業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主，其權(quán)益基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的全部權(quán)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該執(zhí)行以下職責(zé)：（一）招集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)行狀況。除初次業(yè)主大會(huì)外，此后每年召開的年度大會(huì)均由業(yè)主委員會(huì)籌辦、招集和主持。遇有特別狀況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照相關(guān)規(guī)定招集和主持業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議。會(huì)議時(shí)期，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)報(bào)告本物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的實(shí)行狀況。（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽署物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該依照國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理的法律、法例和政策規(guī)定以及業(yè)主條約的商定，采納公然招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或許協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司。選聘、續(xù)聘或許解聘物業(yè)管理公

2、司，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)議論通事后，業(yè)主委員會(huì)方可與物業(yè)管理公司簽署、更改或許排除物業(yè)服務(wù)合同。選聘物業(yè)管理公司，是指物業(yè)招標(biāo)人經(jīng)過公然招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或許協(xié)議方式，選擇邀請(qǐng)擁有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。續(xù)聘物業(yè)管理公司，是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理公司的再次聘任。解聘物業(yè)管理公司，分為自然解聘和提早解聘。自然解聘，是指物業(yè)服務(wù)合同限期屆滿后不再被續(xù)期。提早解聘，是指在合同執(zhí)行時(shí)期，因?yàn)槟撤N原由，合同兩方或許單方提出停止合同的執(zhí)行。合同法中規(guī)定了商定排除和法定排除的兩類情況：商定排除，是當(dāng)事人經(jīng)過履行商定的排除權(quán)或許兩方磋商決定而進(jìn)行的合同排除。其特色是，合同兩方當(dāng)事人磋商一致，都贊同排除，而不是一

3、方面履行排除權(quán)。法定排除，是合同排除的條件由法律直接規(guī)定的合同排除。合同法第九十四條規(guī)定：有以下情況之一的，當(dāng)事人能夠排除合同：1）因不行抗力以致不可以實(shí)現(xiàn)合同目的；2）在執(zhí)行限期屆滿以前，當(dāng)事人一方明確表示或許以自己的行為表示不執(zhí)行主要債務(wù)；3）當(dāng)事人一方延誤執(zhí)行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理限期內(nèi)仍未執(zhí)行；4）當(dāng)事人一方延誤執(zhí)行債務(wù)或許有其余違約行為以致不可以實(shí)現(xiàn)合同目的；5）法律規(guī)定的其余情況。（三）實(shí)時(shí)認(rèn)識(shí)業(yè)主、物業(yè)使用人的建議和建議，監(jiān)察和輔助物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)能夠依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和上年度工作計(jì)劃，聽取和反應(yīng)廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的建議，監(jiān)察、檢查物業(yè)管理公司的工作落真

4、相況，審查物業(yè)管理公司所作的年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告。對(duì)業(yè)主展開多鐘形式的宣傳教育活動(dòng)，監(jiān)察并踴躍輔助、支持、配合物業(yè)管理公司的工作，執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同，以保障各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。嚴(yán)格（四）監(jiān)察業(yè)主條約的實(shí)行。貫徹執(zhí)行并敦促業(yè)主恪守物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定，恪守業(yè)主條約以及物業(yè)服務(wù)合同的商定。（五）業(yè)主大會(huì)給予的其余職責(zé)。主要包含以下職責(zé)：1）組織訂正業(yè)主條約、業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)在恪守物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定的前提下，有權(quán)依據(jù)本物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)的實(shí)質(zhì)狀況，組織對(duì)業(yè)主條約和業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行改正、增補(bǔ)。改正、增補(bǔ)的條款應(yīng)該經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議經(jīng)過。（2）審查專項(xiàng)維修資本的籌集、使用和管理，以及物業(yè)

5、服務(wù)花費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用方法專項(xiàng)維修資本屬業(yè)主全部，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用（條例第五十四條第二款）。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照物業(yè)管理法律、法例和政策規(guī)定，審查專項(xiàng)維修資本的籌集、使用和管理的狀況，并報(bào)業(yè)主大會(huì)審講和監(jiān)察。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)該依據(jù)法律、法例和政策規(guī)定，按照合理、公然以及管理服務(wù)水平與社會(huì)承受能力相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司依照這些內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)兩方磋商并經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通事后，簽署物業(yè)服務(wù)合同予以確立。3）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該接受政府行政主管部門的監(jiān)察指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政主管部門對(duì)本物業(yè)管理地區(qū)的管理

6、事項(xiàng)提出的指令和要求，等等。4）調(diào)停物業(yè)管理活動(dòng)中的糾葛。物業(yè)管理糾葛，是指物業(yè)管理活動(dòng)中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭(zhēng)吵。物業(yè)管理糾葛，包含先期物業(yè)管理糾葛、物業(yè)使用糾葛、物業(yè)維涵保養(yǎng)糾葛、物業(yè)管理服務(wù)糾葛、物業(yè)管理公司與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工和糾葛、物業(yè)租借轉(zhuǎn)讓糾葛、異產(chǎn)毗鄰房子管理糾葛，以及政府相關(guān)部門內(nèi)行政管理實(shí)行中發(fā)生的糾葛等等。物業(yè)管理糾葛和解決辦理門路有磋商、協(xié)調(diào)、仲裁和訴訟。業(yè)主委員會(huì)擁有調(diào)停物業(yè)管理活動(dòng)中的糾葛職責(zé)。封閉窗口業(yè)主委員會(huì)建立及議事一定按照的規(guī)則一、國(guó)物權(quán)法例定以下事項(xiàng)一定由業(yè)主共同決定

7、：1）擬訂和改正業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）擬訂和改正建筑物及其隸屬設(shè)備的管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會(huì)或許改換業(yè)主委員會(huì)成員；4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司或許其余管理人；5）籌集和使用建筑物及其隸屬設(shè)備的維修資本；6）改建、重修建筑物及其隸屬設(shè)備；7）相關(guān)共有和共同管理權(quán)益的其余重要事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或許業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主擁有拘束力。業(yè)主大會(huì)或許業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主能夠懇求人民法院予以撤除。二、業(yè)主大會(huì)召開程序1）公布通告。業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前15日，業(yè)主委員會(huì)或招集人應(yīng)該將召開會(huì)議的內(nèi)容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主通告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)該同時(shí)見告所在街道做事處

8、、社區(qū)居委會(huì)、區(qū)、縣級(jí)市領(lǐng)土房管局。2）征詢建議。業(yè)主委員會(huì)或招集人發(fā)放征詢建議表或選票，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主建議。業(yè)主自己或許拜托代理人填寫征詢建議表或選票，并署名有效。3）回收統(tǒng)計(jì)建議。業(yè)主委員會(huì)或招集人可經(jīng)過建立投票箱、上門或寄掛號(hào)信等形式回收物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主建議，進(jìn)行綜合建議或統(tǒng)計(jì)票數(shù)，進(jìn)行表決，邀請(qǐng)所在地街道、居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)察，或請(qǐng)公證處公證。業(yè)主委員會(huì)或招集人發(fā)放和回收征詢建議表和選票可分步驟進(jìn)行。4）通告大會(huì)議事決定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)或招集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)或招集人一定在通告欄通告業(yè)主大會(huì)議事決定的時(shí)間，通告征詢建議和選票結(jié)果，接受物業(yè)小

9、區(qū)內(nèi)業(yè)主的查問和監(jiān)察。業(yè)主委員會(huì)或招集人將業(yè)主大會(huì)的議事決定自會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)小區(qū)內(nèi)通告，并將相關(guān)資料送所在區(qū)、縣級(jí)市領(lǐng)土房管局存案。三、投票規(guī)則1）產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時(shí)自然獲得投票權(quán)。2）登記制。業(yè)主經(jīng)過登記才能履行投票權(quán)。業(yè)主應(yīng)主動(dòng)在指定地址領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)派人逐戶派送，送到物業(yè)使用人的，視為送到業(yè)主自己。投票人一定在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán)并署名（蓋?。?。四、議事方式業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為按期會(huì)講和暫時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)每年召開1次按期會(huì)議。有以下情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該組織召開業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議，同時(shí)見告所在區(qū)、縣級(jí)市房管部門、街