jīng)濟長長期處于于又好又又快的發(fā)發(fā)展趨勢勢；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的目目標遠沒沒有實現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)在在的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化是443， 20010年年以后會會達到660，因此住住宅的消消費市場場在未來來幾年是

6、是很旺盛盛的。城城市化會會引起區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟的發(fā)展展和大量量農業(yè)戶戶口轉為為城市戶戶口，也也會引起起區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。戶戶口的轉轉變就意意味著生生活居住住方式的的改變。城市化化必然引引出房地地產的大大量發(fā)展展機遇。80年年代深圳圳翻天覆覆地的前前后變化化是個極極端的、典型的的、經(jīng)典典的的例例子。重重視物權權 物權權法從從根本上上確定了了房屋屬屬于私有有財產并并受法律律保護。旺旺市趨冷冷 政府對房房地產市市場的一一系列調調控，將將使房地地產市場場供需過過旺的局局面逐漸漸趨向理理性，部部分地區(qū)區(qū)價格增增幅放緩緩。微微利時代代 CPII的持續(xù)續(xù)上漲，國家對對房地產產的調控控，造成成開發(fā)成成本的增增加

7、，門門檻提高高，房地地產行業(yè)業(yè)將從“暴利時時代”轉入“微利時時代”。 異異地開發(fā)發(fā) 為了規(guī)規(guī)避風險險、增加加利潤點點、搶占占市場，很多房房地產公公司大力力進軍異異地開發(fā)發(fā)，搶灘灘邊際市市場是008年許許多房地地產公司司的主題題。 融融資困難難 金融信貸貸收緊，土地的的稀缺，單價的的上漲，招拍掛掛程序的的執(zhí)行，使房地地產開發(fā)發(fā)商普遍遍面臨著著資金緊緊缺的難難題。負負債率高高，現(xiàn)金金和銀行行存款少少。競爭激激化 20088年房地地產市場場競爭會會進一步步激烈化化。房地地產企業(yè)業(yè)要在當當前市場場狀況下下制定適適合現(xiàn)狀狀的營銷銷、管理理、投資資政策。市場洗洗牌已經(jīng)經(jīng)開始，市場優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰規(guī)則導導致部分

8、分房地產產企業(yè)出出局、20008年年湖南房房地產市市場現(xiàn)狀狀20088年一季季度，湖湖南省房房地產市市場呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)增增長態(tài)勢勢，開發(fā)發(fā)投資和和土地供供應增幅幅加快, 住房房消費和和房地產產信貸增增幅減慢慢, 緩緩解了住住房供應應緊張的的局面，市場供供求趨于于平衡,房價持持續(xù)攀升升。房房地產開開發(fā)投資資快速增增長。08年一一季度，全省完完成房地地產開發(fā)發(fā)投資1143.8億元元，同比比增長332.33%，投投資總量量占全社社會固定定資產投投資的比比重為221.66%，居居全國第第十三位位、中部部地區(qū)第第四位。投資增增幅上升升6.77個百分分點，高高于全社社會固定定資產投投資增幅幅12.7個百百分點

9、，與全國國增速持持平，居居全國第第十八位位、中部部地區(qū)第第四位。長沙市市完成投投資755.8億億元，同同比增長長34.9%，增幅上上升8.9個百百分點,占全省省投資總總量的552.77%，永永州市、益陽市市、常德德市、湘湘西、張張家界市市的增幅幅高于全全省平均均增幅，湘潭市市、株洲洲市、湘湘西州、衡陽市市、郴州州市、邵邵陽市、婁底市市的增幅幅低于全全省平均均增幅，岳陽市市出現(xiàn)負負增長。從上表看看出，湖湖南省房房地產投投資還在在繼續(xù)上上漲，部部分城市市增長比比例還比比較大，雖然部部分城市市增長比比例低于于30%，但依依然在保保持著較較快的增增長?？炜焖僭鲩L長的房地地產投資資資金，說明很很多三四四

10、級城市市有很多多商機，這些機機遇也同同樣值得得我公司司去考察察和評估估。 房地地產用地地供應快快速增加加。全省加大大民生用用地供應應力度，緩和土土地市場場供求矛矛盾。008年一一季度，全省供供應房地地產用地地7077.5公公頃，同同比增加加1433.3%，增幅幅上升1126.2個百百分點，占建設設用地供供應總量量的499.9%。其中中，住宅宅用地5569.6公頃頃，同比比增加1189.3%，增幅上上升1663.77個百分分點；商商服用地地1377.9公公頃，同同比增加加46.8%。全省經(jīng)經(jīng)濟適用用住房建建設提速速，供應應經(jīng)濟適適用住房房用地229.44公頃，同比增增長188.8倍倍，占住住宅用

11、地地總量的的5.22%。全全省房地地產用地地平均出出讓單價價為355.7萬萬元/畝畝，其中中住宅用用地平均均出讓單單價333.8萬萬元/畝畝，商服服用地平平均出讓讓單價442.66萬元/畝。房房地產貸貸款增幅幅回落。隨著國家家從緊貨貨幣政策策的實施施，全省省房地產產貸款增增幅從高高位逐月月回落，房地產產金融運運行趨向向平緩。房地產產信貸結結構進一一步優(yōu)化化。一是是房地產產開發(fā)貸貸款重點點向普通通住房特特別是經(jīng)經(jīng)濟適用用住房開開發(fā)傾斜斜，一季季度全省省經(jīng)濟適適用住房房開發(fā)貸貸款增加加5.88億元，占同期期新增住住房開發(fā)發(fā)貸款的的73.4%。二是商商業(yè)銀行行重點支支持個人人住房貸貸款，進進一步壓壓

12、縮商業(yè)業(yè)用房開開發(fā)貸款款。商商品房供供應量平平穩(wěn)增長長。08年一一季度，全省商商品房施施工面積積54331.66萬平方方米，同同比增長長31，增幅幅下降111.77個百分分點。商商品房新新開工面面積10003萬萬平方米米，同比比增長116.88%，增增幅下降降10.9個百百分點。商品房房竣工面面積3448.11萬平方方米，增增長422.3%，增幅幅上升227.66個百分分點。住住房消費費增幅明明顯回落落，房價價持續(xù)攀攀升。一季度，全省商商品房銷銷售面積積4300.8萬萬平方米米，同比比增長224%，增幅下下降222.3個個百分點點，全省省商品房房銷售額額1077.6億億元，同同比增長長34.6

13、%，增幅下下降377.8個個百分點點，消費費觀望態(tài)態(tài)度依然然持續(xù)。全省商商品住宅宅平均銷銷售價格格23229.44元/平平方米，同比上上漲177.1%，價位位在全國國排233位，預預期未來來還會保保持上漲漲。全省省商品房房空置面面積1335.55萬平方方米，同同比減少少19.2%。一、湘湘潭市房房地產市市場背景景分析湘潭潭市城市市概況自自然環(huán)境境分析湘潭位于于中國湖湖南省的的中部，這里人人杰地靈靈、物華華天寶，是一代代偉人毛毛澤東、著名軍軍事家彭彭德懷、黃公略略、陳賡賡、譚政政的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)，也是是世界文文化名人人齊白石石的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)。的兩兩個世紀紀以來，她一直直被史學學家稱為為“中國國內地商商埠之巨巨

14、者”，有“金金湘潭”的美譽譽。如今今，經(jīng)過過勤勞、勇敢的的湘潭人人民400多年的的奮斗，已經(jīng)把把這座千千年古城城建設成成為了中中國長江江流域開開放開發(fā)發(fā)帶中頗頗具經(jīng)濟濟實力的的開放城城市。為為加速經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，湘湘潭市確確立了以以開放帶帶動推進進“強工工富市”實施的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，正正以她良良好的投投資環(huán)境境展示在在國內外外友人面面前，吸吸引著眾眾多的有有識之士士來湘潭潭投資興興辦企業(yè)業(yè)。 （1）行行政區(qū)劃劃湘潭市與與省會長長沙和株株洲相互互間距離離40余余公里，并呈“品”字字狀分布布，使這這一地區(qū)區(qū)成為湖湖南省交交通、文文化、科科技、經(jīng)經(jīng)濟最發(fā)發(fā)達的“金三角角”地區(qū)區(qū)，也成成為廣大大內陸地地

15、區(qū)發(fā)展展外向型型經(jīng)濟，通往廣廣州、上上海等沿沿海地區(qū)區(qū)的重要要通道之之一。湘湘潭市下下轄湘潭潭縣、湘湘鄉(xiāng)市、韶山市市和岳塘塘、雨湖湖兩個城城市區(qū)，總面積積50116平方方公里，人口2270多多萬，其其中市區(qū)區(qū)面積2282平平方公里里，人口口60多多萬。（2）交交通條件件水路：湖湖南省最最大的河河流湘江江穿城而而過，常常年可行行駛千噸噸級貨輪輪。湘潭潭距岳陽陽城陵磯磯港2000多公公里，出出口貨物物可從那那里轉裝裝大船由由長江出出海。公公路：北北京至深深圳的1107國國道和上上海至昆昆明的3320國國道均在在市區(qū)交交匯，并并分別穿穿越全境境，北京京至珠海海的高速速公路湘湘潭到長長沙部分分已完成成

16、。 空港港：市中中心距長長沙黃花花國際機機場600公里，由高速速公路至至機場只只需300分鐘。 鐵路：中國南南北大動動脈北京京至廣州州的京廣廣鐵路和和東西大大動脈上上海至昆昆明的湘湘黔鐵路路通過市市境，市市內十余余家大中中型企業(yè)業(yè)均有專專線鐵路路與它們們相連。湘黔鐵鐵路的復復線和電電氣化工工程正在在施工之之中。（3）生生態(tài)農業(yè)業(yè)湘潭屬亞亞熱帶季季風性濕濕潤氣候候區(qū)，溫溫和的氣氣候，充充沛的雨雨量，肥肥沃的土土地，為為湘潭的的農業(yè)生生產提供供了良好好的生態(tài)態(tài)環(huán)境，她一直直是中國國的商品品糧生產產基地和和湖南省省瘦肉型型牲豬基基地。所所轄湘潭潭縣、湘湘鄉(xiāng)市被被列為全全國“糧糧、豬百強縣”之之列。湘

17、湘潭無論論是農業(yè)業(yè)機械化化水平，農田有有效灌溉溉面積和和旱澇保保收面積積占耕地地比重，農業(yè)人人口人均均用電量量，還是是主要農農產品人人均產量量，均居居湖南省省前列。著名的的農副產產品有茶茶葉、曬曬黃煙、蠶繭、柑桔等等，特別別是盛產產湘蓮，湘潭縣縣被命名名為“中中國湘蓮蓮之鄉(xiāng)”。豐富富的資源源為深度度加工和和聯(lián)合開開發(fā)利用用提供了了廣闊的的市場與與前景。 4）旅游游資源在湘潭這這塊美麗麗的土地地上，大大自然造造就了昭昭山、東東臺山、雨湖、韶山等等秀麗迷迷人的風風景；歷歷史塑造造了像云門寺寺、關圣圣殿、魯魯班殿那那樣的名名勝古跡跡；培育育了一大大批歷史史名人.誕生了了毛澤東東、彭德德懷、陳陳賡、譚

18、譚政、蕭蕭三、齊齊白石、張?zhí)煲硪淼扔⒉挪?；也產產生過楊楊度、劉劉道一、曾國藩藩等歷史史人物。他們的的故居和和紀念館館及湘潭潭的風光光名勝構構成的獨獨特人文文景觀，每年吸吸引著數(shù)數(shù)以百萬萬計的游游客。（以上信信息來源源于中國國城市網(wǎng)網(wǎng)）湘湘潭市國國民經(jīng)濟濟發(fā)展狀狀況分析析湘潭是中中國和湖湖南重要要的工業(yè)業(yè)基地。工業(yè)門門類齊全全，基礎礎雄厚。她是全全國重要要的機電電、電纜纜、錳、氟化鹽鹽、系列列塔式起起重機、精細化化工等產產品的生生產基地地，冶金金工業(yè)、紡織工工業(yè)、建建材工業(yè)業(yè)在全省省同行業(yè)業(yè)中也具具有極其其重要地地位。全全市擁有有20000來家家工業(yè)企企業(yè)，其其中大中中型企業(yè)業(yè)有588家，僅僅生

19、產區(qū)區(qū)占地面面積600多萬平平方米以以上的企企業(yè)就有有10余余家。隨隨著市場場經(jīng)濟的的發(fā)展，各企業(yè)業(yè)的經(jīng)濟濟管理體體制正加加緊改革革，迅速速與現(xiàn)代代化企業(yè)業(yè)制度接接軌。農農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)和和城市個個體私營營經(jīng)濟也也得到迅迅猛發(fā)展展?！笆濉逼陂g湘湘潭市國國民生產產總值年年均增長長11.8%，20005年達達3677.033億元，比20004年年增長110.33%，220066年全年年實現(xiàn)地地區(qū)生產產總值4422.1億元元，同比比增長113.22%，增增速僅次次于長沙沙而居全全省第二二，20007年年湘潭市市國民生生產總值值達4775.44億元，比20005年年增長229.55%，在在全省總總量排

20、位位由第十十一位上上升到第第七位。人均GGDP增增長率略略高于國國民生產產總值增增長率，湘潭主主要經(jīng)濟濟指標“十一五五”期間占占全省比比重加大大，位次次前移。目前全市市已基本本已形成成了帶動動經(jīng)濟增增長和結結構升級級的6大大支柱產產業(yè)：以湘潭潭電機廠廠、湘潭潭電纜廠廠、江麓麓機械廠廠為龍頭頭的機電電工業(yè)；以湘潭潭鋼鐵公公司、湘湘鄉(xiāng)鋁廠廠、湖南南鐵合金金廠為龍龍頭的冶冶金工業(yè)業(yè)；以湖南南南天實實業(yè)股份份有限公公司、湘湘潭化學學醫(yī)藥工工業(yè)集團團公司為為龍頭的的化學工工業(yè)；以湘潭潭紡織印印染廠、湘潭化化纖廠為為龍頭，以聚酯酯切片為為基礎的的紡織工工業(yè)；以湘鄉(xiāng)鄉(xiāng)水泥廠廠、湖南南省建筑筑陶瓷總總廠為龍龍

21、頭的建建材工業(yè)業(yè)；以江南南機器廠廠為龍頭頭，微型型轎車為為主要產產品的汽汽車工業(yè)業(yè)。全市市擁有220000來家工工業(yè)企業(yè)業(yè)，其中中大中型型企業(yè)有有58家家，僅生生產區(qū)占占地面積積60多多萬平方方米以上上的企業(yè)業(yè)就有110余家家。湘湘潭市房房地產業(yè)業(yè)發(fā)展前景景展望湘潭擁有有5所大大專院校校，其中中湘潭大大學是中中國的重重點大學學，還擁擁有122所中等等專業(yè)學學校，882所技技術學校校和各類類成人高高、中等等專業(yè)學學校，全全市有各各類科研研機械997所，各類專專業(yè)技術術人員77萬余人人，不少少科研項項目達到到或接近近世界先先進水平平。豐富富的智力力資源，為其快快速發(fā)展展打下了了堅實的的基礎。從近三

22、年年來看湘湘潭市的的城市GGDP和和人均GGDP都都保持兩兩位數(shù)以以上的增增長，城城市經(jīng)濟濟正飛速速的發(fā)展展，生活活水平的的提高，為房地地產行業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了良好的的持續(xù)發(fā)發(fā)展平臺臺。長株株潭新特特區(qū)的批批準以及及長株潭潭融城進進程的加加快，湘湘潭將與與長沙、株洲共共同構筑筑湖南省省經(jīng)濟實實力最雄雄厚的“金三角角”。湘湘潭交通通便捷，通信和和城市道道路、水水、電、氣等基基礎設施施配套、投資環(huán)環(huán)境優(yōu)良良必將為為湘潭帶帶來巨大大的經(jīng)濟濟發(fā)展機機遇，房房地產市市場也將將在未來來幾年來來得到長長足的發(fā)發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃劃湘潭市市區(qū)面積積將由778平方方公里將將增長至至1000平方公公里，城城市發(fā)展展逐

23、步擴擴大，與與省會長長沙全程程縮減至至17公公里。隨隨著城市市化進程程的加快快,湘潭潭的居住住需求將將大幅上上升，便便利的交交通擴大大了房地地產業(yè)的的輻射范范圍，長長沙人在在湘潭購購房人群群將逐步步增加。據(jù)政府公公布數(shù)據(jù)據(jù)，湘潭潭市居民民儲蓄存存款增長長較快，且城市市居民人人均消費費性支出出平均增增長率明明顯低于于可支配配收入平平均增長長率，居居住消費費未形成成熱點，房地產產市場發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大。2、湘潭潭市房地地產市場場分析湘湘潭房地地產開發(fā)發(fā)迎來高高速發(fā)展展期從06-07年年湘潭市市房地產產開發(fā)投投資扭轉轉了044055年增速速急速下下降的趨趨勢，全全市地產產開發(fā)投投資355.188億元，

24、比上年年增加448.88%；房房地產銷銷售額333.557億元元，增長長35.35%；商品品房銷售售面積1187.05萬萬，增增長122.4%；商品品房竣工工面積1138.15萬萬，增增長477.911%（以以上數(shù)據(jù)據(jù)來自市市統(tǒng)計局局）；商商品房預預售面積積1644.355萬，總量與與上年基基本持平平，其中中商品住住房批準準預售1141.79萬萬，供供銷比為為0.88:1，與20006年年相比供供銷比下下降。結結合三市市融城進進程加快快，與河河東新城城區(qū)房地地產開發(fā)發(fā)進入高高峰期的的帶動，湘潭房房地產市市終于迎迎來了高高速增長長期，008年的的湘潭市市場必將將進入供供銷兩旺旺的時代代。金金融政

25、策策調整對對湘潭市市房地產產市場調調整影響響較小20077年，國國家繼續(xù)續(xù)加大宏宏觀調控控政策力力度，緊緊縮銀根根，抑制制房地產產投機，頻繁使使用貨幣幣政策來來進行宏宏觀調控控。20007年年六次上上調金融融機構存存、貸款款基準利利率，220077年122月211日，除除活期存存款利率率下調，其余存存、貸款款基準利利率全線線上調，其中一一年期貸貸款基準準確性利利率由年年初的66.399%上調調至7.47%，上調調幅度116.99%。220077年，中中央銀行行為了加加強對各各專業(yè)銀銀行的資資金調控控，100次調整整存款準準備金率率，由年年初的99%調整整到144.5%，無論論是調整整的頻率率，

26、還是是調整的的幅度都都是近年年來十分分少有的的。截止到220077年122月末湘湘潭市各各項貸款款余額2273.05億億元，其其中涉及及房地產產貸款額額26.13億億元，與與20006年相相比，增增長9.08億億元；本本外幣存存款額為為4555.2億億元，比比年初增增加633億元。由此可可見，在在國家銀銀根緊縮縮的形勢勢下，涉涉及房地地產的貸貸款仍有有較大幅幅度的增增長，一一方面說說明金融融對房地地產業(yè)支支持越來來越重要要，另一一方面，也反映映金融政政策調整整對湘潭潭市房地地產市場場調整影影響較小小。小小高層、高層的的住宅接接受程度度顯著增增加。20007年上上半年，全市共共有9個個高層和和小

27、高層層樓盤銷銷售，成成交套數(shù)數(shù)15778套，成交金金額4773455.2萬萬元，成成交面積積23.19萬萬m2，均價220411元/mm2，成成交套數(shù)數(shù)占總銷銷售套數(shù)數(shù)的344.655%，銷銷售比例例達355%。由此可見見，在經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展迅速生生活品質質提高的的今天，湘潭的的購房者者在選擇擇住宅產產品上有有了根本本的改變變，越來來越多的的購房戶戶愿意購購買電梯梯住宅，以提高高生活品品質。商品住住房均價價穩(wěn)中有有升，河河東河西西差價減減少。20077年，全全市累計計銷售商商品住房房101193套套，其中中雨湖區(qū)區(qū)37880套，岳塘區(qū)區(qū)64113套，岳塘區(qū)區(qū)比雨湖湖區(qū)多669.665%。全市商商品

28、住房房銷售均均價17745元元，與220066年7-12月月相比，增加112.007%。雨湖區(qū)區(qū)商品住住房銷售售均價為為17772元/，同同比上漲漲34.03%；岳塘塘區(qū)商品品住房銷銷售均價價20000元/，同同比上漲漲18.55%?？梢砸钥闯?，20007年雨雨湖區(qū)的的銷售均均價比岳岳塘區(qū)上上漲幅度度快。220077年122月末岳岳塘區(qū)比比雨湖區(qū)區(qū)均價高高12.86%，與220066年相比比，兩區(qū)區(qū)的均價價差距在在縮小。年份全市商品品住房銷銷售均價價（元/）雨湖區(qū)112月末末銷售均均價（元元/）岳塘區(qū)112月末末銷售均均價（元元/）20066年15577132221687720077年1745

29、51772220000購購房客戶戶的可接接受價提提高。20077年市場場銷售住住宅價格格以15500-20000元/平方米米為主占占40.80%，其次次為10000-15000元/平方米米，20000元元/平方方米產品品市場占占有量為為27%。全年年登記銷銷售商品品住房1101993套，其中11500020000元元/的的房屋銷銷量最多多，達441599套，占占40.80%；1000015000元/的房房屋緊隨隨其后，31004套，占300.500%；22000025500元元/的的房屋位位居第三三，18890套套，占118.555%。這三個個價位段段的房屋屋占總套套數(shù)的889.885%，這說

30、明明絕大多多數(shù)購房房戶能夠夠接受的的價格為為1000025000元/下。與去年年同期相相比，220000元/以上價價位的房房屋，人人們認同同度有了了較大的的提高，尤其是是20000225000元/的房屋屋，占比比提高到到18.51%。3、湘潭潭市住宅宅市場分分析住住宅市場場區(qū)域版版塊特征征分析湘潭市主主要以湘湘江為界界分為兩兩大區(qū)域域：河西西和河東東, 河河西為老老城市中中心、現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)中中心，河河東為近近年開發(fā)發(fā)的新城城區(qū)，是是湘潭市市政治、經(jīng)濟、文化中中心，未未來有著著巨大的的發(fā)展?jié)摑摿?。從區(qū)位特特征和競競爭格局局來看，我們將將湘潭市市房地產產住宅市市場分為為二大板板塊：河河西板塊塊，河東東

31、板塊。兩個版版塊的區(qū)區(qū)域版塊塊特征主主要有以以下幾點點差異：A區(qū)位位特征：河東版版塊為湘湘潭新建建成區(qū)，湘潭市市城市開開發(fā)重心心，湘潭潭市政治治、經(jīng)濟濟、文化化、科教教、商貿貿、交通通、信息息中心，未來的的發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?，集中?0%以上的的房地產產開發(fā)。而河西西版塊為為湘潭市市老城市市中心，居住人人口密集集，現(xiàn)商商業(yè)中心心，湘潭潭汽車西西站周邊邊，集中中了全市市大部分分批發(fā)市市場， 全市批批發(fā)貿易易中心。B住宅宅類型：河西版版塊以多多層為主主，個別別樓盤有有小高層層開發(fā)，河東版版塊以小小高層為為主，已已出現(xiàn)純純小高層層、高層層住宅項項目，預預計今年年上市樓樓盤中小小高層項項目將超超過多層層

32、項目。C樓盤盤規(guī)模：河西市市中心以以中小型型樓盤為為主，鄰鄰近郊區(qū)區(qū)區(qū)域有有個別大大盤，都都分多期期開發(fā)。河東多多為100萬平方方米以上上較大項項目，部部分樓盤盤占地超超過1000畝。D主要要客戶：河西多多為周邊邊單位職職工，個個體戶，私營業(yè)業(yè)主。河河東主要要為湘鋼鋼、機電電等大型型企業(yè)職職工、公公務員、事業(yè)單單位職工工、老師師。E戶型型上：河河西以三三房為主主，面積積在1220-1150平平方米范范圍。河河東以三三房為主主，面積積1100-1555平方方米，新新開發(fā)小小高層、高層住住宅已開開始注意意控制戶戶型面積積，小戶戶型開發(fā)發(fā)已經(jīng)興興起。F價格格上：河河西多層層銷售均均價在117000-

33、28800元元/平方方米之間間。河東東多層銷銷售均價價在16600-25000元/平方米米之間，小高層層21000-330000元/平平方米。G主賣賣點：河河西為商商業(yè)生活活配套、交通，河東為為市政中中心、園園林景觀觀、建筑筑創(chuàng)新、區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。H版塊塊評價：河西版版塊交通通便利、商業(yè)貿貿易繁華華，周邊邊生活配配套成熟熟，但相相對河東東新城區(qū)區(qū)在發(fā)展展?jié)摿秃蛥^(qū)域人人文環(huán)境境有明顯顯劣勢。城市開開發(fā)重心心的東移移，將帶帶動部分分城市人人口往河河東遷居居，導致致該區(qū)域域市場需需求降低低。河東東版塊為為未來湘湘潭市城城市中心心，在城城市規(guī)劃劃、道路路交通、市政配配套設施施、區(qū)域域環(huán)境、人文環(huán)環(huán)

34、境等方方面明顯顯優(yōu)于河河西老城城區(qū)，隨隨著各政政府部門門及相關關單位的的東遷，區(qū)域市市場需求求逐步增增長。個個別區(qū)域域公共交交通、生生活配套套設施日日益完善善。湘湘潭市商商品房物物業(yè)類型型分析項目名稱稱物業(yè)類型型項目名稱稱物業(yè)類型型納帕溪谷谷小高層電電梯房錦繡華庭庭小高層建鑫城城市廣場場小高層帝景國際際小高層金源小區(qū)區(qū)多層東方名苑苑多層/小小高層沁園小區(qū)區(qū)（二期期）多層錦繡湘江江別墅湘潭市早早期的產產品以多多層為主主，產品品線不豐豐富，近近兩年隨隨著房地地產市場場的發(fā)展展，小高高層、高高層產品品已有一一定發(fā)展展，未兩兩三年內內將成為為市場主主流產品品，別墅墅產品開開發(fā)量較較少且品品質不高高。湘

35、湘潭區(qū)域域市場整整體分析析（1）總總體趨勢勢從市場在在售項目目的分布布及新開開工項目目的比例例看，河河東新城城區(qū)無疑疑是當前前市場熱熱點聚焦焦的區(qū)域域。湘潭市房房地產住住宅市場場目前主主要為滿滿足有經(jīng)經(jīng)濟實力力客戶的的“居住升升級型”需求，增加現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅必備的的基礎性性功能。湘潭二次次置業(yè)客客戶對創(chuàng)創(chuàng)新戶型型接受程程度較高高，帶景景觀的戶戶型受到到了市場場的追捧捧；良好好生活氛氛圍的營營造和情情趣、審審美、生生活舒適適度的要要求得到到更多客客戶的認認同。良好的區(qū)區(qū)位條件件及城市市建設基基礎加上上政府的的大力招招商引資資將使九九華經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)將成為為湘潭市市未來房房地產開開發(fā)熱點點片區(qū)。（2

36、）主主流購房房客戶特特征主要購買買群體年年齡層次次集中在在25-45歲歲之間，購房目目的是自自住，其其中大部部分為二二次置業(yè)業(yè)者，首首次置業(yè)業(yè)次之；投資客客比例集集中在成成熟的商商業(yè)區(qū)域域，純住住宅區(qū)域域相對較較少。二次置業(yè)業(yè)較活躍躍的群體體分別是是公務員員、事業(yè)業(yè)單位職職工、私私營企業(yè)業(yè)主、外外地工作作事業(yè)有有成的本本地人、湘鋼職職工、銀銀行、醫(yī)醫(yī)院、電電信系統(tǒng)統(tǒng)等效益益較好的的單位職職工和部部分集團團購買。（3）價價格水平平河東板塊塊：多層層銷售均均價在118000-25500元元/平方方米之間間，小高高層22200-30000元/平方米米，上漲漲趨勢較較為明顯顯。河西板塊塊：多層層銷售均

37、均價16600-20000元/平方米米范圍，小高層層均價224000-32200元元/左左右。（4）產產品檔次次多數(shù)項目目為康居居型中檔檔小區(qū)，小區(qū)規(guī)規(guī)劃考慮慮到朝向向因素，多采用用行列式式布局，以多層層為主，在河東東新城區(qū)區(qū)已有定定位高檔檔的小高高層、高高層住宅宅項目上上市，高高檔別墅墅、洋房房項目尚尚未出現(xiàn)現(xiàn)。（5）產產品特征征A湘潭潭市住宅宅以多層層為主。隨著居居住品質質的提升升，小高高層、高高層接受受程度明明顯提高高。B湘湘潭市住住宅基本本上都是是南北朝朝向，主主臥一般般都是朝朝南向，行列式式布局。雖然夏夏季氣溫溫較高，但是冬冬季又比比較寒冷冷，所以以住宅大大多選擇擇南北朝朝向，但但是

38、如果果有較好好的景觀觀環(huán)境，非正南南正北朝朝向的房房屋也可可以得到到一定的的認可。C平平層設計計為主，躍式設設計次之之，頂層層多為復復式（送送層頂花花園），錯層設設計比平平層設計計接受度度較高；D智智能化管管理成為為優(yōu)秀小小區(qū)必備備的要素素之一，絕大部部分的小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理采采取開發(fā)發(fā)商自己己管理方方式，大大部分社社區(qū)目前前物業(yè)管管理水平平偏低；E旺旺銷戶型型特點明明顯：面面積適中中；戶型型布局安安排合理理，有特特點設計計；多陽陽臺設計計，擁有有較豐富富的功能能空間，如儲藏藏室、功功能陽臺臺等；確確?？蛷d廳、主臥臥室朝向向南；F湘湘潭市熱熱賣戶型型為三房房二廳11101330m22，層高高大部

39、分分為2.8m；湘潭消消費者多多為“家族式式”購房，所以對對房間個個數(shù)以及及面積的的需求就就要更充充裕；G衛(wèi)生生間多為為二個，對主臥臥帶衛(wèi)生生間認可可程度較較高。消消費者對對衛(wèi)生間間和廚房房的通風風要求很很強烈，所以通通常衛(wèi)生生間和廚廚房都帶帶窗戶。另外，大部分分樓盤都都無衛(wèi)生生間的干干濕分區(qū)區(qū)設計；（6）其其他規(guī)模：湘湘潭市大大部分中中高檔項項目規(guī)模模都較大大，主要要集中在在河東新新建成區(qū)區(qū)及城郊郊結合部部，項目目規(guī)模一一般在110萬建建筑面積積以上。在老城城區(qū)中心心的項目目規(guī)模一一般在55-8萬萬建筑面面積以下下的較多多。容積率：多層容容積率大大概范圍圍是1.022.0，小高層層容積率率大

40、概范范圍是22.53.00。自身配套套：湘潭潭中高檔檔住宅項項目自身身配套尚尚不完善善，主要要體現(xiàn)在在教育配配套、生生活服務務配套以以及交通通便捷比比較欠缺缺。主力戶型型：項目名稱稱主力戶型型主力戶型型面積項目名稱稱主力戶型型主力戶型型面積新城國際際三房128-1433平方米米納帕溪谷谷三房、四四房119-1555平方米米建鑫城市市廣場三房、四四房138-1500平方米米錦繡華庭庭三房、四四房108-1800平方米米東方名苑苑三房120-1355平方米米帝景國際際三房、四四房120-1600平方米米湘潭市市市場上的的多層住住宅戶型型集中在在三房二二廳和四四房二廳廳上，戶戶均面積積為135-11

41、55平平方米。小高層層電梯房房戶型也也集中在在三房和和四房戶戶型，另另有少量量的小戶戶型單位位，戶均均面積為為1300平方米米，要低低于多層層單位的的戶均面面積。由由于總價價的不斷斷攀升，湘潭戶戶型主打打面積由由過去的的1400以上偏偏大戶型型逐漸向向緊湊型型的三房房、四房房發(fā)展。車位數(shù)比比：湘潭潭目前的的私家車車數(shù)量有有限，車車位戶數(shù)數(shù)比例一一般為11：0.500.8；規(guī)劃設計計：目前前大部分分項目設設計單位位為湖南南省本地地設計院院，個別別高檔樓樓盤聘請請沿海等等發(fā)達地地區(qū)知名名設計公公司設計計。物業(yè)管理理：一般般由發(fā)展展商的物物業(yè)公司司自行管管理，多多層物業(yè)業(yè)管理費費一般在在0.55元/

42、,有個個別樓盤盤低達00.4元元，小高高層物業(yè)業(yè)0.88-1.5元/之間間，有個個別樓盤盤高達11.8元元。三、區(qū)域域內重點點樓盤SSWOTT分析1、區(qū)域域內重點點樓盤的的競爭力力論述湘湘潭分區(qū)區(qū)規(guī)劃情情況根據(jù)長株株潭城市市群區(qū)域域規(guī)劃顯顯示：湘潭河東東城區(qū)規(guī)規(guī)劃：湘湘潭的城城市發(fā)展展整體規(guī)規(guī)劃就是是讓政府府及其職職能部門門全部遷遷往河東東，使河河東城區(qū)區(qū)成為城城市中心心、行政政辦公、商務金金融、工工業(yè)倉儲儲物流、等綜合合性功能能為一體體的全新新城市主主體。截至220200年河東東規(guī)劃人人口622萬。湘潭河西西城區(qū)規(guī)規(guī)劃：河河西舊城城區(qū)城市市計劃建建立三帶帶、五區(qū)區(qū)的功能能布局。三帶即即湘江風

43、風貌景觀觀帶，連連接壺山山、唐興興街、雨雨湖老縣縣城的歷歷史傳統(tǒng)統(tǒng)風貌景景觀帶，沿雨湖湖路、熙熙春路建建設現(xiàn)代代城市商商業(yè)帶。五區(qū)即即壺山歷歷史文化化區(qū)、雨雨湖商業(yè)業(yè)文化區(qū)區(qū)、城正正街舊城城改造地地區(qū)、中中山路商商業(yè)區(qū)、窯灣旅旅游休閑閑區(qū)。在在河西老老城區(qū)改改造完成成后，湘湘潭將被被建設成成為具有有自己特特色的歷歷史、旅旅游、生生態(tài)城市市。湘潭潭城市行行政商貿貿中心的的東移。截至220200年規(guī)劃劃人口445萬左左右。湘潭九華華區(qū)規(guī)劃劃：湖南南省“十一五五”經(jīng)濟社社會發(fā)展展規(guī)劃、湘潭市市“十一五五”經(jīng)濟社社會發(fā)展展規(guī)劃都都把九華華經(jīng)濟區(qū)區(qū)列為重重點發(fā)展展區(qū)域。湘潭九九華經(jīng)濟濟區(qū)遠景景規(guī)劃面面積

44、699平方公公里，中中期規(guī)劃劃面積222平方方公里，現(xiàn)正在在開發(fā)建建設面積積10平平方公里里，一期期規(guī)劃建建設“四園一一區(qū)”，即汽汽車工業(yè)業(yè)園、高高科技機機電工業(yè)業(yè)園、湘湘潭（臺臺灣）工工業(yè)園、香港工工業(yè)園及及配套服服務區(qū)。區(qū)區(qū)域內重重點樓盤盤分析本次采盤盤主要去去了河西西幾個分分散的重重點樓盤盤和河東東兩個樓樓盤比較較集中的的地方。共計調調查樓盤盤30個個，主要要調查其其價格形形式，項項目情況況，推廣廣銷售形形式和競競爭力。下面，將分為為兩個片片區(qū)，對對其區(qū)域域內的主主要樓盤盤進行SSWOTT分析。并根據(jù)據(jù)其開盤盤時間，地理位位置，樓樓盤定位位，客戶戶群體將將其分為為三類：與九華華項目有有直

45、接競競爭關系系的樓盤盤（A），與九九華項目目有間接接競爭關關系的樓樓盤（BB）和與與九華項項目沒有有競爭關關系的樓樓盤（CC）。(1)河河東片區(qū)區(qū)隨著長株株潭一體體化進程程的加快快和湘潭潭市城市市中心的的東遷，以市委委、市政政府為核核心的湘湘潭中央央?yún)^(qū)已經(jīng)經(jīng)形成，這里交交通便利利，配套套完善，高知、高收入入人群較較多。樓樓盤主要要以以小小高層為為主，已已出現(xiàn)純純小高層層、高層層住宅項項目，大大多定位位為高檔檔綜合性性小區(qū)，價格相相對較高。如位于河河東大道道與絲綢綢北路口口的建鑫鑫.城市市廣場，主要為為高層商商品住宅宅和臨街街商鋪，筑面積積16000600多平方方米，住住宅均價價為25520元元

46、/平方方米。其其銷售推推廣及物物業(yè)管理理都由公公司內部部負責。置業(yè)人人員服務務態(tài)度好好，據(jù)其其介紹其其主要盈盈利點為為商鋪，住宅性性價比較較高，說說辭也較較有說服服力?，F(xiàn)現(xiàn)場看到到其銷售售情況也也較良好好，現(xiàn)只只剩下比比較少的的房屋和和商鋪待待銷。位于寶塔塔街道吉吉安路上上的書香香庭院.金盾園園，集多多層、小小高層、高層、商業(yè)街街和地下下停車場場等多種種物業(yè)于于一體，占地面面積1557畝，目前是是湘潭市市最大規(guī)規(guī)模高層層住宅小小區(qū)，224000元/平方米米，因為為其規(guī)模模大，配配套完善善，目前前銷售情情況也較較好。位于湖湘湘東路與與市府路路交集處處的湖湘湘家園，項目占占地300.266畝?？偪?/p>

47、建筑面面積7萬萬平方米米，綠化化率約442%，由6棟棟小高層層建筑組組成，起起價 119500元/平平方米，因其高高綠化和和方便的的交通，也吸引引了不少少人氣。其它如錦錦秀華庭庭，帝景景國際，晶都公公館，價價格也普普便較高高。但銷銷售情況況就不及及前幾個個樓盤。項目名價格類型型項目情況況銷售情況況營銷推廣廣手段競爭關系系主要賣點點分分析析和優(yōu)分分析建鑫.城城市廣場場均價：225200元/平平方米高層商品品住宅，筑面積積16000600平方米米可銷售售套數(shù) 21套套較好按揭優(yōu)惠惠1個折折扣；中中秋期間間送價值值30000元的的液晶電電視，115000元的洗洗衣機等等，共計計125500元元B主要

48、賣點點：處于于商圈內內，價格格適中劣勢：特特點不夠夠突出書香庭院院.金盾盾園24000元/平方米米集多層、小高層層、高層層、商業(yè)業(yè)街和地地下停車車場等多多種物業(yè)業(yè)于一體體，目前前是湘潭潭市最大大規(guī)模高高層住宅宅小區(qū)，占地面面積1557畝較好網(wǎng)絡，戶戶外廣告告；住宅宅首付330%，可按揭揭15年；商鋪首首付500%，可可按揭100年A賣點：成成熟小區(qū)區(qū)，綜合合功能大大，小區(qū)區(qū)面積大大劣勢：戶戶型設計計不是很很完美錦繡華庭庭 中華園220033元/平平方米，新華園園25331元/平方米米，清華華園27712元元/平方方米小區(qū)建筑筑面積近近9萬平方方米，規(guī)規(guī)劃設計計別具慧慧心，將將傳統(tǒng)的的居民文文化

49、充分分揉和現(xiàn)現(xiàn)代時尚尚與人本本關懷，分三個個主題園園建設一般網(wǎng)絡，戶戶外廣告告；首付付最低可可從3萬元算算起A賣點：三三大主題題園，景景好，綠綠化好，價格細細分，徒徒針對性性強缺點：戶戶型設計計有面積積浪費情情況晶都公館館起價：225800每層差差價300本項目處處于湘潭潭城市發(fā)發(fā)展中心心向河東東轉移后后的中央央商務區(qū)區(qū)與中央央高尚居居住區(qū)內內較好辦理VIIP卡，存50000抵抵200000；戶外廣廣告，網(wǎng)網(wǎng)絡賣點：商商圈完整整配套好好，銷售售代理公公司服務務好，價價格適中中劣勢：客客戶群體體針對性性差眾一國際際起價223988元每平平方米均均價224777元/平方米米項目地址址處于芙芙蓉路與

50、與火炬路路交匯處處，總建建筑面積積為111.3萬萬平方米米，由AA,B,C三棟棟組成，裙樓三三層為商商業(yè)，AA棟為賓賓館寫字字樓，BB，C棟塔樓樓為住宅宅。較好廣告B賣點：交交通便利利設計精精巧劣勢：盤盤小，知知名度低低，針對對性差(2)河西片片區(qū)河西是湘湘潭的商商業(yè)發(fā)展展中心，也是老老城區(qū)，整體環(huán)環(huán)境沒有有河東現(xiàn)現(xiàn)代感強強。這里比較較優(yōu)秀的的樓盤主主要有位位于湘潭潭市雨湖湖區(qū)城正正街道韶韶山東路路58號號的新景景家園，其小區(qū)區(qū)配套設設施完善善，大型型會所，超市，健身中中心，兒兒童游樂樂園，游游泳館等等公用設設施一應應俱全，是目前前河東離離江最近近的樓盤盤。起價價15000元/平方米米 ，均均

51、價高達達28000元/平方米米，與河河東中心心區(qū)隔河河相望。在河西西河東都都較有影影響力，銷售情情況較好好。位于雨湖湖區(qū)韶山山路新建建村6號號的城郊郊.香樟樟園，以以三房四四房為主主,多層層,環(huán)境境好, 價格為為21660元/平方米米，品牌牌價值高高，配套套好，影影響力也也大。其其它比較較不錯的的樓盤還還有位于于寶慶路路側的沁沁園小區(qū)區(qū)二期，占地2200畝畝,環(huán)境境優(yōu)美,配套完完備，主主要戶型型為三房房，現(xiàn)價價格為116188元/平平方米，銷售情情況不錯錯，在河河西片區(qū)區(qū)人氣很很高。位于寶慶慶路與迎迎賓西路路口的金金源小區(qū)區(qū)，小區(qū)區(qū)占地面面積大，開發(fā)期期數(shù)多，投資商商實力雄雄厚，小小區(qū)規(guī)劃劃合

52、理，房型戶戶型都好好，銷售售情況也也不錯。項目名價格類型型項目情況況銷售情況況營銷推廣廣手段與九華項項目競爭爭關系主要賣點點分析和和優(yōu)劣分分析沁園小區(qū)區(qū)二期16188元/平平方米占地2000畝,環(huán)境優(yōu)優(yōu)美,主主要戶型型為三房房比較好買房送家家電,一一次付清清9.77折A賣點：環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，綠化化率高，價格適適中劣勢：戶戶型設計計面積浪浪費現(xiàn)像像明顯金源小區(qū)區(qū)16688元/平平方米項目開發(fā)發(fā)到第五五期,占占地面積積較大一般按揭優(yōu)惠惠20元元/平方方米A賣點：成成熟小區(qū)區(qū)，完善善服務，精良戶戶型劣勢：小小區(qū)過大大，內有有很多待待拆遷房房，影響響小區(qū)環(huán)環(huán)境綠島.甜甜蜜園22000元/米米方米(估計)

53、樓盤較小小,周邊邊環(huán)境不不錯,綠綠化為440%,未知未知A賣點：開開發(fā)商實實力好，影響力力大，綠綠化好劣勢：盤盤過小，戶型單單一新景家園園起價 115000元/平平方米 均價：28000元/平方米米小區(qū)配套套設施完完善，大大型會所所，超市市，健身身中心，兒童游游樂園，游泳館館等公用用設施一一應俱全全較好一次優(yōu)惠惠2%。按揭11%A賣點：成成熟小區(qū)區(qū)，配套套完備劣勢：商商圈不完完善，生生活不是是很便利利調調查結果果所反應應的房地地產政策策信息分分析(1)微微利時代代，尋求求全方位位，多盈盈利點之之路最近全球球規(guī)模的的通貨膨膨脹也同同樣導致致我國CCPI指指數(shù)的飄飄升，物物價上漲漲同樣讓讓房地產產

54、企業(yè)深深受其害害。開發(fā)發(fā)成本上上升過快快，房價價在國家家調控的的風口浪浪尖之上上，以及及市場觀觀望態(tài)度度情況下下不可能能上升過過快。房房地產暴暴利時代代已經(jīng)過過去，相相對薄利利的房地地產市場場情況，要想實實現(xiàn)預期期資本收收益，必必須多開開拓新市市場，尋尋求更多多的利潤潤增長點點。房地產業(yè)業(yè)內競爭爭的成熟熟化和理理性化也也是導致致房地產產業(yè)進入入微利時時代的一一個原因因。做大大，做強強，尋找找新的盈盈利點，已成為為現(xiàn)在房房地產企企業(yè)通向向高速發(fā)發(fā)展的必必經(jīng)之路路。如建建鑫城、白石廣廣場，都都把商鋪鋪做為主主要盈利利點，開開發(fā)高性性價比的的商品房房用來聚聚人氣，就是一一個例子子。為了規(guī)避避風險、增

55、加利利潤點、搶占市市場，很很多房地地產公司司大力進進軍異地地開發(fā)，搶灘邊邊際市場場是088年許多多房地產產公司的的主題。如大到到萬科北北上，小小到嘉盛盛東擴，都說明明尋求多多盈利點點的重要要性。(）地地根收縮縮，競爭爭平等化化公開化化國家最新新出臺的的土地調調控政策策：控制制土地供供給量，緊縮地地根，嚴嚴格執(zhí)行行土地出出讓“招、拍拍、掛”制度，提高拿拿地成本本；其次次，專門門設立各各級土地地督察部部門加強強對開發(fā)發(fā)商持有有土地管管理；再再次，土土地增值值稅、土土地使用用稅和新新增建設設用地使使用費相相繼提高高，加大大了土地地保有成成本。這也使外外地開發(fā)發(fā)商有了了平等進進入目標標城市市市場的機機

56、會，為為跨地域域經(jīng)營提提供了契契機。雖雖然我們們集團公公司在湖湖南省內內有強大大的品牌牌號召力力，在加加上和政政府簽署署的投資資協(xié)議，使得我我們公司司在省內內三四級級城市拿拿地相對對有比較較大的優(yōu)優(yōu)勢。但但也排除除其它公公司的進進駐給我我公司帶帶來的壓壓力，如如萬科進進駐長沙沙，中地地進駐湘湘潭，百百嘉信進進駐湘潭潭等，對對我們來來說，都都是挑戰(zhàn)戰(zhàn)。(3）中中小戶型型走強，同質產產品競爭爭激烈建設部008年22月288日發(fā)布布關于于做好住住房建設設規(guī)劃與與住房建建設年度度計劃制制定工作作的指導導意見明確規(guī)規(guī)定新批批商品房房建設面面積700%須90平方方米以下下，這是是繼國六六條政策策頒布后后的

57、又一一次下文文，同時時也反應應出今后后兩年產產品供應應將以中中小戶型型為主。在未來來的兩年年中，中中小戶型型的流行行和其競競爭的激激烈應該該是可以以預見的的。另外外，住房房品質化化競爭加加劇，住住房消費費者已完完全拋棄棄了那種種單一為為解決居居住問題題的理念念，許多多第一代代購買商商品房的的購房者者已逐漸漸按新的的購房理理念購買買環(huán)境好好、管理理好、功功能齊全全的大盤盤。在調查中中我們也也發(fā)現(xiàn)，區(qū)位交交通便利利的中小小戶口型型的房屋屋的確比比較好賣賣。這就就要求我我們在企企業(yè)做大大做強的的同時，項目品品質要精精，定位位要專。(）首首付方式式也是競競爭力銀監(jiān)會主主席劉明明康明確確表示，銀監(jiān)會會不

58、會要要求商業(yè)業(yè)銀行降降低對房房地產業(yè)業(yè)首付款款比例。房貸首首付比例例不會降降低，消消費市場場門檻不不會降低低，可以以預見到到以后房房地產市市場開發(fā)發(fā)商為了了取得良良好的銷銷售業(yè)績績，將會會在付款款方式上上采用更更為靈活活的方式式。從踩踩盤的過過程中我我們就可可以看到到，有些些公司已已經(jīng)開始始采取措措施變相相降低首首付，吸吸引客戶戶口。如晶都公公館，辦辦理VIIP卡，存50000抵抵200000；金源小小區(qū)，按按揭優(yōu)惠惠20元元/平方方米；書書香庭院院.金盾盾園，住住宅首付付30%，可按按揭155年。(5）信信貸門檻檻增高為加強銀銀行體系系流動性性管理，中國人人民銀行行決定上上調存款款類金融融機

59、構人人民幣存存款準備備金率11個百分分點，于于20008年66月155日和225日分分別按00.5個個百分點點繳款。上調存存款準備備金比例例，繼續(xù)續(xù)收縮銀銀根，抑抑制通貨貨膨脹和和物價上上漲。此此舉對信信貸買房房客戶產產生不利利影響。我們在調調查過程程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，湘潭潭市區(qū)內內大部分分商品房房要求首首付400%，個個別還達達50%，平均均首付率率達377.2%,比去去年同期期上漲66.577個百分分點,這這也表明明,國家家對房地地產信貸貸這塊的的監(jiān)管力力度不斷斷加大。(6）三三線小城城，投資資價值看看好自國家宏宏觀調控控以來，一線城城市可以以說是備備受調控控和打壓壓。相反反，以自自住消費費為主的

60、的三四線線城市不不僅沒有有受到打打擊，反反而還得得到了一一定程度度的支持持。三四四線城市市房地產產市場基基數(shù)低、增長快快、容量量大、發(fā)發(fā)展可持持續(xù)性強強、競爭爭相對較較弱、發(fā)發(fā)展空間間大、土土地資源源相對充充足等這這一系列列優(yōu)勢，使得三三四線城城市相對對于一線線市場的的飽和、高度競競爭和政政策的打打壓更具具優(yōu)勢。通過調查查可以看看出，湘湘潭區(qū)域域內房地地產起步步晚，缺缺乏品牌牌龍頭企企業(yè)，市市場以內內需為主主，易飽飽和，房房價先是是快速升升高，然然后趨于于穩(wěn)定，難以大大起大落落，故而而“樓市新新政”沒有對對湘潭市市場產生生太大影影響。在在理性的的市場環(huán)環(huán)境下，自住需需求占據(jù)據(jù)主導地地位時，房價