XXXX年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析報(bào)告-47

1、PAGE PAGE 83目錄前言3城市規(guī)劃建設(shè)及政策分析42.1.整體城市規(guī)劃分析42.1.1濟(jì)南市基本地理布局42.1.2濟(jì)南市主城區(qū)行政區(qū)劃簡(jiǎn)介42.1.3濟(jì)南市城市規(guī)劃62.1.4城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)72.1.5城市交通規(guī)劃92.1.6人口規(guī)模102.1.7規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)112.1.8小結(jié)112.2.政策環(huán)境分析112.2.1政策綜述112.2.2 2010年十大房地產(chǎn)政策122.2.3政策簡(jiǎn)析152.2.4小結(jié)21土地市場(chǎng)分析213.1土地概況213.2濟(jì)南市2010年土地市場(chǎng)供應(yīng)分析223.3濟(jì)南市2010年土地市場(chǎng)成交分析243.4小結(jié)25四、各物業(yè)類(lèi)型分析25 （一）住宅公寓254.1

2、市場(chǎng)概述254.2濟(jì)南市2010年住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析254.2.1住宅供應(yīng)情況分析254.2.2公寓供應(yīng)情況分析264.3濟(jì)南市2010年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)分析274.3.1住宅新增供應(yīng)情況分析274.3.2公寓新增供應(yīng)情況分析284.4濟(jì)南市2010年住宅市場(chǎng)成交分析284.4.1住宅成交情況分析284.4.2公寓成交情況分析29 4.5均價(jià)分析304.5.1住宅成交均價(jià)分析304.5.2公寓成交均價(jià)分析30（二）寫(xiě)字樓31 4.6市場(chǎng)概述31 4.7供應(yīng)及成交情況31 4.8價(jià)格走勢(shì)32（三）商業(yè)32 4.9市場(chǎng)概述32 4.10供應(yīng)及成交情況324.10.1底商供應(yīng)及成交情況324.10.2

3、純商業(yè)供應(yīng)及成交情況33 4.11底商成交價(jià)格33 4.12在售純商業(yè)項(xiàng)目34五、區(qū)域項(xiàng)目分析355.1市中區(qū)355.1.1典型樓盤(pán)分析355.1.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析365.2歷下區(qū)385.2.1典型樓盤(pán)分析385.2.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析385.3歷城區(qū)395.3.1典型樓盤(pán)分析395.3.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析405.4槐蔭區(qū)415.4.1典型樓盤(pán)分析415.4.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析425.5天橋區(qū)435.5.1典型樓盤(pán)分析435.5.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析445.6高新區(qū)465.6.1典型樓盤(pán)分析465.6.2新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析46六、總篇47前 言2010年，是名副其實(shí)的“政策年”，國(guó)家加大了的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度和調(diào)控

4、力度，新年伊始，就不斷的出臺(tái)全國(guó)性的政策，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，并在全國(guó)展開(kāi)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的閑置土地徹查活動(dòng)，嚴(yán)懲違法違規(guī)單位，各省市區(qū)域也都出臺(tái)了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策（如山東省出臺(tái)的魯版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房?jī)r(jià)停止了瘋長(zhǎng)的勢(shì)頭，尤其是一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響較大，表現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心。濟(jì)南作為二線(xiàn)城市，受?chē)?guó)家政策影響較小，尤其是下半年，濟(jì)南樓市表現(xiàn)出回溫的跡象，主要是濟(jì)南剛性需求旺盛，另外與傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來(lái)有關(guān)。整體來(lái)說(shuō)，2010年的濟(jì)南樓市運(yùn)行穩(wěn)健，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，并沒(méi)有在嚴(yán)厲調(diào)控下出現(xiàn)大幅震蕩，剛性需求旺盛，且依然是支撐樓市發(fā)展的重要因素。全國(guó)性的實(shí)

5、力開(kāi)發(fā)商來(lái)濟(jì)南安營(yíng)扎寨，給濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的元素，豐富了濟(jì)南的高端產(chǎn)品，也促進(jìn)了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，2010年的濟(jì)南樓市不斷地在徘徊中理性成長(zhǎng)。二、背景篇2.1整體城市規(guī)劃2.1.1濟(jì)南市基本地理布局濟(jì)南市位于北緯3640，東經(jīng)11700，南依 HYPERLINK /view/5464.htm 泰山，北跨 HYPERLINK /view/4479.htm 黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊主要有大明湖和章丘市轄的白云湖。濟(jì)南北接京津唐，南接黃淮海，西連黃河中

6、上游大中原，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；在全國(guó)來(lái)說(shuō)是連接華東與華北的門(mén)戶(hù)，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐；位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是黃河三角洲的中心城市。2.1.2濟(jì)南市主城區(qū)行政區(qū)劃簡(jiǎn)介區(qū)域面積界定范圍重點(diǎn)支持行業(yè)限制及禁止項(xiàng)目現(xiàn)狀與濟(jì)南市區(qū)關(guān)系市中區(qū)275東鄰歷下區(qū)，西靠長(zhǎng)清區(qū)槐蔭區(qū)，北倚天橋區(qū)，南接歷城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)禁止發(fā)展大氣、水污染的重工業(yè)政治經(jīng)濟(jì)中心濟(jì)南市中心城區(qū)之一歷下區(qū)109西鄰市中區(qū)，北接歷城區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)、生物制藥、機(jī)械制造業(yè)、旅游業(yè)轄區(qū)內(nèi)主要是科教文衛(wèi)設(shè)施、禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)文化中心CBD濟(jì)南市中心城區(qū)歷城區(qū)1334東接章丘市、北為歷下區(qū)、市

7、中區(qū)，西為天橋區(qū)機(jī)械制造、制藥業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等禁止發(fā)展重大污染的工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)中心之一濟(jì)南市中心城區(qū)之一槐蔭區(qū)149南鄰市中區(qū)、北為天橋區(qū)，東為歷下區(qū)汽車(chē)改裝配件、建材業(yè)禁止發(fā)展高耗能及污染較重項(xiàng)目老城區(qū)之一、國(guó)有企業(yè)較多濟(jì)南市中心城區(qū)之一天橋區(qū)249南鄰市中歷下，東為歷城區(qū)汽車(chē)制造、商貿(mào)業(yè)轄區(qū)內(nèi)河流較多、禁止發(fā)展對(duì)水資源污染較大的項(xiàng)目老城區(qū)之一，老工業(yè)區(qū)濟(jì)南市中心城區(qū)之一長(zhǎng)清區(qū)1178南鄰平陰縣、東鄰歷城區(qū)特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)區(qū)內(nèi)自然景觀(guān)較好禁止發(fā)展高污染、高耗能項(xiàng)目?jī)?nèi)目前主要是大學(xué)城、高校較多郊區(qū)2.1.3濟(jì)南市城市規(guī)劃城市規(guī)劃總體布局及發(fā)展戰(zhàn)略濟(jì)南市將其辦公、教育等功能從城市中心區(qū)域向外疏解；同

8、時(shí)，中心城主要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新技術(shù)的發(fā)展。濟(jì)南市中心城將以主城區(qū)（玉符河以東、繞城高速東環(huán)線(xiàn)以西、黃河與南部山體之間）為核心，形成“一城兩區(qū)”的城市總體布局。一城指主城區(qū)；兩區(qū)為西部新區(qū)和東部城區(qū)。城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)方向?yàn)闁|、西向，著重發(fā)展東部區(qū)域。主城區(qū)主城區(qū)是指玉符河以東、繞城高速東環(huán)線(xiàn)以西、黃河與南部山體之間的區(qū)域；由臘山黨家老城燕山王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。規(guī)劃重點(diǎn)是強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化和旅游中心功能，著重發(fā)展會(huì)展、體育、物流等新興服務(wù)行業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個(gè)新區(qū)疏解老城區(qū)的中心功能。東部城區(qū)東部城區(qū)由郭店、孫村和彩石三個(gè)片區(qū)組成；人

9、口規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)人，用地規(guī)模控制在70平方公里。東部城區(qū)的規(guī)劃重點(diǎn)是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，并完善生活居住、公共服務(wù)配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。郭店片區(qū)位于東部城區(qū)北部。重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械裝備、環(huán)保新材料和現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)。孫村片區(qū)位于繞城高速公路東環(huán)線(xiàn)以東、膠濟(jì)鐵路和經(jīng)十路之間，以發(fā)展電子信息、汽車(chē)制造、食品藥品等產(chǎn)業(yè)為主。在唐冶建設(shè)東部城區(qū)公共服務(wù)中心。彩石片區(qū)位于東部城區(qū)南部。片區(qū)西部以出口加工區(qū)為依托、重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車(chē)裝備新材料等產(chǎn)業(yè)；片區(qū)東部以科教、居住為主。西部城區(qū)西部城區(qū)由城關(guān)、平安和崮山三個(gè)片區(qū)組成。人口控制在50萬(wàn)人，用地規(guī)模控制在50平方公里。西部城區(qū)規(guī)劃以發(fā)

10、展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住為主。城關(guān)片區(qū)位于西部城區(qū)西部，以原長(zhǎng)清縣城為基礎(chǔ)，加強(qiáng)公共服務(wù)和居住配套建設(shè)，形成綜合性片區(qū)。平安片區(qū)位于西部城區(qū)北部，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)為主導(dǎo)，并規(guī)劃相關(guān)配套設(shè)施及生活居住用地。崮山片區(qū)位于西部城區(qū)東南部，以安排高等教育、科研機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，配套完善城市公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施。在片區(qū)北部建設(shè)西部城區(qū)公共服務(wù)中心。2.1.4城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)濟(jì)南市圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實(shí)施兩翼展開(kāi)、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。2010年以來(lái)，濟(jì)南市政府全面實(shí)施統(tǒng)籌戰(zhàn)略、精品

11、戰(zhàn)略、提升戰(zhàn)略，全力加快老城區(qū)、東部新區(qū)、西部新城、濱河新區(qū)“一城三區(qū)”規(guī)劃編研步伐，各項(xiàng)規(guī)劃工作進(jìn)展順利。在老城區(qū)改造提升方面，優(yōu)化完善了明府城保護(hù)改造規(guī)劃，開(kāi)展了百花洲苗家巷片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃、6層以下簡(jiǎn)易樓群及城中村的改造規(guī)劃，均已形成初步方案。圍繞東部新區(qū)規(guī)劃，開(kāi)展了齊魯外包城核心區(qū)城市設(shè)計(jì)、出口加工區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地綜合體、漢峪總部基地等項(xiàng)目的規(guī)劃編研，取得了階段性成果。圍繞西部新城規(guī)劃，編竣了西客站站前綜合體規(guī)劃，委托世界著名建筑大師安德魯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展了濟(jì)南市文化中心規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，并形成了單體設(shè)計(jì)初步方案。圍繞濱河新區(qū)規(guī)劃，開(kāi)展了濱河新區(qū)核心區(qū)城市設(shè)計(jì)、功能定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃、村居改造

12、整合規(guī)劃、重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃策劃、濱河新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃、華山歷史文化公園規(guī)劃等多項(xiàng)規(guī)劃編研，均已形成階段性成果，為加快我市“一城三區(qū)”建設(shè)發(fā)展提供了有力保障。奧體片區(qū)奧體中心片區(qū)位于濟(jì)南的東部，距離市中心自2009年全運(yùn)會(huì)在濟(jì)南成功的舉行，市政府的東遷，濟(jì)南東部新城區(qū)在市政府的大力支持下，將逐步發(fā)展為濟(jì)南新的城市核心區(qū)，2010年政府對(duì)周邊的規(guī)劃建設(shè)：以?shī)W體中心為核心，推進(jìn)全運(yùn)村二期、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城等8個(gè)在建項(xiàng)目。開(kāi)建4個(gè)住宅項(xiàng)目，完善周邊商業(yè)配套和生活居住社設(shè)施，使其成為最能代表省會(huì)都市形象的綜合性公共中心區(qū)。西客站片區(qū)西客站片區(qū)位于濟(jì)南市主城區(qū)西部，槐蔭區(qū)南部，距離濟(jì)南市中心區(qū)約

13、10公里。規(guī)劃范圍東到二環(huán)西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至臘山分洪道，規(guī)劃面積約26平米方公里，規(guī)劃居住人口約30萬(wàn)人。西客站片區(qū)規(guī)劃主要圍繞京滬高鐵濟(jì)南站和張莊機(jī)場(chǎng)兩大要素展開(kāi)，力求打造成為“山東新門(mén)戶(hù)，泉城新商埠，城市新中心”。濱河新區(qū)濱河新區(qū)功能定位為“城市副中心、發(fā)展新空間、風(fēng)貌新傳承、北跨橋頭堡”。通過(guò)整合資源，改造環(huán)境，完善功能，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提升形象，將濱河新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為以商貿(mào)物流、休閑旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)居住為主導(dǎo)功能的宜居、宜業(yè)、宜游的山水綠城。在規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)上，濱河新區(qū)將形成“一帶、兩軸、三心、四園、多片”的布局形態(tài)。2.1.5城市交通規(guī)劃在城市的外圍結(jié)合綠化隔離帶規(guī)

14、劃快速路，構(gòu)筑“兩縱六橫”的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。名稱(chēng)道路兩縱濟(jì)青與京福高速公路連接線(xiàn)及其西向延長(zhǎng)線(xiàn)工業(yè)北路、經(jīng)十東路、二環(huán)南路及其西向延長(zhǎng)線(xiàn)六縱賢文路、二環(huán)東路、順河高架路、二環(huán)西路、大金路和西部城區(qū)東邊界一條城市快速路城市公共客運(yùn)交通系統(tǒng)大量公共交通采用軌道交通和快速公交（BRT）相結(jié)合的服務(wù)模式，控制軌道交通走廊和建設(shè)用地。主城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為“四縱五橫”：名稱(chēng)道路網(wǎng)絡(luò)四橫北園大街線(xiàn)、經(jīng)一路線(xiàn)、經(jīng)四路線(xiàn)五縱臘山新區(qū)南北線(xiàn)、為十二路線(xiàn)、緯二路線(xiàn)、歷山路舜耕路線(xiàn)、劉智遠(yuǎn)路線(xiàn)東部城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為“一橫兩縱”：名稱(chēng)道路網(wǎng)絡(luò)一橫經(jīng)十東路線(xiàn)兩縱港西路線(xiàn)和孫村西路線(xiàn)軌道交通網(wǎng)絡(luò)由市區(qū)線(xiàn)、

15、市域線(xiàn)構(gòu)成：名稱(chēng)軌道線(xiàn)路市區(qū)線(xiàn)1號(hào)線(xiàn)：主城區(qū)北部；2號(hào)線(xiàn)：西部城區(qū)3號(hào)線(xiàn)：濟(jì)南站機(jī)場(chǎng)；4號(hào)線(xiàn)：緯二路分水嶺；5號(hào)線(xiàn)：經(jīng)四路東部城區(qū)；6號(hào)線(xiàn)：燕山新區(qū)東部城區(qū)市域線(xiàn)7號(hào)線(xiàn)：由2號(hào)線(xiàn)向外延伸至平陰；8號(hào)線(xiàn)：在歷程車(chē)站和3號(hào)線(xiàn)相接延伸到章丘；9號(hào)線(xiàn)：由3號(hào)線(xiàn)向北延伸到濟(jì)陽(yáng)、商河2.1.6人口規(guī)模2020年市域城鎮(zhèn)化水平將由2004年的62%增至75%以上。2020年市域戶(hù)籍總?cè)丝趯⒂?004年的590.1萬(wàn)人增至700萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)人口將由2004年的366.7萬(wàn)人增至530萬(wàn)人左右。2020年全市暫住半年以上人口將由2004年的55萬(wàn)人增至140萬(wàn)人左右，計(jì)入城鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模。2020年全市總?cè)丝趯?/p>

16、達(dá)到840萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?70萬(wàn)人。2020年市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到550萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?80萬(wàn)人。2020年中心城人口規(guī)模將由2004念得289萬(wàn)人增至430萬(wàn)人。2.1.7規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總要求，發(fā)揮省城優(yōu)勢(shì)，到2020年把濟(jì)南建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃云現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。繁榮的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、物質(zhì)財(cái)富充裕、綜合服務(wù)功能完善的現(xiàn)代化城市。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，率先全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。和諧的城市堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平，構(gòu)建平安有序、社會(huì)安定、公平正義的和諧濟(jì)南。宜居城市生態(tài)環(huán)

17、境良好，城市布局合理，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)充分，市政設(shè)施及服務(wù)完善，追求舒適享受，居民工作與生活條件優(yōu)良。魅力的泉城彰顯“山、泉、湖、河、城”融為一體的泉城特色風(fēng)貌，傳承歷史文脈，并與現(xiàn)代都市文明相融合，成為舉世聞名、特色鮮明、富有魅力的泉城和區(qū)域性旅游中心城市。2.1.8小結(jié)： 濟(jì)南市中心城區(qū)將以主城區(qū)為核心，向東、西方向發(fā)展；依托城市現(xiàn)狀，重點(diǎn)發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港城市組團(tuán)。形成“一城兩區(qū)”新的城市空間布局界結(jié)構(gòu)。 未來(lái)幾年內(nèi)濟(jì)南將構(gòu)筑兩橫六縱的城市快速路網(wǎng)，以有效的疏解過(guò)境交通、對(duì)外交通和跨區(qū)的長(zhǎng)距離機(jī)動(dòng)車(chē)交通；同時(shí)優(yōu)先發(fā)展促城市公共交通，構(gòu)建以軌道交通和快速公交為主的綜

18、合公共交通體系。 由于南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展將主要以東西向擴(kuò)展為主。隨著燕山新區(qū)的建設(shè)和東部新城的規(guī)劃，未來(lái)東部區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。2.2政策環(huán)境分析2.2.1政策綜述面對(duì)2009年房?jī)r(jià)的飆漲，進(jìn)入2010年，國(guó)家采取了強(qiáng)有力的宏觀(guān)調(diào)控政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，新年伊始，就開(kāi)始不斷地出臺(tái)宏觀(guān)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上揚(yáng)。從商業(yè)貸款公積金利率、存款準(zhǔn)備金率、購(gòu)房首付比例等貨幣政策方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓，從土地出讓、保障房建設(shè)、房地產(chǎn)預(yù)售、市場(chǎng)監(jiān)管等層面出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)。政策出臺(tái)后，市場(chǎng)上觀(guān)望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)也逐步進(jìn)入到平穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)期，調(diào)控取得了階段性的成果，隨著政策影

19、響的消退，剛性需求的旺盛，2010年下半年樓市表現(xiàn)出反彈的跡象，政府為表明決心，穩(wěn)定民心，在9月底又出臺(tái)了新的政策，也可以稱(chēng)之為加強(qiáng)版“新國(guó)十條”，此政策不再只針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，而是采取一刀切的方式全面調(diào)控，尤其是政策對(duì)限購(gòu)三套房，二套房首付比例上調(diào)至50%，首套房利率不再享受7折優(yōu)惠，打擊了投機(jī)性購(gòu)房者的行為，限制了改善性購(gòu)房者的需求，增加了首套房購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。整體來(lái)看，2010年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策還是比較奏效的，但是面對(duì)全國(guó)如此強(qiáng)烈的剛性需求，要想讓房?jī)r(jià)在很短的時(shí)間內(nèi)下降，也是非常有難度的，政府下一步會(huì)出臺(tái)何種政策，還是會(huì)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)而論。2.2.22010十大房地產(chǎn)

20、政策政策一：“國(guó)十一條”1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。點(diǎn)評(píng)：此次調(diào)控政策主要集中在增加供地、打擊囤地、差異化信貸政策等方面，與此前樓市調(diào)控政策相似，并未見(jiàn)更多新招。而且多數(shù)政策實(shí)際一直在實(shí)施，包括二套房首付超四成，增加保障性住房等。調(diào)控效果如何，關(guān)鍵要看各部委和地方政府落實(shí)情況。政策二：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知4月

21、13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知，通知要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管；完善商品住房預(yù)售制度；加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量監(jiān)管；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制。此外，通知還要求在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展預(yù)售商品住房項(xiàng)目清理。點(diǎn)評(píng)：該通知對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。通知的出臺(tái)對(duì)部分城市出現(xiàn)的一些房地擦很難開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為起到抑制作用。通知促使個(gè)地方切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。政策三：差別化住房信貸政策國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)

22、議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。對(duì)購(gòu)買(mǎi)自套自助房且套型建筑面積在90平米以上的家庭貸款首付不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和貸款利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)行性購(gòu)房。點(diǎn)評(píng)：政策措施再次表達(dá)了中央遏制高房?jī)r(jià)的決心，為下一步調(diào)控投機(jī)投資性購(gòu)房等行為展開(kāi)“精確指導(dǎo)”。差別化信貸，直指投機(jī)性需求。提高房貸首付，提高利率，甚至十多套房貸不給予貸款，是希望在保有環(huán)節(jié)增加購(gòu)房者的持有成本，讓投機(jī)者少買(mǎi)或者不買(mǎi)房子

23、。政策四：“新國(guó)十條”國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。通知要求，樣限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)線(xiàn)訂購(gòu)方套數(shù)。點(diǎn)評(píng)：“新國(guó)十條”陳際泰有效抑制樓市投機(jī)，合理地引導(dǎo)了民眾預(yù)期，部分城市出現(xiàn)的樓市“搶購(gòu)風(fēng)”得到了抑制，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要意義?！靶聡?guó)十條”可以說(shuō)是“病急中的猛藥”，新政推出后，起到了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效降溫的作用。政策五：關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)

24、濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知4月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知，通知要求相關(guān)部門(mén)：嚴(yán)格建設(shè)管理，規(guī)范準(zhǔn)入審核，強(qiáng)化使用監(jiān)督，加強(qiáng)交易管理，完善監(jiān)督機(jī)制。通知還依法明確了有關(guān)工作人員濫用職權(quán)，徇私舞弊，以及建設(shè)單位、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)責(zé)任和追究制度。點(diǎn)評(píng)：這份文件有嚴(yán)格建設(shè)和準(zhǔn)入管理、強(qiáng)化使用過(guò)程的監(jiān)督和加強(qiáng)上市交易管理三大看點(diǎn)。保障應(yīng)該保障的人群，這個(gè)政策和商品房市場(chǎng)打擊投機(jī)投資政策有異曲同工之妙，就是要維護(hù)保障性住房的公平，讓低收入家庭得到保障。政策六：關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部、民政部、財(cái)政部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管

25、理有關(guān)問(wèn)題的通知，通知強(qiáng)調(diào)，對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，住房保障部門(mén)要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定嚴(yán)肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時(shí)間內(nèi)再次申請(qǐng)廉租住房保障的資格。點(diǎn)評(píng)：住房保障部門(mén)要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定嚴(yán)肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時(shí)間內(nèi)再次申請(qǐng)廉租住房的資格等，對(duì)于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房管理、切實(shí)保護(hù)低收入家庭的居住權(quán)，對(duì)于進(jìn)一步落實(shí)中央對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷、構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極作用。政策七：“新國(guó)五條”9月29日國(guó)家有關(guān)部委再推多項(xiàng)鐵腕政策，包括貫徹加大落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策措施的力度、玩撒謊呢差別化的

26、住房信貸政策、增加住房的有效供給、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作等，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。點(diǎn)評(píng)：“新國(guó)五條”使國(guó)家調(diào)控對(duì)住宅物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制?！靶聡?guó)五條”雖然條數(shù)上沒(méi)有“新國(guó)十條”數(shù)量多，但是措辭卻更為嚴(yán)厲，內(nèi)容也更加明確?！靶挛鍡l”的操作性更強(qiáng)了，從財(cái)政、稅收、問(wèn)責(zé)等方面入手，對(duì)遏制房地產(chǎn)上漲更具有操作性。政策八：“限購(gòu)令”“限購(gòu)令”是4月30日北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中首先明確提出的；從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。倍成為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”的“限購(gòu)令”先后在多地實(shí)施。9月29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，其后更多城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，目前已經(jīng)有14個(gè)城市實(shí)施“限購(gòu)令”。

27、點(diǎn)評(píng)：在此輪的調(diào)控中，各地的限購(gòu)令被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。盡管有些學(xué)者批評(píng)“限購(gòu)令”違反物權(quán)法，但不可否認(rèn)“限購(gòu)令”等多種房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠在一定程度上起到限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房的作用，并能遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。政策九：關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題通知11月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合部、財(cái)政部、人民銀行，銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)了關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題通知。通知規(guī)定，第二套住房公積金貸款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公積金貸款。點(diǎn)評(píng)：隨著商業(yè)性住房貸款的多次收緊，仍然執(zhí)行寬松借貸政策的公積金貸款成為調(diào)控系統(tǒng)中的一個(gè)裂痕。本次四部委發(fā)布的公

28、積金新政恰是為了修補(bǔ)這個(gè)裂痕而做出的。從而真正起到一直投資投機(jī)的作用，同時(shí)改善性住房的購(gòu)買(mǎi)力也將受到較大影響。政策十：提高準(zhǔn)備金率、加息1月1日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日央行先后六次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月19日央行宣布，10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，又5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。點(diǎn)評(píng)：以高存款準(zhǔn)備金率和加息一樣可以達(dá)到“從緊”貨幣政策之目標(biāo)，加息無(wú)疑會(huì)直接作用于資金需求方，高存款準(zhǔn)備金率，央行將“緊縮”的難題交給了房貸

29、的金融機(jī)構(gòu)銀行。加息和提高準(zhǔn)備金率都是針對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格不是太明顯。2.2.3政策簡(jiǎn)析：“新國(guó)十條”一、各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé) （一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （二）建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的

30、工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn) HYPERLINK /view/1481486.htm 保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求 （三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高

31、，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。 （四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理

32、住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。 三、增加住房有效供給 （五）增加居住用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。 （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)

33、劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷(xiāo)售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 四、加快保障性安居工程建設(shè) （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300

34、萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門(mén)要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。 五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)

35、管 （八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)

36、房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。 各?。▍^(qū)、市）人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一次檢查，及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國(guó)務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織抽查，確保檢查工作取得實(shí)效。 （十）

37、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門(mén)要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。 國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要積極做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為進(jìn)一步的貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市

38、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。據(jù)了解，這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)201010號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。二是完善差別化的住房信貸的政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地

39、居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。三是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。四是切實(shí)增加住房有效供

40、給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土

41、地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。山東省“房地產(chǎn)新政”出臺(tái) 增加供給加大保障經(jīng)過(guò)前期縝密調(diào)研和相關(guān)各部門(mén)的會(huì)簽，被稱(chēng)為山東省“房地產(chǎn)新政”的相關(guān)政策6月18日正式出臺(tái)。山東省人民政府辦公廳昨天發(fā)布了山東省人民政府關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)，從供給、保障房建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、組織領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)合理消費(fèi)五個(gè)大方面對(duì)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。意見(jiàn)是根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知及國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知的精神，結(jié)合我省實(shí)際提出的。我省出臺(tái)的政策，嚴(yán)格執(zhí)行了前期國(guó)家出臺(tái)的在供給、信貸、監(jiān)管、保障房等方面的政策，同時(shí)又結(jié)合山東的

42、情況提出了具體的內(nèi)容，并在許多方面進(jìn)行了細(xì)化。增加供給，組織建設(shè)限價(jià)房面積在90平方米以下平抑房?jī)r(jià)，增加供給是主要的應(yīng)對(duì)措施，在此方面，我省也是“出招”頗多。在住房規(guī)劃方面，要求各地要深入分析當(dāng)?shù)鼐用窈侠碜》啃枨蠛凸?yīng)能力，科學(xué)確定住房供應(yīng)規(guī)模和比例，盡快組織編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。規(guī)劃要求重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、保障性住房的建設(shè)數(shù)量和比例，把各類(lèi)房源落實(shí)到建設(shè)項(xiàng)目上，落實(shí)到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃中，落實(shí)到具體地塊。加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)售的審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總

43、量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位，滿(mǎn)足不同收入居民的合理居住需求。組織建設(shè)限價(jià)商品住房。外來(lái)購(gòu)房者較多、房?jī)r(jià)收入比偏高的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，組織建設(shè)限價(jià)商品住房。要選擇交通便利、配套設(shè)施齊全的地塊，按照“政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，組織建設(shè)限價(jià)商品住房，定向供應(yīng)本地的城市中等偏下收入無(wú)住房家庭。限價(jià)商品住房的套型要控制在90平方米以下，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)外銷(xiāo)售和供應(yīng)對(duì)象的條件由當(dāng)?shù)卣贫?。限價(jià)

44、商品住房也可在普通商品住房項(xiàng)目中按一定比例配建。加大保障，2010年內(nèi)要全面啟動(dòng)公共租賃住房試點(diǎn)對(duì)低收入群體的住房需要，我省要求各地要進(jìn)一步完善城市住房保障體系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，向中低偏下收入家庭及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員提供公共租賃住房的城市住房保障制度。通過(guò)新建、改建、政府購(gòu)置和棚戶(hù)區(qū)改造等方式，增加廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房房源，2010-2012年解決23萬(wàn)戶(hù)城市低收入家庭的住房困難。擴(kuò)大廉租住房覆蓋范圍，盡快實(shí)現(xiàn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)并軌，3年新增保障性住房6萬(wàn)戶(hù)(每年不少于2萬(wàn)戶(hù))，其中新建、籌集廉租住房3萬(wàn)套，不斷提高實(shí)物配租在廉租住房保障中所

45、占比重；通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造，解決符合廉租住房保障條件的低收入家庭5萬(wàn)戶(hù)。保持合理的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，3年竣工12萬(wàn)套，每年不少于4萬(wàn)套。加快發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房是解決中等偏下收入家庭和新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員(含農(nóng)民工)等特殊群體階段性基本居住需求的重要措施。各級(jí)政府要加大投入，設(shè)區(qū)城市和外來(lái)務(wù)工人員較多的縣(市)，2010年內(nèi)要全面啟動(dòng)公共租賃住房試點(diǎn)。根據(jù)供應(yīng)對(duì)象的基本居住需求，公共租賃住房既可是成套住房，也可以是集體宿舍。要引導(dǎo)鼓勵(lì)大中型企業(yè)、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和籌集公共租賃住房，也可在城中村、城邊村改造項(xiàng)目和普通商品住房項(xiàng)目中配建，政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持。公共租賃住房實(shí)行準(zhǔn)

46、入管理，逐步建立健全申請(qǐng)、審核、公示、輪候、配租和退出等機(jī)制。切實(shí)發(fā)揮住房公積金對(duì)住房保障的促進(jìn)作用。單位和職工住房公積金繳存比例均不得低于5% ，并逐步上調(diào)至不高于12%。搞好住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)，定向用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的棚戶(hù)區(qū)改造安置房、政府投資的公共租賃住房。問(wèn)責(zé)制度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作不力要追究責(zé)任對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任，新的政策對(duì)各地各部門(mén)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了“硬要求”，以制度保障政策執(zhí)行。我省指出，住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市

47、場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。另外，我省還將健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，增加市場(chǎng)透明度。引導(dǎo)消費(fèi)，房?jī)r(jià)過(guò)快城市可暫停三套房貸加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金 融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，同時(shí)嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50% ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理

48、原則自主確定，各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要積極提供房屋權(quán)屬登記等相關(guān)信息。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。人民銀行、銀監(jiān)部門(mén)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。各市人民政府可根據(jù)實(shí)際情況采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行政策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

49、稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。加強(qiáng)監(jiān)管，不得分層分單元辦理預(yù)售許可在房地產(chǎn)監(jiān)管方面，我省首先要求國(guó)土資源部門(mén)指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。各地要綜合考慮土地價(jià)格等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土

50、地出讓面積。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；督導(dǎo)取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案和商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)行分戶(hù)驗(yàn)收制度、住宅品質(zhì)狀況表制度和物業(yè)質(zhì)量保修金制度。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。組織開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)

51、惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格。加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快搭建統(tǒng)一規(guī)范、數(shù)據(jù)共享的信息平臺(tái)。要依托房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)理性消費(fèi)。2.2.4小結(jié)：2010年針對(duì)瘋狂的樓市，國(guó)家密集出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，受此影響，濟(jì)南房地產(chǎn)的大環(huán)境，尤其是一路高漲的房?jī)r(jià)頓時(shí)慢下了腳步，但是相對(duì)濟(jì)南的剛性需求，供應(yīng)偏緊的格局依然存在，房?jī)r(jià)并沒(méi)有迎合眾望的下降，它仍然居高不下，而且升的勢(shì)頭較猛。同時(shí)濟(jì)南城市面貌有了很大改觀(guān)，基礎(chǔ)配套有了很大提升，尤其是一些大的房企不斷

52、的加入，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。三、市場(chǎng)篇3.1土地市場(chǎng)概況2010年濟(jì)南土地總體供應(yīng)宗數(shù)和整體供應(yīng)量較2009年增加，每宗土地的面積相對(duì)較小，一季度成為2010年整個(gè)年度的供應(yīng)高峰期。2010年濟(jì)南東部、西部、北部區(qū)域掛牌土地相對(duì)最多（尤其是奧體中心片區(qū)和西客站片區(qū)土地供應(yīng)比較集中），中部和南部區(qū)域相對(duì)較少。2010年一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)要好于本土開(kāi)發(fā)商，成為拿地的主力，最為突出的是恒大集團(tuán)、綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)和中海地產(chǎn)。本報(bào)告只包含居住和商服用地，不包含工業(yè)和綜合用地。3.2供應(yīng)分析：近年土地掛牌情況（僅限濟(jì)南市六區(qū)）年度2009年1-12月2010年1-12月掛牌土地宗數(shù)

53、（宗）113153掛牌土地面積（）5935萬(wàn)711.9萬(wàn)2010年全年，共有153塊居住和商服用地性質(zhì)的土地出讓掛牌，掛牌面積為711.9萬(wàn)平米，相比2009年增加了16.6%。平均宗地面積為45091，較2009年減少11.4%。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然續(xù)寫(xiě)著2009年創(chuàng)造的神話(huà)，銷(xiāo)售場(chǎng)面依然火爆，房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槠毡楦邼q，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫。國(guó)家為了防止市場(chǎng)不平衡性的加劇，新年伊始就開(kāi)始加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，在土地方面國(guó)家也不斷地出臺(tái)相關(guān)政策，加大對(duì)違法行為的懲治力度，嚴(yán)防地王的頻頻出現(xiàn)。最值得一提的是2010年國(guó)土部對(duì)全國(guó)1457宗閑置土地徹查工作的開(kāi)展，公示閑置土地

54、“黑名單”，嚴(yán)重的打擊了全國(guó)賣(mài)地、炒地、囤地等不法行為，也使得大批“知名單位”的黑幕浮出水面。同時(shí)還出臺(tái)了加強(qiáng)土地監(jiān)管和土地增值稅征管的力度，在很大程度上也打壓了倒賣(mài)土地的不法行為。從掛牌月份來(lái)看，2010年土地掛牌比較頻繁的是1月份、12月份、3月份、6月份和8月份，這四個(gè)月份掛牌出讓的宗地?cái)?shù)量都在10宗以上，掛牌面積都超過(guò)60萬(wàn)，最突出的是12月份，土地掛牌宗數(shù)與1月份持平，但土地掛牌面積達(dá)到209萬(wàn)平米，居2010年掛牌出讓土地之最。主要原因是12月份是2010年的最后一個(gè)月份，通過(guò)對(duì)2010年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的通盤(pán)把握，政府順應(yīng)市場(chǎng)的需求，放大了土地出讓的力度，許多開(kāi)發(fā)商也抓緊年根籌備土

55、地，好搶占來(lái)年的主要市場(chǎng)。1月份和3月份掛牌出讓土地比較多的原因是緊緊地延續(xù)了09年的熱潮，而且沒(méi)有受到新政的影響，故而土地掛牌宗數(shù)和面積都比較多。6月份和8月份土地掛牌回升的原因是濟(jì)南這類(lèi)二線(xiàn)城市受新政的影響較小，且此時(shí)新政在全國(guó)的影響逐漸減退，樓市有回暖的跡象，土地掛牌增多以便滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。10月份土地掛牌出讓少的原因是受到“9.29新政”的影響，政府進(jìn)行了新一輪的樓市調(diào)控，故沒(méi)有掛牌出讓土地。 從季度情況來(lái)看，掛牌土地面積和宗數(shù)最多的季度均為一季度，掛牌面積達(dá)到240萬(wàn)，掛牌宗數(shù)達(dá)到55宗。由此來(lái)看，2010年土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣受到2009年銷(xiāo)售熱潮的影響較深，且處在政府宏觀(guān)調(diào)控

56、的前夕，受政府宏觀(guān)政策較小，在2010年新政出臺(tái)前，土地市場(chǎng)也處于高潮階段，供應(yīng)量和需求量較大，政府實(shí)施調(diào)控政策后，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)進(jìn)行正確的引導(dǎo)下，各級(jí)政府也整頓了本地市場(chǎng)，有序的進(jìn)行土地掛牌，土地市場(chǎng)逐步冷卻下來(lái)，朝著正規(guī)有序的方向發(fā)展。從上圖中我們可以看到，2010年的居住和商服用地供應(yīng)面積天橋區(qū)和歷下區(qū)分列第一二位，其次是長(zhǎng)清區(qū)，槐蔭區(qū)和歷城區(qū)平分秋色，市中區(qū)的供應(yīng)量最少。主要是2010年政府規(guī)劃的方向依然貫徹向北、向西和向東發(fā)展的方針，掛牌出讓土地也側(cè)重在北部區(qū)域、東部新區(qū)和西部新城。3.3成交分析：土地成交總體情況成交宗數(shù)成交面積（萬(wàn)）平均單宗土地成交面積（萬(wàn)）出讓總金

57、額（億元）71365.355.1457925.3從月份上看，2010年成交數(shù)量和面積最多的月份均為2月份，有12宗土地成交，142萬(wàn)。主要是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，政府為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，掛牌出讓土地也增加，尤其是1月份的供應(yīng)土地較多，成交量也隨之增加。2月份的成交高峰期過(guò)后，市場(chǎng)受到政府調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，需求量減弱，政府也逐步減少土地掛牌出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商拿地也考要考慮到政府政策的限制，成交趨于理性。9月份土地成交又出現(xiàn)一個(gè)小高峰，在經(jīng)過(guò)了前幾個(gè)月的市場(chǎng)平穩(wěn)期后，政策的影響逐步減退，房地產(chǎn)有回溫的跡象，開(kāi)發(fā)商拿地也較積極。3.4小結(jié)：2010年土地出讓情況體現(xiàn)了政府城市整體

58、規(guī)劃的重點(diǎn)方向，北部、東部和西部新城區(qū)為今后發(fā)展的主要片區(qū)，土地掛牌出讓格外顯眼，另外，隨著小清河治理工期的逐步完成，濱河新區(qū)也將以濟(jì)南名片的代名詞面市，也成為政府關(guān)注的焦點(diǎn)。政府著眼于“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市規(guī)劃總方針，努力打造濟(jì)南城市綜合體形象。四.項(xiàng)目篇（一）住宅公寓4.1市場(chǎng)概述2010年，注定是不平凡的一年，濟(jì)南樓市從年初就承接了2009年的樓盤(pán)熱銷(xiāo)風(fēng)暴，開(kāi)發(fā)商們見(jiàn)利蜂擁而上，購(gòu)房者們，更確切的說(shuō)是炒房者、投機(jī)者們，也一鼓作氣，相當(dāng)給力，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就如同30天滴米未進(jìn)、滴水未沾的跋涉者，在好不容易得到的半噸肉食面前的狼吞虎咽，雖然自己心里清楚這樣面臨著被撐死的危險(xiǎn)，

59、但在如此大的誘惑面前，表現(xiàn)出的是一副即便撐死也在所不惜的豪氣。2010年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是如此，大部分人都幾近失去理性，房?jī)r(jià)也呈直線(xiàn)上漲的趨勢(shì)。此時(shí)，政府按耐不住開(kāi)始出馬了，政府是不能坐視不管的，畢竟房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)不能讓他死掉。從2010年4月份開(kāi)始，不斷地出臺(tái)極其嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控政策，緊縮的貨幣政策、存款準(zhǔn)備金利率的提高，對(duì)銀行貸款的限定，首付比例的限定，二套房、三套房貸款政策的出臺(tái)等等，都旨在扭轉(zhuǎn)樓市的不理性，逐步引導(dǎo)其步入者正軌。事實(shí)證明，政府的政策在一定程度上起到了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，也最大限度的限制了投機(jī)性購(gòu)房者、炒房者的經(jīng)濟(jì)特權(quán)，市場(chǎng)上觀(guān)望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)商也不敢

60、冒然行事，暫時(shí)穩(wěn)定了樓市的瘋長(zhǎng)局面，使其達(dá)到了一個(gè)緩慢上升的狀態(tài)。4.2住宅公寓供應(yīng)分析4.2.1普通住宅整體供應(yīng)情況2010年濟(jì)南市普通住宅總供應(yīng)量為24177套， 625.28萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)91%。從區(qū)域分布上看，東部所占比例最高，其次是西部，兩個(gè)區(qū)域所占總供應(yīng)量的70%以上。【東部板塊】區(qū)域內(nèi)的奧體板塊、高新區(qū)板塊及保利花園附近的邢村板塊都是今幾年政府規(guī)劃的熱土，隨著市政府的東遷，更是為該板塊鍍上厚厚的一層金，該地段的價(jià)值和升值潛力被許多開(kāi)發(fā)商和投資購(gòu)房者看好，為滿(mǎn)足過(guò)旺的市場(chǎng)需求，供應(yīng)量也隨之大增?！疚鞑堪鍓K】 京滬高鐵和西客站的開(kāi)工建設(shè)以及槐蔭區(qū)大規(guī)模的舊城改造，提升了西部品質(zhì)。目