092005房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營考試參考資料答案

1、一、名詞解釋1.房地產(chǎn)經(jīng)營答:房地產(chǎn)經(jīng)營從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領域的經(jīng)營行為。2.土地使用權轉讓答:土地使用權轉讓指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。3.建筑容積率答:建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。4.城市土地出讓答:城市土地出讓是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地

2、，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。5.物業(yè)管理答:物業(yè)管理利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設施和相關場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。6.房地產(chǎn)開發(fā)答:房地產(chǎn)開發(fā)由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。7.土地開發(fā)答:土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。8.租金收繳率答:租金收繳率為房地產(chǎn)租金已收租金額占應收金額的百分比。

3、9.土地征用答:政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉變?yōu)閲宜械男袨?。二、簡答題1.征地與拆遷的區(qū)別是什么？答:征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關法定程序收回土地使用權或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2.房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？答:房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為開發(fā)商提出開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設工程招

4、標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。3.房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？答:房地產(chǎn)項目的定價方法主要有成本加成定價法、競爭價格定價法、加權點數(shù)定價法、顧客感受定價法。4.從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？答:房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化。5.物業(yè)管理公司有什么權利和義務？答:物業(yè)管理公司的權利主要包括根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關

5、規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。6.房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點答:（1）投資成本高；（2）投資回收期長；（3）投資風險性大；購買力風險 變現(xiàn)風險 經(jīng)營性風險 社會性風險 自然風險（4）投資收益好。7.房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？答:房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。8.常見的組織結構類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結構類型有哪些?答:常見的組織結構類型有直

6、線型組織結構；職能型組織結構；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結構類型有矩陣型和事業(yè)部型。9.土地使用權的出讓有哪些方式？各有什么特點？答:土地使用權的出讓主要有三種方式協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。10.房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？答:房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括財務風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。11.房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？答:在國際市場上，房地產(chǎn)

7、項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國招標投標法則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。三、論述題1.房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答:房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構成；融資風險分析及風險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預算；融資方法和明確融資的權利責任關系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資

8、；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結構。 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談談中國的房地產(chǎn)證券化趨勢。答:房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種