房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因分析

1、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因分析基于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)證分析劉瑋學(xué)位授予單位:貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院;學(xué)科專業(yè):企業(yè)管理摘要我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重要的產(chǎn)業(yè)之一,但它的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的,而是在波動(dòng)和曲折中前進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣、影響力強(qiáng),房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)危害性大,起伏過(guò)大的波動(dòng)會(huì)危機(jī)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。貴陽(yáng)市作為貴州省的省會(huì)城市,其房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行,可以作為我國(guó)落后地區(qū)中等城市的房地產(chǎn)價(jià)格的代表,研究貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng),把握貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律,具有一定的理論意義。同時(shí),探究貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因,有助于指導(dǎo)貴陽(yáng)市房

2、地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,具有很高的實(shí)踐價(jià)值。影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因有很多,如反映市場(chǎng)因素的供求關(guān)系,還有反映非市場(chǎng)因素的諸如地租、消費(fèi)者的心理預(yù)期、國(guó)家宏觀調(diào)控政策和國(guó)際金融危機(jī)等因素。然而,這些影響因素在不同的城市和地區(qū)、不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來(lái)的影響力大小是各不一樣的。本文以貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格(主要以住宅成交價(jià)格)為研究對(duì)象,試圖探討在現(xiàn)階段貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下,哪些因素對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響是主要的,哪些是次要的(當(dāng)然這種主次因素是相對(duì)且是動(dòng)態(tài)的),并通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定性和定量的實(shí)證研究,揭示其內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因分析主要由以下部分組成:第一部分:

3、簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的選題背景、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀,并歸納了本文的研究思路、研究方法及創(chuàng)新點(diǎn)。第二部分:房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本理論綜述。這部分主要介紹房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的含義及特征以及影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素。第三部分:貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題。這部分首先介紹中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的大背景;其次介紹了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題。第四部分:價(jià)格波動(dòng)理論的實(shí)證分析貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。這部分首先運(yùn)用市場(chǎng)因素的供求理論,對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行定性和定量的分析,其中重點(diǎn)是定量的實(shí)證分析;其次,運(yùn)用非市場(chǎng)因素理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析;最后,介紹了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)的預(yù)

4、期。第五部分:簡(jiǎn)要介紹貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的對(duì)策與建議。本文的創(chuàng)新之處:鑒于已有的研究成果大多數(shù)是從宏觀的角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析,本文通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行實(shí)證分析,在研究方法上,以數(shù)量模型的形式定量地將房地產(chǎn)價(jià)格和影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他市場(chǎng)因素(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率、社會(huì)消費(fèi)品總額、城市居民人均可支配收入、土地出讓面積占GDP的比率等)定義為應(yīng)變量和自變量:同時(shí),本文也運(yùn)用非市場(chǎng)因素理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析,即以定性的形式來(lái)說(shuō)明。通過(guò)觀察它們之間的因果關(guān)系來(lái)尋找其內(nèi)在之間的變化規(guī)律,以此為房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供依據(jù)。鑒于對(duì)于特定主體(比如一個(gè)

5、城市)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的研究還是非常有限的,所以本文的研究在特定對(duì)象上也表現(xiàn)出一定的創(chuàng)新性。本文通過(guò)實(shí)地調(diào)查,收集資料,在大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上,通過(guò)理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合,著眼于目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及問(wèn)題,并在對(duì)資料進(jìn)行全面整理、分析的基礎(chǔ)上,對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行理論和實(shí)證研究分析,并給出了相關(guān)的對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;房地產(chǎn)業(yè);波動(dòng);動(dòng)因AbstractThe rapid development of our country real estate,real estate market development in promoting thedevelopment of

6、the national economy have made outstanding contributions to,the real estate industry has becomeone of important industries in our country,but its development is not smooth,but in the fluctuations and twists andturns ahead.Correlation degree in real estate and impact resilient,real estate price fluct

7、uations danger of big upsand downs will be too large fluctuations in the development of the entire national economy crisis.Guiyang City,Guizhou Province,as the capital city,and its real estate price run our country backward areas can serve as amedium-sized city on behalf of real estate prices,resear

8、ch real estate price fluctuations in Guiyang City,GuiyangCity to grasp the real estate industry and real estate market development laws,has a certain theoretical significance.At the same time,explore the Guiyang City real estate price fluctuations cause,help guide the health of GuiyangCity real esta

9、te development,with high practical value.The impact of fluctuations in real estate prices have a lot of motivation,such as a reflection of market supplyand demand factors,have reflected the non-market factors such as rent,consumer psychology,nationalmacro-control policies and the international finan

10、cial crisis and other factors.However,these influencing factors indifferent cities and regions,different stages of development of the real estate industry has shown the influence ofthe size are all different.In this paper,Guiyang City real estate prices(mainly residential transaction prices)as there

11、search object,trying to explore at this stage in Guiyang City real estate market environment,what are the factorsof Guiyang City,the impact of real estate prices are the main and which are secondary the,and Guiyang City realestate industry through qualitative and quantitative empirical research to r

12、eveal its inherent operating mechanism.In this paper,real estate price fluctuations cause analysis mainly by the following components:Part:briefly elaborated on the topics of real estate price fluctuations background,domestic and foreignresearch and this paper summarizes the research ideas,research

13、methods and innovation.Part:real estate price fluctuations the basic theory of synthesis.This part of the major real estate pricefluctuations introduce the meaning and characteristics,as well as the impact of price fluctuations in the real estatemarket factors and non-market factors.Part:Guiyang Cit

14、y real estate price fluctuations and question the status quo.This part of the first Chinesereal estate price fluctuations introduce background;followed by the introduction of Guiyang City real estate pricefluctuations and question the status quo.Part:Price fluctuations in the theory of empirical ana

15、lysis-Guiyang City real estate market.This part ofthe first use of the market factors of supply and demand theory,fluctuations in real estate prices in Guiyangqualitative and quantitative analysis,which focused on quantitative empirical analysis;Secondly,the use ofnon-market factors in the theory of

16、 Guiyang City real estate price volatility analysis;Finally,introduced theGuiyang City real estate prices the expected future trends.Part:A brief Introduction of Guiyang City real estate price fluctuations of the countermeasures andsuggestions.Innovation of this article:In view of the majority of ex

17、isting research results are from a macro point of viewof our country real estate price analysis,this article of Guiyang City real estate prices cause fluctuations in theempirical analysis,research methods at up to the number of model the form of quantitative real estate prices willaffect the real es

18、tate prices and other market factorsshould be defined as variables and independent variables;Atthe same time,this article also use non-market factors in the theory of Guiyang City real estate price volatilityanalysis,that is the form of qualitative description.By observing the causal relationship be

19、tween them to look forchanges between its inherent laws,as the real estate industry provide the basis for policy formulation.In view ofthe main body for a particular(such as a city)real estate prices to run the research is still very limited,so this studyon a specific object must also show innovativ

20、e.In this paper,through field surveys to collect information at a large number of investigations and studiesbased on theoretical research and empirical studies combining focus on the current status of Guiyang City and thereal estate industry issues and to conduct a comprehensive collation of informa

21、tion,analysis of the basic on theGuiyang City real estate prices cause fluctuations in theoretical and empirical research and analysis,and give therelevant countermeasures.Key Words：Real estate price;Real estate enterprise;Volatility;Driving force目錄1導(dǎo)論61.1選題背景及研究意義61.1.1選題背景61.1.2研究意義61.2理論綜述81.2.1國(guó)

22、外研究現(xiàn)狀91.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀101.3研究?jī)?nèi)容和方法121.3.1研究?jī)?nèi)容121.3.2研究方法121.4本論文研究的目的及創(chuàng)新點(diǎn)131.4.1研究目的131.4.2創(chuàng)新點(diǎn)13房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本理論綜述142.1房地產(chǎn)價(jià)格的含義及特征142.2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)因素152.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的供給因素152.2.2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的需求因素152.2.3房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求因素162.3房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的非市場(chǎng)因素172.3.1地租理論172.3.2消費(fèi)者的心理預(yù)期理論172.3.3國(guó)家宏觀調(diào)控政策182.3.4 2008年金融危機(jī)18貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題203.1中國(guó)房地

23、產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的大背景203.1.1中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀203.1.2中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的問(wèn)題213.2貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題233.2.1貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀233.2.2貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的問(wèn)題25價(jià)格波動(dòng)理論的實(shí)證貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)274.1供求理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的分析274.1.1一般理論分析274.1.2實(shí)證數(shù)量分析284.2非市場(chǎng)因素對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的分析344.2.1地租理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響分析344.2.2消費(fèi)者預(yù)期理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響分析354.2.3國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的導(dǎo)向作用374.2.4 20

24、08年金融危機(jī)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊384.3貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期395貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的對(duì)策與建議415.1調(diào)整和改善住房供求結(jié)構(gòu)415.2加大土地供應(yīng)調(diào)控力度415.3貫徹和落實(shí)宏觀調(diào)整政策425.4加大消費(fèi)者購(gòu)房的貸款支持435.5正確引導(dǎo)潛在購(gòu)房者的消費(fèi)需求435.6削弱金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響44參考文獻(xiàn)46發(fā)表論文與科研情況說(shuō)明48后記491導(dǎo)論1. 1選題背景及研究意義1. 1. 1選題背景 1998年，我國(guó)結(jié)束福利分房制，開(kāi)始實(shí)行貨幣化分房，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的分水嶺。從此，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，起

25、到了重大作用。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中的主要產(chǎn)業(yè)之一。門國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過(guò)50，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。z然而，受到美國(guó)金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，比較突出的有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅放緩、商品房?jī)r(jià)格不斷波動(dòng)、住房結(jié)構(gòu)失衡等等。 面對(duì)住房結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重、價(jià)格不斷波動(dòng)的城市住房市場(chǎng)，為了保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展，我國(guó)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控措施，土地、信貸、稅收、規(guī)劃多管齊下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了一定的積極作用。 但是，房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于變化中，并且有不斷波動(dòng)

26、的趨勢(shì)，成為影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和群眾生活的重大問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格是個(gè)較為復(fù)雜的問(wèn)題，涉及到的因素有社會(huì)的(比如供需關(guān)系)、經(jīng)濟(jì)的(比如住宅租金)，政策的(比如國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策)等等。貴陽(yáng)市作為貴州省的省會(huì)城市，其房地產(chǎn)價(jià)格在西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市中一直處于較高的位置，其價(jià)格與一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過(guò)貴陽(yáng)市的城市比齊，成為各界十分關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象。在這方面己有許多討論，主要是政策層面上和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層面的，基于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)證創(chuàng)新研究，仍然有許多尚待調(diào)查研究的問(wèn)題。鑒于此，本文的研究分析成果就顯得更具有理論上和現(xiàn)實(shí)上的意義。1. 2研究意義 本文研究意義可以從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面進(jìn)行闡述: 1

27、.理論意義 從理論的角度來(lái)說(shuō)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)原理，一個(gè)國(guó)家的城市房?jī)r(jià)與該國(guó)所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段密切相關(guān)，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格有不同的表現(xiàn)特點(diǎn)，一般情況下，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格就越能夠形成與經(jīng)濟(jì)整體的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。特別是當(dāng)前國(guó)家金融危機(jī)中，房地產(chǎn)成為一個(gè)十分敏感的產(chǎn)業(yè)。比如:受到美國(guó)金融危機(jī)的打擊，美國(guó)兩大官方按揭融資機(jī)構(gòu)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)財(cái)政出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困難，瀕臨破產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩家公司擁有或提供擔(dān)保的抵押貸款的總值約為5萬(wàn)億美元，相當(dāng)于全美12萬(wàn)億美元房屋抵押貸款債務(wù)的近一半。由于房利美和房地美在美國(guó)當(dāng)前樓市乃至經(jīng)濟(jì)整體中所

28、扮演的重要角色，他們的危機(jī)引起了布什政府的高度關(guān)注。isl 改革開(kāi)放30年，盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的進(jìn)展，但我國(guó)目前仍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)于房地產(chǎn)需求的“剛性和彈性”與“投資和投機(jī)”并存的特別時(shí)期，城市居民對(duì)住房的需求面臨巨大的增長(zhǎng)空間的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資效用也日益顯現(xiàn)。因此，對(duì)城市住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因分析是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和當(dāng)前對(duì)付世界性金融危機(jī)的客觀反映和必然要求。 具體到某個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行情況看，本文擬建立特定的數(shù)量模型，根據(jù)影響價(jià)格變動(dòng)的一些變量，來(lái)從數(shù)量上討論房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理。影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素可能有多種形式。首先，供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格，供求關(guān)系的變化是影響

29、房?jī)r(jià)變化的主要原因;其次，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)又不僅僅受到供求因素的影響，它在受到供求關(guān)系影響的同時(shí)，還會(huì)受到其它一些變量(如國(guó)家宏觀調(diào)控政策、租金、消費(fèi)者的心理預(yù)期、城市居民人均可支配收入等)的影響，這些變量可能是隨機(jī)的，也可能是人為控制的，這種影響在理論上可能會(huì)成為一個(gè)難以監(jiān)控的因素，這在理論上是需要深入探索的。因此，本文在理論上可能面臨一些新的需要突破的難點(diǎn)，需要采用更加綜合的方法來(lái)進(jìn)行分析和研究，從而深化本文的理論意義。 2、實(shí)踐意義 從實(shí)踐的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。住房既是生活和生產(chǎn)的必需品，同時(shí)也是一種資產(chǎn)或者說(shuō)財(cái)富。房地產(chǎn)的價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生活和

30、生產(chǎn)問(wèn)題，也關(guān)系到城市發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力，更關(guān)系到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融穩(wěn)定的順利實(shí)施。定量和定性研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù):為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供參考;為消費(fèi)者提供信息支持。 具體來(lái)說(shuō)，本課題研究工作的實(shí)踐意義如下: 1)為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù) 由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定有著重要影響，自2005年4月以來(lái)，政府通過(guò)一系列調(diào)控措施，來(lái)遏止房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，取得初步成效，但隨著時(shí)間的推移，政策效力逐漸減弱。因此，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與政府相關(guān)宏觀調(diào)控手段及政策效果進(jìn)行研究，有助于更好得了解

31、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，準(zhǔn)確把握調(diào)控的時(shí)機(jī)和方向，為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)。 2)為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供參考 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)商品住宅價(jià)格的預(yù)期，在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也有很大的影響。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格有上漲空間，就會(huì)將現(xiàn)有房地產(chǎn)待價(jià)而沽;反之，則會(huì)采取各種促銷手段刺激需求。但是房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是主觀的、感性的，沒(méi)有建立在研究分析的基礎(chǔ)上，從而加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析研究并找出其變化的規(guī)律和原因，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供參考，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的積極作用。 3)為消費(fèi)者提

32、供信息支持 由于歷史原因，我國(guó)住房制度改革政策突出產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費(fèi)模式、消費(fèi)觀念的快速變化。一是居者有其屋的屋被普遍理解為自有產(chǎn)權(quán)房，美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的住房故事一度盛傳于大街小巷，促進(jìn)了住房消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式的快速轉(zhuǎn)變，居者有其屋本身沒(méi)有錯(cuò)，但不一定非要擁有產(chǎn)權(quán)房才行;二是盲目攀比;三是恐懼心理;四是從眾心理。4以上四個(gè)因素共同作用導(dǎo)致了消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期趨向于非理性，從而加劇了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)并有不斷攀升的勢(shì)頭。因此，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因進(jìn)行深入的研究和分析，找出解決的辦法，為消費(fèi)者的消費(fèi)觀念趨于理性提供信息支持。 通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行實(shí)證分析，在研究方

33、法上，以數(shù)量模型的形式定量地將房地產(chǎn)價(jià)格和影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率、社會(huì)消費(fèi)品總額、城市居民人均可支配收入、土地出讓面積占GDP的比率)定義為應(yīng)變量和自變量:同時(shí)，本文也運(yùn)用非市場(chǎng)因素理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析，即以定性的形式來(lái)說(shuō)明。通過(guò)觀察它們之間的因果關(guān)系來(lái)尋找其內(nèi)在之間的變化規(guī)律，以此為房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供依據(jù)。1 .2理論綜述 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的高低越來(lái)越受到人們的重視，房地產(chǎn)價(jià)格的形成和變動(dòng)機(jī)理也一直是學(xué)者們研究和探討的熱門領(lǐng)域。2. 1國(guó)外研究現(xiàn)狀 在研究房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)外文獻(xiàn)中，已經(jīng)有了一些應(yīng)用數(shù)量關(guān)

34、系來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格的成果，如Malpezzi (1999)針對(duì)價(jià)格收入比以及房地產(chǎn)價(jià)格變化利用誤差修正模型得出了前期價(jià)格和收入變化對(duì)于房?jī)r(jià)的影響以及短期供給弱彈性的結(jié)論;LslManning (1989)使用1980年美國(guó)94個(gè)MSA的普查數(shù)據(jù)建立了房地產(chǎn)價(jià)格方程，他認(rèn)為氣候、環(huán)境等這些區(qū)域的非經(jīng)濟(jì)性的價(jià)格已被資本化到了土地和房地產(chǎn)價(jià)格中。除收入因素、環(huán)境因素外，在許多實(shí)證研究中，人口因素也經(jīng)常被用來(lái)解釋和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其走向，如Mankiw和Will (1989)通過(guò)研究美國(guó)20世紀(jì)70年代一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格，認(rèn)為二戰(zhàn)后生育高峰起出生的一代人進(jìn)入購(gòu)房階段是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因

35、。呀反多學(xué)者利用指數(shù)平滑、自相關(guān)模型以及hedonic模型預(yù)測(cè)了美國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)(Gu, 2002, Birch Sunderman, 2003 ) o， 古德哈特(Good hart)等人所建立的FCI(即金融形勢(shì)指數(shù))指數(shù)來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格因素的貨幣政策意義。古德哈特等將FCI指數(shù)定義成真實(shí)短期利率、真實(shí)有效匯率、真實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格和真實(shí)股票價(jià)格等主要資產(chǎn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)，并用這個(gè)指數(shù)作為未來(lái)通貨膨脹水平和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的先行指標(biāo)，它也是CPI指數(shù)和通貨膨脹水平的先行指標(biāo)，其作用就是檢驗(yàn)主要資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和通貨膨脹水平的預(yù)測(cè)功能。8 漢森(Hanson)等人構(gòu)建了貨

36、幣形勢(shì)指數(shù)MCI。古德哈特和霍夫曼在MCI指數(shù)中引入房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格構(gòu)建了FCI指數(shù)，對(duì)未來(lái)產(chǎn)出與通貨膨脹的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)。實(shí)證研究表明，F(xiàn)CI指數(shù)在G7國(guó)家的預(yù)測(cè)效果比較好。fsl 挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢寧.加可森和他的同事利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，得出了一些非常有意義的結(jié)論。他們使用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型并不十分復(fù)雜，卻包含了變量。這個(gè)研究使用挪威30年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析了各種經(jīng)濟(jì)變量和房?jī)r(jià)的關(guān)系，最終得出結(jié)論:影響房?jī)r(jià)的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。由于經(jīng)濟(jì)基本要素的變化可以較好地解釋房?jī)r(jià)變化，因此，說(shuō)挪威己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的論斷是缺乏根據(jù)的。當(dāng)然，挪威和中國(guó)國(guó)

37、情相差甚遠(yuǎn)，不能用挪威的結(jié)論來(lái)套中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家采用的研究方法很值得借鑒。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 在研究房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)中，國(guó)內(nèi)學(xué)者大多數(shù)都是利用線性回歸、主成分分析及長(zhǎng)期趨勢(shì)法等方法來(lái)研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素及其變動(dòng)過(guò)程。如馬思新、李昂 02002)借鑒現(xiàn)有關(guān)于hedonic定價(jià)的理論方法和研究經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建了北京市商品房?jī)r(jià)格的hedoni。模型;tlol李立、李永輝(2002)認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是由多種要素決定的，除土地成本、建筑安裝工程成本外，還與城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如居民收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等因素有重要的關(guān)聯(lián)性;”吳建峰(2002)對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn):人均工

38、資水平對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定影響;1127王勇、龍奮杰(2002 )對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格與城市職工的平均收入之間有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系;1137劉立民(Zoa2討論了房地產(chǎn)價(jià)格的形成與決定因素，認(rèn)為城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化所造成的房地產(chǎn)供求變化，逐漸成為房地產(chǎn)價(jià)格形成中最具決定性的因素。 柴強(qiáng)(Zo01在其房地產(chǎn)估價(jià)一文中認(rèn)為，從成本構(gòu)成的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由以下幾部分構(gòu)成，用公式表示為:房地產(chǎn)的價(jià)格二土地使用費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的條件下，開(kāi)發(fā)成本增加，如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格、拆遷成本的上漲，以及

39、新材料、新技術(shù)、新工藝的使用均使開(kāi)發(fā)成本增加，再加上勞動(dòng)力工資、利息等費(fèi)用的增加，使開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)減少，利潤(rùn)率下降，市場(chǎng)供給量減少，供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)并有不斷攀升的趨勢(shì)。0147 吳建峰(2002)在其我國(guó)城市住宅價(jià)格研究一文中認(rèn)為，消費(fèi)者個(gè)體的家庭經(jīng)濟(jì)狀況、家庭的人口構(gòu)成和結(jié)構(gòu)都對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。tlsl在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不同收入的家庭，負(fù)擔(dān)能力是不同的，在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、區(qū)位等是有差異的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房狀況相對(duì)較差，都具有改善住房條件的需求，尤其是我國(guó)取消福利分房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼以來(lái)，由于增加了購(gòu)房的專項(xiàng)補(bǔ)貼，這些低收入人群逐漸

40、轉(zhuǎn)變成了潛在的消費(fèi)者，但是需求價(jià)格受到支付能力的制約仍然處于比較底的水平。在過(guò)去的實(shí)證研究中，也得出家庭年收入與房地產(chǎn)價(jià)格是呈正相關(guān)。 易憲容(2005)在其中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在與否之爭(zhēng)一文中認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱、空置率過(guò)高、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)收入比超出警戒線等都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)泡沫，應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控，他還認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)主要是住房有效需求不足。Cis7無(wú)論從消費(fèi)者的角度還是從投資的角度，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且這

41、種需求脆弱性將暴露無(wú)遺，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫也隨時(shí)有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價(jià)格只能使得我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的越來(lái)越快。 梁榮(2005)在其中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究一文中認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)是相適應(yīng)的，并且是良性互動(dòng)的，即房地產(chǎn)價(jià)格的高低與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)水平是密切相關(guān)的.書中在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般關(guān)系進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，首先討論了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)演進(jìn)理論(包括經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段論)和房地產(chǎn)“倒U曲線”假說(shuō)及其關(guān)系，論證了房地產(chǎn)“倒U曲線”所反映和描述的規(guī)律，即特定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系的“長(zhǎng)期趨勢(shì)”。書中引用了庫(kù)茲尼茨教授曾對(duì)世界各國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與

42、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系的研究結(jié)果，即宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到8%-10%，則房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展?fàn)顩r處于高速發(fā)展階段.該結(jié)論同樣適用于我國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，目前我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率在10%左右，而且這種勢(shì)頭沒(méi)有任何減退的跡象;同時(shí)由于人民收入水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)特別是住宅的需求會(huì)繼續(xù)保持旺盛狀態(tài)。川 王維安，賀聰(2005)在其房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供求:經(jīng)驗(yàn)事實(shí)和理論假說(shuō)一文中認(rèn)為，從房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系的角度來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，可以通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)均衡市場(chǎng)模型，在風(fēng)險(xiǎn)中性的假設(shè)前提下，利用無(wú)套利均衡定價(jià)原理，試圖從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中分離出通貨膨脹預(yù)期的新方法。但其結(jié)論是嚴(yán)格基于風(fēng)險(xiǎn)中性和無(wú)套利

43、均衡假設(shè)。18，周京奎(2006)在其1998-2005年我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制研究一文中認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格之間的聯(lián)系是間接的，房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)對(duì)通貨膨脹的作用間接影響般票價(jià)格;而股票價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格卻沒(méi)有明顯的作用。閉韓德宗(2005)在其房地產(chǎn)上市公司與行業(yè)發(fā)展偏離的實(shí)證研究一文中表明，我國(guó)數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只有幾十家是上市公司，而且這些上市公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與整個(gè)行業(yè)情況出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)股價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的直接影響還是次要的，而更多的作用是有房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)所決定的，即通過(guò)對(duì)通貨膨脹的影響間接作用于股票市場(chǎng)的。zoI李求軍(2007)在其(房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極

44、影響一文中表明，今年9月27日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸竹理的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信體系及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)等作了一系列嚴(yán)格規(guī)定，認(rèn)為房貸新政在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多0待解決問(wèn)題的形勢(shì)下出臺(tái)，是有其深刻意義的，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的作用。， 鑒于已有的研究成果，本文將研究的重點(diǎn)集中在貴陽(yáng)市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素上，并對(duì)其中的部分因素進(jìn)行定量的分析，找出影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的深層次原因，從而為政策的制定、房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及消費(fèi)者的購(gòu)買預(yù)期趨于理性提供信息支持。1. 3研究?jī)?nèi)容和方法1.3.f研究?jī)?nèi)容 第一部分

45、:導(dǎo)論。這部分主要闡述選題背景及研究意義、相關(guān)理論的研究現(xiàn)狀及方法、本論文研究的目的及創(chuàng)新點(diǎn)。 第二部分:房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本理論綜述。這部分主要介紹房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的含義及特征以及影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素。 第三部分:貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題。這部分首先介紹中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的大背景;其次介紹了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)狀及問(wèn)題。 第四部分:價(jià)格波動(dòng)理論的實(shí)證分析一貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。這部分首先運(yùn)用市場(chǎng)因素的供求理論，對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行定性和定量的分析，其中重點(diǎn)是定量的實(shí)證分析;其次，運(yùn)用非市場(chǎng)因素理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析;最后，介紹了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)

46、走勢(shì)的預(yù)期。 第五部分:簡(jiǎn)要介紹貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的對(duì)策與建議。1.3.2研究方法 本文以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)原理為依據(jù)，在參考、比較和研究大量國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)例和樣本數(shù)據(jù)指標(biāo)，采用定性與定量、理論與實(shí)踐相結(jié)合，運(yùn)用實(shí)證分析研究的方法，對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行分析，并對(duì)相關(guān)變量之間的變化規(guī)律進(jìn)行了總結(jié)和歸納，最終得出了本文的觀點(diǎn)。.4本論文研究的目的及創(chuàng)新點(diǎn)4. 1研究目的 本文以貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)作為研究對(duì)象，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法對(duì)上述行業(yè)樣本的部分影響要素指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以期發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的相關(guān)因素。同時(shí)，將進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的要素指

47、標(biāo)與影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他非市場(chǎng)要素聯(lián)系起來(lái)，找出它們內(nèi)在的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系并提出可行性建議，從而為規(guī)范貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，完善城市住房保障體系都具有重要的啟示作用。4. 2創(chuàng)新點(diǎn) 本文的創(chuàng)新之處:鑒于已有的研究成果大多數(shù)是從宏觀的角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，本文通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行實(shí)證分析，在研究方法上，以數(shù)量模型的形式定量地將房地產(chǎn)價(jià)格和影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他市場(chǎng)因素 (如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率、社會(huì)消費(fèi)品總額、城市居民人均可支配收入、土地出讓面積占GDP的比率等)定義為應(yīng)變量和自變量;同時(shí)，本文也運(yùn)用非市場(chǎng)因素理論對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格

48、波動(dòng)進(jìn)行分析，即以定性的形式來(lái)說(shuō)明。通過(guò)觀察它們之間的因果關(guān)系來(lái)尋找其內(nèi)在之間的變化規(guī)律，以此為房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供依據(jù)。這也是本篇論文的實(shí)證創(chuàng)新之處。 本文針對(duì)性強(qiáng)，通過(guò)理論與實(shí)踐相結(jié)合，著眼于目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及問(wèn)題，通過(guò)實(shí)地調(diào)查研究，收集資料，并在對(duì)資料進(jìn)行全面整理、分析的基礎(chǔ)上，對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)因進(jìn)行理論和實(shí)證研究分析。2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本理論綜述2. 1房地產(chǎn)價(jià)格的含義及特征 1.房地產(chǎn)價(jià)格的含義 房地產(chǎn)價(jià)格是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方就某一房地產(chǎn)商品所形成的交易價(jià)格。在實(shí)際中一般使用房地產(chǎn)交易中的平均成交價(jià)格。 2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征 房地產(chǎn)價(jià)格作為整體，其價(jià)格與其他的

49、商品價(jià)格相比，既有相同之處，又有不同之處。相同之處在于:都是價(jià)格;都有價(jià)格波動(dòng);都按質(zhì)論價(jià)。不同之處在于房地產(chǎn)價(jià)格所具有的特征，而且其特征主要是由土地價(jià)格的特征所決定的，表現(xiàn)為: (1價(jià)格構(gòu)成的雙重性 房地產(chǎn)是以土地和附著于土地上的建筑物為主要物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。它表明了房地產(chǎn)商品的物質(zhì)構(gòu)成是土地與建筑物的有機(jī)統(tǒng)一體。這就決定了房地產(chǎn)價(jià)格具有雙重的實(shí)體性:其中一部分來(lái)源于開(kāi)發(fā)土地和建筑安裝勞動(dòng)所形成的價(jià)值，另一部分則來(lái)源于土地使用權(quán)價(jià)格(根據(jù)馬克思的地租理論，它是地租的資本化，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn))。 (2)房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性 由于房地產(chǎn)在交易中不會(huì)發(fā)生地理位置的轉(zhuǎn)移，發(fā)生轉(zhuǎn)移的是與房產(chǎn)有關(guān)

50、的各種權(quán)益，如使用權(quán)、收益權(quán)、所有權(quán)等，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀態(tài)并不總是一致的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的各種權(quán)益都會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)，由于轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價(jià)值也會(huì)明顯不同。 (3)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異性 土地的地理位置相對(duì)是固定的，房地產(chǎn)商品在交易時(shí)不能發(fā)生地理位置移動(dòng)，房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出區(qū)域性的差異，主要表現(xiàn)在不同城市之間的房地產(chǎn)差價(jià)上，不同地區(qū)的土地所屬的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)完善程度、供求狀況等，而這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出區(qū)域差異性。 (4)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)性特征 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)不是直線式的，

51、而是圍繞房地產(chǎn)商品價(jià)值形成的基礎(chǔ)隨市場(chǎng)供求關(guān)系影響價(jià)格上下波動(dòng)，螺旋式變化的。 (5)價(jià)格形成市場(chǎng)的不完全性 由于土地地理位置的相對(duì)固定性、區(qū)域差異性等原因，使得房地產(chǎn)不能放到同一個(gè)市場(chǎng)上去比較，不能形成完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。f2212. 2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)因素2. 2. 1房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的供給因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的供給量是指在一定條件下賣者愿意而且能夠出售的商品房的數(shù)量。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的建設(shè)和銷售周期，這個(gè)周期從土地的取得到開(kāi)始投資回收的時(shí)間，一般要長(zhǎng)于其他商品的生產(chǎn)周期。這意味著供給可能滯后于需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，供給滯后意味著需求沒(méi)有得到滿足，因而價(jià)格和租金都可能會(huì)上漲;

52、在經(jīng)濟(jì)蕭條期，商品房過(guò)度供給而產(chǎn)生大量的空置，這也使商品房?jī)r(jià)格下降。 然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不論是存量房還是增量房，短期內(nèi)二者都缺乏供給彈性。存量房之所以短期供給彈性較低，其主要原因是當(dāng)房租上漲時(shí)，租戶在短期內(nèi)不會(huì)很快減少他們所承租的房產(chǎn)空間，以致可供出租或再出租的原有房產(chǎn)在短期內(nèi)供給量變化對(duì)租金變化的反應(yīng)較遲鈍?！霸隽糠俊钡墓┙o彈性也較低，是由于新開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)從決定開(kāi)發(fā)到建成租售，需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期。在這段時(shí)期內(nèi)，新房不能及時(shí)滿足市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)上的供給量也不會(huì)很快變化，所以新開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)的短期供給彈性缺乏。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)量不能得到較快的增加，房屋租金和售價(jià)則主要由市場(chǎng)需求量

53、的變化所決定。 同時(shí)，從長(zhǎng)期變化來(lái)看，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)趨于增大，而這主要是通過(guò)改變?cè)型恋氐睦眯再|(zhì)和房屋的用途，以及增加新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。但是，由于土地地理位置的固定性、數(shù)量的有限性和稀缺性，其長(zhǎng)期供給也缺乏彈性。2.2.2房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的需求因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的需求量是指在一定條件下消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買的商品房數(shù)量。很明顯，只有有效的需求與房產(chǎn)價(jià)格有關(guān)，這種需求由于房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，造成的需求者和有效需求在某一時(shí)間及地域是相對(duì)穩(wěn)定的。但房產(chǎn)的復(fù)雜性在于它既是消費(fèi)品又具備可投資性，這種雙重屬性將由房產(chǎn)所處的位置、市場(chǎng)消費(fèi)、投資群體等不同而不同。因此，不論是

54、開(kāi)發(fā)商還是商品房投資者都必須對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)詳細(xì)的分析和預(yù)測(cè)，以便了解在特定的位置和特定時(shí)段的有效需求量。 房產(chǎn)的需求價(jià)格彈性較小。房產(chǎn)因土地?cái)?shù)量的有限性和位置的固定性，其可替代性較低，因此，與一般商品相比，房產(chǎn)的需求價(jià)格彈性較低。但是房產(chǎn)的需求收入彈性較大。居民的可支配收入水平很大程度上決定了房產(chǎn)的需求量。需求收入彈性大的房產(chǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)較大，相應(yīng)投資回報(bào)率也較高;相反，需求收入彈性低的房產(chǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)雖較小，但相應(yīng)的投資利潤(rùn)也較低。2. 2. 3房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的供求因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的供給和需求是影響房產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)基本因素，其他因素都是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給與需求來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)供給一

55、定時(shí)，如果需求增加，價(jià)格就會(huì)上升;如果需求減少，價(jià)格就會(huì)下降。相反，當(dāng)需求一定時(shí)，若供給增加，價(jià)格就會(huì)下降;供給減少，價(jià)格就會(huì)上升。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供給與需求的相互作用結(jié)果是引起商品價(jià)格的變化和均衡。所謂商品的均衡價(jià)格，是指某種商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格，也就是該種商品的市場(chǎng)需求曲線與供給曲線相交處的價(jià)格，如圖1所示:“ 在圖1中，ss表示商品供給曲線，DD表示商品需求曲線，E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，P表示商品價(jià)格，Q表示商品數(shù)量。當(dāng)EQ=OP時(shí)，表示價(jià)格均衡;當(dāng)EP=OQ時(shí)，表示數(shù)量均衡。在一定的市場(chǎng)條件下，若供給數(shù)量小于Q為Q，時(shí)，顯示市場(chǎng)上商品供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格上升至P,，進(jìn)而供給增

56、加，使供給數(shù)量向Q移動(dòng)，價(jià)格趨于平衡;又若供給數(shù)量大于Q為Qz時(shí)，說(shuō)明市場(chǎng)上商品供過(guò)于求，導(dǎo)致價(jià)格下跌至Pz，進(jìn)而供給又會(huì)減少，向Q靠攏，價(jià)格又將趨于平衡。 因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中，價(jià)格是核心，價(jià)格的高低直接影響房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，從而引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)要素的流動(dòng)，生產(chǎn)要素的流動(dòng)將會(huì)重新改變房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系。市場(chǎng)的供求的動(dòng)態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價(jià)格，而價(jià)格的變化同樣也影響著市場(chǎng)供求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制就是通過(guò)住宅價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)要素的相互作用，自動(dòng)地調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)上的供給與需求的平衡。2. 3房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的非市場(chǎng)因素2. 3. 1地租理

57、論 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論的基礎(chǔ)上，提出了勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租理論。該理論認(rèn)為:房地產(chǎn)價(jià)格和房租都是房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，都反映房屋的價(jià)值。馬克思通過(guò)含地租(地價(jià))的土地資本化率的概念來(lái)考察房?jī)r(jià)和租金的關(guān)系，土地資本化率就是指同一時(shí)間、同一區(qū)位、同類型房屋租金與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系，即土地資本化率二地租/地價(jià)。 馬克思的地租理論的前提條件是房?jī)r(jià)與租金處于同一個(gè)成熟市場(chǎng)環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒(méi)有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。 一般來(lái)說(shuō)，租金的多少與房?jī)r(jià)直接掛鉤，但是總體的房租和房?jī)r(jià)都是在一個(gè)較長(zhǎng)的周期中保持上升的趨勢(shì)。當(dāng)租金回報(bào)率高時(shí)，人們會(huì)購(gòu)進(jìn)更多的住房用于出租，

58、房?jī)r(jià)會(huì)在購(gòu)買需求增加時(shí)上升。如果房?jī)r(jià)的上升使租金回報(bào)率過(guò)度下降時(shí)，購(gòu)買行為就會(huì)減少，使房?jī)r(jià)上升的幅度降低或下降。當(dāng)房?jī)r(jià)下降到租金回報(bào)率提升到增加購(gòu)買需求時(shí)，租金又影響著房?jī)r(jià)的上升，并靠市場(chǎng)中的供求關(guān)系保持上升中的相對(duì)平衡。23)2. 3. 2消費(fèi)者的心理預(yù)期理論 消費(fèi)者的心理預(yù)期(也稱市場(chǎng)預(yù)期)是一種潛在的、比較普遍的社會(huì)心理和行為現(xiàn)象。但是目前在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中，消費(fèi)者的心理預(yù)期未趨于理性。穆斯在理性預(yù)期與波動(dòng)理論一文中，對(duì)理性預(yù)期作了精辟的解釋:理性預(yù)期是相對(duì)“適應(yīng)性預(yù)期”而言的。所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運(yùn)用某經(jīng)濟(jì)變量的過(guò)去記錄預(yù)測(cè)未來(lái)，反復(fù)檢驗(yàn)和修訂，采取錯(cuò)了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過(guò)

59、程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱為“理性的”，因?yàn)樗侨藗儏⒄者^(guò)去歷史提供的所有知識(shí)，對(duì)這種知識(shí)加以最有效利用，并經(jīng)過(guò)周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。24 由于房地產(chǎn)的高價(jià)值特性，消費(fèi)者在進(jìn)行投資或置業(yè)行動(dòng)之前，他們都會(huì)經(jīng)過(guò)理性的分析和決策，并對(duì)此類商品做出一定的預(yù)測(cè):升值潛力大，立即付之于行動(dòng);前景未卜，則等待觀望。這里，消費(fèi)者所做的預(yù)測(cè)，即為心理預(yù)期中的理性預(yù)期;同時(shí)正好印證了穆斯在理性預(yù)期與波動(dòng)理論一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn):理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為，因而理性預(yù)期

60、學(xué)說(shuō)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。2.3.3國(guó)家宏觀調(diào)控政策 為了引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，我國(guó)相關(guān)部門制訂了一系列的房地產(chǎn)政策，簡(jiǎn)稱“新政”。新政內(nèi)容主要包括完善土地管理和調(diào)控、調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策及“國(guó)六條”等。新政的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有導(dǎo)向作用。 但是，由于沒(méi)有處理好政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系，造成了我國(guó)政府在房地產(chǎn)管理上的角色缺失與越位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效果不佳，具體表現(xiàn)在:房地產(chǎn)價(jià)格不斷波動(dòng);房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出;開(kāi)發(fā)融資結(jié)構(gòu)不合理;供給市場(chǎng)的壟斷:中介市場(chǎng)市場(chǎng)信息傳遞機(jī)制的缺失等。其中，房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的變化波動(dòng)，讓購(gòu)房者望房興嘆，從