北京市及房山區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

1、房山區(qū)房地產(chǎn)市場情況淺析房山區(qū)簡介區(qū)域概述：房山區(qū)是臨近主城區(qū)的遠郊區(qū)縣之一，依托主城區(qū)區(qū)域發(fā)展較快。房山區(qū)在北京10個遠郊區(qū)縣中，綜合實力排名第四。屬于發(fā)展比較好的區(qū)域。未來北京西南的經(jīng)濟重心、成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點。物流基地和大學城的發(fā)展為拉動區(qū)域升級起到重要作用。目前，2條軌道交通的規(guī)劃與建設拉近了與北京的距離，為房地產(chǎn)未來的升值打下了良好的基礎。地理位置房山位于北緯39303955，東經(jīng)1152511615，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。房山區(qū)總面積2019平方千米，區(qū)位優(yōu)勢突出，位于北京西南，

2、是進出北京的西南大門。房山區(qū)東北部與主城區(qū)豐臺、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門頭溝接壤。人口與區(qū)劃房山區(qū)轄9個街道、3個地區(qū)、11個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)。房山區(qū)政府所在地良鄉(xiāng)是首都四個中心衛(wèi)星城之一（大興黃村衛(wèi)星城、亦莊衛(wèi)星城、通州衛(wèi)星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分鐘車程，距天津塘沽港120公里。2008年底戶籍人口76.5萬人，常住人口88.6萬。隨著大學城的建成投入使用，未來的常住人口會越來越多。 交通情況區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線及四條鐵路支線。貫通京石高速路、107、108國道等公路干線，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國區(qū)縣之首。公共交

3、通方便迅捷，公交車917、993、901（燕化換乘中心-前門西）、646、952、616、971、321等直達市中心;建設中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。 房山地區(qū)有兩條軌道交通的規(guī)劃，分別是地鐵房山線和市郊鐵路S5線。 地鐵房山線的規(guī)劃路線已確定,并于今年的4月開工，起點豐臺區(qū)郭公莊，與地鐵9號線相連，終點良鄉(xiāng)蘇莊大街。將于2015年建成通車。S5線為通往西南郊區(qū)的市郊鐵路干線。線路東起北京南站（即永定門站），經(jīng)豐臺、長辛店、良鄉(xiāng)，然后繼續(xù)向南服務于竇店、琉璃河等地區(qū)。尚沒有具體規(guī)劃方案。 地鐵房山線 房山區(qū)域內(nèi)設車站9座：蘇莊大街站、南關站、東楊莊站、大學城站、理工大學站、廣陽城站、長陽西

4、站、長陽鎮(zhèn)站、稻田站。豐臺區(qū)域內(nèi)設車站2座：世界公園站、郭公莊站。下圖中的方案三為中選方案。境內(nèi)資源房山區(qū)主要山脈大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低處是東南部立教洼，海拔為26米。境內(nèi)有大小河流13條，拒馬河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而過。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地熱資源，水溫高達攝氏70度，日出水量2000立方米。房山區(qū)歷史悠久，文化燦爛，古跡眾多是房山區(qū)的一大特色，聞名遐邇的北京猿人就在周口店一帶漁獵生息。 經(jīng)濟發(fā)展房山區(qū)GDP2008年達223億元，比2007年210億元增長5.8%。 今年1-7月，房山區(qū)在十個遠郊

5、區(qū)縣中綜合排名第四位，排名前三位的是順義、昌平和通州。其中房山區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資居第一位;各項稅收、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值居第二位;房地產(chǎn)開發(fā)投資居第三位。 未來規(guī)劃根據(jù)北京城市規(guī)劃對房山區(qū)新的功能定位，房山將成為未來北京西南的經(jīng)濟重心、北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點。良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于北京西南良鄉(xiāng)衛(wèi)星城規(guī)劃區(qū)東部，京廣鐵路以東，規(guī)劃六環(huán)路以北。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。一期入駐中國社會科學院研究生院、北京工商大學、北京理工大學、首都師范大學、首都醫(yī)科

6、大學5所國內(nèi)著名高校。良鄉(xiāng)物流基地位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西南部，總占地面積約為5平方公里。是北京市規(guī)劃建設的三大物流基地之一。良鄉(xiāng)大學城 園區(qū)按照功能定位分為四大區(qū)，其中：學校的教學生活區(qū)6414畝，占總用地面積的63.8% ;中央設施區(qū)1423畝，占總用地面積的14.1%;西部配套區(qū)829畝，占總用地面積的8.2%;中央綠化景觀區(qū)1393畝，占總用地面積的13.9% 。園區(qū)規(guī)劃總建筑面積473.12萬平方米，其中：學校261.48萬平方米;中央設施區(qū)145.92萬平方米;西部配套區(qū)65.72萬平方米。建成后，入駐師生規(guī)模預計可達10萬人。 房地產(chǎn)市場情況板塊劃分 房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)是以京石高速為紐帶，

7、向東西兩側(cè)拓展的，京石高速以東區(qū)域是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府所在，房地產(chǎn)發(fā)展較快。房山區(qū)的房地產(chǎn)板塊基本可以按行政區(qū)塊劃分為良鄉(xiāng)板塊、竇店板塊、長陽板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。 土地市場 2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成269.1億元，同比增長46.8%，在五個發(fā)展新區(qū)排名第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資完成總量的53.2%。一、投資項目增加，投資規(guī)模擴大2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資項目個數(shù)為119個，同比增加2個，其中，本年新開工項目17個，同比減少5個，單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資為2.3億元，同比增加0.6億元。表1 2014年各月投資、增速情況表二、建安投資、土地購

8、置費同比增加，比重有升有降從投資構(gòu)成看，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安投資完成105.9億元，同比增長16.4%，建安投資占全部開發(fā)投資的比重為39.4%，同比下降10.2個百分點。資料顯示，2014年房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費124.6億元，同比增長118.6%，土地購置費占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為46.3%，同比增加15.2個百分點。表2 房地產(chǎn)投資按構(gòu)成分三、億元項目投資占比高2014年，當年投資超億元的房地產(chǎn)開工項目49個，比去年同期的45個增加4個，其中，投資超10億元的開發(fā)項目7個，同比增加6個；億元以上項目的投資總量256億元，比去年同期的172.9億元增長48.1%，占房地產(chǎn)

9、開發(fā)投資總量的95.1%，比去年同期增加0.8個百分點； 超10億元項目投資總量90.5億元，比去年同期的11.9億元增長6.6倍。占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的33.6%，同比增加20.6個百分點。四、施工面積、竣工面積同步增長2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積906.5萬平方米，同比增長20.5%，其中住宅施工面積628萬平方米，同比增長17.7%，住宅施工面積占全部施工面積的69.3%，與去年同期減少1.6個百分點；新開工面積265.8萬平方米，同比增長19.7%，其中，住宅新開工面積為151.3萬平方米，同比增長13.2%，住宅新開工面積占總新開工面積的56.9%，同比減少3.3個百分點

10、。住宅施工面積、新開面積占比減少，表明其他配套及商服設施投資規(guī)模有所提高。2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積達到214.2萬平方米，同比增長54.4%，其中住宅竣工面積156.1萬平方米，同比增長65.9%。表3 商品房施工面積及竣工面積五、房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)低迷 表4 2014年銷售情況表統(tǒng)計資料顯示，2014年房山區(qū)房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)低迷，年底降幅略有回升。實現(xiàn)商品房銷售面積161.4萬平方米，同比下降12.8%，其中，住宅銷售面積130.3萬平米，同比下降21%；實現(xiàn)銷售額229億元，同比下降13.6%，其中住宅銷售額171億元，同比下降27%。2015年1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

11、投資完成148.6億元，同比增長32.6%，占全社會投資總量的59.9%；商品房銷售額實現(xiàn)144.9億元，同比增長25.8%；銷售面積102.5萬平方米，同比增長36.8%。1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下幾個特點：一、開發(fā)投資增速高于房山區(qū)投資增速，投資占比近六成1-7月，房地產(chǎn)投資實現(xiàn)148.6億元，同比增長32.6%，高于全社會投資增速2.7%的近30個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量占全社會投資總量的59.9%，同比增加13.5個百分點。2015年以來房山區(qū)房地產(chǎn)投資增速二、建安投資增速下降，其他費用投資快速增加從構(gòu)成看，1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安投資為51.3億元，同比下降7

12、.7%，占開發(fā)投資總量的34.5%，同比減少15.1個百分點。而其他費用投資達到97.2億元，同比增長74.5%，占開發(fā)投資總量的比例達到65.4%，同比增加15.7個百分點。受新開房地產(chǎn)項目的影響，1-7月其他費用中的土地購置費達到79.8億元，比去年同期的41.7億元增長91.4%。2015年以來房山區(qū)房地產(chǎn)投資主要指標增速三、開發(fā)項目個數(shù)增加，億元及以上開發(fā)投資支撐作用明顯截止7月底，房山區(qū)共有121家房地產(chǎn)開發(fā)項目，比去年同期增加13個，其中，本年新開項目10個，比去年同期增加4個，新開項目1-7月共完成投資63.1億元，同比增長35.7%。本年完成投資超億元的開發(fā)項目共38個，同比增

13、加9個，完成投資131.2億元，同比增長34.2%，占開發(fā)投資總量的88.3%，同比增加1個百分點。四、施工面積同比增長，新開面積增速由負轉(zhuǎn)正截止7月底，121個房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋施工面積達823.9萬平方米，同比增長11.3%，其中，本年新開面積為127.0萬平方米，同比增長1.9%。在施工總面積中，住宅施工面積達到534.1萬平方米，占比64.8%，商服施工面積166.1萬平方米，占比20.2%。 2015年以來房山區(qū)房地產(chǎn)施工及開工面積五、銷售面積保持增長，待售面積持續(xù)走低1-7月份，商品房銷售面積102.5萬平方米，同比增長36.8%，其中住宅銷售面積86.7萬平方米，比去年同期的5

14、4.9萬平方米增長57.9%，占銷售總面積的63.3%，同比下降10個百分點。待售面積88.2萬平方米，同比增長6.9%，增速比六月份下降3.5個百分點，比一季度下降36.8個百分點。其中住宅待售面積為44.2萬平方米，占總待售面積的50%。六、保障房項目穩(wěn)步推進，銷售實現(xiàn)較快增長1-7月，房山區(qū)保障房項目共41個，同比增加5個，完成投資26.2億元，同比增長1.6%。1-7月住宅銷售面積43.9萬平方米，占全部住宅銷售面積的50.6%，同比增長96.0%。銷售住宅套數(shù)6967套，比去年同期的3749套增加3218套。北京市近年地產(chǎn)成交情況2015年1-6月北京共成交38宗土地同比下降57%居

15、住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗建設用地面積232.1萬平米同比下降62%規(guī)劃建筑面積543.41萬平米同比下降50%成交金額685.49億元同比下降39%樓面地價12615元/平米同比上升23%。 2015年1-6月北京共供應土地33宗同比下降50%居住類、商業(yè)類、工業(yè)類、綜合類和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗建設用地面積206.89萬平米同比下降58%土地規(guī)劃建筑面積438.65萬平米同比下降47%。 二級市場2015年6月北京新增商品住宅供應量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套環(huán)比上升94%同比上升61%批售面積135.68萬平米

16、環(huán)比上升82%同比上升44%。 2015年1-6月北京新增商品住宅供應量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套同比下降33%批售面積384.92萬平米同比下降40%。 2015年6月商品住宅市場成交環(huán)比同比均量價齊升。2015年1-6月商品住宅市場成交同比量價齊升。成交9010套環(huán)比上升29%同比上升102%成交面積103.93萬平米環(huán)比上升31%同比上升120%成交均價為27987元/平米環(huán)比上升3%同比上升6%成交金額290.87億元環(huán)比上升34%同比上升134%。從成交區(qū)域來看主力成交的幾個區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽此4個區(qū)域成交量在920套以上。 2015年1-6月商品住宅成交同比量價齊

17、升成交39304套同比上升28%成交面積426.7萬平米同比上升31%成交均價為26776元/平米同比上升4%成交金額1142.53億元同比上升36%。 存量方面選取全市一手房市場2014年7月-2015年6月月均銷售速度來計算全市存量套數(shù)約需要16個月可消化完成存量面積約需要18個月的消化時間從近幾個月的整體去化時間來看北京商品住宅市場平均消化速度加快但新增供應上升本月庫存量上升達到118942套較5月上升6.54%消化周期小幅縮短。三級市場2015年6月北京二手房市場成交量環(huán)比同比均上升。二手房住宅成交套數(shù)為18576套環(huán)比上升12%同比上升187%成交面積168.61萬平米環(huán)比上升14%

18、同比上升187%。 2015年1-6月北京二手房市場成交量同比上升。二手房住宅成交套數(shù)為85051套同比上升93%成交面積764.64萬平米同比上升89%。 總的來講，6月北京土地市場供應和成交均有所恢復，供應有限的情況下，房企拿地競爭激烈。商品住宅方面，新增供應量環(huán)比同比均上升，成交環(huán)比同比均量價齊升，存量上升，消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個月，市場沖刺明顯，供應和成交雙雙環(huán)比上升且幅度較大。上半年整體來看，土地供應和成交均同比下降。商品住宅新增供應量同比下降，成交則同比量價齊升。6月底央行再次降息信貸政策寬松程度進一步加大，對下半年成交量有一定刺激作用。2015年下半年房地產(chǎn)部分數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)國土局數(shù)據(jù)顯示，北京市11月共成交19宗土地，比上月成交增加7宗；單月成交總價達到561.1億元，環(huán)比上漲91%；規(guī)劃建筑面積375.5萬平方米，環(huán)比大幅上漲146%。從10月下旬土地市場開閘以來，到了11月土地市場的成交達到一個小高潮，屆時，北京土地市場成交額已達到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交記錄。12月北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額或?qū)⒊?000億元。 從成交情況來看，由于上半年土地供應稀