某美食街項(xiàng)目整合推廣方案

1、宏泰房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司美食街項(xiàng)項(xiàng)目整合合推廣方方案目錄引言第一部分分：項(xiàng)目目綜合描描述第二部分分：市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境及及競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析析第三部分分：我們們的推廣廣目標(biāo)第四部分分：項(xiàng)目目SWOOT分析析第五部分分：目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群分析第六部分分：項(xiàng)目目定位及及概念提提煉第七部分分：整合合行銷策策略第八部分分：部分分平面設(shè)設(shè)計(jì)稿引言凡成事者者，三機(jī)機(jī)不可缺缺其一，曰：天天時(shí)、地地利、人人和。凡樓盤(pán)鼎鼎立者，三足不不可短一一隅，曰曰：市場(chǎng)場(chǎng)、實(shí)力力、宣傳傳。對(duì)開(kāi)發(fā)商商而言：是如何何做出更更加受消消費(fèi)者青青睞的樓樓盤(pán)。對(duì)廣告公公司而言言：是如如何以最最快、最最有效、最引發(fā)發(fā)興趣與與關(guān)注的的方式，將產(chǎn)品品推介給給

2、消費(fèi)者者。首先感謝謝宏泰房房產(chǎn)給了了我們這這次提案案的機(jī)會(huì)會(huì)，向我我們敞開(kāi)開(kāi)合作的的大門(mén)！在正式提提案之前前，我們們想闡述述這樣一一個(gè)觀點(diǎn)點(diǎn)：在日日趨成熟熟的市場(chǎng)場(chǎng)中，任任何一個(gè)個(gè)樓盤(pán)都都不可能能僅僅依依靠幾個(gè)個(gè)廣告就就可以取取得巨大大的成功功，樓盤(pán)盤(pán)推廣是是一次整整合行銷銷的過(guò)程程，在甲甲乙雙方方的合作作中，廣廣告公司司必須超超越廣告告自身的的范疇，站在營(yíng)營(yíng)銷的高高度，用用“操盤(pán)”的思想想為開(kāi)發(fā)發(fā)商提供供從前期期規(guī)劃到到后期包包裝的全全程服務(wù)務(wù)。正因如此此，在接接到這個(gè)個(gè)項(xiàng)目后后，盡管管時(shí)間非非常緊迫迫，資料料也十分分短缺，我們還還是投入入了全部部的熱情情和精力力，在短短短一周周內(nèi)完成成了調(diào)

3、研研、分析析、定位位、出方方案等大大量繁復(fù)復(fù)的工作作。這不不僅僅證證明了百百鴻一貫貫的做事事態(tài)度和和工作效效率；更更重要的的，是通通過(guò)我方方對(duì)項(xiàng)目目整體策策劃建議議，從開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念的角度度，為發(fā)發(fā)展商提提供一個(gè)個(gè)更新的的視角，更廣闊闊的思路路。 第一部分分：項(xiàng)目目綜合描描述項(xiàng)目位置置項(xiàng)目地處處張家港港市楊舍舍東街（美食街街）北側(cè)側(cè)，沙洲洲東路、河西路路交匯處處，位于于步行街街CBDD范圍以以內(nèi)，是是市中心心黃金地地段。與步行街街、人民民醫(yī)院、街心公公園、石石油大廈廈、東菜菜場(chǎng)等近近在咫尺尺。二、項(xiàng)目目規(guī)劃1、項(xiàng)目目參數(shù)總用地面面積77885平方方米總建筑面面積291191平平方米建筑占地地面積

4、345577平平方米地下室面面積62990平方方米（其其中停車車庫(kù)42225平平方米991車位位）建筑密度度48.20%容積率3.552綠化率40%（含商商場(chǎng)屋面面綠化）居住戶數(shù)數(shù)98居民人數(shù)數(shù)3577住宅建筑筑面積197724平平方米（其中：復(fù)式66戶，每每戶2664平方方米平面922戶，平平均每戶戶一八22平方米米）商場(chǎng)建筑筑面積94112平方方米（含含二層住住宅裙房房37440平方方米）物業(yè)管理理10000平方方米2、建筑筑類型本項(xiàng)目目為開(kāi)放放式小區(qū)區(qū)，由高高層商住住樓和群群樓組成成。主樓一字字分右，總長(zhǎng)度度近888.2MM，由三三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單元組組成，每每單元間間高低錯(cuò)錯(cuò)落，分分別為11

5、7、19、22層高高層住宅宅的下部部為商鋪鋪。群樓上下下三層，采用圍圍合式布布局，內(nèi)內(nèi)設(shè)中庭庭。3、工程程結(jié)構(gòu)根據(jù)GGB50001 20001建建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范，本工程程屬內(nèi)類類建筑，按照66度區(qū)的的抗震設(shè)設(shè)防要求求進(jìn)行抗抗震設(shè)計(jì)計(jì)。高層住住宅采用用剪力墻墻結(jié)構(gòu)，較大的的柱網(wǎng)便便于室內(nèi)內(nèi)分割自自如，滿滿足眾多多使用者者的個(gè)人人愛(ài)好。商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施平面布布置靈活活多變，柱網(wǎng)跨跨度較大大且布局局規(guī)整，采用輕輕型鋼結(jié)結(jié)構(gòu)，按按照使用用功能布布置柱網(wǎng)網(wǎng)，層高高達(dá)4.5米，開(kāi)放式式中庭。設(shè)有一一層地下下室，高高層住宅宅下為輔輔助設(shè)備備用房，停車庫(kù)庫(kù)根據(jù)停停車要求求，規(guī)則則合理地地布置柱柱網(wǎng)，采采用

6、全框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，框架架抗震等等級(jí)三級(jí)級(jí)。4、戶型型設(shè)計(jì)住宅單單元及套套型設(shè)計(jì)計(jì)布局合合理，流流線清晰晰，體現(xiàn)現(xiàn)出公私私、閑靜靜、清污污三者分分離。套套型除體體現(xiàn)方便便舒適、優(yōu)雅別別致的住住家環(huán)境境外，尚尚可打通通為開(kāi)敞敞通透的的辦公等等功能空空間。A單元元：A11（端頭頭套型）一八88m2 A11（頂層層躍層套套型）2644m2 A2（中間間套型）一八55m2 A22（頂層層躍層套套型）2733m2 B單元元：B（中間間套型）1700m2 B（頂層層躍層套套型）2522m2 三、周邊邊配套1、交通通本案距距離港城城車站約約1公里里左右，且處于于沙洲東東路、河河西路、園林路路交叉地地帶，交交通四

7、通通八達(dá)。1路、22路、33路、88路、99路、110路、11路路、一三三路、一一五路、19路路等公交交線路均均途徑于于此。2、購(gòu)物物步行街街楊舍西街街沙洲東路路電子通通信一條條街建設(shè)中的的王府廣廣場(chǎng)東菜場(chǎng)3、餐飲飲娛樂(lè)美食街街眾多飲飲食娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所肯德基基街心公公園步行街街電影院院中心廣廣場(chǎng)大戲院院4、教育育實(shí)驗(yàn)小小學(xué)城北北校區(qū)沙洲小小學(xué)市一中中圖書(shū)館館5、醫(yī)療療第一人人民醫(yī)院院張家港港市中醫(yī)醫(yī)院張家港港市婦幼幼保健院院6、金融融服務(wù)中國(guó)銀銀行中國(guó)建建設(shè)銀行行中國(guó)農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行7、其他他服務(wù)配配套中國(guó)移移動(dòng)張家家港分公公司房管局局交易大大廳舊貨市市場(chǎng)花鳥(niǎo)古古玩市場(chǎng)場(chǎng)四、自然然景觀谷瀆河河及兩岸岸

8、綠化帶帶第二部分分：市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境及及競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析析一、20003年年港城樓樓市回顧顧20033年我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)主主要呈現(xiàn)現(xiàn)出以下下特點(diǎn)和和趨勢(shì)：1、供求求關(guān)系基基本平衡衡。年年市區(qū)新新開(kāi)工的的商品房房面積達(dá)達(dá)到多萬(wàn)萬(wàn)平方，比去年年增加了了多多萬(wàn)平方方；竣工工面積萬(wàn)平平方，同同比增加加萬(wàn)萬(wàn)平方；預(yù)銷售售面積萬(wàn)萬(wàn)平方，同比增增加萬(wàn)平方方。銷售售率近。這一數(shù)數(shù)據(jù)表明明房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求持續(xù)續(xù)旺盛，需求拉拉動(dòng)因素素仍是我我市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的強(qiáng)強(qiáng)勁動(dòng)力力。2、價(jià)格格持續(xù)上上揚(yáng)。220033上半年年，市區(qū)區(qū)的商品品房?jī)r(jià)格格平均在在每平方方米元元，而到到了年底底，則一一路飆升升到30000元元/平方方

9、米。個(gè)個(gè)別樓盤(pán)盤(pán)在一年年內(nèi)竟然然連續(xù)幾幾次上調(diào)調(diào)價(jià)格。3、全面面進(jìn)入市市場(chǎng)整合合推廣階階段。越越來(lái)越多多的開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)始始注重樓樓盤(pán)整體體形象的的推廣和和品牌效效應(yīng)，通通過(guò)各種種傳播手手段進(jìn)行行自我宣宣傳，如如今日家家園、國(guó)國(guó)泰現(xiàn)代代城等樓樓盤(pán)在宣宣傳上都都曾轟動(dòng)動(dòng)一時(shí)。4、代理理制日益益受到青青睞。江江南水莊莊、云龍龍花苑、圣淘沙沙花園、城市綠綠洲、今今日家園園等樓盤(pán)盤(pán)的營(yíng)銷銷推廣都都是交由由本地或或外地的的專業(yè)廣廣告策劃劃公司代代理，并并取得了了明顯的的效益。5、樓盤(pán)盤(pán)的開(kāi)發(fā)發(fā)凸現(xiàn)“板塊”效應(yīng)。除了新新市河沿沿岸依然然一枝獨(dú)獨(dú)秀外，城西和和暨陽(yáng)湖湖周邊地地區(qū)成為為新一輪輪開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)。6、大

10、做做“水”文章。20003年，“親水住住宅”成為樓樓市的流流行概念念，今日日家園、世紀(jì)華華庭、圣圣淘沙、江南水水莊等都都把“水”作為宣宣傳的亮亮點(diǎn)。7、出現(xiàn)現(xiàn)“炒房族族”。伴隨隨著樓價(jià)價(jià)的不斷斷喊漲，很多人人開(kāi)始加加入炒房房的行列列，二級(jí)級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)成型型。8、很多多開(kāi)發(fā)商商屯樓觀觀望，期期待更大大利潤(rùn)空空間。9、高層層、小高高層住宅宅日漸受受到港城城消費(fèi)者者歡迎，云龍花花苑、世世紀(jì)大廈廈的熱銷銷已證明明了這一一點(diǎn)。二、20004年年港城樓樓市分析析如果說(shuō)說(shuō)20003年是是港城房房地產(chǎn)的的沖天牛牛市，那那么20004年年，這種種利好局局面則出出現(xiàn)了逆逆轉(zhuǎn)，港港城樓市市的種種種跡象似似乎

11、預(yù)示示著“冬天”的來(lái)臨臨。1、去年年國(guó)家先先后出臺(tái)臺(tái)的房貸貸控制、銀根緊緊縮、停停批別墅墅用地等等宏觀調(diào)調(diào)控政策策對(duì)樓市市的影響響已在220044年逐漸漸顯現(xiàn)。土地控控制、融融資不暢暢已成為為制約開(kāi)開(kāi)發(fā)商投投資的主主要因素素。2、自220044年1月月以來(lái)，受全國(guó)國(guó)樓市腳腳步放緩緩的影響響，我市市也出現(xiàn)現(xiàn)膠著狀狀態(tài)，一一方面開(kāi)開(kāi)發(fā)商價(jià)價(jià)格高居居不下，一方面面消費(fèi)者者持幣觀觀望。尤尤其是44月1日日二手房房轉(zhuǎn)讓增增稅政策策出臺(tái)后后，炒房房行為已已復(fù)歸于于理性。加之220033年部分分開(kāi)發(fā)商商囤積的的商品房房尚未去去化，220044年高端端樓盤(pán)已已初現(xiàn)“飽和”現(xiàn)象。3、樓盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)由22003

12、3年的“空心化化”向城市市中心地地帶回歸歸，20003年年上市的的樓盤(pán)大大多集中中在城市市周邊地地帶，而而20004年則則向中心心地帶集集中，已已經(jīng)或即即將上市市的幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)如如王府名名邸、亨亨通家園園、威隆隆置業(yè)、同馨公公寓、包包括我們們的美食食街項(xiàng)目目等都集集中在步步行街附附近，這這意味著著在步行行街商圈圈內(nèi)，將將上演一一場(chǎng)激烈烈的樓市市營(yíng)銷大大戰(zhàn)。三、20004年年下半年年樓市展展望1、房?jī)r(jià)價(jià)的快速速上漲將將得到抑抑制，進(jìn)進(jìn)入緩慢慢增長(zhǎng)時(shí)時(shí)期。由由于市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)房子子的需求求在年年得到了了充分釋釋放，以以及今年年開(kāi)發(fā)總總量的增增長(zhǎng)，下下半年將將有可能能出現(xiàn)供供大于求求的局面面。但去去年房市市

13、“井噴”的慣性性，將使使房?jī)r(jià)繼繼續(xù)在一一個(gè)較高高的價(jià)位位上緩慢慢運(yùn)行，甚至保保持小幅幅增長(zhǎng)。2、市政政府日前前出臺(tái)的關(guān)于于科學(xué)發(fā)發(fā)展小高高層、高高層住宅宅的實(shí)施施意見(jiàn)和張張家港市市小高層層、高層層住宅電電梯專項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)貼資資金管理理辦法兩個(gè)文文件，將將在一定定程度上上刺激開(kāi)開(kāi)發(fā)商介介入高層層、小高高層住宅宅的開(kāi)發(fā)發(fā)。3、用于于辦公的的商住樓樓尚存在在著一定定的需求求空間，這一消消費(fèi)群體體將引起起開(kāi)發(fā)商商的重視視。二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析根據(jù)樓盤(pán)盤(pán)在地段段、價(jià)位位、規(guī)劃劃、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群、策略略等各方方面存在在的特性性，我們們將競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分為為同域性性、同質(zhì)質(zhì)性、差差異性三三大類。1、同域域性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)王

14、府名邸邸：由華興房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，是政政府規(guī)劃劃的步行行街南擴(kuò)擴(kuò)重點(diǎn)工工程，由由高層和和小高層層組成的的高檔商商住樓，地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)和空空中生態(tài)態(tài)花園是是其推廣廣的兩大大亮點(diǎn)，目前起起價(jià)即已已達(dá)到552000元以上上。假日風(fēng)景景：位于東環(huán)環(huán)路和沙沙洲東路路交會(huì)處處、新市市河西岸岸，主打打“水生態(tài)態(tài)”牌，但但在宣傳傳上主題題比較散散亂。2、同質(zhì)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)目前，在在我市尚尚未出現(xiàn)現(xiàn)與宏泰泰新時(shí)代代同質(zhì)性性的同期期在建樓樓盤(pán)。3、差異異性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)南城花園園：由南城房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的水景景花園，依傍暨暨陽(yáng)湖，推出“運(yùn)動(dòng)、健康、園林”的主題題概念，并采用用全案代代理的方方式運(yùn)作作，在推推廣上側(cè)側(cè)重于新新聞炒作

15、作和活動(dòng)動(dòng)促銷。東方明珠珠：位于城東東森林公公園附近近，122萬(wàn)平方方米的大大型高檔檔社區(qū)，由別墅墅和小高高層建筑筑組成。自然和和教育環(huán)環(huán)境是其其最大的的優(yōu)勢(shì)，在宣傳傳方面強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“顛峰都都市豪宅宅”概念，走高端端路線。怡景灣：是長(zhǎng)江新新城的二二期工程程，與東東方明珠珠毗鄰，親水型型住宅，通過(guò)借借助長(zhǎng)江江新城的的影響力力進(jìn)行推推廣造勢(shì)勢(shì)。（該該地段正正在售賣賣的還有有揚(yáng)帆名名都、興興鴻名都都）此外，還包括括亨通嘉嘉園、丁丁香苑、明日嘉嘉園等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。五、總結(jié)結(jié)1、樓市市已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了一一個(gè)硬件件（規(guī)劃劃、建筑筑）拼“綜合實(shí)實(shí)力”、軟件件（定位位和推廣廣）講“特色” 和“差異”的時(shí)代代。而硬硬件

16、的比比拼越來(lái)來(lái)越趨于于同質(zhì)化化，所以以樓盤(pán)與與樓盤(pán)之之間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更加加體現(xiàn)在在軟件方方面的較較量。只只有具有有一定實(shí)實(shí)力、市市場(chǎng)定位位準(zhǔn)確、規(guī)劃布布局新穎穎、包裝裝推廣到到位的樓樓盤(pán)才受受市場(chǎng)追追捧。2、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)在在售賣策策略上大大多以炒炒作“概念”為主，如TOOWNHHOUSSE、親親水型住住宅、健健康社區(qū)區(qū)等等，通過(guò)概概念制造造差異性性賣點(diǎn)，引導(dǎo)消消費(fèi)者的的觀念。3、高端端樓盤(pán)已已出現(xiàn)險(xiǎn)險(xiǎn)峰狀態(tài)態(tài)，但只只要運(yùn)作作有方，仍有發(fā)發(fā)展的空空間。4、美食食街項(xiàng)目目與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手相相比，在在項(xiàng)目地地段上具具有明顯顯優(yōu)勢(shì)，但在房房地產(chǎn)商商品牌、價(jià)格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上上都不具具有絕對(duì)對(duì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。只有有

17、在推廣廣中塑造造品牌個(gè)個(gè)性，提提煉出令令消費(fèi)者者心動(dòng)的的概念，方方能彌補(bǔ)補(bǔ)其先天天的不足足。第三部分分：我們們的推廣廣目標(biāo)在預(yù)算年年度內(nèi)通通過(guò)整合合推廣，完成總總量的880%以以上的銷銷售。在樓盤(pán)的的傳播推推廣過(guò)程程中，通通過(guò)正確確的宣傳傳策略和和獨(dú)特的的視覺(jué)識(shí)識(shí)別，樹(shù)樹(shù)立開(kāi)發(fā)發(fā)商良好好的品牌牌形象，提高其其在本地地市場(chǎng)中中的知名名度和美美譽(yù)度。階段性目目標(biāo)：引爆期：全面包包裝上市市，制造造開(kāi)盤(pán)的的轟動(dòng)效效應(yīng)，完完成300%左右右的銷售售業(yè)績(jī)，取得開(kāi)開(kāi)門(mén)紅。強(qiáng)銷期：進(jìn)入全全面銷售售階段，完成總總量700-800%的銷銷售，并并確立樓樓盤(pán)及開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的品牌效效應(yīng)。掃尾期：利用前前期銷售售慣性，完

18、成剩剩余樓盤(pán)盤(pán)的銷售售，并建建立起樓樓盤(pán)的美美譽(yù)度。第四部分分：項(xiàng)目目SWOOT分析析一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)（Sttrenngthh）1、地處處美食街街黃金地地段，周周邊配套套齊全。2、較為為單一的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，使使我們的的消費(fèi)群群體更加加集中，形成有有效的市市場(chǎng)細(xì)分分。3、小區(qū)區(qū)位于美美食街上上，來(lái)往往人流密密集，便便于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)宣傳造造勢(shì)。4、本案案將成為為步行街街東側(cè)地地標(biāo)性建建筑，其其簡(jiǎn)潔、流暢、飄逸的的樓體風(fēng)風(fēng)格，有有助于樹(shù)樹(shù)立其高高檔、時(shí)時(shí)尚的物物業(yè)形象象。二、劣勢(shì)勢(shì)（Weeaknnesss）1、由于于規(guī)劃所所限，小小區(qū)采用用開(kāi)放式式物業(yè)管管理，并并且商住住兩用，商業(yè)環(huán)環(huán)境影響響居住質(zhì)質(zhì)量，會(huì)會(huì)對(duì)

19、部分分消費(fèi)者者產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)買(mǎi)抗性性。2、本案案推廣工工作起步步晚，缺缺乏有效效的前期期宣傳導(dǎo)導(dǎo)入，在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的強(qiáng)強(qiáng)大宣傳傳攻勢(shì)面面前處于于劣勢(shì)。3、開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌牌知名度度較低，不利于于樓盤(pán)品品牌形象象的確立立。三、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)（OOppoortuunitty）1、市政政府關(guān)關(guān)于科學(xué)學(xué)發(fā)展小小高層、高層住住宅的實(shí)實(shí)施意見(jiàn)見(jiàn)和張家港港市小高高層、高高層住宅宅電梯專專項(xiàng)補(bǔ)貼貼資金管管理辦法法的出臺(tái)，將將引發(fā)人人們對(duì)本本案的關(guān)關(guān)注與青青睞。2、長(zhǎng)安安路主干干道的改改建，使使河西路路、河?xùn)|東路車流流量增加加，便于于本案的的現(xiàn)場(chǎng)宣宣傳推廣廣。3、隨著著港城投投資創(chuàng)業(yè)業(yè)者的日日漸增多多，他們們對(duì)辦公公空間的的需

20、求也也越來(lái)越越大，本本案商住住兩用，恰恰迎迎合了這這一需求求。四、問(wèn)題題點(diǎn)（TThreeateen）1、同同一區(qū)域域內(nèi)眾多多樓盤(pán)幾幾乎同時(shí)時(shí)上市，嚴(yán)重?cái)D擠壓了我我們的的的市場(chǎng)空空間。2、由由于當(dāng)初初規(guī)劃失失誤，導(dǎo)導(dǎo)致美食食街長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)不不善，商商業(yè)價(jià)值值日漸萎萎縮，給給人以低低檔的物物業(yè)形象象，使人人們對(duì)其其投資前前景顯得得有些信信心不足足。3、小小區(qū)緊靠靠菜場(chǎng)，周邊環(huán)環(huán)境顯得得臟、亂亂、差，對(duì)于本本案樹(shù)立立高檔物物業(yè)形象象產(chǎn)生一一定障礙礙。4、本本案在房房地產(chǎn)銷銷售出現(xiàn)現(xiàn)低谷的的情況下下逆勢(shì)推推出，本本身就存存在一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第五部分分：目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群分析哪些人會(huì)會(huì)買(mǎi)我們們的房子子？通過(guò)調(diào)

21、查查與分析析，我們們將都市市高級(jí)白白領(lǐng)階層層和私營(yíng)業(yè)業(yè)主界定定為本案案的潛在在購(gòu)買(mǎi)者者。1、年齡齡：255-455歲之間間。2、個(gè)人人收入：月薪550000元以上上。3、職業(yè)業(yè)：私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、企業(yè)主主管、醫(yī)醫(yī)生、律律師、自自由職業(yè)業(yè)者等。二、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群基本特特征素描描1、收入入高，有有一定社社會(huì)地位位，思想想成熟，事業(yè)有有成，是是構(gòu)成社社會(huì)的中中堅(jiān)力量量。2、他們們中的部部分人處處于創(chuàng)業(yè)業(yè)初期，對(duì)未來(lái)來(lái)充滿信信心和夢(mèng)夢(mèng)想。3、他們們?cè)谶x房房時(shí)關(guān)心心的要素素依次是是樓盤(pán)升升值潛力力、地段段、價(jià)格格和景觀觀環(huán)境。4、具有有高明的的商業(yè)頭頭腦，投投資意識(shí)識(shí)強(qiáng)烈。5、工作作壓力大大，時(shí)間間觀念很很強(qiáng)

22、，希希望生活活、工作作能夠更更加便捷捷，減少少無(wú)謂的的時(shí)間浪浪費(fèi)。6、已經(jīng)經(jīng)擁有家家庭，且且多為三三口以上上的家庭庭。三、置業(yè)業(yè)類型分分析1、二次次置業(yè)主要是是私營(yíng)業(yè)業(yè)主和部部分高級(jí)級(jí)白領(lǐng)。他們已已經(jīng)擁有有房子，但對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有居住住條件不不太滿意意或者出出于投資資的心理理，準(zhǔn)備備換一套套更合適適的。2、辦公公購(gòu)房這些人人多為私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和高高收入的的自由職職業(yè)者，處于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的初初期，無(wú)無(wú)力自建建或購(gòu)置置大面積積的高檔檔寫(xiě)字樓樓，這種種高性價(jià)價(jià)比的商商住樓便便成為他他們的首首選。3、首次次購(gòu)房多數(shù)是是企業(yè)的的高級(jí)白白領(lǐng)，事事業(yè)早成成，從外外地到港港城數(shù)年年或剛剛剛結(jié)婚，需要一一套獨(dú)立立的住房房。4

23、、炒房房主要是是指那些些專門(mén)從從事倒賣賣房子的的“炒房族族”。據(jù)調(diào)調(diào)查，220033年我市市大約有有2000多名這這樣的投投機(jī)者，某個(gè)樓樓盤(pán)一旦旦被看好好，往往往會(huì)一次次購(gòu)買(mǎi)數(shù)數(shù)套。有有無(wú)升值值潛力是是決定他他們購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為的的最大因因素。但但是由于于今年樓樓市趨冷冷，預(yù)計(jì)計(jì)炒房族族會(huì)更為為謹(jǐn)慎，尤其對(duì)對(duì)高端樓樓盤(pán)不會(huì)會(huì)有較大大的動(dòng)作作。第六部分分：項(xiàng)目目定位及及概念提提煉一、項(xiàng)目目定位1、市場(chǎng)場(chǎng)定位的的前提先對(duì)樓盤(pán)盤(pán)所生存存的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分，以便便在市場(chǎng)場(chǎng)定位時(shí)時(shí)區(qū)別于于其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者，挖掘出出對(duì)消費(fèi)費(fèi)者而言言是有價(jià)價(jià)值、有有影響力力的利益益點(diǎn)，然然后進(jìn)行行加工包包裝。2、市場(chǎng)場(chǎng)定位圖圖

24、圖一圖二3、定位位分析定位思考考一：商商住樓=商業(yè)+住宅？在北京京，有人人稱商住住樓為“不男不不女”，亦即即此類樓樓盤(pán)上面面做住宅宅、底層層做商鋪鋪，既影影響了純純居住者者的生活活質(zhì)量，又無(wú)法法開(kāi)發(fā)出出更大的的商業(yè)價(jià)價(jià)值，所所以顯得得不倫不不類。正正因如此此，地產(chǎn)產(chǎn)大師潘潘石屹?gòu)貜氐最嵏哺擦藗鹘y(tǒng)統(tǒng)商住樓樓的觀點(diǎn)點(diǎn)，將SSOHOO概念移移植到國(guó)國(guó)內(nèi)。所所謂“SOHHO”即英文文“Smmalll Offficce ，Homme OOffiice”的縮寫(xiě)寫(xiě)，意為為“小型的的、家庭庭的辦公公室”。如今今，SOOHO概概念已被被越來(lái)越越多的人人所接受受，成為為一種時(shí)時(shí)尚潮流流，人們們稱在家家辦公的的人為

25、“SOHHO一族族”?？梢砸哉f(shuō)，SSOHOO是傳統(tǒng)統(tǒng)商住樓樓的升級(jí)級(jí)版，這這種樓盤(pán)盤(pán)將生活活和工作作融合到到一起，既消除除了傳統(tǒng)統(tǒng)商住樓樓的弊端端，又巧巧妙地避避開(kāi)了將將住宅樓樓改成商商務(wù)樓的的法律沖沖突，實(shí)實(shí)際上，這是一一種物美美價(jià)廉的的“準(zhǔn)寫(xiě)字字樓”，非常常適合小小公司和和創(chuàng)業(yè)族族。那么，回到我我們的項(xiàng)項(xiàng)目上，如果將將本案定定位為傳傳統(tǒng)商住住樓，同同樣面臨臨“不男不不女”的問(wèn)題題；并且且，商住住樓在港港城被大大量復(fù)制制，已經(jīng)經(jīng)屢見(jiàn)不不鮮，無(wú)無(wú)法再吸吸引人們們的眼球球。反倒倒是純商商務(wù)辦公公樓較少少有開(kāi)發(fā)發(fā)商問(wèn)津津，這正正好為我我市大量量的辦公公人群留留下了需需求空間間。例如如，福港港公寓也

26、也是典型型的商住住樓，但但是很多多人買(mǎi)來(lái)來(lái)并不去去居住，而是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租給其其他公司司用作辦辦公場(chǎng)所所，一套套一三00平方米米的套房房年租金金竟然要要5、66萬(wàn)元，這給投投資者帶帶來(lái)了巨巨大的利利潤(rùn)升值值空間；此外，世紀(jì)大大廈也是是商住樓樓變辦公公樓的一一個(gè)范例例。這充充分說(shuō)明明了我市市高層商商住樓還還具有較較高的升升值潛力力，這是是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期被開(kāi)開(kāi)發(fā)商忽忽略的潛潛在市場(chǎng)場(chǎng)，關(guān)鍵鍵在于我我們?nèi)绾魏蜗蛳M(fèi)費(fèi)者進(jìn)行行訴求。與其說(shuō)說(shuō)讓消費(fèi)費(fèi)者自己己改變購(gòu)購(gòu)房的用用途，不不如由我我們主動(dòng)動(dòng)推廣這這種在港港城新興興的購(gòu)房房觀念，讓它變變成開(kāi)發(fā)發(fā)商獨(dú)特特而鮮明明的廣告告訴求點(diǎn)點(diǎn)。SOOHO，無(wú)疑為為我們提提供了

27、一一個(gè)有效效訴求的的端口。建議一一：做第第一個(gè)吃吃螃蟹的的人，將將SOHHO概念念率先引引入到港港城，通通過(guò)對(duì)SSOHOO概念的的炒作，引導(dǎo)投投資型業(yè)業(yè)主和辦辦公置業(yè)業(yè)型業(yè)主主前來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。建議二二：對(duì)主主樓的部部分平面面戶型進(jìn)進(jìn)行適度度規(guī)劃，使其具具有寫(xiě)字字樓的某某些功能能，以符符合辦公公的需要要。同時(shí)時(shí)，將略略加改造造的平面面戶型作作為SOOHO概概念的主主體推出出。建議三三：做“SOHHO社區(qū)區(qū)”概念，將裙樓樓和輔樓樓宣傳為為主樓及及周邊寫(xiě)寫(xiě)字樓（如石油油大廈）的綜合合配套服服務(wù)區(qū)，使整個(gè)個(gè)小區(qū)成成為一個(gè)個(gè)集辦公公、居住住、飲食食、購(gòu)物物、消閑閑娛樂(lè)、健身等等為一體體的綜合合SOHHU商務(wù)

28、務(wù)區(qū)。定位思考考二：一一棟樓能能否激活活一條街街？事實(shí)證證明，美美食街（楊舍東東街）是是張家港港城市規(guī)規(guī)劃的一一個(gè)敗筆筆。長(zhǎng)期期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)一一直不溫溫不火，不倫不不類，“美食”二字已已經(jīng)名不不符實(shí)。問(wèn)題在在于：其一，步行街街有向西西延伸的的傾向，導(dǎo)致西西門(mén)一帶帶成為餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)的集中中地段，搶走了了美食街街的大量量客源。其二，缺乏重重量級(jí)的的餐飲娛娛樂(lè)場(chǎng)所所（如金金海華）和地標(biāo)標(biāo)性建筑筑，無(wú)法法形成消消費(fèi)磁場(chǎng)場(chǎng)；而一一些小飯飯店缺乏乏特色，始終上上不了檔檔次。其三，街區(qū)規(guī)規(guī)劃不合合理，場(chǎng)場(chǎng)地狹小小，缺乏乏停車位位，無(wú)法法進(jìn)一步步做大。其四，定位模模糊。要要么做成成高檔次次餐飲中中心，要要么成為

29、為各地特特色小吃吃的“博覽會(huì)會(huì)”；實(shí)際際上兩者者都不是是，只是是小飯店店的簡(jiǎn)單單羅列。以上問(wèn)問(wèn)題，導(dǎo)導(dǎo)致美食食街的形形象十分分低劣，其商業(yè)業(yè)前景也也不大被被看好，部分投投資置業(yè)業(yè)者缺乏乏信心，這也將將成為本本案銷售售的抗性性之一。那么，如何走走出美食食街的經(jīng)經(jīng)營(yíng)怪圈圈？建議一一：本案案建成后后無(wú)疑將將成為美美食街乃乃至步行行街以東東的地標(biāo)標(biāo)性建筑筑，我們們應(yīng)充分分利用這這一優(yōu)勢(shì)勢(shì)，樹(shù)立立起本案案“美食街街地段領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者”的形象象。建議二二：以“領(lǐng)導(dǎo)者者”的身份份，通過(guò)過(guò)新聞炒炒作，展展開(kāi)有關(guān)關(guān)“美食街街重新定定位與改改造”的討論論，并通通過(guò)組織織相關(guān)的的主題活活動(dòng)，讓讓投資者者的目光光重新關(guān)關(guān)注

30、美食食街，并并激起他他們的投投資信心心和熱情情。通過(guò)過(guò)事件炒炒作，讓讓人們相相信：本本案的開(kāi)開(kāi)發(fā)，將將提高整整個(gè)美食食街的物物業(yè)檔次次，使美美食街“活”起來(lái)，重新煥煥發(fā)商業(yè)業(yè)魅力。建議三三：醉翁翁之意不不在酒。實(shí)際上上，我們們花力氣氣為美食食街做宣宣傳，其其真正用用意還是是借勢(shì)炒炒作自己己。人們們只有對(duì)對(duì)美食街街有信心心，才會(huì)會(huì)對(duì)本案案產(chǎn)生信信心。至至于一棟棟樓能否否激活一一條街，則未必必是我們們開(kāi)發(fā)商商力所能能及的事事情，更更不是我我們的義義務(wù)。4、本案案的市場(chǎng)場(chǎng)定位一個(gè)位位于步行行街旁邊邊的、高高檔的、集辦公公、居住住、餐飲飲、購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)于一體體的綜合合性SOOHO社社區(qū)。二、概念念提

31、煉1、本案案售賣的的是什么么？一種“生活+工作”的超前前居住方方式！2、概念念升華本案核心心概念（主題、口號(hào)）：港城首席席SOHHO社區(qū)區(qū)本案?jìng)溥x選主題：財(cái)富的的發(fā)源地地生活工工作兩不不誤走進(jìn)新新時(shí)代，更上一一層樓美食街街上的新新地標(biāo)升級(jí)版版鉆石商商住樓新時(shí)代代，新高高度第七部分分：整合合行銷策策略包裝策略略案名本案的案案名為“宏泰新時(shí)代代”，雖然然通俗、大氣，瑯瑯上上口，但但我們認(rèn)認(rèn)為該名名稱并不不能準(zhǔn)確確概括項(xiàng)項(xiàng)目的特特征。因此，我我們經(jīng)過(guò)過(guò)討論、篩選，向貴方方提供以以下兩個(gè)個(gè)案名，供參考考：宏泰廣場(chǎng)場(chǎng)釋義：廣廣場(chǎng)乃人人流聚集集之地，人氣鼎鼎旺；同同時(shí)，“廣場(chǎng)”常被用用作大型型商業(yè)物物業(yè)的

32、稱稱呼，如如“*購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)”；取名名“宏泰廣廣場(chǎng)”，既將將公司名名稱涵蓋蓋其中，又有助助于提高高本案及及美食街街的高檔檔形象。宏泰銀座座（宏泰泰星座）釋義：黃黃金、白白銀皆是是貴重之之物，取取名“銀座”，意即即僅次于于步行街街的極品品地段；銀座，還可以以引起對(duì)對(duì)財(cái)富的的聯(lián)想，暗示投投資本案案，財(cái)源源滾滾。VI系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)入 VI體系系是由企企業(yè)的標(biāo)標(biāo)志基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)系系統(tǒng)和其其他凡是是觸及到到眼睛的的所有項(xiàng)項(xiàng)目所構(gòu)構(gòu)成，其其基本要要素包括括以下幾幾個(gè)方面面。企業(yè)標(biāo)志志（本案案LOGGO）本案案視覺(jué)溝溝通的基基本形態(tài)態(tài)，它是是VI設(shè)設(shè)計(jì)的核核心，是是設(shè)計(jì)的的基礎(chǔ)。個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字體中英英文字體體的選擇擇，

33、其應(yīng)應(yīng)當(dāng)在符符合本案案性質(zhì)以以及決定定的個(gè)案案標(biāo)志的的要求。它會(huì)在在銷售的的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)上被被應(yīng)用，能達(dá)到到完美的的契合。個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)色及輔輔助色這對(duì)對(duì)于本案案來(lái)說(shuō)是是一種形形象色彩彩，它的的功用及及滲透性性是極強(qiáng)強(qiáng)的，它它會(huì)在相相當(dāng)廣泛泛的范圍圍內(nèi)展開(kāi)開(kāi)使用。如：標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字、樓書(shū)、DM、廣告、橫幅、引導(dǎo)旗旗、指路路牌、制制服等。所有視覺(jué)覺(jué)系統(tǒng)都都必須符符合以上上三方面面的因素素，去設(shè)設(shè)計(jì)、組組合，才才能在銷銷售過(guò)程程中達(dá)到到統(tǒng)一、有序的的目的。使用VVI視覺(jué)覺(jué)系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)可大大幅度提提高消費(fèi)費(fèi)者對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商專專業(yè)能力力及經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的的信任指指數(shù)，在在營(yíng)銷策策劃中必必不可少少。二、價(jià)格格策略樓盤(pán)

34、的的價(jià)格策策略通常常由單價(jià)價(jià)、總價(jià)價(jià)和付款款方式組組成。1、定價(jià)價(jià)模式目前，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上主要采采用兩種種定價(jià)方方式，比比較如下下：方法運(yùn)作順序序市場(chǎng)定位位特點(diǎn)撇脂模式式高開(kāi)低走走需求彈性性小的高高收入人人群階段性高高額利潤(rùn)潤(rùn)回收資金金，速戰(zhàn)戰(zhàn)速?zèng)Q滲透模式式低開(kāi)高走走需求彈性性較大的的中高等等收入群群體穩(wěn)扎穩(wěn)打打通過(guò)以上上比較，結(jié)合本本案具體體情況，我們認(rèn)認(rèn)為“低開(kāi)高高走”的價(jià)格格策略更更適合本本案，也也符合“買(mǎi)漲不不買(mǎi)跌”的消費(fèi)費(fèi)心理。有助于于聚斂人人氣，制制造熱銷銷氛圍，樹(shù)立樓樓盤(pán)的高高檔形象象。同時(shí)時(shí)也給買(mǎi)買(mǎi)家一種種升值的的信心。2、價(jià)格格定位根據(jù)對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)格格及未來(lái)來(lái)價(jià)格走走

35、勢(shì)的分分析，我我們建議議本案的的價(jià)格定定位如下下：平均價(jià)格格：55500-56000元/平方米米，開(kāi)盤(pán)盤(pán)后根據(jù)據(jù)銷售情情況，每每月可上上浮500-1000元/平方米米。3、付款款方式以下四四種付款款方式是是目前最最常被采采用的，建議本本案將四四種方式式組合起起來(lái)，推推出“自選”式付款款，選擇擇哪種付付款方式式，由消消費(fèi)者自自己決定定，讓他他們感覺(jué)覺(jué)有更大大的自主主權(quán)。這這一政策策可以作作為本案案吸引人人氣的一一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)。付款方式式1234一次性付付款銀行按揭揭（三成成）輕松按揭揭（三成成）免息分期期付款簽署認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)人民幣一一萬(wàn)元整整簽署認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)后一五天內(nèi)內(nèi)樓價(jià)100%樓價(jià)一五五%，同同時(shí)可向向

36、銀行申申請(qǐng)最高高八成按按揭樓價(jià)一五五%，同時(shí)時(shí)可向銀銀行申請(qǐng)請(qǐng)最高八八成按揭揭樓價(jià)100%30天內(nèi)內(nèi)簽署買(mǎi)買(mǎi)賣合同同樓價(jià)200%樓價(jià)一五五%或根據(jù)據(jù)銀行按按揭批復(fù)復(fù)付清首首期余款款簽署買(mǎi)賣賣合同后后一個(gè)月內(nèi)內(nèi)65%一五%于于簽署買(mǎi)買(mǎi)賣合同同后，220個(gè)月月內(nèi)，分分20期支支付，每每次支付付總樓價(jià)價(jià)的0.5%，在每月月5號(hào)前付付清20%三個(gè)月內(nèi)內(nèi)_35%五個(gè)月內(nèi)內(nèi)_30%7個(gè)月內(nèi)內(nèi)_發(fā)出入伙伙通知一一五天內(nèi)內(nèi)_5%辦理房房地產(chǎn)證證后77日內(nèi)5%_4、分階階段價(jià)格格策略開(kāi)盤(pán)前定定價(jià)原則則：價(jià)格格暫不公公開(kāi)，試試探市場(chǎng)場(chǎng)反映。主要方式式：簽定定無(wú)條件件可隨時(shí)時(shí)撤換的的購(gòu)買(mǎi)意意向認(rèn)定定書(shū)，收收受定金金

37、每戶若若干。引爆期定定價(jià)原則則：行情情開(kāi)盤(pán)緩緩慢上升升，保證證基本運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)資金金的回籠籠。強(qiáng)銷期定定價(jià)原則則：高價(jià)價(jià)塑形象象，付款款創(chuàng)佳績(jī)績(jī)。掃尾期定定價(jià)原則則：微利利運(yùn)作，盤(pán)活余余房。三、推廣廣策略廣告（AAD） +促銷銷（ SSP） +公關(guān)關(guān)（ PPR）通過(guò)廣告告、促銷銷、公關(guān)關(guān)活動(dòng)有有機(jī)組合合的整合合行銷手手段展開(kāi)開(kāi)全方位位、立體體式的推推廣。四、媒體體策略重點(diǎn)轟炸炸 + 天羅地地網(wǎng)在所有與與消費(fèi)者者可能的的接觸點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行廣廣告信息息的傳播播，并達(dá)達(dá)到最大大的到達(dá)達(dá)率，形形成一張張細(xì)密的的媒介傳傳播網(wǎng)。同時(shí)，集中優(yōu)優(yōu)勢(shì)兵力力在開(kāi)盤(pán)盤(pán)期進(jìn)行行重點(diǎn)轟轟炸，形形成轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)。以紙媒體體（報(bào)紙紙、雜

38、志志、樓書(shū)書(shū)、海報(bào)報(bào)）和電電波媒體體（電視視、廣播播）為主主導(dǎo)媒體體；以戶戶外媒體體（圍欄欄、引導(dǎo)導(dǎo)旗）為為輔助媒媒體。五、項(xiàng)目目階段推推廣策略略根據(jù)房地地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)作規(guī)則則，在項(xiàng)項(xiàng)目未確確定竣工工進(jìn)程的的情況下下，我們們先把推推廣階段段劃分為為三個(gè)階階段：引爆期（20004年77月-88月）：形象導(dǎo)導(dǎo)入，利利用開(kāi)盤(pán)盤(pán)造勢(shì)。強(qiáng)銷期（20004年99月-111月）：廣告告全面投投放，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)動(dòng)銷售。掃尾期（20004年112月開(kāi)開(kāi)始）：利用前前期慣性性清理尾尾盤(pán)，營(yíng)營(yíng)造樓盤(pán)盤(pán)美譽(yù)度度，為品品牌加分分。第一階段段：引爆爆期推廣任務(wù)務(wù)：全面面包裝上上市，制制造開(kāi)盤(pán)盤(pán)的轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，完成330%左左右的

39、銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)，取得得開(kāi)門(mén)紅紅。推廣策略略：在短短期內(nèi)以以報(bào)紙和和電波媒媒體廣泛泛造勢(shì)，同時(shí)，配合各各種開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)制制造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，引爆銷銷售。硬廣告：以SOOHO概概念為中中心，展展開(kāi)項(xiàng)目目整體形形象的宣宣傳，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“地段、商業(yè)潛潛力、樓樓型”等賣點(diǎn)點(diǎn)軟廣告：炒作點(diǎn)點(diǎn)1：張張家港首首家SOOHO概概念的小小區(qū)。炒作點(diǎn)點(diǎn)2：一一棟樓將將激活一一條街。媒體組合合：戶外：工地圍圍墻、引引導(dǎo)旗電波：張家港港有線臺(tái)臺(tái)電影頻頻道、張張家港廣廣播電臺(tái)臺(tái)“曉青熱熱線”欄目。紙媒體體：張張家港日日?qǐng)?bào)、我愛(ài)愛(ài)我家。售樓處處：樓書(shū)書(shū)、單頁(yè)頁(yè)、手提提袋、看看板等推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)一：開(kāi)開(kāi)盤(pán)“宏泰新時(shí)代代開(kāi)盤(pán)慶慶典

40、暨美美食街發(fā)發(fā)展論壇壇”活動(dòng)活動(dòng)目的的：借助助本次活活動(dòng)，吸吸引公眾眾對(duì)美食食街地段段及本案案的關(guān)注注，為開(kāi)開(kāi)盤(pán)造勢(shì)勢(shì)；同時(shí)時(shí)，樹(shù)立立起宏泰泰公司良良好的社社會(huì)形象象。活動(dòng)內(nèi)容容：上午八八點(diǎn)：進(jìn)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)盤(pán)剪彩活活動(dòng)。上午八八點(diǎn)三十十分：美美食街發(fā)發(fā)展論壇壇以座談?wù)剷?huì)的形形式正式式開(kāi)始。論壇議議題：城城市主題題街區(qū)的的經(jīng)營(yíng)、美食街街的功能能定位、美食街街的改造造與發(fā)展展等等。論壇嘉嘉賓：政政府有關(guān)關(guān)部門(mén)官官員、港港城餐飲飲娛樂(lè)業(yè)業(yè)代表、社會(huì)知知名人士士、有關(guān)關(guān)專家等等。新聞媒媒體：張張家港日日?qǐng)?bào)、張張家港電電視臺(tái)開(kāi)盤(pán)促銷銷方案：在開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)日簽簽訂購(gòu)房房協(xié)議的的前十名名業(yè)主可可享受全全價(jià)200%的

41、優(yōu)優(yōu)惠額度度。在開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)日簽簽訂購(gòu)房房協(xié)議的的所有業(yè)業(yè)主均可可獲得宏宏泰新時(shí)代代開(kāi)盤(pán)紀(jì)紀(jì)念卡（純金制制作）一一枚。推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)二：“宏泰新時(shí)代代仲夏夜夜之夢(mèng)”社區(qū)電電影月活活動(dòng)活動(dòng)目的的：通過(guò)過(guò)這一活活動(dòng)，配配合開(kāi)盤(pán)盤(pán)，提高高本案的的知名度度和親和和力，形形成一定定的社會(huì)會(huì)影響，營(yíng)造本本案的銷銷售氛圍圍和良好好形象。活動(dòng)時(shí)間間：8月月份每天天晚上77點(diǎn)-99點(diǎn)活動(dòng)地點(diǎn)點(diǎn)：市內(nèi)內(nèi)主要社社區(qū)的大大型露天天場(chǎng)地及及廣場(chǎng)，如中心心廣場(chǎng)等等。活動(dòng)內(nèi)容容：與各各個(gè)社區(qū)區(qū)相關(guān)部部門(mén)合作作，露天天巡回放放映各類類經(jīng)典影影片，片片頭和片片尾可貼貼片播放放宏泰新時(shí)代代影視廣廣告及專專題片，同時(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)發(fā)有關(guān)宣宣傳

42、品。第二階段段：強(qiáng)銷銷期推廣任務(wù)務(wù)：通過(guò)過(guò)全面的的整合宣宣傳推廣廣，樹(shù)立立樓盤(pán)獨(dú)獨(dú)特的個(gè)個(gè)性和品品牌形象象，制造造火熱的的銷售氣氣憤，刺刺激消費(fèi)費(fèi)者產(chǎn)生生購(gòu)買(mǎi)行行為。推廣策略略：以報(bào)報(bào)紙和電電視兩大大廣告為為主，其其他形式式（包括括SP、PR）為輔，在短期期內(nèi)進(jìn)行行密集性性“轟炸”，強(qiáng)力力引發(fā)銷銷售。硬廣告：全方位位深入訴訴求樓盤(pán)盤(pán)的主賣賣點(diǎn)（地地段、商商業(yè)價(jià)值值、樓型型）、次次賣點(diǎn)（景觀、停車位位、大戶戶型）軟廣告：重點(diǎn)炒炒作樓盤(pán)盤(pán)的商業(yè)業(yè)價(jià)值。媒體組合合：紙媒體體：張張家港日日?qǐng)?bào)、我愛(ài)愛(ài)我家、樓書(shū)書(shū)、海報(bào)報(bào)、手提提袋等。電波：張家港港電視臺(tái)臺(tái)財(cái)經(jīng)頻頻道、張張家港廣廣播電臺(tái)臺(tái)“曉青熱熱線”欄

43、目。戶外：工地圍圍墻、引引導(dǎo)旗售樓處處：終端端物料。推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：20044年秋季季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)會(huì)展會(huì)時(shí)間間：100月-111月之之間展會(huì)地點(diǎn)點(diǎn)：可能能在交易易大廳參展方案案：買(mǎi)斷斷交易會(huì)會(huì)大廳所所有公共共廣告位位，進(jìn)行行宏泰新時(shí)代代形象的的包裝和和宣傳；同時(shí)利利用本案案距交易易大廳較較近的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，由由引導(dǎo)旗旗引導(dǎo)看看房者到到現(xiàn)場(chǎng)看看房，力力圖成為為本次春春交會(huì)最最搶眼的的樓盤(pán)。（活動(dòng)動(dòng)具體方方案和廣廣告物料料根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況另行制制訂）第三階段段：掃尾尾期推廣任務(wù)務(wù)：繼續(xù)續(xù)維護(hù)品品牌形象象，擴(kuò)大大品牌知知名度，完成剩剩余的銷銷售任務(wù)務(wù)。推廣策略略：減少少硬性廣廣告的投投放量，利用前前期宣傳傳效應(yīng)的的慣性維維持銷售售，同時(shí)時(shí)加大對(duì)對(duì)宏泰房房產(chǎn)品牌牌的宣傳傳比重，利用軟軟文對(duì)樓樓盤(pán)銷售售情況和和業(yè)主的的反饋進(jìn)進(jìn)行炒作作，樹(shù)立立樓盤(pán)的的美譽(yù)度度。硬廣告：側(cè)重于于宣傳樓樓盤(pán)前期期銷售業(yè)業(yè)績(jī)以及及開(kāi)發(fā)商商品牌形形象。軟廣告：炒作開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的開(kāi)發(fā)理理念和品品牌形象象。媒體組合合：紙媒體體：張張家港日日?qǐng)?bào)、我愛(ài)愛(ài)我家、樓書(shū)書(shū)、海報(bào)報(bào)、手提提袋等。戶外：工地圍圍墻、引引導(dǎo)旗。售樓處處：終端端物料。推廣節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：圣誕節(jié)期期間舉行行“圣誕老老人送大大禮”活動(dòng)活動(dòng)目目的：通通過(guò)本次次活動(dòng)，與業(yè)主主形成有