昆山張浦商住項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

1、昆山張浦浦商住項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)報(bào)告一、項(xiàng)目目地塊背背景部分分1、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介昆山張浦浦項(xiàng)目坐坐落于昆昆山市張張浦鎮(zhèn)核核心地段段。項(xiàng)目由普普通住宅宅用房與與街區(qū)商商業(yè)用房房組成?？偨ㄖ娣e為為18萬萬平方米米。其中中，普通通住宅用用房總建建筑面積積為177萬平方方米、街街區(qū)商業(yè)業(yè)用房總總建筑面面積為11萬平方方米。2、地塊塊地理位位置項(xiàng)目位于于昆山市市張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)核心區(qū)區(qū)內(nèi)。北臨：京京東路；南臨：上海星星城花園園；西接：銀銀河路；東鄰：張張浦小學(xué)學(xué)。3、地塊塊狀況分分析項(xiàng)目地塊塊分布近近似一個(gè)個(gè)正方形形，東西西走向長長度略大大于南北北走向長長度。地塊走勢(shì)勢(shì)平坦、規(guī)則，適宜建建造房地地產(chǎn)類項(xiàng)項(xiàng)目。目前地塊

2、塊上已經(jīng)經(jīng)拆遷、平整完完畢，隨隨時(shí)可以以進(jìn)行開開工建設(shè)設(shè)工作。4、交通通道路分分析張浦鎮(zhèn)東東臨昆山山城市主主干道長長江路，西靠3339省省道，車車行100分鐘即即可到達(dá)達(dá)昆山市市中心；北面滬寧寧高速、3122國道直直通上海海，南側(cè)側(cè)機(jī)場(chǎng)路路連接蘇蘇州甪直直鎮(zhèn)、蘇蘇州園區(qū)區(qū)。張浦鎮(zhèn)上上現(xiàn)有（途經(jīng)）公交線線路共有有兩班，是連接接昆山市市區(qū)及其其他區(qū)域域的重要要線路：序號(hào)線路名稱稱起訖點(diǎn)營運(yùn)時(shí)間間正常間隔隔時(shí)間(分鐘)日發(fā)班次次途經(jīng)線路路?？空军c(diǎn)點(diǎn)1公交1009路亭林公園園至南港6:000至18:3301011546馬鞍山路路、亭林林路、環(huán)環(huán)城北路路、柏蘆蘆路、同同豐路、長江路路亭林公園園、昆信信證

3、券、東門、繡衣新新村、中中行大廈廈、太平平洋保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、祝家厙厙、萬豐豐電子、市政府府、李箕箕路、圓圓明路、通關(guān)點(diǎn)點(diǎn)、新南南路、周周巷、施施條、團(tuán)團(tuán)結(jié)橋、張浦保保險(xiǎn)公司司、張浦浦交警隊(duì)隊(duì)、七橋橋村、大大直村、丹桂園園、南港港機(jī)場(chǎng)路路口、南南港汽車車站2公交1225路汽車站（舊）至張浦6:000至17:3301522037朝陽、柏柏廬路、合興路路、長江江路汽車站、柏廬路路、合興興路、禧禧瑪諾、園明路路、中華華園、新新南路、周港、施條、團(tuán)結(jié)橋橋、花園園路、張張浦3公交3331路交管所-交管管所07:000-118:0003022新吳街-長江南南路-港港浦路-振新西西路 HYPERLINK /z_f

4、4320ddc 交管所 - HYPERLINK /z_91e0103d 張張浦小學(xué)學(xué) - HYPERLINK /z_1a4d7bb8 港浦路路 - HYPERLINK /z_748e63ce 親和路路 - HYPERLINK /z_518b059e 花園路路 - HYPERLINK /z_b8c0cd13 建昌不不銹鋼 - HYPERLINK /z_033b2527 長長江路 - HYPERLINK /z_1f2603ce 永永記路 - HYPERLINK /z_f3924e44 垌垌丘橋 - HYPERLINK /z_c54d8552 垌垌丘路 - HYPERLINK /z_914f154d

5、 俱俱進(jìn)路(港浦東東路口) - HYPERLINK /z_2572dfaf 橫貫涇涇路 - HYPERLINK /z_f4aeacf0 俱巷巷路站 - HYPERLINK /z_1fc50368 振振新東路路 - HYPERLINK /z_4777e5ca 紫金金路 - HYPERLINK /z_002eb626 浩盛盛紡織 - HYPERLINK /z_59b12f9b 江江南春堤堤 - HYPERLINK /z_8a60d5fb 振新西西路 - HYPERLINK /z_ad4328a3 連展展科技 - HYPERLINK /z_77cee2c1 江江豐路 - HYPERLINK /z_f

6、617e31b 優(yōu)優(yōu)磁 - HYPERLINK /z_799fcbb0 茶風(fēng)風(fēng)街 - HYPERLINK /z_e188532e 張浦浦衛(wèi)生院院 - HYPERLINK /z_23989413 團(tuán)結(jié)橋橋 - HYPERLINK /z_53f7019f 保險(xiǎn)公公司 - HYPERLINK /z_913fdacd 海虹虹路 - HYPERLINK /z_e4e8c439 農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng) - HYPERLINK /z_b7856017 張張浦中學(xué)學(xué) - HYPERLINK /z_86d97947 金銘小小區(qū) - HYPERLINK /z_f4320ddc 交管管所(共共30站站)4公交3332路交管所-

7、交管管所07:000-118:0003022新吳街-機(jī)場(chǎng)路路-臺(tái)玻玻路-長長江路-茶風(fēng)街街 HYPERLINK /z_f4320ddc 交管所 - HYPERLINK /z_e4e8c439 農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng) - HYPERLINK /z_8589d133 七橋 - HYPERLINK /z_dc6ef69e 交警警大隊(duì) - HYPERLINK /z_913fdacd 海海虹路 - HYPERLINK /z_799fcbb0 茶茶風(fēng)街 - HYPERLINK /z_a88400f3 天天泰 - HYPERLINK /z_1a4d7bb8 港浦浦路 - HYPERLINK /z_f617e31b 優(yōu)

8、磁磁 - HYPERLINK /z_77cee2c1 江豐路路 - HYPERLINK /z_ad4328a3 連展科科技 - HYPERLINK /z_8a60d5fb 振新新西路 - HYPERLINK /z_35d35951 厚厚實(shí)制衣衣 - HYPERLINK /z_31e3f922 臺(tái)玻路路 - HYPERLINK /z_033b2527 長江路路 - HYPERLINK /z_c06f76f2 周巷站站 - HYPERLINK /z_59b12f9b 江南春春堤 - HYPERLINK /z_ad4328a3 連展展科技 - HYPERLINK /z_77cee2c1 江江豐路 -

9、 HYPERLINK /z_f617e31b 優(yōu)優(yōu)磁 - HYPERLINK /z_1a4d7bb8 港浦浦路 - HYPERLINK /z_a88400f3 天泰泰 - HYPERLINK /z_799fcbb0 茶風(fēng)街街 - HYPERLINK /z_53f7019f 保險(xiǎn)公公司 - HYPERLINK /z_f4e198f5 農(nóng)行行 - HYPERLINK /z_f4320ddc 交管所所5公交1111路火車站-南港港06:000-18:001548朝陽、柏柏廬路、合興路路-機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路銀河河路 HYPERLINK /z_da859a1a 火車站 - HYPERLINK /z_4fd05b3

10、d 朝朝陽新村村 - HYPERLINK /z_f2023cd4 三角塔塔 - HYPERLINK /z_b2035a20 老客站站 - HYPERLINK /z_67170f6a 柏廬路路 - HYPERLINK /z_24b91438 花鳥市市場(chǎng) - HYPERLINK /z_89a96025 譽(yù)興興大酒店店 - HYPERLINK /z_73b5aa9c 柏廬公公園 - HYPERLINK /z_ed166c2b 中大大柏廬天天下 - HYPERLINK /z_24f1578b 新客客站 - HYPERLINK /z_3e823ca4 大同同村 - HYPERLINK /z_b8ec84

11、5b 新城城域花花園 - HYPERLINK /z_cb14d0a4 周巷巷 - HYPERLINK /z_ae198001 施條 - HYPERLINK /z_77cee2c1 江豐豐路 - HYPERLINK /z_8bfaa437 振泰泰塑膠 - HYPERLINK /z_8cdba5c7 南南曹 - HYPERLINK /z_6248d6b2 小直直 - HYPERLINK /z_bdee956d 衛(wèi)塔 - HYPERLINK /z_d4bc53d7 白米米 - HYPERLINK /z_6164b31c 增光 - HYPERLINK /z_0e31269b 南港港另有規(guī)劃劃中的滬滬寧

12、城際際輕軌、京滬高高速鐵路路將更緊密密連接上上海、蘇蘇州。滬寧城際際軌道目目前蘇州州方案已已經(jīng)敲定定，蘇州州境內(nèi)將將設(shè)置77個(gè)站，建成后后蘇州到到上海實(shí)實(shí)際乘車車時(shí)間只只要200分鐘，僅相當(dāng)當(dāng)于從蘇蘇州古城城區(qū)城南南到城北北的汽車車行車時(shí)時(shí)間，由由此一改改過去從從蘇州到到上海坐坐火車需需要455分鐘的的情況。 根據(jù)據(jù)規(guī)劃方方案，滬滬寧城際際軌道從從無錫進(jìn)進(jìn)入蘇州州境內(nèi)，分別穿穿越相城城區(qū)、高高新區(qū)、金閶區(qū)區(qū)、平江江區(qū)、工工業(yè)園區(qū)區(qū)和昆山山市，通通向上海海。為方方便沿途途居民乘乘坐，蘇蘇州境內(nèi)內(nèi)將設(shè)77個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)，分別別是：望望亭、蘇蘇州新區(qū)區(qū)(滸墅墅關(guān))、蘇州、蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)、唯亭亭、新昆昆山

13、、陸陸家浜站站。由于于列車班班次最小小間隔時(shí)時(shí)間只有有3分鐘鐘，大站站直達(dá)列列車時(shí)速速2500公里(全線運(yùn)運(yùn)行時(shí)間間92分分鐘)、站站停停的列車車時(shí)速為為1600公里(全線運(yùn)運(yùn)行時(shí)間間1299分鐘)，因此此，借助助這條軌軌道，蘇蘇州與上上海之間間的往返返將大大大方便。根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃，滬寧寧城際軌軌道的具具體線路路位于滬滬寧鐵路路和滬寧寧高速公公路之間間，基本本與滬寧寧鐵路平平行，兩兩者間距距在100多米至至2000米上下下京滬高速速鐵路（簡(jiǎn)稱京京滬高鐵鐵）項(xiàng)目目建議書書已獲國國務(wù)院批批準(zhǔn)，今今年年內(nèi)內(nèi)將開工工建設(shè)。計(jì)劃220100年建成成，時(shí)速速達(dá)3550公里里。據(jù)了了解，京京滬高鐵鐵在滬寧

14、寧段將設(shè)設(shè)7個(gè)站站點(diǎn)，其其中只有有昆山和和丹陽為為縣級(jí)市市鐵路高高速站。根據(jù)規(guī)規(guī)劃，其其走向基基本沿著著滬寧鐵鐵路前行行，兩者者的間隔隔約1公公里。穿穿越昆山山市區(qū)的的那一段段將建設(shè)設(shè)高架，鐵路高高速站將將設(shè)在現(xiàn)現(xiàn)在的火火車站附附近。另另外，為為了方便便京滬高高鐵客運(yùn)運(yùn)列車的的停靠、維修與與保養(yǎng)，昆山高高速站內(nèi)內(nèi)還將建建設(shè)一個(gè)個(gè)列車保保養(yǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目坐落落于張浦浦鎮(zhèn)正中心心，新吳吳街以北北，銀河河路京東東路口，將與新建的的張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府面面對(duì)面，當(dāng)之無無愧的是是張浦頂頂級(jí)黃金金地段。5、生活活配套機(jī)機(jī)能分析析目前項(xiàng)目目地塊區(qū)區(qū)域內(nèi)的的生活機(jī)機(jī)能配套套，是依依靠距離離地塊步步行路程程約5分分鐘的新新吳

15、街。新吳街街是張浦浦鎮(zhèn)上的的一條新新發(fā)展的的商業(yè)主主街，在在新吳街街上集中中了完善善的各類類生活配配套設(shè)施施。如：40000平米米的華潤潤萬家超超市、世世紀(jì)聯(lián)華華超市、捷強(qiáng)超超市、中中國銀行行、工商商銀行、農(nóng)業(yè)銀銀行、農(nóng)農(nóng)村商業(yè)業(yè)銀行、郵局、張浦賓賓館,吳吳凇江飯飯店,金金布侖賓賓館等等等一應(yīng)俱俱全，足足以滿足足本項(xiàng)目目購買者者的各類類生活需需要。并且未來來本項(xiàng)目目自身將將配置有有1 萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)配套用用房，由由此基地地區(qū)域內(nèi)內(nèi)的各類類生活配配套功能能將隨之之顯得更更加強(qiáng)勁勁。二、項(xiàng)目目市場(chǎng)部部分宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境與與政策面面分析1、宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析1）經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景說說明從20003年

16、至至20007年，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入入了一個(gè)個(gè)新的增增長周期期，高增增長低通通脹，始始終都保保持著兩兩位數(shù)的的增長。但是，從去年年下半年年開始至至今，局局面發(fā)生生了重大大變化，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)遭遇遇到了過過去五年年從未有有過的復(fù)復(fù)雜而又又困難的的國內(nèi)外外經(jīng)濟(jì)局局面。2）引發(fā)發(fā)因素說說明國際上美美國次貸貸危機(jī)持持續(xù)升級(jí)級(jí)為金融融危機(jī)的的影響。從資本層層面看，美元貶貶值人民民幣被迫迫升值。這三年年美元大大幅度貶貶值，人人民幣大大幅度升升值，對(duì)對(duì)中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最直直接的影影響是削削弱了出出口競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。國內(nèi)諸多多企業(yè)因因經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境不佳佳而大幅幅度的減減薪、裁裁員、多多個(gè)城市市出現(xiàn)大大量中小小型企業(yè)業(yè)被迫破破產(chǎn)。結(jié)論

17、：經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的惡化化、金融融資產(chǎn)的的嚴(yán)重縮縮水、投投資者信信心的下下降，導(dǎo)導(dǎo)致居民民對(duì)汽車車、房產(chǎn)產(chǎn)等大綜綜商品的的消費(fèi)欲欲望降至至冰點(diǎn)。雖然各國國在當(dāng)前前脆弱的的環(huán)境下下出臺(tái)多多項(xiàng)政策策力圖挽挽救經(jīng)濟(jì)濟(jì)，但由由于政策策的傳導(dǎo)導(dǎo)到出現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)機(jī)需要要一定的的時(shí)間，更需要要投資者者信心的的長期的的樹立。因此我我們認(rèn)為為本次出出現(xiàn)的危危機(jī)其時(shí)時(shí)間影響響跨度會(huì)會(huì)較長，破壞性性也會(huì)較較為嚴(yán)重重。2、房地地產(chǎn)主要要政策分分析1）政策策出臺(tái)背背景說明明進(jìn)入088年由于于受到全全國一些些大中城城市樓市市泡沫的的影響，許多中中小城市市的成交交量也隨隨之下降降，近期期政府出出臺(tái)一系系列利好好政策以以求緩解解市

18、場(chǎng)疲疲態(tài)。2）主要要政策內(nèi)內(nèi)容為應(yīng)對(duì)國國際金融融危機(jī)對(duì)對(duì)中國可可能產(chǎn)生生的影響響，支持持?jǐn)U大內(nèi)內(nèi)需，提提高對(duì)居居民購買買普通自自住房的的金融服服務(wù)水平平，保障障和改善善民生，按照中中共中央央和國務(wù)務(wù)院的統(tǒng)統(tǒng)一部署署，中國國人民銀銀行決定定自20008年年10月月27日日起，將將商業(yè)性性個(gè)人住住房貸款款利率的的下限擴(kuò)擴(kuò)大為貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的0.77倍，最最低首付付款比例例調(diào)整為為20%。昆山建設(shè)設(shè)銀行將將1444平方米米以下的的商業(yè)性性個(gè)人住住房最低低首付款款比例由由30%調(diào)整為為20%（原細(xì)細(xì)則為990平方方米以下下）。從20008年111月11日起,對(duì)個(gè)人人首次購購買900平方米米及以下下

19、普通住住房的，契稅稅稅率暫統(tǒng)統(tǒng)一下調(diào)調(diào)到1%,對(duì)個(gè)個(gè)人銷售售或購買買住房暫暫免征收收印花稅稅,對(duì)個(gè)個(gè)人銷售售住房暫暫免征收收土地增增值稅,地方政政府可制制定鼓勵(lì)勵(lì)住房消消費(fèi)的收收費(fèi)減免免政策。人民銀行行要求金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)根據(jù)借借款人購購房的實(shí)實(shí)際情況況、信用用記錄及及還款能能力等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素，審慎慎地確定定首付比比例，體體現(xiàn)對(duì)不不同風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)貸款予予以區(qū)別別對(duì)待的的原則。 結(jié)論：通過上述述的政策策出臺(tái)，我們認(rèn)認(rèn)為目前前的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的政政策傳遞遞出以下下信號(hào)：刺激商品品房消費(fèi)費(fèi)鼓勵(lì)中小小戶型商商品房的的建設(shè) HYPERLINK /house/2007-09/28/content_6804572.

20、htm 支持購買買首套自自用房，鼓勵(lì)購購買小面面積住房房力挺廉租租房支持低端端購房業(yè)業(yè)主未放開二二次貸款款購房，對(duì)改善善性及投投資性客客戶人控控制較嚴(yán)嚴(yán)格。2、昆山山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1）目前前昆山市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供應(yīng)量昆山樓市市現(xiàn)在售樓樓盤3558個(gè)，根據(jù)據(jù)區(qū)域位位置分為為十大板板塊。（截至到到20008年111月110日）供應(yīng)量： 單位：套10大板板塊樓盤個(gè)數(shù)數(shù)供應(yīng)量中心城區(qū)區(qū)3138377城東3850722城南2662499城西5867900城北7880177國際商務(wù)務(wù)城26110991沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)園2953711張浦2038155陸家1813366南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)3422299合計(jì)3585

21、38007昆山市007008年月月供應(yīng)量量對(duì)照表表時(shí)間1月2-3月月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007734900138666832411426119411111398997397887378003390338379886312229200883086672888873181174162224310044274414509924867755182285380072）20008年年7-111月（10日日）昆山山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交量量“金九、銀十”已無法法再現(xiàn)樓樓市往日日的火爆爆風(fēng)采，持幣觀觀望成為為主流。（詳見見成交量量）成交量：區(qū)域20088年7月月20088年8月月2008

22、8年9月月20088年100月20088年111月月度匯總總月度匯總總月度匯總總月度匯總總月度匯總總樓盤數(shù)成交量樓盤數(shù)成交量樓盤數(shù)成交量樓盤數(shù)成交量樓盤數(shù)成交量中心城區(qū)區(qū)321163298325634373136城東4144541393412284223738203城南2917229147291932948226373城西6947869401702627239158420城北7844578392793198021878346國際商務(wù)務(wù)城331075533897325443241926475沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)帶2915429127333083311429115張浦24390243412514925982

23、0121陸家2010720912146211301893南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)31843176336434733440合計(jì)3863466638629633395216994022199935822222昆山市007008年月月成交量量對(duì)照表表時(shí)間1月2-3月月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年總總成交量量271994013321766269994588835477389554248841777436444128808年總總成交量量28433344223372238922420333466629633216992199922222/3）昆山山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新增供供應(yīng)量目前銷售售情況出出現(xiàn)明顯

24、顯下降，造成市市場(chǎng)存量量增加，再加上上大量新新批房源源的推出出將給昆昆山的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)帶來來不小的的沖擊。在08年年6月份份開始到到08年年11月月（100日）份份為止各各個(gè)板塊塊合計(jì)已已有3001211套的新新批房源源。（詳詳見附表表新批預(yù)預(yù)售）附表新批批預(yù)售 單位：套10大板板塊6月7月8月9月10月11月中心城區(qū)區(qū)764600128880城東46056610477587666227城南789699546206700612城西9061613471033373111688城北726226806438390707國際商務(wù)務(wù)城60359246146881200012388沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)園59720

25、3708184000281張浦2483844430283452陸家384271944629140南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)1665288113865179合計(jì)564333103349633605665352250044結(jié)論分析析：自20005年起起，昆山樓市市進(jìn)入了了動(dòng)蕩、低迷時(shí)時(shí)期。但但進(jìn)入007年，昆山樓樓市有全全面回暖暖之勢(shì)，市場(chǎng)上上的各類類剛性與與投資需需求再次次被樓市市中強(qiáng)勁勁的購買買力所激激發(fā)。各各個(gè)樓盤盤項(xiàng)目整整體呈現(xiàn)現(xiàn)出價(jià)漲漲量增的的局面。08年上上半年：供應(yīng)成成交量同同比回升升；下半年年：新推推房源大大幅上漲漲，成交交萎靡。08年66月份前前后可謂謂是全市市全年成交交量的一一個(gè)分水水嶺。00

26、8年上上半年成成交量一一直在穩(wěn)穩(wěn)步上升升，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)的的比較平平穩(wěn)。上上半年全全市總成成交1777522套，比比07年年同期多多出了113566套，其其中5月月和去年年同期相相比增加加了444.2%，6月月同比下下降了88.3%。全市市每月的的供應(yīng)量量呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升的態(tài)勢(shì)勢(shì)，新批批房源逐逐日增長長，088年5月月新批量量達(dá)到了了136653套套的全年年最高點(diǎn)點(diǎn)。上半半年開發(fā)發(fā)商新推推房源的的速度還還是比較較快的。隨著昆昆山剛性性需求的的釋放，成交量量在6月月前后達(dá)達(dá)到了445888套的最最高點(diǎn)，這也是是截至到到11月月份的最最好成績(jī)績(jī)。但是從下下半年開開始，全全市成交交量明顯顯走低，市場(chǎng)表表

27、現(xiàn)非常常疲軟，就在這這個(gè)時(shí)候候，昆山山上演了了一場(chǎng)空空前的促促銷大戲戲，多家家樓盤都都以各種種方式吸吸引購房房者的關(guān)關(guān)注，特特別是在在十一房房展會(huì)期期間，各各家樓盤盤均推出出了促銷銷打折的的相關(guān)活活動(dòng)。77月至111月，全市總總成交量量套133019套，比上半半年降低低26.5%。在“金金九銀十十”兩個(gè)個(gè)黃金月月份，樓樓市的成成交總量量均在330000套以下下，和去去年同期期相比下下降幅度度分別達(dá)達(dá)到了449%和和47%。但是是下半年年的供應(yīng)應(yīng)量同比比去年增增加不少少，9、10兩兩個(gè)月同同比增加加了288.766%和332.776%。供應(yīng)量量的增加加并未帶帶來銷量量的增長長。可見見，由于于受到

28、大大環(huán)境的的影響，昆山房房市驟然然變冷。在這種情情況下，很多開開發(fā)商基基于市場(chǎng)場(chǎng)和現(xiàn)狀狀的考慮慮，“優(yōu)惠打打折”促銷活活動(dòng)蔚然然成風(fēng)，讓總價(jià)價(jià)縮水，觀望氣氣氛強(qiáng)烈烈在十一房房展會(huì)前前后，降降價(jià)打折折風(fēng)吹得得越來越越風(fēng)靡，有部分分開發(fā)商商們?cè)谠袃r(jià)格格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，下下調(diào)了購購房總價(jià)價(jià)。然而而，從整整個(gè)下半半年的銷銷售情況況來看，購房者者似乎并并不“買買賬”，整個(gè)樓樓市仍然然是一個(gè)個(gè)銷售低低迷期。（附昆山樓樓盤促銷銷方式以以及張浦浦鎮(zhèn)樓盤盤促銷方方式）。昆山樓盤盤優(yōu)惠措措施版塊樓盤名稱稱各種優(yōu)惠惠及促銷銷城東世茂東壹壹號(hào)定房955折優(yōu)惠惠;高層層住宅簽簽約送契契稅城西時(shí)代文化化家園房展期間間20

29、00元/平平方米的的優(yōu)惠;時(shí)代集集團(tuán)回饋饋昆山人人民,百百萬豪禮禮一元起起拍,禮禮品電吹吹風(fēng),電電飯鍋,數(shù)碼相相機(jī),手手機(jī),筆筆記本電電腦,液液晶電視視城南世茂蝶湖湖灣精裝修房房三房995折送送契稅,四房99折送契契稅;疊疊加別墅墅95折折送契稅稅城北大德世家家買房送空空調(diào),買買2房送送2臺(tái)空空調(diào),買買3房送送3臺(tái)空空調(diào)城中綠中海購房988折優(yōu)惠惠陸家青春雅居居9月133日起,每個(gè)周周末推出出4套指指定的特特價(jià)房;特價(jià)房房在原優(yōu)優(yōu)惠基礎(chǔ)礎(chǔ)上,多多層再享享受1000元/平方米米的特別別優(yōu)惠;小高層層再享受受1500元/平平方米的的特別優(yōu)優(yōu)惠沿滬產(chǎn)業(yè)業(yè)園清華名城城看房送路路費(fèi)(上上海,蘇蘇州,昆昆

30、山客戶戶);購購房送裝裝修;買買房個(gè)人人98折折,團(tuán)購購96折折優(yōu)惠國際商務(wù)務(wù)城綠地總部部大道購房955折優(yōu)惠惠江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)龍隱水莊莊購房966折優(yōu)惠惠張浦樓盤盤促銷方方式名稱方式森隆藍(lán)波波灣1,送三三年物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi);2,買多層層頂層大大面積住住宅送車車庫格林陽光光每平方米米優(yōu)惠1150元元銀河新都都房?jī)r(jià)977折優(yōu)惠惠,多層層準(zhǔn)現(xiàn)房房單價(jià)333000元起舜江碧水水豪園96折優(yōu)優(yōu)惠;購購房抽獎(jiǎng)獎(jiǎng),最高高價(jià)值11800000轎轎車?yán)硐氤菆F(tuán)購,標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層999折;三房樓樓中樓總總價(jià)優(yōu)惠惠50000元;老客戶戶介紹新新客戶可可免老客客戶一年年物業(yè)管管理費(fèi).開發(fā)商推推出的促促銷力度度都較大大，一時(shí)時(shí)間在購

31、購房的人人群中也也到引發(fā)發(fā)不小的的震動(dòng)，但是激激動(dòng)過后后，置業(yè)業(yè)者大多多抱著等等等態(tài)度度，認(rèn)為為目前開開發(fā)商壓壓力大，到年底底應(yīng)該還還有降價(jià)價(jià)空間?？梢哉f說從目前前來看，開發(fā)商商的一系系列折扣扣沖擊波波效果并并不是很很好，雖雖然在一一段時(shí)間間內(nèi)營造造了一個(gè)個(gè)小回暖暖，但好好景不長長，未能能解凍樓樓市、打打破觀望望大局面面。隨著088年下半半年度開開始的樓樓市危機(jī)機(jī)，同時(shí)時(shí)伴隨著著股市的的大幅下下跌以及及席卷全全球的金金融風(fēng)暴暴，全國國各一線線城市成成交量巨巨減。在在這個(gè)背背景下，昆山的的成交量量情況也也逐月下下降，昆昆山的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)一種價(jià)價(jià)跌量跌跌的嚴(yán)峻峻局面。由6月月份的44203

32、3套一直直降到99月份的的21669套，雖然110月份份、111月份由由于房展展會(huì)的促促銷以及及政策上上的刺激激成交略略有回升升，分別別為21199套套和22222套套，但是是仍比007年度度同期下下降了近近50%。后市的大大量新批批房源推推出，全全國經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)以以及全國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)嚴(yán)峻的形形勢(shì)會(huì)給給昆山的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來不小小的沖擊擊，雖然然政府在在近段時(shí)時(shí)間出臺(tái)臺(tái)了各種種刺激樓樓市的新新政，但但是隨著著元旦和和農(nóng)歷新新年的臨臨近，年年關(guān)將近近，資金金抽緊，傳統(tǒng)房房市低潮潮期即將將來臨，以及新新政策的的消化尚尚需時(shí)日日，購房房者還是是處在一一個(gè)等待待觀望的的階段。所以我我們認(rèn)為為后市

33、（至少到到09年年的3月月份為止止）仍將將會(huì)是個(gè)個(gè)調(diào)整觀觀望的態(tài)態(tài)勢(shì)。4、昆山山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)各板塊塊內(nèi)個(gè)案案調(diào)研介介紹（產(chǎn)產(chǎn)品類型型：高層層、小高高層、多多層）中心城區(qū)區(qū)項(xiàng)目一：案名綠中海電話5739925555地址朝陽中路路77號(hào)號(hào)投資商&開發(fā)商商寶路房產(chǎn)產(chǎn)(昆山山)有限限公司營銷策劃劃上海甲山山林住易易房產(chǎn)咨咨詢有限限公司基本資料料占地面積積9.3萬萬平方米米公開日期期07.55總建筑面面積17萬平平方米交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20088年底(別墅)20099年底(小高層層)容積率1.833總戶數(shù)別墅2665戶高層6446戶物業(yè)規(guī)劃劃高層,獨(dú)獨(dú)棟,聯(lián)聯(lián)體別墅墅工程進(jìn)度度別墅綠化化高層出外外立

34、面建筑樓高高18層物業(yè)管理理費(fèi)1.5元元/平方方米/月月單層層高高2.8米米、3.00米綠化率47%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間高層聯(lián)體獨(dú)棟53000-62200元元/平方方米73000-78800元元/平方方米110000-1150000元/平方米米58000元/平平方米75000元/平平方米130000元-平方米米類型面積區(qū)間間主力面積積高層聯(lián)體獨(dú)棟110-2500平方米米165-2799平方米米388-4188平方米米140平平方米240平平方米388平平方米房型配比比2+1房房/2廳廳/2衛(wèi)衛(wèi):1110.778-1111.04平平方米3+1房房/2廳廳/2衛(wèi)衛(wèi):1550.223-

35、1153.24平平方米4房/22廳/33衛(wèi)：2249.43-2511.366平方米米銷售狀況況綠中海位位于昆山山市中心心朝陽中中路777號(hào)，占占地面積積10萬萬平方米米，總建建筑面積積17萬萬平方米米，綠化化率接近近50；由高高層景觀觀房、小小別墅以以及獨(dú)棟棟別墅組組成的功功能復(fù)合合型現(xiàn)代代社區(qū)。綠中海項(xiàng)項(xiàng)目定位位以小別別墅住宅宅為主、獨(dú)幢別別墅和高高層為輔輔的高品品質(zhì)住宅宅小區(qū)，其中小小別墅2235戶戶、獨(dú)棟棟別墅330套、高層111幢共共6466戶，社社區(qū)內(nèi)還還規(guī)劃了了國際級(jí)級(jí)生活休休閑會(huì)館館，配有有室內(nèi)外外雙溫水水泳池、健身房房等多種種運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施和商商業(yè)中心心。目前前小高層層均價(jià)5580

36、00元/，獨(dú)棟棟別墅總總價(jià)在4420萬萬-6000萬之之間，聯(lián)聯(lián)排別墅墅均價(jià)775000元/。該案最近近幾個(gè)月月的成交交量就現(xiàn)現(xiàn)在的市市場(chǎng)狀況況來說,還比較較不錯(cuò),保持在在月成交交10幾幾套.其其優(yōu)勢(shì)一一是較好好的社區(qū)區(qū)規(guī)劃和和地理位位置,區(qū)區(qū)域有發(fā)發(fā)展?jié)摿α?二是是產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃,別別墅的品品字型設(shè)設(shè)計(jì),地地?zé)嵯到y(tǒng)統(tǒng)的使用用都是創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì),高層層公寓均均為大面面積戶型型,均價(jià)價(jià)要比同同地段同同類產(chǎn)品品低,滿滿足了部部分階層層的需求求.目前前也搞活活動(dòng),如如買房送送廚衛(wèi)裝裝修,中中央空調(diào)調(diào)等,別別墅總價(jià)價(jià)97折折,還附附送廚衛(wèi)衛(wèi)裝修等等.昆山房產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)顯示已已批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售套數(shù)數(shù)6888戶(批批

37、準(zhǔn)銷售售面積為為11000000平方米,已銷售售套數(shù)1133戶戶.中心城區(qū)區(qū)：“物以稀稀為貴”。中心城城區(qū)配套套成熟,交通便便利,土土地資源源稀缺,所以這這個(gè)區(qū)域域內(nèi)供需需關(guān)系一一直不能能平衡,需求的的增加使使得該區(qū)區(qū)域的購購房成本本提高.呈現(xiàn)出出物以稀稀為貴的的現(xiàn)狀.中心城城區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)狀也催催生了周周邊區(qū)域域的繁華華,隨著著城市的的發(fā)展與與擴(kuò)張,東南西西北四大大區(qū)域的的住宅與與商業(yè)都都得到了了不同程程度的發(fā)發(fā)展,各各區(qū)域都都以不同同的魅力力吸引購購房人群群,因此此其他區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展要比比中心城城區(qū)快的的多,成成交量同同比也要要多出好好幾倍,中心城城區(qū)成交交量的原原因主要要?dú)w結(jié)于于供應(yīng)量量稀缺.

38、中心城區(qū)區(qū)的購房房人群中中,以投投資者,臺(tái)胞和和高端客客戶居多多.,購購房者選選擇該區(qū)區(qū)域主要要還是在在于地段段優(yōu)勢(shì),配套成成熟及未未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?從最最近半年年的區(qū)域域總成交交量來看看(7月月-111月,分分別為1116套套,988套,556套,37套套,366套),成交量量呈現(xiàn)出出階梯式式萎縮.新推房房源稀缺缺是制約約成交增增長的重重要因素素,另一一個(gè)方面面,相對(duì)對(duì)較高的的房?jī)r(jià)也也擋住了了部分購購房者的的腳步.城東：項(xiàng)目一：案名世茂.東東壹號(hào)電話5790099999地址玉山鎮(zhèn)前前進(jìn)東路路2333號(hào)投資商&開發(fā)商商昆山世茂茂新發(fā)展展置業(yè)有有限公司司營銷策劃劃基本資料料占地面積積72萬平平

39、米公開日期期20088年5月月25日日總建筑面面積107萬萬平米交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20099年3月月與20009年年12月月容積率1.3總戶數(shù)約60000戶物業(yè)規(guī)劃劃電梯多層層公寓、景觀高高層、花花園洋房房、別墅墅工程進(jìn)度度14層左左右建筑樓高高4-244物業(yè)管理理費(fèi)2.0/平方米米/月單層層高高2.9米米綠化率40%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間高層40000-42200元元/平方方米40000元/平平方米類型面積區(qū)間間主力面積積高層98-1100平平方米 133-1388平方米米100平平方米133平平方米房型配比比98-1100平平方米 600% （兩房）133/1388平方米米 4

40、00% （三房房）銷售狀況況該項(xiàng)目住住宅產(chǎn)品品類型包包括多層層電梯公公寓、高高層、花花園洋房房等多種種業(yè)態(tài)，其中多多層建筑筑面積118萬平平方米，高層550萬平平方米，花園洋洋房111萬平方方米。地地塊東西西兩側(cè)各各四幢118層高高層；東東北、東東南、西西北、西西南四個(gè)個(gè)角皆為為22-24層層的高層層公寓，中部區(qū)區(qū)域?yàn)榛ɑ▓@洋房房，南北北地塊為為6-77層的多多層電梯梯公寓。在項(xiàng)目目的東南南角，規(guī)規(guī)劃有小小學(xué)及幼幼兒園，預(yù)計(jì)于于20009年99月1日日交付使使用。該項(xiàng)目220088年8月月30日日推出118層觀觀景高層層，共1108套套。到110月中中旬基本本售完。并于220088年100月3

41、00日加推推兩棟224層觀觀景高層層，共1144套套。因受受金融危危機(jī)的影影響目前前銷售情情況不是是很好，目前樓樓層選擇擇余地較較大。該樓盤目目前購房房可打99.5折折，折后后價(jià)高層層最低337000元/平平方米起起，多層層最低448000元/平平方米起起，復(fù)式式最低665000元/平平方米起起。高層層每層差差價(jià)在445元/平方米米左右，多層差差價(jià)每層層50元元/平方方米左右右。項(xiàng)目二：案名黃浦城市市花園電話5703338888地址前進(jìn)東路路黃浦江江路投資商&開發(fā)商商昆山東之之信房地地產(chǎn)有限限公司營銷策劃劃金利行基本資料料占地面積積7.7萬萬平方米米公開日期期07.66(一期期)08.55(二

42、期期)總建筑面面積15.447萬平平方米交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為毛坯坯容積率2.0總戶數(shù)13699戶物業(yè)規(guī)劃劃多層, 小高層層.高層層工程進(jìn)度度一期現(xiàn)房房,二期67F建筑樓高高30層.18層層.6層層物業(yè)管理理費(fèi)0.91.55元/平平方米/月單層層高高2.9米米(多層層)3米(高高層)綠化率36.55%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間小高層4500055500元元/平方方米50000元/平平方米類型面積區(qū)間間主力面積積小高層69-1101平平方米69，885，1101平平方米房型配比比1/1/1：669 333%2/2/1：885 333%3/2/1：1101 333%銷售狀況況該案位

43、于于開發(fā)區(qū)區(qū)中部偏偏西靠近近市區(qū)的的位置，交通相相對(duì)便利利，相對(duì)對(duì)城東其其他在售售樓盤配配套相對(duì)對(duì)比較齊齊全。小小區(qū)南部部規(guī)劃有有萬毫酒酒店和商商業(yè)街（弘基財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)）共計(jì)計(jì)10萬萬平方米米，明年年可以開開業(yè)，馬馬路對(duì)面面還有黃黃浦花園園，小區(qū)區(qū)的命名名也因此此而來。該案一期期推出的的17幢幢多層(6層無無閣樓)在去年年10月月已經(jīng)全全部售完完,價(jià)格格從開盤盤時(shí)的338000元/平平方米一一直到110月時(shí)時(shí)候的447000元/平平方米;目前在在售的是是三幢小小高層，兩梯三三戶的設(shè)設(shè)計(jì)，推推出的戶戶型以小小戶型為為主，主主要針對(duì)對(duì)的是在在開發(fā)區(qū)區(qū)工作的的人群。 該案今年年5月開開盤，共共推出3

44、317套套小高層層，由于于50000元/平方米米的均價(jià)價(jià)在本區(qū)區(qū)域不高高,故銷銷售不錯(cuò)錯(cuò).58月銷銷售2000套左左右,99月銷售售30套套左右,10月月房展又又推出11幢300層高層層住宅,2梯22戶約1120套套左右,目前銷銷售300套左右右,去化化緩慢.該案長期期在昆山山四臺(tái)(電影頻頻道)插插播廣告告.因自自10月月份起去去化緩慢慢,且周周邊樓盤盤打折的的較多,月111月188日起每每天開始始優(yōu)惠活活動(dòng):每每天推出出2套特特價(jià)房,50880元/平方米米.老客客戶介紹紹新客戶戶購房,分別送送雙方55年物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)(約合合600001100000元),新客客戶可以以直接在在房?jī)r(jià)免免除.活活

45、動(dòng)開展展后銷售售情況沒沒有明顯顯好轉(zhuǎn),僅銷售售5套.城東：“大盤領(lǐng)領(lǐng)航時(shí)代代”。城東是是新樓盤盤最聚集集的區(qū)域域之一,而且規(guī)規(guī)模都不不小,55月份的的成交量量最高,達(dá)到6696套套,最少少的月份份只成交交了1662套,截止111月底底,該區(qū)區(qū)域年度度總成交交31331套,在五大大區(qū)域中中排名第第四.從從1月到到11月月的區(qū)間間內(nèi),113月是是年后的的一個(gè)低低迷期,月成交交量均在在2000套以內(nèi)內(nèi),而五五月份達(dá)達(dá)到了年年度高潮潮期,隨隨后6.7月逐逐步下滑滑.由于于受到了了市場(chǎng)整整體環(huán)境境的影響響,在99.100月這個(gè)個(gè)傳統(tǒng)的的黃金銷銷售期,城東的的成交量量持續(xù)低低迷,分分別成交交了2228和2

46、237套套.從10月月下旬起起,多個(gè)個(gè)新開樓樓盤陸續(xù)續(xù)開展促促銷活動(dòng)動(dòng),如國國際公館館,從開開盤時(shí)的的39000元/平方米米,直降降33000元/平方米米;黃浦浦城市花花園也是是直接在在房?jī)r(jià)減減600001100000元,平均優(yōu)優(yōu)惠900元/平平方米.城東的主主要賣點(diǎn)點(diǎn)是靠近近規(guī)劃中中的市政政府,但但市政府府開工至至今沒有有確切時(shí)時(shí)間,而而且周邊邊的配套套生活設(shè)設(shè)施相對(duì)對(duì)其他區(qū)區(qū)域不太太齊全,一定程程度上影影響了客客戶的購購買意向向.如果果政府規(guī)規(guī)劃能夠夠早日動(dòng)動(dòng)工的話話,或許許可以促促進(jìn)該版版塊的成成交客源層：開發(fā)區(qū)區(qū)工作的的新昆山山人占660%,本地人人占300%,上上海人占占10%城南：

47、項(xiàng)目一：案名新城 域域電話5737777222地址長江南路路與3112國道道交界處處投資商&開發(fā)商商昆山新城城創(chuàng)置房房地產(chǎn)有有限公司司營銷策劃劃開發(fā)公司司基本資料料占地面積積430畝畝公開日期期20066年9月月（一期期），220077年4月月（二期期），220088年4月月（三期期），220088年9月月（四期期）交房時(shí)間間：20007年年12月月（一期期），220088年122月（二二期），20009年112月（三期），20010年年12月月（四期期）總建筑面面積60萬mm2交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20077年122月底（一期），20008年年12底底月（二二期），20009年112月底底（三期

48、期）20100年122月底（四期）容積率1.988總戶數(shù)60000戶物業(yè)規(guī)劃劃小高層、高層工程進(jìn)度度一、二、三期交交房，四四期地面面一層建筑樓高高11層-18層層28層-33層層物業(yè)管理理費(fèi)1.2元元/平方方米/月月單層層高高2.9米米綠化率42%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間高層42000-48800元元/平方方米43000元/平平方米類型面積區(qū)間間主力面積積高層49-1141平平方米141平平方米房型配比比一期：22房2廳廳8690平平方米，約700%，約約5000套 33房2廳廳10881441平方方米，約約30%，約2200套套二期：11房1廳廳4253平平方米，約300%，約約3

49、000套 22房2廳廳8690平平方米，約300%，約約3000套 33房2廳廳11221441平方方米，約約50%，約5500套套三期：11房1廳廳4249平平方米，約300%，約約2000套 22房1廳廳8690平平方米，約700%，約約4500套四期：22房2廳廳8286平平方米，約300%，約約1500套 （22+1）房2廳廳87平平方米，約500套 33房2廳廳1144-1227平方方米，約約70%，約1160套套商鋪：220 MM2、300 M22、2000 MM2銷售狀況況該案主要要銷售小小高層與與高層，建筑樓樓高為111-118層，都為毛毛坯房。20006年99月年一一期開盤盤

50、價(jià)格為為26000330000元，均均價(jià)28800元元，首批批推出約約4000套房源源，相對(duì)對(duì)于周邊邊的樓盤盤50000660000元的價(jià)價(jià)格，明明顯偏低低，故推推出后當(dāng)當(dāng)天基本本售完，僅余頂頂層和一一樓；緊緊接著在在10月月份推出出第2批批房源約約3000套，價(jià)價(jià)格迅速速上漲到到32000336000元，均均價(jià)34400元元，也在在春節(jié)前前售完。20007年44月開盤盤價(jià)格33800042200元元，均價(jià)價(jià)40000元，1房和和2房開開盤后不不久就售售完，三三房相對(duì)對(duì)去化較較慢，到到目前還還有少量量頂層和和一樓的的。20008年年4月229日三三期開盤盤價(jià)格44300048800元元，均價(jià)價(jià)

51、45000元。該案4期期于20008年年9月221日開開盤,主主要銷售售高層。高層建建筑層高高為288-333層,為為毛坯房房，其中中最高的的為333層。房房型主要要有：882-886的的2房、87的2+1房、1144-1227的的3房。均價(jià)為為44000元/平方米米，共推推出2幢幢3600套左右右房源，均為11梯2戶戶，開盤盤至今已已售3223套。且該案案商鋪現(xiàn)現(xiàn)已接受受預(yù)約均均價(jià)約計(jì)計(jì)120000元元/平方方米左右右，面積積為200-300平方米米與2000平方米米 。該樓盤屬屬于典型型低開高高走。新城.域域價(jià)格走走勢(shì)：20066年9月月：2660030000元/平方米米,均價(jià)價(jià)28000

52、元/平方米米20066年100月：33200036600元元/平方方米，均均價(jià)34400元元/平方方米20077年4月月：3880042000元/平方米米，均價(jià)價(jià)40000元/平方米米20088年4月月：4330048000元/平方米米，均價(jià)價(jià)45000元/平方米米20088年9月月：4220050000元/平方米米，均價(jià)價(jià)44000元/平方米米20088年100月：均均價(jià)43300元元/平方方米新城.域域9月份份四期開開盤優(yōu)惠惠活動(dòng)：新城域域4期的的上市，推出了了“6重重連環(huán)驚驚喜，最最高優(yōu)惠惠4萬”的特惠惠活動(dòng)。具體優(yōu)優(yōu)惠政策策如下：優(yōu)惠1：30000元會(huì)員員專享優(yōu)優(yōu)惠。優(yōu)惠2：新城域域4

53、期的的VIPP客戶，最高優(yōu)優(yōu)惠額度度達(dá)60000元元。優(yōu)惠3：凡成功認(rèn)認(rèn)購新城城域44期的客客戶，可可享受房房租補(bǔ)貼貼優(yōu)惠6600元元/月（半年）。優(yōu)惠4：凡于新城城域44期開盤盤當(dāng)日，成功認(rèn)認(rèn)購的客客戶均可可享受550000元的優(yōu)優(yōu)惠。優(yōu)惠5：凡成功認(rèn)認(rèn)購新城城域的的客戶，準(zhǔn)時(shí)簽簽訂正式式購房合合同者可可再享受受50000元的的特別優(yōu)優(yōu)惠。優(yōu)惠6：凡特定廠廠區(qū)（六六豐機(jī)械械、南亞亞集團(tuán)、富士康康）的員員工購房房，可獲獲得500元/平平方米的的廠區(qū)優(yōu)優(yōu)惠。以上優(yōu)惠惠活動(dòng)均均為四期期開盤期期間。項(xiàng)目二：案名世茂蝶蝶湖灣電話8617788888地址長江路3312國國道路口口投資商&開發(fā)商商上海世貿(mào)

54、貿(mào)集團(tuán)營銷策劃劃 基本資料料占地面積積72萬平平方米公開日期期20055.100總建筑面面積107萬萬平方米米交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)08.33.300交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為毛毛坯房/精裝修修容積率1.5總戶數(shù)約60000戶一一期30000物業(yè)規(guī)劃劃別墅、高高層工程進(jìn)度度現(xiàn)房建筑樓高高18331F物業(yè)管理理費(fèi)1.9元元/平方米米/月單層層高高2.9米米綠化率40%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間高層5500065500元元/平方方米毛坯60000元元/精裝裝修69900元元/平方方米類型面積區(qū)間間主力面積積高層581190901140房型配比比2/2/1：901088平方米米，約660%，以844平方米米為

55、主3/2/2：13111440平方方米，約約40%，以1220為主主單身公寓寓:588688平方米米銷售狀況況該案一期期20005年110月開開始銷售售，共推推出4幢幢高層,約12200套套,目前前銷售8800套套左右,二期008年55月開始始銷售,共推出出2幢高高層,約約10000套,為單身身公寓,目前銷銷售3000套左左右.06年價(jià)價(jià)格:均價(jià)56600元元/平方米米,(毛坯坯);666000元/平方米米(精裝修修);007年價(jià)價(jià)格:均價(jià)60000元元/平方米米(毛坯);70000元/平方米米(精裝修修);08年年價(jià)格:6月對(duì)對(duì)外報(bào)價(jià)價(jià)均價(jià)660000元/平方米米,但高層層住宅只只有少量量毛

56、坯房房尾房;7月份份2幢單身身公寓公公開,價(jià)格50000元元起,均價(jià)55500元元/平方米米;9月新新開住宅宅(精裝修修)對(duì)外報(bào)報(bào)價(jià)65500元元/平方米米.對(duì)外掛掛的巨幅幅顯示99折優(yōu)惠惠,單價(jià)57700元元/平方米米起,精裝修修住宅,送10萬元元的券,可以在在指定商商場(chǎng)購買買家具.10月月開始精精裝修房房三房995折送送契稅,四房99折送契契稅;疊疊加別墅墅95折折送契稅稅的活動(dòng)動(dòng).客戶多為為周邊公公司員工工,上海人人,本地地人.城南：“規(guī)劃就就是優(yōu)勢(shì)勢(shì)”。地理位位置是城城南賴以以發(fā)展的的重要因因素，特特別是年年初高鐵鐵、城際際鐵路站站點(diǎn)、開開工時(shí)間間敲定后后，城南南房產(chǎn)迎迎來了又又一個(gè)新

57、新的“春天”。從088年整年年度的成成交數(shù)據(jù)據(jù)上可見見，上半半年區(qū)域域呈現(xiàn)上上升的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。從77月份開開始，區(qū)區(qū)域成交交量呈現(xiàn)現(xiàn)“W”型的曲曲折路線線。城南南年度總總成交332688，套在在五大板板塊排名名第三位位。從熱熱賣樓盤盤的業(yè)態(tài)態(tài)來看，中小戶戶型是城城南區(qū)域域最受歡歡迎的。當(dāng)所有的的板塊在在下半年年全線飄飄綠后，只有城城南呈現(xiàn)現(xiàn)出曲折折上升的的狀態(tài)。城南片片區(qū)比較較小，樓樓盤數(shù)量量不多，08年眾眾盤主打打產(chǎn)品都都以中小小戶型和和精裝修修公寓主主打，由由于高鐵鐵和城際際鐵路的的利好，在區(qū)域域房源表表現(xiàn)出較較強(qiáng)的抗抗跌性。如新城城域九月月份推出出的四期期房源，面積在在851222米平

58、，衡衡山城008年4月推出出2000套多精精裝修小小戶型公公寓，面面積52275平米米；世茂茂蝶湖灣灣7月份推推出觀湖湖國際公公寓2期，共共3000單套身身公寓；匯杰雅雅苑二期期4月開盤盤，推出出2000多套房房源，主主推866平米的的二房等等等。另一方面面，剛性性需求的的存在，讓城南南為數(shù)不不多的樓樓盤有了了更多的的增長機(jī)機(jī)會(huì)，上上海、蘇蘇州置業(yè)業(yè)者正在在日益增增多，出出口加工工區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)園和大大量工廠廠的員工工成為城城南購房房人群的的中堅(jiān)力力量。除除了高鐵鐵和城際際鐵路帶帶來的契契機(jī)外，不斷發(fā)發(fā)展的商商務(wù)圈、商業(yè)圈圈將為城城南各樓樓盤帶來來更多的的發(fā)展動(dòng)動(dòng)力。客源層：新昆山山人占77

59、0%，昆山本本地人22次置業(yè)業(yè)占200%,臺(tái)臺(tái)灣人占占10%。城西：項(xiàng)目一：案名時(shí)代文化化家園電話5085566666地址前進(jìn)西路路1000號(hào)投資商&開發(fā)商商昆山時(shí)代代房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司營銷策劃劃新聚仁機(jī)機(jī)構(gòu)基本資料料占地面積積17萬平平方米公開日期期20088年8月月總建筑面面積33萬平平方米交房日期期及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20099年122月容積率1.5總戶數(shù)264戶戶物業(yè)規(guī)劃劃多層、小小高層工程進(jìn)度度二期部分分封頂建筑樓高高6層物業(yè)管理理費(fèi)0.8元元/平方方米/月月單層層高高2.8米米綠化率40%銷售資料料類型價(jià)格區(qū)間間均價(jià)區(qū)間間小高層40000-50000元元/平方方米44000元/平平方米類型面

60、積區(qū)間間主力面積積小高層89-1143平平方米89平米米房型配比比2房2廳廳1衛(wèi) 899平方米米3房2廳廳2衛(wèi) 1004、1130、1388平方米米4房2廳廳2衛(wèi) 1443平方方米歷史價(jià)格格20077年9月月20日日 均價(jià)價(jià)33000元/平方米米20077年100月133日 均均價(jià)39900元元/平方方米20088年3月月5日 均價(jià)447000元/平平方米20088年8月月8日 均價(jià)445000元/平平方米20088年111月111日 均均價(jià)44400元元/平方方米銷售狀況況該案以高高綠化率率，低容容積率為為樓盤設(shè)設(shè)計(jì)理念念，整體體建筑風(fēng)風(fēng)格采用用溫和的的現(xiàn)代主主義風(fēng)格格，建筑筑色彩以以柔和明