某集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評估報告

1、上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評估報告上投集團(tuán)團(tuán)如東項(xiàng)項(xiàng)目投資評估估報告上海易居居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院院20077年10月15日目 錄錄TOC h z t 標(biāo)題一,1,標(biāo)題二,2,標(biāo)題三,3 HYPERLINK l _Toc180231357 第一部分分 城市市宏觀投投資環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc180231357 h 4 HYPERLINK l _Toc180231358 一、自然然地理環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc180231358 h 4 HYPERLINK l _Toc180231359 1、城市市概況 PAGEREF _Toc180231359 h 4 HYPERLINK l _Toc1

2、80231360 2、城市市交通 PAGEREF _Toc180231360 h 5 HYPERLINK l _Toc180231365 3、城市市人口 PAGEREF _Toc180231365 h 6 HYPERLINK l _Toc180231368 二、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc180231368 h 7 HYPERLINK l _Toc180231369 1、人均均GDPP PAGEREF _Toc180231369 h 7 HYPERLINK l _Toc180231370 2、人均均可支配配收入 PAGEREF _Toc180231370 h 7 HYPERLIN

3、K l _Toc180231371 3、城市市規(guī)劃及及市政建建設(shè) PAGEREF _Toc180231371 h 8 HYPERLINK l _Toc180231375 4、重點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū) PAGEREF _Toc180231375 h 10 HYPERLINK l _Toc180231378 三、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc180231378 h 12 HYPERLINK l _Toc180231379 1、施工工及新開開工面積積 PAGEREF _Toc180231379 h 12 HYPERLINK l _Toc180231380 2、竣工工面積及及銷售面

4、面積 PAGEREF _Toc180231380 h 12 HYPERLINK l _Toc180231381 3、商品品房價格格走勢 PAGEREF _Toc180231381 h 13 HYPERLINK l _Toc180231382 四、項(xiàng)目目競爭市市場分析析 PAGEREF _Toc180231382 h 14 HYPERLINK l _Toc180231383 1、競爭爭企業(yè)分分析 PAGEREF _Toc180231383 h 15 HYPERLINK l _Toc180231384 2、供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)與與規(guī)模 PAGEREF _Toc180231384 h 15 HYPERLINK

5、 l _Toc180231385 3、整體體規(guī)劃分分析 PAGEREF _Toc180231385 h 16 HYPERLINK l _Toc180231388 4、物業(yè)業(yè)類型分分析 PAGEREF _Toc180231388 h 17 HYPERLINK l _Toc180231389 5、公寓寓主力戶戶型分析析 PAGEREF _Toc180231389 h 17 HYPERLINK l _Toc180231390 6、價格格及去化化分析 PAGEREF _Toc180231390 h 21 HYPERLINK l _Toc180231391 7、客源源分析 PAGEREF _Toc180

6、231391 h 21 HYPERLINK l _Toc180231392 8、未來來市場供供應(yīng)預(yù)估估 PAGEREF _Toc180231392 h 22 HYPERLINK l _Toc180231393 9、評估估小結(jié) PAGEREF _Toc180231393 h 23 HYPERLINK l _Toc180231394 第二部分分 老城區(qū)區(qū)通用機(jī)機(jī)械廠及及新海花花啤酒廠廠地塊評評估 PAGEREF _Toc180231394 h 24 HYPERLINK l _Toc180231395 一、自然然資源評評估 PAGEREF _Toc180231395 h 24 HYPERLINK l

7、 _Toc180231396 1、地理理位置資資源評估估 PAGEREF _Toc180231396 h 24 HYPERLINK l _Toc180231400 2、景觀觀資源評評估 PAGEREF _Toc180231400 h 26 HYPERLINK l _Toc180231401 二、社會會資源評評估 PAGEREF _Toc180231401 h 26 HYPERLINK l _Toc180231402 1. 區(qū)區(qū)域檔次次評估 PAGEREF _Toc180231402 h 26 HYPERLINK l _Toc180231403 2、 周周邊生活活機(jī)能評評估 PAGEREF _T

8、oc180231403 h 26 HYPERLINK l _Toc180231404 3、 周周邊住宅宅環(huán)境評評估 PAGEREF _Toc180231404 h 27 HYPERLINK l _Toc180231405 4、評估估小結(jié) PAGEREF _Toc180231405 h 27 HYPERLINK l _Toc180231406 三、土地地交易價價格評估估 PAGEREF _Toc180231406 h 28 HYPERLINK l _Toc180231407 1、土地地S.WW.O.T分析析 PAGEREF _Toc180231407 h 28 HYPERLINK l _Toc1

9、80231408 2、土地地產(chǎn)品組組合方式式 PAGEREF _Toc180231408 h 28 HYPERLINK l _Toc180231412 3、土地地交易價價格評估估 PAGEREF _Toc180231412 h 32 HYPERLINK l _Toc180231415 第三部分分 老城區(qū)區(qū)縣政府府行政辦辦公區(qū)域域地塊評估 PAGEREF _Toc180231415 h 41 HYPERLINK l _Toc180231416 一、自然然資源評評估 PAGEREF _Toc180231416 h 41 HYPERLINK l _Toc180231417 1、地理理位置資資源評估估

10、 PAGEREF _Toc180231417 h 41 HYPERLINK l _Toc180231418 2、景觀觀資源評評估 PAGEREF _Toc180231418 h 43 HYPERLINK l _Toc180231419 二、社會會資源評評估 PAGEREF _Toc180231419 h 43 HYPERLINK l _Toc180231420 1、區(qū)域域檔次評評估 PAGEREF _Toc180231420 h 43 HYPERLINK l _Toc180231421 2、 周周邊生活活機(jī)能評評估 PAGEREF _Toc180231421 h 44 HYPERLINK l

11、_Toc180231422 3、 周周邊住宅宅環(huán)境評評估 PAGEREF _Toc180231422 h 45 HYPERLINK l _Toc180231423 4、評估估小結(jié) PAGEREF _Toc180231423 h 45 HYPERLINK l _Toc180231424 三、 土土地交易易價格評評估 PAGEREF _Toc180231424 h 46 HYPERLINK l _Toc180231425 1、 土土地S.W.OO.T分分析 PAGEREF _Toc180231425 h 46 HYPERLINK l _Toc180231426 2、 土土地產(chǎn)品品組合方方式 PAG

12、EREF _Toc180231426 h 46 HYPERLINK l _Toc180231430 3、 土地交交易價格格評估 PAGEREF _Toc180231430 h 50第一部分分 城城市宏觀觀投資環(huán)環(huán)境分析析一、自然然地理環(huán)環(huán)境1、城市市概況如東，位位于江蘇蘇省的東東南部，地處長長江入海?？诘臇|東北翼，隸屬22小時上上海城市市經(jīng)濟(jì)帶帶。全境境18772平方方公里，海岸線線106公里，耕耕地1440萬畝畝，盛產(chǎn)產(chǎn)文蛤、鰻魚、紫菜等等50多多種海鮮鮮產(chǎn)品，沿海灘灘涂每年年向大海海淤長330000-50000畝畝土地。全縣人人口1003萬。如東是中中國最早早14個個沿海開開放城市市之一。

13、截止220066年122月，已已興辦獨(dú)獨(dú)資、合合資、合合作企業(yè)業(yè)近7000家，利用外外資211.5億美美元。外外商投資資企業(yè)分分別來自自美國、德國、日本、法國、瑞士、韓國、泰國、臺灣、香港等等20多多個國家家和地區(qū)區(qū)，投資資領(lǐng)域涉涉及一、二、三三產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源源：上海海易居房房地產(chǎn)研研究院2、城市市交通2.1航航運(yùn)如東境內(nèi)內(nèi)水網(wǎng)密密布，如如泰運(yùn)河河、九圩圩港運(yùn)河河、串場場運(yùn)河在在縣城交交匯入海海。距長長江北支支第一大大港南通通港555公里，距建設(shè)設(shè)中的220萬噸噸級洋口口港155公里。開發(fā)區(qū)區(qū)北側(cè)串串場河與與如泰運(yùn)運(yùn)河相連連，豐水水季節(jié)可可通航8800噸噸位船隊(duì)隊(duì)，枯水水季節(jié)可可通航5500噸

14、噸位船隊(duì)隊(duì)，航運(yùn)運(yùn)路線為為從如泰泰運(yùn)河九圩港港運(yùn)河長江。向向北可到到達(dá)蘇北北及安徽徽淮南各各市縣；向南可可到達(dá)無無錫、蘇蘇州、嘉嘉興、杭杭州、南南昌、岳岳陽、長長沙等地地；沿江江而上可可到達(dá)蕪蕪湖、安安慶、九九江、武武漢、宜宜昌、重重慶等地地。海運(yùn)運(yùn)路線與與長江相相通，在在南通實(shí)實(shí)行中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，非常常方便。數(shù)據(jù)來源源：上海海易居房房地產(chǎn)研研究院2.2、陸運(yùn)如東現(xiàn)有有蘇3117、2222、2233一級省省道經(jīng)縣縣城連接接南通、揚(yáng)州、南京等等大中城城市，經(jīng)經(jīng)通沙、通常、海太汽汽渡和江江陰大橋橋等可直直達(dá)蘇南南與上海海。此外外，連接接洋口港港和蘇通通長江大大橋的兩兩條高速速公路已已開工建建設(shè)。2.3、鐵

15、路運(yùn)運(yùn)輸新長鐵路路南通段段已竣工工營運(yùn)（至如東東洋口港港延伸段段將于220088年上半半年開工工），與與京滬、隴海、宜杭等等鐵路干干線接軌軌。此外外，蘇通通鐵路大大橋已獲獲國家批批準(zhǔn)立項(xiàng)項(xiàng)，即將將開工建建設(shè)。2.4、空運(yùn)如東距南南通興東東機(jī)場330公里里，現(xiàn)已已開通至至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等等航線。3、城市市人口3.1、年末人人口數(shù)量量近幾年蘇蘇中地區(qū)區(qū)人口大大量外流流 ，如東東、通州州、南通通等蘇中中地區(qū)人人口以負(fù)負(fù)增長情情況突出出；每年年則以千千至萬人人的人口口外流。如東縣縣乃至整整個南通通市都呈呈現(xiàn)人口口大量外外流的現(xiàn)現(xiàn)象：自自20000年至至20004年如如東縣每每年人口

16、口負(fù)增長長699千人左左右不等等。數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒3.2、主城區(qū)區(qū)人口數(shù)數(shù)量蘇中地區(qū)區(qū)雖然人人口外流流情況嚴(yán)嚴(yán)重，但但仍然有有另一種種現(xiàn)象：即蘇中中地區(qū)中中心城區(qū)區(qū)的人口口吸引能能力也具具有優(yōu)勢勢，如南南通市區(qū)區(qū)、如東東縣掘港港鎮(zhèn)每年年人口也也增長迅迅速。掘掘港鎮(zhèn)220066年底已已經(jīng)達(dá)到到了200.8萬萬人。 數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒二、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展環(huán)環(huán)境1、人均均GDPP蘇中地區(qū)區(qū)人均GGDP雖雖然一直直處于增增長態(tài)勢勢，如東東縣人均均GDPP增幅從從20003年開開始超過過兩位數(shù)數(shù)，而220044年更是是達(dá)到221.005%。預(yù)計(jì)20006年年-20010年年如東地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)

17、將將出現(xiàn)迅迅猛發(fā)展展。人口口外流現(xiàn)現(xiàn)象可以以得到一一定抑制制，甚至至可以吸吸收蘇北北地區(qū)人人口進(jìn)入入。 數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒2、人均均可支配配收入如東地區(qū)區(qū)05年剛剛剛突破破萬元，不過如如東縣存存在人口口外流現(xiàn)現(xiàn)象和反反哺現(xiàn)象象，人均均可支配配收入有有被低估估可能。數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒3、城市市規(guī)劃及及市政建建設(shè)3.1蘇蘇通大橋橋如東至上上海直線線距離為為1300公里，現(xiàn)有海海太、通通常、通通沙三條條過江汽汽渡。連連接長江江南北的的蘇通大大橋已于于20007年66月底合合龍，220077年底試試通車，20008年55月份正正式通車車。屆時時，將全全線貫寧寧通高速速、連鹽鹽通高速

18、速、沿海海高速、沿江高高速和蘇蘇嘉杭高高速，如如東至上上海僅需需1.552小小時。數(shù)據(jù)來源源：上海海易居房房地產(chǎn)研研究院3.2、南通港港南通口岸岸是對外外開放的的一類口口岸，已建成成萬噸級級以上泊泊位244座,其其中集裝裝箱專用用泊位33座。港口年年吞吐量量23000萬噸噸以上，外貿(mào)年年吞吐量量3000萬噸左左右，國際集集裝箱年年運(yùn)輸量量16萬萬標(biāo)箱。南通港港已經(jīng)與與美國、俄羅斯斯、加拿拿大、澳澳大利亞亞、日本本、新加加坡等665個國國家和地地區(qū)的1199個個港口通通航，并并開通南南通至香香港、日日本、韓韓國3條條國際集集裝箱航航線，每每日有228條集集裝箱班班輪通往往世界各各地。 數(shù)據(jù)來源源

19、：上海海易居房房地產(chǎn)研研究院3.3、洋口港洋口港地地處長江江三角洲洲洲頭，是江蘇蘇唯一可可建100萬至220萬噸噸級國際際深水大大港的理理想港區(qū)區(qū)。隔海海與韓國國、日本本相望，隔江與與上海、蘇南地地區(qū)相依依，是江江蘇乃至至華東地地區(qū)“外引西西進(jìn)”的理想想“橋頭堡堡”。該港口口可以滿滿足建國國際海港港的深水水條件。依托洋洋口港的的深水優(yōu)優(yōu)勢，便便捷的集集疏運(yùn)條條件、靈靈活的聯(lián)聯(lián)運(yùn)體系系，可建建各類集集裝箱泊泊位、大大宗散貨貨泊位、原油進(jìn)進(jìn)口泊位位、礦石石中轉(zhuǎn)泊泊位及LLNG專專用泊位位等。利利用港區(qū)區(qū)豐富的的土地資資源和淡淡水資源源，可興興辦各類類大型石石化、冶冶金、船船舶制造造等項(xiàng)目目。200

20、33年111月188日，洋洋口港的的開發(fā)正正式啟動動，香港港保華國國際有限限公司與與江蘇洋洋口港投投資開發(fā)發(fā)有限公公司共同同投資550億元元人民幣幣建設(shè)洋洋口港區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。目目前，獲獲國務(wù)院院批準(zhǔn)的的30平平方公里里臨港工工業(yè)區(qū)的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程程已全面面動工， 100平方公公里已基基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“三通一一平”，122.6公公里的陸陸島通道道黃海海大橋以以每天445米的的速度加加快建設(shè)設(shè)，將于于 20008年年與蘇通通大橋同同步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)試通航航。此外外，二期期工程將將建100-200萬噸級級原油和和化工碼碼頭泊位位2個。洋口港已已列入國國家交通通部和江江蘇省“十一五五”重點(diǎn)建建設(shè)項(xiàng)目目，預(yù)計(jì)計(jì)用

21、100155年的時時間，如如東將建建設(shè)成為為一個新新型海港港城市。洋口港港也將最最終建成成一個擁擁有若干干個100-200萬噸深深水泊位位，455平方公公里臨港港工業(yè)用用地、880公里里聯(lián)江運(yùn)運(yùn)河、1100公公里疏港港高速公公路的現(xiàn)現(xiàn)代化深深水海港港。建成成后的洋洋口港，雄居長長江口，服務(wù)沿沿海各港港，將成成為長江江中下游游城市重重要的對對外口岸岸。數(shù)據(jù)來源源：上海海易居房房地產(chǎn)研研究院4、重點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)4.1江江蘇省如如東經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)江蘇省如如東經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)為省級級開發(fā)區(qū)區(qū)，創(chuàng)立立于19992年年7月，是一個個以縣城城為依托托延伸發(fā)發(fā)展為如如東開放放型經(jīng)濟(jì)濟(jì)與高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的密集集區(qū)

22、。南南區(qū)100.144平方公公里已基基本開發(fā)發(fā)建設(shè)到到位，新新區(qū)規(guī)劃劃的166平方公公里，基基礎(chǔ)設(shè)施施配套已已到位。截止20006年年12月月底，經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)共批批準(zhǔn)進(jìn)區(qū)區(qū)項(xiàng)目6680個個，總投投資755.744億元。其中工工業(yè)企業(yè)業(yè)2455家，外外商投資資企業(yè)1161家家，實(shí)際際利用外外資7.5億美美元。其中美國國強(qiáng)生公公司投資資25000萬美美元的尼尼龍浸漬漬手套項(xiàng)項(xiàng)目和投投資近550000萬美元元光的伏伏電池項(xiàng)項(xiàng)目，香香港愛德德士公司司投資229800萬美元元的制鞋鞋項(xiàng)目，美國雷雷蒙公司司投資223000萬美元元的工藝藝品加工工項(xiàng)目，香港泰泰輝染織織有限公公司投資資22000萬美美元的

23、紡紡織印染染項(xiàng)目，日商投投資20000萬萬美元的的千葉科科技園項(xiàng)項(xiàng)目，香香港中紡紡集團(tuán)投投資22200萬萬美元的的紡織服服裝項(xiàng)目目，西班班牙恩巴巴莎公司司投資8800萬萬美元的的紡織項(xiàng)項(xiàng)目，上上海凱昌昌集團(tuán)投投資29900萬萬美元紡紡織機(jī)械械項(xiàng)目，香港達(dá)達(dá)盈集團(tuán)團(tuán)投資330000萬美元元的金屬屬制品項(xiàng)項(xiàng)目，香香港和潤潤科技國國際(集集團(tuán))公公司投資資14880萬美美元的食食品配料料項(xiàng)目，南非客客商投資資5000萬美元元的床上上用品項(xiàng)項(xiàng)目等。4.2洋洋口港化化學(xué)工業(yè)業(yè)園位于南通通洋口港港區(qū)西側(cè)側(cè)，國家家一級漁漁港東側(cè)側(cè)，距南南通港約約55公里里，距南南通機(jī)場場40公公里，距距洋口港港5公里里，與

24、上上海直線線距離1120公公里，屬屬上海22小時經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈。江蘇省南南通外向向型農(nóng)業(yè)業(yè)綜合開開發(fā)區(qū)洋洋口化學(xué)學(xué)工業(yè)園園總體規(guī)規(guī)劃由中中國天辰辰化學(xué)工工程公司司規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，總總規(guī)劃220平方方公里，首期開開發(fā)8平平方公里里，園內(nèi)內(nèi)布局合合理，設(shè)設(shè)施配套套完善，逐步達(dá)達(dá)到“七通一一平”。具有瀕瀕臨黃海海、土地地資源豐豐富、環(huán)環(huán)境容量量大的優(yōu)優(yōu)勢?；@區(qū)區(qū)一期開開發(fā)建設(shè)設(shè)3.667平方方公里，該園區(qū)區(qū)已經(jīng)江江蘇省環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)廳批準(zhǔn)準(zhǔn)立項(xiàng)。目前一一期工業(yè)業(yè)用地已已有600多個項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)區(qū)，主要要項(xiàng)目有有染料中中間體、農(nóng)藥中中間體、化工助助劑、精精細(xì)化工工產(chǎn)品，總投資資達(dá)400多億元元?，F(xiàn)有有：上海海泰

25、禾化化工有限限公司投投資3.5億元元農(nóng)藥項(xiàng)項(xiàng)目，永永盛化工工、恒盛盛化工、泰禾化化工、興興盛化工工、優(yōu)締締化工、利通化化工、蘇蘇洋化工工、大鵬鵬化工、格蘭特特醫(yī)藥科科技、沃沃野化工工、永富富化工、快達(dá)農(nóng)農(nóng)化、邁邁克斯化化工、德德和?；?、鴻鴻富達(dá)利利化工、新曦化化工、沃沃蘭化工工、瑞晨晨化工、俊達(dá)化化工、迪迪愛富化化工等化化工企業(yè)業(yè)相繼開開工建設(shè)設(shè)或已投投產(chǎn)運(yùn)行行。三、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析1、施工工及新開開工面積積掘港鎮(zhèn)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展開始始于20002年年，自220044年出現(xiàn)現(xiàn)一定跳跳躍式增增長。以以往自建建住宅逐逐步被商商品房所所替代。 截至到220066年施工工面積達(dá)達(dá)到43

26、3.233萬平方方米，比比20005年增增長了1137.66%。數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒2、竣工工面積及及銷售面面積如東商品品房竣工工量從220044年開始始保持了了一個穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的趨勢勢，主要要是由于于如東對對住宅的的大力發(fā)發(fā)展，促促使整個個商品房房市場發(fā)發(fā)展迅猛猛，20006年年商品房房竣工量量達(dá)到119.779萬平平米；而相對于于供給，掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)需求相相對增長長較慢，06年掘掘港去化化房源約約17.35萬萬平米。 數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒3、商品品房價格格走勢如東的商商品房市市場自220022年啟動動以來，商品房房價格由由跳躍式式增長轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入逐步步的穩(wěn)定定增長。從目前在售售樓盤價價

27、格來看看，本地地區(qū)主力力在售樓樓盤單價價集中228000-35500元元左右。 數(shù)據(jù)來源源：如東東統(tǒng)計(jì)年年鑒四、項(xiàng)目目競爭市市場分析析- 如東東掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)各個地地段均有有代表樓樓盤，分分布較為為均勻； - 當(dāng)前前掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)樓盤發(fā)發(fā)展由縣縣中心向向南發(fā)展展，未來來中心則則向北偏偏移； - 北部部樓盤地地段價值值為“預(yù)期性性較高”； 嘉匯湖畔居中坤苑淺水灣城市花園老城區(qū)縣政府行政辦公地塊老城區(qū)通用機(jī)械廠及新?；ㄆ【茝S地塊東大公寓榮生豪景花苑1、競爭爭企業(yè)分分析如東目前前的開發(fā)發(fā)處于各各自為政政的狀態(tài)態(tài)，除綠綠城集團(tuán)團(tuán)以外，無知名名房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)入駐駐如東。物業(yè)名稱稱開發(fā)商嘉匯湖湖畔居綠城集團(tuán)團(tuán)南通

28、嘉嘉匯置業(yè)業(yè)有限公公司淺水灣城城市花園園南通淺水水灣房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司中坤苑中天科技技/昆侖侖房產(chǎn)東大公寓寓南通東大大置業(yè)有有限公司司榮生豪豪景花苑苑飛馬地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院2、供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)與與規(guī)模區(qū)域普通通公寓市市場開發(fā)發(fā)已具有有一定規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，加之之各項(xiàng)目目的銷售售時間和和開發(fā)周周期的錯錯位，公公寓項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)前景良良好。物業(yè)名稱稱占地面積積（平米米）總建筑面面積（平平米）嘉匯湖湖畔居約15萬萬約20萬萬淺水灣城城市花園園718225933110中坤苑20088002916640東大公寓寓228666532000榮生豪豪景花苑苑約5.88萬約7萬數(shù)據(jù)來源源：上海海易

29、居研研究院3、整體體規(guī)劃分分析3.1容容積率從容積率率來看，區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目多為為小高層層、多層層混合性性社區(qū)，居住舒舒適度差差別不大大。物業(yè)名稱稱容積率嘉匯湖湖畔居1.255淺水灣城城市花園園1.255中坤苑1.455東大公寓寓2.3榮生豪豪景花苑苑1.255數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院3.2綠綠化率物業(yè)名稱稱綠化率嘉匯湖湖畔居35%淺水灣城城市花園園35%中坤苑35%東大公寓寓30%榮生豪豪景花苑苑30%從綠化率率看，競競爭市場場中小區(qū)區(qū)內(nèi)部的的環(huán)境景景觀和綠綠化情況況差別不不大，除除淺水灣灣城市花花園項(xiàng)目目外無特特別突出出景觀設(shè)設(shè)計(jì)的競競爭個案案。數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院4、物業(yè)業(yè)類型

30、分分析目前如東東在售房房源均以以多層房房源為主主，而小小高層以以補(bǔ)充的的形式出出現(xiàn)； 而在20007中中后期，小高層層、高層層將逐步步鞏固其其地位；目前僅僅淺水灣灣城市花花園等為為數(shù)不多多的樓盤盤推出了了別墅物物業(yè)，低低密度物物業(yè)產(chǎn)品品在如東東仍屬稀稀缺產(chǎn)品品。 物業(yè)名稱稱樓體類型型嘉匯湖湖畔居多層為主主、部分分小高層層淺水灣城城市花園園聯(lián)排、疊疊加、多多層、小小高層中坤苑多層、小小高層、東大公寓寓多層、高高層榮生豪豪景花苑苑疊加、多多層、小小高層數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院5、公寓寓主力戶戶型分析析市場供給給以三房房為主，面積主主要集中中在1110-1140左右，以3房房2廳1衛(wèi)居多多；

31、二房則則集中在在90-1000左右右，也以以2房2廳1衛(wèi)居多多。目前掘港港鎮(zhèn)房型型以改善善為主，戶型面面積較大大，較舒舒適，但但人性化化不強(qiáng)，其表現(xiàn)現(xiàn)舉例如如下： 2廳設(shè)設(shè)計(jì)中餐餐廳位置置和面積積處于尷尷尬地位位，平衡衡客廳和和餐廳面面積的分分配和互互借，避避免動線線受到阻阻礙或散散亂等； 主臥臥帶衛(wèi)生生間需求求增加，其體現(xiàn)現(xiàn)舒適性性、便利利性、隱隱私性等等需求； 儲藏藏空間需需求增加加； 采采光、通通風(fēng)性能能增強(qiáng)，比如雙雙陽臺設(shè)設(shè)置； 復(fù)式房房形成當(dāng)當(dāng)?shù)囟鄶?shù)數(shù)高端客客戶，特特別是高高級公務(wù)務(wù)員的熱熱衷選擇擇對象。 物業(yè)名稱稱一居面積積（平米）二居面積積（平米）三居面積積（平米）四居面積積（平

32、米）躍層面積積（平米）嘉匯湖湖畔居/95.99107-1377.6(1衛(wèi))127-1400（2衛(wèi)衛(wèi)）/淺水灣城城市花園園/90133-1500（2衛(wèi)衛(wèi)）/200-2200中坤苑/96-999111-1177(1衛(wèi)衛(wèi))122-1611（2衛(wèi)衛(wèi)）163150-1988東大公寓寓51-66090119-1233(1衛(wèi)衛(wèi))125-1433（2衛(wèi)衛(wèi)）/215-2455榮生豪豪景花苑苑/80-110095-1115(1衛(wèi))120-1400（2衛(wèi)衛(wèi)）/200-2200數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院嘉匯湖湖畔居2房房2廳11衛(wèi) 995.99平米嘉匯湖湖畔居3房2廳廳1衛(wèi) 1099.4平平米嘉匯湖湖畔居3房2廳

33、廳2衛(wèi) 1337.88平米中坤苑3房房2廳11衛(wèi) 1141平平米中坤苑3房2廳廳2衛(wèi) 1555平米米6、價格格及去化化分析如東掘港港鎮(zhèn)樓盤盤項(xiàng)目分分布雖然然較廣，地段相相差雖然然較多，但樓盤盤均佳總總體在225000-28800元元/左右右； 由此說說明： - 掘港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場處處于初級級階段 - 樓盤盤差異性性和檔次次相近，沒有競競爭距離離，類似似產(chǎn)品較較多 - 地段段概念雖雖然存在在，但總總體表現(xiàn)現(xiàn)不強(qiáng)烈烈 由于處于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場初初級階段段，市場場已經(jīng)營營造出價價格共識識，若產(chǎn)產(chǎn)品有較較高的競競爭力，定價可可突破330000元/。 物業(yè)名稱稱銷售均價價(元/平平方米)銷售率（%）嘉匯湖

34、湖畔居29000一期售罄罄；二期未未開盤淺水灣城城市花園園2800085%中坤苑30000（小高高層）90%東大公寓寓28000一期售罄罄；二期885%榮生豪豪景花苑苑28000一期售罄罄；二期990%數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院7、客源源分析目前如東東客源特特征： - 如東東客群以以工作區(qū)區(qū)域?yàn)橹髦饕彿糠恳兀浩浔憩F(xiàn)現(xiàn)主要在在公務(wù)員員方面，如掘港港鎮(zhèn)最南南端的“東大公公寓”和“民生陽光新新城”其公務(wù)務(wù)員人群群較少，而處于于縣政府府周邊的的項(xiàng)目則則公務(wù)員員為主力力人群之之一； - 個體體私營者者（包括括漁民）以及周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人群分分布較為為平均。 未來掘港港客群變變化預(yù)測測： - 如東東中

35、高端端收入群群體重復(fù)復(fù)置業(yè)現(xiàn)現(xiàn)象明顯顯，是換換房需求求和長期期投資需需求的結(jié)結(jié)合； - 公務(wù)務(wù)員以及及教師仍仍然為本本地改善善性居住住購房群群體，220044年底如如東縣教教師總量量在93344人人基本集集中在掘掘港鎮(zhèn)，此部分分群體購購房潛力力有待開開發(fā)。 - 隨著著工業(yè)區(qū)區(qū)的逐步步建立和和完善，將會吸吸引部分分中高級級企業(yè)管管理人群群以及高高級白領(lǐng)領(lǐng)將成為為購房者者主力之之一； - 個體體業(yè)主以以及周邊邊城鎮(zhèn)人人群隨著著如東城市市化水平平提高，人群將將逐步集集中至如如東，這這一人群群將需要要住房落落腳，一一部分需需要購房房，一部部份需要要租賃，市場活活躍程度度有提高高跡象； 8、未來來市場供

36、供應(yīng)預(yù)估估目前如東東掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)已知主主要在售售樓盤未未售建面面約500萬左左右。06年年至077年9月月含住宅宅性質(zhì)的的土地供供給為557.88萬，加上本本次“如東沿沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作洽洽談會”推出的的7個含含住宅性性質(zhì)的地地塊近2210萬萬平米的的供應(yīng)。未來至至少有供供給3000萬的住宅宅用房供供給。其其中088年預(yù)計(jì)計(jì)供給量量在300萬左左右。如東掘港港鎮(zhèn)066年007年99月土地地出讓情情況。編號土地位置置土地面積積（平米）土地用途途樓面價格格（元/平平米）07055-3如東縣城城新城區(qū)區(qū)東升國國際俱樂樂部東側(cè)側(cè) 689004.11居住33306099-1 如東縣城城江海西西路600號 365

37、11居住95006022-2縣城新城城區(qū)122-2-3號103001.44居住76006033-1縣城清華華苑教師師公寓南南側(cè)118112居住98006188-1縣城新城城區(qū)泰山山路西側(cè)側(cè)、嘉陵陵江路北北側(cè)400000居住80006177-1縣城中坤坤苑北側(cè)側(cè)468000居住18006166-1掘港鎮(zhèn)青青園北路路西側(cè)、黃海西西路南側(cè)側(cè) 673335.002商服/居居住20206077-6掘港鎮(zhèn)黃黃山路東東側(cè)36000商服/居居住98006155-1縣城國際際大酒店店西側(cè)84188商服/辦辦公/居居住1980006111-4掘港鎮(zhèn)人人民路與與江海中中路交匯匯處西南南側(cè)76911商服/辦辦公/居居

38、住13006111-1掘港鎮(zhèn)青青園北路路西側(cè)、黃海西西路南側(cè)側(cè)673335商服/居居住3006111-2掘港鎮(zhèn)人人民路東東側(cè)3438847商服/居居住10.5506111-3 縣城如泰泰運(yùn)河兩兩側(cè)、青青園北路路東側(cè)1616618商服/居居住20.00407077-1縣城人民民路東側(cè)側(cè)三四街街區(qū)范圍圍內(nèi)124550.66商住10.5507077-2縣城如泰泰運(yùn)河南南側(cè)42411.5商住19.5507044-1如東縣新新城區(qū)鐘鐘山路西西700000商住34007044-3縣城一號號街區(qū)勞勞動大廈廈周邊35522商住7507011-1掘港鎮(zhèn)青青園北路路西側(cè)、黃海西西路南側(cè)側(cè)673335商住20206

39、033-3縣城服裝裝廠西側(cè)側(cè)102003.77商業(yè)/辦辦公/居居住19800合計(jì)5784448.3數(shù)據(jù)來源源：上海海易居研研究院由以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，未來如如東掘港港市場供供應(yīng)量將將逐步遞遞增。潛潛在待推推量體可可供本地地預(yù)計(jì)消消化五年年以上。由此未未來掘港港鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場場的競爭爭是處于于上升態(tài)態(tài)勢。9、 評估小小結(jié)通過對如如東宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展以及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的分析，我司認(rèn)認(rèn)為隨著著如東交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的進(jìn)一步步改善以以及經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的的發(fā)展，如東地地塊價值值將進(jìn)一一步提升升。第二部分分 老城城區(qū)通用用機(jī)械廠廠及新海?；ㄆ【凭茝S地塊塊評估一、自然然資源評評估1、地理理位置資資源評估估本

40、地塊位位于如東東掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)，北至至市河、南到南南市路，西與新新?；ㄆ∑【茝S部部分廠房房相鄰，東至人人民路、人民中中路。其其中，包包括如東東通用機(jī)機(jī)械廠、南通東東大毛巾巾廠、江江蘇新海?；ㄆ【凭茝S、江江蘇黃海海汽配股股份有限限公司部部分廠房房。地塊塊被彈琴琴路劃為為東西兩兩個部分分。 彈琴路現(xiàn)現(xiàn)狀彈琴路沿沿街商鋪鋪現(xiàn)狀南市路現(xiàn)現(xiàn)狀南市路東東大毛巾巾廠2、景觀觀資源評評估目前地塊塊有一些些零星的的廠房存存在，其其余是待待拆遷的的老式居居民住宅宅及商鋪鋪，北面面臨近市市河?？偪偟膩碚f說，地塊塊周圍景景觀一般般，本地地塊要以以塑造自自身內(nèi)部部的景觀觀特色為為主。二、社會會資源評評估1. 區(qū)區(qū)域檔

41、次次評估項(xiàng)目所屬屬區(qū)域?yàn)闉槿鐤|掘掘港鎮(zhèn)老老城區(qū)，所在區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃改造為為中高檔檔次的住住宅區(qū)。隨著臨臨近地塊塊之聯(lián)動動，整體體檔次將將快速提提升。2、 周周邊生活活機(jī)能評估估由于項(xiàng)目目地處老老城區(qū)，生活配配套設(shè)施施一應(yīng)俱俱全，可可以滿足足社區(qū)業(yè)業(yè)主的基基本生活活需求。目前，彈琴路路東西兩兩側(cè)均為為沿街商商鋪3、 周周邊住宅宅環(huán)境評評估地塊為成成熟的老老城區(qū)，生活配配套齊全全。但同同時，周周邊老式式居民住住宅對項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅的品質(zhì)質(zhì)有一定定的影響響。本地地塊適宜宜發(fā)展中中檔住宅宅與生活活配套商商業(yè)設(shè)施施。4、評估估小結(jié)通過對目目標(biāo)地塊塊產(chǎn)品價價值的預(yù)預(yù)期評估估，我們們認(rèn)為作作為居住住產(chǎn)品，本地塊塊

42、在其產(chǎn)產(chǎn)品價值值上是可可接受的的。三、土地地交易價價格評估估1、土地地S.WW.O.T分析析對本地塊塊而言，因所處處地理位位置及房房產(chǎn)發(fā)展展時期的的特殊性性，本報報告從內(nèi)內(nèi)、外兩兩類四個個切入點(diǎn)點(diǎn)分別論論述。土地S.W.OO.T分分析表優(yōu)勢（SS）地處老城城區(qū)、生生活配套套齊全地塊形狀狀方正、易于組組織規(guī)劃劃勞動路目目前已形形成一定定規(guī)模的的商業(yè)氛氛圍劣勢（WW）周邊老式式居民住住宅對項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)會有一一定副作作用，地塊南側(cè)側(cè)及西側(cè)側(cè)尚未開開發(fā)改造造對周邊邊環(huán)境有有一定影影響動拆遷量量較大，達(dá)到111.99萬平米米地塊南側(cè)側(cè)的南市市路尚未未拓寬改改造，目目前環(huán)境境較差機(jī)會（OO）老城區(qū)中中心位

43、置置的稀缺缺性，將將隨著區(qū)區(qū)域改造造逐步體體現(xiàn)，地地脈價值值將有所所提升。威脅（TT）老城區(qū)不不屬于目目前如東東掘港鎮(zhèn)鎮(zhèn)的開發(fā)發(fā)重點(diǎn)，未來開開發(fā)改造造的不確確定性大大。2、土地地產(chǎn)品組組合方式式根據(jù)海洽洽會提供供的資料料，本地地塊的主主要屬性性特征見見下表。地塊主要要屬性特特征地塊名稱稱地塊面積積用地性質(zhì)質(zhì)使用年限限容積率回遷總量量通用機(jī)械械廠及新新?；瘓F(tuán)周邊邊地塊1328866平方米住宅、商商業(yè)70年3.52.322萬平方方米根據(jù)地塊塊的屬性性，在項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊之固有有價值以以及市場場價值基基礎(chǔ)上，對各種種住宅物物業(yè)類型型初步可可行比較較。本地地塊宜發(fā)發(fā)展中高高品質(zhì)住住宅，可可以進(jìn)行行小高

44、層層、高層層形態(tài)開開發(fā)。地塊可開開發(fā)物業(yè)業(yè)形態(tài)比比較物業(yè)形態(tài)態(tài)可行性評評估可行性評評估理由由多層目前市場場主流的的產(chǎn)品，但是因因?yàn)槿莘e積率的限限制，建建造的可可行性不不高。小高層市場出現(xiàn)現(xiàn)該類物物業(yè)類型型，且銷銷售情況況良好，市民開開始接受受該類物物業(yè)。高層市場上尚尚未出現(xiàn)現(xiàn)該類住住宅物業(yè)業(yè)形態(tài)，有一定定的操作作風(fēng)險，但因容容積率的的限制，必然將將建造該該類產(chǎn)品品。2.1 土地地產(chǎn)品組組合模式式一：純高層住住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)策略略：抬升小區(qū)區(qū)品質(zhì)：以本地地塊3.5的容容積率限限制，可可以規(guī)劃劃成一個高高品質(zhì)的的純高層層住宅小小區(qū)，并并且可以以建成區(qū)區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性建建筑。開發(fā)問題題點(diǎn)：目前市場場已基

45、本本以多層層、小高高層產(chǎn)品品為主，客戶對對高層產(chǎn)產(chǎn)品的接接受度有有待考驗(yàn)驗(yàn)。與未來城城市相似似產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行差異異化，勢勢必要提提高檔次次，增加加投入，加大項(xiàng)項(xiàng)目周期期及現(xiàn)金金流壓力力；且由由此造成成的住宅宅價格抬抬升是否否會為市市場所承承載，現(xiàn)現(xiàn)尚無定定論。2.2 土地地產(chǎn)品組組合模式式二：高層與小小高層混混合住宅宅小區(qū)開發(fā)策略略：產(chǎn)品自身身優(yōu)勢互互補(bǔ)：兩兩種產(chǎn)品品組合，利用小小高層降降低項(xiàng)目目投資成成本，利利用高層層提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)。利潤最大大化原則則：以小小高層引引爆市場場，爭取取市場份份額，以以高層創(chuàng)造造價格，爭取利利潤最大大化。開發(fā)問題題點(diǎn)：目前周邊邊市場個個案品質(zhì)質(zhì)普遍不高高，基本本走

46、的都都是短平平快路線線；以本本項(xiàng)目的的超大量量體，塑塑造項(xiàng)目目形象、提升項(xiàng)項(xiàng)目價值值是本案案成功的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。2.3 土地地產(chǎn)品組組合建議議方案二優(yōu)優(yōu)于方案案通過對三三種方案案對比分分析，本本報告建建議采用用方案二二的產(chǎn)品品組合方方式，即即高層+小小高層住住宅混合合物業(yè)。產(chǎn)品組合合方案對對比類別組合模式式一組合模式式二產(chǎn)品形態(tài)態(tài)純高層高層+小小高層整盤概念念中高檔物物業(yè)形態(tài)態(tài)中高檔住住宅市場接受受程度未知良好利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢分析析小區(qū)品質(zhì)質(zhì)易提升升小高層前前期入市市、建造造成本降降低劣勢分析析高層產(chǎn)品品接受度度問題密度提高高，品質(zhì)質(zhì)提升空空間有限限產(chǎn)品決策策等待進(jìn)入入進(jìn)入數(shù)據(jù)來源源：

47、上海海易居研研究院研研究中心心建議商業(yè)業(yè)配套比比例5%地塊用地地性質(zhì)為為居住和和商業(yè)，地塊東東向和南南向兩面面臨街，而且地地塊東側(cè)側(cè)勞動路路兩邊商商業(yè)氛圍圍極為成成熟，商商業(yè)價值值極大；南市路路未來規(guī)規(guī)劃要拓拓寬，成成為區(qū)域域東西向向的主干干道，商商業(yè)潛力力也較大大；而彈彈琴路作作為小區(qū)區(qū)內(nèi)主要要道路，可以做做一些配配套商業(yè)業(yè)來滿足足日后住住戶的使使用；因因此建議議以商業(yè)業(yè)街的形形式做足足商業(yè)體體量，按按道路周周長，以以10米米進(jìn)深，2層商商業(yè)為主主的初步步規(guī)劃思思路，綜綜合上述述因素，建議項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施比例例為5% 。高層和小小高層比比例為44：1根據(jù)項(xiàng)目目定位，及于周周邊原有有住宅

48、的的相鄰關(guān)關(guān)系，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目高層層住宅之之容積率率為4，而小高高層容積積率以不不超過11.8為為優(yōu)。因因此結(jié)合合項(xiàng)目33.5的的容積率率，高層層與小高高層之間間的建筑筑面積比比例初步步擬為44：1為為佳。項(xiàng)目物業(yè)業(yè)類型組組合建議議本項(xiàng)目占占地面積積13228666平方米米，總建建筑面積積46550311平方米米，根據(jù)上上述結(jié)論論，建議議本項(xiàng)目目高層住住宅總建建筑面積積為35534223平方方米，小高層層房總建建筑面積積為8883566平方米米，商業(yè)配套套設(shè)施總總建筑面面積為2232552平方方米。圖5-55 各物物業(yè)類型型的開發(fā)發(fā)規(guī)模 單位：平方米米產(chǎn)品及面面積建議議產(chǎn)品及面面積建議議表產(chǎn)品

49、類別別樓體類型型主力房型型主力面積積（平方米米）高層28-333層3房、44房120-1400小高層1梯3戶戶、2梯梯4戶，18層層為主2房、33房80-990、1105-1300配套商業(yè)業(yè)2層為主主，一層4.5米、二層33.6米米3、土地地交易價價格評估估3.1 產(chǎn)品品價格定定位3.1.1 定價思思路本案價格格的確定定采用以以下基本本思路：市場比較較法推算算單價（均價） 估價價思路：市場比較較法的核核心是運(yùn)運(yùn)用相類類似的項(xiàng)項(xiàng)目作為為樣本，通過對對影響房房地產(chǎn)價價格因素素的分析析及修正正，從而而得到評評估項(xiàng)目目最可能能實(shí)現(xiàn)的的合理價價格。 樣本本選?。簶颖颈仨氻毦哂袇⒄找饬x義，否則則將影響響

50、價格的的準(zhǔn)確性性。我公公司在實(shí)實(shí)踐中總總結(jié)出以以下樣本本選取原原則：相近原則則，相近近地段會會有更多多的相近近因素成功原則則，只有有成功的的樓盤才才具有參參考意義義功能原則則，樣本本樓盤必必須具有有相同的的功能定定位在以上原原則的指指導(dǎo)下，我們調(diào)調(diào)查了與與本案可可比之新新建小高高層、多多層住宅宅等產(chǎn)品品，選取取了其中中具有參參考價值值的個案案作為本本案的比比較對象象。 修正正思路一般情況況下，市市場比較較所需考考慮的因因素有交交易情況況、交易易日期、區(qū)域因因素及個個別因素素4個方方面。但但在樣本本選取的的過程中中，我們們充分考考慮了交交易情況況和區(qū)域域因素，故這兩兩項(xiàng)因素素的修正正意義不不大，

51、這這里簡略略認(rèn)為相相同；個個案得到到的銷售售價格數(shù)數(shù)據(jù)，都都是當(dāng)前前時間為為發(fā)生的的價格，因此也也不必考考慮交易易日期因因素。另另外，在在項(xiàng)目定定價中，又依據(jù)據(jù)了同一一項(xiàng)目之之兩種物物業(yè)類型型定價不不沖突原原則。因因此，我我們選擇擇了一些些指標(biāo)分分別對小小高層進(jìn)進(jìn)行了修修正。高層定價價修正：鑒于本區(qū)區(qū)域內(nèi)無無在售高高層個案案，而以以我們以以往的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)可以以這么認(rèn)認(rèn)為高層層和小高高層的售售價是相相同的；因?yàn)橥豁?xiàng)目目中高層層售價高高于小高高層的原原因往往往是因?yàn)闉楦邔邮鞘琼?xiàng)目的的后期，而且在在位置和和景觀方方面有一一定的優(yōu)優(yōu)勢。商業(yè)定價價修正：鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目底商商之特殊殊性，道道路都在在規(guī)劃拓拓

52、寬或改改建中，故本項(xiàng)項(xiàng)目底商商售價將將按經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)系數(shù)得得出；通通常小區(qū)區(qū)底商按按道路繁繁華程度度不同，售價為為住宅售售價的22-3倍倍，考慮慮到本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)氛圍比比較的成成熟，故故我們按按3倍售價價計(jì)算得得出。3.1.2 小高層層定價遵循以上上定價原原則，結(jié)結(jié)合如東東可比競競爭物業(yè)業(yè)的競爭爭因素以以及價格格，可參參照的樓樓盤主要要有“淺水灣灣城市花花園”、“嘉匯湖湖畔居”、“中坤苑苑”。因目前“淺水灣灣城市花花園”、“嘉匯湖湖畔居”推出的的都是多多層，因因此其小小高層售售價將按按目前如如東小高高層與高高層的價價差系數(shù)數(shù)1.22，推算算后得出出。小高層價價格擬合合系數(shù)表表比較內(nèi)容容淺水灣城城市花

53、園園（A）嘉匯湖畔畔居（BB）中坤苑（C）權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體體15%10.1551.10.16650.8550.12275區(qū)域位置置10%0.90.0990.90.0990.8550.0885外部環(huán)境境10%1.0550.10051.0550.10050.90.099社區(qū)景觀觀15%1.10.16651.0550.155750.9550.14425立面設(shè)計(jì)計(jì)15%10.15510.1550.90.1335房型設(shè)計(jì)計(jì)15%10.15510.1550.90.1335配套設(shè)施施10%1.10.1111.0550.10050.9550.0995主題提煉煉10%

54、10.110.10.90.099合 計(jì)100%1.0221.022250.9數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院研究中中心將各比較較對象的的市場價價格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出此此項(xiàng)目小小高層的的參考定定價：以項(xiàng)目AA（淺水水灣城市市花園）為參考考： 333601.002= 35446.22以項(xiàng)目BB（嘉匯匯湖畔居居）為參參考： 344801.002255= 337411.8以項(xiàng)目CC（中坤坤苑）為為參考： 300000.99= 35119.11本案價格格推算：小高層價價格=以以項(xiàng)目AA為參考考的定價價A權(quán)重重+以項(xiàng)項(xiàng)目C為為參考的的定價C權(quán)重重=33444元/平方米米注：權(quán)重重=各比比較對象象的比較較

55、系數(shù)/三個比比較對象象的比較較系數(shù)之之和據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)分析析，目前前本項(xiàng)目目小高層層銷售價價格水平平應(yīng)該在在33000元/平平方米左左右，這這是一個個通過市市場比較較得出的的數(shù)據(jù)。由于本項(xiàng)項(xiàng)目從開發(fā)到銷銷售完畢畢預(yù)計(jì)要要2-33年時間間，而區(qū)域域市場的的價格在在未來的的一段時時間內(nèi)必必然有一一定的變變化，因因此就需需要我們們運(yùn)用客客觀的、科學(xué)的的方法和和手段來來對未來來的價格格走勢作作出合理理的預(yù)測測。通過我們們對數(shù)據(jù)據(jù)的長期期研究，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)在較較長的一一段時間間節(jié)點(diǎn)內(nèi)內(nèi)，區(qū)域域市場的的整體價價格走勢勢基本上上都是符符合整個個房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的行情走走勢的；由此我我們選擇擇使用如如東市房房地產(chǎn)市

56、市場的復(fù)復(fù)合年均均增長率率來對區(qū)區(qū)域市場場在未來來幾年內(nèi)內(nèi)的價格格做出科科學(xué)的預(yù)預(yù)估。復(fù)合年均均增長率率一項(xiàng)投資資在特定定時期內(nèi)內(nèi)的年度度增長率率；計(jì)算方方法為總總增長率率百分比比的n方方根，nn相等于于有關(guān)時時期內(nèi)的的年數(shù)；公式為為：(現(xiàn)現(xiàn)有價值值/基礎(chǔ)礎(chǔ)價值)(1/年數(shù)-1)1如東市220044和20006年的的住宅價價格年份2004420066年度住宅宅價格（元/平平米）1716621899這里我們們選擇了了如東住住宅市場場復(fù)蘇的的啟動年年份20004年年的住宅宅價格為為基礎(chǔ)價價值，以以20006年的的住宅價價格為現(xiàn)現(xiàn)有價值值，歷時時共3年年；如東市住住宅價格格復(fù)合年年均增長長率=（21

57、889/117166）（1/22）-1= 122.9%由開發(fā)及及銷售周周期表得得出：220088年100月到220122年111月為本本項(xiàng)目的的銷售周周期，因因此按220100年100月為均均價得出出點(diǎn)，由由此得出出本項(xiàng)目目小高層層的銷售售均價：33000*（11+122.9%）3=47748元元/平米米易居建議議本案小小高層銷銷售均價價為47700元元/平方方米。3.1.3 高層定定價鑒于本區(qū)區(qū)域內(nèi)無無在售高高層個案案，而以以我們以以往的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)可以以這么認(rèn)認(rèn)為高層層和小高高層的售售價是相相同的；易居建議議本案高高層銷售售均價為為47000元/平平方米。3.1.4 商業(yè)定價價鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目底商商

58、之特殊殊性，道道路都在在規(guī)劃拓拓寬或改改建中，故本項(xiàng)項(xiàng)目底商商售價將將按經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)系數(shù)得得出；通通常小區(qū)區(qū)底商按按道路繁繁華程度度不同，售價為為住宅售售價的22-3倍倍，考慮慮到本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)氛圍比比較的成成熟，故我們們按3倍倍售價計(jì)計(jì)算得出出底商均均價，22層層間間折減系系數(shù)按00.6計(jì)計(jì)算。易居建議議本案底底商銷售售均價為為141100元元/平方方米；二層銷售售均價為為85000元/平方米米。3.1.5 回遷戶戶定價本項(xiàng)目有有超過2萬萬平米的的回遷體體量，按按如東目目前對于于回遷居居民的房房屋售價價，對于于高層、小高層層的定價價基本在在16000-118000元/平平方米，基于本本項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)異的

59、地地理位置置，我司司建議按按18000元/平方方米的定定價銷售售給回遷遷戶。本案回遷遷戶單元元銷售均均價為118000元/平平方米。3.2 項(xiàng)目目投資機(jī)機(jī)會評價價3.2.1開發(fā)發(fā)及銷售售周期類別08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售3.2.2 開發(fā)成成本估算算3.2.2.11開發(fā)成成本估算算表序號項(xiàng)目類別別成本費(fèi)用用估算備 注單位成本本（RMMB/MM2）總費(fèi)用（萬元）一土地費(fèi)用用1土地使用用權(quán)出讓讓金640.00 297660 x

60、為熟地地樓面價價2土地出讓讓契稅11900.4出讓金4%小計(jì)309550.44二建安費(fèi)用用（a）含基本建建設(shè)及安安裝1高層1200042,4410.76包括外立立面裝飾飾2小高層100008,8335.660層高3米米3底層商鋪鋪100002,3225.220小計(jì)53,5571.56三前期費(fèi)用用（b）1勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)/327.63（一+二二+四）0.55%2建筑設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)3,8113.226含施工圖圖；按建建筑面積積計(jì)（1）住住宅803,5334.223（2）商商業(yè)120279.02443景觀設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)20212.59 按扣除地地面附屬屬物基底底面積計(jì)計(jì)算4設(shè)計(jì)招投投標(biāo)管理理費(fèi)/18.889（一+二