開發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風險及防范措1

1、開發(fā)商在銀銀行按揭貸貸款中的法法律風險及及防范措施施作者:轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載人民民法院報精精華文集20006-44-10 開發(fā)商在銀銀行按揭貸貸款中的法法律風險及及防范措施施談到開開發(fā)商的風風險，多數(shù)數(shù)人會想到到其在從事事房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中的經(jīng)營性性風險，如如商品房市市場價格、建筑材料料成本、項項目市場定定位、資金金的融通以以及與房地地產(chǎn)開發(fā)有有關(guān)的商業(yè)業(yè)活動存在在的風險等等，而對于于開發(fā)商在在按揭中的的法律風險險卻鮮為人人知。特別別是近年來來，由于我我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)升溫，按按揭的規(guī)模模不斷擴大大，許多學學者及業(yè)界界人士對按按揭的研究究也投入了了大量的精精力，人們們在肯定按按揭對我國國房地產(chǎn)市市場

2、起到積積極作用的的同時，也也在反省按按揭產(chǎn)生的的風險，包包括銀行的的貸款風險險增加，購購房人的供供樓壓力加加大等等。然而在按按揭風險的的研究中，開開發(fā)商被作作為按揭的的最大受益益者以及商商品房買賣賣關(guān)系中的的強者，往往往成為維維權(quán)者聲討討的對象，開開發(fā)商的風風險也很少少被人提及及，處在被被人遺忘的的角落。不不可否認，按按揭一定程程度上刺激激了我國房房地產(chǎn)市場場需求的迸迸發(fā)，開發(fā)發(fā)商大多在在這次市場場放量過程程中賺了個個盆滿缽溢溢，確實受受益匪淺，但但這并不表表示開發(fā)商商在按揭中中就沒有任任何風險。本文擬結(jié)結(jié)合當前按按揭中實際際操作方式式，通過分分析按揭中中各方法律律關(guān)系，從從法律角度度及實際操

3、操作層面對對開發(fā)商在在按揭中的的風險及防防范措施進進行簡要分分析，希望望能引起有有關(guān)方重視視并與業(yè)界界人士共同同探討。 一一、按揭起起源及目前前在我國的的操作方式式 按揭在我我國純粹屬屬于“泊來來品”，扎扎根的時間間并不長。因此，在在分析按揭揭中開發(fā)商商風險之前前，有必要要簡要介紹紹按揭的起起源及在我我國的主要要操作方式式。 近近代意義上上的按揭，在在英美法中中主要是指指房地產(chǎn)等等的不動產(chǎn)產(chǎn)抵押。最最早起源于于18世紀紀英國人創(chuàng)創(chuàng)辦的建筑筑社團和11831年年英國移民民在美國賓賓西法尼亞亞州建立的的牛津節(jié)儉儉會。 “按揭”一一詞是從我我國香港傳傳至大陸的的，它是英英語中“mmortggage”

4、的廣東話話諧音。我我國的住房房抵押貸款款發(fā)展歷史史并不長，國國務院于11988年年1月召開開全國住房房制度改革革工作會議議，擬定全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)分期分批批推行住房房制度改革革的實施方方案，推推動了我國國的個人住住房貸款工工作，為按按揭的產(chǎn)生生提供了良良好的市場場和政策環(huán)環(huán)境。19992年99月23日日中國人民民建設銀行行房地產(chǎn)信信貸部頒布布職工住住房抵押貸貸款暫行辦辦法，為為促進個人人住房貸款款業(yè)務的大大量開展打打下了良好好基礎(chǔ)。九九十年代末末，按揭在在我國呈現(xiàn)現(xiàn)出良好的的發(fā)展勢頭頭，特別是是近幾年，我我國住房金金融業(yè)務發(fā)發(fā)展迅速，對對拉動國內(nèi)內(nèi)需求，推推動國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展起起到了積極極作用。 由于按

5、揭揭起源于英英美法系國國家，其操操作的法律律基礎(chǔ)與我我國社會主主義法律體體系必然會會存在沖突突，無法照照搬。因此此，按揭在在引入我國國后與我國國現(xiàn)行法律律制度融合合，形成了了有我國特特色的按揭揭制度。按按揭目前在在我國的主主要操作方方式包括： 1、確定定按揭銀行行。房地產(chǎn)產(chǎn)項目在對對外銷售之之前，一般般由開發(fā)商商跟銀行簽簽訂按揭合合作協(xié)議，約約定某銀行行對開發(fā)商商的房地產(chǎn)產(chǎn)項目的購購房人提供供按揭貸款款，其中包包括貸款的的額度、最最高年限和和成數(shù)以及及開發(fā)商的的保證責任任等。 22、開展銷銷售活動。開發(fā)商在在取得項目目的預售許許可證后對對社會公開開銷售，與與購房人簽簽訂商品品房買賣合合同，并并

6、約定采用用按揭的付付款方式。 33、辦理按按揭貸款手手續(xù)。購房房人按照申申請的貸款款成數(shù)支付付首付款，剩剩余購房款款由購房人人向銀行申申請按揭貸貸款，同時時由購房人人以所購房房屋向銀行行提供抵押押擔保，銀銀行經(jīng)審批批購房人提提供文件資資料后放款款，并直接接將貸款匯匯入開發(fā)商商賬戶。期期間，購房房人還得辦辦理所購房房屋在貸款款期限內(nèi)的的財產(chǎn)保險險。 44、開發(fā)商商承擔保證證責任。在在銀行貸款款到達開發(fā)發(fā)商賬戶后后，按揭的的手續(xù)基本本完成，購購房人的付付款義務也也履行完畢畢。但開發(fā)發(fā)商除了履履行商品品房買賣合合同約定定的交房義義務外，還還要在銀行行放貸至購購房人所購購房屋辦理理抵押登記記期間，為為

7、購房人承承擔連帶保保證擔保責責任，有些些銀行還要要求開發(fā)商商在貸款期期間提供全全程的連帶帶保證擔保保。銀行為為保證貸款款風險，每每筆貸款發(fā)發(fā)放時，都都會扣除一一定比例（一一般為貸款款額的100%）資金金存入開發(fā)發(fā)商在銀行行開立的保保證金賬戶戶，作為開開發(fā)商承擔擔連帶保證證責任的保保證金。 二二、按揭中中的各方法法律關(guān)系 從從上述按揭揭的操作方方式看，按按揭中包括括了商品房房買賣、借借款、抵押押、保證等等一系列民民事法律行行為，涉及及的各方主主體也較多多，內(nèi)部關(guān)關(guān)系復雜。因此，研研究開發(fā)商商在按揭中中的法律風風險，首先先必須明確確按揭中的的法律關(guān)系系，結(jié)合開開發(fā)商的法法律地位、法律責任任研究其可

8、可能存在的的法律風險險。從我國國現(xiàn)行按揭揭中的法律律關(guān)系來看看，其所涉涉各方主體體主要包括括銀行、開開發(fā)商、購購房人（亦亦即借款申申請人）、保險公司司四方。各各主體之間間的法律關(guān)關(guān)系分別為為： 11、購房人人與開發(fā)商商之間的商商品房買賣賣關(guān)系。購購房人欲以以按揭的形形式購買房房屋，首先先必須與開開發(fā)商簽訂訂商品房買買賣合同，約約定購買特特定的房屋屋，并在付付款方式中中約定以銀銀行按揭的的方式付款款。顯然，借借款申請人人同時也就就是購房人人，其與開開發(fā)商之間間系房屋買買賣關(guān)系，開開發(fā)商為出出賣人，購購房人系買買受人。 22、購房人人與銀行之之間的借貸貸關(guān)系。購購房人在與與開發(fā)商簽簽訂買賣合合同后

9、，應應按規(guī)定提提供相應文文件資料，向向銀行申請請個人住房房（或商業(yè)業(yè)）抵押貸貸款，銀行行則根據(jù)申申請人的身身份情況、資信狀況況確定同意意借款的年年限及成數(shù)數(shù)，雙方同同時簽署借借款合同。因此，購購房人與銀銀行之間系系借貸關(guān)系系，銀行為為出借人，購購房人為借借款人。 33、購房人人與銀行之之間的抵押押關(guān)系。購購房人在向向銀行申請請借款的同同時，要將將所購房屋屋在取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后抵抵押給銀行行，為向銀銀行申請的的按揭貸款款設立抵押押，如購房房人在未按按借款合同同約定償還還銀行借款款時，銀行行可以實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)，將將購房人抵抵押之房屋屋折價、變變賣或申請請法院拍賣賣并以所得得款項優(yōu)先先受償。購購房人與銀銀

10、行之間還還存在抵押押關(guān)系，其其中購房人人為抵押人人，銀行為為抵押權(quán)人人。 44、開發(fā)商商與銀行、購房人之之間的擔保保關(guān)系。在在按揭過程程中，雖然然購房人將將所購抵押押給銀行，但但由于多數(shù)數(shù)房屋為期期房，即通通常我們所所說的“樓樓花”，在在我國目前前房產(chǎn)證辦辦理完畢之之前無法辦辦理抵押登登記手續(xù)，而而房屋抵押押又以登記記為生效要要件，因此此，銀行在在放款后，即即使有抵押押合同，但但抵押行為為尚未生效效，也無法法保障銀行行的放款風風險?；谟诖?，銀行行往往會要要求開發(fā)商商為購房人人提供階段段性的擔保保，即在購購房人所購購房屋辦理理完抵押登登記之前，由由開發(fā)商為為購房人所所欠銀行債債務承擔擔擔保責任

11、，購購房人若不不還款，開開發(fā)商應當當承擔保證證責任，也也就是我們們通常說的的階段性連連帶保證責責任。個別別銀行還會會要求開發(fā)發(fā)商在貸款款期間承擔擔全程的連連帶保證責責任。因此此，開發(fā)商商與銀行、購房人存存在擔保關(guān)關(guān)系，其中中銀行是債債權(quán)人，購購房人為債債務人（又又稱被保證證人），開開發(fā)商為保保證人。 55、購房人人、銀行與與保險公司司之間的保保險關(guān)系。為確保銀銀行的放貸貸風險，購購房人在將將所購房屋屋抵押給銀銀行時，必必須就抵押押物（所購購房屋）在在借款期間間投保財產(chǎn)產(chǎn)險，并指指定銀行為為第一受益益人，如果果發(fā)生保險險事故，由由保險公司司承擔保險險責任，所所支付的保保險理賠費費用優(yōu)先償償還購房

12、人人所欠銀行行借款，購購房人為投投保人，保保險公司為為保險人，銀銀行為受益益人。 6、開發(fā)發(fā)商與銀行行的回購關(guān)關(guān)系。有些些銀行在與與開發(fā)商的的按揭合作作協(xié)議中，還還要求開發(fā)發(fā)商承擔回回購義務。在該情形形下，開發(fā)發(fā)商與銀行行之間還存存在通常我我們所說的的回購關(guān)系系。回購從從其字面理理解仍是買買賣，但從從法律角度度看，按揭揭過程中的的回購存在在兩種不同同的情形：一種是在在購房人所所購房屋取取得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之前前，開發(fā)商商履行回購購義務的，其其實質(zhì)是由由開發(fā)商解解除與購房房人的買賣賣合同，并并非法律意意義上的回回購行為；另一種是是在購房人人取得所購購房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，開開發(fā)商按條條款約定回回購購房人

13、人的房屋，雙雙方又產(chǎn)生生一次房產(chǎn)產(chǎn)的過戶行行為，此時時才是真正正的法律意意義上的回回購。 上上述各法律律關(guān)系看似似獨立，實實際他們之之間聯(lián)系緊緊密，共同同構(gòu)成了按按揭的各方方法律關(guān)系系體系，甚甚至無法割割裂。例如如在按揭中中，銀行一一般是依據(jù)據(jù)買賣合同同審查購房房人的借款款申請，因因此可以說說買賣關(guān)系系是借貸關(guān)關(guān)系的前提提；但實際際操作中大大多數(shù)購房房人在選中中某一樓盤盤后，先會會確定自己己的付款方方式，如選選擇按揭的的年限和成成數(shù)，在條條件接受的的前提下，才才會選擇購購買房屋，由由此看，借借貸關(guān)系又又是買賣關(guān)關(guān)系的前提提。所以，一一定程度上上看，按揭揭中的貸款款關(guān)系和買買賣關(guān)系應應當作為一一

14、個整體，不不能拋開一一種法律關(guān)關(guān)系來談另另一種法律律關(guān)系的權(quán)權(quán)利義務。也正是由由于該關(guān)系系的復雜性性，容易導導致按揭中中發(fā)生糾紛紛，如：銀銀行不放款款開發(fā)商能能否追究購購房人的違違約責任？兩種關(guān)系系的認定將將導致截然然不同的結(jié)結(jié)果，把買買賣關(guān)系作作為前提，開開發(fā)商當然然可以追究究購房人的的違約責任任；把貸款款關(guān)系作為為前提，購購房人則不不應承擔違違約責任。至于其它它法律關(guān)系系的聯(lián)系則則相對簡單單，基于保保證、抵押押法律關(guān)系系的保證和和抵押合同同都是借貸貸合同的從從合同，保保險關(guān)系和和回購關(guān)系系是對借貸貸關(guān)系保障障的補充。 三三、開發(fā)商商在按揭中中的法律風風險 通通過對按揭揭中法律關(guān)關(guān)系的分析析

15、，開發(fā)商商在法律風風險已經(jīng)可可見一斑。開發(fā)商通通過按揭方方式房屋是是賣出去了了，但并不不能就此高高枕無憂，銀銀行所要求求開發(fā)商提提供的連帶帶保證責任任就象是達達摩克利斯斯之劍懸在在頭上，隨隨時都有可可能落下并并導致保證證責任發(fā)生生，由此而而產(chǎn)生的各各方風險也也就接踵而而至。因此此，從一定定意義上，開開發(fā)商通過過按揭所獲獲取的利益益是承擔自自身商業(yè)及及法律風險險為代價的的。 （一一）保證責責任本身所所固有的法法律風險 根根據(jù)我國擔保法的有關(guān)規(guī)規(guī)定，保證證是指保證證人和債權(quán)權(quán)人約定，當當債務人不不履行債務務時，保證證人按照約約定履行債債務或者承承擔責任的的行為。保保證人承擔擔連帶責任任的，債權(quán)權(quán)人

16、可以要要求任何一一個保證人人承擔全部部保證責任任，保證人人都負有擔擔保全部債債權(quán)實現(xiàn)的的義務。 從從上述規(guī)定定我們可以以看出，開開發(fā)商為購購房人提供供連帶的保保證擔保，就就必然會存存在承擔保保證責任的的風險。其其保證責任任的引起是是由于購房房人在保證證期內(nèi)未按按期償還銀銀行按揭貸貸款的月供供款或其它它借款合同同約定的情情況。一旦旦該情形發(fā)發(fā)生，銀行行則隨時可可以要求開開發(fā)商承擔擔連帶保證證責任。如如果發(fā)生訴訴訟，銀行行可以將開開發(fā)商和購購房人作為為共同被告告，亦可以以單獨將開開發(fā)商作為為被告。根根據(jù)有關(guān)連連帶保證責責任的法律律規(guī)定，此此種情形下下，只要購購房人逾期期償還貸款款屬實，開開發(fā)商一般

17、般都會被判判令承擔連連帶保證責責任，代替替購房人向向銀行償還還借款本息息及罰息。 （二二）因保證證責任所產(chǎn)產(chǎn)生其它法法律風險 開開發(fā)商的保保證責任是是開發(fā)商在在按揭中法法律風險的的前提，沒沒有保證責責任，也就就無所謂本本文下述所所列風險了了。而在按按揭中由于于銀行、購購房人等各各方原因以以及按揭在在實際操作作中的種種種因素則是是導致開發(fā)發(fā)商法律風風險的“導導火索”，隨隨時都有可可能讓開發(fā)發(fā)商承擔保保證責任并并帶來一系系列法律風風險，具體體表現(xiàn)在： 11、與銀行行有關(guān)的法法律風險 開開發(fā)商開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目在進進行商品房房預售之前前，一般會會與一個或或數(shù)個銀行行先建立按按揭的合作作關(guān)系。通通過

18、與銀行行簽訂合作作協(xié)議，約約定某銀行行為該項目目銷售提供供按揭貸款款服務，在在銀行放款款至房屋辦辦理抵押登登記期間，由由開發(fā)商為為購房人提提供連帶保保證責任。并要求開開發(fā)商按貸貸款金額的的一定比例例提取資金金存入保證證金賬戶。如果購房房人有逾期期還款的情情形，銀行行首先有權(quán)權(quán)從該賬戶戶中直接扣扣收保證金金，作為開開發(fā)商履行行的代償責責任。鑒于于開發(fā)商與與銀行的上上述合作關(guān)關(guān)系，在按按揭中，開開發(fā)商很容容易由于銀銀行的下列列行為導致致風險發(fā)生生，主要包包括： （11）銀行逾逾期放款或或未按購房房人要求放放款。銀行行在放貸之之前，應由由購房人與與開發(fā)商簽簽訂商品品房買賣合合同并繳繳納首付款款。而銀

19、行行能否如期期并按購房房人要求的的金額及年年限提供按按揭貸款，則則需要經(jīng)過過銀行的資資料審查及及內(nèi)部的審審批程序。這一過程程主動權(quán)完完全掌握在在銀行手中中，致使購購房人按要要求提供貸貸款所需文文件資料的的前提下，也也可能因銀銀行的原因因?qū)е路趴羁顣r間延長長。而在目目前開發(fā)商商與銀行的的按揭合作作協(xié)議中很很少有關(guān)于于銀行逾期期放款的違違約責任，對對于銀行的的放款沒有有任何有效效約束機制制。在商品品房尚處于于期房時，逾逾期放款對對購房人無無太大影響響，但卻推推遲了開發(fā)發(fā)商的資金金回籠進度度。眾所周周知，資金金的保障是是開發(fā)商開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)過程中重重要環(huán)節(jié)，是是房地產(chǎn)項項目的生命命線，一旦旦出現(xiàn)后續(xù)

20、續(xù)供應不足足，往往會會讓開發(fā)商商陷入困境境。因此，如如果銀行逾逾期放款后后果嚴重，則則有可能影影響整個項項目建設進進度。而且且銀行的放放貸結(jié)果并并不是確定定的，完全全有可能受受購房人資資信或政策策變動影響響，導致銀銀行不按購購房人要求求的金額及及年限批準準貸款。在在商品房房買賣合同同已簽訂訂的情況下下，如果貸貸款下不來來，購房人人多數(shù)會解解除與開發(fā)發(fā)商簽訂的的商品房房買賣合同同，浪費費了銷售時時間和談判判成本。 （22）銀行拖拖延辦理抵抵押登記。開發(fā)商為為購房人提提供的連帶帶保證是階階段性的，只只要購房人人所購房屋屋辦理完畢畢抵押登記記，開發(fā)商商就罷脫了了保證責任任。但實踐踐中開發(fā)商商的保證責

21、責任對銀行行往往更具具吸引力，購購房人如逾逾期還款，相相比向購房房人追償欠欠款或行使使抵押權(quán)而而言，從開開發(fā)商的賬賬戶中直接接扣收保證證金相對更更加簡單而而且有效。因此，在在一些按揭揭項目中就就出現(xiàn)了銀銀行在房產(chǎn)產(chǎn)證下來后后并不急著著辦理抵押押登記的怪怪現(xiàn)象，并并找出種種種理由推脫脫。辦理抵抵押登記主主要當事人人是銀行和和購房人，但但辦不辦抵抵押登記對對購房人沒沒有絲毫影影響，購房房人更不著著急，使開開發(fā)商長時時間陷在保保證責任的的“泥潭”，延長了了開發(fā)商的的保證責任任期限，增增加了保證證承擔風險險。 （33）銀行不不積極行使使解約權(quán)。通常銀行行在按揭的的借款合同同中都會有有解除貸款款合同提前

22、前收回貸款款的約定，如如連續(xù)三個個月或累計計六個月未未按期還款款等。實踐踐中有些銀銀行在開發(fā)發(fā)商的保證證期間出現(xiàn)現(xiàn)購房人符符合解約情情形，并不不急著解除除貸款合同同，而是根根據(jù)銀行與與開發(fā)商的的按揭合作作協(xié)議約定定，要求開開發(fā)商承擔擔保證責任任，并按期期從開發(fā)商商的保證賬賬戶中扣劃劃保證金。從而暫時時避免了銀銀行因解除除貸款合同同而與購房房人發(fā)生直直接的沖突突，但又不不損自己的的利益。開開發(fā)商由于于保證金被被扣，自然然不會坐視視不管，由由于有擔保保合同在先先，對銀行行是毫無辦辦法，只能能積極通過過各種方式式督促購房房人按期還還款，把開開發(fā)商直接接推到矛盾盾的前沿。 2、與購購房人有關(guān)關(guān)的法律風

23、風險 相相比銀行所所帶來的風風險看，購購房人為開開發(fā)商帶來來的風險更更具影響力力。銀行畢畢竟屬于金金融機構(gòu)，且且一般與開開發(fā)商有著著良好的合合作關(guān)系，出出現(xiàn)上文所所述現(xiàn)象并并不多見。而按揭中中的購房人人多數(shù)是公公眾個體，與與開發(fā)商直直接發(fā)生商商品房買賣賣關(guān)系，每每個人的情情況千差萬萬別，可能能出現(xiàn)的問問題也是琳琳瑯滿目，往往往讓開發(fā)發(fā)商防不勝勝防。因此此，購房人人原因是開開發(fā)商按揭揭中風險的的最大隱患患，具體表表現(xiàn)在： （11）購房人人的騙貸行行為。由于于我國目前前的個人信信用體系還還不健全，銀銀行對按揭揭貸款的審審查仍主要要以提供文文件資料為為主。因此此，每個按按揭項目中中多少都會會存在提供

24、供虛假信息息資料騙貸貸的行為。也許有人人會說，這這與開發(fā)商商不相干，開開發(fā)商只負負責建設和和銷售商品品房，購房房人的資信信等情況應應由銀行負負責審查。道理雖如如此，但事事實上購房房人的騙貸貸行為對開開發(fā)商仍有有影響。一一方面購房房人的騙貸貸行為為銀銀行提前解解除合同并并要求開發(fā)發(fā)商承擔保保證責任埋埋下隱患；另一方面面開發(fā)商有有關(guān)銷售人人員如參與與了按揭中中購房人的的騙貸行為為，造成銀銀行損失，則則即使開發(fā)發(fā)商的保證證期限屆滿滿，也有可可能會因開開發(fā)商的共共同欺騙行行為受到銀銀行的追索索。開發(fā)商商雖然可以以逞一時銷銷售之快，一一旦出現(xiàn)問問題最終難難免自食苦苦果。 （22）購房人人逾期還款款。在開

25、發(fā)發(fā)商提供連連帶保證責責任期間，讓讓開發(fā)商承承擔保證責責任的多數(shù)數(shù)是由于購購房人的逾逾期還款行行為。一旦旦購房人逾逾期還款，銀銀行或者從從開發(fā)商的的賬戶中扣扣劃保證金金，或者提提前收回貸貸款并要求求開發(fā)商承承擔代償義義務。因此此，開發(fā)商商雖然完成成了商品房房建設開發(fā)發(fā)的使命，但但房屋售出出后購房人人能否按時時償還銀行行的月供款款讓開發(fā)商商忐忑不安安。而購房房人的不還還款情形多多種多樣，有有的是經(jīng)濟濟預期出問問題，如經(jīng)經(jīng)濟現(xiàn)狀偏偏差、投資資計劃落空空、錯誤估估計還款實實力等；有有的是對房房屋質(zhì)量、物業(yè)管理理不滿意，購購房人集體體串通拒絕絕還款；還還有的則屬屬于惡意不不還款等等等。 （33）拖延辦

26、辦理產(chǎn)權(quán)證證。大多數(shù)數(shù)購房人都都希望所購購房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證能在在最短時間間辦理，也也有部分購購房人卻相相反。可能能是相信開開發(fā)商的信信用，也可可能是對產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的法法律作用認認識不足，還還可能是為為了拖延支支付契稅和和公共維修修基金，這這部分購房房人對于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的辦辦理表現(xiàn)得得異常冷淡淡，在開發(fā)發(fā)商具備辦辦證條件后后拒不配合合，不按要要求提供文文件資料和和繳納相關(guān)關(guān)稅費，使使房產(chǎn)證遲遲遲不能辦辦理，抵押押登記自然然無法進行行，開發(fā)商商的保證責責任也解除除不了。而而商品房房買賣合同同很少會會約定購房房人不配合合辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的違約約責任，缺缺乏就產(chǎn)權(quán)權(quán)證辦理對對購房人的的約束，導導致了開發(fā)發(fā)商的保證證

27、責任期限限延長。 （44）與購房房人有關(guān)的的其它客觀觀原因?qū)е轮碌娘L險。每個房地地產(chǎn)項目開開發(fā)商都要要與眾多購購房人發(fā)生生買賣關(guān)系系，在開發(fā)發(fā)商承擔保保證期間，購購房人還可可能因各種種意外導致致民事行為為能力喪失失或成為限限制民事行行為能力人人，如疾病病或意外死死亡、失蹤蹤，甚至有有的還因為為犯罪潛逃逃等，只要要上述情形形發(fā)生，開開發(fā)商都將將承擔連帶帶保證責任任。而且在在開發(fā)商在在承擔保證證責任后，對對購房人的的追償工作作也會因上上述原因?qū)е码y度加加大。 33、開發(fā)商商承擔代償償責任后追追償權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)的風險 上上述所列與與銀行、購購房人有關(guān)關(guān)的種種情情形，其最最終結(jié)果都都是導致開開發(fā)商承擔擔連

28、帶保證證責任，按按照法律規(guī)規(guī)定，開發(fā)發(fā)商在履行行代償義務務后，可以以向購房人人進行追償償，以確保保自身權(quán)益益不受損失失。但實踐踐中是否開開發(fā)商的損損失都能得得到有效彌彌補則不盡盡然。 （11）開發(fā)商商的權(quán)益缺缺乏保障措措施。銀行行的借款可可以通過購購房人以所所購房屋設設立抵押進進行擔保，在在抵押登記記之前還可可由開發(fā)商商承擔連帶帶保證責任任，整個貸貸款期間銀銀行的債權(quán)權(quán)都有合法法保障。而而開發(fā)商就就不同了，在在承擔代償償責任后，銀銀行與購房房人的借款款關(guān)系解除除，所簽的的抵押合同同因主合同同的解除而而自然解除除。開發(fā)商商面臨的選選擇有兩條條，一是要要求購房人人償還代償償銀行借款款本息；二二是解

29、除與與購房人的的商品房房買賣合同同，收回回購房人所所購房屋。兩種選擇擇均無任何何擔保措施施進行保障障，能否最最后實現(xiàn)，在在協(xié)商未果果后只能依依靠法院的的判決和執(zhí)執(zhí)行了。 （22）解除商品房買買賣合同后收回房房屋的風險險。開發(fā)商商在承擔保保證責任后后，在商品品房銷售價價格不斷上上漲的今天天，多數(shù)會會選擇解除除與購房人人的商品品房買賣合合同，而而一般只要要合同中有有明確約定定，法院也也會支持開開發(fā)商的主主張。問題題在于如何何確保房屋屋能夠真正正回到開發(fā)發(fā)商的手中中。首先辦辦理商品品房買賣合合同預售售備案的注注銷手續(xù)需需要購房人人的配合，如如果購房人人不配合，也也會影響開開發(fā)商及時時收回房屋屋。特別

30、是是當購房人人下落不明明，而房地地局又都要要求合同雙雙方共同辦辦理商品品房買賣合合同預售售備案的注注銷手續(xù)，因因此開發(fā)商商單方通過過正常途徑徑根本沒有有辦法解除除商品房房買賣合同同的預售售備案。此此種情形開開發(fā)商只能能選擇訴訟訟方式，在在判決生效效后由法院院向房地局局發(fā)出協(xié)助助執(zhí)行通知知書，由于于法律文書書需要公告告送達，整整個司法程程序?qū)⑹且灰粋€漫長的的過程。其其次房屋在在交付使用用后，如果果開發(fā)商解解除商品品房買賣合合同，需需要購房人人騰空房屋屋，而購房房人不配合合，也會導導致執(zhí)行中中存在困難難。 44、開發(fā)商商解除商商品房買賣賣合同后后購房款的的處理風險險 開開發(fā)商在承承擔保證責責任期間

31、，與與購房人的的商品房房買賣合同同可能因因各種原因因而解除，有有開發(fā)商主主動解除，亦亦有購房人人主動解除除，而對于于合同解除除后購房款款的處理卻卻存在問題題，是返還還購房人還還是返還銀銀行。畢竟竟購房人支支付的只是是首付款，其其它款項都都是銀行的的借款。如如果開發(fā)商商將購房款款中屬于銀銀行貸款部部分直接支支付給銀行行，從法律律上沒有依依據(jù)，因為為合同解除除應當由合合同的雙方方互負返還還義務，而而不能向商品房買買賣合同以外的第第三方（即即銀行）履履行；如果果將所有購購房款直接接退還購房房人，則有有可能購房房人執(zhí)款后后不及時償償還銀行的的借款，導導致銀行又又要求開發(fā)發(fā)商承擔連連帶保證責責任。開發(fā)發(fā)

32、商在代償償后再向購購房人追償償則有可能能落空，而而且也使自自己在爭議議糾紛發(fā)生生時處在了了被動狀態(tài)態(tài)。 此此外，關(guān)于于購房款的的處理目前前還存在一一定誤區(qū)，即即認為商商品房買賣賣合同解解除后，開開發(fā)商償還還購房人的的只是首付付款，因為為所有購房房款中只有有付首款是是購房人自自己的錢，剩剩余部分都都應當還給給銀行，所所造成的銀銀行罰息還還應從首付付款扣出來來。從購房房款的來源源上看似乎乎應該是這這樣，但在在法律關(guān)系系上存在問問題。購房房人通過按按揭方式購購買商品房房，即視同同購房人為為一次性付付款，只不不過首付款款以外的部部分是購房房人通過向向銀行貸款款的方式支支付的。因因此，如上上文所述，解解

33、除商品品房買賣合合同后，雙雙方應互負負返還義務務，房屋交交由開發(fā)商商，購房人人已付的總總房款（含含銀行貸款款部分）應應返還購房房人（約定定的定金、違約金、損失賠償償除外）。購房人再再用這筆錢錢來償還銀銀行的借款款，最終使使三方按揭揭的法律關(guān)關(guān)系消滅。認為開發(fā)發(fā)商只退還還首付款的的觀點不但但混淆了法法律關(guān)系，還還容易遺漏漏購房人在在銀行放款款到商品品房買賣合合同解除除期間，對對已向銀行行償還的月月供款所享享有的權(quán)利利。 55、有關(guān)不不動產(chǎn)司法法解釋對開開發(fā)商的風風險 去去年，最高高人民法院院針對不動動產(chǎn)執(zhí)行過過程的問題題制定了相相應司法解解釋，其中中有些內(nèi)容容也對處于于按揭中的的開發(fā)商造造成一定

34、影影響，表現(xiàn)現(xiàn)在： （11）最高高人民法院院、國土資資源部、建建設部關(guān)于于依法規(guī)范范人民法院院執(zhí)行和國國土資源房房地產(chǎn)管理理部門協(xié)助助執(zhí)行若干干問題的通通知（法法發(fā)2000455號）有關(guān)關(guān)規(guī)定，被被執(zhí)行人購購買的辦理理了商品房房預售合同同登記備案案手續(xù)或者者商品房預預告登記的的房屋，人人民法院可可以進行預預查封。土土地、房屋屋權(quán)屬在預預查封期間間登記在被被執(zhí)行人名名下的，預預查封登記記自動轉(zhuǎn)為為查封登記記。按照該該規(guī)定，開開發(fā)商在按按揭保證期期間，如果果購房人所所購開發(fā)商商的房屋因因其它原因因被預查封封，且又拖拖欠銀行貸貸款的，開開發(fā)商在承承擔保證責責任后收回回已被法院院預查封的的房屋可能能性

35、很小，開開發(fā)商容易易變成最后后的受害者者。 （22）最高人人民法院在在20044年11月月4日頒布布并于20005年11月1日實實施的關(guān)關(guān)于人民法法院民事執(zhí)執(zhí)行中查封封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)定第六條規(guī)規(guī)定，“對對被執(zhí)行人人及其所扶扶養(yǎng)家屬生生活所必需需的居住房房屋，人民民法院可以以查封，但但不得拍賣賣、變賣或或者抵債?！痹撘?guī)定定從人文關(guān)關(guān)懷角度，給給予只有惟惟一住房家家庭困難的的購房者執(zhí)執(zhí)行的延緩緩期，避免免出現(xiàn)市民民無家可歸歸的局面。但對于開開發(fā)普通住住宅的開發(fā)發(fā)商無疑又又成為權(quán)益益保障的一一大法律問問題。開發(fā)發(fā)商在承擔擔保證責任任后，要想想在解除與與購房人的的商品房房買賣合同同后真正正收回

36、房屋屋又增加了了一道障礙礙。 四四、風險的的防范措施施 針針對上述開開發(fā)商在按按揭中存在在的法律風風險，我們們認為可以以從以下幾幾個方面采采取措施進進行防范和和控制。 （一一）從根本本上解決開開發(fā)商在按按揭中的法法律風險 11、由專業(yè)業(yè)的擔保公公司取代開開發(fā)商的保保證地位。 開開發(fā)商的主主要任務是是建設商品品房，并通通過向社會會出售獲取取利潤。在在按揭中，開開發(fā)商除了了承擔商品品房的建設設責任外，還還得為購房房人向銀行行承擔保證證責任，使使得開發(fā)商商在商品房房建成并售售出后，在在承擔建筑筑物質(zhì)量以以及商品品房買賣合合同約定定義務所產(chǎn)產(chǎn)生風險外外，還額外外增加了保保證責任的的法律風險險，分散了了

37、開發(fā)商的的精力，亦亦有悖開發(fā)發(fā)商的社會會職能。如如果能夠解解除開發(fā)商商的連帶保保證責任，也也就避免本本文所述的的開發(fā)商風風險。而當當前銀行按按揭貸款在在辦理抵押押登記前會會存在一個個風險保障障的“真空空期”，這這期間的風風險是不可可能由銀行行來承擔的的。因此，要要徹底解決決該問題，只只能尋找第第三方替代代開發(fā)商的的保證地位位。試想，通通過專業(yè)的的擔保公司司介入也許許可以解決決上述問題題。 由由擔保公司司取代開發(fā)發(fā)商的保證證地位不存存在法律障障礙，主要要操作方式式仍與按揭揭一樣，只只不過開發(fā)發(fā)商不再向向銀行承擔擔連帶保證證責任，取取代其地位位的是專業(yè)業(yè)的擔保公公司。擔保保公司可以以為購房人人的貸

38、款全全程提供連連帶保證責責任擔保，購購房人則將將所購房屋屋抵押給擔擔保公司以以提供反擔擔保。一旦旦購房人逾逾期還款，銀銀行可以從從擔保公司司直接得到到償還，擔擔保公司履履行代償義義務后，可可向購房人人主張債權(quán)權(quán)，并以購購房人所購購房屋的抵抵押作為保保障。 采采取該方式式關(guān)鍵在于于擔保費用用的承擔。以前開發(fā)發(fā)商承擔的的階段性保保證責任是是免費的，因因為開發(fā)商商通過按揭揭方式能夠夠獲得很好好的銷售業(yè)業(yè)績，承擔擔一點保證證責任似乎乎是理所當當然，所以以很少能得得到同情。如果由擔擔保公司承承擔，必然然產(chǎn)生擔保保費用的問問題，該費費用究竟由由誰來承擔擔，在按揭揭法律關(guān)系系的主體中中，銀行是是沒有希望望了

39、，只有有開發(fā)商和和購房人，非非此即彼。但我們應應看到，由由于該方式式無需購房房人將所購購房屋進行行財產(chǎn)保險險，因此，可可以考慮將將按揭中購購房人承擔擔的保險費費用來支付付擔保費用用，即使不不夠，剩余余部分開發(fā)發(fā)商在整體體衡量保證證風險的基基礎(chǔ)上也可可適當承擔擔。 此此外，采取取該方式還還需要有健健全的擔保保市場規(guī)則則，擔保公公司的規(guī)模模和信譽都都必須達到到一定標準準，切實能能使銀行的的貸款償還還得到保障障，才能為為各銀行所所接受。目目前北京市市個別商業(yè)業(yè)銀行（如如交通銀行行北京分行行）已經(jīng)在在嘗試該按按揭的操作作方式，成成熟的操作作模式還有有待進一步步完善。如如果可行并并能推廣，將將能徹底解解

40、決開發(fā)商商在按揭中中承擔連帶帶保證責任任所帶來的的法律風險險。 22、賦予商商品房預售售抵押的效效力 開開發(fā)商為購購房人向銀銀行提供階階段性保證證，主要是是基于商品品房在預售售后至產(chǎn)權(quán)權(quán)證取得之之前，無法法辦理房屋屋抵押登記記手續(xù)，未未登記則不不發(fā)生法律律效力，因因此，銀行行為避免風風險，要求求開發(fā)商在在此期間提提供連帶責責任的保證證。如果預預售商品房房的抵押能能夠進行登登記并發(fā)生生法律效力力，自然也也就無需開開發(fā)商再提提供保證擔擔保了，開開發(fā)商在按按揭中所有有風險也就就迎刃而解解。 （11）關(guān)于預預售商品房房抵押的效效力。 預售商品品房通常又又稱期房，由由于尚在建建設過程中中，沒有取取得產(chǎn)權(quán)

41、證證，無法按按正常房屋屋抵押的程程序辦理抵抵押登記手手續(xù)。但根根據(jù)城市市房地產(chǎn)抵抵押管理辦辦法（建建設部第998號令）第第三條第四四款規(guī)定，“本辦法所所稱預購商商品房貸款款抵押，是是指購房人人在支付首首期規(guī)定的的房價款后后，由貸款款銀行代其其支付其余余的購房款款，將所購購商品房抵抵押給貸款款銀行作為為償還貸款款履行擔保保的行為?！北本┚┦蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法（北北京市人民民政府第112號令）第第五條也規(guī)規(guī)定，“下下列房地產(chǎn)產(chǎn)，可以依依照本辦法法設立抵押押：（二）依依法取得所所有權(quán)或期期得權(quán)益的的房屋（含含附屬物）”。按照上上述規(guī)定，購購房人以所所購預售商商品房作為為期得權(quán)益益是可以抵抵押的，

42、剩剩下的問題題就是能否否辦理抵押押登記手續(xù)續(xù)。 （22）當前北北京有關(guān)預預售商品房房抵押登記記的辦理情情況 目前，北北京市建設設委員會房房屋權(quán)屬中中心已經(jīng)開開始受理了了預售商品品房的抵押押登記。只只要購房人人與開發(fā)商商簽訂了商品房買買賣合同，并與銀銀行簽訂了了抵押借借款合同，銀行與與購房人就就可以到北北京市建委委權(quán)屬中心心辦理期得得權(quán)益的抵抵押登記。在按要求求提交相應應文件資料料后，北京京市建委即即可辦理抵抵押登記并并在商品品房買賣合合同文本本上蓋章注注明。購房房人所購房房屋具備產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理條條件后，北北京市建委委根據(jù)申請請，在辦理理產(chǎn)權(quán)證的的同時，自自動將預售售商品房抵抵押登記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓正常的的房

43、屋抵押押登記，在在制作的房房屋產(chǎn)權(quán)證證書上注明明并出具他他項權(quán)利證證書。北京京市已開展展預售商品品房抵押登登記手續(xù)的的區(qū)、縣房房屋管理部部門還包括括朝陽區(qū)建建委、豐臺臺區(qū)建委。 綜綜上，預售售商品房抵抵押登記手手續(xù)在部分分房屋權(quán)屬屬主管部門門是可以辦辦理的，而而且具備正正常房屋抵抵押的法律律效力，因因此，只要要相應房屋屋權(quán)屬主管管部門統(tǒng)一一辦理程序序，開發(fā)商商即可與銀銀行約定取取消階段性性的連帶保保證責任，銀銀行亦可在在抵押借借款合同簽訂并辦辦理預售商商品房抵押押登記手續(xù)續(xù)后再向購購房人發(fā)放放貸款，如如此也避免免了銀行貸貸款的保障障風險，無無需開發(fā)商商再為購房房人承擔連連帶保證責責任了。 （二

44、二）在按揭揭現(xiàn)行操作作方式下完完善合同條條款 由由于短期內(nèi)內(nèi)要完全解解除開發(fā)商商在按揭中中的保證責責任存在一一定障礙，因因此在現(xiàn)行行按揭操作作方式中，就就上文所述述的部分開開發(fā)商風險險可以通過過對關(guān)鍵性性問題完善善合同條款款，嚴格違違約責任方方式進行防防范。主要要包括： 1、與銀銀行的按揭揭合作協(xié)議議 首首先，應當當增加約定定辦理抵押押登記的條條款。開發(fā)發(fā)商在與銀銀行的合作作協(xié)議中很很少涉及銀銀行辦理抵抵押登記的的約定，容容易造成銀銀行拖延辦辦理抵押登登記的問題題。因此，開開發(fā)商有必必要在與銀銀行的按揭揭合作協(xié)議議中增加約約定，如開開發(fā)商在辦辦理完畢購購房人所購購房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證并向銀銀行提供后后

45、多少個工工作日內(nèi)，銀銀行應辦理理完畢抵押押登記手續(xù)續(xù)，逾期辦辦理銀行應應對由此造造成開發(fā)商商增加的或或然保證風風險進行賠賠償，具體體賠償方式式為每逾期期一日向開開發(fā)商支付付一定金額額的違約金金。如此對對于督促銀銀行及時辦辦理產(chǎn)權(quán)的的抵押登記記手續(xù)能起起到一定的的積極作用用。 其其次，約定定銀行逾期期放款的違違約責任。前提是在在購房人按按銀行要求求提供真實實文件資料料下，銀行行應該按雙雙方合作協(xié)協(xié)議約定的的期限對購購房人資信信進行審查查，在規(guī)定定的工作日日批準貸款款并將貸款款打入開發(fā)發(fā)商賬戶。無正當理理由出現(xiàn)逾逾期的，銀銀行應向開開發(fā)商承擔擔違約責任任，包括按按逾期每日日支付一定定數(shù)額的違違約金

46、。這這樣對銀行行的放貸行行為也有一一定約束，督督促銀行在在合理的期期限內(nèi)及時時放款，以以確保開發(fā)發(fā)商的購房房款到位。 22、與購房房人的商商品房買賣賣合同 在在與購房人人簽訂的商品房買買賣合同補充協(xié)議議中，有必必要設專門門條款約定定按揭有關(guān)關(guān)的問題，包包括： （11）與購房房人明確開開發(fā)商承擔擔保證責任任的解約權(quán)權(quán)。 在在購房人逾逾期償還銀銀行月供情情形下，對對于可能出出現(xiàn)的銀行行不積極履履行解約權(quán)權(quán)，可通過過與購房人人在商品品房買賣合合同補充充協(xié)議中約約定，明確確開發(fā)商在在銀行的保保證金賬戶戶因購房人人逾期還款款原因被扣扣劃的（可可約定具體體扣劃次數(shù)數(shù)或金額），開開發(fā)商可以以解除商商品房買賣

47、賣合同，同同時可約定定購房人應應承擔的違違約責任。 （22）與購房房人嚴格產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的辦辦理約定 在在商品房房買賣合同同中，許許多開發(fā)商商往往關(guān)心心辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的時間間長短，忽忽視了購房房人對辦理理產(chǎn)權(quán)證的的配合。由由于開發(fā)商商在按揭貸貸款中的風風險，有必必要在商商品房買賣賣合同中中嚴格約束束購房人辦辦理產(chǎn)權(quán)證證的義務。包括提前前約定在辦辦證過程中中應由購房房人承擔的的費用（公公共維修基基金及契稅稅），并就就該費用的的按時繳納納約定嚴格格的違約責責任條款。如：購房房人所購房房屋具備辦辦理產(chǎn)權(quán)證證條件后，購購房人應在在收到開發(fā)發(fā)商書面通通知之日起起多少個工工作日內(nèi)向向有關(guān)部門門繳納公共共維修基金金

48、及契稅，逾逾期繳納的的，每逾期期一日應按按總房款一一定比例向向開發(fā)商支支付違約金金。 （三三）可采取取的其它風風險預防措措施 除除了完善現(xiàn)現(xiàn)有合同條條款外，還還可結(jié)合按按揭操作中中的實際問問題，及時時采取有效效的風險防防范措施。 11、一定程程度公開銀銀行的貸款款審查方法法甚至標準準 在在按揭中，每每個銀行的的審查標準準和方式也也不一樣，開開發(fā)商的銷銷售人員也也很少能諳諳熟銀行審審貸方法及及標準的，特特別是銀行行內(nèi)部的新新政策，往往往因開發(fā)發(fā)商了解不不及時，導導致已簽訂訂的商品品房買賣合合同無法法履行。因因此，銀行行有必要向向開發(fā)商公公開其審貸貸方式和標標準，并對對樓盤銷售售人員進行行培訓，盡

49、盡量避免購購房人申請請的按揭內(nèi)內(nèi)容與審批批結(jié)果不同同。對于銀銀行的內(nèi)部部最新政策策，也應在在適用具體體樓盤時設設立緩沖期期，即應當當對新政策策通知開發(fā)發(fā)商后所簽簽訂的商商品房買賣賣合同適適用。否則則，造成的的開發(fā)商損損失應由銀銀行承擔。 22、簽約前前的銀行預預審程序 當當前按揭的的程序都是是先簽約再再向銀行申申請按揭貸貸款，在操操作中則存存在問題。在簽完合合同后，銀銀行不按購購房人要求求的金額及及年限放款款很有可能能發(fā)生，就就該問題很很多開發(fā)商商在商品品房買賣合合同補充充條款中約約定，以銀銀行最終審審批的為準準，不足部部分由購房房人解決，否否則按逾期期付款處理理。該約定定雖然從字字面避免了了

50、開發(fā)商的的風險，但但實際操作作中卻不可可行，而且且有損開發(fā)發(fā)商的形象象，因此很很多開發(fā)商商干脆承諾諾購房人，銀銀行不放款款則購房人人還是可解解除商品品房買賣合合同，并并退還首付付款。 就該問題題本文認為為，可以適適當調(diào)整按按揭程序，開開發(fā)商與購購房人簽訂訂正式商商品房買賣賣合同之之前，對銀銀行按揭設設立預審程程序，先由由購房人按按要求的金金額及年限限向銀行提提供按揭申申請資料進進行預審，預預審不通過過，對其它它付款方式式又達不成成協(xié)議的，則則不再簽訂訂商品房房買賣合同同；如預預審通過，開開發(fā)商再與與購房人簽簽訂商品品房買賣合合同。該該方式對銀銀行放款問問題則可以以避免。 33、先期辦辦理產(chǎn)權(quán)登

51、登記的委托托手續(xù)。 為防止購購房人在入入住后拖延延辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，建議議仍應由開開發(fā)商在向向購房人交交房時要求求購房人預預繳契稅及及公共維修修基金，雖雖然有觀點點認為開發(fā)發(fā)商無權(quán)向向購房人預預收契稅及及公共維修修基金。但但本文認為為在按揭方方式中，開開發(fā)商為購購房人提供供了保證，為為保護自身身合法權(quán)益益，完全有有理由要求求購房人在在入住時預預付應繳納納的契稅及及公共維修修基金，但但應當在商品房買買賣合同的補充協(xié)協(xié)議中明確確約定。在在辦理簽約約手續(xù)同時時，應當事事先了解有有關(guān)房地局局辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的程序序要求，要要求購房人人預先提供供辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)所需的文文件資料，并并事先簽署署辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證的委托托文件

52、。以以確保在開開發(fā)商具備備辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證條件時時能夠及時時辦理購房房人所購房房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)證。 44、符合與與購房人解解約條件的的及時協(xié)商商或通過訴訴訟方式解解決。 在在開發(fā)商的的保證期間間，對于出出現(xiàn)符合解解約的情形形，特別是是購房人沒沒有按期償償還銀行月月供的情形形下，應及及時采取有有效措施解解除商品品房買賣合合同。解解約的方式式主要有兩兩種： 一一種是協(xié)商商一致的前前提下，商商請銀行、購房人協(xié)協(xié)議解除。購房人所所購房屋退退還開發(fā)商商，開商將將購房款直直接向銀行行支付剩余余借款本息息后，將其其余部分扣扣除開發(fā)商商違約金或或損失后返返還購房人人。該方式式應注意要要求購房人人提前配合合辦理商商品房

53、買賣賣合同預預售備案的的注銷手續(xù)續(xù)，否則嗣嗣后再找購購房人就被被動了。對對于購房人人已入住的的，還應辦辦理房屋的的交接手續(xù)續(xù)，約定購購房人已裝裝修部分的的處理等。 另另一種方式式是通過訴訴訟途徑解解決。多數(shù)數(shù)情況下各各方很難對對協(xié)商解除除達成一致致，此時，開開發(fā)商只能能向法院提提起訴訟，經(jīng)經(jīng)法院判決決后，依據(jù)據(jù)判決書申申請法院向向房地產(chǎn)管管理部門發(fā)發(fā)出協(xié)助執(zhí)執(zhí)行通知書書，解除商商品房的預預售備案手手續(xù)。必要要時還可先先行向法院院申請對房房屋進行訴訴訟保全。如果購房房人失蹤或或下落不明明，法律文文書的送達達需要通過過公告方式式，時間較較長，因此此更應盡快快啟動訴訟訟程序。判判決執(zhí)行后后對于應退退還開發(fā)商商的剩余款款項，如購購房人下落落不明，可可通過向公公證機構(gòu)申申請?zhí)岽娴牡姆绞街Ц陡丁?（四四）明確法法院有關(guān)預預查封的情情形 按按照有關(guān)司司法解釋，預預查封主要要指法院對對被執(zhí)行人人尚未取得得權(quán)屬證明明的不動產(chǎn)產(chǎn)所采取的的訴訟保全全和執(zhí)行措措施，其效效力等同于于查封。如如果不動產(chǎn)產(chǎn)在預查封封期間登記記在被執(zhí)行行人名下的的，預查封封登記自動動轉(zhuǎn)為查封封登記，查查封期限從從預查封之之日起計算算。預查封封的期限為為二年，屆屆滿可以續(xù)續(xù)封一次，續(xù)續(xù)封期限為為一年，特特殊情況經(jīng)經(jīng)高級人民