業(yè)主委員會職責

1、業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主，其權益基礎是對物業(yè)的全部權。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應該執(zhí)行以下職責：（一）招集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實行狀況。除初次業(yè)主大會外，此后每年召開的年度大會均由業(yè)主委員會籌辦、招集和主持。遇有特別狀況，業(yè)主委員會有權依照相關規(guī)定招集和主持業(yè)主大會暫時會議。會議時期，業(yè)主委員會應該向業(yè)主大會報告本物業(yè)管理地區(qū)內物業(yè)管理的實行狀況。（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽署物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會應該依照國家相關物業(yè)管理的法律、法例和政策規(guī)定以及業(yè)主條約的商定，采納公然招標、邀請招標或許協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司。選聘、續(xù)聘或許解聘物業(yè)管理公

2、司，須經業(yè)主大會議論通事后，業(yè)主委員會方可與物業(yè)管理公司簽署、更改或許排除物業(yè)服務合同。選聘物業(yè)管理公司，是指物業(yè)招標人經過公然招標、邀請招標或許協(xié)議方式，選擇邀請擁有相應資質的物業(yè)管理公司。續(xù)聘物業(yè)管理公司，是指物業(yè)服務合同期滿后，對物業(yè)管理公司的再次聘任。解聘物業(yè)管理公司，分為自然解聘和提早解聘。自然解聘，是指物業(yè)服務合同限期屆滿后不再被續(xù)期。提早解聘，是指在合同執(zhí)行時期，因為某種原由，合同兩方或許單方提出停止合同的執(zhí)行。合同法中規(guī)定了商定排除和法定排除的兩類情況：商定排除，是當事人經過履行商定的排除權或許兩方磋商決定而進行的合同排除。其特色是，合同兩方當事人磋商一致，都贊同排除，而不是一

3、方面履行排除權。法定排除，是合同排除的條件由法律直接規(guī)定的合同排除。合同法第九十四條規(guī)定：有以下情況之一的，當事人能夠排除合同：1）因不行抗力以致不可以實現(xiàn)合同目的；2）在執(zhí)行限期屆滿以前，當事人一方明確表示或許以自己的行為表示不執(zhí)行主要債務；3）當事人一方延誤執(zhí)行主要債務，經催告后在合理限期內仍未執(zhí)行；4）當事人一方延誤執(zhí)行債務或許有其余違約行為以致不可以實現(xiàn)合同目的；5）法律規(guī)定的其余情況。（三）實時認識業(yè)主、物業(yè)使用人的建議和建議，監(jiān)察和輔助物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會能夠依據(jù)物業(yè)服務合同和上年度工作計劃，聽取和反應廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的建議，監(jiān)察、檢查物業(yè)管理公司的工作落真

4、相況，審查物業(yè)管理公司所作的年度財務決算報告。對業(yè)主展開多鐘形式的宣傳教育活動，監(jiān)察并踴躍輔助、支持、配合物業(yè)管理公司的工作，執(zhí)行物業(yè)服務合同，以保障各項管理目標的實現(xiàn)。嚴格（四）監(jiān)察業(yè)主條約的實行。貫徹執(zhí)行并敦促業(yè)主恪守物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定，恪守業(yè)主條約以及物業(yè)服務合同的商定。（五）業(yè)主大會給予的其余職責。主要包含以下職責：1）組織訂正業(yè)主條約、業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會在恪守物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定的前提下，有權依據(jù)本物業(yè)管理地區(qū)內的實質狀況，組織對業(yè)主條約和業(yè)主委員會章程進行改正、增補。改正、增補的條款應該經業(yè)主大會審議經過。（2）審查專項維修資本的籌集、使用和管理，以及物業(yè)

5、服務花費標準及使用方法專項維修資本屬業(yè)主全部，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設備設備的維修和更新、改造，不得挪作他用（條例第五十四條第二款）。業(yè)主委員會有權依照物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定，審查專項維修資本的籌集、使用和管理的狀況，并報業(yè)主大會審講和監(jiān)察。物業(yè)服務費用應該依據(jù)法律、法例和政策規(guī)定，按照合理、公然以及管理服務水平與社會承受能力相適應的原則，由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理服務的內容和標準，物業(yè)管理公司依照這些內容和標準進行測算，經兩方磋商并經業(yè)主大會審議通事后，簽署物業(yè)服務合同予以確立。3）業(yè)主委員會應該接受政府行政主管部門的監(jiān)察指導，執(zhí)行政府行政主管部門對本物業(yè)管理地區(qū)的管理

6、事項提出的指令和要求，等等。4）調停物業(yè)管理活動中的糾葛。物業(yè)管理糾葛，是指物業(yè)管理活動中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭吵。物業(yè)管理糾葛，包含先期物業(yè)管理糾葛、物業(yè)使用糾葛、物業(yè)維涵保養(yǎng)糾葛、物業(yè)管理服務糾葛、物業(yè)管理公司與各專業(yè)管理部門職責分工和糾葛、物業(yè)租借轉讓糾葛、異產毗鄰房子管理糾葛，以及政府相關部門內行政管理實行中發(fā)生的糾葛等等。物業(yè)管理糾葛和解決辦理門路有磋商、協(xié)調、仲裁和訴訟。業(yè)主委員會擁有調停物業(yè)管理活動中的糾葛職責。封閉窗口業(yè)主委員會建立及議事一定按照的規(guī)則一、國物權法例定以下事項一定由業(yè)主共同決定

7、：1）擬訂和改正業(yè)主大會議事規(guī)則；2）擬訂和改正建筑物及其隸屬設備的管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會或許改換業(yè)主委員會成員；4）選聘和解聘物業(yè)服務公司或許其余管理人；5）籌集和使用建筑物及其隸屬設備的維修資本；6）改建、重修建筑物及其隸屬設備；7）相關共有和共同管理權益的其余重要事項。業(yè)主大會或許業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主擁有拘束力。業(yè)主大會或許業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權益的，受損害的業(yè)主能夠懇求人民法院予以撤除。二、業(yè)主大會召開程序1）公布通告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或招集人應該將召開會議的內容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內業(yè)主通告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應該同時見告所在街道做事處

8、、社區(qū)居委會、區(qū)、縣級市領土房管局。2）征詢建議。業(yè)主委員會或招集人發(fā)放征詢建議表或選票，將業(yè)主大會議事內容書面征詢物業(yè)小區(qū)內業(yè)主建議。業(yè)主自己或許拜托代理人填寫征詢建議表或選票，并署名有效。3）回收統(tǒng)計建議。業(yè)主委員會或招集人可經過建立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內業(yè)主建議，進行綜合建議或統(tǒng)計票數(shù)，進行表決，邀請所在地街道、居委會指導、監(jiān)察，或請公證處公證。業(yè)主委員會或招集人發(fā)放和回收征詢建議表和選票可分步驟進行。4）通告大會議事決定。業(yè)主大會會議應該由業(yè)主委員會或招集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或招集人一定在通告欄通告業(yè)主大會議事決定的時間，通告征詢建議和選票結果，接受物業(yè)小

9、區(qū)內業(yè)主的查問和監(jiān)察。業(yè)主委員會或招集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結束后3日內以書面形式在物業(yè)小區(qū)內通告，并將相關資料送所在區(qū)、縣級市領土房管局存案。三、投票規(guī)則1）產權制。業(yè)主自獲得物業(yè)產權時自然獲得投票權。2）登記制。業(yè)主經過登記才能履行投票權。業(yè)主應主動在指定地址領取投票表格，沒有領取投票表格，業(yè)主委員會應派人逐戶派送，送到物業(yè)使用人的，視為送到業(yè)主自己。投票人一定在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權并署名（蓋印）。四、議事方式業(yè)主大會會議分為按期會講和暫時會議，業(yè)主大會每年召開1次按期會議。有以下情況之一的，業(yè)主委員會應該組織召開業(yè)主大會暫時會議，同時見告所在區(qū)、縣級市房管部門、街