心情盛開(kāi)的地方企劃書(shū)

1、 目 錄一、 宗地周邊環(huán)境概述二、 企劃緣起三、地產(chǎn)品牌建設(shè)思考四、 目標(biāo)客戶(hù)成分及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)五、 消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析六、 案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 企劃思路賣(mài)點(diǎn)收集及提煉十、 交大整合營(yíng)銷(xiāo)策略十一、 導(dǎo)示策略十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 媒體的選擇組合及投放時(shí)間附各類(lèi)表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：xx區(qū)所在xx小區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨 工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨 莊（二） .面積：小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)）南北向的距離為156M（

2、水平標(biāo)準(zhǔn)）為一較規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊，綜合容積率控制 在1.35以下（四） .交通狀況現(xiàn)有公交線(xiàn)路條：徐閔線(xiàn)，閔莘線(xiàn)，閔吳線(xiàn)，淞閔線(xiàn)及各線(xiàn)小巴士，還有莘閔輕軌。（五）.周邊主要建筑及景觀(guān)宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來(lái)是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。宗地北面 是xx交通大學(xué)學(xué)校園區(qū)。宗地西面 是我們的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，北歐麗景，金榜世家。宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。 總結(jié)：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀(guān)狀況會(huì)對(duì)以后本案樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。針對(duì)此方面應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化，并應(yīng)著重強(qiáng)化未來(lái)發(fā)展前景。 （六）、SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地）1、 優(yōu)勢(shì)： （1） xx的發(fā)展商集中開(kāi)發(fā)

3、情況已成規(guī)模。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的拉動(dòng)力。 （2） 地處閔行xx小區(qū)中心位置。東川路是交通主干 道；xx路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因此絕對(duì)中心位置。 （3） 地塊北邊緊靠xx交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。而我們的目標(biāo)客戶(hù)群的購(gòu)房心理對(duì)文化的需求很高。因?yàn)槲幕瘏^(qū)的社區(qū)氛圍好，對(duì)居住及孩子的教育意義重大。因此這方面可作為我們將來(lái)主力賣(mài)點(diǎn)之一。（4） 離閔行工業(yè)區(qū)1.5公里，坐車(chē)只有三站路距離。該工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力。因

4、此可更大的拓展客戶(hù)市場(chǎng)。（5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達(dá)莘莊，交通便捷。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購(gòu)房者逛街購(gòu)物。2、 劣勢(shì)：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車(chē)時(shí)間長(zhǎng)。在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。不能引起外區(qū)客戶(hù)對(duì)此處的心里認(rèn)同感，從而產(chǎn)生較強(qiáng)的抗性。 （2） 附近沒(méi)有大型娛樂(lè)場(chǎng)所及大型商場(chǎng)的配套。對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)心理障礙，我們?cè)谄髣澲袝?huì)淡化此點(diǎn)。 （3） 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較近，目標(biāo)購(gòu)房客戶(hù)群較局限與集中?？蛻?hù)會(huì)對(duì)所有的房產(chǎn)做一個(gè)比較。競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)客戶(hù)購(gòu)房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣(mài)點(diǎn)。 （4） 地塊東面，南面是待開(kāi)發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。購(gòu)房者如現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)看的話(huà)，會(huì)引起

5、客戶(hù)直觀(guān)上的不良感覺(jué)，從而降低對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)。（5） 本塊宗地分三期開(kāi)發(fā)，跨越時(shí)間段長(zhǎng)。容易引起購(gòu)房者對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。這方面我們會(huì)在企劃及銷(xiāo)售當(dāng)中會(huì)對(duì)宗地整體運(yùn)做。 3、 機(jī)會(huì)點(diǎn)：（1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動(dòng)這一精神文明建設(shè)的主題。與政府進(jìn)行合作。由政府出面搭臺(tái)，將其引向深入，借以提高我們樓盤(pán)的品位與檔次。 （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過(guò)，會(huì)使交通更加便捷。未來(lái)發(fā)展的良好展望會(huì)帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。（3） 與交大相鄰，可以視為機(jī)會(huì)。與其進(jìn)行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系，把機(jī)會(huì)發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤(pán)。 4、 威脅點(diǎn)： 主要來(lái)自區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。

6、因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手有了一定連續(xù)開(kāi)發(fā)的品牌效應(yīng)，但是威脅同機(jī)會(huì)總是共存的。我們具有自身的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，以正和出奇勝，樹(shù)立健康這一人類(lèi)永恒主題，將威脅轉(zhuǎn)化成為機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)。二、企劃緣起通過(guò)前期對(duì)市場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。 企劃工作就是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合。樹(shù)立本案發(fā)展商良好的經(jīng)營(yíng)理念和品牌觀(guān)念；度衡把握好本案全局觀(guān)；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開(kāi)對(duì)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個(gè)全新勢(shì)能整體組合。做好本案銷(xiāo)售前的一系列準(zhǔn)備工作。包括銷(xiāo)控表的制作，銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，銷(xiāo)平、銷(xiāo)

7、海、樓書(shū)的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動(dòng)的策劃等。 這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤(pán)銷(xiāo)售佳績(jī)而努力。三zz地產(chǎn)品牌思考與建設(shè) （一）品牌建設(shè)思考緣起目前，xx市的房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨激烈，各房產(chǎn)商盡出招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì)，吸引購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望。而消費(fèi)者在購(gòu)房上面已不局限于對(duì)產(chǎn)品的本身要求精益求精，對(duì)發(fā)展商的實(shí)力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。本案是zx地產(chǎn)在xx開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)區(qū)，他應(yīng)該是在xx乃至閔行甚至xx樹(shù)立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷(xiāo)售的重要條件；也是為二三期的營(yíng)建，價(jià)格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹(shù)立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的形

8、象。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且形成無(wú)形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)富回報(bào)。例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，樹(shù)立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售蒸蒸日上。例：xx北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開(kāi)發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開(kāi)發(fā)北歐麗景，也是因?yàn)槠涔炯捌放圃谙M(fèi)者當(dāng)中建立了良好口碑，從而對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生積極的輔助作用。樓盤(pán)銷(xiāo)售上去了，自然增加了連續(xù)開(kāi)發(fā)的信心。（二）建議：1.zx地產(chǎn)導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)（建議）（1）對(duì)公司以前的發(fā)展歷史作整合。（2）導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別 MI

9、（3）導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別 BI（4）導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別 VI2、品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足xx市場(chǎng)，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹(shù)立良好市場(chǎng)口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見(jiàn)，我方可進(jìn)行商討提議。四 目標(biāo)客戶(hù)鎖定和成份分析及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)剖解 緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。本案的銷(xiāo)售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成的。誰(shuí)抓住了消費(fèi)者的心，誰(shuí)就是勝利成功者。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。（一） 當(dāng)?shù)鼐用瘢挲g30-50歲）1.對(duì)本地生活有依存眷戀情緒的人。2.收入一般

10、的白領(lǐng)階層。3.對(duì)產(chǎn)品單價(jià)，房型，總價(jià)能夠考慮承受的人。家庭正常 收入應(yīng)在3000元以上。4.在條件允許的情況下，想對(duì)生活條件有所改變的人。5.自己文化修養(yǎng)不是很高，但對(duì)孩子的要求期望很高。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。6.需求房型二居室的的人。價(jià)格抗性較高。（二）動(dòng)遷客源（年齡35-50歲）1. 由于建設(shè)性動(dòng)遷而失去了房子的人，因?yàn)樗麄冇幸徊糠謩?dòng)遷 補(bǔ)貼，需要購(gòu)買(mǎi)住房的人。2. 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買(mǎi)我們房子的人。3.對(duì)環(huán)境，配套有一定要求的人。4.價(jià)格的高低會(huì)影響他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。5.他們是引導(dǎo)消費(fèi)型群體，必須通過(guò)各方面的手段來(lái)刺激他 們。需求房型二居室以上的人。價(jià)

11、格抗性較高。（二） 私營(yíng)小企業(yè)主（年齡30-45歲）（1） 因?yàn)楣ぷ鞯男枰?，而忙忙碌碌的人?） 經(jīng)常出門(mén)在外，要求家里有安全保安系數(shù)高的人（3） 有一定的資產(chǎn)的人，對(duì)購(gòu)房的目的有多種需求。（4） 因生意的對(duì)子女很少看管，但對(duì)孩子要求期望很高。（5） 對(duì)新鮮事物有盲從性，對(duì)價(jià)格不是問(wèn)題。（6） 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較低。（四）當(dāng)?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)（年齡30-45歲）（1） 他們是有一定知識(shí)文化品位的人。（2） 對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法，也愛(ài)跟潮流。（3） 購(gòu)房的目的是對(duì)自己多年的努力要求一個(gè)回報(bào)安慰。（4） 對(duì)住房要求比較高，但一旦自己看中，其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)的考慮時(shí)間短暫。（5） 需求房型

12、三室以上的人。價(jià)格抗性較低。（五） 待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）（1） 需要買(mǎi)房子已備結(jié)婚的人。（2） 新時(shí)代的年輕人，對(duì)新鮮事物有很強(qiáng)的追隨能力。（3） 對(duì)房子的環(huán)境，外立面，房型很看中，要求時(shí)尚。（4） 對(duì)離上班場(chǎng)所的方便情況，也要求很高。（5） 購(gòu)房當(dāng)中可能會(huì)攙雜很多其他人的意見(jiàn)，比如雙方父母。（6） 一旦看中會(huì)馬上產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。（7） 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較一般。（六）有想法和父母分開(kāi)住的家庭（年齡30-35歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立出來(lái)過(guò)隱秘小天地。（2） 有一定的積蓄，并有較穩(wěn)定的工作。（3） 由于現(xiàn)在有房子住，所以并不急于馬上購(gòu)房。（4） 這可能是他們

13、一生中唯一的一次買(mǎi)房。所以參考的方面很多。（5） 有一定的文化基礎(chǔ)，他們對(duì)自己的未來(lái)要求很高。（6） 需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較一般。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時(shí)部分客戶(hù)追求對(duì)生活休閑與舒適的向往。追求質(zhì)量保證和安全保證。五xx小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析。緣起：（一）.xx小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位 環(huán)境 單體設(shè)計(jì) 房型 建材 周邊商配 30% 10% 25% 10% 5% 10% 20% 會(huì)所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應(yīng) 人文環(huán)境 地理位置 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 合計(jì)10% 15% 5% 5% 5% -10% -30% 100%（二）.xx小區(qū)三街坊消費(fèi)者心

14、理權(quán)重比分析1. 規(guī)劃35%： 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。他是我們拉升產(chǎn)品及整體售價(jià)的重點(diǎn)所在。因此預(yù)計(jì)占35%。2. 設(shè)計(jì)單位5%： 設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購(gòu)房者的盲動(dòng)跟隨心理，其本身對(duì)購(gòu)房者的影響力很小；如果沒(méi)有名牌設(shè)計(jì)單位的話(huà)，就可以避過(guò)不提。3. 環(huán)境20%： 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者的影響可以排在第二位。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們?cè)诖松献髁速u(mài)點(diǎn)的分析提煉，突出綠色生態(tài)健康的主題。營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用。預(yù)計(jì)

15、占權(quán)重比的20%。4. 單體設(shè)計(jì)5%： 這方面是引導(dǎo)的目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調(diào)整，所以占的權(quán)重比很小，可簡(jiǎn)化這部分。5.房型5%： 房型對(duì)于目標(biāo)購(gòu)房者說(shuō)是很重要的，關(guān)系著大小，布局合理的問(wèn)題。由于先天不足，后天各方面原因不能做大的調(diào)整，所以只能強(qiáng)化優(yōu)點(diǎn)，避開(kāi)缺點(diǎn)。最后起到的作用可能很少。6.建材10%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)后的生活質(zhì)量?？梢源藖?lái)彌補(bǔ)其他的不足，所以應(yīng)提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量，努力做到100%。他對(duì)我們樓盤(pán)整體售價(jià)的拉升作用非常重要。7.周邊配套30%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)后將來(lái)的生活方便問(wèn)題，因直接性很強(qiáng)，所以非常重要。但本樓盤(pán)周邊配

16、套先天不足，只有強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)淡化劣勢(shì)。與交大門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長(zhǎng)處，我們進(jìn)行了賣(mài)點(diǎn)的提煉拉升，對(duì)整體售價(jià)有主要的拉升作用。因此，在權(quán)重比中預(yù)計(jì)占到30%。8.會(huì)所10%： 他對(duì)于我們的目標(biāo)購(gòu)房者只是一個(gè)輔助參考作用。但我們的“2000平方米的三層會(huì)所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。9.小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，及良好服務(wù)，他對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者也是非常重要的，對(duì)買(mǎi)房后的生活有很大輔助作用。因此，我們?cè)谶@方面建議很多，對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。10.人氣5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只

17、有聚集更多人氣，才能將銷(xiāo)售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與他。但是他是一個(gè)非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把他預(yù)計(jì)為5%。11.品牌效應(yīng)5%： 因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對(duì)樓盤(pán)的發(fā)展商也要求金牌，他們?cè)瓉?lái)做過(guò)那些名牌樓盤(pán)，這些都是他的重點(diǎn)參照物。（如：萬(wàn)科他就形成了名牌的象征，只要是他開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就熱銷(xiāo)。當(dāng)然這是他多年來(lái)逐步積累的成績(jī)。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升。對(duì)整體銷(xiāo)售應(yīng)有初步成效。12.人文環(huán)境5%： 人文環(huán)境由于我們的樓盤(pán)的定位與針對(duì)的目標(biāo)購(gòu)房者是一致的，當(dāng)然也有一個(gè)提煉，拉升以吸引更廣泛的購(gòu)房者。但由于各方面原因的影響，只把他預(yù)定為5%。13.地理位置-10%：

18、 我們的整體地理位置不理想，因?yàn)檫@是在目標(biāo)購(gòu)房者心里根深蒂固的，所以可能對(duì)我們的樓盤(pán)產(chǎn)生很大的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是-10%。13.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-30%： 周?chē)母?jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊很大，他們的共同點(diǎn)是以經(jīng)連續(xù)開(kāi)發(fā)，建立了一定的品牌優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品也更趨成熟；外部配套與我們很相似，目標(biāo)購(gòu)房者群體相近。在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略，對(duì)我們的產(chǎn)品進(jìn)行整合，作到拉升整體售價(jià)。但我們預(yù)計(jì)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為-30。以上就是我們根據(jù)多年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的整合策略，與消費(fèi)者的心理和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點(diǎn)所做的權(quán)重比。他對(duì)我們的所有工作起到整體精神的指導(dǎo)作用。六、案名的緣起： 一

19、個(gè)好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn) 出一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)感，好的案名通過(guò)廣告的推廣能被消費(fèi)者認(rèn)可，接受。因此我方在此提出了以下三個(gè)案名以供參考。1、 翰林study府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。其出現(xiàn)最多的是過(guò)去朝廷里都有個(gè)叫翰林院部門(mén)，其最大的職稱(chēng)叫翰林院大學(xué)士，他是學(xué)識(shí)淵博的最高體現(xiàn)，身份也是尊高之極。我們的樓盤(pán)和交大是門(mén)對(duì)門(mén)，時(shí)時(shí)接受著來(lái)自一流大學(xué)書(shū)香的熏陶，提升了我們的樓盤(pán)的層次。新府就是與以前的概念區(qū)分開(kāi)，我們有自己的特色和新異。給出我們的樓盤(pán)一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。 2.書(shū)香茗苑的緣起： 也

20、是以我們的一大賣(mài)點(diǎn)與交大門(mén)對(duì)門(mén)這一概念為發(fā)想點(diǎn)，提出一流大學(xué)書(shū)香四溢。茗是茶的意思。飽嘗著書(shū)香，還要品味一杯極品的好茶，這是人生多么愜意的事。從中拉升我們的產(chǎn)品，給出居住在這樣意境當(dāng)中可謂人生無(wú)虛度這第一印象與概念。3.花語(yǔ)樹(shù)城的緣起： 鮮花是沒(méi)有聲音語(yǔ)言的，但她用美麗的色彩，誘人的花香的形體及味道來(lái)為每一個(gè)人的生活帶來(lái)無(wú)限精神享受?；ǖ恼Z(yǔ)言是最美的，是人類(lèi)生命中不可缺少的事物。樹(shù)；他吸進(jìn)的是廢氣，排出的是人類(lèi)賴(lài)以生存的氧氣，他是人類(lèi)的守護(hù)神，失去了他世界將不付存在。因此，用鮮花和綠樹(shù)建造成的住宅小區(qū)是最適合人類(lèi)居住的，也最能保證人類(lèi)健康。從中推出我們的住宅是最健康，最適合居住的，買(mǎi)了這樣的住

21、房，健康將與你同在，新生活就從此開(kāi)始。七、推廣核心概念：本案購(gòu)房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對(duì)未來(lái)期望寄托在下一代成就的實(shí)際想法；對(duì)自己文化修養(yǎng)也有提高的需求。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研；經(jīng)過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者定位和消費(fèi)心理的分析；對(duì)我們產(chǎn)品的細(xì)化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區(qū)樹(shù)立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品質(zhì)，品位。在其他產(chǎn)品中拉高出來(lái)，作到標(biāo)新立異，產(chǎn)品獨(dú)道。與交大門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)的健康住宅你一定買(mǎi)得起的健康住宅八廣告總精神：廣告總精神是對(duì)樓盤(pán)的所有賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤(pán)的推廣都以此為精神支柱。廣告總精神的推出進(jìn)一步拉升了本案的樓盤(pán)形象，為房產(chǎn)的銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。廣告總精神：與交大生態(tài)學(xué)府相呼

22、應(yīng)的-一座動(dòng)靜相宜的雙重綠色健康住宅九企劃思路賣(mài)點(diǎn)收集及提煉（一） 發(fā)展商理念篇（建議）概念提煉：1、 創(chuàng)造健康生活專(zhuān)家，提倡全健身概念，造 就知識(shí)型文化社區(qū)，造福社會(huì)。2、堅(jiān)持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)住宅知識(shí)文化理念，不斷超越自我，3、讓房子真正成為人類(lèi)健康組成的一部分，讓社區(qū)成為一個(gè)人文化層次的象征，讓房 子的價(jià)值不在只是建筑本身這么簡(jiǎn)單。（二）整體規(guī)劃總精神：倡導(dǎo)人類(lèi)健康生活五大法則，樹(shù)立 健康住宅典范健康法則親近水，花，草、樹(shù)、遠(yuǎn)離噪音，灰塵要求空間廣闊 追求知識(shí)文化，凈化人類(lèi)心靈堅(jiān)持身體鍛煉，強(qiáng)健人類(lèi)體質(zhì)在這里讓你感受人要健康，一切空間也要求健康。更強(qiáng)調(diào)人與空間的健康共存。在這里健康法則充分發(fā)

23、揮它的執(zhí)法性，對(duì)你身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間力求做到健康合格。讓你的身體每塊空間放滿(mǎn)了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。特別建議：邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來(lái)執(zhí)筆。（三）建筑規(guī)劃篇（產(chǎn)品分析及賣(mài)點(diǎn)提煉：）1、社區(qū)規(guī)劃健康住宅的基礎(chǔ)A整個(gè)地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨另外一個(gè)社區(qū)。14萬(wàn)平方米規(guī)劃分三期營(yíng)建。第一期40406平方米。B規(guī)劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一個(gè)大的社區(qū)圍合。主體景觀(guān)設(shè)在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門(mén)處，會(huì)所和網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)在社區(qū)中心。C道路交通：區(qū)內(nèi)以圍繞中心會(huì)所區(qū)的環(huán)行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，

24、形成東西各成支干道。D在景觀(guān)布置上，八棟樓共享中心景觀(guān)；每座樓前后有不同風(fēng)格的景觀(guān)設(shè)計(jì)；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門(mén)外是一塊廣場(chǎng)，并向東延伸出一塊長(zhǎng)條形沿路綠化。概念提煉： 與文化生態(tài)學(xué)府相互呼應(yīng)的14萬(wàn)平方米景觀(guān)規(guī)劃，圍合 式健康住宅新觀(guān)念特別建議：將東面所拉的隔離墻可采用綠犖爬墻式環(huán)抱型綠障。2.建筑立面風(fēng)格 健康住宅的定義建議：定位于歐陸羅馬現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格。整體采用簡(jiǎn)約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。色彩方面用穩(wěn)重的淺灰。局部采用一些羅馬式的門(mén)廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進(jìn)門(mén)口采用彩色玻璃鑲嵌。材料用有質(zhì)感的面磚。概念提煉： 建筑師無(wú)聲的語(yǔ)言為你訴說(shuō)歐陸文化時(shí)尚特別建議：附立面建議

25、設(shè)計(jì)圖。3、景觀(guān)規(guī)劃篇 健康住宅的構(gòu)成 1）景觀(guān)整體布局產(chǎn)品分析：總體上來(lái)說(shuō)景觀(guān)規(guī)劃主題為動(dòng)靜相宜歐洲現(xiàn)代健康時(shí)尚風(fēng)格。整個(gè)景觀(guān)分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門(mén)口的羅馬石柱，跌落式流泉，健康休閑廣場(chǎng)，延街綠色觀(guān)景長(zhǎng)廊。一塊是小區(qū)中心花園，內(nèi)設(shè)會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，配置樹(shù)木花卉。一塊是樓寓之間的綠化花卉點(diǎn)綴，局部小品。概念提煉： 運(yùn)動(dòng)，休閑，小棲，處處有天地2）.門(mén)前健康休閑區(qū)產(chǎn)品建議：A.小區(qū)門(mén)樓以羅馬石柱連通12號(hào) 樓并配射燈。靚麗水景自此呈跌 落式流向門(mén)前廣場(chǎng)，配水底燈。 以綠化圍合，鵝石鋪路。廣場(chǎng)低 部馬賽克拼圖鋪面，運(yùn)動(dòng)器械散 布期間。綠化地帶設(shè)休閑椅。廣 場(chǎng)中心配運(yùn)動(dòng)流線(xiàn)型標(biāo)志雕塑。B.小區(qū)門(mén)口

26、191米的條形綠化帶， 延街騎樓商場(chǎng)正面采用全玻璃設(shè) 計(jì)，門(mén)前配射燈。概念提煉： xx中心一道靚麗的運(yùn)動(dòng)，休閑，娛樂(lè)風(fēng)景線(xiàn)特別建議：門(mén)前廣場(chǎng)中心建造大型人物雕像。（例：科學(xué)家，發(fā)明家，藝術(shù)家的雕像）塑造精神文化的堡壘。3） .中心花園區(qū)產(chǎn)品建議：會(huì)所正門(mén)整體采用水晶玻璃門(mén)；后面圍墻采用綠色爬山虎裝飾；網(wǎng)球場(chǎng)采 用塑膠地面。周?chē)跃G化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。概念提煉： 當(dāng)你貼近花草樹(shù)，健康就是你朋友特別建議：安裝背景音樂(lè)系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊(yùn)。4） .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。產(chǎn)品建議：條形綠化配以四季鮮花，組團(tuán)花卉；小品雕塑點(diǎn)綴期間，庭院燈。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。概念提煉： 閑情漫步

27、，家家戶(hù)戶(hù)好景色特別建議：沿路鋪設(shè)隔草磚，為業(yè)主增加休閑情趣。5）環(huán)境特別建議：A自行車(chē)場(chǎng)及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃 相統(tǒng)一。B四季花卉觀(guān)賞（參考）：l 觀(guān)賞期 1 月開(kāi)花：臘梅/紅千木l 觀(guān)賞期 2 月開(kāi)花：梅花/心茶花/二月蘭l 觀(guān)賞期 3 月開(kāi)花：迎春花/闊葉十大功勞/結(jié)香/白玉蘭/ 紫藤/山茶花/杜鵑l 觀(guān)賞期 4 月開(kāi)花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l 觀(guān)賞期 5 月開(kāi)花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓l 觀(guān)賞期 6 月開(kāi)花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花l 觀(guān)賞期 7 月開(kāi)花：凌霄l 觀(guān)賞期 8 月開(kāi)花：紫薇l 觀(guān)賞期 9 月開(kāi)花：桂花l 觀(guān)賞期1

28、0月開(kāi)花：鳳尾蘭l 觀(guān)賞期11月開(kāi)花：八角金盤(pán) 觀(guān)賞期12月開(kāi)花：臘梅（四）商配篇：xxxx中心健康住宅交通中心：徐閔線(xiàn)，閔莘線(xiàn)，閔吳線(xiàn)，淞閔線(xiàn)及各線(xiàn)小 巴士，還有莘閔輕軌。健康延長(zhǎng)線(xiàn)：閔行公園，地段醫(yī)院娛樂(lè)鄰近點(diǎn)：閔行路商業(yè)街；東川酒店。名校資優(yōu)區(qū)：與交大門(mén)對(duì)門(mén)；交大附小，附中；閔行中 學(xué)；便利生活：商場(chǎng)，超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，郵電局，銀行一應(yīng)俱全。概念提煉： 與交大同成長(zhǎng)，讓大學(xué)生活只是起點(diǎn) 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區(qū)巴士。每天早上6點(diǎn)30分7點(diǎn)30分，每15分鐘一班，正常30分鐘一班；雙休日增加到麥得隆等大型超市的穿梭小區(qū)巴士。（五）物業(yè)管理篇：健康生活的保障概念提煉： 安心是我們給你的保

29、障稱(chēng)心生活從家開(kāi)始用愛(ài)心、細(xì)心、誠(chéng)心、專(zhuān)心、貼心來(lái)為住戶(hù)服務(wù)；無(wú)論是個(gè)性化深度到家的服務(wù)，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現(xiàn)代化住家服務(wù)提供的全新時(shí)尚概念，生活的享受從回家開(kāi)始。產(chǎn)品建議：1.個(gè)性化家居服務(wù)公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專(zhuān)項(xiàng)，配套有償服務(wù)1.二十四小時(shí)保安，消防和車(chē)輛管理； 1各項(xiàng)健身，娛樂(lè)活動(dòng)；2.公共場(chǎng)所保潔； 2.保健，醫(yī)療；3.公共綠化園藝保養(yǎng)和培植； 3提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；4.住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒； 4傳真，復(fù)印，打字；5.公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； 5臨時(shí)照看兒童；6電話(huà)及訪(fǎng)客留言轉(zhuǎn)告； 6鐘點(diǎn)清潔；7組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)； 7老人，

30、病人的護(hù)理；8代收繳水電費(fèi)； 8禮儀服務(wù)；9代收帶繳有線(xiàn)電視收視費(fèi)； 9.代管房屋；10.代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)，郵件收發(fā)； 10代理房屋租賃；11代請(qǐng)保姆； 11機(jī)動(dòng)車(chē)清洗；12代請(qǐng)家教； 12住宅水電設(shè)備的維修（免人工費(fèi)）13代聘裝潢設(shè)計(jì)，施工單位； 13住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）14私宅報(bào)警日常檢查和維護(hù)； 特別建議：智能化讓服務(wù)變得現(xiàn)代化，聰明人享受聰明的服務(wù)與國(guó)內(nèi)著名信息產(chǎn)業(yè)公司合作發(fā)展，聰明人住聰明房子，全新智能化網(wǎng)絡(luò)住宅。透過(guò)高容量（100M）的光纖網(wǎng)絡(luò)，不僅使用戶(hù)可以高速上網(wǎng)，同時(shí)還能享受功能齊全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而每月只需支付低廉的費(fèi)用。網(wǎng)上銀行服務(wù)、網(wǎng)上貿(mào)易、住宅辦公室、股市財(cái)

31、經(jīng)專(zhuān)訊、電子傳真等等，您可以全面掌握市場(chǎng)脈博，運(yùn)籌帷幄。借助帶寬達(dá)100M的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，將建立獨(dú)立社區(qū)網(wǎng)站，提供包括網(wǎng)上游戲、業(yè)主交流空間、個(gè)性化網(wǎng)頁(yè)、社區(qū)商家服務(wù)等服務(wù)，讓住家擁有一個(gè)并非虛擬的網(wǎng)上世界。而物業(yè)管理亦借此資源，形成社區(qū)安保網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)、訪(fǎng)客對(duì)講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能一卡通服務(wù)系統(tǒng)等諸多功能強(qiáng)大的新型管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。注：因考慮到在本地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應(yīng)有選擇的做這件事情。四重保安系統(tǒng)讓您的家固若金湯保安系統(tǒng)建議如下： 第一重安全：周界保護(hù)系統(tǒng)1. 紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警器2. 紅外線(xiàn)攝象機(jī)3. 圍墻燈光報(bào)警4、四周崗哨第二重安全：社區(qū)保安系統(tǒng)1. 警衛(wèi)白天夜間崗

32、哨定點(diǎn)巡邏2. 社區(qū)報(bào)警電話(huà)，按鈕3.社區(qū)道路攝象機(jī)4.車(chē)輛出入管制第三重安全：社區(qū)控制中心1. 電視監(jiān)控2. 周界安全控制3. 呼叫保安協(xié)同行動(dòng)4. 接聽(tīng)報(bào)警電話(huà)5. 緊急110報(bào)警第四重安全：室內(nèi)防盜系統(tǒng)1. 一樓門(mén)窗防盜設(shè)施2. 室內(nèi)火災(zāi)報(bào)警3. 室內(nèi)煤氣報(bào)警4盜竊緊急按鈕（六）.房型篇 房型決定決定生活方式，房型也將是身份 和生活舒適度的重點(diǎn)體現(xiàn)房型分析： 南北通風(fēng)，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)；1. 增設(shè)室內(nèi)空間彈性化設(shè)計(jì)，可以讓你對(duì)住 宅理念任意發(fā)揮；2. 廚房設(shè)在北面，xx是吹東南風(fēng)，讓你的家居不受油煙困擾；3. 起居室，主臥室朝南，采光性好；4. 部分房型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)，空間更居多元化；5.

33、三房衛(wèi)生間與主人間是套間形式設(shè)計(jì)，更方便，私隱性更強(qiáng)；6. 復(fù)式有下層50平米的客餐廳，南北通風(fēng)，有儲(chǔ)藏室；27平米的露臺(tái)；下層南北陽(yáng)臺(tái)。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設(shè)計(jì)，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情調(diào)。概念提煉： 私密住宅，窗外就是綠色花園，一樣空間，同樣寬大房型分類(lèi)分析：二室一廳一衛(wèi) 建筑面積 套數(shù) 百分比88.7 18 5.3%二室二廳一衛(wèi) 83.4 138 40.6%87.2 40 11.8%89.5 12 3.5%208 61.2%優(yōu)點(diǎn)： （1）.面積配置比較合理；業(yè)主居住舒適度強(qiáng)?？們r(jià)不高，客戶(hù)面就會(huì)擴(kuò)大。（2）二房型套數(shù)占總套數(shù)的的比例較合理；適合當(dāng) 地購(gòu)房者的需

34、要。（3） 有南北雙陽(yáng)臺(tái)；生活更方便，觀(guān)景更全面，室內(nèi)更利于通風(fēng)。（4） 廳和主臥均朝南；采光性好，光線(xiàn)充足。（5） 部分的廚房和衛(wèi)生間共享北陽(yáng)臺(tái)；生活環(huán)境更合理，更舒適。（6） 南北通風(fēng)，空氣更清新，生活更健康。缺點(diǎn)： （1）房型過(guò)于雷同，可選擇面太少。（2）餐廳空間設(shè)置相對(duì)較小，不利于業(yè)主家庭的就餐環(huán)境。（3）1.2號(hào)樓因騎樓設(shè)計(jì)原因，業(yè)主生活私密性較差。（4）衛(wèi)生間間接采光，光線(xiàn)較差，業(yè)主心情不舒適。（5）主臥和廳的開(kāi)距不大，物品不宜安置。（6） 功能設(shè)置動(dòng)線(xiàn)不合理；對(duì)業(yè)主的日常居家生活舒適度較差。（7） 部分房型上午或下午沒(méi)有陽(yáng)光，采光較差，自然陽(yáng)光照射少。三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 套數(shù)

35、 百分比110.3 12 3.5%120.9 28 8.2%122.1 18 5.3%123.1 44 12.9%102 29.9%110.3平方米D型優(yōu)點(diǎn)： （1）三邊采光，全明設(shè)計(jì)；采光合理，生活健康的基礎(chǔ)。（2）廳寬4.2米，設(shè)計(jì)的合理，可合理安排物品， 寬敞舒適不擁擠。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。（4）設(shè)有壁櫥，可隨意安排衣物及其他物品，不 占有其他空間。缺點(diǎn)： （1）大部分室門(mén)向客廳開(kāi)，利用率不高。（2）朝南臥室陽(yáng)臺(tái)窗不是落地窗；不利于采光及觀(guān)景。建議：改為落地窗。（3）主臥沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，房型設(shè)計(jì)過(guò)于對(duì)稱(chēng)；房型過(guò) 于死板，不能滿(mǎn)足購(gòu)房者需要。（4）餐廳空間較??；家庭就餐環(huán)境

36、擁擠，缺少生 活情趣。（5）廚房，衛(wèi)生間沒(méi)有小陽(yáng)臺(tái)，不能放置一些生活雜品，配置不合理，功能缺少。（6）客廳朝東西開(kāi)，不朝南；上午或下午接受不 到陽(yáng)光。123.1B型優(yōu)點(diǎn)：（1） 主臥寬3.9；空間更寬大，有利于業(yè)主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（2）配有單獨(dú)衣帽間；業(yè)主生活功能更齊全。（3）功能分割清楚；居家生活更方便，更舒適。（4）餐廳帶有3.67米陽(yáng)臺(tái)；就餐環(huán)境更舒適，家庭 情趣多樣化。（5）房型全明設(shè)計(jì)；兩間臥室起居室全部朝陽(yáng)；真正光線(xiàn)陽(yáng)光無(wú)限，家庭環(huán)境健康靚麗。缺點(diǎn)：（1）2.3.4.號(hào)樓一部分房朝馬路，噪音大，私密性 差。（2）臥室沒(méi)有設(shè)陽(yáng)臺(tái)；功能有缺陷，生活不舒適。（3）3.9

37、米的客廳不夠?qū)挻?。不利于居家設(shè)施的安置。（4）二個(gè)衛(wèi)生房間隔近，離客廳較遠(yuǎn)，日常生活不 方便。（5）餐廳與起居室連接處空地利用率不高；浪費(fèi)空間，居家環(huán)境更不會(huì)舒適。122.1E2型優(yōu)點(diǎn)：（1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞， 生活更舒適。（2） 專(zhuān)職主人衛(wèi)生間；主人私密性更好，私密樂(lè)趣 更豐富。（3） 三面采光，全明設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)合理，真正作到光 線(xiàn)陽(yáng)光無(wú)限，家庭環(huán)境健康靚麗。（4）客廳的利用率較高，居家環(huán)境更合理。（5）主臥4.2米寬的大距離配置。空間更寬大，有 利于業(yè)主的私人空間安置，更合理，更舒適。缺點(diǎn)：（1）只有一間臥室朝南；采光不好，影響生活質(zhì)量。（2）二間臥室離廚房及衛(wèi)生間太

38、近；容易污染臥室 環(huán)境，給生活帶來(lái)不便和麻煩。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對(duì) 生活環(huán)境有影響。120.1C型優(yōu)點(diǎn)：（1） 廚房帶有陽(yáng)臺(tái)；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。（2）功能區(qū)配置合理；生活更舒適，環(huán)境更好。（3）客廳的利用率比較高。對(duì)業(yè)主購(gòu)房合理，更便于 安置家具設(shè)施。缺點(diǎn)：（1） 一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強(qiáng)， 自然光線(xiàn)不足。（2）主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)；主人空間配置不和理。躍層 建筑面積 套數(shù) 百分比142.95 12 3.5223.1 6 1.818 5.3A2型復(fù)式：優(yōu)點(diǎn)：（1） 起居室與臥室分割比較清楚；動(dòng)靜分離，生活 環(huán)境更舒適。（2） 客廳距寬足有6.

39、3米，主臥3.9米。房間設(shè)置 合理。生活更舒適。（3） 一樓配置一個(gè)儲(chǔ)藏室。設(shè)施配置更完善，生活 更方便。（4） 贈(zèng)送一個(gè)露臺(tái)；超值享受，更滿(mǎn)足占有欲望， 享受多多。缺點(diǎn)：（1）樓梯在客廳的中間面積比較浪費(fèi)。視覺(jué)感差。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線(xiàn)不足。（3）主臥室沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)；設(shè)置不合理，缺少生活情趣。（4）二層的起居室沒(méi)有利用率；容易產(chǎn)生浪費(fèi)感， 設(shè)置不合理。223.1C型復(fù)式優(yōu)點(diǎn)：（1）樓梯配置較合理；生活更舒適。（2）客廳的使用率較高；對(duì)業(yè)主更超值，安置家具 設(shè)施更合理。（3）擁有雙露臺(tái)。超值享受，擁有生活每一天。（4）客廳有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一個(gè)外挑室窗；采光效果更合 理，更加明亮，名家風(fēng)范的

40、享受。（5）8.5米的寬廳設(shè)計(jì)；寬闊大氣，盡顯主人尊貴 身份。（6）主臥南北兩窗設(shè)計(jì)；通風(fēng)性能更好，光線(xiàn)充足， 真正的生活享受。缺點(diǎn)：（1） 客廳里有障礙柱；影響生活舒適度，視覺(jué)效果 較差。（2） 兩間臥室間接采光；對(duì)采光有影響，自然光線(xiàn) 照射不足。（3） 主臥連露臺(tái)但不設(shè)落地窗；進(jìn)出不方便，對(duì)采 光有影響。（4） 二層缺少一個(gè)小型家庭活動(dòng)室；家庭的自?shī)蕷?氛不濃。（5） 其中一間臥室設(shè)計(jì)的離廚房太近；容易受廚房 噪音及油煙的侵害。（七）.會(huì) 所概念提煉： 三層會(huì)所禮朋待己光彩滿(mǎn)面 不同年齡 各 有閑趣產(chǎn)品建議：一層：品茗觀(guān)賞區(qū)，物業(yè)管理中心。二層：桌球室、乒乓球室、棋牌室，親子游戲室、才藝教

41、室、股票網(wǎng)絡(luò)中心。三層：室內(nèi)游泳池及觀(guān)景平臺(tái)會(huì)所建筑特征： 三層落地玻璃式建筑，踏街門(mén)口廣場(chǎng)磚鋪地，周遍配藝術(shù)燈光布置。（八）建材及施工篇：概念提煉： 100%建材品質(zhì) 100%建筑質(zhì)量分析：我們的目標(biāo)消費(fèi)群體從他的購(gòu)房心里及習(xí)性上分析，他們購(gòu)房一生只此一次，所以對(duì)建材及現(xiàn)場(chǎng)建材的展示會(huì)很重視，還應(yīng)考慮建材的級(jí)別、品牌，施工工藝、工程進(jìn)度，重視現(xiàn)場(chǎng)施工管理上。讓精益求精發(fā)揮到實(shí)處。產(chǎn)品建議：1.希望施工管理更專(zhuān)業(yè)化、更規(guī)范2.建材建議建市場(chǎng)報(bào)告3.以工程部及施工、監(jiān)理單位共同制定一整套核準(zhǔn)工藝工程圖工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議工程內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體 確保100%達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。

42、屋面 互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無(wú)任何滲漏現(xiàn)象樓地面 嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開(kāi)裂），嚴(yán)格控制樓地面的平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線(xiàn)平整）門(mén)窗 確保安裝平整、順直、密封、門(mén)窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽(yáng)角、線(xiàn)角方正，順直。給排水 符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶(hù)一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝 符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶(hù)一表，有線(xiàn)電視、電話(huà)線(xiàn)預(yù)留。開(kāi)關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。十、交大整合營(yíng)銷(xiāo)策略1、 與交大整合目的：提高

43、精神品牌，通過(guò)資源共享，依托交大，提高在xx區(qū)樓盤(pán) 競(jìng)爭(zhēng)力，提高知名度。2、 與交大整合流程一覽表發(fā)展商發(fā)展商街道交大委員會(huì)競(jìng)賽活動(dòng)場(chǎng)地共享輔助與幫困由當(dāng)?shù)亟值罓烤€(xiàn)，交大與發(fā)展商成立全方位合作關(guān)系，以“翰林新府”為試點(diǎn)區(qū)，成為xx區(qū)交大與街道居民互助工程。由委員會(huì)處理日常事務(wù)管理。1、 場(chǎng)地共享我們會(huì)依據(jù)交大場(chǎng)地，在會(huì)所配置不同功能活動(dòng)場(chǎng)所，定期相互公開(kāi)使用，展開(kāi)公民健身活動(dòng)。2、 系列競(jìng)賽活動(dòng)定期組織球賽，棋牌比賽，智力比賽等3、 輔導(dǎo)與幫困由交大作定期高輔班，電腦、英語(yǔ)等文化知識(shí)輔導(dǎo)，我們將定期為學(xué)習(xí)優(yōu)秀的外地學(xué)子進(jìn)行幫困基金助學(xué)。二、與當(dāng)?shù)卣嫌烧钆_(tái)，發(fā)展商出資，共創(chuàng)xx區(qū)城市中

44、心廣場(chǎng)景觀(guān)區(qū)，突出地塊中心位置，體現(xiàn)政府支持，樹(shù)立客戶(hù)信心，以及圍繞中心廣場(chǎng)今后一系列前景規(guī)劃。十一、導(dǎo)示策略：“翰林新府”相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤(pán)本身的品質(zhì)感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤(pán)的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶(hù)的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從滬閔路至東川路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶(hù) 尋找本案起到了好的作用交通指示牌：在滬閔路、東川路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶(hù) 光臨“翰林新府”。大型看板：樹(shù)“翰林新府”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使 客戶(hù)能夠清晰的看到位置。售樓處門(mén)外停車(chē)區(qū)導(dǎo)示：

45、引導(dǎo)客戶(hù)停車(chē)，很好的安排客戶(hù)秩 序停車(chē)，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì) 心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶(hù)參觀(guān)工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地 建筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)，使 客戶(hù)覺(jué)得樓盤(pán)的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶(hù)一個(gè)良好的 第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)入樣板區(qū)， 同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切 感，對(duì)樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的 促進(jìn)銷(xiāo)售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小 區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如小草在 睡覺(jué)，請(qǐng)勿打擾）每個(gè)主題景觀(guān)設(shè)立標(biāo)牌。十二、售樓處策

46、略： 售樓處將分成六個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域動(dòng)線(xiàn)分明，功 能 區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在不同的區(qū)域展開(kāi)工作。1、參觀(guān)區(qū)：模型：建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“翰林 新府”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，一期4萬(wàn)方 建筑與景觀(guān)為主,其他項(xiàng)目可相對(duì)虛化， 主次必須分明，模型體相對(duì)漂亮。模型比例建議1：95便于客戶(hù)可以很直觀(guān)的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對(duì)于客戶(hù)而言，就不會(huì)盲目的購(gòu)房，而是可以從模型中挑選自己滿(mǎn)意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來(lái)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀(guān)。展板：購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀(guān)效果圖鳥(niǎo)瞰圖環(huán)境

47、平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶(hù)攀談時(shí)，能夠向客戶(hù)解釋。簽約室將單獨(dú)建立。2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)以線(xiàn)條為主，但 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親和力，建 議以曲線(xiàn)條為主，LOGO 墻簡(jiǎn)潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶(hù)一進(jìn)門(mén)就能感受到本案 以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰的看到LOGO 墻。應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷(xiāo)控臺(tái)，二層為主 控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目 的是給客戶(hù)形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷(xiāo)售說(shuō)辭。4、品位廊：在售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫(huà)、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 類(lèi)似于后現(xiàn)代主義。給客戶(hù)參觀(guān)時(shí)豐富視 覺(jué),同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。烘托現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛。5、現(xiàn)場(chǎng)建材展示廳：塑鋼門(mén)窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)展示廳的建立，有利于客戶(hù)了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶(hù)感覺(jué)到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費(fèi)者作出裝修建議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷(xiāo)售道具的建立及作用： 樓