商業(yè)管理和物業(yè)管理的區(qū)別

1、商 業(yè) 管 和 物 業(yè) 管 理 的 by Liu January 12, 商業(yè)管理和物業(yè)管理的區(qū)別因?yàn)楝F(xiàn)在很多項(xiàng)目都已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理，這個(gè)概念已經(jīng)被所有的開發(fā)商接受了，但事實(shí)上我記得在十年前或者二十年前的時(shí)候，十幾的年前的時(shí)候，物業(yè)管理的概念也沒有被市場(chǎng)接受，當(dāng)時(shí)也沒有物業(yè)管理，因?yàn)樽≌急痪游瘯?huì)管理，物業(yè)管理是新的概念，引進(jìn)來之后被所有的開發(fā)商都接受了，現(xiàn)在不管是住宅的使用者也好、開發(fā)商也好、還有各種類型的公司也好，都已經(jīng)完全接受了物業(yè)管理的概念，但是現(xiàn)在這種狀況，商業(yè)管理還沒有被大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商接受，還是一個(gè)全新的概念，很多地產(chǎn)開發(fā)商它等同于物業(yè)管理，實(shí)際上這兩者有一個(gè)最典型的區(qū)別在

2、哪里呢物業(yè)管理是保證項(xiàng)目的設(shè)備和實(shí)施，就是以最緩慢的速度在損耗，比如我有優(yōu)秀的物業(yè)管理，比如有一臺(tái)設(shè)備五年要維修的，我可以延長到八年的使用壽命，這是物業(yè)管理保持商業(yè)地產(chǎn)硬件設(shè)施以最緩慢的損耗下 降。商業(yè)管理正好相反，商業(yè)管理是不斷提高租金，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)在什么地方昨天我也講到了，比如基金要購買商業(yè)地產(chǎn)，以你十年的租金回報(bào)總額來算的，租金回報(bào)是通過提升租金，比如第一年我總的租金是五千萬或者一個(gè)億，通過商業(yè)地產(chǎn)的管理之后第二年達(dá)到了個(gè)億或者 2 億，這時(shí)候它的價(jià)值就大大提升了，這是商業(yè)管理和物業(yè)管理的最根本的區(qū)別。商業(yè)管理是往上走，物業(yè)管理是往下走。這個(gè)概念我感覺在將來的發(fā)展過程中，可

3、能會(huì)被越來越多的發(fā)展商所接受，商業(yè)管理就會(huì)成為任何一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，我也希望將來能跟更多的企業(yè)合作，這是簡單的講到商業(yè)后期的運(yùn)營。 商業(yè)經(jīng)營管理同一般的物業(yè)管理的區(qū)別商業(yè)經(jīng)營管理同一般的物業(yè)管理有本質(zhì)的區(qū)別，前者包含后者的全部內(nèi)容，而后者只是前者的一部分，這個(gè)概念在大多數(shù)地產(chǎn)界同仁中都有些混淆，其結(jié)果是聘來的物業(yè)管理公司達(dá)不到預(yù)想的管理效果，而開發(fā)商卻不知道問題出在哪。 我們先來看看商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程。所謂隔行如隔山，同其他業(yè)態(tài)的地產(chǎn)產(chǎn)品相比，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)更具專業(yè)性，涉及的利益方更多，包括發(fā)展商、管理商、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者，是一種建 立在多種專業(yè)平臺(tái)上的經(jīng)營行為。從商

4、業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)來看，它是長線投資，需要有長達(dá)幾年的市場(chǎng)培育期，無法在短期內(nèi)回收資金（國際上大多是這種形式），因此 資金回收和市場(chǎng)培育的矛盾是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商必須要解決的問題。 根結(jié)底是如何在合理期內(nèi)回收資金，即采取何種經(jīng)營方式的問題。根據(jù)經(jīng)營方式來決定對(duì)后期商業(yè)管理的需求。根據(jù)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的不同組合方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式有多種 : 1.賣散經(jīng)營（只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)）2.持有經(jīng)營（只租不售，開發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)）3.租售結(jié)合（開發(fā)商掌握部分產(chǎn)權(quán)）4.整體經(jīng)營（不租不售，開發(fā)商同時(shí)掌握著所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)）5.聯(lián)營經(jīng)營（以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營）6.以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公

5、司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、 物業(yè)增值三部分利益。其中，第一種經(jīng)營模式，即“只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)”的模式，是舊有商業(yè)形態(tài)普遍采用的經(jīng)營方式，其特點(diǎn)是開發(fā)商能很快回收資金，但非常不利于商業(yè)項(xiàng)目整體形象和品牌的塑造，不利于后期的統(tǒng)一管理和經(jīng)營，特別是在房地產(chǎn)大勢(shì)蕭條的今天，恐怕極難付諸實(shí)施。對(duì)于中大型商業(yè)項(xiàng)目，“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營”能有效保障投資者和商家的利益。經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾次變革，投資者也越來越多地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并把能否做到“統(tǒng)一管理和經(jīng)營”作為選擇商業(yè)項(xiàng)目 的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。目前，最為盛行的“產(chǎn)權(quán)式”經(jīng)營模式，即由開發(fā)

6、商將商場(chǎng)分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場(chǎng)經(jīng)營，而是通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營。在這樣的經(jīng)營模式下，投資者只擁有物業(yè)的所有權(quán)，而不擁有經(jīng)營權(quán)。由經(jīng)營商通過商業(yè)運(yùn)作，將開發(fā)商、所有人與 經(jīng)營者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其利。這樣的模式，降低了置業(yè)門檻，但是對(duì)開發(fā)商的實(shí)力，特別是后期管理提出了較高的要求，需要強(qiáng)有力的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)做支撐。借助后期專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)，有效解決投資者與經(jīng)營者之間業(yè)權(quán)分散與經(jīng)營場(chǎng)所統(tǒng)一管理 的矛盾，即所謂的二元消費(fèi)主體間的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題可以看到，商業(yè)地產(chǎn)正在面臨非常關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。轉(zhuǎn)型時(shí)期是商業(yè)形

7、態(tài)、商業(yè)模式最豐富，競(jìng)爭最激烈的時(shí)期，也是我們發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的關(guān)鍵時(shí)期。通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的商業(yè)存在以下問題 :1.商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，造成商業(yè)供應(yīng)總 量過剩，但結(jié)構(gòu)失調(diào)，存在結(jié)構(gòu)性缺口。2.缺乏集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大型購物中心?，F(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目功 能普遍比較單一，注重購物，但忽視綜合功能的開發(fā)。3.具有城市代表意義的主題商業(yè)街還未形成。文化的，才具有生命力，一個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競(jìng)爭力。4.發(fā)展商重開發(fā)而輕經(jīng)營，經(jīng)營方式落后。5.缺乏專業(yè)的商業(yè)管理，商場(chǎng)服務(wù)體系欠完善。這些問題和矛盾的焦

8、點(diǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所處的起步階段分不開?，F(xiàn)階段發(fā)展商對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)前景和實(shí)際操作把握還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。甚至是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的本性認(rèn)識(shí)以及對(duì)項(xiàng)目的招商、管理重視都還不夠，由此造成潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。這些都需要引起我們的重視并從理論和實(shí)際操 作中來調(diào)整我們的開發(fā)行為。因此，在進(jìn)行大型商業(yè)項(xiàng)目操作的時(shí)候，除了注意準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)定位，走差異化路線，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，注意把握現(xiàn)代與文化繼承的問題外，更重要的是需要發(fā)展商加強(qiáng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的本性的把握，選擇最佳的經(jīng)營模式，加強(qiáng)后期經(jīng)營 和管理，完善服務(wù)體系。要看到 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆只是銷售的火爆，而不是商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的 成功表現(xiàn)。經(jīng)營管理能

9、力是目前國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視或者頭疼的問題。經(jīng)營性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在“為招商而招商”的傾向，商戶組合缺乏競(jìng)爭力和協(xié)調(diào)性，開發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶的組合 為未來的經(jīng)營管理也帶來了隱患。商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個(gè)整體，要全盤考 慮。其次，在目前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，普遍存在著物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。目前，大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資