某項目總控制計劃書

1、XXXXXXX項目總控制計劃書審批：審核：執(zhí)筆：參與：重慶XXX城市建建設發(fā)展展有限公公司目 錄緒論項目概況況市場定位位項目簡介介項目控制制目標投資規(guī)模模投資收益益目標總成本控控制目標標銷售及推推廣目標標招商目標標質(zhì)量目標標項目實施施工程進進度控制制計劃前期工作作進度控控制計劃劃項目建設設進度控控制計劃劃項目實施施成本控控制計劃劃前期工程程費用工程建設設費用銷售推廣廣及招商商費用管理費用用財務費用用營業(yè)稅費費不可預見見費用總成本控控制目標標項目實施施銷售及及推廣計計劃銷售計劃劃推廣計劃劃銷售目標標項目實施施招商計計劃項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)配配置項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布布局招商目標標項目招商商面積（除去銷銷售部

2、分分）及租租金收入入確定招商時段段劃分項目實施施風險控控制計劃劃項目組織織架構(gòu)及及工作流流程項目組織織架構(gòu)項目實施施工作流流程項目控制制流程圖圖緒 論論XXXXXXXX項項目總控控計劃是根據(jù)據(jù)XXX假日XXXX項項目策劃劃書、XXX假日XXXX概概念設計計和XX假日XXXX經(jīng)經(jīng)濟測算算報告等有關關文件制制定的，是指導導項目實實施的計計劃性、綱領性性文件，它明確確了項目目定位，界定了了各部門門的職責責與工作作范圍，提出了了項目實實施的投投資控制制計劃、工程進進度控制制計劃、營銷推推廣控制制計劃和和保障項項目目標標順利實實現(xiàn)的組組織架構(gòu)構(gòu)、管理理程序與與監(jiān)控措措施，是是“XXXXXXXX”項目實實

3、施的指指導性文文件，也也是制定定XXXXXXXXX項項目執(zhí)行行計劃書書的根根本依據(jù)據(jù)之一。編制依據(jù)據(jù)：（一）XXXXXXXX項項目可行行性研究究報告（二）XXXXXXXX項項目策劃劃書（三）XXXXXX項項目經(jīng)濟濟測算報報告（四）XXXXXX項項目方案案設計及及初步設設計（五）XXX項目目部提供供的工程程進度計計劃（六）成成本控制制中心提提供的成成本信息息（七）營營銷中心心提供的的銷售推推廣計劃劃（八）購購物中心心發(fā)展管管理公司司提供的的招商計計劃第一章 項目目概況一 市場場定位1.項目目名稱XXXXXXXXX2.項目目定位現(xiàn)代商業(yè)業(yè)步行街街現(xiàn)代都市市商業(yè)步步行街系系統(tǒng)，核核心品牌牌主力店店與

4、大型型平價超超市為樞樞紐，以以精品購購物回廊廊，美食食娛樂城城，酒吧吧情調(diào)區(qū)區(qū)為特色色的集觀觀光休閑閑帶，地地下商業(yè)業(yè)城，生生態(tài)豪宅宅，生活活服務于于一體的的區(qū)域性性景觀購購物中心心，XXX地標性性建筑。3目標客客戶3.1目目標客戶戶群：商業(yè)步行行街70%為為：30%為為：XX區(qū)為為主體的的商業(yè)物物業(yè)投資資者本區(qū)域拆拆遷的臨臨時門面面經(jīng)營者者XX區(qū)部部分政府府官員及及灰色收收入階層層主城區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資群群體主城區(qū)個個人投資資經(jīng)營戶戶主城區(qū)各各餐飲、娛樂、休閑、購物等等業(yè)態(tài)的的擴張發(fā)發(fā)展購買買新都市精精品豪宅宅90%為為：10%為為：XX區(qū)成成功的私私企、個個體老板板XX區(qū)部部分政府府官員、

5、公務員員追求現(xiàn)代代生活的的XX區(qū)區(qū)中青年年人群主城區(qū)向向XX區(qū)區(qū)擴張的的經(jīng)營戶戶外來移民民居住者者3.2終終端消費費群：區(qū)域內(nèi)各各小區(qū)的的青中年年居民、周圍寫寫字樓的的工作人人員、大大江工業(yè)業(yè)園區(qū)人人群、李李家沱地地區(qū)流動動時尚的的消費者者年齡齡主要在在18到到48歲歲之間，生活節(jié)節(jié)奏快、消費檔檔次高、接受流流行元素素強；充充滿個性性、活力力和激情情、追求求時尚消消費和激激情的生生活方式式。4.項目目形象概概念現(xiàn)代時尚尚的都市市商業(yè)步步行街二 項目目簡介地塊占地地面積約約32畝畝，地塊塊南北各各建1棟棟高層住住宅建筑筑，中間間由3-4層商商業(yè)用房房組成，總建筑筑面積約約850000平平方米，容

6、積率率約4.0，具具體指標標如下：用地面積積（）216225.66商業(yè)總建建筑面積積（）617224總建筑面面積（）845335主力店AA（）62488地上建筑筑面積（）628446主力店BB（）91777地上商業(yè)業(yè)面積（）460662住宅總戶戶數(shù)99住宅總建建筑面積積（）167331容積率3.9垃圾站面面積（）53覆蓋率50.88%地下建筑筑面積（）216889綠化率25.33%地下商業(yè)業(yè)面積（）156662機動車停停車數(shù)140倉儲及設設備用房房（）19833地下停車車位115地下車庫庫（）40444地面臨時時停車25一層商業(yè)業(yè)建筑面面積（）100552一層商業(yè)業(yè)套內(nèi)面面積（）69788二層

7、商業(yè)業(yè)建筑面面積（）120004二層商業(yè)業(yè)套內(nèi)面面積（）88222三層商業(yè)業(yè)建筑面面積（）117115三層商業(yè)業(yè)套內(nèi)面面積（）94499四層商業(yè)業(yè)建筑面面積（）113550四層商業(yè)業(yè)套內(nèi)面面積（）88644第二章 項目控控制總體體目標一 投資資規(guī)模項目計劃劃總投資資180000萬萬元，啟啟動資金金70000萬元，詳見第第四章。二 投資資收益目目標：項目投資資收益率率35.5%(僅計算算現(xiàn)金回回收部分分),自有有資產(chǎn)年年收益3331萬萬元（其其中車庫庫未計算算收益）。詳見見第四章章。三 工程程進度目目標工程總進進度從220033年9月月11日日開工；商業(yè)部分分主題建建筑20004年年5月331日

8、完完工，99月300日客戶戶進場裝裝修，112月底底商業(yè)試試營業(yè)；住宅建建筑20004年年12月月31日日完成結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂；整個個項目220055年6月月竣工，住宅220055年100月交付付使用。詳見第第三章。四 總成成本控制制目標總成本（含稅費費）為2203220萬元元，力爭爭控制在在190000萬萬元以內(nèi)內(nèi)；單方成本本控制在在24000元/（不不含稅控控制在221588元/）。見見第四章章。五 銷售售及推廣廣目標項目計劃劃總銷售售額2.5億元元，20003年年底力爭爭實現(xiàn)合合同銷售售收入11.8億億元（開開盤3個個月內(nèi)）。詳見見第五章章。六 招商商目標-2F4F的的主力店店招商簽簽約應在

9、在20003年88月底簽簽定協(xié)議議或合同同；20033年9月月10日日完成至至少100家骨架架店招商商；輔主主力店必必須引進進知名品品牌，220033年100月初開開始全面面招商，20004年88月完成成90%的招商商任務；年出租總總收益5564萬萬元（含含物管費費），其其中自有有資產(chǎn)出出租收益益3311萬元/年。詳詳見第六六章。七 質(zhì)量量目標工程質(zhì)量量達到合合格標準準。第三章 項目目實施工工程進度度控制計計劃一 前期期工作進進度控制制計劃為了確保保項目的的整體進進度按公公司的既既定目標標進行，必須嚴嚴格控制制項目的的實施計計劃，項項目的前前期工作作要確保保按既定定時間完完成。序號工作內(nèi)容容完

10、成時間間要求執(zhí)行部門門一前期手續(xù)續(xù)1初步設計計8月255日完成成初步設設計方案案，8月月30日日辦理完完報建手手續(xù)項目部、研發(fā)部部、總工工辦、拓拓展部2施工圖審審查9月166日完成成建施圖圖，100月155日完成成施工圖圖項目部、研發(fā)部部、營銷銷部、購購物中心心經(jīng)營公公司、總總工辦、拓展部部3臨時施工工許可證證8月300日至99月100日項目部、拓展部部、總工工辦4施工許可可證10月88日至110月115日項目部、拓展部部、總工工辦預售許可可證10月116日至至10月月20日日項目部、拓展部部、總工工辦、銷銷售部二崗位安排排1項目總監(jiān)監(jiān)到崗8月1日日項目部、總工辦辦2監(jiān)理工程程師到崗崗9月1日

11、日（土建建、安裝裝、預算算個一名名）項目部、總工辦辦3現(xiàn)場辦公公室確定定8月5日日項目部、總工辦辦三開工前準準備1施工臨時時用水電電8月4日日至200日項目部、總工辦辦2市政管網(wǎng)網(wǎng)拆遷9月100日完成成項目部、拓展部部3地質(zhì)勘察察單位確確定8月222日進場場項目部、成本部部、總工工辦、設設計院4環(huán)境評估估及污水水處理8月155日確定定項目部、成本部部、總工工辦5平基單位位確定8月300日確定定項目部、成本部部、總工工辦6土建單位位招標8月311日完成成項目部、成本部部、總工工辦7監(jiān)理單位位招標8月311日完成成項目部、成本部部、總工工辦四銷售前期期準備1售樓部選選址8月4日日討論項目部、營銷部

12、部、研發(fā)發(fā)部2售樓部設設計8月122日完成成方案，8月225日完完成結(jié)構(gòu)構(gòu)和裝修修施工圖圖設計項目部、研發(fā)部部、營銷銷部、總總工辦3售樓部與與圍墻9月111日動工工，255日完工工項目部4銷售面積積測繪報報告9月300日項目部、研發(fā)部部、銷售售部5交房標準準確定9月300日項目部、研發(fā)部部、銷售售部二 項目目建設進進度控制制計劃序號工作內(nèi)容容完成時間間要求備注1場地平整整9月100日至111月110日2基礎工程程20033年111月100日至220033年122月300日基礎到0.00020044年1月月1日至至20004年33月300日3商業(yè)建筑筑主體20044年5月月30日日主體完完工20

13、044年9月月30日日交客戶戶裝修20044年122月底商商業(yè)部分分試營業(yè)業(yè)4住宅建筑筑主體20044年122月300日完工工5綜合竣工工20055年6月月30日日完工5住宅交付付使用20055年100月1日日第四章 項目目實施成成本控制制計劃一 前期期工程費費序號費用名稱稱計算方法法單價（元/）金額(萬元)備注1土地費用用600002方案設計計費853初設及施施工圖設設計費1484地質(zhì)勘探探費205工程監(jiān)理理費8453353325.336印花稅（144）0.553.27城市配套套費免8008人 防防 費費8453351350%1354.999白蟻防治治費8453350.550.54.2331

14、0報建綜合合費用、證照費費54.99811施工用水水電315KKWA3512其它費用用含實測費費、審圖圖費2113小 計76364522二 工程程建設費費序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)備 注1土石方工工程1000000141402建筑安裝裝工程費費845335700059177包括塔樓樓外墻面面3外墻裝飾飾450裙房14層4電梯工程程65024臺（部）5智能化工工程費1506配套水電電工程費費550室外綜合合管網(wǎng)7中央空調(diào)調(diào)800單冷/冷冷暖8消防設施施工程費費70488125176-2F4F9市政設施施費3010環(huán)境景觀觀工程1150092000230道路、綠綠化及廣廣場11天燃氣系系

15、統(tǒng)（99+20）3000036費用向業(yè)業(yè)主收取取,不計計入成本本12環(huán)保治理理工程2513燈飾工程程5014印花稅(1+133)0.554.515小 計91733單方造價價：10085元元/注：項目目前期工工程費（一）和和工程建建設費（二）合合計：664522+91773=156625萬萬元三 公司司管理費費用序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)責任部門門1公司管理理費2.5億億2.00%500財務部、行政人人事部2小 計500四 營銷銷管理費費用序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)備 注1推廣費用用2.52%500包括售樓樓部及模模型2銷售費用用2.51%250含銷售人人員工資資、獎勵勵和日

16、常常管理費費用3小 計750五 招商商管理費費用序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)備 注1招商管理理費用一個月租租金502小 計六 財務務費用序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)責任部門門1公司財務務費1億110%1年10000財務部、項目部部2小 計10000貸款1億億元人民民幣七 不可可預見費費用序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)責任部門門1不可預見見費（1+22+3+4+55+6）3%530財務部、項目部部2小 計530八 營業(yè)業(yè)稅費序號費用名稱稱計算方法法金額(萬元)備 注1營業(yè)稅2.55.775%14377.52交易過戶戶稅2.51.00%2503土地增值值稅2.51.00%25

17、04印花稅2.50.551255小 計20622.5九 成本本控制目目標總投資：123445677=64452+91773+5500+7500+500+10000+5300=1884555萬元2.營業(yè)業(yè)稅費、土地增增值稅、交易稅稅等稅共共計：220622.5萬萬元3.含稅稅總成本本：(11)+(2)=182240+20662.55=2003022.5萬萬元3.總銷銷售額：（不含含車庫、主力店店及其他他骨架店店賣場）2.55億元4.單方方造價為為：1884555萬元845535萬萬平方米米=21183元元/其中：商商業(yè)建筑筑成本：23223元/住宅成本本：14486元元/5.稅前前銷售利利潤：2

18、250000184455萬萬元 =65445萬元元6.稅前前投資利利潤率（僅計算算銷售收收入）：65445萬元元184455萬萬元 =35.5%7.自有有經(jīng)營性性固定資資產(chǎn)2.9萬，另有有車庫面面積40000，預計計每年產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金金收益5564萬萬元十 說明明在執(zhí)行過過程中，嚴格按按合同的的有關規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，而單單項合同同的簽定定不得超超出以上上單項費費用控制制計劃，合同簽簽定和資資金使用用由成本本控制部部和財務務部監(jiān)督督，分項項費用所所包含的的具體費費用項目目由財務務部解釋釋。第五章 項目實實施銷售售及推廣廣計劃一、銷售售原則本項目盡盡可能全全部銷售售，實現(xiàn)現(xiàn)最大現(xiàn)現(xiàn)金流分部銷售售，控制制節(jié)

19、奏，制造銷銷售饑餓餓度，實實現(xiàn)快速速集中銷銷售分三次開開盤，在在每次開開盤中再再進行銷銷控，互互為穿插插，實現(xiàn)現(xiàn)立體銷銷售體系系以上3次次開盤實實現(xiàn)銷售售總額770%(春節(jié)前前)在都市廣廣場的銷銷售中進進行鋪王王拍賣，拉升價價位，聚聚集人氣氣二、銷售售計劃順序時間推出產(chǎn)品品備注第一次開開盤（10月月26日日）20033年100月266日至11月月14日日1F、22F臨街門面面依廣場場分三次次推出：1.都市市廣場及及相應的的2F2.動感感廣場及及相應的的2F3.情調(diào)調(diào)廣場及及相應的的2F第二次開開盤（11月月15日日）20033年111月155日至12月月5日負1F、負2FF第三次開開盤（12月

20、月6日）20033年122月6日日至年底電梯公寓寓三、目標標任務（總銷售售額共計計2.55億）序號執(zhí)行時間間目標銷售售額120033年111月1.2億億220033年122月4千萬320044年1月月2千萬420044年2月月1千萬520044年3月月1千萬620044年4月月1千萬720044年5月月1千萬820044年6月月1千萬920044年7月月1千萬1020044年8月月1千萬11總計2.5億億四、推廣廣計劃1.第一一階段：形象推推廣（88月中旬旬99月中旬旬）推廣主題題A：（8月108月月20日）XX區(qū)重慶慶一個新新興的工工業(yè)強區(qū)區(qū)，國家家西部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展、綜合合體改試試點區(qū)目的：

21、讓讓全社會會了解XXX，盡盡大擴張張客戶面面通路：晨晨、晚、商報媒媒的新聞聞炒寫推廣主題題B：（8月239月月3日）欣欣XXX，投資資熱土，XX區(qū)區(qū)各級黨黨委和政政府為投投資者創(chuàng)創(chuàng)造一個個發(fā)財發(fā)發(fā)展的投投資環(huán)境境目的：項項目是政政府規(guī)劃劃開發(fā)，以增強強投資者者的信心心通路：晨晨、晚、商報媒媒的新聞聞炒寫 / 政政府性投投資招商商會 / DMM / 廠礦單單位巡展展物料準準備 / XXX主城入入口廣告告位一塊塊推廣主題題C：（9月5日99月20日）XX區(qū)政政府舊城城改造工工程，220033年XXX地區(qū)商商業(yè)項目目的典范范XXXXXXXXX目的：項項目是政政府規(guī)劃劃開發(fā)，以增強強投資者者的信心心通

22、路： 晨、晚晚、商報報媒的新新聞炒寫寫 / 政府參參與性的的產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會 / 市市民參與與性的產(chǎn)產(chǎn)品展示示會 / 樓書書 / 海報 2.第二二階段：產(chǎn)品推推廣（99月中旬旬110月中中旬）推廣主題題A：（9月23100月7日）傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)域中中心最具具規(guī)模的的港式購購物中心心，區(qū)域域經(jīng)濟的的核心點點XXXXXXXXX目的：開開始了解解產(chǎn)品、產(chǎn)生興興趣 通路：晨晨、晚、商報媒媒的新聞聞炒寫 / 市市民參與與性的產(chǎn)產(chǎn)品展示示會 / 工地地現(xiàn)場 / 售售房部、情景樣樣板區(qū)建建成 99.155/ 國國慶狂歡歡節(jié)、商商家巡展展 / 戶外廣廣告 推廣主題題B：（100月8日110月18日）購物、休休閑、餐

23、餐飲、娛娛樂、辦辦公、居居住各種種業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)化重組組，更顯顯龐大人人氣三大主題題廣場、兩大主主力店，多條風風情步行行街生態(tài)態(tài)商業(yè)，因勢能能動XXXXXXXXXXX商商業(yè)第一一號目的：對對產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生興趣趣、購買買欲望通路：商商家公關關活動 / 主主干線廣廣告牌/ 報紙紙夾報 / 報報紙軟性性 / 地區(qū)電電視臺封封殺 3.第三三階段：銷售推推廣（110月20日112月30日）推廣主題題A：（100月20日111月10日）10月28日第第一次開開盤首創(chuàng)多個個平街層層，立體體街鋪，鋪鋪臨臨街，更更顯財富富動力三大主題題廣場、步行街街臨街旺旺鋪發(fā)售售目的：強強擋入市市，聚集集最大人人氣通路：主主干線廣廣告

24、牌/ 報紙紙夾報 / 報報紙軟性性 / 地區(qū)電電視臺封封殺 / 拍賣賣會 / 推廣主題題B：（111月20日112月8日）111月28日第第二次開開盤大型江景景特賣場場，巧妙妙創(chuàng)造時時尚商業(yè)業(yè)氣氛，更小投投資成為為財富領領袖。更低首付付擁有更更大財富富升值空空間目的：降降低進入入門檻，吸引更更多小型型投資經(jīng)經(jīng)營戶，繼續(xù)保保證人氣氣通路：主主干線廣廣告牌/ 報紙紙夾報 / 報報紙軟性性 / 地區(qū)電電視臺封封殺 / 推廣主題題C：（122月10日112月30日）12月16日第第三次開開盤成熟商業(yè)業(yè)配套、新都市市精品豪豪宅、享享受都市市時尚新新生活現(xiàn)代人生活活在時尚尚中心精品電梯梯公寓帶帶你進入入更

25、高一一層生活活品質(zhì)目的：通通過前期期商業(yè)旺旺銷的保保證，商商業(yè)配套套成熟，引導市市民進入入市中心心的電梯梯精品公公寓入住住的欲望望通路：主主干線廣廣告牌/ 報紙紙夾報 / 報報紙軟性性 / 地區(qū)電電視臺封封殺 /XXXXXX開盤盤前期營營銷活動動細案8月122日前期活動動宣傳方方案政府府匯報8月199日各媒體采采訪XXX區(qū)相關關領導 （宣傳傳部、商商委、建建委、區(qū)區(qū)長等）8月288日完成臨時時銷售接接待處布布置和形形象單頁頁8月288日-229日商報新XXX新聞聞報道（新興工工業(yè)強區(qū)區(qū)、未來來重慶交交通樞紐紐）8月299日晨報、晚晚報新XXX新聞聞報道（新興工工業(yè)強區(qū)區(qū)、未來來重慶交交通樞紐紐

26、）8月311日完成XXX項目銷銷售、推推廣物料料的所有有平面設設計工作作9月1日日-300日漁洞主城城區(qū)入口口戶外廣廣告9月1日日-111日投資招商商會籌備備工作；XX投投資概念念新聞報報道9月1日日-11日日銷售、推推廣物業(yè)業(yè)的所有有平面設設計確定定及制作作完成接觸拍賣賣專業(yè)代代理公司司9月122日XX項目目渝中區(qū)區(qū)投資招招商會（XX政政府，項項目各部部門，主主城區(qū)投投資、經(jīng)經(jīng)營戶，商家，媒體）9月199日XX項目目XX區(qū)區(qū)投資招招商會（XX政政府，項項目各部部門，XXX投資資、經(jīng)營營戶，商商家，媒媒體）9月200日-266日銷售部現(xiàn)現(xiàn)場布置置 / 投資招招商會成成功舉辦辦報道9月233日-

27、300日市民參與與性產(chǎn)品品展示活活動（區(qū)區(qū)政府旁旁，有獎獎問答活活動）10月11日品牌商家家國慶巡巡展 / 大型型時尚晚晚會10月88日-110日品牌商家家國慶巡巡展活動動各媒體體新聞發(fā)發(fā)布拍賣會活活動方案案確定、拍賣會會準備10月99日-166日項目軟性性宣傳 / 拍拍賣會信信息發(fā)布布；拍賣會準準備10月117日拍賣會舉舉行10月220日222日拍賣會成成功舉辦辦各媒體體新聞報報道10月22326日日步行街門門面開盤盤廣告10月226日開盤第六章 項目實實施招商商計劃一 項目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)配置置1.主力力業(yè)態(tài)大型綜超超+專營營百貨店店大型電器器賣場中型小商商品市場場2.輔主主力業(yè)態(tài)態(tài)餐飲+品品

28、牌百貨貨專營店店+家居居賣場+數(shù)碼賣賣場+休休閑娛樂樂+社區(qū)區(qū)服務店店+文化化教育+電影院院二 項目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局局1.業(yè)態(tài)態(tài)布局特特色定位位立體式商商業(yè)步行行街，精精品購物物回廊，全面導導入江景景商場、休閑廣廣場概念念（功能能性都市市廣場、生態(tài)型型運動廣廣場、景景觀型情情調(diào)廣場場）。2.業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃布布局數(shù)據(jù)據(jù)分析（見附表表：項目目商業(yè)布布局數(shù)據(jù)據(jù)分析表表）項目總建建筑面積積：8.4萬商業(yè)用房房建筑面面積：66.2萬萬3.各業(yè)業(yè)種布局局位置分分布（見附圖圖）三 項目目招商目目標主力店大型綜超超新世世紀百貨貨、山城城超市（-1FF層，面面積約770000）百貨店重百百、南方方百貨、立丹百百貨（

29、主主力店BB區(qū)1FF3F層層，面積積約70000）中型電器器賣場廠家家直銷店店、品牌牌電器專專賣店、魚洞本本地電器器專營店店。（-2F層層，面積積約51114）中型小商商品市場場類似似朝天門門現(xiàn)有業(yè)業(yè)態(tài)，整整合魚洞洞地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有同檔檔次的業(yè)業(yè)種。（-1FF層，面面積約660000）2.輔主主力業(yè)態(tài)態(tài)餐飲大型餐飲飲（主題題店）重慶各各品牌餐餐飲連鎖鎖店（小小天鵝、外婆橋橋、陶然然居等）特色餐飲飲南濱路路各品牌牌店、南南方花園園各品牌牌店風味餐飲飲整合魚魚洞本地地各餐飲飲店百貨專營營店精品專賣賣店重慶地地區(qū)品牌牌時裝店店、皮具具箱包店店、鞋類類店等（移植朝朝天門、“XX黃金海海岸”相關業(yè)業(yè)種、業(yè)業(yè)態(tài)

30、）（1F層層）社區(qū)服務務類投資經(jīng)經(jīng)營戶、地區(qū)品品牌連鎖鎖機構(gòu)，如金夫夫人、誠誠泰通訊訊、千葉葉眼鏡、和平藥藥房、鐘鐘表等。（1FF層）運動休閑閑街針對各各運動休休閑品牌牌連鎖專專營店（注意對對“XX黃金海海岸”相關品品牌的移移植）。（2FF層）優(yōu)雅女人人坊整合魚魚洞地區(qū)區(qū)女性用用品專營營店、重重慶朝天天門地區(qū)區(qū)批發(fā)店店、“XX黃金海海岸”相關品品牌。（2F層層）兒童紳士士館整合魚魚洞地區(qū)區(qū)兒童及及男性用用品專營營店、重重慶朝天天門地區(qū)區(qū)專營店店、區(qū)域域性的品品牌連鎖鎖店。（2F層層）家居主題題賣場整合魚魚洞地區(qū)區(qū)各專營營店。（A區(qū)33F層）數(shù)碼通訊訊類主題題賣場整合魚魚洞地區(qū)區(qū)各專營營店。（A

31、區(qū)22F層）休閑娛樂樂西餐茶樓樓整合魚魚洞本地地業(yè)種、引進重重慶投資資經(jīng)營戶戶。（33F層）洗腳城整合整整合魚洞洞本地業(yè)業(yè)種。（3F層層）KTV歌歌城（主主題店）整合魚魚洞本地地業(yè)種、引進重重慶投資資經(jīng)營戶戶。（33F層）美容美發(fā)發(fā)整合魚魚洞本地地業(yè)種。（3FF層）風情酒吧吧整合魚魚洞本地地業(yè)種。（3FF層）網(wǎng)吧、游游戲廳整合魚魚洞本地地業(yè)種、引進電電信投資資經(jīng)營。（4FF層）影劇院（主題店店）利用XXX政府府的政策策引導。（4FF層）四 項目目招商面面積（除除去銷售售部分）及租金金收入確確定1.招商商面積招商出租租面積總總合約22.911萬。其中-1F層層綜超為為70000、A區(qū)22F4F主

32、主題店為為69000、B區(qū)44F主題題店為223000、主主力百貨貨店（BB區(qū)1FF3F）為69900、3FF4F其其他計租租面積為為60448。2.收益益確定項目招商商物業(yè)出出租租金金收入總總和約5564.75萬萬/年（含物管管費），自有資資產(chǎn)出租租收益為為3311.2萬萬元/年年。其中中綜超220-225元/月、百百貨主力力店200-255元/月月、主題題店100-255元/月月、其他他為100-200元/月月不等。五 項目目招商時時段劃分分1.前期期準備工工作20033年6月月10日日前完成成魚洞地地區(qū)各主主干道所所有商鋪鋪的市調(diào)調(diào)工作及及目標客客戶的資資料收集集。2.綜合合百貨主主力店

33、20033年5月月下旬開開始與重重百、新新世紀、山城超超市、重重客隆等等同時接接觸，預預計20003年年8月底底簽定租租（售）合同（或意向向合同）。3.各業(yè)業(yè)態(tài)骨架架店20033年6月月初開始始接觸，預計在在20003年99月100日前至至少確定定10家家，并簽簽定租（售）合合同（或或意向合合同），以配合合項目的的開盤銷銷售。4.輔主主力業(yè)態(tài)態(tài)店20033年100月初開開始全面面招商。其中包包括各業(yè)業(yè)態(tài)骨架架店。預預計在220044年8月月完成項項目900%的招招商工作作。第七章 項目目實施風風險控制制XXXXXX項目目是我公公司在區(qū)區(qū)縣開發(fā)發(fā)的第一一個商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項目，該項目目的實施施是我

34、公公司經(jīng)營營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和實實現(xiàn)的重重要步驟驟，商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的風險險主要體體現(xiàn)在四四個方面面：一是是政策風風險；二二是財務務風險；三是經(jīng)經(jīng)營管理理風險；四是價價格風險險。本項項目的政政策風險險和財務務風險很很小，著著重考慮慮項目的的經(jīng)營管管理風險險和價格格風險。XXXXXX項目目的總投投資估算算為1.8億元元，銷售售收益估估算為22.5億億元，年年出租總總收益5564萬萬元，扣扣除各種種折扣和和優(yōu)惠后后，項目目的凈收收益約00.9億億元（出出租部分分按年租租金折算算為現(xiàn)值值），因因此從整整體上看看項目抗抗風險能能力較強強。但是由于于商業(yè)項項目的特特殊性，必須注注意項目目的風險險管理和和控制

35、。第一，從從影響項項目收益益的幾個個關鍵因因素看，價格是是最敏感感的因素素，它不不僅影響響銷售和和招商周周期，而而且影響響項目的的回款速速度、價價格走勢勢和客戶戶心理。因此必必須制定定合理的的銷售價價格和銷銷售策略略，特別別是大門門面銷售售難度較較大，必必須細分分這部分分目標市市場，有有針對性性地策劃劃推廣，采取行行之有效效的銷售售方式，實現(xiàn)可可持續(xù)銷銷售。第二、招招商環(huán)節(jié)節(jié)是XXXXXXX項目開開發(fā)成敗敗的關鍵鍵一環(huán)，必須加加強招商商質(zhì)量和和進度的的控制。質(zhì)量體體現(xiàn)在業(yè)業(yè)態(tài)的組組合方面面，以下下幾種情情況可能能破壞原原有業(yè)態(tài)態(tài)組合。第一，極富號號召力的的主力業(yè)業(yè)態(tài)進入入；第二二承租方方（主力

36、力店）單單方面違違約退場場；第三三，具備備投資和和經(jīng)營雙雙重身份份的客戶戶經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)與周周邊業(yè)態(tài)態(tài)不符。對于第第一種情情況，應應以積極極的態(tài)度度促成其其進入，在不影影響業(yè)態(tài)態(tài)招商比比例的情情況下，盡量通通過轉(zhuǎn)移移調(diào)整以以促成主主力店入入駐，同同時，也也可通過過一系列列優(yōu)惠策策略轉(zhuǎn)移移已生成成業(yè)態(tài)。對于第第二種情情況，解解決辦法法是加強強客戶儲儲備管理理，項目目業(yè)態(tài)的的客戶儲儲備量越越大，選選擇的空空間就越越大，風風險也就就較小，對于第第三種情情況出現(xiàn)現(xiàn)的可能能性較小小，但仍仍要注意意通過商商鋪置換換的方式式解決。第三、加加強組織織保障，完善投投資控制制措施。XXXXXX項項目采用用總經(jīng)理理領導

37、下下的項目目經(jīng)理負負責制，公司其其他各部部門予以以大力配配合、協(xié)協(xié)助，切切實解決決項目實實施中遇遇到的問問題。對對投資的的控制采采取限額額包干、落實責責任部門門和相應應的責任任人，特特別是工工程費用用、設計計費用、策劃推推廣費用用、管理理費用、銷售費費用等應應重點控控制。第八章 項目目組織架架構(gòu)及工工作流程程一 項目目組織架架構(gòu)1.基本本構(gòu)架XXXXXXXXX項目目由XXX城建公公司研發(fā)發(fā)中心進進行前期期項目策策劃，XXXXXXXXX項項目部承承擔開發(fā)發(fā)建設任任務，并并由其負負責項目目的整個個實施工工作。項項目部實實施組織織結(jié)構(gòu)如如下：公司總經(jīng)理XX項目部公司總工辦購物中心發(fā)展公司公司營銷部公

38、司成本控制部公司拓展報建部公司研究發(fā)展部集團財務部說明：XXXXXXX項目目部將于于20003年99月300日之前前組建完完成，形形成以項項目部為為核心、其他部部門接受受項目部部業(yè)務調(diào)調(diào)控的運運作模式式，公司司各個部部門對項項目部的的運作必必須予以以全力配配合與支支持。2.項目目部人員員編制及及職責說說明經(jīng)理項目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預算人員1人土建工程師2人設備工程師2人說明：土建工程程師負責責現(xiàn)場建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)工程程監(jiān)理設備工程程師負責責現(xiàn)場水水、電、暖通工工程監(jiān)理理預算人員員負責工工程的預預、決算算工作外勤人員員負責辦辦理、協(xié)協(xié)調(diào)現(xiàn)場場相關施施工手續(xù)續(xù)內(nèi)勤人員員負責資資料管理理、計劃劃及日常常事務二 項目目實施工工作流程程公司總經(jīng)理 控制制XXX項目經(jīng)理項目部監(jiān)理部 成本控制部 配配合與協(xié)協(xié)調(diào)財務部 配配合與協(xié)協(xié)調(diào)研究發(fā)展部 配配合與協(xié)協(xié)調(diào)總工辦 配配合與協(xié)協(xié)調(diào)營銷部