白云時代項(xiàng)目方案

1、白云時代項(xiàng)目方案白云時代新居策劃案第一部分市場分析一、白云樓市現(xiàn)狀分析1、區(qū)域概況及地產(chǎn)趨勢白云區(qū)是貴陽市所轄的一個行政區(qū)域，是貴陽市的衛(wèi)星城，通過貴遵高速公路與貴陽相連，它不僅是貴州最著名的鋁工業(yè)基地，同時也是國內(nèi)久負(fù)盛名的鋁城。在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠(yuǎn)、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨(dú)立或斷裂的區(qū)域。但，經(jīng)過這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。雖然白云區(qū)客觀上仍距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但目前已有數(shù)條連接市區(qū)的交通干道交付使用；且區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷年來都在不斷的迅猛增長。應(yīng)該說，目前白云的房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出前所未有的良好契機(jī)。在2000年9月召開的房交會上，小河、花溪的部分樓盤

2、成為置業(yè)者矚目的焦點(diǎn)。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)則悄無聲息。報紙、電視等媒體上很少見到白云區(qū)的地產(chǎn)報道。我們都知道小河、花溪、白云這三個板塊通過各自相連的沙沖大道、花溪大道、貴遵大道與貴陽緊密聯(lián)系。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力；花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展只能是結(jié)合大企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以水平價格差同其它區(qū)域抗衡。對于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗(yàn)和決策。 2、白云樓市的發(fā)展進(jìn)程白云區(qū)的建制是1973年才開始恢復(fù)的，起步較晚，發(fā)展緩慢。80年代初，只有為數(shù)不多的

3、幾棟住宅樓。至1993年房改時，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。這在當(dāng)時也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。9394年，主要是職工集資建房，同時有部分商品房開發(fā)，當(dāng)時的商品房價格十分便宜，每平方米才450元左右，幾百套房子一推出來很快就被搶購一空。97年后，貴陽的部分開發(fā)商開始進(jìn)入白云區(qū)，開發(fā)了一些較具品味的商品房，開始引入新的建筑理念。標(biāo)準(zhǔn)式、躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場供給不足，導(dǎo)致房價一路攀升，由前幾年的每平方米550元680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實(shí)力的發(fā)展商（如朝暉房開

4、、強(qiáng)臣房開、永茂房開），他們對推動白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。3、區(qū)域地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的潛力在白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展史上，依托大廠搞開發(fā)是其顯著特點(diǎn)。目前貴州鋁廠的2萬多名職工中就蘊(yùn)藏著巨大的購房潛力。其原因在于：貴鋁目前的經(jīng)濟(jì)效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購買力較強(qiáng)；貴鋁職工目前的住房條件尚不盡人意，職工有強(qiáng)烈的二次購房欲望。與貴鋁相鄰的白云村住房開發(fā)力度最大，目前連片開發(fā)了總面積逾8萬平方米的貴鋁住宅小區(qū)，以680元/M2720元/M2的價格整體出售給貴州鋁廠。其項(xiàng)目一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。今年年初開盤的朝暉花園

5、，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項(xiàng)目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。 4、區(qū)域綜述通過對白云區(qū)樓市的調(diào)查,不難看出白云區(qū)樓市尚處于一個比較初級階段,在售樓盤數(shù)量并不是很多,近10個左右，包括一些不知名的樓盤在內(nèi)。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢良好，以650-1200元/m2的價格出售，相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于白云南路的樓盤主要有園林居、藍(lán)天大廈及幾棟未知名的樓盤，價格在750-12

6、00元/m2元之間。這一地段處于白云的入口處，有著十分有利的地理優(yōu)勢，加上即將開發(fā)的金陽新區(qū)就在其西側(cè)，所以，盡管價格相對于其它樓盤略高，但銷售情況都還不錯。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢也見好，毗鄰金陽區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標(biāo)客戶上應(yīng)該留個典型。就目前白云樓市來說具有以下主要特征：1.規(guī)模大的不多，除朝暉花園外，基本都屬于小規(guī)模。朝暉花園占地4000

7、0m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨(dú)樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。2.各各樓盤的的建立受受到市政政府向金金陽小區(qū)區(qū)移動、區(qū)政府府向南湖湖移動的的影響。在市政政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化中中心向西西移的戰(zhàn)戰(zhàn)略影響響下，各各樓盤的的建立自自然會考考慮到這這點(diǎn)，如如各樓盤盤均位于于白云大大道兩旁旁，典型型的應(yīng)屬屬朝暉花花園，其其借助毗毗鄰金陽陽小區(qū)通通過對金金陽的聲聲勢宣傳傳了自己己，自然然又吸引引了不少少客戶。3.價價略低，客戶多多屬二次次擇業(yè)。比較小小河樓價價、貴陽陽樓價，及其它它地區(qū)樓樓價，白白云區(qū)的的樓價

8、顯顯得很具具吸引力力，買一一套一般般的住房房只需五五到六萬萬元，這這樣的價價格對需需要改善善住房環(huán)環(huán)境的二二次置業(yè)業(yè)者來說說，是再再合適不不過的了了。另外外從現(xiàn)階階段的購購房的客客戶來看看主要有有以下特特點(diǎn)：11)主主流是白白云區(qū)內(nèi)內(nèi)的居民民尤其貴貴州鋁廠廠的職工工為主，區(qū)政府府、各職職能部門門，一些些郊區(qū)的的有一定定資金者者,也是是主要客客戶來源源,貴陽陽方向客客戶面少少；2)價格格影響下下，客戶戶面顯得得較廣，五萬以以上對于于白云區(qū)區(qū)內(nèi)居民民個人來來說咬咬咬牙便能能住上滿滿意的房房子；33)客客戶對居居住的外外部環(huán)境境，配套套、物管管有了新新的認(rèn)識識，希望望從里到到外改善善住房環(huán)環(huán)境（例例

9、鋁廠職職工）；4)還有一一定的客客戶仍需需存在，白云區(qū)區(qū)內(nèi)近220萬人人，現(xiàn)有有的住房房數(shù)量以以及環(huán)境境及在售售的各樓樓盤總量量，并不不足以解解決區(qū)內(nèi)內(nèi)人的住住房狀況況。4.戶戶型方面面：800-1220m22面積的的戶型熱熱銷，錯錯層、平平層是客客戶的首首選，躍躍層銷售售有一定定難度，客戶接接受此類類戶型尚尚需時日日。5.有特特點(diǎn)的樓樓盤、小小區(qū)少，除朝暉暉花園外外，其它它樓盤純純粹是住住宅，無無綠化，物管差差。總的來來說，隨隨著西部部大開發(fā)發(fā)，金陽陽新區(qū)的的規(guī)劃。重新樹樹立一個個“大白云云”的概念念已是非非常重要要，經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動的的日趨頻頻繁，投投資增加加，大量量的人流流將會向向白云涌涌入，

10、這這也必將將引起白白云房地地產(chǎn)市場場中需求求的增加加，置業(yè)業(yè)需求也也將受到到刺激。同時，由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長與發(fā)發(fā)展，職職工就業(yè)業(yè)機(jī)會增增多，收收入增加加，這將將有利于于居民購購房消費(fèi)費(fèi)能力的的提高，從而使使住宅物物業(yè)的需需求量加加大。此此外，汽汽車擁有有量的增增多，鄰鄰近郊區(qū)區(qū)的住宅宅物業(yè)銷銷售會有有好轉(zhuǎn)。一、白白云樓市市的開發(fā)發(fā)走勢分分析面對對金陽新新區(qū)建設(shè)設(shè)給白云云區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來了了千載難難逢的機(jī)機(jī)遇，白白云區(qū)雖雖然在客客觀上存存在一定定的先天天弱勢，地處偏偏遠(yuǎn)、交交通不便便、配套套不足、整體環(huán)環(huán)境較差差是不容容回避的的現(xiàn)實(shí)，但是，多年經(jīng)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展展的積累累，其廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間，適

11、宜宜的價格格水平卻卻是市內(nèi)內(nèi)物業(yè)所所無法比比擬的。我們預(yù)預(yù)見白云云樓市的的開發(fā)走走勢應(yīng)有有以下幾幾個特征征：1、“大大白云”的整體體形象必必將逐步步樹立，舊城改改造是關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)，整體規(guī)規(guī)劃和商商業(yè)配套套亦將被被提上日日程。白白云區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)增長，又面臨臨西部大大開發(fā)，建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣縣兩大歷歷史機(jī)遇遇。這給給舊城改改造提供供了充分分的條件件，在整整體規(guī)劃劃方面，充分利利用有限限資源，抓住機(jī)機(jī)遇，做做好區(qū)域域定位，舊城改改道，功功能轉(zhuǎn)換換，環(huán)境境整治等等工作，也是業(yè)業(yè)內(nèi)人士士不可避避的問題題，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)建立立在區(qū)域域經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)上，沒有區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)勁勁支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)只能能是空中中樓閣。2

12、、蘭博博會、風(fēng)風(fēng)箏節(jié)的的舉辦，及今年年南湖新新區(qū)的啟啟動，將將對白云云的產(chǎn)業(yè)業(yè)增長起起到積極極的作用用。也必必將打破破現(xiàn)有的的白云樓樓市的競競爭格局局。新的的建筑理理念和營營銷水平平將會出出現(xiàn)。3、為二二次置業(yè)業(yè)人士提提供新的的視野在在未來的的一兩年年內(nèi)，白白云區(qū)肯肯定會出出現(xiàn)規(guī)模模較大的的新盤，將一改改過去諸諸候分據(jù)據(jù)，群雄雄爭霸的的時代，發(fā)展商商的多極極對抗將將形成主主流，市市內(nèi)樓盤盤那樣見見縫插針針，步步步為營的的做法至至少在目目前還決決不會成成為白云云成功樓樓盤的主主流。因因此，在在充裕的的空間里里營造親親切、寬寬松、和和睦的居居住氣氛氛才是白白云區(qū)樓樓盤發(fā)展展的方向向。 4、樓盤盤本

13、身的的形象將將會越顯顯鮮明突突出這一一點(diǎn)從小小河、花花溪的樓樓盤中可可找到答答案，“一道美美麗的地地平線”、“山環(huán)水水抱超大大社區(qū)”、“高爾夫夫首席生生態(tài)特區(qū)區(qū)”，如今今的郊外外樓盤已已經(jīng)樹立立了這樣樣一個一一個讓人人印象深深刻的形形象，相相信明天天還會有有許多“更美麗麗的地方方”呈現(xiàn)在在客房的的面前。白云的的樓盤也也不再是是偏隅陋陋居的代代名詞，個性和和氣質(zhì)將將會得以以展現(xiàn)。綜合評述述白云區(qū)區(qū)購房客客戶最關(guān)關(guān)必的問問題是如如交通、配套、教育、健康等等設(shè)施是是否具備備安全、穩(wěn)定、舒適、文化等等情感精精神的追追求能否否尋到答答案？還還須發(fā)展展商仔細(xì)細(xì)想想。廣袤的的空間，蘊(yùn)涵著著無限的的潛力；許多

14、年年的持續(xù)續(xù)發(fā)展，已為將將來進(jìn)步步奠定了了良好的的基礎(chǔ)；長期持持續(xù)宣傳傳推廣，對客戶戶交通距距離障礙礙心理的的突破，是白云云再現(xiàn)地地產(chǎn)風(fēng)去去的保障障；較有有口碑的的發(fā)展商商，陸續(xù)續(xù)將旗幟幟插上這這一方熱熱土，更更是掀開開新紀(jì)元元序幕的的契機(jī)。新世紀(jì)紀(jì)的白云云樓市，我們拭拭目以待待。第二部分分項(xiàng)目市市場定位位與建筑筑設(shè)計(jì)策策略分析析決策一、項(xiàng)項(xiàng)目市場場定位分分析決策策任何項(xiàng)目目在進(jìn)行行操作之之前，都都必需明明白一點(diǎn)點(diǎn)“開發(fā)的的目的是是什么”這時我我們必須須做的第第一步。我們的項(xiàng)項(xiàng)目是給給哪些人人修的？這些人人對住宅宅有哪些些要求？怎樣的的設(shè)計(jì)和和配套才才能滿足足他們的的心理需需求？才才能符合合他

15、們的的消費(fèi)心心理等等等問題，都是我我們必需需考慮的的。這些些問題的的實(shí)際解解決也就就形成了了我們的的項(xiàng)目定定位?，F(xiàn)現(xiàn)代住宅宅已完全全步入商商品化時時代，任任何項(xiàng)目目都不能能象計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)時時代一樣樣修好了了房子再再來找買買主。住住房既然然已形成成了商品品，就應(yīng)應(yīng)同其它它商品的的開發(fā)步步驟一樣樣，在確確定消費(fèi)費(fèi)對象的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行開開發(fā)。這這樣才能能做到有有的放矢矢。1、項(xiàng)項(xiàng)目總體體定位分分析決策策從前面面的市場場分析中中我們可可以知道道，白云云區(qū)的房房地產(chǎn)市市場正處處于起步步階段。部分項(xiàng)項(xiàng)目也正正從單一一化向規(guī)規(guī)?；椒较虬l(fā)展展，項(xiàng)目目的概念念炒作才才剛剛開開始，地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展空間還還相當(dāng)

16、巨巨大。這這對本案案的開發(fā)發(fā)啟動而而言是非非常有利利。但從另一一方面來來看，本本案的定定位也并并不是那那么輕松松。1、南湖湖新區(qū)是是白云區(qū)區(qū)連結(jié)金金陽區(qū)的的重要地地塊。本本案與南南湖新區(qū)區(qū)直接接接壤，這這就給項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、主題題定位、建筑設(shè)設(shè)計(jì)增加加了難度度。2、因?yàn)闉楸景阁w體量較大大，開發(fā)發(fā)周期較較長。一一旦定位位對項(xiàng)目目的超前前性考慮慮不足，南湖新新區(qū)的啟啟動就必必然會造造成“時時代新居居”的滯滯銷，加加大其開開發(fā)周期期，拉長長我們的的戰(zhàn)線，極大的的削弱本本項(xiàng)目利利潤。因而敝司司本著聽聽市場說說話的原原則，結(jié)結(jié)合南湖湖新區(qū)的的遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)過慎重重考慮之之后決定定將項(xiàng)目目定位為為

17、樹南湖新新區(qū)建設(shè)設(shè)的樣板板工程享享白云名名都居住住的異國國風(fēng)情主題定位位語：引引領(lǐng)時代代氣息，擁享異異國風(fēng)情情【定位簡簡析】樣板工程程顧名名思義，是拿出出來給別別人參照照的樣板板，可以以給人以以相當(dāng)超超前的概概念。這這種概念念的提出出可以引引導(dǎo)客戶戶深入觀觀注本案案的建筑筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)規(guī)劃、精精美小品品等等細(xì)細(xì)微之處處，領(lǐng)略略超前設(shè)設(shè)計(jì)的真真實(shí)內(nèi)涵涵。樣板板的要領(lǐng)領(lǐng)還可將將項(xiàng)目處處于老城城區(qū)邊上上的不利利因素，變?yōu)橐I(lǐng)南湖湖新區(qū)建建設(shè)方向向的利好好條件。利于被被客戶所所接受，也有利利于宣傳傳媒體的的炒作。異國風(fēng)風(fēng)情是針對對目前白白云區(qū)市市場提出出的一種種園林規(guī)規(guī)劃的綜綜合體。市內(nèi)樓樓盤均為為

18、較為單單一的園園林風(fēng)格格設(shè)計(jì)，要么歐歐式，要要么中式式，要么么現(xiàn)代簡簡約等等等，在訴訴求上只只選擇了了某一種種風(fēng)格進(jìn)進(jìn)行塑造造。當(dāng)然然這種方方法有著著整體統(tǒng)統(tǒng)一的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，但但這種千千篇一律律的訴求求方法已已不能引引起消費(fèi)費(fèi)者的關(guān)關(guān)注，也也滿足不不了不同同需求的的客戶?！爱悋L(fēng)風(fēng)情”園林設(shè)設(shè)計(jì)打破破了常規(guī)規(guī)設(shè)計(jì)思思想，將將小區(qū)分分成若干干個區(qū)域域，不同同區(qū)域賦賦予不同同的法式式園林、意大利利式園林林、美式式園林、德式園園林等形形成一個個融合“世界”園林的的大花園園，塑造造獨(dú)特的的賣點(diǎn)，滿足不不同客戶戶需求，從而有有力的支支撐“樣板工工程”概念。 1、項(xiàng)項(xiàng)目檔次次定位分分析決策策本案占占地約55萬

19、平方方米，總總建面近近8萬平平方米。在白云云區(qū)，能能與此抗抗衡的僅僅朝暉花花園一家家，市場場競爭并并不是很很大。11、這這樣的規(guī)規(guī)模對小小區(qū)環(huán)境境，小配配套的塑塑造都非非常有利利。因此此說本案案有著成成為白云云高檔樓樓盤的客客觀條件件，并且且也存在在著較大大的市場場空間。2、白云現(xiàn)現(xiàn)在正步步入于向向新區(qū)擴(kuò)擴(kuò)展的起起步階段段，今年年連結(jié)新新區(qū)的高高等級公公路就要要修通，這些市市政配套套的完善善也為本本案的開開發(fā)提供供了有利利的條件件。3、在這這樣的條條件下進(jìn)進(jìn)行高檔檔次的樓樓盤開發(fā)發(fā)，不僅僅可以創(chuàng)創(chuàng)造高額額的利潤潤，而有有利于開開發(fā)商品品牌的樹樹立，對對以后進(jìn)進(jìn)行南湖湖新區(qū)開開發(fā)有著著良好的的鋪

20、墊。因而而敝司在在考慮多多方因素素之后，非常認(rèn)認(rèn)同貴司司高檔定定位的總總體思路路。但為為了躲避避南湖新新區(qū)開發(fā)發(fā)所帶來來的威脅脅，降低低市場風(fēng)風(fēng)險，縮縮短開發(fā)發(fā)周期。敝司認(rèn)認(rèn)為應(yīng)將將物業(yè)檔檔次定位位在“中高檔檔”會較為為適應(yīng)目目前的市市場，而而目標(biāo)客客戶則應(yīng)應(yīng)鎖定在在白云區(qū)區(qū)中高收收入和高高收入階階層。2、目目標(biāo)客戶戶定位分分析決策策在項(xiàng)目目的可行行性研究究階段，貴司也也提出了了將目標(biāo)標(biāo)客戶定定位在高高收入、高消費(fèi)費(fèi)階層，但這樣樣定位較較為籠統(tǒng)統(tǒng)。在項(xiàng)項(xiàng)目的市市場定位位確立以以后，目目標(biāo)客戶戶也應(yīng)根根據(jù)定位位做出細(xì)細(xì)分。項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次既然然定位為為中高檔檔。那么么它所針針對的目目標(biāo)客戶戶也相應(yīng)

21、應(yīng)為能夠夠進(jìn)行中中高檔消消費(fèi)的這這一部分分人群。按照白白云區(qū)目目前的市市場價格格850010000元元/M22為中高高檔消費(fèi)費(fèi)，1000013000元/M2即即為目前前白云房房地產(chǎn)的的高檔消消費(fèi)。而而市場中中的戶型型面積一一般都在在10002000M22之間。這樣，目標(biāo)客客戶所能能承受的的房屋總總價自然然就在88266萬元之之間。所所以，我我們的目目標(biāo)客戶戶就是能能夠承受受這一心心理價位位的消費(fèi)費(fèi)階層，這樣的的客戶群群在白云云區(qū)主要要可分為為以下幾幾類：（1）政府機(jī)機(jī)關(guān)部分分公務(wù)員員（2）貴州鋁鋁廠中層層以上干干部（3）白云區(qū)區(qū)私營企企業(yè)經(jīng)營營者（1）白云區(qū)區(qū)與貴陽陽市區(qū)內(nèi)內(nèi)的二次次置業(yè)者者（

22、2）偏愛生生活環(huán)境境和新區(qū)區(qū)生活的的各大型型企業(yè)職職工當(dāng)然然，這樣樣的劃分分并不是是唯一的的方法，只是具具有一定定的代表表性。在在項(xiàng)目營營銷推廣廣時有著著其重要要的作用用。 4園林林與景觀觀的設(shè)置置建議221世紀(jì)紀(jì)是環(huán)境境的世紀(jì)紀(jì)。對于于環(huán)境，尤其是是居住環(huán)環(huán)境的講講究引導(dǎo)導(dǎo)我們對對自己環(huán)環(huán)境觀念念的提升升，建立立一個擴(kuò)擴(kuò)大的綜綜合環(huán)境境觀。本本案以南南湖新區(qū)區(qū)的樣板板工程進(jìn)進(jìn)行定位位，訴求求的各個個要素都都要有較較為超前前的意識識，“異異國風(fēng)情情”概念念的提出出本身就就具有一一定的超超前性，但“異異國風(fēng)情情”并不不是一個個空殼，它需要要許多細(xì)細(xì)部要素素的支撐撐。敝司司對小區(qū)區(qū)的整個個規(guī)劃布布

23、局進(jìn)行行了仔細(xì)細(xì)的研究究，準(zhǔn)備備給予園園林如下下的建議議，將小小區(qū)分成成不同的的片區(qū)，以力求求造就“異國風(fēng)風(fēng)情”的主題題概念。美國對岸的的風(fēng)景自自由、平平等始終終是美國國的一份份情緣，這份情情緣自然然而然的的沉淀出出了不拘拘一格打打破常規(guī)規(guī)，即傳傳統(tǒng)現(xiàn)代簡潔的的美國現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)景景園林特特色。法法國永久的的光榮光光榮的歷歷史影響響了法國國的園林林藝術(shù)，既承襲襲了古羅羅馬的壯壯觀建筑筑，又供供鑒了意意大利的的水元素素，所以以法國的的光榮歷歷史溶合合了園林林的凝重重之美。英國情感的的自然保保守的英英國人和和對園藝藝的鐘愛愛，促成成了造型型植物的的廣泛運(yùn)運(yùn)用。園園林中的的雕刻精精細(xì)，造造型獨(dú)特特，也就就

24、形成了了它的民民族意味味。意大大利戶外的的廳堂意意大利對對水的情情有獨(dú)鐘鐘，就自自然而然然的被意意大利的的涼亭臺臺地所引引用，水水源的考考慮使成成為了園園林的靈靈魂。德德國理性的的浪漫地地理的優(yōu)優(yōu)勢，決決定了德德國園林林博采眾眾長的特特點(diǎn)，它它的園林林景觀有有了理性性的浪漫漫，有自自然的一一切，有有人為的的設(shè)計(jì)。5項(xiàng)目目會所及及配套設(shè)設(shè)施的建建議會所所的概念念在白云云區(qū)才剛剛剛興起起，許多多人連會會所是什什么都不不太清楚楚。朝暉暉花園在在今年元元月8日日開盤，率先在在白云區(qū)區(qū)推出了了會所概概念，在在消費(fèi)者者中有著著較大的的反響。會所，簡單的的說就是是給一個個居住區(qū)區(qū)域的人人休閑娛娛樂、鍛鍛煉身

25、體體的場所所，是一一個增強(qiáng)強(qiáng)居住區(qū)區(qū)親和力力的地方方，在未未來的小小區(qū)開發(fā)發(fā)中是必必不可少少的設(shè)施施。本案案的開發(fā)發(fā)當(dāng)然也也離不開開會所的的修建，相應(yīng)的的配套設(shè)設(shè)施的設(shè)設(shè)置也必必不可少少。為此此，敝司司將會所所及配套套進(jìn)行了了精心的的設(shè)置。一個好好的會所所，其經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容的涵蓋蓋面很廣廣，對老老人、兒兒童、男男人、女女人等等等各種層層面的人人都要照照顧周全全。敝司司為了支支撐項(xiàng)目目的定位位，特將將會所命命為：健健康時代代這其中包包括有如如下設(shè)施施：對老老人：茶茶藝室、棋牌室室、室外外健身廣廣場等。對男人人：網(wǎng)吧吧、乒乓乓球室、壁球室室、桌球球室、網(wǎng)網(wǎng)球場、健身房房等。對對兒童：兒童娛娛樂中心心

26、，并設(shè)設(shè)置書法法、繪畫畫、音樂樂、電腦腦、智力力游戲的的啟蒙培培訓(xùn)。對對女人：美容美美發(fā)中心心、纖體體塑造指指導(dǎo)中心心等。會會所的設(shè)設(shè)置旨在在滿足人人們的休休閑生活活，促進(jìn)進(jìn)業(yè)主的的生活交交往。會會所如果果辦成功功了，自自然會提提升小區(qū)區(qū)的名氣氣，宣揚(yáng)揚(yáng)小區(qū)的的品牌。因此我我們說，會所建建設(shè)的成成功與否否是項(xiàng)目目成功的的先決條條件之一一 6項(xiàng)目目形象定定位分析析決策本本案在白白云區(qū)具具有相當(dāng)當(dāng)大的代代表性，貴司也也想利用用本項(xiàng)目目確立在在白云區(qū)區(qū)的龍頭頭地位，因而項(xiàng)項(xiàng)目的形形象應(yīng)具具有一定定的震撼撼效果，但又不不能脫離離我們的的主題。因而敝敝司確立立本案的的項(xiàng)項(xiàng)目形象象南湖湖新區(qū)的的建設(shè)的的樣

27、板工工程7項(xiàng)目目戶型面面積定位位分析決決策本項(xiàng)項(xiàng)目作為為白云區(qū)區(qū)的高尚尚生活社社區(qū)，目目標(biāo)客戶戶為區(qū)內(nèi)內(nèi)外的中中上和上上層客戶戶群，我我們價格格定位必必須考慮慮目標(biāo)客客戶的收收入水平平和承受受能力以以及市場場的行情情狀況。因而我我們可以以從以上上條件進(jìn)進(jìn)行反推推得出客客戶承受受總價，再在這這個客戶戶能夠承承受的總總價范圍圍內(nèi)確定定我們的的戶型面面積。據(jù)據(jù)調(diào)查白白云區(qū)一一般個人人月收入入在50009900元元之間，中上等等月收入入在9000115000之間，上等則則在15500元元以上。從上面面的數(shù)據(jù)據(jù)中我們們不難得得出：白白云區(qū)中中、上等等收入的的人，其其年收入入一定在在1萬1.88萬元之之間

28、；上上等收入入的人年年收入一一定在11.8萬萬元以上上。因此此我們的的房價首首期款不不應(yīng)定得得過高，敝司認(rèn)認(rèn)為以目目標(biāo)客戶戶3年的的總收入入來作為為首期款款進(jìn)行衡衡量較為為合理，也就是是說本項(xiàng)項(xiàng)目主力力戶型支支付的330%首首期款應(yīng)應(yīng)在36萬元元之間。我們現(xiàn)現(xiàn)在就這這個首期期款對項(xiàng)項(xiàng)目的單單戶總價價和銷售售面積進(jìn)進(jìn)行逆向向反推。30%首期總價貸700%，110年月月供貸貸70%，155年月供供333.510111.775888665.665775665733.54.00111.713.338655.697446557774044.04.55133.33315597741108007440882

29、244.55115116.66711080011190.288229044566166.67720011190.21151559004111500從表中中可知單單戶總價價在100200萬元最最適合我我們的目目標(biāo)客戶戶群，而而且7成成15按按揭月供供款在557511550元之之間，是是多數(shù)客客戶能夠夠承受的的。下面面我們以以8800元/MM2的的期望均均價來推推算單戶戶面積在在哪個范范圍內(nèi)最最為合理理。30%首首期總總價（萬萬元）均價面積（M2）333.510111.78800元/MM2111313333.554.0111.77133.333113315224.004.5113.33311515

30、2217704.555155166.67711701900566166.67720011902277由上表表可知，以此首首期反推推的單戶戶面積在在11332227MM2之間間，由于于是以均均價計(jì)算算，所以以實(shí)際的的單戶面面積會在在首期款款不變的的基礎(chǔ)上上隨著價價格的上上下浮動動而向中中間集中中。價格格降低，面積增增大；價價格上升升，面積積減小。因而要要達(dá)到我我們所期期望的價價格，又又要符合合目標(biāo)客客戶的承承受能力力，滿足足他（她她）們的的需求心心理。所所供給的的單戶面面積應(yīng)在在12001550M22之間是是較為合合理。任任何社會會的收入入水平應(yīng)應(yīng)呈金字字塔形分分布的，白云區(qū)區(qū)也不例例外，330

31、%首首期款從從3萬到到6萬，越往上上走所面面對的客客戶群越越窄。（首期款與與客戶群群結(jié)構(gòu)圖圖 本項(xiàng)目體體量較大大，戶數(shù)數(shù)很多，戶型定定位是項(xiàng)項(xiàng)目成敗敗的關(guān)鍵鍵。根據(jù)據(jù)以上的的分析和和目標(biāo)客客戶群的的收入水水平，人人群結(jié)構(gòu)構(gòu)。敝司司對項(xiàng)目目戶型面面積做出出如下的的比例分分配：30%首首期占占分部比比率占占總體比比率面面積（MM2）333.5880%60%90013303.544.020%113015004.004.5880%30%1550117044.55220%17701190556100%11902200上表所所列的比比例將990%的的供給定定位在了了901900M2之間，主力戶戶型在990

32、1130MM2，占占總面積積的488%；其其次為11501700M22，占總總面積的的24%；1770以上上的占總總面積的的16%。8項(xiàng)目目物業(yè)管管理模式式分析決決策物業(yè)業(yè)管理其其實(shí)是一一個物業(yè)業(yè)品牌的的延續(xù)，是開發(fā)發(fā)商品牌牌的重要要支撐。物業(yè)管管理在房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的作作用越來來越明顯顯，越來來越引起起了開發(fā)發(fā)商的重重視。其其實(shí)物業(yè)業(yè)管理無無非兩種種管理方方式自己管管理和委委托他人人管理。但是發(fā)發(fā)展商到到底是自自己管理理還是委委托他管管理呢？自己管管理貴司司存在如如下的難難點(diǎn)：難難點(diǎn)一：沒名氣氣。貴司司屬下沒沒有成立立物業(yè)管管理公司司。名氣氣是相對對的，自自己新組組建物業(yè)業(yè)管理公公司，

33、從從零做起起，當(dāng)然然談不上上什么名名氣。物物業(yè)管理理公司口口碑對售售樓起著著至關(guān)重重要的作作用。如如何使為為主信服服未來的的服務(wù)，名氣是是不得不不考慮的的問題。難點(diǎn)二二：沒經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。物物業(yè)管理理的品牌牌，是靠靠經(jīng)驗(yàn)和和技術(shù)支支撐的，沒有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和技技術(shù)，就就無法在在未來的的管理中中讓客戶戶滿意。經(jīng)驗(yàn)的的積累，是自己己組建公公司必需需經(jīng)歷的的一個過過程。委托其他他物管公公司進(jìn)行行管理也也不是一一帆風(fēng)順順或著一一蹶而就就的。同同樣也存存在一些些不利的的因系。因素一一：無法法建立長長期穩(wěn)定定的服務(wù)務(wù)系統(tǒng)。沒有這這種系統(tǒng)統(tǒng)就無法法與地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相相匹配，發(fā)展商商對物業(yè)業(yè)管理永永遠(yuǎn)沒底底，永遠(yuǎn)遠(yuǎn)靠別人人被動地

34、地做后期期服務(wù)。因素二二：無法法建立完完整的品品牌。地地產(chǎn)品牌牌主要包包括物業(yè)業(yè)質(zhì)素和和后期服服務(wù)。光光有素質(zhì)質(zhì)沒有物物業(yè)管理理的品牌牌是殘缺缺的，不不完整的的。那么，如如何來解解決物業(yè)業(yè)管的矛矛盾呢？對于這這個問題題，敝司司認(rèn)為貴貴司最好好以聘請請顧問的的方式進(jìn)進(jìn)行解決決。這種種方式名名義上是是著名物物管公司司管理，而實(shí)際際上是自自己管。目前在在貴陽中中天物管管的品牌牌較為響響亮，可可以聘請請其作為為顧問公公司指導(dǎo)導(dǎo)物管。但不能能完全留留于形式式，也不不能對被被委托方方過于吝吝嗇，要要真正引引用物業(yè)業(yè)管理中中的一些些先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和先先進(jìn)概念念。我們們的目標(biāo)標(biāo)是通過過本案確確立永茂茂地產(chǎn)在在白云

35、區(qū)區(qū)領(lǐng)頭羊羊的地位位，樹立立其品牌牌，擴(kuò)大大其在整整個貴陽陽市的知知名度。因而物物業(yè)管理理是萬萬萬不可忽忽視的。一、項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑設(shè)計(jì)策策略分析析決策建建筑設(shè)計(jì)計(jì)是一項(xiàng)項(xiàng)很艱苦苦的智力力勞動。它不僅僅與人們們的生活活息息相相關(guān)，而而與社會會、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化有眾多多牽連，是每個個開發(fā)商商與每個個想買房房的準(zhǔn)業(yè)業(yè)主都十十分關(guān)心心問題。確立一一個好的的建筑方方案不僅僅需要開開發(fā)商與與建筑師師的頻繁繁溝通，更取決決于設(shè)計(jì)計(jì)師的創(chuàng)創(chuàng)作靈感感，任何何一個建建筑方案案關(guān)鍵在在于處理理好表和和里的關(guān)關(guān)系。表表：建筑筑風(fēng)格是是主題定定位的具具體體現(xiàn)現(xiàn)?！皹影骞すこ獭贝_立了了本案的的建筑風(fēng)風(fēng)格應(yīng)具具有時代代性和超超

36、前性。這給建建筑師出出了一個個較大的的難題。敝司經(jīng)經(jīng)過對深深圳、廣廣州地產(chǎn)產(chǎn)市場的的研究，認(rèn)為本本案建筑筑風(fēng)格主主要應(yīng)以以后現(xiàn)代代主義的的仿生建建筑來表表現(xiàn)（附附圖二）。以簡簡約的線線條造就就其“時代新新居”的特色色，讓建建筑與園園林融為為一體，體現(xiàn)未未來人們們生活追追求的生生態(tài)家園園。房屋屋良好的的比例及及和諧、明快的的色彩是是最主要要的，不不要在造造形上過過多的追追求形式式和一些些不必要要的裝飾飾。里：住宅設(shè)設(shè)計(jì)是一一種生活活方式的的設(shè)計(jì)。一個住住宅小區(qū)區(qū)的設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)圍圍繞“人”這個永永恒不變變的主題題進(jìn)行全全方位的的考慮，體現(xiàn)對對不同層層面的人人的無微微不至的的關(guān)心。布置居居住房屋屋的空

37、間間，兒童童教育、文化活活動、醫(yī)醫(yī)療、居居民交往往休閑、老人兒兒童的通通道、道道路、停停車場地地住宅宅的內(nèi)部部空間要要滿足人人居的會會客、起起居、餐餐飲、學(xué)學(xué)習(xí)、工工作、頭頭發(fā)器、烹飪及及貯藏等等需要。隨著人人民生活活水平的的提高，快節(jié)奏奏的高效效率的現(xiàn)現(xiàn)代生活活觀念將將會滲入入居住生生活領(lǐng)域域，小汽汽車擁有有量會逐逐漸增加加。五天天工作制制的推行行以及家家務(wù)勞動動社會化化，使生生活閑暇暇時間增增多，健健身文化化娛樂成成為生活活中不可可缺少的的部分。因此，新世紀(jì)紀(jì)的居住住園區(qū)的的生活文文化設(shè)施施的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要注意意和社會會生產(chǎn)力力的水平平、人民民的生活活水平相相適應(yīng)，以多數(shù)數(shù)人的生生活空間間為準(zhǔn)，

38、不能片片面的追追求超越越現(xiàn)實(shí)的的生活水水平。住住宅的設(shè)設(shè)計(jì)要注注意動靜靜分區(qū)，干濕分分區(qū)和食食寢分區(qū)區(qū)。衛(wèi)生生間和廚廚房須有有足夠的的面積和和必須采采光通風(fēng)風(fēng)。要為為業(yè)主考考慮貯藏藏的空間間，居住住空間環(huán)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的提高高并不是是簡單地地去放大大面積，而是要要注意其其功能，質(zhì)量和和充分發(fā)發(fā)揮每一一個平方方的作用用。第三三部分營銷推推廣策劃劃 我們在確確定產(chǎn)品品營銷推推廣策略略時，首首先應(yīng)當(dāng)當(dāng)從產(chǎn)品品的市場場競爭力力去分析析，通過過對產(chǎn)品品特點(diǎn)的的認(rèn)識，明確我我們在市市場競爭爭中的主主要對手手，通過過與競爭爭對手產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)劣劣勢的分分析和競競爭對手手營銷推推廣工作作的分析析，尋找找我們產(chǎn)產(chǎn)品營銷銷

39、推廣的的切入點(diǎn)點(diǎn)，并通通過對目目標(biāo)客戶戶群的分分析，確確定我們們產(chǎn)品的的營銷推推廣策略略。一、產(chǎn)產(chǎn)品市場場競爭力力分析1、從產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)分析本本項(xiàng)目定定位于“南湖新新區(qū)的樣樣板工程程，白云云名都的的異國風(fēng)風(fēng)情”。1、項(xiàng)目地地理位置置屬舊城城向新區(qū)區(qū)擴(kuò)展的的交界地地帶；22、總總體規(guī)劃劃為大型型全封閉閉式園林林住宅小小區(qū)；33、本本項(xiàng)目戶戶型定位位在9002000m22之間間，主力力戶型面面積在11001300m22間；44、園園林設(shè)計(jì)計(jì)為圍合合式主題題園林，圍合區(qū)區(qū)內(nèi)建筑筑首層架架空，形形成一整整體大花花園，并并增加相相應(yīng)車位位；5、建筑筑立面為為后現(xiàn)代代簡約仿仿生風(fēng)格格。6、配有有專用大大型

40、會所所綜述由于于項(xiàng)目的的這些特特征，決決定了項(xiàng)項(xiàng)目的市市場競爭爭應(yīng)來自自于區(qū)內(nèi)內(nèi)多層項(xiàng)項(xiàng)目中的的大面積積套型和和類似朝朝暉花園園的園林林小區(qū)。但項(xiàng)目目獨(dú)到的的綜合園園林設(shè)計(jì)計(jì)使得項(xiàng)項(xiàng)目在同同檔樓盤盤中獨(dú)樹樹一幟，具有相相當(dāng)強(qiáng)的的競爭力力。2、從與與競爭對對手產(chǎn)品品優(yōu)劣勢勢分析項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域?yàn)闉榘自茀^(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)區(qū)，提提供產(chǎn)品品為多層層中高檔檔物業(yè)。在整個個白云區(qū)區(qū)內(nèi)這樣樣產(chǎn)品的的供應(yīng)量量并不多多，目前前僅有朝朝暉花園園與之抗抗衡。但但朝暉花花園的開開發(fā)理念念較為老老套，生生命周期期不長，園林景景觀與外外立面設(shè)設(shè)計(jì)不超超前，而而且不太太注重物物業(yè)管理理，其智智能化的的概念并并沒有實(shí)實(shí)際的設(shè)設(shè)施預(yù)

41、以以支撐。與它相相比，本本案仍存存在著較較多的機(jī)機(jī)會。從從與區(qū)內(nèi)內(nèi)競爭對對手的多多層住宅宅樓盤來來看，我我們的優(yōu)優(yōu)勢在于于良好的的外觀設(shè)設(shè)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)一的整整體規(guī)劃劃、超大大的小區(qū)區(qū)會所、良好的的物管、便利的的交通及及綜合園園林小區(qū)區(qū)的獨(dú)特特賣點(diǎn)等等。劣勢勢在于周周邊環(huán)境境和配套套設(shè)施不不齊全、周邊環(huán)環(huán)境不理理想、開開發(fā)商的的品牌優(yōu)優(yōu)勢不強(qiáng)強(qiáng)等。【朝暉案案例】11、項(xiàng)項(xiàng)目簡介介朝暉花花園位于于白云區(qū)區(qū)朝暉路路旁，處處南湖新新區(qū)控制制規(guī)劃內(nèi)內(nèi)，毗鄰鄰金陽新新區(qū)，占占地40000余余平方米米，總建建800000余余平方米米，居住住戶數(shù)7700多多戶。是是目前白白云區(qū)唯唯一的花花園式住住宅小區(qū)區(qū)，綠化化

42、率5，1000000余平方方米的朝朝暉世紀(jì)紀(jì)廣場和和緊靠的的朝暉陽陽光公園園是體現(xiàn)現(xiàn)其花園園式住宅宅小區(qū)主主題的重重要特征征。朝暉暉花園分分兩期工工程，目目前一期期的2000余戶戶已近完完工，正正推出二二期的880套。主力戶戶型以全全錯層為為主，面面積800-1554平方方米，另另外，有有一棟是是復(fù)式的的戶型，共六樓樓。價格格標(biāo)準(zhǔn)在在7200-12210元元之間，今年112月330日交交房，而而處內(nèi)部部認(rèn)購階階段。2、本本期推出出樓盤面面積799-1330平方方米戶型型有兩室室兩廳，二室兩兩廳一衛(wèi)衛(wèi)、三室室兩廳二二衛(wèi)的全全錯層為為主。另另外，有有1700-2000之間間的復(fù)式式戶型出出售，目目

43、前從推推出的單單位，錯錯層的銷銷售情況況較復(fù)式式的要好好?？蛻魬暨x擇朝朝暉花園園很要一一點(diǎn)便是是其相對對較好的的環(huán)境和和位置，也比較較接受7720元元/M22超價的的錯層、復(fù)式、價格相相對較高高。3、目目標(biāo)客戶戶定位從從該項(xiàng)目目的總價價上看，一套住住房的價價格在55.4-23萬萬之間。從這一一數(shù)據(jù)不不難看出出，其目目標(biāo)客戶戶主要是是一些有有一點(diǎn)積積蓄，需需解決或或改善住住房環(huán)境境的中等等收入居居民。從從朝暉花花園客源源看，這這些客戶戶有以下下特點(diǎn)：主流流來自于于區(qū)內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)貴州州鋁廠的的職工，而且尚尚有一些些職工需需改善住住房環(huán)境境。開始注注重生活活環(huán)境，包括綠綠化、物物業(yè)管理理方面。多來

44、來自白云云的當(dāng)?shù)氐鼐用?，而且以以二次置置業(yè)的為為主。對價價格不太太敏感，覺得6650-12000元/M2的的價格都都能接受受。4、推推出時機(jī)機(jī)及形象象20001年元元月8日日開盤（一期）朝暉花花園所宣宣傳的是是其作為為白云區(qū)區(qū)首席生生態(tài)花園園式住宅宅的地位位。由于于鋁廠的的存在，所以在在白云有有一些居居民居住住環(huán)境受受污染，所以以以這樣的的主題出出現(xiàn)自然然就引來來了區(qū)內(nèi)內(nèi)居民的的眾多目目光。另另外，朝朝暉花園園抓住了了白云其其它樓盤盤物管差差，配套套少的弱弱點(diǎn)，并并在這兩兩方面入入手，塑塑造出白白云區(qū)目目前物管管最好、配套優(yōu)優(yōu)良的良良好形象象，在競競爭中處處于了非非常有利利的地位位。5、推推廣

45、策略略緊扣白白云其它它樓盤在在位置、物管、配套、環(huán)境方方面的弱弱勢，對對自己優(yōu)優(yōu)勢進(jìn)行行宣傳，突出自自身買點(diǎn)點(diǎn)，主要要買點(diǎn)有有：1、與南南湖新區(qū)區(qū)、金陽陽新區(qū)相相鄰，緊緊鄰市委委、市政政府新址址。2、高綠綠化率的的生態(tài)花花園。33、全全錯層戶戶型。推廣手段段：1、貴陽陽晚報整整版、白白云報22、路路牌廣告告3、白云電電視臺6、廣廣告費(fèi)用用報紙刊登次次數(shù)費(fèi)用（萬元元）主題內(nèi)內(nèi)容貴陽陽晚報3112白白云首席席生態(tài)花花園住宅宅白云報報100.3朝暉花花園隆重重開盤因此我們們在營銷銷推廣過過程中，應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)在小區(qū)區(qū)會所、整體規(guī)規(guī)劃、園園林設(shè)計(jì)計(jì)和開發(fā)發(fā)商品牌牌建立上上下大功功夫，更更應(yīng)該在在“樣板工工程

46、”主題上上加大力力度，使使本物業(yè)業(yè)超越同同檔產(chǎn)品品。二、項(xiàng)目目優(yōu)劣勢勢分析（一）優(yōu)優(yōu)勢1、地理理位置較較好，是是新城與與舊城的的連結(jié)地地2、交通便便利3、規(guī)模模大，利利于整體體規(guī)劃，園林設(shè)設(shè)計(jì)4、建筑筑風(fēng)格獨(dú)獨(dú)特，為為區(qū)內(nèi)唯唯一一片片后現(xiàn)代代簡約仿仿生設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格的的住宅小小區(qū)5、擁有有競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)最最大最全全的小區(qū)區(qū)會所66、多多國風(fēng)格格的園林林概念為為貴陽首首創(chuàng)，賣賣點(diǎn)相當(dāng)當(dāng)獨(dú)持，具有很很強(qiáng)的競競爭力77、開開發(fā)商資資金雄厚厚，口碑碑不錯88、與與南湖新新區(qū)直接接接壤，可借勢勢炒作（二）劣劣勢1、周邊邊配套設(shè)設(shè)施不完完善，子子女讀書書、購物物不方便便2、周邊環(huán)環(huán)境不理理想，社社區(qū)生活活氣息不

47、不濃厚33、目目標(biāo)客戶戶層面較較窄三、項(xiàng)目目宣傳主主題及主主要賣點(diǎn)點(diǎn)1、項(xiàng)目目宣傳策策略構(gòu)思思由于本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較大大，需要要較長的的開發(fā)建建設(shè)周期期。故此此，銷售售推廣期期及宣傳傳鋪排亦亦相應(yīng)較較長。為為使項(xiàng)目目能夠在在長時期期內(nèi)保持持強(qiáng)勁之之市場競競爭力及及吸引力力，在宣宣傳推廣廣策略方方面：首首先，需需要為項(xiàng)項(xiàng)目訂立立一個整整體宣傳傳主題，貫穿各各個開發(fā)發(fā)期和銷銷售宣傳傳期。其其次，要要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)全面發(fā)發(fā)掘配合合項(xiàng)目宣宣傳主題題的各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)質(zhì)賣賣點(diǎn)，令令其分別別在不同同的銷售售推廣期期內(nèi)通過過各宣傳傳媒體的的配合發(fā)發(fā)揮其各各自的優(yōu)優(yōu)勢，進(jìn)進(jìn)一步完完善主題題概念。這一構(gòu)構(gòu)思是為為了賦予

48、予項(xiàng)目一一個鮮明明、獨(dú)特特的個性性，令其其在各大大型樓盤盤中獨(dú)樹樹一幟，再配合合項(xiàng)目自自身總體體規(guī)劃、配套設(shè)設(shè)施、物物業(yè)管理理等各方方面的高高質(zhì)素表表現(xiàn)，令令本項(xiàng)目目在一個個長時期期內(nèi)始終終保持強(qiáng)強(qiáng)有力的的競爭優(yōu)優(yōu)勢。2、項(xiàng)目目宣傳主主題目項(xiàng)項(xiàng)目的宣宣傳主題題是項(xiàng)目目定位的的直接體體現(xiàn)，是是貫穿整整個樓盤盤開發(fā)與與銷售的的全過程程的。其其確立得得好壞直直接關(guān)系系到了樓樓盤的整整體形象象。敝司司根據(jù)白白云區(qū)的的地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及未來來的遠(yuǎn)景景規(guī)劃，建議本本案的宣宣傳主題題為：南南湖新區(qū)區(qū)的樣板板工程，白云名名都的異異國風(fēng)情情南湖新新區(qū)目前前在白云云是人人人皆知的的，是規(guī)規(guī)劃中的的白云區(qū)區(qū)新的行行

49、政中心心。本案案緊鄰新新區(qū)，這這樣的主主題確立立，緊緊緊的抓住住南湖新新區(qū)這棵棵大樹，可以引引起白云云市民的的關(guān)注，而且有有利于與與政府溝溝通進(jìn)行行宣傳，達(dá)到“借雞生生蛋”的目的的。3、項(xiàng)目目賣點(diǎn)分分析結(jié)合合項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢，可可供發(fā)揮揮宣傳之之賣點(diǎn)不不少，敝敝司從爭爭取最佳佳宣傳效效應(yīng)目標(biāo)標(biāo)出發(fā)，總結(jié)出出以下幾幾個主要要賣點(diǎn)，以支持持我們“南湖新新區(qū)的樣樣板工程程，白云云名都的的異國風(fēng)風(fēng)情”的主題題概念。A、地地理位置置項(xiàng)目距距白云區(qū)區(qū)的主干干道白云大大道僅66分鐘腳腳程，又又與即將將開發(fā)的的南湖新新區(qū)直接接接壤。并且南南湖新區(qū)區(qū)規(guī)劃中中的廣場場距小區(qū)區(qū)僅有1100米米左右。這塊土土地是連連結(jié)舊城

50、城與新城城的重要要鏈環(huán)。隨著南南湖新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)修建，本案優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置將逐步步被認(rèn)同同，其價價值也會會隨之攀攀高。BB、園林林設(shè)計(jì)本本案的園園林設(shè)計(jì)計(jì)思路在在貴陽市市是獨(dú)一一無二的的，與其其他樓盤盤相比具具有相當(dāng)當(dāng)大的差差異性。多個國國家的園園林風(fēng)格格共同組組成的鋁鋁城異國國風(fēng)情，不僅可可以美化化小區(qū)，而且具具有相當(dāng)當(dāng)大的觀觀賞性，是吸引引消費(fèi)者者駐足欣欣賞的獨(dú)獨(dú)到賣點(diǎn)點(diǎn)。、建筑設(shè)設(shè)計(jì)后現(xiàn)現(xiàn)代簡約約式的仿仿生建筑筑在整個個貴陽市市也是首首家提出出。完全全有別于于市場泛泛濫的歐歐陸風(fēng)情情，澳洲洲風(fēng)情等等，從建建筑設(shè)計(jì)計(jì)上已跳跳出以往往模式，獨(dú)居高高處。建建議貴司司在建筑筑設(shè)計(jì)方方面下大大

51、功夫，不要僅僅僅拘泥泥于歐式式風(fēng)格的的建筑誤誤區(qū)，在在將來項(xiàng)項(xiàng)目推售售時，才才可成為為宣傳中中的吸引引賣點(diǎn)。D、戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃中的的戶型面面積在9902000M2之之間，在在白云區(qū)區(qū)屬于面面積偏大大的住宅宅區(qū)，當(dāng)當(dāng)然這與與我們的的目標(biāo)客客戶的定定位直接接相關(guān)。大面積積的戶型型對各種種功能房房間的設(shè)設(shè)計(jì)都較較為有利利，相信信戶型在在貴我兩兩司的共共同努力力下定會會成為一一個靚麗麗的賣點(diǎn)點(diǎn)。鑒于于敝司現(xiàn)現(xiàn)時得到到有關(guān)戶戶型方面面的資料料較為初初步，而而貴司亦亦會就原原方案作作一定的的調(diào)整，故若有有進(jìn)一步步詳細(xì)資資料，敝敝司希望望能為貴貴司提供供詳盡的的建議。E、大大型會所所白云區(qū)區(qū)的地產(chǎn)產(chǎn)

52、發(fā)展較較為初步步，對會會所概念念較為注注重的僅僅有朝暉暉花園一一個，對對多數(shù)白白云人來來說還是是個陌生生的概念念。而朝朝暉花園園也只提提到了這這個概念念，并未未對其做做很好的的詮釋，也沒有有將會所所設(shè)施按按不同需需求的人人進(jìn)行細(xì)細(xì)分。本本案在會會所上有有著較大大的炒作作空間。這種新新概念的的推廣，對目標(biāo)標(biāo)客戶有有著強(qiáng)大大的吸引引力。FF、物業(yè)業(yè)管理朝朝暉花園園是單方方自已管管理，在在宣傳上上不太注注重樹立立物管的的形象。這是本本案戰(zhàn)勝勝對手的的一個較較大的突突破口。前面建建議的顧顧問形式式的物管管方式，既可節(jié)節(jié)約成本本，又可可引進(jìn)先先管理方方式，塑塑造物業(yè)業(yè)品牌。物業(yè)管管理往往往會被開開發(fā)商所

53、所忽視，但是消消費(fèi)者買買了房以以后，多多數(shù)是與與物管公公司打交交道。對對一個謀謀求發(fā)展展的地產(chǎn)產(chǎn)公司來來說，這這是其品品牌延續(xù)續(xù)和重要要環(huán)節(jié)。因而本本案應(yīng)引引進(jìn)先進(jìn)進(jìn)物管模模式，增增加物業(yè)業(yè)賣點(diǎn)。4、項(xiàng)目目賣點(diǎn)的的宣傳運(yùn)運(yùn)作前文文所述的的總體形形象宣傳傳主題以以及各核核心賣點(diǎn)點(diǎn)，在實(shí)實(shí)際宣傳傳的操作作過程中中，敝司司認(rèn)為必必須經(jīng)過過全面、透徹的的鋪排，尤其是是在項(xiàng)目目正式公公開發(fā)售售前的形形象宣傳傳階段，以上賣賣點(diǎn)均可可作重點(diǎn)點(diǎn)的宣傳傳炒作。我們可可以通過過平面廣廣告、電電視廣告告、電臺臺廣告以以及各種種軟性新新聞的報報導(dǎo)，甚甚至圍繞繞個別獨(dú)獨(dú)有賣點(diǎn)點(diǎn)，如多多國綜合合園林風(fēng)風(fēng)景，開開展一系系列

54、的宣宣傳活動動，力求求在短期期內(nèi)擴(kuò)大大市場影影響力，順利打打開市場場，被市市場所接接受、認(rèn)認(rèn)同及追追捧，作作出良好好的鋪墊墊。以上上是敝司司對本項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳賣點(diǎn)之之基本構(gòu)構(gòu)思，在在實(shí)際操操作中，敝司會會在籌備備階段向向貴司提提交更為為詳盡的的相關(guān)計(jì)計(jì)劃。 四、銷售售模式分分析決策策1、整合合營銷模模式“整合營營銷”是近年年來在房房地產(chǎn)營營銷過程程中提出出的新概概念，即即房地產(chǎn)產(chǎn)營銷的的實(shí)質(zhì)是是對所有有影響房房地產(chǎn)銷銷售結(jié)果果的因素素和在房房地產(chǎn)營營銷過程程中的推推廣方法法進(jìn)行綜綜合分析析，作出出合理安安排的營營銷方式式。在產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售往往往不再是是產(chǎn)品的的直接銷銷售，產(chǎn)產(chǎn)品的推推廣往往往也不

55、再再是產(chǎn)品品性能的的直接推推廣，產(chǎn)產(chǎn)品的營營銷往往往是對客客戶的潛潛在需求求的把握握和喚醒醒?？蛻魬舻亩鄻訕有院涂涂蛻粜枨笄蟮亩鄻訕有裕笪覀儌冊跔I銷銷推廣過過程中必必須利用用多種手手段的組組合達(dá)到到銷售的的目的。對于本本案的整整合營銷銷，主要要應(yīng)包括括以下幾幾個方面面：（1）永茂地地產(chǎn)公司司的品牌牌形象包包裝。作作為開發(fā)發(fā)商的永永茂地產(chǎn)產(chǎn)品牌形形象直接接影響著著目標(biāo)消消費(fèi)群的的購買力力。因此此在物業(yè)業(yè)的推廣廣過程中中一定要要設(shè)立公公司品牌牌核心概概念，因因?yàn)槠放婆剖菍Ξa(chǎn)產(chǎn)品的全全方位體體驗(yàn)，它它容易被被大眾認(rèn)認(rèn)同，不不容易被被模仿，更易增增強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)者的購購買信心心。（2）項(xiàng)目工工程進(jìn)度度

56、最直接接的影響響業(yè)主，目標(biāo)客客戶的信信心。因因而建設(shè)設(shè)公司在在項(xiàng)目過過程進(jìn)度度及自身身形象上上都要加加以重視視，形象象工程是是直接影影響銷售售的一個個重要因因素。（3）物業(yè)管管理是房房地產(chǎn)開開發(fā)工作作的一個個繼續(xù)，是品牌牌工作的的補(bǔ)充，售后服服務(wù)質(zhì)量量的好壞壞，關(guān)系系到物業(yè)業(yè)的升值值潛力，后期物物業(yè)的銷銷售狀況況，同樣樣是品牌牌形象的的表現(xiàn)。聘請知知名物管管顧問，建立成成熟物管管公司是是營銷中中不可缺缺少的部部分。（4）售樓處處和售樓樓人員的的形象包包裝。這這些因素素是客戶戶最直接接了解到到的因素素。他們們代表的的是公司司及物業(yè)業(yè)的形象象。2、行銷銷渠道我我們銷售售物業(yè)就就得把各各種有關(guān)關(guān)物業(yè)

57、的的信息告告知給目目標(biāo)客戶戶，我們們可以進(jìn)進(jìn)行直接接的或間間接的告告知客戶戶，在告告知過程程中所經(jīng)經(jīng)過的各各種途徑徑就叫行行銷渠道道。簡而而言之行行銷渠道道就是將將物業(yè)信信息傳播播給消費(fèi)費(fèi)者的各各種通路路。它是是我們營營銷過程程中至關(guān)關(guān)重要的的環(huán)節(jié)。行銷渠渠道的選選擇正確確與否將將直接影影響整個個盤的銷銷售業(yè)績績。根據(jù)據(jù)本案實(shí)實(shí)際情況況，現(xiàn)擬擬選擇如如下渠道道：a、現(xiàn)場直直銷,這是一一種最為為直接和和有效的的銷售渠渠道，在在項(xiàng)目銷銷售過程程中是必必不可少少的。即即是與客客戶面對對面的直直接推銷銷，客戶戶疑問現(xiàn)現(xiàn)場解答答，這種種方式的的成功率率較高。b、DDM派發(fā)發(fā),DDM是一一種郵政政廣告，多

58、為單單張形式式出現(xiàn)，可以夾夾報派送送，針對對性郵寄寄和現(xiàn)場場派送。這種方方式針對對區(qū)域型型客戶作作用相當(dāng)當(dāng)大。在在目標(biāo)客客戶較為為明確，活動范范圍相對對集中，區(qū)域采采用這種種方式可可以達(dá)到到意想不不到的效效果。cc、耳語語傳銷,這里里的“傳傳銷”是是指傳播播銷售。這種方方式要求求物業(yè)要要有較好好的形象象、高質(zhì)質(zhì)量的服服務(wù)，樹樹立良好好的口碑碑，利用用已購客客戶或意意向型客客戶向親親朋好友友散布物物業(yè)信息息，促成成其購買買。我們們做十則則廣告，也許還還不如已已購戶的的一句贊贊賞的話話語。dd、電話話銷售,這種種方式一一般以輔輔助形式式出現(xiàn)。針對目目標(biāo)客戶戶的電話話方式向向其宣傳傳物業(yè)情情況，令令

59、其對物物業(yè)有初初步印象象。也可可抓住那那些知道道物業(yè)信信息，但但尚在猶猶豫的客客戶。也也可利用用電話追追蹤已來來看房顧顧客，促促成其成成交。ee、專車車看房,開通通幾趟貫貫穿全城城的交通通巴士，一可利利用車身身廣告進(jìn)進(jìn)行流動動宣傳；二可方方便準(zhǔn)客客戶現(xiàn)場場看樓?？晌切]沒有時間間到現(xiàn)場場看樓的的客戶和和正在猶猶豫的客客戶。ff、樣板板房展示示,樣樣板房可可將物業(yè)業(yè)信息最最直觀的的展現(xiàn)在在客戶面面前。物物業(yè)的許許多優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)都可在在客戶面面前展露露無遺，而可利利用裝修修的技巧巧彌補(bǔ)物物業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)上的不不足。樣樣板房還還可給客客戶賓至至如歸的的感覺，加深客客戶購買買欲望，令其產(chǎn)產(chǎn)生購買買沖動。g、

60、開開展銷會會,在在目標(biāo)客客戶群集集中地區(qū)區(qū)和目標(biāo)標(biāo)客戶群群經(jīng)常出出沒地區(qū)區(qū)，將項(xiàng)項(xiàng)目以較較為直接接的方式式向客戶戶展示，營造熱熱銷氣氛氛，加大大宣傳力力度。hh、廣告告推銷,物業(yè)業(yè)絕大多多數(shù)信息息都是通通過廣告告宣傳來來告知客客戶的，這是任任何一個個地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目最主主要的行行銷渠道道，也是是本案行行銷的重重頭戲。具體分分為戶外外廣告、報刊雜雜志廣告告、電臺臺廣告、電視廣廣告，IInteerneet網(wǎng)上上廣告等等。通過過以上各各種渠道道我們基基本上可可將物業(yè)業(yè)各種信信息傳播播給大眾眾，令其其對本案案充分了了解。并并在不斷斷重復(fù)的的記憶中中強(qiáng)化共共對本案案各項(xiàng)賣賣點(diǎn)的認(rèn)認(rèn)可。對對于本案案，采用用以上