論政府對(duì)商品房銷售的信息管制

1、論政府對(duì)商品房銷售的信息管制摘要目前，在我國(guó)的商品房銷售中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)商品房的信息的把控上存在很大的差距。由于購(gòu)房者的弱勢(shì)地位，房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，以及市場(chǎng)機(jī)制的天然缺陷，致使購(gòu)房者與市場(chǎng)都難以依靠市場(chǎng)自身的力量解決這些問(wèn)題，因此，需要政府進(jìn)展適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制，以維護(hù)消費(fèi)者的利益。關(guān)鍵詞商品房銷售信息政府管制房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，具有很大的開(kāi)展?jié)摿?。由于我?guó)的房地產(chǎn)業(yè)整體法制環(huán)境的不健全和立法的滯后，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的商品房在詳細(xì)銷售的過(guò)程中，都存在許多不是很合理、不合法的地方。而這些破綻產(chǎn)生的原因歸根結(jié)底可以說(shuō)是由于在商品房銷售的過(guò)程中，存在嚴(yán)重的信息不透明、不對(duì)稱現(xiàn)象而導(dǎo)致的，而

2、要想使這些問(wèn)題得到妥善的解決，就需要政府對(duì)商品房銷售進(jìn)展適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制。一、商品房銷售中的信息不對(duì)稱問(wèn)題商品房本來(lái)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。在房地產(chǎn)這個(gè)帶有半壟斷色彩、非充分競(jìng)爭(zhēng)的特殊市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)商品房的信息的把控上存在很大的差距。許多有關(guān)商品房?jī)r(jià)格、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面的爭(zhēng)議，皆起源于商品房銷售過(guò)程中這種信息不對(duì)稱，其現(xiàn)象主要表現(xiàn)如下。1.土地權(quán)屬信息不對(duì)稱隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，商品房的產(chǎn)權(quán)已呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。在理論上，可以把住宅產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩個(gè)方面。而假設(shè)單從所有權(quán)利來(lái)看，又可以分為完全所有權(quán)利和不完全所有權(quán)，后者包括住宅的福利性產(chǎn)

3、權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通，不同的省份和地區(qū)所出臺(tái)的規(guī)定又不一樣。此外，附屬于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜，如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。作為一個(gè)外行的購(gòu)置者不能輕易理解到該宗住宅具備的產(chǎn)權(quán)信息，而這些為商品房開(kāi)發(fā)商或原所有者的可能欺詐行為埋下了伏筆。2.價(jià)格信息不對(duì)稱眾所周知，商品房的價(jià)格不僅僅是取決于征地本錢(qián)、土建本錢(qián)、地理位置，同時(shí)，它還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度等因素，在同一個(gè)供給圈內(nèi)，由于地理位置、建筑設(shè)計(jì)、建筑工藝、地質(zhì)狀況等的不同，價(jià)格個(gè)別性仍是最主要的特征。一般而言，購(gòu)置者對(duì)所欲購(gòu)置的房產(chǎn)本錢(qián)及其同類物業(yè)的價(jià)格都不甚理

4、解，使得房地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利的可能性有所增加，從而增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的泡沫成分，甚至在一定條件下引發(fā)市場(chǎng)失靈、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。3.質(zhì)量信息不對(duì)稱由于建筑物的消費(fèi)過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜、廣泛，涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，施工中諸如基儲(chǔ)鋼筋混凝土等隱蔽工程會(huì)被其緊后工序所覆蓋，商品房作為一種特殊商品，其隔音效果、動(dòng)靜分區(qū)、地面平整、設(shè)計(jì)工藝、門(mén)窗密實(shí)度等初級(jí)質(zhì)量問(wèn)題可以通過(guò)目測(cè)顯現(xiàn)出來(lái)；而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級(jí)質(zhì)量問(wèn)題只有消費(fèi)過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)。而普通的購(gòu)房者那么很難在短期內(nèi)充分認(rèn)識(shí)商品房的質(zhì)量，更別提本錢(qián)了。商品房質(zhì)量信息的不對(duì)稱性會(huì)嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益。二、商品房銷售信息管制的必要性由于商品房這一

5、行業(yè)本身的特殊性以及市場(chǎng)機(jī)制的天然缺陷致使無(wú)法依靠市場(chǎng)自身的力量來(lái)解決這些問(wèn)題，這為政府利用一切可行的手段調(diào)控商品房市場(chǎng)提供了理論根據(jù)。1.政府有必要通過(guò)對(duì)信息的管制來(lái)消除商品房銷售中主體信息地位不平等長(zhǎng)期以來(lái)，在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一直處于主動(dòng)地位。他們幾乎壟斷著房屋本錢(qián)、價(jià)格、質(zhì)量、配套情況、區(qū)位價(jià)值等等各方面的信息。在商品房銷售中，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中的某些條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，且出賣(mài)人經(jīng)常會(huì)以各種借口回絕買(mǎi)受人的合理要求，并聲稱國(guó)家就是這樣規(guī)定的。公開(kāi)正確、全面可靠的數(shù)據(jù)和信息，是房地產(chǎn)市場(chǎng)安康運(yùn)行、公平交易、人們理性購(gòu)房的前提。購(gòu)房者的弱勢(shì)地位，他們無(wú)法依靠自身的力量解決主體信息地

6、位不平等的問(wèn)題，此時(shí)就需要政府出面對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)展合理的干預(yù)，消除這種不平等，否那么會(huì)影響公平交易，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康運(yùn)行。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2.政府有必要通過(guò)對(duì)信息的管制來(lái)健全和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步比較晚，市場(chǎng)機(jī)制還不完善且現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需矛盾仍相當(dāng)突出，制約著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。正是由于住宅的區(qū)位特征和產(chǎn)品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術(shù)性和政策性進(jìn)入壁壘，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以成為充分競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)放性市場(chǎng)，政府有必要通過(guò)對(duì)信息的管制來(lái)健全和完善房地產(chǎn)市常3.政府有必要通過(guò)對(duì)信息的管制來(lái)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)監(jiān)管的職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)政府認(rèn)真履行其監(jiān)管職責(zé)，這

7、不僅有利于更好的維護(hù)社會(huì)公眾的利益不受損害，更有利于推動(dòng)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。由于商品房在銷售的過(guò)程中存在嚴(yán)重的信息不平稱，而且市場(chǎng)對(duì)銷售中這類的問(wèn)題難以自行解決，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者不能及時(shí)、真實(shí)的共享信息。這時(shí)候就需要政府來(lái)對(duì)商品房銷售中信息的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性加以監(jiān)管，以防止商品房市場(chǎng)狀況的惡化。三、政府對(duì)商品房銷售信息管制的措施1.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度政府要抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，及時(shí)、全面地掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊?gòu)造等根底信息，向社會(huì)發(fā)布，并提供公開(kāi)查詢功能，建立和完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制。及時(shí)發(fā)布包括土地拍賣(mài)情況、不同區(qū)位商品房、存量房的可售套數(shù)、套型、面積及已售套數(shù)

8、、面積、戶型、實(shí)際成交價(jià)格，商品房工程的預(yù)售容許、權(quán)屬狀況、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況及建筑面積、套內(nèi)面積、公用分?jǐn)偯娣e等即時(shí)的市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)人們理性投資，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)。2.政府對(duì)商品房?jī)r(jià)格信息進(jìn)展管制政府要通過(guò)制度的標(biāo)準(zhǔn)與多方面的監(jiān)視，逐步建立起住宅商品房?jī)r(jià)格間接調(diào)控與管理體制的框架。?中華人民共和國(guó)價(jià)格法?明確規(guī)定對(duì)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。實(shí)際情況是政府進(jìn)展土地資源的調(diào)控，對(duì)商品房直接源于土地這種稀缺資源的商品，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)展一定的調(diào)控。在市場(chǎng)機(jī)構(gòu)失靈的時(shí)期，商品房的價(jià)格迫切需要加強(qiáng)價(jià)格管理。應(yīng)該推行政府指導(dǎo)價(jià)，并在價(jià)格管制上加大管制力度、擴(kuò)大管制范圍。3.加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房預(yù)售相關(guān)的法律、法規(guī)建立隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，有關(guān)主管部門(mén)制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)交易的規(guī)章制度。但是許多人在投資購(gòu)置商品房之前對(duì)市場(chǎng)理解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，在購(gòu)房中引起一連串的法律問(wèn)題。因此，加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房有關(guān)的法律、法規(guī)的建立，以完善我國(guó)的商品房預(yù)售