經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目企劃方案

1、經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目企劃案目 錄 目 錄1 前 言3 行銷傳播播目標(biāo)33 第一部分分 大世世界商業(yè)業(yè)公園市市場背景景分析33 一、項(xiàng)目目概況33 二、開發(fā)發(fā)商背景景簡介33 三、市場場環(huán)境分分析3 四、項(xiàng)目目的SWWOT分分析3 五、目標(biāo)標(biāo)市場定定位3 六、項(xiàng)目目定位33 七、開發(fā)發(fā)構(gòu)想33 八、項(xiàng)目目功能劃劃分建議議3 第二部分分 大世世界商業(yè)業(yè)公園市市場行銷銷戰(zhàn)略33 一、什么么是“投資組組合計(jì)劃劃”3 二、“投投資組合合計(jì)劃”的具體體實(shí)施可可行性分分析：33 三、推出出本計(jì)劃劃的市場場效應(yīng)分分析3 第三部分分 大世世界商業(yè)業(yè)公園整整合傳播播戰(zhàn)略33 一、大世世界商業(yè)業(yè)公園品品牌的建建立及認(rèn)認(rèn)同3

2、 二、階段段性傳播播策略33 （一）傳傳播階段段劃分：3 （二）具具體階段段傳播策策略：33 （三）、廣告階階段運(yùn)作作3 （四）、項(xiàng)目預(yù)預(yù)算3 三、傳播播訴求策策略3 （一）、訴求對對象3 （二）、訴求重重點(diǎn)3 （三）、訴求方方法3 （四）、訴求表表述3 第四部份份 大世世界商業(yè)業(yè)公園媒媒介傳播播企劃33 一、傳播播背景33 二、媒體體傳播目目標(biāo)3 三、廣告告?zhèn)鞑ο筇卣髡? 四、媒介介傳播要要點(diǎn)3 五、媒體體策略33 六、平面面媒體的的優(yōu)點(diǎn)33 七、媒體體選擇及及依據(jù)33 八、新聞聞炒作33 九、媒介介策略行程策策略3 十、媒體體排期計(jì)計(jì)劃3 十一、費(fèi)費(fèi)用分配配3 附 件3 附件一33 附

3、件二:3 前 言成都大世世界商業(yè)業(yè)公園是是由成都都大世界界商業(yè)廣廣場開發(fā)發(fā)經(jīng)營有有限公司司開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，并委托托四川奧奧萊特廣廣告?zhèn)鞑ゲス煞萦杏邢薰舅緦ζ漤?xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行廣告?zhèn)鱾鞑サ膽?zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃。本企企劃方案案結(jié)合大大世界商商業(yè)公園園的項(xiàng)目目特點(diǎn)，旨在更更加突出出廣告?zhèn)鱾鞑サ哪磕繕?biāo)顧客客區(qū)隔性性與實(shí)效效性，以以配合銷銷售工作作的順利利展開。 本企劃案案包括市市場背景景分析、市場行行銷傳播播戰(zhàn)略、整合傳傳播戰(zhàn)略略和媒介介傳播企企劃四大大部分，為全程程廣告?zhèn)鱾鞑ミ\(yùn)動動提供策策略上的的指引。 行銷傳播播目標(biāo)：短期內(nèi)內(nèi)樹立“大世界界商業(yè)公公園”在同類類市場的的領(lǐng)導(dǎo)品品牌形象象；在傳播播周

4、期內(nèi)內(nèi)使“大世界界商業(yè)公公園”達(dá)到880%的的銷售目目標(biāo)；為“大世界界商業(yè)公公園”確立全全新的經(jīng)經(jīng)營策略略，快速速打開市市場局面面，獲取取項(xiàng)目銷銷售的全全面成功功；讓“大世界界商業(yè)公公園”之項(xiàng)目目概念和和獨(dú)特賣賣點(diǎn)為目目標(biāo)顧客客所認(rèn)同同；通過廣廣告?zhèn)鞑ゲサ谋憩F(xiàn)現(xiàn)激發(fā)目目標(biāo)顧客客的購買買欲望與與動機(jī)。第一部分分 大世界界商業(yè)公公園市場場背景分分析 一、項(xiàng)目目概況 大世界商商業(yè)公園園位于成成都市城城南，所所處地理理位置屬屬于成都都市高尚尚住宅區(qū)區(qū)中心，總占地地面積達(dá)達(dá)540000平平方米，總建筑筑面積為為910000平平方米。項(xiàng)目所所在位置置四周均均為住宅宅區(qū)，北北面有銀銀都花園園、玉林林小區(qū)等等

5、著名住住宅小區(qū)區(qū)；東面面有中華華園、錦錦繡花園園、芳草草地、棕棕北小區(qū)區(qū)等大型型高檔住住宅區(qū)；向西向向南有紫紫荊花園園、紫竹竹苑、翠翠竹苑等等項(xiàng)目，另外周周邊1。5公里里半徑內(nèi)內(nèi)有大小小房地產(chǎn)產(chǎn)住宅項(xiàng)項(xiàng)目及住住宅區(qū)將將近500多個(gè)。就該區(qū)區(qū)而言，其居住住人口就就超過了了40萬萬人。 大世界商商業(yè)公園園的總體體規(guī)劃包包括四大大部分：第一部部分是以以旗艦為為外形布布置的中中心商廈廈；第二二部分是是以一片片舒展的的葉片外外形設(shè)計(jì)計(jì)布置的的步行商商業(yè)街；第三部部分是以以風(fēng)帆為為外形的的酒店式式商務(wù)公公寓套房房；第四四部分是是占地近近萬平米米的廣場場，為整整個(gè)商業(yè)業(yè)公園提提供了必必不可少少的環(huán)境境配套。

6、 另外，整整個(gè)大世世界商業(yè)業(yè)公園的的建筑頂頂層都設(shè)設(shè)計(jì)為綠綠化天臺臺。因此此可以說說，大世世界商業(yè)業(yè)公園在在規(guī)模及及環(huán)境綠綠化的指指標(biāo)上已已經(jīng)達(dá)到到一個(gè)公公園所應(yīng)應(yīng)有的條條件。 大世界商商業(yè)公園園主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)及及相關(guān)資資料 規(guī)劃紅線線面積：541198平平方米 建設(shè)用地地面積：439900平平方米 代征地面面積：1102998平方方米 總建筑面面積：8864885平方方米 其中：步步行商街街面積：355576平平方米（一樓公公攤率為為32。84%，二樓樓公攤率率為511。2%） 商務(wù)公寓寓面積：85550平方方米（其其中架空空面積112800平方米米，可銷銷售面積積72770平方方米）

7、 中心商廈廈面積：423360平平方米（其中招招商面積積310000平平方米，地下室室面積1113660平方方米） 地下停車車位：5500個(gè)個(gè) 容積率：1。660 設(shè)計(jì)單位位：中國國建筑西西南設(shè)計(jì)計(jì)研究所所 施工單位位：成都都建工市市建總公公司 物業(yè)咨詢詢/管理理：香港港屋宇管管理集團(tuán)團(tuán) 二、開發(fā)發(fā)商背景景簡介 成都大世世界商業(yè)業(yè)公園是是由成都都大世界界商業(yè)廣廣場開發(fā)發(fā)經(jīng)營有有限公司司開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，成都大大世界商商業(yè)廣場場開發(fā)經(jīng)經(jīng)營有限限公司是是由成都都國泰投投資管理理有限公公司和成成都華地地建設(shè)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司共同同投資設(shè)設(shè)立的有有限責(zé)任任公司，公司于于19999年11

8、月266日注冊冊。其中中，成都都國泰建建設(shè)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司是目前前成都市市實(shí)力雄雄厚的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司，曾經(jīng)經(jīng)成功開開發(fā)建設(shè)設(shè)過皇城城公寓、亞太大大廈、皇皇城商業(yè)業(yè)廣場和和送仙橋橋藝術(shù)城城等大型型房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)，在開發(fā)發(fā)及銷售售方面有有著豐富富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。 三、市場場環(huán)境分分析 宏觀背背景 1、由于于國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的的積極引引導(dǎo)，尤尤其在國國家推出出房改、經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)，加加快住宅宅產(chǎn)業(yè)化化三大舉舉措后，19999年中中國房地地產(chǎn)業(yè)已已開始走走出低谷谷，明顯顯回升。 2、多層層次的住住房供應(yīng)應(yīng)體系正正在形成成，同時(shí)時(shí)住宅小小區(qū)對項(xiàng)項(xiàng)目配套套設(shè)施的的要求也也越來越越高。 3、金融

9、融支持力力度不斷斷加強(qiáng)，對房地地產(chǎn)市場場大力扶扶持。 4、國家家對房地地產(chǎn)業(yè)相相關(guān)的財(cái)財(cái)政、稅稅收政策策空前寬寬松。 5、房價(jià)價(jià)中不合合理的成成份正在在消除，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)交易易成本逐逐漸下降降。 6、經(jīng)過過多年的的行業(yè)競競爭與發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已由賣賣方市場場變?yōu)橘I買方市場場。 7、以收收入劃分分的市場場消費(fèi)層層次明晰晰化。 8、市政政府將成成都建成成“三中心心，兩樞樞紐”，使外外地人到到成都投投資置業(yè)業(yè)已成為為熱點(diǎn)。 9、“向向東、向向南”已成為為成都發(fā)發(fā)展的趨趨勢，南南面已形形成高尚尚住宅圈圈，前景景看好。 10、府府南河的的改造帶帶動人們們對居住住環(huán)境、建筑、戶型的的觀 念更更新。 11

10、、市市場對消消費(fèi)層次次提出更更高的要要求。 12、房房產(chǎn)市場場營銷、競爭手手段花樣樣百出。 13、成成都市房房地產(chǎn)規(guī)規(guī)?；⒓s化化開發(fā)趨趨勢已初初見端倪倪。 14、房房地產(chǎn)開開發(fā)質(zhì)量量管理走走向規(guī)模?；⒎ǚㄖ苹?。 15、加加入WTTO后，將首先先刺激對對外銷房房、辦公公樓、賓賓館、商商場、廠廠房等非非住宅房房的需求求。其次次，適合合外商的的高檔住住宅需求求，特別別是租賃賃需求也也會增加加。 16、西西部大開開發(fā)的啟啟動，使使成都市市成為近近年來投投資的新新熱點(diǎn)。 四、項(xiàng)目目的SWWOT分分析 1、優(yōu)勢勢分析 位于成都都市第二二中心的的城南高高尚社區(qū)區(qū)，區(qū)域域消費(fèi)層層次和功功能較高高；項(xiàng)目目

11、本身所所具備的的綜合消消費(fèi)能力力突出，規(guī)模宏宏大；如如此大規(guī)規(guī)模的消消費(fèi)場所所在周邊邊區(qū)域、乃至全全成都都都尚屬空空白，棕棕北好又又多的火火爆在某某種程度度上印證證出該區(qū)區(qū)域相關(guān)關(guān)目標(biāo)客客戶市場場遠(yuǎn)未飽飽和；綜綜合消費(fèi)費(fèi)場所齊齊備，完完全可以以滿足消消費(fèi)者的的多方面面需求；充足的的停車位位；鋪面面面積選選擇面較較大，可可以滿足足不同層層次的目目標(biāo)客戶戶市場的的要求；投資職職業(yè)，升升值前景景巨大；開發(fā)商商具有一一定知名名度，加加強(qiáng)消費(fèi)費(fèi)者信賴賴度；南南門高尚尚社區(qū)的的形象亦亦將對本本項(xiàng)目的的品牌形形象建設(shè)設(shè)增加附附加值。 2、劣勢勢分析 周邊區(qū)域域知名餐餐飲娛樂樂場所及及各種專專賣店較較多，且且

12、已經(jīng)擁擁有自己己的一批批固定的的客源；交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)不夠夠完善，公交車車線路較較少，較較難匯聚聚人氣；由于周周邊許多多樓盤正正處于施施工階段段，現(xiàn)場場氣氛略略顯冷清清；前期期廣告投投入缺乏乏整體統(tǒng)統(tǒng)籌，造造成消費(fèi)費(fèi)者的接接受倦怠怠，不利利于后期期廣告的的推出；功能區(qū)區(qū)劃分顯顯得有些些一廂情情愿，強(qiáng)強(qiáng)制性的的劃分將將造成目目標(biāo)客戶戶的購買買疑慮，增加銷銷售難度度。 3、機(jī)會會點(diǎn) 西部大開開發(fā)給成成都帶來來前所未未有的商商業(yè)機(jī)會會，隨著著成都市市作為西西部中心心城市地地位的確確定，加加之其商商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)一向居居于全國國前列，國內(nèi)外外知名品品牌紛紛紛進(jìn)駐蓉蓉城，為為項(xiàng)目奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；家樂樂

13、福已經(jīng)經(jīng)有較大大的進(jìn)駐駐可能，項(xiàng)目核核心店確確定局勢勢已漸趨趨明朗；政府的的有力支支持；專專業(yè)的廣廣告策劃劃和物業(yè)業(yè)顧問與與發(fā)展商商緊密配配合，為為項(xiàng)目的的成功開開發(fā)提供供了有效效保障；細(xì)分市市場，準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場定位位和目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群，科學(xué)學(xué)的價(jià)格格策略，專業(yè)的的物業(yè)管管理。 4、威脅脅點(diǎn)： 目前成都都市鋪面面炒作集集中于市市中心及及一些已已形成良良好口碑碑的市場場，客源源競爭激激烈；成成都市鋪鋪面總量量反映為為庫存較較大，市市場日趨趨飽和；“普爾斯斯馬特”的進(jìn)駐駐、玉林林小區(qū)即即將興建建的同類類項(xiàng)目對對本項(xiàng)目目構(gòu)成潛潛在威脅脅； 五、目標(biāo)標(biāo)市場定定位 1、目標(biāo)標(biāo)市場定定位分析析 我們的的資源

14、：“大世界界”步行商商業(yè)街首首、二層層鋪面。 目前“大大世界”正處于于施工階階段，其其商業(yè)氣氣氛還未未形成氣氣候，因因而暫時(shí)時(shí)不可與與春煦路路、鹽市市口等黃黃金口岸岸相比較較。后者者所具備備的商機(jī)機(jī)人所共共知，就就其地段段而言，大量經(jīng)經(jīng)營者都都會將其其作為首首選之地地。 而“大世界界”的商業(yè)業(yè)氣氛和和機(jī)會則則正在逐逐漸形成成當(dāng)中，經(jīng)營者者一般只只會選擇擇已形成成口碑的的、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性極低低的口岸岸和市場場，而不不會對一一片正在在開發(fā)中中的市場場加以青青睞。 具眼光的的投資者者則會通通過自身身經(jīng)驗(yàn)來來判斷“大世界界”是否擁擁有良好好發(fā)展前前景，是是否會形形成鼎盛盛人氣，是否擁擁有明顯顯優(yōu)勢等等條件，

15、以決定定是否出出手。 他們能能夠接受受預(yù)測前前景，有有承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)心理理素質(zhì)。 綜綜上所述述，選擇擇“大世界界”的經(jīng)營營者比例例將很小小，我們們應(yīng)將主主要注意意力集中中在爭取取投資者者上面，一切宣宣傳也將將圍繞他他們進(jìn)行行。 2、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶類型型 理智型：社會的的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的提提高、市市場的競競爭，無無不加劇劇消費(fèi)者者心態(tài)的的成熟；加之房房產(chǎn)投資資數(shù)額非非小，投投資者必必會多方方考證再再行出手手。本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶將以理理智務(wù)實(shí)實(shí)型的占占絕大多多數(shù)。 沖動型：有些目目標(biāo)客戶戶屬于初初始投資資，由于于本金到到手較易易，造成成消費(fèi)較較為沖動動。這類類消費(fèi)者者數(shù)量較較少，但但不能忽忽略

16、。 3、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶細(xì)分分 按投資行行為可分分為：AA、炒住住房、鋪鋪面 B、炒炒股票、證券 C、炒炒黃金、外幣 D、以以前沒有有投資行行為，現(xiàn)現(xiàn)在正準(zhǔn)準(zhǔn)備投資資的 按投資等等次可分分為： A、專專業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)炒家 B、周周轉(zhuǎn)資金金較充足足，但不不知如何何使用的的投資者者 C、周周轉(zhuǎn)資金金不多，希望通通過自身身眼光和和知識來來賺錢的的投資者者 4、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶分析析群體體個(gè)性 A。專業(yè)業(yè)炒家(含專業(yè)業(yè)炒股者者、專業(yè)業(yè)炒幣者者)。這部分分客戶群群已經(jīng)過過前期資資本積累累，屬于于“先富起起來”的一批批人，大大多文化化程度不不高，但但投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富，投資資心態(tài)成成熟，理理智務(wù)實(shí)實(shí)，相相信實(shí)實(shí)實(shí)

17、在在的的、邏輯輯性強(qiáng)的的投資分分析，同同時(shí)由于于市場因因素等問問題，需需轉(zhuǎn)向投投資以獲獲取更大大的經(jīng)營營利潤空空間 B。周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金較較充足，但不知知如何使使用的投投資者。這部分分客戶群群具有充充裕的資資金實(shí)力力，希望望通過保保障性較較大的投投資，獲獲得穩(wěn)定定的升值值與回報(bào)報(bào)但欠缺缺投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，相相信專家家和朋友友的建議議，容易易受外在在因素影影響，投投資較為為沖動。 C。周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金不不多，希希望通過過自身眼眼光和知知識來賺賺錢的投投資者。這部分分客戶群群知識結(jié)結(jié)構(gòu)和綜綜合素質(zhì)質(zhì)較高，意識觀觀念略為為新潮和和現(xiàn)實(shí)，對新生生事物能能給予較較高關(guān)注注度，相相信自己己的眼光光和判斷斷，會結(jié)結(jié)合政策策等

18、因素素對投資資目標(biāo)作作詳細(xì)的的考察，出手謹(jǐn)謹(jǐn)慎。 5、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶特征征 投資需求求（關(guān)注注點(diǎn)） a。區(qū)區(qū)位地段段 b。人人氣 c。項(xiàng)項(xiàng)目本身身的特點(diǎn)點(diǎn)、優(yōu)勢勢 d。發(fā)發(fā)展前景景 e。政政策背景景 購買力力 a。 理智型型的投資資者一旦旦考察顯顯示有利利，即會會果斷出出手或者者選擇與與自身資資金實(shí)力力相匹配配的面積積進(jìn)行投投資。 b。 沖動型型的投資資者資金金無虞，易猶豫豫，但受受煽動后后將會比比較沖動動。 信息息來源 受成都都市報(bào)業(yè)業(yè)大市氣氣氛影響響，其主主要信息息來源為為： a。報(bào)報(bào)紙媒體體 b。電電視媒體體 c。朋朋友口碑碑相傳 6、目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定 a。一級級目標(biāo)： 專業(yè)房房產(chǎn)炒家

19、家（含專專業(yè)炒股股者、專專業(yè)炒幣幣者） b。二級級目標(biāo)： 周轉(zhuǎn)資資金較充充足，但但不知如如何使用用的投資資者 c。三級級目標(biāo)： 周轉(zhuǎn)資資金不多多，希望望通過自自身眼光光和知識識來賺錢錢的投資資者 六、項(xiàng)目目定位 隨著國民民經(jīng)濟(jì)的的增長，成都市市的人民民消費(fèi)能能力逐步步提高，整體消消費(fèi)能力力已經(jīng)逐逐步接近近較發(fā)達(dá)達(dá)城市的的消費(fèi)水水平，而而且某些些方面的的消費(fèi)能能力已經(jīng)經(jīng)達(dá)到甚甚至超過過了目前前國內(nèi)大大型城市市的消費(fèi)費(fèi)水平。 近近幾年，在百貨貨業(yè)方面面，除了了早期本本土百貨貨經(jīng)營者者，（如如人民商商場、太太平洋百百貨、王王府井百百貨等），中、日合資資的百貨貨亦逐步步進(jìn)軍成成都市場場（如隨隨著伊藤藤

20、洋華堂堂）。至至于國際際知名的的好又多多、家樂樂福、萬萬客隆、普爾斯斯馬特，更是雄雄心萬丈丈地已經(jīng)經(jīng)在此建建立自己己的江山山。而國國外已經(jīng)經(jīng)經(jīng)營多多年的大大型購物物中心（shooppiing cennterr，或稱稱shooppiing MALLL），也在成成都有眼眼光的投投資經(jīng)營營者的積積極策劃劃下，進(jìn)進(jìn)入密鑼鑼緊鼓的的籌備階階段。 雖然在999年，成都的的會展中中心已經(jīng)經(jīng)“包裝”了一個(gè)個(gè)自稱是是“第一個(gè)個(gè)成都造造的本土土摩（MMALLL）”，但是是從其實(shí)實(shí)際功能能配套乃乃至其規(guī)規(guī)模都尚尚未真正正達(dá)到摩摩的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。如今今，成都都的消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心心更加迫迫切呼喚喚一個(gè)真真真正正正的MAALL的的

21、出現(xiàn)。 1、定位位的意義義 開發(fā)項(xiàng)目目前期論論證，既既是開發(fā)發(fā)商價(jià)值值取向的的問題，也是目目標(biāo)確定定的問題題。定位位是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目是是否成功功的關(guān)鍵鍵，確認(rèn)認(rèn)賣點(diǎn)是是前期證證的根本本任務(wù)。 2、定位位的目的的 更好地實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目開發(fā)的的效益目目標(biāo)；及及時(shí)適應(yīng)應(yīng)多變的的市場要要求；確確保企業(yè)業(yè)在市場場競爭中中的安全全性；樹樹立項(xiàng)目目的品牌牌形象；在激烈烈的市場場競爭和和多變的的市場環(huán)環(huán)境下，保障項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的快速速進(jìn)行。 3、市場場調(diào)查分分析 （1）、地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力力分析 市場調(diào)查查工作首首要就是是了解擬擬設(shè)購物物中心的的地區(qū)是是否有足足夠的市市場市場場潛力來來支持新新的商業(yè)業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。基基本上

22、這這可從該該地區(qū)的的就業(yè)市市場、公公共配套套設(shè)施、人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、收收入及消消費(fèi)水平平、交通通狀況及及商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢得知。 就業(yè)市場場：一個(gè)區(qū)區(qū)域的就就業(yè)市場場經(jīng)常被被視作該該地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展指標(biāo)標(biāo)，就業(yè)業(yè)市場的的成長即即代表著著產(chǎn)業(yè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展，結(jié)結(jié)果帶來來更多的的就業(yè)人人口與消消費(fèi)能力力。 有一點(diǎn)要要注意的的是，就就業(yè)機(jī)會會是否由由少數(shù)幾幾家大型型產(chǎn)業(yè)造造成？畢畢竟我們們希望地地區(qū)的繁繁榮是各各行各業(yè)業(yè)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)，同在在此良性性循環(huán)下下，地區(qū)區(qū)才會有有更大的的發(fā)展空空間。對對于郊區(qū)區(qū)購物中中心而言言，此點(diǎn)點(diǎn)甚為重重要。 除此，也要留留心本地地區(qū)是否否有重大大的發(fā)展展計(jì)劃，因這一一點(diǎn)將吸吸引

23、新的的產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐。 反觀大世世界商業(yè)業(yè)公園，其所在在的成都都市一直直都是西西南地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中中心，加加上目前前西部大大開發(fā)的的啟動，更促使使這個(gè)多多元化的的城市加加速成為為新的投投資消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)城城市。另另外，隨隨著成都都市規(guī)劃劃向東向向南發(fā)展展的新措措施，使使本項(xiàng)目目更具發(fā)發(fā)展前景景。 公共配套套設(shè)施：地區(qū)的的繁榮也也常賴于于公共配配套設(shè)施施的發(fā)展展，尤其其是交通通建設(shè)及及與居住住有關(guān)的的建設(shè)。因?yàn)榻唤煌ńㄔO(shè)設(shè)有助于于其他地地域的消消費(fèi)者前前來，而而與居住住有關(guān)的的建設(shè)將將促成居居民的增增加。 目前大世世界商業(yè)業(yè)公園的的發(fā)展，已經(jīng)具具有了較較為充裕裕的居民民資源，但是其其不良的的交通

24、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)卻是是現(xiàn)在項(xiàng)項(xiàng)目的最最大隱憂憂。因此此我們建建議開發(fā)發(fā)商在這這一問題題上應(yīng)該該引起高高度的重重視，并并爭取采采取措施施引入或或新開辟辟更多的的交通線線路，以以完善項(xiàng)項(xiàng)目的不不足之處處。 人口統(tǒng)計(jì)計(jì)：地區(qū)人人口的多多與少，直接影影響購物物中心規(guī)規(guī)模的大大小。因因此，充充分掌握握商圈人人口的數(shù)數(shù)量，對對于決定定項(xiàng)目規(guī)規(guī)模而言言，是一一件很重重要的事事情。 調(diào)查人口口數(shù)量時(shí)時(shí)，也必必須盡量量了解人人口密度度與年齡齡層分布布，人口口密度高高，當(dāng)然然有利于于購物中中心的經(jīng)經(jīng)營，而而年齡層層次的比比例高時(shí)時(shí)，意味味著該地地區(qū)的成成長率高高，只是是必須注注意是否否有著人人口外流流的現(xiàn)象象。 據(jù)目前前我

25、們所所掌握的的資料顯顯示，由由于西部部大開發(fā)發(fā)的啟動動，成都都市的流流動人口口數(shù)量正正在迅速速的膨脹脹；而大大世界商商業(yè)公園園所在的的南面，其常住住人口數(shù)數(shù)量也隨隨著該區(qū)區(qū)住宅新新區(qū)的不不斷落成成完工和和投入使使用而迅迅速增加加。從目目前調(diào)查查的人口口資料反反映，僅僅大世界界商業(yè)公公園附近近的住宅宅小區(qū)居居住人口口數(shù)量就就已經(jīng)達(dá)達(dá)到400余萬，且以事事業(yè)有成成人士或或高消費(fèi)費(fèi)新貴為為主。總總而言之之，這一一區(qū)已經(jīng)經(jīng)基本上上聚集了了大部分分成都的的“有錢人人”。從本本地區(qū)的的人口調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示，大世界界商業(yè)公公園已經(jīng)經(jīng)具備了了足夠的的消費(fèi)人人口及后后備消費(fèi)費(fèi)力量。 收入及消消費(fèi)水平平：收入及及

26、消費(fèi)水水平與人人口兩者者都是消消費(fèi)購買買力的構(gòu)構(gòu)成因素素，而消消費(fèi)購買買力的高高低，直直接影響響著商業(yè)業(yè)的生存存。為求求精確掌掌握地區(qū)區(qū)消費(fèi)水水平，除除了可以以查閱政政府每年年公布的的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)外，還可以以采用抽抽樣調(diào)查查的方法法。 目前，據(jù)調(diào)查查資料顯顯示大世世界商業(yè)業(yè)公園所所在行政政區(qū)人平平均年收收入達(dá)7750000元，家庭平平均收入入為16600000元。且該區(qū)區(qū)居民的的年消費(fèi)費(fèi)性支出出占收入入的比例例為844。9%。具體體比例可可參見下下圖： 商業(yè)發(fā)展展趨勢：關(guān)系地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)潛力的的最后一一項(xiàng)調(diào)查查工作是是掌握該該地區(qū)商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢。這項(xiàng)項(xiàng)調(diào)查可可以讓我我們知道道那些商商業(yè)品種種

27、的發(fā)展展呈現(xiàn)上上升趨勢勢，而這這又與該該地區(qū)人人口、收收入及消消費(fèi)水平平又和關(guān)關(guān)聯(lián)。 基本上我我們可以以將整個(gè)個(gè)地區(qū)的的消費(fèi)支支出統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)與與該地區(qū)區(qū)主要的的大型購購物中心心的營業(yè)業(yè)情況作作比較，得到該該地區(qū)大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目在在消費(fèi)中中所占的的比例，分析近近幾年比比例的變變化，就就知道商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢。 不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，大世世界商業(yè)業(yè)公園所所在的南南部，居居住人口口的不斷斷膨脹，而大型型商業(yè)僅僅僅依靠靠棕北的的好又多多是絕對對不夠的的，這一一點(diǎn)可以以通過成成都市中中心家樂樂福的開開業(yè)而造造成八寶寶街好又又多的衰衰退，但但棕北好好又多卻卻能保持持火爆的的銷售業(yè)業(yè)績可以以看出。 詳細(xì)的的市場調(diào)調(diào)

28、查應(yīng)該該在日后后的工作作中不斷斷補(bǔ)充完完善。 （2）商商圈分析析：從地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力力分析中中，我們們基本確確認(rèn)了本本地區(qū)是是容許象象大世界界商業(yè)公公園這樣樣的大型型購物中中心開發(fā)發(fā)的可能能，并且且已經(jīng)了了解了到到底應(yīng)該該配備什什么樣的的店鋪?zhàn)髯鳛樵擁?xiàng)項(xiàng)目的核核心店。 緊接著，我們必必須進(jìn)一一步地從從商圈的的分析工工作來確確認(rèn)這些些初步的的設(shè)想。事實(shí)上上，市場場調(diào)查工工作的分分析最重重要的就就是商圈圈的分析析。 商圈內(nèi)購購買力的的分析：前面已已經(jīng)談到到，由于于本項(xiàng)目目所在商商圈的主主要居民民都屬于于成都市市較富裕裕的消費(fèi)費(fèi)階層，因此在在本項(xiàng)目目所在地地建立大大型購物物中心應(yīng)應(yīng)該是具具有強(qiáng)勁勁的購

29、買買力支持持的。 市場競爭爭分析：分析市市場競爭爭對手的的重點(diǎn)有有：經(jīng)營營規(guī)模、經(jīng)營策策略、營營業(yè)額等等數(shù)據(jù)。目前項(xiàng)項(xiàng)目所存存在的競競爭對手手其實(shí)并并不多，更可以以說只要要項(xiàng)目開開發(fā)成功功，大世世界商業(yè)業(yè)公園在在短期內(nèi)內(nèi)應(yīng)該不不會存在在什么同同類別的的競爭對對手。但但是正因因?yàn)檫@樣樣，我們們發(fā)現(xiàn)了了項(xiàng)目的的賣點(diǎn)正正是其獨(dú)獨(dú)有的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模和新穎穎的經(jīng)營營策略，至于棕棕北及玉玉林小區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)營業(yè)額額更為項(xiàng)項(xiàng)目將來來發(fā)展提提供了足足夠的信信心支持持。 4、項(xiàng)目目定位 立足城南南，輻射射成都市市的集各各種購物物、娛樂樂、休閑閑于一體體的超大大型消費(fèi)費(fèi)場所。 （1）針針對目標(biāo)標(biāo)客戶市市場的定

30、定位商業(yè)投投資功能能。 鋪面的熱熱炒需要要口岸、人氣、項(xiàng)目特特色等等等因素作作為支撐撐，這些些條件對對于本項(xiàng)項(xiàng)目而言言都已具具備，前前景可以以預(yù)見。 （2）針針對消費(fèi)費(fèi)者及競競爭對手手的定位位 具唯唯一性的的綜合消消費(fèi)功能能。 本項(xiàng)目集集各種購購物、娛娛樂、休休閑功能能為一體體，綜合合消費(fèi)能能力極強(qiáng)強(qiáng)，其“摩”的內(nèi)容容已經(jīng)充充實(shí)，且且作為填填補(bǔ)同類類市場空空白的項(xiàng)項(xiàng)目，其其項(xiàng)目功功能的唯唯一性突突出。 （2）針針對區(qū)域域的定位位 補(bǔ)充充和集中中式的消消費(fèi)功能能。 本項(xiàng)目的的出現(xiàn)，補(bǔ)充了了區(qū)域消消費(fèi)空間間，改變變了城南南的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)和和消費(fèi)方方式，一一種全新新的消費(fèi)費(fèi)模式一次次性集中中消費(fèi)行行為

31、將因因此產(chǎn)生生。 七、開發(fā)發(fā)構(gòu)想 1、“一一站式消消費(fèi)”是現(xiàn)代代商業(yè)發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢 所謂主題題商場，就是指指根據(jù)人人們的消消費(fèi)主題題而劃定定的比較較集中的的商場經(jīng)經(jīng)營范圍圍，從而而使人們們在這里里可以實(shí)實(shí)現(xiàn)“一站式式消費(fèi)”(Onne SStopp Shhopppingg)。譬譬如，你你想為未未成年的的子女買買個(gè)禮品品，那你你不必費(fèi)費(fèi)時(shí)間去去一家家家百貨店店找，只只需要去去一趟“玩具反反斗城”就能如如愿以償償，因?yàn)闉樵凇巴婢叻捶炊烦恰?，一切切與少年年兒童有有關(guān)的消消費(fèi)品應(yīng)應(yīng)有盡有有，為你你提供了了最充分分的選擇擇余地。主題商商場最初初的表現(xiàn)現(xiàn)形式是是“專業(yè)市市場”，但國國內(nèi)的商商業(yè)發(fā)展展到

32、今天天，再做做“專業(yè)市市場”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠了。 隨著競爭爭的日趨趨激烈，現(xiàn)在的的成都乃乃至整個(gè)個(gè)中國，都已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了了一個(gè)“商業(yè)聚聚焦”的時(shí)代代。做餐餐飲的，不再是是什么菜菜都做，要么做做川菜，要么是是東北菜菜，要么么是粵菜菜商場場也在“聚焦”，想方方設(shè)法通通過經(jīng)營營內(nèi)容的的集中和和經(jīng)營方方式的系系統(tǒng)化，讓社會會公眾買買相關(guān)的的東西時(shí)時(shí)第一時(shí)時(shí)間想到到某個(gè)商商廈，于于是，近近幾年出出現(xiàn)了形形形色色色的專賣賣點(diǎn)（甚甚至煙草草專賣點(diǎn)點(diǎn)）、專專業(yè)市場場、主題題商場，還有家家樂福、好又多多之類的的平價(jià)商商場?？偪傊?，作作為消費(fèi)費(fèi)者來說說，由于于生活節(jié)節(jié)奏越來來越快，誰也不不愿意漫漫無目標(biāo)標(biāo)地尋找找自

33、己想想買的商商品，總總希望在在同一地地點(diǎn)、同同一時(shí)間間能得到到最集中中的選擇擇對象和和最大范范圍的選選擇自由由；作為為商場經(jīng)經(jīng)營者來來說，誰誰也不希希望被淹淹沒在商商品的海海洋里，總希望望將自己己的商場場扮演成成一個(gè)最最醒目的的場所，一個(gè)人人們第一一選擇要要來的場場所，在在信息的的汪洋大大海中，這里是是一個(gè)島島嶼而不不是一小小片浪花花。于是是，“商業(yè)聚聚焦”的概念念便產(chǎn)生生了。 商場能否否旺租旺旺銷與商商場的功功能定位位直接相相關(guān)。毫毫無針對對性、漫漫無目標(biāo)標(biāo)的推廣廣所取得得的效果果是非常常有限的的。 市場中，沒有哪哪個(gè)行業(yè)業(yè)能比零零售業(yè)更更敏銳地地感受到到趨勢的的變化。零售業(yè)業(yè)往哪個(gè)個(gè)方向走

34、走，市場場就往哪哪個(gè)方向向走。問問題是，零售業(yè)業(yè)究竟會會朝何處處走呢？ 一言以以蔽之，就是專專業(yè)化。 今天，越來越越多的人人轉(zhuǎn)向主主題購物物中心。所以，百貨商商店沒落落問題不不在百貨貨商店，而在購購物中心心。凝聚聚焦點(diǎn)的的一方又又占了上上風(fēng)。 百貨商店店VS購購物中心心。 商場上的的基本原原則是，誰的經(jīng)經(jīng)營焦點(diǎn)點(diǎn)較集中中，誰就就是贏家家。不管管你從事事的行業(yè)業(yè)是什么么，這個(gè)個(gè)原則是是普遍適適用的。與你的的競爭對對手相比比，誰的的經(jīng)營焦焦點(diǎn)較集集中？通通常，焦焦點(diǎn)較集集中的一一方，較較占優(yōu)勢勢。 當(dāng)情勢對對你不利利時(shí)，就就算你原原先的市市場聲譽(yù)譽(yù)再卓著著也無濟(jì)濟(jì)于事。我們的的商業(yè)競競爭已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入

35、了了專業(yè)化化時(shí)代，而一個(gè)個(gè)無所不不賣、毫毫無主題題可言的的商場即即將成為為歷史的的遺跡。這一點(diǎn)點(diǎn)，即使使你看不不到，消消費(fèi)者也也會在實(shí)實(shí)際的消消費(fèi)行為為中恰如如其份地地表現(xiàn)出出他們殘殘酷無情情的時(shí)代代傾向，從而迫迫使眾多多商家在在選擇經(jīng)經(jīng)營（或或租或買買）鋪面面時(shí)不得得忍痛拋拋棄他們們已經(jīng)習(xí)習(xí)慣了的的零散鋪鋪位。 所以，在在百貨商商店日漸漸式徽之之際，購購物中心心趁勢而而起。這這一趨勢勢不僅在在現(xiàn)在的的成都有有所表現(xiàn)現(xiàn)，早在在幾年前前的美國國已經(jīng)是是一個(gè)眾眾所周知知的事實(shí)實(shí)。美國國玩具反反斗城（Toyys “R”US）的崛起起就是典典型的代代表。目目前，全全美國玩玩具反斗斗城連鎖鎖店多達(dá)達(dá)61

36、88家，占占玩具市市場222的銷銷售額。此外，玩具反反斗城的的海外分分支有2293家家之多，是美國國規(guī)模最最大的玩玩具零售售業(yè)者。 諷刺的是是，玩具具反斗城城一開始始是販賣賣兒童家家具起家家的。創(chuàng)創(chuàng)始人查查理斯𔄲 拉察索索Chharlles Lazzaruus舍舍棄了家家具經(jīng)營營，開設(shè)設(shè)了一家家只賣打打折玩具具、規(guī)模模更大的的商場。換句話話說，他他把經(jīng)營營焦點(diǎn)凝凝聚在玩玩具上。不同凡凡響的做做法出奇奇制勝！無怪乎乎Foorbees雜雜志稱反反斗城的的創(chuàng)始人人查理斯斯󗙚 拉察索索（Chharlles Lazzaruus）先先生是當(dāng)當(dāng)代最有有智慧的的零售業(yè)業(yè)者之一一。 玩

37、具業(yè)是是如此，其他行行業(yè)又何何嘗不是是如此？電器、裝飾材材料、文文具、時(shí)時(shí)裝等等等眾多門門類的商商品，也也正紛紛紛從過去去無所不不能的百百貨商店店中剝離離出來，形成富富有生機(jī)機(jī)和活力力的專業(yè)業(yè)市場。 在這里，我們推推崇的是是一種目目前成都都市全新新的消費(fèi)費(fèi)新觀念念“一站式式消費(fèi)”（Onne SStopp Shhopppingg）。 2、大世世界商業(yè)業(yè)公園的的開發(fā)構(gòu)構(gòu)想 如前所述述，市場場精細(xì)化化、專業(yè)業(yè)化已是是國際走走向，回回過頭來來看成都都市，在在這一點(diǎn)點(diǎn)上并未未落后于于時(shí)代趨趨勢，各各種專業(yè)業(yè)化市場場紛紛確確立個(gè)性性，如：“泰華”服裝城城、“東華”電腦城城、“大發(fā)”電器市市場等等等各類型型

38、專業(yè)市市場。 與此同時(shí)時(shí)，我們們也看到到問題出出現(xiàn)這些專專業(yè)市場場并未集集中于同同一區(qū)域域，消費(fèi)費(fèi)者往往往需要往往返奔波波，導(dǎo)致致時(shí)間、精力和和金錢的的大量浪浪費(fèi)。 那么，我我們能否否成立一一個(gè)項(xiàng)目目，將零零星分散散型的消消費(fèi)轉(zhuǎn)化化為集中中滿足型型的消費(fèi)費(fèi)。把這這些不同同類型的的專業(yè)市市場集合合在同一一大市場場中，在在越來越越快的生生活節(jié)奏奏中免去去消費(fèi)者者的無謂謂損失？同時(shí)也也讓消費(fèi)費(fèi)者獲得得更多更更好的選選擇？讓讓我們把把目光走走得更遠(yuǎn)遠(yuǎn)些不僅僅僅只滿足足消費(fèi)者者購物的的需求，設(shè)身處處地地想想一下，在購物物的空隙隙或之后后，人們們是否還還需要得得到一些些娛樂的的松弛？例如餐餐飲娛樂樂等場所

39、所的設(shè)置置。 不僅如如此，反反推過來來，這些些旺盛人人氣的餐餐飲娛樂樂場所也也會促進(jìn)進(jìn)購物場場所的銷銷售，這這兩者本本是相互互作用相相互推動動、互借借其勢互互造其市市的。 在前面的的市調(diào)部部分中已已印證了了這一想想法的可可行性。于此，城中之之城，即即微縮市市中心的的概念已已初步形形成。 99年會會展中心心的“摩”（MAALL）亦曾引引起關(guān)注注，由于于其立項(xiàng)項(xiàng)和項(xiàng)目目配套設(shè)設(shè)施的有有欠完善善，無法法積聚人人氣，很很快便如如曇花一一現(xiàn)，至至今仍積積壓了大大量鋪位位。 前車之之鑒，后后事之師師。 如果項(xiàng)目目本身是是好的，那么我我們要考考慮的是是，趣味味是否合合適？區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)接受度度在哪一一水平線線

40、上？項(xiàng)項(xiàng)目本身身的配套套設(shè)施能能否妥善善解決后后顧之憂憂以吸引引投資和和消費(fèi)？能否以以區(qū)域消消費(fèi)帶動動城市整整體消費(fèi)費(fèi)？ 作為城城市副中中心，城城南的地地段優(yōu)勢勢人所皆皆知。 作為著著名高尚尚社區(qū)集集中地，城南的的消費(fèi)能能力亦毋毋庸置言言。 前面的的市場分分析已詳詳細(xì)談到到了這些些問題，并得出出了肯定定的判斷斷。 尤為重要要的一點(diǎn)點(diǎn)是，這這里尚未未有相同同項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未飽和和的市場場潛量等等待引發(fā)發(fā)。鎖定定城南，這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目已成成功一半半。 需要完善善的是項(xiàng)項(xiàng)目功能能的規(guī)劃劃，這是是舉足輕輕重的關(guān)關(guān)鍵所在在，招商商引資的的成敗端端看此舉舉。這一一點(diǎn)我們們在緊隨隨其后的的規(guī)劃建建議中將將作出詳

41、詳細(xì)分析析。 不僅如此此，由于于城南良良好的社社區(qū)形象象和消費(fèi)費(fèi)能力，吸引了了大量其其他社區(qū)區(qū)消費(fèi)者者的前來來?！昂糜侄喽唷眮喬甑昙词且砸詤^(qū)域消消費(fèi)帶動動城市整整體消費(fèi)費(fèi)的成功功一例。 綜上所所述，“大世界界”商業(yè)廣廣場真正意意義的“摩”（MAALL）商業(yè)業(yè)公園已已然呼之之欲出。 八、項(xiàng)目目功能劃劃分建議議 項(xiàng)目功功能劃分分工作的的得當(dāng)與與否，深深深影響響到大世世界商業(yè)業(yè)公園將將來營運(yùn)運(yùn)的成敗敗。 因?yàn)橐粋€(gè)個(gè)不適當(dāng)當(dāng)?shù)挠搀w體空間格格局，必必然限制制了營業(yè)業(yè)機(jī)能發(fā)發(fā)揮的成成效。由由此我們們知道，這項(xiàng)工工作不能能完全由由建筑設(shè)設(shè)計(jì)師或或內(nèi)裝設(shè)設(shè)計(jì)業(yè)者者獨(dú)力承承擔(dān)。原原因在于于他們可可能遺忘忘、甚

42、至至忽略了了“做生意意”的基本本立場，因而鑄鑄下錯(cuò)誤誤而不能能自知。事實(shí)上上，成都都以往就就有多個(gè)個(gè)這一類類的開發(fā)發(fā)案例，因而導(dǎo)導(dǎo)致營運(yùn)運(yùn)的最終終失敗。 以下，我我們就從從店鋪的的配置、街道、公共空空間與后后勤空間間的規(guī)劃劃，來幫幫助開發(fā)發(fā)商共同同了解作作為大型型購物中中心的空空間特性性及其與與營運(yùn)需需求的關(guān)關(guān)系。 1、店鋪鋪的配置置 從外國MMALLL的規(guī)劃劃經(jīng)驗(yàn)中中，我們們可以清清楚地看看到其基基本的規(guī)規(guī)劃理論論：一條條街道，所有的的店均面面向此街街道，核核心店的的位置在在街道的的最里面面。由此此我們知知道影響響整個(gè)賣賣場空間間格局，最主要要的因素素是店鋪鋪的配置置，尤其其是核心心店的位位

43、置。 （1）核核心店的的配置 一般而言言，核心心店的面面積都是是很大的的，且具具有較大大的顧客客吸引力力（聚集集人氣）。同時(shí)時(shí)核心店店最理想想的位置置是在商商場的最最里側(cè)或或是整個(gè)個(gè)賣場的的最里側(cè)側(cè)，希望望所有前前往核心心店的顧顧客都能能夠先經(jīng)經(jīng)過其他他商店。若有兩兩家核心心店，當(dāng)當(dāng)然最理理想的做做法就是是將他們們分開設(shè)設(shè)置在商商場的兩兩端，使使所有顧顧客能在在兩家核核心店間間的街道道上川流流不息地地往來。當(dāng)有兩兩家以上上的核心心店時(shí)，這可在在商場的的兩側(cè)尋尋求磁點(diǎn)點(diǎn)，來設(shè)設(shè)置第三三家或是是第四家家核心店店。根據(jù)據(jù)大世界界商業(yè)公公園的實(shí)實(shí)際情況況，在確確定商業(yè)業(yè)中心大大廈引入入大型超超市（家家

44、樂福）作為核核心店外外，建議議在步行行街最里里面（可可以是步步行街的的三層或或四層）設(shè)立飲飲食類的的核心店店，如麥麥當(dāng)勞、肯德基基等，以以保證整整個(gè)商場場的便利利性和流流暢性，更能夠夠?yàn)椴叫行薪謩?chuàng)造造出更大大的價(jià)值值空間。 （2）商商品區(qū)域域劃分 有關(guān)一般般專賣店店的位置置規(guī)劃，可分為為兩個(gè)步步驟來進(jìn)進(jìn)行：首首先是依依據(jù)經(jīng)營營理念劃劃分不同同的商品品區(qū)域范范圍。 雖然購物物中心不不像百貨貨商店，清楚的的將商品品依部門門類別的的不同，陳列在在賣場上上，但是是站在為為使顧客客容易比比較和選選擇購買買的立場場上，購購物中心心仍然需需要按品品位、主主題或是是心理及及性別年年齡等的的因素，來考慮慮不同的

45、的商品區(qū)區(qū)域的表表現(xiàn)。這這一點(diǎn)，可以在在查看發(fā)發(fā)展商提提供的街區(qū)功功能劃分分建議案案時(shí)得得到印證證。 但是，基基本上在在規(guī)劃商商品區(qū)域域時(shí)，最最需要費(fèi)費(fèi)神的應(yīng)應(yīng)該是餐餐飲業(yè)。因?yàn)楦鶕?jù)美國國市場調(diào)調(diào)查資料料顯示，到MAALL中中消費(fèi)的的客人當(dāng)當(dāng)中，有有80%的人一一定會到到美食廣廣場消費(fèi)費(fèi)。而從從成都市市目前幾幾家百貨貨商店里里美食街街的人潮潮來看，我們現(xiàn)現(xiàn)在的情情形應(yīng)該該與美國國相差不不遠(yuǎn)。所所以當(dāng)我我們在決決定餐飲飲行業(yè)的的位置時(shí)時(shí)，理論論上必須須考慮能能讓購物物中心中中每一個(gè)個(gè)角落的的顧客，都可以以很方便便地來到到美食廣廣場才行行。美國國的MAALL的的美食廣廣場，大大部分都都位于中中央

46、部位位明顯的的地方，其道理理不言而而喻。 （3）搭搭配組合合原則 完成商品品區(qū)域劃劃分后，接下來來的第二二個(gè)步驟驟是針對對主要不不同特性性的專賣賣店，作作一適當(dāng)當(dāng)?shù)奈恢弥冒才?。因此，我們建建議發(fā)展展商在前前期銷售售過程中中不適宜宜將店鋪鋪經(jīng)營種種類劃分分得太細(xì)細(xì)，從而而局限了了今后經(jīng)經(jīng)營的安安排。 為了創(chuàng)造造一條有有魅力又又熱鬧的的街道，我們不不能單純純依照業(yè)業(yè)種的不不同來決決定專賣賣店的位位置，應(yīng)應(yīng)當(dāng)也要要考慮到到所謂的的搭配組組合原則則。 搭配原則則不同同個(gè)性、不同商商品構(gòu)成成，但相相同業(yè)種種的店，要相鄰鄰配置或或是配置置在視線線內(nèi)，以以便顧客客的比較較購買。 組合原則則同一一主題與與同一

47、對對象層的的不同業(yè)業(yè)種店，配置在在同一區(qū)區(qū)域，以以增加顧顧客逛街街的樂趣趣。 希望開開發(fā)商能能夠?qū)Υ蟠笫澜缟躺虡I(yè)公園園的現(xiàn)有有街區(qū)功功能劃分分方案，參考以以上兩個(gè)個(gè)原則重重新考慮慮搭配。 （4）店店鋪空間間 店鋪空間間的大小小，影響響到日后后商業(yè)公公園可能能銷售的的店數(shù)?；旧仙希虡I(yè)業(yè)公園的的店數(shù)必必須越多多越好，除了面面積的考考慮外，重要的的是能提提供顧客客更多的的商品選選擇。然然而今后后經(jīng)營時(shí)時(shí)，一般般的租戶戶總是要要求得到到更多的的面積，以便能能夠陳設(shè)設(shè)更多的的商品，并在與與其他店店的競爭爭中取得得優(yōu)勢。如何平平衡雙方方的需求求，是決決定店鋪鋪空間大大小的關(guān)關(guān)鍵所在在。 根據(jù)現(xiàn)在在大世

48、界界商業(yè)公公園店鋪鋪面積的的劃分方方法，其其銷售面面積介于于20平平方米至至2000多平方方米之間間，基本本上能夠夠滿足各各類商家家的需要要。但是是其首層層的店鋪鋪主要以以大面積積店鋪為為主，必必將造成成日后經(jīng)經(jīng)營時(shí)首首層店鋪鋪選擇較較少，導(dǎo)導(dǎo)致不能能提供太太多的商商品選擇擇種類。所以，我們建建議將部部分店鋪鋪在劃得得小一些些，以增增強(qiáng)首層層的營業(yè)業(yè)氣氛，更有利利于營造造“旺場”局面。 2、街道道與廣場場的規(guī)劃劃 街道的主主要功能能是促使使顧客能能夠更加加舒適地地游逛所所有的店店鋪與核核心店。為此，從原則則上來說說最好只只有一條條街，以以免顧客客錯(cuò)過任任何一家家店。但但是由于于大世界界商業(yè)公公

49、園規(guī)劃劃的特殊殊性，其其步行街街已經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)為葉葉脈式的的多條街街道，因因此這些些只能通通過實(shí)際際情況給給予修改改。 從目前的的規(guī)劃上上來說，為了更更好的發(fā)發(fā)揮每條條街的作作用，首首要是在在鋪面搭搭配上多多下功夫夫。另外外，還應(yīng)應(yīng)該在街街道轉(zhuǎn)彎彎的地方方，盡可可能地留留出一片片較寬敞敞的空間間，作為為休憩或或促銷的的小型廣廣場。這這樣當(dāng)顧顧客到達(dá)達(dá)小廣場場后，很很容易再再往另一一方向的的街道繼繼續(xù)走下下去。 事實(shí)上，廣場對對于大世世界商業(yè)業(yè)公園而而言，有有其固有有的重要要性。前前面我們們曾經(jīng)提提及購物物中心是是人與人人之間生生活交流流的場所所，但是是如果沒沒有廣場場，則交交流的活活動將會會受到嚴(yán)

50、嚴(yán)重的限限制。 一般廣場場都會利利用噴泉泉、花卉卉、樹木木、雕塑塑小品及及建筑挑挑空等設(shè)設(shè)計(jì)手法法來增加加它的魅魅力，同同時(shí)廣場場上應(yīng)該該設(shè)有休休憩座椅椅并留有有活動空空間，作作為商業(yè)業(yè)公園促促銷的重重要場所所。 有人說說：“廣場就就有如MMALLL的面孔孔。” 事實(shí)上上，廣場場正應(yīng)該該是大世世界商業(yè)業(yè)公園經(jīng)經(jīng)營差異異化的重重要手段段之一。 3、后勤勤空間規(guī)規(guī)劃 （1）裝裝卸貨場場 一般像大大世界商商業(yè)公園園這一類類屬于近近郊的大大型購物物中心，根據(jù)其其核心店店的要求求，常有有多處裝裝卸貨場場的設(shè)施施。為了了保證作作業(yè)效率率，裝卸卸貨平臺臺的數(shù)量量及貨車車進(jìn)出的的線路，事先應(yīng)應(yīng)該要有有周密的的

51、計(jì)劃安安排，避避免發(fā)生生作業(yè)等等待或者者貨車進(jìn)進(jìn)出不方方便且費(fèi)費(fèi)時(shí)的情情形。尤尤其是設(shè)設(shè)置在地地下室的的裝卸貨貨設(shè)施，必須考考慮到貨貨車在狹狹窄空間間如何調(diào)調(diào)頭及有有限的車車道如何何加以管管制的問問題。此此方面內(nèi)內(nèi)容，希希望發(fā)展展商能夠夠多與物物業(yè)管理理顧問多多多深入入探討。 （2）垃垃圾處理理場 現(xiàn)行國外外MALLL的垃垃圾處理理方式，大都是是預(yù)先集集中到一一個(gè)地方方，待壓壓縮處理理后再行行運(yùn)走。同時(shí)，由于餐餐飲業(yè)的的加入，垃圾除除了壓縮縮之外，經(jīng)常還還必須加加以冷凍凍處理，以避免免惡臭的的發(fā)生。因此在在大世界界商業(yè)公公園的垃垃圾處理理場中，應(yīng)該考考慮配置置空調(diào)設(shè)設(shè)施。 垃圾處理理場皆就就近

52、設(shè)置置于貨運(yùn)運(yùn)裝卸場場旁邊，以便垃垃圾集中中并處理理后立即即運(yùn)走。但由于于大世界界商業(yè)公公園的面面積廣大大，隨時(shí)時(shí)清運(yùn)的的垃圾應(yīng)應(yīng)該先行行送至多多處臨時(shí)時(shí)垃圾集集中地，再統(tǒng)一一運(yùn)至處處理場。 4、服務(wù)務(wù)設(shè)施規(guī)規(guī)劃 （1）美美食廣場場 美食廣場場除了提提供顧客客飽腹之之需外，它更是是一個(gè)人人們互相相接觸，享受歡歡樂氣氛氛的休憩憩場所。因此，一個(gè)成成功的美美食廣場場，不能能單以餐餐飲生意意的眼光光來規(guī)劃劃，不能能為了提提高座椅椅的使用用率，希希望顧客客用完餐餐后馬上上離去，而不愿愿多花心心思在環(huán)環(huán)境、景景觀的表表現(xiàn)。相相反地，在規(guī)劃劃上必須須多用點(diǎn)點(diǎn)心思在在自然采采光、花花卉、樹樹木、水水景或使使

53、空間寬寬敞等設(shè)設(shè)計(jì)技巧巧的應(yīng)用用上，表表現(xiàn)出美美食廣場場特有的的主題與與氣氛，帶給顧顧客一種種難忘的的購物休休憩享受受。由此此我們可可知，對對于購物物中心而而言，美美食廣場場扮演的的角色既既是核心心店，又又是顧客客休憩的的服務(wù)設(shè)設(shè)施。 （2）旱旱地溜冰冰場 溜冰場是是國外MMALLL中最常常見的設(shè)設(shè)施，亞亞洲的日日本、韓韓國與香香港的一一些購物物中心也也可以看看到。溜溜冰場主主要的客客戶是年年輕人及及父母陪陪同而來來的兒童童。對于于購物中中心而言言，他們們是充滿滿活力與與希望的的潛在主主要顧客客。尤其其是兒童童，溜冰冰場成為為他們一一個(gè)很好好的運(yùn)動動與成長長場所，因此國國外購物物中心的的開發(fā)商

54、商就曾經(jīng)經(jīng)指出，溜冰場場是購物物中心未未來一項(xiàng)項(xiàng)非常重重要的服服務(wù)設(shè)施施。 事實(shí)上，溜冰場場總是為為購物中中心引來來不少的的人潮，不論是是溜冰者者還是旁旁觀者，都能盡盡情地享享受無限限的歡樂樂氣氛。此外，不定時(shí)時(shí)舉辦的的溜冰比比賽，也也會成為為購物中中心與社社區(qū)間的的一種良良好的交交流活動動。因此此建議開開發(fā)商考考慮在大大世界商商業(yè)公園園的商業(yè)業(yè)步行街街中設(shè)置置旱地溜溜冰場，且檔次次一定要要與現(xiàn)在在成都較較為普通通的水泥泥地旱冰冰場區(qū)分分開來，建議可可以做成成木質(zhì)地地板的高高檔旱冰冰場。 （3）社社區(qū)活動動廣場 大世界商商業(yè)公園園，實(shí)際際上應(yīng)該該扮演成成為成都都南面社社區(qū)居民民生活活活動中心心

55、的角色色。商業(yè)業(yè)公園的的經(jīng)營與與社區(qū)的的發(fā)展兩兩者間應(yīng)應(yīng)該相輔輔相成，而社區(qū)區(qū)活動廣廣場便成成為其中中一項(xiàng)不不可或缺缺的媒介介。 除了出出借給社社區(qū)舉辦辦各種集集會以外外，購物物中心也也可以利利用活動動廣場作作種種藝藝術(shù)文化化活動、社會公公關(guān)活動動或商品品促銷活活動，甚甚至承辦辦戶外宴宴會活動動等等。 基本上社社區(qū)活動動廣場是是一種多多功能的的服務(wù)設(shè)設(shè)施，如如何充分分發(fā)揮它它的功能能是一個(gè)個(gè)非常重重要的課課題。 （4）其其他的生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施 既然大世世界商業(yè)業(yè)公園要要成為居居民經(jīng)常常出入的的場所，所以必必須考慮慮一些居居民日常常生活所所需的服服務(wù)，如如銀行、郵局、診所等等；當(dāng)然然也有以以店鋪

56、經(jīng)經(jīng)營方式式提供的的服務(wù)，如設(shè)置置美容美美發(fā)中心心、洗衣衣店、旅旅行社、網(wǎng)吧、照相鋪鋪、高檔檔修鞋店店等等。 第二部分分 大世世界商業(yè)業(yè)公園市市場行銷銷戰(zhàn)略 一、什么么是“投資組組合計(jì)劃劃” 1、關(guān)關(guān)于“投資” 如何何投資： A、首先先，確定定一個(gè)向向市場推推出的整整體價(jià)位位，例如如以均價(jià)價(jià)80000/mm2； B、其次次，不以以每個(gè)攤攤位為具具體購買買單位，而直接接以每個(gè)個(gè)平方米米作為購購買單位位；即購購買者最最低可以以購買一一個(gè)平方方米，多多購不限限； C、再次次，一旦旦購買，則當(dāng)然然享有已已購面積積的產(chǎn)權(quán)權(quán)； D、關(guān)于于投資的的回報(bào)，主要集集中于已已購面積積在使用用中產(chǎn)生生的效益益； E

57、、最后后，如果果需要將將投資變變現(xiàn)，購購買者可可以轉(zhuǎn)讓讓已購面面積，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)隨隨行就市市，受讓讓人不受受限制。 該投資資概念的的優(yōu)勢： A、化整整為零，擴(kuò)大價(jià)價(jià)格的市市場接受受度。就目前步步行街的的銷售方方式來看看，一樓每攤攤位價(jià)為為18。8萬3277萬，662%的的攤位集集中于330萬50萬萬之間；二樓每攤攤位價(jià)為為9。99萬56萬萬，899%集中中于100萬15萬萬之間。這個(gè)價(jià)位位的目標(biāo)標(biāo)市場主主要是兩兩種人，一是中中高檔商商品經(jīng)營營者，一一是大宗宗資產(chǎn)投投資商；同時(shí)，對一個(gè)個(gè)前途未未卜的商商業(yè)街作作出大型型投資，前兩者者目標(biāo)消消費(fèi)群仍仍然會持持觀望態(tài)態(tài)度，觀觀察入市市狀況，難以形形成積極

58、極認(rèn)購的的態(tài)勢?；麨榱懔阋院?，市場對對價(jià)格的的接受度度會相應(yīng)應(yīng)上升，投資者者更易計(jì)計(jì)算自己己認(rèn)購后后可能面面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及及對風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的承受受能力。 B、化整整為零的的另一優(yōu)優(yōu)勢在于于擴(kuò)大了了原有的的目標(biāo)消消費(fèi)群。正如以以上提到到的，因因?yàn)橥顿Y資額較大大且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，原有價(jià)價(jià)位排除除了一般般投資者者涉足該該市場的的可能性性；而化化整為零零后，單單位平米米的價(jià)格格使本來來很艱巨巨的一項(xiàng)項(xiàng)投資變變得同一一個(gè)人投投資股市市一樣的的簡單，工薪階階層也成成為了投投資的主主體；另另外，絕絕大部分分人對股股市風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)已有足足夠的理理解力和和承擔(dān)力力，這也也加大了了對本投投資概念念的社會會接受度度。因此此，它所

59、所帶來的的市場推推動作用用是相當(dāng)當(dāng)可觀的的。 2、關(guān)于于“組合” 為什么么要組合合：由于于以平米米為銷售售單位，攤位的的劃分和和產(chǎn)權(quán)證證的辦理理都會面面臨非單單一業(yè)主主，即組組合的問問題。 如何何組合： A、以220M22為最低低先結(jié)成成組合體體； B、組合合以自愿愿為前提提；自愿愿組合達(dá)達(dá)不到攤攤位或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證要要求的，由開發(fā)發(fā)商代為為組合； C、組合合成員共共有產(chǎn)權(quán)權(quán)； D、組合合體可以以自行經(jīng)經(jīng)營，也也可以托托管經(jīng)營營。 3、關(guān)于于“托管” 為什么么要托管管：托管管是為了了使投資資概念得得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要要配套。以平米米為銷售售單位后后，攤位位的劃分分被打破破，一個(gè)個(gè)攤位可可能被若若干個(gè)購購

60、買者所所共有，單個(gè)購購買者就就無法完完全自主主決定所所購面積積的使用用，托管管則應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。另一方方面，托托管是現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)發(fā)展的的必然趨趨勢，一一個(gè)購買買者可能能是因?yàn)闉閷@個(gè)個(gè)市場有有信心，或者對對這項(xiàng)投投資感興興趣，而而他本身身對實(shí)際際的經(jīng)營營并無經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和精精力，委委托一個(gè)個(gè)有實(shí)力力的公司司代管則則成為最最現(xiàn)實(shí)的的選擇。這實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了整個(gè)個(gè)社會資資源的有有效配置置。 如何托托管：A、由開開發(fā)商組組建托管管公司； B、具體體經(jīng)營管管理由托托管公司司執(zhí)行；托管公公司應(yīng)就就被托管管事宜接接受業(yè)主主監(jiān)督； C、業(yè)主主與托管管公司之之間的具具體委托托經(jīng)營授授權(quán)由合合同約定定。 D、托管管公司承承諾一旦