物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)

1、物業(yè)管理流程與各步驟管理關(guān)鍵點(diǎn)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第1頁(yè)輸入輸出流程定義一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出相互關(guān)聯(lián)或相互作用活動(dòng)輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織內(nèi)部流程組成了一個(gè)系統(tǒng)流程網(wǎng)絡(luò)或體系物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第2頁(yè)抓 住 主 線物業(yè)管理是經(jīng)過(guò)對(duì)物管理實(shí)現(xiàn)對(duì)人有償服務(wù)全部操作運(yùn)行在 軌跡上法律服務(wù)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第3頁(yè)物業(yè)管理定義按照服務(wù)協(xié)議約定對(duì)房屋建筑對(duì)配套設(shè)施設(shè)備對(duì)相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第4頁(yè)屋面屋架吊頂墻面欄桿門(mén)窗樓地面基礎(chǔ)地基房屋建筑物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第5頁(yè)水-給水、排

2、水、消防用水衛(wèi)-衛(wèi)生設(shè)備電-電氣設(shè)備、電梯設(shè)備暖-暖氣設(shè)備氣-燃?xì)庠O(shè)備配套設(shè)施設(shè)備物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第6頁(yè)相關(guān)場(chǎng)地：綠地、道路、停車(chē)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)秩序、環(huán)境秩序：安全保衛(wèi)、消防、車(chē)輛環(huán)境：污染防治、保潔、綠化物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第7頁(yè)人：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位人：房地局、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、環(huán)衛(wèi)、園林、街道辦事處、居委會(huì)人：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視物：房屋建筑、從屬設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地錢(qián)：服務(wù)費(fèi)、維修資金、代收代交代管費(fèi)、雙方約定費(fèi)用物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第8頁(yè)什么是關(guān)鍵流程？對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)直接產(chǎn)生影響產(chǎn)生價(jià)值增值過(guò)程跨部門(mén)運(yùn)作主流程對(duì)

3、用戶(hù)滿(mǎn)意度有主要影響績(jī)效低下及微弱步驟組織關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵流程特征物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第9頁(yè)早期介入期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第10頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)內(nèi) 容時(shí)間/頻率備 注特約服務(wù)項(xiàng)目調(diào)研按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)議約定確定特約服務(wù)項(xiàng)目依據(jù)發(fā)展商要求 1、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際需求；2、準(zhǔn)確掌握物價(jià)局相關(guān)政策。提供特約服務(wù)按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)議約定 1、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際需求；2、準(zhǔn)確掌握物價(jià)局相關(guān)政策。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第11頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)算編制入伙前第9周 按企業(yè)預(yù)算管理程序執(zhí)行。入住培訓(xùn)資料編制入伙前第5周 1、管理處提出需求；2、企業(yè)人力資源部配合編制；3、企業(yè)

4、責(zé)任人審批。入伙流程演練入伙前第1周 1、確定本管理處參加人員及其它管理處借調(diào)職員名單；2、制訂流程演練程序。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第12頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 與開(kāi)發(fā)商費(fèi)用結(jié)算（水、電、氣、前期介入費(fèi)、創(chuàng)辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)用等）入伙前第4、8、12周 管理處入住裝修期各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至物價(jià)局立案入伙前第5周物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第13頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 外委業(yè)務(wù)（保安、保潔、消殺、垃圾清運(yùn)等）分包協(xié)議簽定入伙前第2周1、立項(xiàng)；2、公開(kāi)招投標(biāo)；3、確認(rèn)分包方；4、協(xié)議評(píng)審；5、協(xié)議簽定。 管理用房（客戶(hù)中心、辦公室、宿舍、食堂等）位置及面積確實(shí)定入伙前第10周參考深圳經(jīng)濟(jì)

5、特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第52條內(nèi)容執(zhí)行。 管理用房（客戶(hù)中心、辦公室、宿舍、食堂等）交付使用入伙前第4周交付驗(yàn)收。 物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第14頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案確定入伙前第10周標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作招標(biāo)入伙前第8周標(biāo)識(shí)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)安裝入伙前第2周物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第15頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)入住場(chǎng)景布置入伙前第1周依據(jù)開(kāi)發(fā)商要求制訂方案。開(kāi)通網(wǎng)線，安裝各項(xiàng)管理軟件入伙前第3周制訂答客問(wèn) 入伙前第4周 內(nèi)容須函蓋小區(qū)基本信息，周?chē)嚓P(guān)配套設(shè)施、公共信息等資料，力爭(zhēng)準(zhǔn)確為業(yè)主提供服務(wù)。制訂公共關(guān)系溝通匯報(bào) 入伙前第4、8、12周 1、依據(jù)公共關(guān)系清單；2、每個(gè)月1次。物

6、業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第16頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 制訂房屋裝修審批關(guān)鍵點(diǎn)入伙前第8周1、管理處編制，提交分企業(yè)審批；2、審批后同意執(zhí)行。 制訂項(xiàng)目入住管理方案（入住期安全管理方案、入住期經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)管理方案、入住期突發(fā)事件處理方案、入住期車(chē)輛管理方案、入住期裝修垃圾清運(yùn)方案、入住期成品保護(hù)方案）入伙前第6周1、管理處編制；2、分企業(yè)組織評(píng)審；3、同意后實(shí)施。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第17頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)幫助發(fā)放入住通知入伙前第3周 依據(jù)開(kāi)發(fā)商要求開(kāi)展該項(xiàng)工作。 制訂外部公共關(guān)系聯(lián)絡(luò)表入伙前第11周 1、管理處編制，報(bào)企業(yè)立案； 2、每個(gè)月更新1次。制訂關(guān)鍵客戶(hù)清單入伙前

7、第7周 1、管理處編制，報(bào)企業(yè)立案； 2、每個(gè)月更新1次。易損建筑材料備料入伙前第2周 1、制訂材料清單； 2、采購(gòu)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第18頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 承接查驗(yàn)計(jì)劃及表格編制入伙前第9周 管理處編制后報(bào)企業(yè)審批及立案 組織驗(yàn)收（視開(kāi)發(fā)商詳細(xì)情況確定時(shí)間）入伙前第5-8周 視開(kāi)發(fā)商詳細(xì)情況確定時(shí)間 工程遺留問(wèn)題跟蹤入伙前第1-4周 1、制訂工程遺留問(wèn)題臺(tái)帳；2、每七天須對(duì)進(jìn)展進(jìn)行跟進(jìn)；3、管理處層面無(wú)法處理應(yīng)提請(qǐng)企業(yè)幫助處理。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第19頁(yè)早期介入期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 建立設(shè)備設(shè)施檔案、公共水電清單入伙前第5周 制訂業(yè)主提前進(jìn)場(chǎng)裝修方案（如需要，

8、則依據(jù)開(kāi)發(fā)商通知）入伙前第9周 1、了解開(kāi)發(fā)商意愿； 2、管理處編制； 3、報(bào)企業(yè)審批及立案。 完成與開(kāi)發(fā)商水、 電、氣過(guò)戶(hù)手續(xù)入伙前第2周 視開(kāi)發(fā)商詳細(xì)情況確定時(shí)間。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第20頁(yè)入住期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第21頁(yè)入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)組織管理處人員按入伙手續(xù)辦理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求進(jìn)行入伙前準(zhǔn)備工作入伙期 按入伙手續(xù)辦理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)執(zhí)行。 負(fù)責(zé)組織管理處人員在入伙期做好對(duì)業(yè)主入伙手續(xù)辦理工作入伙期對(duì)職員培訓(xùn)工作物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第22頁(yè)入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主申請(qǐng)裝修進(jìn)行審批入伙期 負(fù)責(zé)組織管理處人員對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控入伙期 每日巡查，發(fā)覺(jué)不

9、合格項(xiàng)及時(shí)填發(fā)整改通知單。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第23頁(yè)入住期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理入伙期各類(lèi)突發(fā)事件入伙期 1、制訂各類(lèi)預(yù)案； 2、報(bào)企業(yè)審批立案； 3、預(yù)案培訓(xùn)； 4、預(yù)案演練； 5、預(yù)案更新（每六個(gè)月一次）。 負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通入伙期 每個(gè)月1次，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第24頁(yè)正常管理期物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第25頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 編制本小區(qū)主要危險(xiǎn)源管理方案并執(zhí)行 每年12月編制第二年，每個(gè)月檢驗(yàn)執(zhí)行情況 按健康安全危險(xiǎn)源評(píng)價(jià)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)執(zhí)行。 結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況向企業(yè)人力資源部門(mén)提出用人需求每個(gè)月 依據(jù)本小區(qū)安全崗位設(shè)置制訂計(jì)劃

10、。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第26頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 統(tǒng)計(jì)管理處職員月離職率并進(jìn)行分析每個(gè)月1次 統(tǒng)計(jì)管理處職員缺編率并進(jìn)行分析每個(gè)月1次 結(jié)合管理處年度績(jī)效目標(biāo)責(zé)任書(shū)對(duì)職員進(jìn)行績(jī)效考評(píng)每個(gè)月1次 1、職員薪酬定級(jí)評(píng)定； 2、每個(gè)月職員績(jī)效考評(píng)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第27頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)人力資源 與全體職員進(jìn)行溝通 每個(gè)月1次 按照內(nèi)部溝通作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 對(duì)管理處職員進(jìn)行培訓(xùn) 按年度培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行 負(fù)責(zé)管理處職員考勤 每日 組織管理職員早會(huì) 每日 組織職員活動(dòng) 依據(jù)實(shí)際 情況物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第28頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)行政資源 配合企業(yè)開(kāi)展管

11、理體系外部審核每年1次 按企業(yè)計(jì)劃開(kāi)展執(zhí)行。 組織開(kāi)展管理體系內(nèi)部審核每年1次 按企業(yè)計(jì)劃開(kāi)展執(zhí)行。 對(duì)管理處檔案管理進(jìn)行督導(dǎo)每個(gè)月1次物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第29頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)行政資源 對(duì)管理處固定資產(chǎn)進(jìn)行管理 依據(jù)企業(yè)要求 提交固定資產(chǎn)臺(tái)帳至企業(yè)立案。 提交管理提案 依據(jù)企業(yè)要求 對(duì)管理處各類(lèi)經(jīng)濟(jì)協(xié)議進(jìn)行擬訂、初審及歸檔管理每個(gè)月1次 提交協(xié)議臺(tái)帳至企業(yè)立案。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第30頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 編制管理處年度 物業(yè)管理方案每年1月 春節(jié)、“五一”、“十一”節(jié)前安全消防大檢驗(yàn)節(jié)前 夜間查崗每七天1次 晚11點(diǎn)以后。 處理日?？蛻?hù)投訴日常

12、 須對(duì)管理處所接待全部客戶(hù)投訴進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第31頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 組織小區(qū)文化活動(dòng) 按計(jì)劃 與關(guān)鍵客戶(hù)溝通每個(gè)月1次 與業(yè)主委員會(huì)組員溝通 每個(gè)月1次，業(yè)主委員會(huì)主任2次 組織開(kāi)展年度客戶(hù)滿(mǎn)意指數(shù)測(cè)評(píng)每年1次 對(duì)各管理處須改進(jìn)事項(xiàng)進(jìn)行跟進(jìn)，制訂整改方案，對(duì)業(yè)主進(jìn)行100%回訪。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第32頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 組織建立、維護(hù)、更新客戶(hù)資料庫(kù)每個(gè)月1次 組織創(chuàng)優(yōu)工作開(kāi)展按計(jì)劃 組織保優(yōu)工作開(kāi)展按計(jì)劃 幫助業(yè)主委員會(huì)成立、換屆按計(jì)劃 編制重大環(huán)境原因管理方案并執(zhí)行 每年12月編制第二年，每個(gè)月檢驗(yàn)執(zhí)行情況 按環(huán)境原

13、因管理程序執(zhí)行。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第33頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 與轄區(qū)派出所溝通每個(gè)月1次 填寫(xiě)社會(huì)公共關(guān)系溝通統(tǒng)計(jì)。 與小區(qū)工作站溝通每個(gè)月1次 填寫(xiě)社會(huì)公共關(guān)系溝通統(tǒng)計(jì)。 與主要媒體進(jìn)行溝通 有重大、正負(fù)面事件發(fā)生時(shí) 與水務(wù)集團(tuán)、供電所、城管溝通 重大節(jié)日前及日常工作物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第34頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)物料供給商進(jìn)行評(píng)價(jià)6月、12月各1次 對(duì)主要服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)審12月1次 外委工程立項(xiàng)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收管理 工程發(fā)生時(shí) 按外委工程作業(yè)指導(dǎo)書(shū)外委工程管理程序文件執(zhí)行。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第35頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流

14、程資源 管理處危機(jī)事件處理 有負(fù)面事件發(fā)生時(shí) 1、對(duì)業(yè)主溝通； 2、對(duì)相關(guān)政府部門(mén)溝通； 3、媒體負(fù)面報(bào)道消除。 對(duì)日常檢驗(yàn)不合格項(xiàng)給予不一樣類(lèi)型指導(dǎo)每日物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第36頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)天面進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)每日 1、依據(jù)各小區(qū)不一樣規(guī)模確定線路,確保每日必須巡查到天面,規(guī)模較大小區(qū)按照N個(gè)天面/日*X日模式進(jìn)行,每日最少確保對(duì)2個(gè)以上天面進(jìn)行巡查。 2、通往天面門(mén)是否上鎖，造成無(wú)法上到天面；天面地面是否完好無(wú)缺，隔熱層是否有損壞；是否有積水；是否有線亂接亂掛；地面是否整齊，有沒(méi)有垃圾；是否有“請(qǐng)勿攀爬”、“請(qǐng)勿高空拋物”溫馨提醒；各設(shè)施閥門(mén)是否完好，如

15、管道煤氣閥門(mén)等；各設(shè)施管道標(biāo)識(shí)是否清楚：管線、煤氣管、消防管線； 天面水池、水箱：水池、水箱周?chē)袥](méi)有污染隱患；周?chē)袥](méi)有顯著標(biāo)識(shí)；防避雷系統(tǒng)有沒(méi)有銹蝕；有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；風(fēng)機(jī)有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范； 電梯機(jī)房：電梯機(jī)房是否上鎖；機(jī)房?jī)?nèi)是否整齊，有沒(méi)有灰塵；機(jī)房?jī)?nèi)操作規(guī)程、應(yīng)急方法是否上墻；機(jī)房?jī)?nèi)散熱風(fēng)扇是否完好；機(jī)房?jī)?nèi)是否配置溫度計(jì)，溫度是否在正常范圍內(nèi)；機(jī)房?jī)?nèi)是否配置應(yīng)急燈，是否能正常使用；機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)講電話是否能正常通話；電梯運(yùn)行統(tǒng)計(jì)是否完整、正確。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第37頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)全部走廊通道進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、依據(jù)各小區(qū)不一樣規(guī)

16、模確定線路,確保每日必須巡查到樓道,規(guī)模較大小區(qū)按照N個(gè)樓道/日*X日模式進(jìn)行,每日最少確保對(duì)2個(gè)以上樓道進(jìn)行巡查。 2、樓道內(nèi)地面、墻面、窗臺(tái)面、樓梯間、樓梯扶手是否整齊，有沒(méi)有灰塵；防火門(mén)是否能正常關(guān)閉，閉門(mén)器是否正常；防火門(mén)上有沒(méi)有灰塵； 公共照明：燈是否能亮；燈罩有沒(méi)有缺失，有沒(méi)有破損；開(kāi)關(guān)是否正常； 消防栓：消防栓門(mén)是否處于關(guān)閉狀態(tài)；統(tǒng)計(jì)是否齊全；水帶、水槍頭、小錘、警鈴、水閥、玻璃是否齊全，完好無(wú)缺；消防栓上有沒(méi)有灰塵； 電井門(mén)、水表井門(mén)是否關(guān)閉；里面有沒(méi)有堆放雜物；玻璃窗、百葉窗是否整齊；消防疏散指示燈是否亮，燈罩有沒(méi)有缺失；消防安全指示、警示標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、房號(hào)標(biāo)識(shí)、樓層消防平

17、面圖等是否清楚、統(tǒng)一；風(fēng)機(jī)口鋁條有沒(méi)有缺失，有沒(méi)有灰塵；樓道內(nèi)有沒(méi)有堆房雜物，有沒(méi)有業(yè)主將自有物品放在走道上；樓道內(nèi)墻面有沒(méi)有張貼廣告牌及路向指示等；樓道內(nèi)天花有沒(méi)有缺失； 樓道內(nèi)各現(xiàn)場(chǎng)工作統(tǒng)計(jì)是否完整、正確：安管方面：巡查簽到表、值班統(tǒng)計(jì)表；環(huán)境方面：標(biāo)準(zhǔn)層現(xiàn)場(chǎng)工作統(tǒng)計(jì)；樓道內(nèi)垃圾箱擺放位置是否統(tǒng)一；樓道內(nèi)清潔用具是否隨意擺放；樓道內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員有沒(méi)有按照要求著裝：包含秩序維護(hù)員、清潔工；是否有亂拉電線現(xiàn)象物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第38頁(yè)消火栓物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第39頁(yè) 水帶水槍物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第40頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)電梯轎廂進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、

18、各小區(qū)全部電梯轎廂每日必須巡查1次。 2、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證是否在使用期內(nèi)；轎廂內(nèi)是否整齊，地面有沒(méi)有垃圾；各面是否整齊、光亮；有沒(méi)有燈不亮；風(fēng)扇是否正常使用；用物品擋住探照頭，控制中心有沒(méi)有反應(yīng)；按轎廂內(nèi)警鈴，控制中心有沒(méi)有反應(yīng)；轎廂內(nèi)有沒(méi)有張貼廣告、通知等。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第41頁(yè)層站層門(mén) 轎廂物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第42頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)大堂進(jìn)行檢驗(yàn)每日 1、各小區(qū)大堂每日必須巡查1次。2、電梯口有沒(méi)有亂張貼廣告、通告等；電梯口有沒(méi)有亂張貼廣告、通告等；電梯口管理處公告欄里面有沒(méi)有失效通知，管理處通知有沒(méi)有蓋章；電梯廳門(mén)是否整齊、光亮；公共防盜

19、門(mén)是否完好，能否正常使用；業(yè)主信報(bào)箱有沒(méi)有箱門(mén)打開(kāi)；信報(bào)箱上有沒(méi)有灰塵； 大堂安全崗：環(huán)境是否整齊，有沒(méi)有堆放雜物；是否對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行盤(pán)查、登記；大堂崗秩序維護(hù)員是否按照要求著裝；大堂崗現(xiàn)場(chǎng)工作統(tǒng)計(jì)、來(lái)訪記錄表、值班統(tǒng)計(jì)表統(tǒng)計(jì)填寫(xiě)是否規(guī)范；門(mén)禁系統(tǒng)能否正常使用；有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；對(duì)講系統(tǒng)能否正常使用；有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)；統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第43頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)水泵房進(jìn)行檢驗(yàn) 每日 房?jī)?nèi)環(huán)境是否整齊，有沒(méi)有雜物、灰塵，老鼠、蟲(chóng)害； 操作規(guī)程是否上墻且為有效版本； 設(shè)備工作是否正常、閥門(mén)管道、盤(pán)根有沒(méi)有跑、冒、滴、漏； 設(shè)備有沒(méi)有顯著銹蝕；房

20、內(nèi)有沒(méi)有積水、浸泡發(fā)生； 高、中、低區(qū)生活水泵標(biāo)識(shí)，操作標(biāo)識(shí)是否顯著； 是否定時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表是否規(guī)范； 滅火器是否符合要求。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第44頁(yè)變頻調(diào)速泵物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第45頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)發(fā)電機(jī)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 房?jī)?nèi)環(huán)境是否整齊，有沒(méi)有雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害； 操作規(guī)程是否上墻且為有效版本； 備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)能否隨時(shí)正常啟用； 開(kāi)啟時(shí)有沒(méi)有異響或開(kāi)啟喘震、開(kāi)啟失效； 運(yùn)行中有沒(méi)有異響或漏煙、漏油和其它情況； 轉(zhuǎn)速、油壓、水溫、電池充電電壓、輸出電壓、頻率等是否在正常范圍內(nèi)； 是否定時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范； 滅火器是否符合要求；應(yīng)

21、急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第46頁(yè)發(fā)電機(jī)物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第47頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)柴油機(jī)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 是否和發(fā)電機(jī)房絕緣隔開(kāi)；機(jī)油是否加足；是否有滲漏；是否定時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第48頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)低壓配電房進(jìn)行檢驗(yàn)每日 房?jī)?nèi)環(huán)境是否整齊，有沒(méi)有雜物、積水、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害；操作規(guī)程是否上墻且為有效版本；聽(tīng)變壓器聲音是否正常，應(yīng)發(fā)出連續(xù)均勻“嗡嗡”聲，沒(méi)有機(jī)械震動(dòng)聲和放電聲等異常聲音；變壓器外殼有否變形和銹蝕；變壓器高低壓側(cè)電纜頭和母排搭接頭是否有發(fā)

22、燒、變色、發(fā)生異味；配電柜、控制柜運(yùn)行部分參數(shù)是否在額定值范圍內(nèi)；是否定時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第49頁(yè)變壓器物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第50頁(yè)高壓柜 低壓柜物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第51頁(yè)控制柜物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第52頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)中央空調(diào)房進(jìn)行檢驗(yàn)每日房?jī)?nèi)環(huán)境是否整齊，有沒(méi)有雜物、積水、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害；操作規(guī)程是否上墻且為有效版本；抽查部分運(yùn)行參數(shù)如電流表、電壓表等指示是否在額定值范圍內(nèi)；是否定時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；滅火器是否符合要求；應(yīng)急燈是否正常。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要

23、點(diǎn)第53頁(yè)冷水機(jī)組（空調(diào)主機(jī)）物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第54頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)地面道路情況進(jìn)行檢驗(yàn)每日 是否完好，有沒(méi)有破損； 有沒(méi)有積水；有沒(méi)有地磚松動(dòng)，是否存在安全隱患；是否整齊，有沒(méi)有垃圾；地面現(xiàn)場(chǎng)工作統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；路燈、草坪燈有沒(méi)有不亮，有沒(méi)有缺燈罩。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第55頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)園藝進(jìn)行檢驗(yàn)每日綠化帶有沒(méi)有大面積黃土裸露；綠化帶里面有沒(méi)有顯著垃圾；喬灌木、綠籬、花卉等有沒(méi)有顯著缺株、少株、死株現(xiàn)象；喬灌木、綠籬、花卉有沒(méi)有顯著病蟲(chóng)害現(xiàn)象；綠籬有沒(méi)有顯著長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有修剪；綠化澆水是否有些人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，有沒(méi)有亂費(fèi)

24、水現(xiàn)象；園藝現(xiàn)場(chǎng)工作統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第56頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)宣傳欄進(jìn)行檢驗(yàn)每日 宣傳欄里面內(nèi)容是否在使用期內(nèi)；版面是否清楚。 對(duì)小區(qū)綠化標(biāo)識(shí)牌、交通指示牌等檢驗(yàn)每日 是否顯著、統(tǒng)一； 有沒(méi)有破損。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第57頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn) 每日 現(xiàn)場(chǎng)有沒(méi)有安全操作提醒牌，有沒(méi)有操作規(guī)程提醒；設(shè)施有沒(méi)有破損，是否存在安全隱患；有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)，統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第58頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)垃圾（池）箱、垃圾車(chē)、垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行檢驗(yàn)每日 垃圾箱有沒(méi)有破損

25、，有沒(méi)有箱門(mén)打開(kāi)；垃圾中轉(zhuǎn)站清潔用具是否擺放整齊；現(xiàn)場(chǎng)有沒(méi)有垃圾隨地堆放現(xiàn)象。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第59頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)小區(qū)地面車(chē)輛停放進(jìn)行檢驗(yàn)每日 地面停車(chē)場(chǎng)有沒(méi)有車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象；有沒(méi)有車(chē)輛占用消防通道、行駛通道；自行車(chē)棚、摩托車(chē)棚里面車(chē)輛是否停放整齊。物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第60頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 房屋外觀是否完好、整齊，外墻面磚、大理石、涂料等裝飾材料有沒(méi)有脫落、污跡；每日 室外招牌、廣告牌、霓虹燈有沒(méi)有安全隱患；每日 外墻面是否掛有橫幅、廣告語(yǔ)；業(yè)主陽(yáng)臺(tái)及窗臺(tái)上是否放置存在安全隱患物品；每日物業(yè)管理流程與各環(huán)節(jié)管理要點(diǎn)第61頁(yè)正常管理期流程與管理關(guān)鍵點(diǎn)流程資源 對(duì)車(chē)場(chǎng)出入口進(jìn)行檢驗(yàn)每日 現(xiàn)場(chǎng)有沒(méi)有塞車(chē)現(xiàn)象；智能化停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)：擋車(chē)桿起落是否正常；能否自動(dòng)和手動(dòng)開(kāi)閘；攝像照明及圖片存取是否正常；車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)是否正常；智能化停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)有沒(méi)有定時(shí)保養(yǎng)；保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)是否規(guī)范；崗