濟南中潤集團世紀城項目

1、濟南中潤集團世紀城項目目 錄前言 2第一部分分 項目基基本情況況解析 4第二部分分 項目推推廣主題題解析 11第三部分分 項目營營銷推廣廣策略 16第一節(jié) 項目目總體推推廣思路路16第二節(jié) 項目目分階段段推廣策策略25第四部分分 項目營營銷推廣廣費用制制定原則則611前 言言1、本方方案為整整體推廣廣思路，具體的的工作開開展以此此方案為為理論依依據。分分階段、分內容容具體細細節(jié)安排排詳見各各階段具具體工作作計劃與與方案，如具體體的報廣廣策略詳詳見每月月報廣投投放計劃劃，具體體的活動動策略詳詳見每月月活動計計劃與方方案。2、推廣廣階段劃劃分必須須與項目目工程進進度緊密密結合，工程進進度以及及準備

2、配配合工作作將直接接影響營營銷推廣廣節(jié)奏。3、多層層整體價價格策略略與價格格走勢詳詳見專項項方案，力爭在在多層的的后期營營銷中通通過推廣廣、造勢勢與現場場銷售技技巧拉升升均價，盡快回回籠資金金，達成成甲方要要求。4、本方方案主要要為項目目多層部部分的營營銷推廣廣修訂方方案，對對于其中中的一些些計劃安安排，在在經過討討論的基基礎上進進行了修修改。未未盡事宜宜在以后后工作開開展中不不斷完善善。5、本方方案多層層營銷推推廣計劃劃為理想想狀態(tài)下下（宏觀觀經濟面面、政策策面及市市場格局局沒有質質變，工工程開發(fā)發(fā)進度如如期完成成、資金金流通狀狀態(tài)良好好，沒有有不可預預見因素素影響項項目整體體運作節(jié)節(jié)奏）擬

3、擬訂的計計劃，如如果上述述先決條條件發(fā)生生變化，則營銷銷推廣計計劃相應應進行調調整；本本計劃的的執(zhí)行將將秉承保保證計劃劃、但不不拘泥于于計劃的的原則，在客觀觀條件許許可時，盡量在在此計劃劃基礎上上提高目目標、以以期縮短短營銷周周期。6、本方方案小高高層營銷銷推廣計計劃是在在缺乏具具體開發(fā)發(fā)進度依依據的條條件下據據甲方要要求虛擬擬的銷售售計劃，不具備備實際操操作層面面的意義義、僅供供甲方參參考；實實質性操操作型銷銷售計劃劃將在開開發(fā)前期期準備工工作有一一定頭緒緒、未定定因素、節(jié)點式式確定開開發(fā)進度度的情況況下，對對現有計計劃予以以修正，經雙方方討論通通過后執(zhí)執(zhí)行；具具體方案案將在明明年開春春進行

4、新新一輪市市場調查查、觀察察宏觀市市場變化化且在項項目賣點點部分兌兌現后再再行制定定，實事事求是、務求實實現其最最佳效益益。7、由于于本市居居民對小小高層有有一定抗抗性、且且目前片片區(qū)有大大量多層層與準現現樓小高高層陸續(xù)續(xù)入市、今年已已基本進進入銷售售淡季，因此小小高層與與商鋪的的營銷推推廣不宜宜太早進進行。建建議此兩兩部分的的實質性性營銷推推廣活動動在本項項目多層層銷售到到一定程程度時開開始實施施。8、本方方案由于于缺乏準準確的開開發(fā)進度度計劃依依據，是是按常規(guī)規(guī)理論開開發(fā)進度度制定的的模擬營營銷計劃劃，僅供參考；具體操操作性計計劃需要要在有明明確開發(fā)發(fā)進度計計劃后加加以調整整，并隨隨市場變

5、變化而修修正。第一部分分 項目基基本情況況解析一、齊魯魯花園市市場形象象定位1、項目目市場形形象定位位： 本項項目是天天橋區(qū)在在新的城城市規(guī)劃劃定位與與發(fā)展態(tài)態(tài)勢下，新一代代標志性性人居社社區(qū)，配配套完善善、生活活康樂，代表未未來北部部生活的的新典范范。 本項項目是領領先市場場的先進進產品，比目前前市場上上同類產產品物有有所值。 本項項目是面面向普通通工薪階階層的，尋常百百姓完全全可以負負擔的小小康、后后小康時時代康樂樂型社區(qū)區(qū)。2、項目目市場形形象定位位依據： 目前前天橋區(qū)區(qū)大多同同類產品品設計風風格與開開發(fā)推廣廣理念仍仍停留在在較為落落伍的建建筑風格格和低層層次的產產品功能能訴求上上，本項

6、項目提出出上述市市場形象象在境界界上高出出一籌，同樣產產品便顯顯得品質質感較高高，便于于項目價價格定位位于較高高水平、實現投投資回報報； 好的的項目市市場形象象有利于于樹立公公司品牌牌形象，擴大項項目市場場知名度度，項目目銷售與與公司發(fā)發(fā)展二者者相輔相相成，可可互相促促進，有有利于公公司戰(zhàn)略略發(fā)展； 天橋橋區(qū)固有有的負面面形象使使得居住住其中的的市民對對自身良良好的社社會地位位與居住住環(huán)境的的改善有有強烈的的向往，樹立良良好的市市場形象象可迎合合目標客客戶的心心理需求求，引起起其強烈烈共鳴。二、齊魯魯花園目目標客戶戶定位根據區(qū)域域消費群群市場的的調查，按客戶戶特征劃劃分，本本項目目目標客戶戶主

7、要可可劃分為為如下幾幾類：（1）普普通工薪薪階層（包括企企事業(yè)單單位白領領、藍領領）購買用途途：居家家、休閑閑客戶特征征：這部部分人消消費能力力較強，消費意意識較為為超前，容易接接受新生生事物。年齡一一般在225-445歲之之間，有有一定學學歷或專專業(yè)技能能，有足足夠的經經濟能力力滿足基基本的小小康生活活，對生生活質素素有一定定美好憧憧憬與追追求、但但又較為為精明、謹慎、注重實實際，不不愿意或或不足以以追求華華而不實實、超越越自身負負擔能力力的豪宅宅。因為為平時工工作節(jié)奏奏快，他他們追求求時尚、簡單、輕松、隨意的的生活，關注個個人與家家庭成員員身體健健康，部部分可能能熱愛運運動。他他們上班班一

8、般在在市中心心區(qū)，但但他們有有強烈的的現代生生活理念念。喜歡歡在周末末和節(jié)假假日休閑閑，過著著“5+22”的生活活。同時時，他們們愛熱鬧鬧，喜歡歡和朋友友置業(yè)在在一起，他們一一般對面面積較適適中的住住房較感感興趣，其主要要目的是是為了改改善原有有居住條條件。選選擇的住住房一般般為兩房房或面積積較小的的三房?？蛻絷P注注：自然然生態(tài)的的環(huán)境、運動設設施、良良好的物物業(yè)管理理、較實實惠的價價格。（2）濟濟南本地地的私營營業(yè)主（以天橋橋區(qū)為主主）購買用途途：居家家、投資資客戶特征征：這些些私企業(yè)業(yè)主主要要集中在在天橋區(qū)區(qū)，他們們正處于于事業(yè)的的黃金時時期，平平時工作作節(jié)奏快快，追求求現代時時尚、簡簡單

9、隨意意的生活活。有著著強烈的的投資觀觀念和現現代生活活理念。作為長長期在北北部區(qū)域域工作生生活的經經商人士士，對北北部樓市市自然十十分關注注，價格格經濟實實惠而樓樓盤品質質不錯的的樓盤是是他們考考慮的重重點，他他們購買買的目的的是居家家，有時時也會考考慮投資資，交通通、樓盤盤品質、物業(yè)管管理、車車位是他他們選擇擇的重點點。客戶關注注：地段段、環(huán)境境、景觀觀、車位位、委托托性特約約服務和和經營性性多種服服務是他他們購買買的重要要因素。（3）離離退休人人士購買用途途：居家家、休閑閑客戶特征征：這部部分客戶戶大多為為天橋區(qū)區(qū)或其它它區(qū)域一一定交通通、生活活半徑的的老濟南南人，對對該區(qū)域域有濃厚厚的感

10、情情，已經經形成了了自己固固定的生生活圈子子，同時時有一定定的積蓄蓄，生活活自主自自立?，F現在已經經離退休休，有著著充足的的閑暇時時間，他他們需要要一個生生活便利利、環(huán)境境幽靜、康樂的的居所來來安享暮暮年。他他們會選選擇面積積偏小的的兩房或或一房，樓層較較多考慮慮一、二二層?？蛻絷P注注：便利利的生活活配套、幽靜康康樂的社社區(qū)環(huán)境境、較實實惠的價價格。（4）團團購（勝勝邦企業(yè)業(yè)、勝利利股份、政府機機關、有有實力的的企業(yè)團團體）購買用途途：居家家、休閑閑客戶特征征：勝邦邦企業(yè)、勝利股股份這些些關聯公公司效益益較好，應存在在一定的的購房潛潛在需求求。另外外，有一一些政府府機關單單位再加加上本區(qū)區(qū)域有

11、實實力的企企業(yè)團體體，構成成了較大大的團購購消費群群體。這這些單位位職工普普遍存在在改善居居住條件件的強烈烈愿望，較熱衷衷環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、配配套設施施齊全、交通方方便、有有特色的的小區(qū)。這部分分人選擇擇的住宅宅面積多多在800m2 至1660m2之間，戶型為為二房二二廳或三三房二廳廳，購房房大多為為居住用用途，購購房注重重私密性性。客戶關注注：私密密性、地地段、自自然環(huán)境境、交通通狀況、建筑規(guī)規(guī)劃、樓樓盤品質質、物業(yè)業(yè)管理、配套設設施、較較實惠的的價格等等是他們們考慮的的重點。（5）外外地人士士（在濟濟南北部部區(qū)域有有辦事機機構和貿貿易往來來）購買用途途：居家家客戶特征征：在濟濟南或生生意較成成功

12、的外外地人或或外地駐駐濟南機機構的外外地人士士，他們們屬于人人在濟南南，但思思想、生生活方式式并不能能完全融融于濟南南的，然然而不想想再回到到他們原原來生活活地方或或者由于于工作、生意原原因常年年生活、居住在在濟南，希望找找一處相相對理想想的居所所安定下下來?？蛻絷P注注：他們們會選擇擇在價格格適中、配套齊齊全、距距業(yè)務往往來便利利的地方方安家，價格、教育、物業(yè)管管理是他他們關注注的焦點點。按所在區(qū)區(qū)域劃分分，本項項目目標標客戶基基本可劃劃分為如如下兩類類：A、天橋橋區(qū)本區(qū)區(qū)域客戶戶：主力力目標客客戶B、市中中區(qū)及其其他輻射射區(qū)域：取決于于城市開開發(fā)、建建設進度度等宏觀觀政策引引導與經經濟發(fā)展展

13、速度，但在緯緯六路高高架橋的的啟動將將對項目目有較大大利好。綜合各種種因素，做出以以下目標標客戶定定位建議議：客戶區(qū)域域占有量量按百分分比計算算-天橋橋區(qū)600%，市市中區(qū)225%，其它區(qū)區(qū)15%?？蛻糍彿糠縿訖C按按百分比比計算-首次購購買占660%，二次置置業(yè)355%，投投資及其其它占55%?？蛻裟挲g齡按百分分比計算算-300歲-550歲之之間755%，550歲-60歲歲15%，300歲以下下10%。三、齊魯魯花園產產品定位位1、齊魯魯花園的的產品綜綜合質素素（戶型型、外立立面風格格、各種種功能配配套、環(huán)環(huán)境設計計、裝修修標準等等）保持持在本片片區(qū)中等等偏上水水準，否否則在公公司預期期銷售價

14、價格上難難于與同同類產品品競爭。2、為使使項目有有一定特特別優(yōu)勢勢，建議議項目在在保持產產品綜合合質素水水準的同同時在個個別分項項上制造造突出亮亮點。通通過對市市場的詳詳細調查查和對項項目本身身的綜合合分析，建議將將這個亮亮點表達達為兒童童益智會會所、健健康主題題園林。兒童益益智會所所即在滿滿足社區(qū)區(qū)成人運運動、休休閑、保保健等基基本需求求的條件件下，特特別側重重于兒童童啟智、益智、娛樂、保育方方面的項項目（詳詳情可參參見齊齊魯花園園會所方方案建議議）；健康主主題園林林即把整整個小區(qū)區(qū)園林劃劃分為幾幾個康樂樂區(qū)域，如中心心康樂廣廣場、親親子樂園園、老年年中心等等。3、設置置兒童益益智會所所的目

15、的的并非單單純地考考慮會所所功能滿滿足社區(qū)區(qū)業(yè)主需需求或是是簡單地地追求會會所效益益平衡，而是借借助于這這個載體體充分演演繹項目目推廣主主題、豐豐滿項目目形象，最終達達到實現現銷售，獲得利利益回報報的目的的。4、項目目單位總總價款按按百分比比計算-30萬萬-400萬之間間55%，200萬-330萬之之間355%，110萬-20萬萬之間110%。第二部分分 項目推推廣主題題解析一、齊魯魯花園推推廣主題題1、推廣廣主題：通過前前期討論論，項目目推廣主主題建議議確定為為“新世紀紀山水城城市、新新世代康康樂人家家”。2、主題題內涵：“新世紀紀山水城城市”是對城城市北部部的一種種嶄新定定位、符符合政府府

16、對城市市規(guī)劃與與房地產產開發(fā)的導導向，可可改變天天橋區(qū)在在濟南市市民心目目中傳統(tǒng)統(tǒng)的負面面形象；“新世紀紀山水城城市”是本項項目開發(fā)發(fā)的一個個宏觀背背景（城城市的、時代的的），是是我們開開發(fā)本項項目的前前提條件件（既非非本項目目欲以天天下為己己任、刻刻意營造造“山水城城市”，亦非非項目推推廣過程程中的重重點訴求求），暗暗示對目目標客戶戶而言這這是明智智的發(fā)展展商采取取的理性性選擇，可引申申到選擇擇本項目目的客戶戶是明智智的有識識之士；“新世代代康樂人人家”是對項項目的直直接定位位，推廣廣“康樂”概念，這個“康樂”含義有有社區(qū)為為綠色生生態(tài)、環(huán)環(huán)保產品品；業(yè)主主在此生生活可保保持心身身健康；業(yè)主

17、在在此可過過著歡樂樂、喜樂樂、安樂樂的美好好生活等等多種層層面的涵涵義。3、推廣廣主題依依據： 目前前濟南市市政府已已公布新新的城市市規(guī)劃，提出恢恢復濟南南歷史名名城風范范、建設設山水城城市的發(fā)發(fā)展原則則，其中中北部與與西部新新城建設設是本階階段城市市開發(fā)建建設的重重點，必必將會在在基礎設設施建設設等各方方面體現現出來；本項目目在這種種背景下下提出上上述推廣廣主題符符合政府府政策導導向與發(fā)發(fā)展趨勢勢，可因因勢利導導將城市市格局隨隨時代變變化產生生的巨大大變化表表達出來來，給項項目一個個良好的的形象定定位；基于城城市居民民目前普普遍存在在的對城城市市政政建設的的不滿、亟于改改善城市市人居環(huán)環(huán)境（

18、城城市）與與個人居居住環(huán)境境（天橋橋區(qū)片區(qū)區(qū)負面形形象、項項目目標客客戶現居居環(huán)境）的心態(tài)態(tài)，給目目標客戶戶一種美美好環(huán)境境的期許許與承諾諾；“山水水城市”以富于于詩意的的形象，表達歷歷史傳承承源遠流流長，延延續(xù)地方方、歷史史文脈，迎合泉泉城居民民對“泉林文文化”、“齊魯文文化” 驕傲傲自豪、情有獨獨鐘的潛潛在心理理情結； 業(yè)主主在此居居住身體體方面健健康的保保障對應優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境綠化、環(huán)境直直接引致致的空氣氣、噪音音指數的的良好、綠色環(huán)環(huán)保建材材的使用用（生態(tài)態(tài)、環(huán)保保概念）、戶型型設計的的先進合合理（通通風、采采光、功功能分區(qū)區(qū)等等）、小區(qū)區(qū)泛會所所（健康康設施配配套 如如健身器器材、室室外

19、運動動場所如如緩跑徑徑、老人人運動場場所、兒兒童游戲戲場等）、小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理特別別服務、社區(qū)文文化（社社區(qū)診所所、老人人兒童特特別護理理服務、義務體體檢、社社區(qū)趣味味運動會會等） 業(yè)主主在此居居住心理理方面健健康的保保障對應戶戶型設計計的先進進合理（兩代同同住分居居不分離離，注重重親情、家庭倫倫理關系系，保持持中華民民族傳統(tǒng)統(tǒng)美德）、小區(qū)區(qū)環(huán)境、休閑空空間的處處理、泛泛會所功功能（密密切鄰里里關系，解除老老人寂寞寞，提供供獨生子子女兒童童安全游游樂、交交往機會會以便今今后適應應社會，提供成成年人健健康有益益的休閑閑、健身身活動應應付社會會與職場場壓力等等等，總總之老少少咸宜）。 “新新世紀”

20、強調項項目開發(fā)發(fā)理念的的時代性性（領先先、進步步），“新世代代”再次強強調目標標客戶的的時代性性（隨時時代變遷遷改變居居住與生生活觀念念）與年年齡分別別（以世世代強調調人與人人的年代代差別），隨著著緯六路路高架橋橋建設、開通，可能吸吸引部分分市中區(qū)區(qū)年輕白白領客戶戶。 本項項目以超超越片區(qū)區(qū)負面形形象與超超前、領領先的產產品與姿姿態(tài)（推推廣主題題）進入入市場，可表達達一種與與時俱進進，生活活品質（暗寓社社會地位位）上升升的形象象，迎合合目標客客戶追求求體面的的自尊心心與虛榮榮心。提示：本本項目從從推廣主主題直至至產品筑筑造與宣宣傳推廣廣資料設設計各方方面都應應充分表表達出強強烈的變變化感、現代

21、感感、時尚尚感：包包括時代代進步、城市發(fā)發(fā)展、客客戶觀念念與生活活狀態(tài)改改變等等等落實實到目標標客戶即即：一居居住條件件改善；二改變變生活觀觀念：不不再滿足足于日常常的溫飽飽，更加加注重健健康（心心身兩方方面的）、環(huán)保保、生態(tài)態(tài)（可與與工程材材料、小小區(qū)環(huán)境境結合）家庭、鄰里關關系（可可與戶型型結構、會所、室外環(huán)環(huán)境、空空間尺度度的設計計等結合合）、休休閑方式式（可與與社區(qū)文文化、物物業(yè)管理理、會所所配套等等結合）二、齊魯魯花園主主廣告語語1、主廣廣告語：繽紛生生活動起起來說明：“繽紛生生活”與齊魯魯花園的的項目命命名及推推廣主題題一脈相相承。繽繽紛本來來就是可可以形容容鮮花美美麗、色色彩豐富

22、富并富于于動感等等，此處處用于界界定生活活，和推推廣主題題“康樂人人家”中“康”（健康康、活力力、運動動）、“樂”（快樂樂、歡樂樂、安樂樂、喜樂樂）的概概念高度度一致，全部都都隱含動動態(tài)的、輕松的的、愉悅悅的調子子，形容容“花園”及其中中的生活活方式、形態(tài)都都十分妥妥帖；“動起來來”明白、直截地地表達出出“動”的概念念，可延延展到如如下三個個層面：城市建設設的“動”（城市市在新時時代建設設、變革革、進步步新的的規(guī)劃，片區(qū)新新的城市市定位）；項目開發(fā)發(fā)的“動”（項目目即將啟啟動，待待開始推推廣時已已經隨城城市建設設步伐而而實施與時時俱進、明智、領先于于市場）：業(yè)主生活活的“動”（運動動健康康、積

23、極極、活力力；生動動豐富富多彩、亮麗、引人入入勝繽紛）2、輔助助廣告語語：繽紛人生生 花花樣生活活：“繽紛”與“花園”與推廣廣主題一一致，“花樣”由家喻喻戶曉的的“花樣年年華”引申而而來，與與 “花園”一致。我選擇，我需要要：以目目標客戶戶口吻代代入，直直白、簡簡捷、有有力，個個性十足足，符合合較為年年輕的客客戶心理理狀態(tài)可可配合小小高層、小戶型型產品的的推廣、配合主主廣告語語階段性性使用。我的時代代， 我我的家園園：大氣氣、直白白、簡捷捷，鮮明明突出時時代感與與歸屬感感，可配配合主廣廣告語階階段性使使用。第三部分分 項目營營銷推廣廣策略項目總體體推廣思思路根據工程程進度和和樓市規(guī)規(guī)律，將將本

24、項目目營銷推推廣大致致劃分為為以下幾幾個階段段：預熱期（20002年110月上上旬20003年33月中旬旬）開盤期（20003年33月下旬旬20003年年4月下下旬）第一次強強銷期（20003年55月上旬旬20003年年7月上上旬）多層調整期（20003年77月中旬旬20003年年8月下下旬） 商業(yè)銷銷售主要要周期 銷售售續(xù)銷期（20003年99月上旬旬20003年年12月月下旬）小高層層銷售主主要周期期主要調整期（20004年元元月上旬旬20004年年4月上上旬） 周期第二次強強銷期（20004年44月中下下旬20004年77月上旬旬）鞏固期（20004年77月中下下旬20004年99月下旬

25、旬）掃尾期（20004年110月上上旬20004年年年底）項目的營營銷推廣廣策略將將根據這這幾個階階段分步步驟進行行，必要要時可作作局部微微調；具具體實施施將跟工工程進度、形形象進度度緊密結結合，需需要其他他開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)密切切配合。因項目周周邊同類類競爭樓樓盤較多多，市場場供應量量較大，為了取取得一定定的市場場先機，同時將將本項目目價值得得到最大大的提升升從而實實現利潤潤目標達達到最大大化，則則應在前前三個階階段（預預熱期、開盤期期和第一一次強銷銷期）集集中優(yōu)勢勢強力推推廣，通通過小眾眾傳播和和媒體炒炒怍成為為樓市熱熱點，引引起社會會輿論，開創(chuàng)熱熱銷場面面。一旦旦前期打打開銷售售局面，后期的的營

26、銷推推廣就不不會有太太大的壓壓力，投投入則相相應減少少。但成成功與否否關鍵在在于政府府、規(guī)劃劃設計、建筑設設計、開開發(fā)商、建筑商商、市場場、營銷銷代理公公司及其其他服務務商是否否形成高高效的營營銷平臺臺。特別提示示：1、原本本就自然然季節(jié)、氣候，銷售季季節(jié)與工工程進度度而言，將開盤盤期選擇擇在4月月下旬時時機較為為適宜；現據甲方要要求將開開盤期提提前，我我司建議議提前至至3月為為宜。如如果開盤盤期時間間太早因因春節(jié)、氣候、開發(fā)進進度等綜合合原因，可能破破壞整體體營銷推推廣節(jié)奏奏，開盤盤期之后后將會難難以為繼繼、對整整體營銷銷不利。2、如果果20003年22月份可可以完成成各種法法律手續(xù)續(xù)，出于

27、于及早回回籠資金金的目的的考慮，可考慮慮開始低低調銷售，但建建議不要要即時開開盤，為為蓄積人人氣，正正式開盤盤期與強強勢推廣廣還是定定于3月月下旬進進行為宜宜。3、正式式開盤時時要求現現場銷售售中心應應當完成成?，F場場銷售中中心可考考慮設于于會所中中，則除除會所裝裝修、裝裝飾完成、室室外有一一定環(huán)境境外，還還應在現現場形成成自堤口口路至會會所的銷銷售通道道與導視視系統(tǒng)，以保證證項目形形象、引導導客戶安安全、便便捷地進進入銷售售中心。若會所所在正式式開盤前前不能使使用，則則應考慮慮在項目目臨近堤堤口路中間間段搭建建臨時銷銷售中心心。4、銷售售價格、數量的的階段性性調整需需要來自自宏觀政政策、經經

28、濟形勢勢、市場場競爭、工程進進度方方方面面的的支撐。調整整目前此此營銷推推廣方案案因缺乏乏完整的的工程開開發(fā)進度度計劃作作為制定定依據，時間的的劃分基基本以常常規(guī)工程施施工需要要時間再再留有一一定余裕裕為準則則；如果果整體開開發(fā)進度度有所調調整，則則銷售計計劃相應應予以調調整。表一：多多層部分分總銷售售進度計計劃表 (最終均均價為330299.1元/平米)序 號號時 間銷售階段段銷售目標標銷售面積積階段性均均價120022年10月次年年3月中中旬內部認購購期19%104550平米26300元/平米220033年4月下旬旬6月月中旬開盤期12%66000平米29300元/平米320033年6月下

29、旬旬7月上旬旬開盤延續(xù)續(xù)期8%44000平米29800元/平米420033年7月中旬旬8月調整期6%33000平米30200元/平米520033年9月122月強銷期25%137550平米31000元/平米620044年1月4月上旬旬調整期6%33000平米31600元/平米720044年4月中旬旬7月下旬旬續(xù)銷期12%66000平米32000元/平米820044年8月100月鞏固期6%33000平米32300元/平米920044年11月年底底掃尾期6%33000平米31800元/平米合計100%550000平米米30044.1元元/平米特別提示示：1、本計計劃所訂訂價格走走勢與均均價指數數中不

30、包包含閣樓樓與地下下室部分分。2、多層層分兩期期開發(fā)，但目前前除4、5號樓樓面積確確定、一一期其它它戶型基基本確定定外，二二期多層層單體建建筑及規(guī)劃尚尚未確定定，因此此無法將將其單獨獨制訂銷銷售計劃劃。3、本計計劃所訂訂價格均均包含約約3000元/平平米的精精裝修，其精裝裝修方案案必須在在正式開開盤前制制定通過過。4、甲方方要求明明年二月月份開盤盤可能屆屆時難以以達到必必要條件件，且因因二月份份本地天天氣仍然然寒冷、是傳統(tǒng)統(tǒng)營銷淡季，其中又又包含了了春節(jié)的的特別因因素，難難以聚集集必要人人氣，倉倉促開盤盤市場反反應可能能難以為為繼、會會對后續(xù)實實質性營營銷節(jié)奏奏把握造造成嚴重重的負面面影響，我

31、司鄭鄭重建議議對此時時機選擇擇予以高高度重視視、審慎慎決策；甲甲方急于于開盤、及時銷銷售、及及時回籠籠資金的的心情我我司十分分理解，為配合合主觀、客觀方方面方面面的綜合因因素，我我司建議議開盤時時機定于于20003年3月下旬旬較為適適宜；本本計劃以以20003年3月下旬旬開盤為為控制節(jié)點點。5、內部部認購期期時間已已過去一一半，后后半段時時間中包包含了多多個節(jié)假假日，并并且處于于寒冷的的冬季，對市場場預熱相當不不利，建建議甲方方對早期期應當投投入的長長期廣告告（戶外外廣告、車體廣廣告、站站牌廣告告、電視視廣告、電臺廣告告等）予予以高度度重視，及早決決策，以以便后續(xù)續(xù)籌備工工作及時時展開（參見齊

32、齊魯花園園12月推推廣計劃劃）。6、由于于內部認認購期第第一階段段所認購購的822套均價價僅為225744元/ M2，故內內部認購購期第二二階段認認購均價價達到28886元元/ MM2才能將將整個內內部認購購期均價價拉升到到26330元/ M22。表二：小小高層部部分總銷銷售進度度計劃表表 (最終終均價為為30000元/平米)序 號號時 間銷售階段段銷售目標標銷售面積積階段性均均價120033年5月7月內部認購購期8%15200平米27500元/平米220033年7月8月下旬旬開盤期（低調）5%950平平米28300元/平米320033年9月111月上旬旬第一次強強銷期15%28500平米28

33、900元/平米420033年11月下下旬12月調整期4%760平平米29200元/平米520044年1月3月下旬旬調整期4%760平平米29600元/平米620044年4月上旬旬7月上旬旬第二次強強銷期25%47500平米30300元/平米720044年7月中旬旬8月下旬旬調整期7%13300平米30800元/平米820044年9月100月續(xù)銷期22%41800平米31300元/平米920044年11月年底底掃尾期10%19000平米30800元/平米合計100%1.9萬萬平米30000元/平米特別提示示：1、本計計劃所訂訂價格走走勢與均均價指數數中不包包含閣樓樓與地下下室部分分。2、由于于目

34、前天天橋區(qū)小小高層銷銷售還存存在較大大抗性，且周邊邊小高層層樓盤均均價都未未突破330000元/平平米。為為了與項項目中的的多層銷銷售價格格有一定定的區(qū)分分（略微微偏高），建議議小高層層不必采采用精裝裝修，只只需粗裝裝修（廚廚衛(wèi)精裝裝修）?？蓞⒖伎贾苓吀偢偁帢潜P盤（小高高層）的的情況：樓盤名稱稱均價（元元/M22）交樓標準準天旺淺水水灣29800菜單式精精裝修（另行收收費）長城五環(huán)環(huán)花苑30000廚衛(wèi)精裝裝修舜景花園園28000廚衛(wèi)精裝裝修富華居29000廚衛(wèi)精裝裝修3、本計計劃需要要工程進進度的密密切配合合，此計計劃的基基本要求求是20003年年4月份小小高層已已經確定定所有設設計方案案并開

35、始始施工，9月進入入第一次次強銷期期時小高高層接近近封頂，第二次次強銷期期（20004年年4月）前前小高層層外立面面腳手架架落下11-2層層。4、由于于內部認認購期緊緊接一個個較為漫漫長的銷銷售淡季季、且工工程形象象進度尚尚未彰顯顯，因此此開盤期期不宜強強勢推廣廣，故采采取較為為低調的的入市策策略逐步步升穩(wěn)、為后續(xù)續(xù)推廣張張本，實實質性推推廣安排排在秋季季銷售旺旺季。5、本計計劃是理理想狀態(tài)態(tài)下計劃劃目標，待小高高層開發(fā)發(fā)進度計計劃明確確后據之之進行修修訂。表三：商商業(yè)部分分總銷售售進度計計劃表 (最終均均價為445055元/平米)序 號時 間銷售階段段銷售目標標銷售面積積階段性均均價1200

36、33年6月上旬旬8月月下旬認購期（自然客客戶、低低調推廣廣）40%30000平米44000元/平米220033年9月上旬旬9月月下旬第一次推推廣期（階段強強勢推廣廣）15%11255平米45000元/平米320033年100月上旬旬12月下下旬第二次推推廣期（重點強強勢推廣廣）45%33755平米46000元/平米合計100%75000平米45055元/平米說明：1、通常常商業(yè)部部分操作作與住宅宅操作采采用不同同思路與與手法，因為二二者物業(yè)業(yè)性質與與訴求重重點有本本質性差差別：前前者追求求物業(yè)居居住功能能合理、環(huán)境安安靜、安安全、優(yōu)優(yōu)美、配配套完全全等居住住質素，后者則則追求客客流量、周邊居居

37、民消費費能力、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)格局局、所在在商圈輻輻射半徑徑等商業(yè)業(yè)價值與與投資、升值空空間。因因此二者者操作應應分別推推廣，否否則容易易擾亂二二者截然然不同的的市場形形象、訴訴求不清清，無法法充分挖挖掘、展展示各自自價值；有鑒于于此，特特對商鋪鋪部分營營銷推廣廣設計兩兩種不同同推廣方方案，其其推廣時時間、節(jié)節(jié)奏與居居住物業(yè)業(yè)推廣時時間、節(jié)節(jié)奏有所所差別。2、由于于商業(yè)推推廣與居居住物業(yè)業(yè)的本質質性差異異，建議議商業(yè)物物業(yè)采用用階段式式推廣為為宜。3、上述述商鋪營營銷計劃劃只是現現有條件件下理想想狀態(tài)的的計劃，實際執(zhí)執(zhí)行需要要開發(fā)進進度與市市場供求求兩方面面的支撐撐，如果果支撐條條件屆時時不能達達成

38、，需需要對計計劃進行行相應調調整。特別提示示：1、如果果希望盡盡早回籠籠資金，建議可可在小高高層底層層商鋪完完成，標標準層主主體建設設過程中中先期將將底層商商鋪裝修修、包裝裝完成，盡早在在建設期期即投入入使用，以期凸凸現商業(yè)業(yè)價值，及早實實現銷售售。2、如果果決定在在建設期期即將底底層商鋪鋪投入使使用，則則需要與與政府有有關部門門及早協(xié)協(xié)調，并并存在外外圍環(huán)境境、道路路先期建建設，使使用與施施工協(xié)調調的問題題，需要要予以高高度重視視，及早早展開相相關工作作。3、商鋪鋪正式開開盤時間間建議不不必太早早；早期期可以通通過低調調銷售及及時回籠籠資金，在適宜宜的時機機重點進進行節(jié)階階段式推推廣的方方式

39、造勢勢，提升升項目價價值。第二節(jié) 項項目分階階段推廣廣策略一、預熱熱期 （20002年110月上上旬20003年33月中旬旬）1、預熱熱期推廣廣策略預熱期因因時間持持續(xù)較長長、且缺缺乏項目目基本進進度形象象與相關關手續(xù)，不便亦亦不必強強勢推廣廣，應保保持較低低調子，基本以以節(jié)點式式推廣為為主，推推廣重點點為多層層（第一一期）?，F根據據前期工工作進度度估算，將預熱熱期初步步劃分為為以下兩兩個階段段：（1）第第1階段段（20002年年10月月上旬20003年年2月下下旬）本階段主主要是接接受客戶戶登記，累積客客戶資源源，進行行項目的的內部認認購活動動。本階階段宣傳傳力度不不宜太大大，推廣廣重點主主

40、要為：A、形象象推廣圍繞繞項目推推廣主題題進行概概念炒作作，突出出項目五五彩繽紛紛、康樂樂社區(qū)生生活形象象；B、節(jié)點點式活動動推廣借助助住博會會、秋交交會等節(jié)節(jié)點活動動，對項項目進行行廣泛的的宣傳推推廣，迅迅速提高高項目的的知名度度。（2）第第2階段段（20003年年2月下下旬3月中中旬）由于第11階段基基本確立立了項目目的市場場形象，各項前前期準備備工作在在不斷推推進，浮浮于表面面的形象象宣傳已已不再是是客戶關關注的焦焦點，他他們最關關心的是是樓盤的的內在品品質。同同時作為為開盤期期的過渡渡，應適適當加大大投入，主推賣賣點為：A、形象象推廣新世世紀山水水城市規(guī)規(guī)劃構想想下的康康樂社區(qū)區(qū)；B、

41、地段段天橋橋區(qū)絕佳佳區(qū)位；C、交通通交通通路網發(fā)發(fā)達，長長途汽車車站、火火車站近近在咫尺尺；D、配套套周邊邊生活配配套成熟熟，社區(qū)區(qū)內配套套完善；E、城市市新規(guī)劃劃下巨大大的升值值潛力。2、期間間媒體組組合（1）報報廣第1階段段報紙廣廣告主要要配合節(jié)節(jié)點式推推廣活動動不定期期發(fā)布新新聞、市市場分析析與營銷銷理念的的文章，同時宣傳齊齊魯置業(yè)業(yè)公司、齊魯置置業(yè)會與與齊魯花花園，此此階段以以軟廣告告為主、硬廣告告為輔，；第22階段則則相應加加大投入入，以硬硬廣告為為主、軟軟廣告為為輔。媒體選擇擇兩種：齊魯晚晚報和濟濟南時報報，每次次報廣發(fā)發(fā)布后，由銷售售現場及及時反饋饋效果，如效果果不佳，經分分析屬

42、于于媒體原原因，則則應及時時予以調調整。（2）戶戶外廣告告立柱廣告告：在火火車站附附近設置置大型形形象廣告告，為期期1年。車體廣告告：與其其他戶外外廣告相相比具備備流動性性，影響響力較好好，效果果較好，費用較較省。建建議選擇擇經過堤堤口路的的K900路、K996路、K977路、122路、155路、7路等公公交車中中的一路路，至少少噴繪66輛車，為期11年。除在車身身外體噴噴繪形象象廣告外外，另可可考慮與與公交公公司達成成協(xié)議，一方面面在車內內張貼項項目形象象廣告紙紙，另一一方面制制作發(fā)行行車票廣廣告。站牌廣告告：因本本項目主主要目標標客戶群群體為工工薪階層層，公交交車是他他們最主主要的交交通工

43、具具，采用用站牌廣廣告會收收到一定定的效果果。建議議在堤口口路、無無影山中中路、北北園大街街、三條條交通干干道上的的候車亭亭刊登項項目形象象廣告，為期11年。（3）雜雜志：充充分利用用城市市蝸牛做軟性性文字宣宣傳與形形象廣告告。（4）電電視：作作為大眾眾傳媒，影響力力也很大大，它可可以多次次重復同同一信息息，通過過靈動的的畫面、真實的的情景，從而使使人印象象深刻。同濟南南電視臺臺濟南南房產報報道簽簽定長期期合作合合同，進進行形象象宣傳。（5）電電臺：可可選擇濟濟南廣播播電臺，簽定長長期合作作合同，利用某某一個強強勢欄目目或整點點報時或或半點報報時，對對項目進進行形象象宣傳。（6）網網絡：配配合

44、節(jié)點點式推廣廣活動在在搜房網網上不定定期發(fā)布布新聞、市場分分析與營營銷理念念的文章章，宣傳傳齊魯置置業(yè)公司司、齊魯魯置業(yè)會會與齊魯魯花園。3、期間間工作內內容（1）總總體價格格策略（2）預預熱期價價格體系系制定與與執(zhí)行（3）預預熱期節(jié)節(jié)點式活活動推廣廣A、住博博會B、秋交交會（4）銷銷售物料料準備A、樓書書：1萬萬份B、折頁頁：1萬萬份C、沙盤盤：2個個（其一一為樓盤盤模型，其二為為區(qū)位模模型）D、展板板：166塊（其其中城市市規(guī)劃與與基礎設設施2塊塊，項目目基本資資料為22塊，多多層戶型型6塊，多層外外立面11塊，多多層裝修修標準11塊，小小高層外外立面11塊，園園林1塊塊，項目目智能化化配

45、套11塊，物物業(yè)管理理1塊），另多多層精裝裝修方案案6塊、小高層層戶型66塊、商商鋪2塊塊可留待待后期推推廣時增增加。E、精裝裝修方案案與預算算（5）開開盤期價價格體系系制定與與審批（6）開開盤期廣廣告設計計4、期間間工作要要求（1）銷銷售物料料完成、到位；（2）營營銷中心心裝修完完畢，包包括室外外環(huán)境；主格調：中高檔檔、大氣氣、明快快、敞亮亮、親切切；外立面色色彩絢麗麗，可用用項目的的標準色色。位置選擇擇：若會會所工程程進展較較快能在在4月底底前完工工的話，則安排排在會所所；若會所不不能在44月底前前完工，則必須須在項目目臨堤口口路中段段處搭建建臨時售售樓部。布局：按按功能劃劃分為接接待區(qū)、

46、展示區(qū)區(qū)（模型型、展板板、電子子演示系系統(tǒng)）、洽談區(qū)區(qū)、簽約約區(qū)，另另配洗手間、財財務室、經理室室（應較較為隱蔽蔽）等； 另開開辟一角角布置一一些兒童童游樂設設施（如如滑梯、蹺蹺板、電動木木馬等，有專人人照料），作為為室內兒兒童樂園園；面積不低低于3000M22。（3）精精裝修方方案與預預算確定定；（4）五五證齊全全；（5）銷銷售通道道與樣板板房完成成（如果果工程進進度不能能達到要要求，可可推遲至至第一次次強銷期期開始前前）；（6）工工程進度度計劃、建筑單單體設計計、園林林規(guī)劃設設計、物物業(yè)管理理公司的的確定落落實。5、期間間營銷目目標（1）初初步樹立立市場形形象為：質優(yōu)價價平、供供不應求求、

47、后小小康時代代人居代代表的美美麗家園園。（2）達達到認購購面積：約10045000M22，占總總量的119%（以多層層5.55萬計）；認購均價價：26630元元/M22。特別提示示：1、本階階段目前前時間已已過去一一半，其其余時間間中包括括了較為為漫長的的冬季銷銷售淡季季及春節(jié)節(jié)，且工工程進度度也會受到氣氣候及其其他因素素制約，對于項項目的推推廣是不不利的。因此本本階段推推廣應相相對低調調，在大大眾傳播播媒體上重重點應著著眼于對對項目有有長期影影響力的的媒體如如電視、電臺，并及早早展開相相關工作作。2、大型型戶外立立柱廣告告、公交交車及站站牌廣告告是與項項目定位位、目標標客戶定定位十分分吻合的

48、的廣告媒媒介，而而且也屬于一一次性長長期投入入型，投投入時機機十分重重要。建建議及早早展開工工作，愈愈早投入入，對項項目愈加加有利（參見12月月推廣計計劃）。3、目前前齊魯花花園處于于封盤階階段，多多層已經經預定了了16%的樓盤盤，為合合理拉升升價格并并促進44、5號號樓存盤的銷售售，建議議在春節(jié)節(jié)前務必必進行一一次節(jié)點點式推盤盤活動，以持續(xù)續(xù)吸引市市場關注注；推盤盤數量可可控制在在30000平米、認購數數量可控控制在220000平米之之內，通通過價格格銷控與與現場銷銷控達成成目的。4、正式式開盤前前為預熱熱市場、拉升價價格可在在3月上上旬再次次進行節(jié)節(jié)點式推推盤，但但此次活活動只是是一種操操

49、作手法和項項目姿態(tài)態(tài)，真正正簽約統(tǒng)統(tǒng)一在正正式開盤盤后，本本將此業(yè)業(yè)績、均均價均計計入開盤盤期。二、開盤盤期（220033年3月下旬旬20003年年4月下旬旬）1、推廣廣重點經過了大大約半年年的預熱熱期，累累積了一一定量的的客戶，已經初初步樹立立起項目目的市場場形象，同時前前期準備備工作基基本就緒緒，此階階段應趁趁熱打鐵鐵，進一一步加大大推廣力力度，在在開盤這這前后一一個月集集中優(yōu)勢勢，對目目標市場場進行第第一輪掃掃蕩。推推廣重點點為多層層（第一一期），主推賣賣點為：A、城市市新規(guī)劃劃下巨大大的升值值潛力B、戶型型C、物業(yè)業(yè)管理D、健康康主題園園林E、兒童童益智會會所2、期間間媒體組組合（1）

50、報報廣此階段項項目正式式公開發(fā)發(fā)售，前前期蓄勢勢將得到到第一次次釋放，為達到到預定的的效果，形成市市場轟動動效應，報廣將將作為最最重要的的武器之之一，投投入量迅迅速加大大，進行行集結轟轟炸。媒體選擇擇面則相相應擴大大，形成成以齊魯魯晚報、濟南時時報為主主，其他他媒體為為輔的統(tǒng)統(tǒng)一戰(zhàn)線線。（2）戶戶外廣告告絕大部分分戶外廣廣告（長長期的）應在預預熱期第第一階段段完成，如因特特殊原因因未發(fā)布布的則應應在此階階段務必必完成。同時開開盤前在在項目所所在地制制作條幅幅廣告（短期），進行行開盤信信息發(fā)布布。（3）雜雜志：充充分利用用城市市蝸牛做軟性性文字宣宣傳。（4）電電視：在在濟南電電視臺濟南房房產報道

51、道進行行形象宣宣傳、活活動宣傳傳及開盤盤信息發(fā)發(fā)布。（5）電電臺：在在濟南廣廣播電臺臺XX頻頻道利用用整點報報時或半半點報時時，對項項目進行行形象宣宣傳和信信息發(fā)布布（包括括活動信信息和開開盤信息息）。（6）網網絡：配配合開盤盤在搜房房網上發(fā)發(fā)布軟性性新聞，并對整整個開盤盤期項目目動態(tài)作作全過程程跟蹤報報道；列列入濟南南搜房網網的“明星樓樓盤”欄目、同時可可免費在在城市市信報上定期期發(fā)布。3、期間間工作內內容（1）開開盤期價價格體系系執(zhí)行（2）開開盤期活活動推廣廣A、濟南南城市新新規(guī)劃論論壇形式：邀邀請市規(guī)規(guī)劃局領領導、業(yè)業(yè)內專家家就濟南南市新城城市規(guī)劃劃發(fā)表自自己的見見解，論論壇重點點：西、

52、北部新新城市規(guī)規(guī)劃以及及新世紀紀山水城城市構想想。依據：一一方面為為項目推推廣主題題尋求理理論依據據，提升升項目市市場形象象；另一一方面方方面可塑塑造項目目的時代代感、超超前性；最后不不斷擴大大項目的的影響力力，炒熱熱市場。B、開盤盤活動形式：待待定，方方案屆時時另行提提交。依據：擴擴大項目目知名度度及聲勢勢，吸引引市民的的關注，形成轟轟動效應應，達到到引爆市市場、提提升價格格和增加加市場銷銷量的目目的。（3）銷銷售物料料準備A、樓書書：1萬萬份（若若預熱期期未完成成的則務務必在開開盤前準準備完畢畢，若已已完成則則省去該該項。）B、單張張：4萬萬份（可可用于夾夾報）C、折頁頁：1萬萬份（若若預

53、熱期期未完成成的則務務必在開開盤前準準備完畢畢，若已已完成則則省去該該項。）D、沙盤盤：2個個（其一一為樓盤盤模型，其二為為區(qū)位模模型，若若預熱期期未完成成的則務務必在開開盤前準準備完畢畢，若已已完成則則省去該該項。）E、展板板16塊塊，另多多層精裝裝修方案案6塊、小高層層戶型66塊、商商鋪2塊塊可留待待后期推推廣時增增加。（若預熱熱期未完完成的則則務必在在開盤前前準備完完畢，若若已完成成則省去去該項。）F、精裝裝修方案案與預算算（若預預熱期未未完成的的則務必必在第一一次強銷銷期前準準備完畢畢，若已已完成則則省去該該項。）（4）第第一次強強銷期價價格體系系制定與與審批（5）第第一次強強銷期廣廣

54、告設計計4、期間間工作要要求（1）銷銷售物料料完成、到位；（2）營營銷中心心裝修完完畢，包包括室外外環(huán)境（若預熱熱期未完完成的則則務必在在開盤前前準備完完畢，若若已完成成則省去該項項。）；（3）精精裝修方方案與預預算確定定；（4）五五證齊全全；（5）銷銷售通道道（包括括彩旗）與樣板板房完成成；（6）銷銷售導示示系統(tǒng)完完成、到到位；（7）工工程進度度計劃、建筑單單體設計計、園林林規(guī)劃設設計、物物業(yè)管理理公司的的確定落落實。（若預熱熱期未完完成的則則務必在在開盤前前準備完完畢，若若已完成成則省去去該項。）5、期間間營銷目目標（1）迅迅速炒熱熱市場，初步確確立在北北部同類類樓盤的的市場領領跑者形形象

55、。（2）達達到銷售售面積：約44400 M2，占總總量的88%；銷售均價價：29900元元/M22。三、第一一次強銷銷期（220033年5月上旬旬20003年年7月上旬旬）1、推廣廣重點此階段為為銷售旺旺季、應應承接開開盤期強強勢營銷銷態(tài)勢繼繼續(xù)升溫溫市場以以消化主主力戶型型、同時時盡量在在價格配合的的情況下下采取限限量發(fā)售售、及時時封盤、及時調調價、小小步攀升升的策略略，靈活活操作，以期維維持良好好市場形形象與價價格走勢勢。推廣廣重點為為多層（第一期期），同同時小高高層與商商業(yè)開始始預熱并并進行內內部認購購，主推推賣點為為：A、精裝裝修交房房后小小康完整整生活主主張（強勢宣宣傳，作作為價格格

56、提升的的依據、支撐）B、戶型型美滿滿人生33+2（兩代人人分居不不分離）C、特色色兒童益益智會所所D、健康康主題園園林（應要求求無障礙礙設計，對此加加以重點點宣傳，同時配配備有益益健康的的特殊植植物，推推出主題題園林中中部分小型組組團主題題）E、樣板板房（利用裝裝修風格格突出“康樂人人家”概念，另可重重點宣傳傳兒童房房安全無無傷害設設計，表表達領先先市場、時代的開開發(fā)理念念與姿態(tài)態(tài)）F、物業(yè)業(yè)管理G、費用用減免政政策（主主要針對對萬盛園園）H、地段段天橋橋區(qū)絕佳佳區(qū)位I、交通通交通通路網發(fā)發(fā)達，長長途汽車車站、火火車站近近在咫尺尺J、配套套周邊邊生活配配套成熟熟，社區(qū)區(qū)內配套套完善2、期間間媒

57、體組組合（1）報報廣項目正式式開盤，前期廣廣告投入入較大，有較好好的市場場基礎，同時逐逐漸步入入傳統(tǒng)銷銷售旺季季，隨著著項目工工程進度度的不斷斷進展，被關注注的程度度會越來來越高。此階段段廣告宣宣傳繼續(xù)續(xù)保持一一定的力力度（軟軟硬結合合，平均均每周二二次）。媒體選擇擇以齊魯魯晚報、濟南時時報為主主，山東東商報、生活日日報、都都市女報報為輔。每次報報廣發(fā)布布后，由銷售現現場及時時反饋效效果，如如效果不不佳，經經分析屬屬于媒體體原因，則應及及時予以以調整。（2）雜雜志：充充分利用用城市市蝸牛做軟性性文字宣宣傳。（3）電電視：在在濟南電電視臺濟南房房產報道道進行行賣點宣宣傳。（4）電電臺：在在濟南廣

58、廣播電臺臺XX頻道道利用整整點報時時或半點點報時，對項目目進行形形象宣傳傳和信息息發(fā)布。（5）網網絡：在在搜房網網上發(fā)布布軟性新新聞，列列入濟南南搜房網網的“明星樓樓盤”欄目，同時可可免費在在城市市信報上定期期發(fā)布。3、期間間工作內內容（1）第第一次強強銷期價價格體系系執(zhí)行（2）開開盤期活活動推廣廣A、第六六屆春交交會利用此次次房交會會，以推推出特價價房（銷銷售抗性性較大的的單位）的形式式進行第第一輪的的促銷。B、依托托齊魯置置業(yè)會舉舉辦春游游野餐與與趣味運運動活動動、宣傳傳項目的的“康樂”主題C、齊魯魯花園第第一期（多層）封頂儀儀式形式：邀邀請客戶戶參加封封頂儀式式。依據：通通過工程程進展展

59、展示開發(fā)發(fā)實力，樹立客客戶信心心，同時時表示對對客戶的的尊重，讓其做做真正的的主人。D、特色色會所開開放日與與“繽紛生生活杯”兒童技技能大賽賽（可持續(xù)續(xù)整個66月）E、樣板板房開放放日（可可考慮以以健康住住宅、無無污染綠綠色建材材及裝修修、室內內空氣質質量監(jiān)測測等為重重點，并并可配合合其它與與項目定定位一致致的產品品聯合推推廣，舉舉行惠而而不費的的活動）（3）銷銷售物料料準備制作精美美單張44萬份，主要用用于三方方面：房房交會、夾報、直銷。（4）調調整期價價格體系系制定與與審批（5）調調整期廣廣告設計計4、期間間工作要要求（1）銷銷售物料料完成、到位；（2）精精裝修方方案的市市場反饋饋及迅速速

60、調整；（3）工工程進度度要求：一期多多層主體體封頂，二期小小高層建建筑單體體設計完完成并動動工。（4）力力爭6月月1日前前會所主主體施工工完畢、裝修完完成、并并配備部部分重要要兒童游游樂、益益智設施施、對外外開放。（5）部部分樣本本房裝修修完畢。5、期間間營銷目目標（1）進進一步炒炒熱市場場，鞏固固市場領領跑者形形象，初初步實現現項目的的價值提提升。（2）多多層達到到銷售面面積：約約88000M22，占總總量的116%；銷售均價價：30000元元/M22。小高層和和商業(yè)部部分內部部認購面面積和認認購均價價見各自自的銷售售進度計計劃表。四、調整整期（220033年7月上旬旬20003年年8月下旬