房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運營模式觀察概述

1、 .DOC資料. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運營模式觀察概述作者：日期：旅游地產(chǎn)集思錄2009年3月27日旅游地產(chǎn) 集思錄房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運營模式觀察說明：這是一本很淺顯的書，是對當(dāng)前旅游地產(chǎn)運營狀況的觀察，評析和見解。全書共分成三篇：第一篇是“進化論”，以介紹旅游地產(chǎn)運營的新觀念和市場現(xiàn)狀為主，是目前較新的現(xiàn)象和新聞事件的匯編，以觀察者的角度提出見解。第二篇是“方法論”，介紹幾類目前發(fā)展較為主流的運營模式，收集了旅游地產(chǎn)運營的豐富案例為大家做深度解讀，圖文并茂，旨在開啟思路、豐富視野。除了介紹旅游地產(chǎn)最新的觀念和技術(shù)，我們還在第三篇：角色篇里針對目前開發(fā)流程中各個主體情況，給予清晰的角色定

2、位界定，并結(jié)合前兩篇探索性的提出各角色需要的新思維。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc225956075 第一篇：進化論房產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的“大旅游地產(chǎn)觀“ PAGEREF _Toc225956075 h 21 HYPERLINK l _Toc225956076 第一章：“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”旅游地產(chǎn)的成長環(huán)境及前景分析 PAGEREF _Toc225956076 h 21 HYPERLINK l _Toc225956080 第二章：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢 PAGEREF _Toc225956080 h 30 HYPERLINK l _Toc2

3、25956083 第三章：公益和功利旅游地產(chǎn)開發(fā)的共性問題 PAGEREF _Toc225956083 h 37 HYPERLINK l _Toc225956090 第二篇：方法論不同資源狀況下的旅游地產(chǎn)運作模式解碼 PAGEREF _Toc225956090 h 43 HYPERLINK l _Toc225956092 第四章：R-R-P共生模式以依托自然資源為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956092 h 43 HYPERLINK l _Toc225956096 第五章：R-R-P提生模式以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956096 h 9

4、1 HYPERLINK l _Toc225956170 第六章. R-R-P伴生模式以陳述文化主題為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956170 h 148第七章. R-R-P附生模式以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開發(fā)模式 HYPERLINK l _Toc225956234 PAGEREF _Toc225956234 h 195 HYPERLINK l _Toc225956383 第三篇：思維論旅游地產(chǎn)開發(fā)新思維 PAGEREF _Toc225956383 h 269 HYPERLINK l _Toc225956384 第八章：策劃新思維 PAGEREF _Toc225956384 h

5、269 HYPERLINK l _Toc225956390 第九章：定位新思維 PAGEREF _Toc225956390 h 277 HYPERLINK l _Toc225956393 第十章：規(guī)劃設(shè)計新思維： PAGEREF _Toc225956393 h 290 第一篇：進化論房產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的“大旅游地產(chǎn)觀“第一章：“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”旅游地產(chǎn)的成長環(huán)境及前景分析擴大內(nèi)需政策搭車，旅游業(yè)發(fā)展借勢可為“風(fēng)霜過后梅更艷”。今天，我們應(yīng)對全球經(jīng)濟嚴(yán)冬再提旅游業(yè)，別有一番景致。眾所周知，此次金融危機給旅游業(yè)帶來的影響已開始顯現(xiàn)：2009年1月27日，總部設(shè)在西班牙馬德里的聯(lián)合國世界旅游組織（UNWTO

6、）發(fā)布了“國際旅游業(yè)面臨世界經(jīng)濟惡化的挑戰(zhàn)”的形勢分析簡報稱，2008年國際旅游人數(shù)增長只有2%，而這一增長率是建立在當(dāng)年第一季度金融崩盤之前，下半年國際旅游者人數(shù)已顯示出下降，下半年每個月都出現(xiàn)了負(fù)增長。由于當(dāng)前困擾的經(jīng)濟形勢可望延續(xù)到2009年或更長時間，聯(lián)合國世界旅游組織對于今年的旅游業(yè)初步預(yù)測更為謹(jǐn)慎，根據(jù)世界旅游組織2009年1月出版的世界旅游晴雨表預(yù)測，今年國際旅游業(yè)將出現(xiàn)停滯，甚至小幅度下滑。但仍存在著很大的不確定性，這取決于宏觀經(jīng)濟形勢，如果經(jīng)濟較早開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的話，國際旅游業(yè)也可能出現(xiàn)小幅增長。如果經(jīng)濟進一步惡化的話，現(xiàn)在的預(yù)測可能被修正為負(fù)增長。此次金融危機給旅游業(yè)帶來

7、的影響，其深度、廣度和持久性尚未可知，不同行業(yè)、不同市場、不同領(lǐng)域、不同時段也冷暖各異，但福禍相依，金融危機之下的旅游業(yè)也并非全是陰霾，其中不乏利好存在，有曙光可見，亦有契機可用。借勢：宏觀調(diào)控力度空前，旅游產(chǎn)業(yè)長期受益2月份國務(wù)院確定了當(dāng)前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的對十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。分析起來，這一旨在保增長，促就業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)整合與升級的龐大振興計劃多少都與旅游有直接或間接關(guān)聯(lián)，特別是其中關(guān)于加快鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是安排西部干線鐵路和中西部干線機場、支線機場建設(shè)的決定對旅游影響最為直接。為了配合國家擴大內(nèi)需政策的需要，確保旅游業(yè)發(fā)展，國家旅游局也陸續(xù)提出“八大計劃”

8、刺激旅游消費：“國民旅游休閑計劃”、“全國鄉(xiāng)村旅游倍增計劃”、“地震災(zāi)后旅游恢復(fù)重建計劃”、“藏區(qū)旅游發(fā)展推動計劃”、“旅游服務(wù)質(zhì)量提升計劃”、“入境旅游發(fā)展計劃”、“上海世博會全球推廣計劃”、“全國十萬導(dǎo)游培訓(xùn)計劃”等一系列計劃。這些計劃在鼓勵福利旅游、獎勵旅游、修學(xué)旅游、銀發(fā)旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)民旅游等旅游活動快速發(fā)展的同時，還提出了許多增加國民旅游數(shù)量與質(zhì)量、加強市場營銷、提升旅游服務(wù)等諸多方面的具體政策和措施。如果這些計劃能夠及時實施，將有力地拉動國內(nèi)旅游市場?？蔀椋豪瓌觾?nèi)需，旅游產(chǎn)業(yè)振興有助于“保八”旅游消費是集食、住、行、游、購、娛于一體的綜合性消費活動多個方面組成，其對內(nèi)需的拉動作

9、用更為全面。旅游需求更是一種綜合性的需求，涉及面寬，作用半徑大，對擴大內(nèi)需的影響更為廣泛。在各種消費需求中，許多產(chǎn)業(yè)對擴大內(nèi)需的作用相對比較單一。旅游消費對資源的消耗較少，并且旅游業(yè)總體上屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)覆蓋面廣，帶動面寬，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)有利于增加收入、擴大就業(yè)、擴大消費需求、帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種作用，要充分認(rèn)識發(fā)展旅游的重要作用，切實抓好旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)國家旅游局預(yù)測，到2015年，我國旅游業(yè)可以為民航、鐵路、公路和水運等交通帶來6700億元收入，為餐飲帶來約1萬億元收入。因此，在金融危機持續(xù)蔓延的情況下，發(fā)展假日旅游，促進國民消費，對于實現(xiàn)2009年我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長具有重要作用

10、。我們再把現(xiàn)狀放在歷史維度思考，1997年亞洲金融風(fēng)暴后，國家適時推出“黃金周”政策：旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動了經(jīng)濟增長，促進了國內(nèi)消費。12年后的今天，又出現(xiàn)全球經(jīng)濟問題，也正是旅游消費大發(fā)展的良好開端。2009年的中國，將面臨高度不確定性，經(jīng)濟的衰退趨勢似乎還在繼續(xù)?？偟膩砜?，雖然在經(jīng)濟災(zāi)害面前，旅游業(yè)也不能幸免，但比其他經(jīng)濟部門例如建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)或汽車制造業(yè)等具有更強的抵御經(jīng)濟下降的能力。應(yīng)對這樣的經(jīng)濟嚴(yán)冬，旅游業(yè)有望成為恢復(fù)最快的行業(yè)之一，并成為擴大內(nèi)需和拉動消費的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。旅游地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”，開發(fā)投資持續(xù)增長隨著宏觀調(diào)控力度的逐步加大和行業(yè)自身發(fā)展的重構(gòu)，房地產(chǎn)已

11、進入轉(zhuǎn)型期，由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的商業(yè)模式、企業(yè)運行策略、內(nèi)部管理方式以及企業(yè)的市場定位都將面臨著重大的戰(zhàn)略性調(diào)整。雖然房地產(chǎn)業(yè)還處在一個持續(xù)上升時期，但開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化，特別是對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和新的發(fā)展戰(zhàn)略。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：同行業(yè)競爭壓力增大自去年10月以來，房地產(chǎn)市場逐步進入到供求平衡觀望期，一些資質(zhì)差、市場競爭力弱的房地產(chǎn)開發(fā)商瀕臨淘汰，而在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)對的市場環(huán)境和盈利模式都發(fā)生了巨大的變化。在環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須在新的環(huán)境中重新思考發(fā)展和變革的問題。盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變當(dāng)宏觀調(diào)控力度加大，房從初期

12、的成本競爭到后來的規(guī)模競爭再到如今的利潤競爭，大多數(shù)企業(yè)所認(rèn)同和遵從價值鏈模式已經(jīng)發(fā)生改變。市場黃金期房產(chǎn)企業(yè)都在追求的 “橄欖型”盈利方式，即盈利主要來源于中期建房銷售，前期開發(fā)和后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而現(xiàn)在為了獲取更大的利潤空間，部分綜合能力較強的開發(fā)商已經(jīng)開始延長產(chǎn)業(yè)鏈投資，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皢♀徯汀庇Ｊ?，即中期銷售僅占盈利中很小比例，而前期開發(fā)和后期管理服務(wù)收入?yún)s占很大比重。這種從開發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營酒店物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)嫁接速度加快隨著政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和市場競爭環(huán)境的演變，只

13、有實力強、科技含量高的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可能在新一輪的競爭中勝出。未來新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)業(yè)也面臨重新洗牌。行業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)專業(yè)化、多元性將是大勢所趨。在08年傳統(tǒng)房地產(chǎn)一片低迷，開發(fā)風(fēng)險空前增大時，一些強調(diào)產(chǎn)業(yè)嫁接的主題地產(chǎn)類項目開始興起。如“旅游+地產(chǎn)”、“工業(yè)+地產(chǎn)”、“創(chuàng)意+地產(chǎn)”等開發(fā)模式已成為重要的突破口。隨著住宅開發(fā)競爭的加劇，投資空間的狹小及利潤驟減，開發(fā)商不得不面臨自我轉(zhuǎn)型，各個細分市場的價值正在被凸顯出來。綜合目前的大時代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局新思考的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復(fù)蘇，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是個好消息。旅游地產(chǎn)作為兩

14、個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受到業(yè)界及專家學(xué)者的關(guān)注。從市場需求出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)與旅游建設(shè)相結(jié)合，蘊藏著巨大的市場潛力。海南省就是國內(nèi)發(fā)展旅游主題地產(chǎn)較為成功的范例。上世紀(jì)90年代，因為沒有真實需求作支撐，海南房地產(chǎn)泡沫最終破滅，房價跌入深淵。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在海南旅游業(yè)的發(fā)展帶動下，海南地產(chǎn)由早期的投機支撐進入當(dāng)前的旅游支撐階段。其中三亞房價02年之后就一直處于高位增長階段，08年在全國樓市低迷形勢下一枝獨秀,依然保持了良好的銷售業(yè)績。民眾旅游度假經(jīng)濟消費的真實需求對海南房地產(chǎn)形成有力的支撐。盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃郁，成交量縮減，但是海南房地產(chǎn)仍呈上漲局面。根據(jù)CRIC調(diào)查

15、顯示，09年1月份，三亞新建住房銷售價格同比上漲8.5%，居全國前列?？梢?，海南旅游房地產(chǎn)真實需求的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣氛。（海南旅游地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)圖，易居整理） 政府的大力支持，稀缺的資源依托和真實的市場需求成為海南旅游地產(chǎn)發(fā)展三大驅(qū)動力。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業(yè)成為時尚。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價位，蘊含著巨大的提升空間。可以預(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)一

16、定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。【案例鏈接1】“大旅游、小地產(chǎn)”驅(qū)動海南房地產(chǎn)快速發(fā)展海南省建設(shè)廳副廳長日前表示，海南將在保障中低收入家庭住房需求的基礎(chǔ)上，將土地更多地投入開發(fā)高端旅游地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)發(fā)展思路也調(diào)整為少建中低價位商品房，大力打造高端旅游地產(chǎn)。發(fā)展高端旅游地產(chǎn)可以將海南獨特的地理資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為長期、穩(wěn)定的政府財政收入。他目前海南房地產(chǎn)市場已成為一個開放的、區(qū)域性的市場。2006年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)平均增幅在30%以上，商品房銷售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房銷往島外。近階段，海南房地產(chǎn)市場雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行。海南省政府日前出臺的一攬子促進

17、房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策，將對海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極作用。據(jù)了解，目前海南有大批旅游地產(chǎn)項目在建。其中，海棠灣、博鰲、神州半島、文昌航天城、香水灣、清水灣等大型旅游度假綜合開發(fā)項目已進入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段；喜來登等世界十大高端品牌酒店也將進駐海南省東海岸。為擴大內(nèi)需，海南正在加緊編制今后3年的發(fā)展規(guī)劃，計劃投資2070億元。這些項目將集中投資在農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、旅游地產(chǎn)、高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會民生等6個方面。據(jù)海南省發(fā)展和改革委員會負(fù)責(zé)人介紹，在今后3年2070億元的發(fā)展規(guī)劃中，2009年計劃投資480億元，2010年計劃投資690億元，2011年計劃投資900億元。（來源：2008年11月

18、30日 中國證券報-中證網(wǎng)）從行業(yè)特性上看，跨多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旅游地產(chǎn)，對于致力于活血化淤之迫切的房地產(chǎn)投資市場“活絡(luò)劑”，也是“拉內(nèi)需、保增長”的最有效手段。旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個重要領(lǐng)域。它的的開發(fā)運作是一項系統(tǒng)工程，它的核心在于旅游項目資源的前期導(dǎo)入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。旅游業(yè)包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素在內(nèi)的綜合性產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、維修、管理的經(jīng)營活動或行業(yè)的總稱，是一個獨立的自成體系的產(chǎn)業(yè)部門。但是歸根到底，兩個產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過對景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需

19、要的第三產(chǎn)業(yè)。隨著土地利用的功能復(fù)合化以及人類需求的多樣化，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了在同一環(huán)境要素上功能重疊的現(xiàn)象，并且在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)業(yè)這一交叉分支。說到通過旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接獲得項目價值的最大化的典范，就不得不說深圳華僑城，作為國內(nèi)“旅游地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，它實現(xiàn)了“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國的打造。其下屬的四大主題公園“世界之窗”、“錦繡中華”、“中國民俗文化村”、“歡樂谷”是國內(nèi)目前規(guī)模最大、最為成熟的主題公園；而定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尙社區(qū)波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。沒有旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就不會有華僑城的地產(chǎn)，主

20、題公園旅游產(chǎn)業(yè)可以改善城市生活，帶動消費和提高就業(yè)因而得到政府的支持，以打造主題公園低價得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來補償公園長期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，華僑城這種獨特的經(jīng)營模式已得到市場檢驗并已成熟。把“旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)”兩者通過主題文化完美的結(jié)合起來，打造一個獨特的“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國是華僑城的核心競爭力所在。圍繞“旅游+地產(chǎn)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級和上下游的擴展，現(xiàn)在已經(jīng)成為華僑城收入的主要源泉。雖然華僑城一直都宣稱以旅游為惟一主業(yè)，房地產(chǎn)項目卻貢獻了高達80%的利潤?！奥糜螏禺a(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城“旅游地產(chǎn)”模式的核心，也是華僑城在中國房地產(chǎn)市場最為核心的競爭力。

21、（華僑城集團年利潤變化圖，數(shù)據(jù)來源：華僑城A年報，易居整理）【案例鏈接2】華僑城：以旅游帶地產(chǎn)主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國20年，從產(chǎn)業(yè)到旅游，從旅游到地產(chǎn)，華僑城走了很多路第一階段：（1986-1992）錦繡中華微縮景區(qū)和民俗文化村兩個主題公園的建設(shè)；第二階段：（1992-1997）多業(yè)并舉、功能復(fù)合。世界之窗主題公園（1995-2004）旅游加地產(chǎn)。第三階段：（1997-2005）多功能、多元化的綜合性：歡樂谷主題公園、國家級美術(shù)館何香凝美術(shù)館及其下屬機構(gòu)OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、“當(dāng)代雕塑藝術(shù)展”、“華僑城旅游狂歡節(jié)”等進一步提升華僑城文化品位，確立旅游主題地產(chǎn)的行業(yè)地位。第四階段：（2006年起）深化

22、深圳基地，建設(shè)21世紀(jì)中國可持續(xù)的人文生態(tài)示范城區(qū) 經(jīng)過20年的發(fā)展，在華僑城集團領(lǐng)導(dǎo)下，華僑城地產(chǎn)形成了核心競爭力那就是“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運營”。以“旅游主題地產(chǎn)”和“成片綜合開發(fā)運營”為兩大核心，華僑城地產(chǎn)創(chuàng)立了中國旅游主題地產(chǎn)第一品牌。二者相輔相成、密不可分，它們不是旅游與地產(chǎn)的簡單捆綁和疊加，而是具有豐富的內(nèi)涵和外延：以具有吸引人們觀賞的公共景觀和有游客進入為主要特征，以旅游主題的策劃和注入為特點，以依托華僑城集團的豐富資源為核心，以住宅、旅游、商業(yè)、酒店、辦公、休閑娛樂、文化會展等諸多產(chǎn)業(yè)的互動為發(fā)展動力，以不斷創(chuàng)想和自主創(chuàng)新為進步源泉，通過“差異化”的大型綜合社

23、區(qū)的開發(fā)和運營，滿足人們對現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活的復(fù)合需求。 在運作模式上，深圳華僑城作為大型休閑旅游地產(chǎn)項目采用旅游配套地產(chǎn)的三段式運作模式，并將其成功模式在全國一線城市全面復(fù)制擴張，繼續(xù)開發(fā)出北京華僑城、上海華僑城（新浦江城）、深圳東部華城等旅游地產(chǎn)項目。未來五年內(nèi)，公司將以強勢開創(chuàng)華僑城旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，持續(xù)引領(lǐng)中主題公園、主題地產(chǎn)的發(fā)展。旅游地產(chǎn)開發(fā)的繁榮背后的憂患由于一級大城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常激烈，現(xiàn)在很多開發(fā)商開始向二級旅游城市拓展，旅游地產(chǎn)項目成為開發(fā)商關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)經(jīng)歷金融風(fēng)暴后，許多跡象表明，傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機會越來越少，風(fēng)險開始增大。大量

24、的房地產(chǎn)資金不得不開辟新的領(lǐng)域，包括旅游、休閑、度假置業(yè)等非主流市場。自2006年以來，國內(nèi)開發(fā)商熱衷嘗試旅游地產(chǎn)項目，已形成了一個開發(fā)熱潮。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 3年間，僅海南旅游房地產(chǎn)中的大項目意向投資額達到610.5億元。區(qū)域級旅游地產(chǎn)開發(fā)增多，萬科、富力等國內(nèi)大品牌開發(fā)商進駐海南市場，旅游地產(chǎn)也進入了一個快速發(fā)展期。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士也曾將2006年稱之為“中國旅游地產(chǎn)元年”。按照國際經(jīng)驗和國內(nèi)政治經(jīng)濟形勢，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計未來10年內(nèi)中國將有500萬個家庭考慮投資旅游休閑類房產(chǎn)或權(quán)益，市場前景頗為廣闊，預(yù)計將保持到2020年，會持續(xù)走強15年時間。旅游地產(chǎn)市場是一個雙重深度復(fù)合型開發(fā)的具備旅游特征

25、非常明顯的市場。旅游地產(chǎn)正在詮釋國內(nèi)居民注重休閑生活的一種時尚生活的新方式，這種市場需求是吻合了國民提升生活質(zhì)量方面的要求，為此，旅游地產(chǎn)的供求規(guī)模均將進一步擴大。但“風(fēng)光”背后也暗藏著“風(fēng)險”。對投資成本的高要求從經(jīng)濟效益上，做旅游地產(chǎn)短期內(nèi)是很難收支平衡的，因為旅游地產(chǎn)資源需要先改造培育，旅游業(yè)最初需要源源不斷的投資，才能實現(xiàn)在地產(chǎn)上的利潤。另外，作為旅游產(chǎn)業(yè)的派生產(chǎn)品，旅游房地產(chǎn)更是一種彈性置業(yè)的需求，它從前期策劃到市場營銷和后期物業(yè)管理的全過程都與第一、二居所有著完全不同的規(guī)律，因此開發(fā)者要有足夠的心理準(zhǔn)備和綜合實力的儲備。對產(chǎn)品開發(fā)的高要求旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不再是單純的地產(chǎn)

26、投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均受到社會輿論的關(guān)注。旅游地產(chǎn)需求市場保持旺盛的態(tài)勢，但由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費者要求更高，投資行為更理智。對運營能力的高要求旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。從以上三點來看，旅游地產(chǎn)實質(zhì)上是一個投資周期漫長、投資資金巨大而且對土地儲備非常嚴(yán)格

27、的行業(yè)，是一個風(fēng)光無限也風(fēng)險無盡的產(chǎn)業(yè)，其上升空間不可限量，其下跌幅度也不可預(yù)言。第二章：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢旅游+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)=大旅游地產(chǎn)我們這里所指的“大旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復(fù)合度假項目或者大型區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)，同時，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換，相互影響和相互驅(qū)動的目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。也就是說，

28、國內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)的，而作為房地產(chǎn)而言，由于其體量和產(chǎn)品的限制，在單個旅游區(qū)內(nèi)對于區(qū)域經(jīng)濟和人口的發(fā)展也是有限。與此同時，由于國內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)不斷遇到瓶頸，產(chǎn)業(yè)布局也在不斷的發(fā)生調(diào)整和升級，在這樣的大背景下，旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟的增長極，以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在不斷的左右著區(qū)域經(jīng)濟的增長和地區(qū)開發(fā)，其在微觀層面也不斷的推動房地產(chǎn)開發(fā)，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間 ，也是相輔相成，形成一條泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢旅游地產(chǎn)的誕生從城市化的角度來看，隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界

29、線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對的是更大的市場空間與機會，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價值。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開始形成一定的市場規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。在短短的幾十年時間里，旅游地產(chǎn)在國外經(jīng)歷了產(chǎn)生發(fā)展崛起的過程。階段一：上世紀(jì)60年代旅游地產(chǎn)誕生60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始，今天

30、遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將歐洲旅游房地產(chǎn)市場推向高潮。階段二：上世紀(jì)70年代旅游地產(chǎn)發(fā)展70年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退、泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年美國市場95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。階段三：上世紀(jì)90年代旅游地產(chǎn)崛起1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元，540萬個家庭參與了分時度

31、假網(wǎng)絡(luò)。近幾年市場上又崛起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村，擁有5600個單位。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。從此，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個重要分支，在全世界發(fā)展起來并掀起了世界投資的熱潮。國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景傳統(tǒng)房地產(chǎn)空間利潤轉(zhuǎn)換在金融風(fēng)暴降臨的09年

32、，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨著前所未有的大挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場進入成長發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深人均居住面積已經(jīng)超過20平米。住宅消費開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場也出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)舵進軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域中國已經(jīng)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)的公司超過百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司，包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)集團以外、萬通等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商及旅游企業(yè)也進入了旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這些開發(fā)商在北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游

33、房地產(chǎn)項目達到近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過百家。中國旅游房地產(chǎn)正在走上中國房地產(chǎn)市場的前沿地帶。旅游行為主體的消費習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變從旅游消費的行為來看，10年前，中國旅游尚停留在節(jié)日經(jīng)濟的階段，大部分休閑外出時間是國家法定節(jié)假日，旅游地產(chǎn)在中國尚未形成概念。從1995年5月份我國實行五天工作日，到1999年國務(wù)院批準(zhǔn)開始實行“五一”、“十一”和春節(jié)三個黃金周，08年調(diào)整為端午、中秋小長假，加上我們國家法定休假日，一年將近114天是假期，將來如果帶薪休假推行的話，一年將有三分之一的時間可以休假。假日經(jīng)濟已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要增長點，并使旅游地產(chǎn)

34、的蓬勃發(fā)展成為可能。同時，伴隨著假日經(jīng)濟的興起于蓬勃發(fā)展，休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)炙手可熱。無論從經(jīng)濟能力來說，還是休閑時間來說，對休閑產(chǎn)業(yè)的需求空間加大。以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)已形成一種共榮共生的發(fā)展態(tài)勢，促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。中國也從假日經(jīng)濟提升到了休閑經(jīng)濟階段。隨著休閑經(jīng)濟的發(fā)展，休閑旅游、度假旅游、商務(wù)旅游、體育旅游等多種旅游形式開始同步發(fā)展，旅游消費越來越成為許多中等收入以上家庭的必須消費，這需要市場提供更多旅游景點、開展更多的旅游形式。并聯(lián)了房地產(chǎn)與旅游特點的旅游房地產(chǎn)必將產(chǎn)生“1+12”的效應(yīng)，并作為未來幾十年中國房地產(chǎn)開發(fā)分支的重要領(lǐng)域。小結(jié)市場經(jīng)濟向來遵循：先介入、早開發(fā)、先收

35、益的原則。市場日趨成熟及可利用資金相對充足，一部分強勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷代理優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。這本身已昭示著中國旅游地產(chǎn)的勃然生機。我們有理由相信，未來幾年我國旅游地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的模式必將帶來旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢面對目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式也在逐漸的轉(zhuǎn)變，主要呈現(xiàn)出以下六大趨勢：趨勢一：功能演變從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”從國內(nèi)旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸的從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到的度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化，其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改

36、變。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純的通過主題公園驅(qū)動房地產(chǎn)，僅僅滿足概念上的旅游房地產(chǎn)開發(fā)。而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。如芙蓉古城通過建筑符號作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有效的整合在一起。趨勢二：空間規(guī)模由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開發(fā)不同的資源、不同的土地屬性、不同的開發(fā)商背景等各種因素都會影響項目的體量和規(guī)模，從國內(nèi)目前的發(fā)展趨勢來看，項目規(guī)模正在從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的

37、發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?？臻g規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，占地面積正在逐漸的擴大，一方面，不斷增長的土地價值使得開發(fā)商更愿意在項目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累計了多年開發(fā)經(jīng)驗的情況下，很多開發(fā)商都有著較強的開發(fā)自信，在不斷的擴大其開發(fā)項目的體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷的創(chuàng)新。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸的支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟的發(fā)展，并通過復(fù)

38、合型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，不斷的提高土地價值，催熱區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進步，這也就是之前說到過的大旅游地產(chǎn)的概念，在這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢將越加明顯。【案例鏈接】天津珠江溫泉城項目東距北戴河和東陵，為1個小時車程，北距承德避暑山莊3個小時的車程。距盤山和古薊州黃涯關(guān)長城45公里，溫泉城占地22500畝，總建筑面積約435萬平方米，分十期開發(fā)，它包含了上京別墅、珠江帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會、珠江國際外國語學(xué)校。除以以外，還設(shè)有亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村；超五星級15萬平方米仿非洲迷城凱越大酒店；國

39、際著名設(shè)計大師設(shè)計的具有舉辦國際競賽資格的27洞高爾夫球場；大型高爾夫雙層燈光練習(xí)場； 帝景體育俱樂部； 帝景騎術(shù)俱樂部；北京科技大學(xué)天津分院；天津財經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院；高等教育基地；世界級歌劇院；國際會議中心；潮白河游艇會；天主教堂；大型水上休閑公園；國際療養(yǎng)醫(yī)院；作為區(qū)域型的大盤開發(fā)，天津珠江溫泉城通過溫泉作為核心引擎，盤活了超過了2萬畝占地的新城開發(fā)。趨勢三：選址策略自然資源越稀缺越競爭，呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局對于傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會在兩類資源較好的地區(qū)，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另

40、一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。另外，從城市經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟不很發(fā)達的地區(qū)，相對貧困的地區(qū)地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進行了有效的合作，帶動區(qū)域的招商引資和經(jīng)濟實力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟發(fā)達城市發(fā)展旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的商業(yè)配套。城市兩極甚至

41、多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。趨勢四：資源整合模式多樣，強調(diào)在多元化聯(lián)合中實現(xiàn)旅游資源再造有效的整合區(qū)域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥娬{(diào)各種資源的有效融合，旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多化，可以看到對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項目設(shè)計上進一步多樣化，導(dǎo)致我們旅游地產(chǎn)操作上和運作上都需要結(jié)合資源本身的特點來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和

42、消費者趨勢五：市場需求投資者對品質(zhì)越來越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級是旅游行為的不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。面對這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸的轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶需求的不斷深入的研究，隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發(fā)明

43、顯。趨勢六：智力驅(qū)動策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯面對專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠不夠用，因此專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計方介入之前，顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于顧問公司經(jīng)驗豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場調(diào)研、客戶研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時顧問公司在平衡各方關(guān)系方面，如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計院等都能起到特殊的作用。多腦驅(qū)動的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！【易居思考見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路】易居在操作

44、旅游地產(chǎn)方面，碰到過各種各樣的開發(fā)難題，其中最大的阻力其實是來自開發(fā)商內(nèi)部，無論是否有行業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商，都會被傳統(tǒng)思路和思維阻礙。對于一些行業(yè)龍頭老大，其遇到的是傳統(tǒng)的成功經(jīng)驗和創(chuàng)新模式之間的矛盾，而對于經(jīng)驗略淺的開發(fā)商，依附于傳統(tǒng)的發(fā)展意味著較低的投資風(fēng)險。因此，思維固守和不敢創(chuàng)新成為阻礙項目發(fā)展乃至行業(yè)進步的絆腳石。面對這一問題，易居往往會通過國內(nèi)外，尤其是國外的先進案例進行引導(dǎo)，對于其在投資開發(fā)過程中的資金和財務(wù)問題進行合理的評估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌稣业胶线m的著力點，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨蟆Ｒ姟爱悺币肌白儭保蚱乒逃械某梢?guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找行業(yè)新

45、的出路，在同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的今天，創(chuàng)新和個性化的發(fā)展必將殺出一條血路！第三章：公益和功利旅游地產(chǎn)開發(fā)的共性問題從目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展的現(xiàn)狀來看，主要存在以下六大問題：主題定位缺失如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對土地資源進行優(yōu)化配置項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導(dǎo)項目整盤開發(fā)的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，國內(nèi)的地產(chǎn)商往往會忽視主題性的定位，而更加注重設(shè)計和功能布局，重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，而這也會直接導(dǎo)致項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)狗尾續(xù)貂的現(xiàn)象較多。

46、主題定位的難以把握，主要原因在于兩點，一是開發(fā)商沒有充分理解土地屬性，沒能將土地資源進行優(yōu)化配置，從而確立開發(fā)主線；二是開發(fā)商更注重產(chǎn)品的利潤價值，通過快速銷售項目實現(xiàn)迅速盈利。啟動引擎模糊如何在缺乏有效資源的前提下，選擇引擎來帶動地產(chǎn)開發(fā)這其中涉及到兩個層面的問題，一、項目將通過怎樣的開發(fā)模式來運作；二、在已確定的開發(fā)模式之下，通過何種引擎產(chǎn)品來啟動項目。對于開發(fā)模式的問題，實際上是依托項目的主題定位而定的，不同的主題定位引導(dǎo)下的功能組織和產(chǎn)品布局各不相同，而開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)。因此，從項目整體性開發(fā)的角度而言，需要對項目有一個通盤的思慮。對于啟動引擎的問題

47、，則是在確定了開發(fā)模式之后，選擇先行開發(fā)的產(chǎn)品。而該類產(chǎn)品的選擇，面臨著風(fēng)險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多問題，這些復(fù)雜的問題交雜在一起，就需要有一個科學(xué)和系統(tǒng)的論證，而啟動區(qū)的成功與否，直接關(guān)系到項目開發(fā)的成敗?！景咐溄印寇饺毓懦擒饺毓懦俏挥诔啥嘉鹘记嘌蚪?，溫江永寧鎮(zhèn)，新成-溫-郫國家級生態(tài)保護帶，占地近1000畝，投資逾3億元，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院和獨立宅院的建筑群組成，因此成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)會展接待基地，是目前國內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)

48、項目芙蓉古城從02年開始推出旅游商業(yè)和住宅產(chǎn)品，巧妙的是，開發(fā)商將兩者結(jié)合在一起，即住宅產(chǎn)品就是旅游產(chǎn)品，將富有各地文化的建筑產(chǎn)品作為公寓出售，同時，這些建筑產(chǎn)品又成為旅游景點，輔之以文化、休閑、酒店、商業(yè)等休閑旅游功能，即滿足了旅游需求，開發(fā)商也實現(xiàn)了項目盈利，獲得了較為穩(wěn)健的發(fā)展資金。經(jīng)營管理不善運作主體如何理順各類關(guān)系，平衡各方利益，實現(xiàn)有效管理運作大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，而在這個漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還扮演著經(jīng)營管理的角色，除了前期的開發(fā)銷售以外，還承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。通常在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商往往面臨多重角

49、色扮演的問題，而在這個角色扮演的過程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用；對于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域的娛樂、休閑和配套設(shè)施，而對于開發(fā)商自身而言，關(guān)注的是項目的盈利和品牌的塑造管理問題。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到瓶頸。【案例鏈接】南匯桃花節(jié)上海南匯桃花節(jié)是一種以“桃文化”為基礎(chǔ)，依托鄉(xiāng)村特有生活風(fēng)情和季節(jié)性桃花風(fēng)景為資源，從事觀光經(jīng)濟作物生產(chǎn)經(jīng)營活動，將經(jīng)濟作物與旅游業(yè)相結(jié)合的體驗式生態(tài)旅游活動，桃花節(jié)從最初單一的觀光旅游逐步豐富為“集觀光旅游、產(chǎn)品展銷、民俗體驗和休閑度假為一體的多

50、元化旅游活動。通過近二十年的發(fā)展，南匯桃花節(jié)的運營模式日趨成熟，由早期的政府獨營，到當(dāng)前的“政府引導(dǎo)、企業(yè)經(jīng)營、民眾參與”政府所扮演的角色是桃花節(jié)模式成功的根本因素，其職責(zé)就是將地方旅游資源整合在一起，并進行行業(yè)的管理和服務(wù)。企業(yè)的介入，則是桃花節(jié)模式做大做強的關(guān)鍵所在。企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價值。成功的市場運作使桃花節(jié)成為了上海人每年的固定節(jié)日，市民們熱情參與其中，積極傳播桃文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是一個新問題，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都已經(jīng)成立了自己的產(chǎn)品研發(fā)小組，甚至是設(shè)計部

51、門，對各自的產(chǎn)品進行升級和創(chuàng)新，以符合各種人群的不斷挑剔的產(chǎn)品需求。作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)的升級，而是產(chǎn)品功能的突破。比如在度假類物業(yè)中，別墅式酒店就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎(chǔ)上，結(jié)合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會在100-200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設(shè)計上往往會設(shè)置私家泳池，但是沒有地下空間和私家的停車空間，有效的結(jié)合需求提高土地利用價值。而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結(jié)合了客戶的度假需求以及科學(xué)的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生的。在通過多個成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復(fù)雜的設(shè)計論證，尤其是旅

52、游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結(jié)合客戶特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同?！景咐溄印縼嘄垶掣郀柗騽e墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項目獨享亞龍灣得天獨厚的自然美景和36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶戶鄰水的獨特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)計；超五星級酒店私人定制式服務(wù)；構(gòu)成了無與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅亞龍灣高爾夫別墅的戶型面積分為120-130的一房，130-150的二房和150以上的三房，同時每戶配有私家泳池。別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀進行

53、布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質(zhì)。別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報的同時，也滿足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國內(nèi)目前較為成功的度假類產(chǎn)品的案例之一營銷推廣不力如何在強勢樹立形象、強力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造作為項目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，而一個好項目要提高市場知名度，塑造品牌形象，則必須通過強有力的營銷手段來達到目的，但是從目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在著諸多問題：問題一：僅以項目作為營銷對象，忽略區(qū)域價值對于一般的開發(fā)企業(yè)而言，其對營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的只是為了短期內(nèi)推

54、售項目，而無法滿足項目的長期開發(fā)推廣需求。同時，面對旅游地產(chǎn)所依附的自然資源，也只是簡單的借用其知名度，而沒有對其進行充分的挖掘。問題二：無法深層挖掘客源通路，吸引更多客群這是營銷推廣過程中的通病。其主要是源于前期市場調(diào)研不充分，對于未來可能導(dǎo)入的客戶判斷不嚴(yán)謹(jǐn)。對于旅游地產(chǎn)而言，其客戶結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，客戶來源也比較分散，且不同開發(fā)時期所導(dǎo)入的客戶也不相同。問題三：營銷手段單一，推廣執(zhí)行不力營銷手段需要經(jīng)驗的指導(dǎo)和實操經(jīng)歷，由于旅游地產(chǎn)體量較大，開發(fā)周期較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)。另外，從國內(nèi)主要的營銷推廣方式來看，處于行業(yè)領(lǐng)先地位的開發(fā)商會選擇自主進行營銷和推廣，而少部

55、分開發(fā)商如萬科等，會將諸多開發(fā)事項細分，打包給銷售代理公司。而一些行業(yè)經(jīng)驗較淺的開發(fā)公司，則多會選擇一些知名的顧問公司進行營銷顧問，或者委托代理銷售。【案例鏈接】半山半島，位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。項目總銷售額預(yù)計200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目半山

56、半島的整體營銷策略體現(xiàn)了“先三亞后項目”，其通過1）出版刊物為什么半山半島、2）贊助“大佛杯”中國高爾夫男子職業(yè)球員錦標(biāo)賽、3)聯(lián)辦“中國財富管理論壇”、4）舉行“海洋之星”夏令營等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來實現(xiàn)項目的價值體現(xiàn)。盈利模式單一如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項目，旅游資源更多的只是作為概念存在與項目的整體開發(fā)過程中。此種模式無法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。而對于一些有較強經(jīng)營能力的開發(fā)商而言，其更會注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和

57、輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模型，實現(xiàn)長期獲益?！景咐溄印可虾Ｐ绿斓厥且粋€具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。這個項目是建設(shè)一個具傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體新天地項目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)至今歷時超過10年，核心利潤已經(jīng)從房地產(chǎn)項目

58、（翠湖天地）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時，舊城改造、公建配套的建造等通過多元化的經(jīng)營方式，提高了區(qū)域知名度和土地價值，還實現(xiàn)了政府、開發(fā)商、民眾共贏的發(fā)展模式。易居思考旅游地產(chǎn)開發(fā)六大共性問題環(huán)環(huán)相扣從中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，中國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠。由于發(fā)展過程中的諸多不成熟因素及開發(fā)的無序，中國旅游地產(chǎn)釋放的過于快速，中國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個項目、每個開發(fā)商都面臨調(diào)整自身定位、自我謀求發(fā)展問題。從目前這六大主要問題來看，其都是旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心環(huán)節(jié)，且每個單一的環(huán)節(jié)都不是單一存在的，而是環(huán)環(huán)相扣，相互影響又是相互制約的，如果其中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

59、，將直接影響下一個環(huán)節(jié)的開發(fā)。易居發(fā)現(xiàn)，在一個旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)的之前，前期策劃的重要性日益突出。從項目整盤開發(fā)的高度去思量每一個開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要問題，將降低項目在操盤過程中的難度，長效解決諸多難點問題。第二篇：方法論不同資源狀況下的旅游地產(chǎn)運作模式解碼第四章：R-R-P共生模式以依托自然資源為核心的開發(fā)模式所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項目依托自然資源為核心進行開發(fā)的模式，這也是目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。其主要特征為：1）資源條件優(yōu)良；2）景觀塑造成本較低，提高項目的收益成本。從目前國內(nèi)的資源優(yōu)勢來看，主要分為三大類：一是濱湖類度假項目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、

60、太湖等；二是濱海類度假項目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。從這些度假類項目開發(fā)的情況來看，其主要的盈利方式還是通過地產(chǎn)開發(fā)，但是越來越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向為旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。但是，隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來取代傳統(tǒng)的“共生模式”一、濱湖類項目1.濱湖類度假項目開發(fā)解讀1.1.濱湖類度假項目的概述、分類及