房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式

1、 修建密度 %= 修建基底總面積 100%容積率 =總修建面積總修建面積 =土地總面積修建密度修建層數(shù)容積率 =修建密度修建層數(shù)套內(nèi)修建面積 =套內(nèi)衡宇使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺面積修建面積 =套內(nèi)修建面積分?jǐn)偟墓灿行藿娣e 供應(yīng)量 =存量 拆毀量 轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)彈性 = 作為因變量的經(jīng)濟變量的相對變革房地產(chǎn)需求的代價彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的交織代價彈性 = 一種房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的代價預(yù)期彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革

2、的百分比房地產(chǎn)供應(yīng)的代價彈性 =房地產(chǎn)供應(yīng)的要素本錢彈性 一個良好的評估代價 =正常成交代價 =市場代價 標(biāo)訂代價 ：政府憑據(jù)治理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期 衡宇重置代價 ：某一基準(zhǔn)日期，差別區(qū)域、差別用途、差別修建結(jié)構(gòu)、差別檔次或品級 房地代價 =土地代價修建物代價土地代價 =房地代價修建物代價修建物代價 =房地代價土地代價樓面地價 = 土地總價樓面地價 = 土地總價 土地總面積 = 土地單價 期房目前的代價 =現(xiàn)房代價（預(yù)計從期房到達現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 補地價 =改變后的地價改變前的地價補地價（單價） 補地價（總價） 補地價（單價） 補地價（單價

3、）= 現(xiàn)樓面地價現(xiàn)容積率原樓面地價原容積率=補地價（單價）土地總面積=原樓面地價（現(xiàn)容積率原容積率） 修建面積下的代價套內(nèi)修建面積下的代價修建面積下的代價使用面積下的代價套內(nèi)修建面積下的代價使用面積下的代價 1 畝平方米 1 平方英尺平方米1 坪平方米平方米下的代價公頃下的代價 10 000平方米下的代價畝下的代價 平方米下的代價平方英尺下的代價平方米下的代價坪下的代價 接納百分率法進行生意業(yè)務(wù)情況修正的一般公式為：可比實例成交代價生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)可比實例正常市場代價可比實例成交代價可比實例成交代價 1S % 大概： 100S % 1S % 100S %接納差額法進行生意業(yè)務(wù)情況修正的一般

4、公式為 :可比實例成交代價生意業(yè)務(wù)情況修正正常成交代價 應(yīng)有賣方繳納的稅費賣方實際得到的代價正常成交代價應(yīng)有買方繳納的稅費買方實際支付的代價應(yīng)有賣方繳納的稅費正常成交代價賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費正常成交代價買方繳納稅率正常成交代價 賣方實際得到的代價正常成交代價 買方實際支付的代價 可比實例在成交日期時的代價 可比實例在成交日期時的代價 接納定基代價指數(shù)進行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為：可比實例在成交日期時的代價估價時點時的代價指數(shù) =可比實例在估價時點時的接納環(huán)比代價指數(shù)進行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為：可比實例在成交日期時的代價成交日期的下一時期的代價指數(shù)再下一時期的代價指數(shù)估價時點時的代價

5、指數(shù)可比實例在估價時點時的代價接納逐期遞增或遞減的代價變動率進行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為 :可比實例在成交日期時的代價 (1代價變動率 )期數(shù) 可比實例在估價時點時的代價 接納期內(nèi)平均上升或下降的代價變動率進行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為 :可比實例在成交日期時的代價 (1代價變動率期數(shù) )可比實例在估價時點時的 房地產(chǎn)狀況調(diào)解的要領(lǐng)主要有百分率法和差額法、回歸闡發(fā)法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的代價房地產(chǎn)狀況調(diào)解系數(shù)可比實例在估價工具房地產(chǎn)大概可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的代價 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的代價 1R % 100R可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的代價可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的代價 注上式（）為估

6、價工具房地產(chǎn)狀況相對付尺度房地產(chǎn)狀況的得分 百分率法下的修正、調(diào)解系數(shù)連乘公式估價工具代價可比實例成交代價生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)解系數(shù)估價工具代價 (1S %)(1R %)可比實例成交代價 (1T %)大概估價工具代價可比實例成交代價 1 (1T %) 1 大概1S % 1R %估價工具代價可比實例成交代價 100 100T 100100S 100 100R百分率法下的修正、調(diào)解系數(shù)累加公式估價工具代價可比實例成交代價 (1生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解 估價工具代價 (1S % R %)可比實例成交代價 (1T %)大概估價工具代價可比實例成交代價 1T

7、 % 大概1S %R % 估價工具代價可比實例成交代價 100T100SR差額法下的公式估價工具代價可比實例成交代價生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)解數(shù)額 盤算基數(shù)土地取得本錢開發(fā)本錢治理用度投資利息銷售用度 ,相應(yīng)的利潤率可 盤算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價 (售價 )，相應(yīng)的利潤率可稱為 銷售利潤率 ,即: 銷售利 本錢法最根本的公式為：房地產(chǎn)代價重新購建代價一折舊新開發(fā)土地代價取得待開發(fā)土地的本錢土地開發(fā)本錢治理用度投資利息銷售開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積 /開發(fā)區(qū)用地總面積 100% 的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)解系數(shù) 求取該荒地開發(fā)完

8、成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的歷程如下： 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價 = (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總本錢十總治理 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價 =取得該荒地的總代價土地開發(fā)總本錢總治 新建房地代價 =土地得本錢土地開發(fā)本錢修建物制作本錢治理用度投資利息銷新建修建物代價 =修建物制作本錢治理用度投資利息銷售用度銷售稅費開發(fā)利潤舊房地代價 =土地的重新取得代價修建物的重新購建代價 修建物重新購建代價舊修建物代價修建物的重新購建代價 修建物的折舊 修建物的折舊修建物重新購建代價一修建物市場代價剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線法的年折舊盤算公式： 年折舊率 d=D/C 100 =

9、(CS)/(CN) 100=(1R)/N 100有效經(jīng)過年數(shù)為 t 年的修建物 折舊總額 Et=D t(CS)t/N C(1R) t/ N 成新折扣法 用直線法盤算成新率的公式為 ： 修建物經(jīng)濟壽命 1/ 年折舊率修復(fù)所必須的用度修復(fù)后的房地產(chǎn)代價 n/ tn100 Y(1 Y(1 Y)t 扣除功效過剩引起的折舊后的本錢重置本錢 扣除功效過剩引起的折舊后的本錢重置本錢 年折舊額原價 (1殘值率 )/ 耐用年限 地價年地租購置年 地價地租某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)代價房地產(chǎn)的凈收益 / 利率 V=A 1/1YA2/(1V=A 1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y) 3An/(1Y)nA末A

10、 初(1Y)V=A/Y1 1/(1Y)nV=A/YKn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y) nV70=VK70V50=VK50V=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VN Kn/ KN =VN (1Y )N n (1Y)n1 / (1 Y )N 1Vn= A/Yn 11/(1Yn)n或 VN= A/YN 11/(1YN) N 收益期限為有限年的公式 收益期限為無限年的公式凈收益按一定命額遞增 Yt t Ai Ai A Y)n b/Y n/(1+ Y) n 未來凈收益按一定命額遞減 nA/b+1 凈收益按一定比率遞增 凈收益按一定比率遞減 凈收益為有效毛收入減運營用度公式：

11、有效毛收入逐年遞增的比率為 gI，運營用度逐年 如果凈收益按一定命額遞增 Vt/ (1Y) t如果凈收益按一定命額遞減 Vt/ (1Y) t如果凈收益按一定比率遞增如果凈收益按一定比率遞減 ,則公式為 : V=A/Y g 1 (1 g/1Y) tVt/ (1Y) t如果難以預(yù)測未來的代價公式為 :V=A (1 Y)t1 /Y(1 Y) t (1 ) =A/ Y Y/(1Y)t1=A/ Y a 增值率； 潛在毛收入 (PGI) ；有效毛收入 (EGI) ； 凈運營收益 (NOI) ；稅前現(xiàn)金流量 (PTCF) ；運 稅后現(xiàn)金流量 (ATCF) ；凈收益率 (NIR)凈收益率 1運營用度率凈收益潛

12、在毛收入 空置等造成的收入損失 運營用度 有租約限制下的代價無租約限制下的代價 承租人權(quán)益的代價 報酬率無風(fēng)險報酬率投資風(fēng)險賠償治理包袱賠償缺乏流動性賠償 投資帶來 資本化率年收益 /代價 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為代價的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)代價毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的代價除以其毛租金所得的倍數(shù)，即 房地產(chǎn)代價年收益收 V PGIPGIM 潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的代價除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)， 即:PGIM=V/PGIV EGI EGIM 有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)， 即:E

13、GIM=V/EGIV NOI NIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即 :NIM=V/NOI 得:Ro=NIR/EGIM 在凈收益每年穩(wěn)定且連續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為： 在凈收益每年穩(wěn)定但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為： 在凈收益按一定比率 g 遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為： 在預(yù)知未來若干年后的代價相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：Y/(1Y)t1 或R= Y Y/(1Y)t1 V=A/Y Ro=V L RLVBRB/ VLVB RL=(VLVB)ROVB RB/VL RB=( V LVB)ROVL RL/VB

14、RoLRL BRB RoL RL(1L)R B Ro(1B) RLBRB抵押貸款常數(shù)的盤算公式為： Ro=M RM(1M) RE在分期等額本息歸還貸款的情況下 ,抵押貸款常數(shù)的盤算公式為： 房地產(chǎn)的代價抵押貸款金額自有資金額 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益直接資本化法的土地剩余技能公式 為: VL= AOVB RB/ RL直接資本化法的修建物剩余技能公式為 : VB= AOVL RL/ RB 直接資本化法的自由資金剩余技能公式為直接資本化法的抵押貸款剩余技能公式為 由修建物收益求取修建物代價：修建物代價 =修建物凈收益 /修建物資本化率 土地代價 =房地凈收益修建物凈收益 /土地資本化率土地代價 =

15、房地凈收益修建物代價修建物資本化率 /土地資本化率土地代價 =房地凈收益 /綜合資本化率修建物代價修建物代價 =房地凈收益土地凈收益 /修建物資本化率修建物代價 =房地凈收益土地代價土地資本化率修建物代價 =房地凈收益 /綜合資本化率土地代價 待開發(fā)房地產(chǎn)的代價開發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價 毛地代價開發(fā)完成后的熟地代價一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)本錢一治理用度一投資利 熟地代價開發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價一由熟地建成衡宇的開發(fā)本錢一治理用度一投資利在建工程代價續(xù)建完成后的房地產(chǎn)代價一續(xù)建本錢一治理用度一投資利息一銷售用度 舊房代價裝修改革完成后的房地產(chǎn)代價一裝修改革本錢一治理用度一投資利息一銷售 利率單元時間

16、內(nèi)的利息 /本金 100 IP in FP(1i n) HYPERLINK l _bookmark1 名義利率與實際利率的干系，還可以通過利率的盤算公式得出，即 Y abXa=(Yb X)/N b=(N XY X Y)/ N X2(X)2當(dāng)X=0 時, a=Y /N b=XY/ X2 ViPo 十 di Vi=P0ti=(Pn/P0)1/n ; t=(P1/P0P2/P1 P3/P2 Pi/Pi1 Pn/Pn1)1/n 0a 1 公式為： Vi+1= Vi a(PiVi) = Vi+1= Via(PiVi) 平均深度代價修正率 =累計深度代價修正率尺度臨街深度 /所給臨街深度 V( 單價 )

17、=ud V( 總價 ) =u d (fd) V( 總價 ) = uod ofd ou1d1f(dd o) V(單價 ) = uo d od ou1d 1(dd o)/ d V( 單價 ) = uod ou1d 1t d) V(總價 ) = (uod ou1d 1t) (f V(單價 ) = ud h;t旁街影響加價率 ;f臨街寬度 ;d 臨街深度 ;V(總價 ) = u d h(fd2) 某部分享有的地價數(shù)額 =土地總代價 /總修建面積該部分的修建面積 某部分占有的土地份額該部分享有的地價數(shù)額 /土地總代價該部分的修建面積某部分享有的地價數(shù)額土地總代價 /房地總代價該部分的房地代價某部分占有的

18、土地份額該部分享有的地價數(shù)額 /土地總代價該部分的房地代價/總修/房地 某部分享有的地價數(shù)額該部分占有的土地份額土地總代價該部分的房地代價一該 地價地租 /利息率地租量農(nóng)產(chǎn)物的市場代價農(nóng)產(chǎn)物的銷售稅費一農(nóng)產(chǎn)物的生產(chǎn)本錢土地上投入資 (要害考點，會以設(shè)計 有時是辯論的。實際上，最高最佳使用是在執(zhí)法 (包羅執(zhí)法、法例、政策、土地使用權(quán)出讓 處分等方面的要求 (要害考點，會以設(shè)計考試題目 )。最高最佳使用具體包羅最佳用途 (或最佳用途組合 )、最佳范圍和最佳集約度。尋找 (一般會憑據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項 是兩種投入產(chǎn)出干系 (投入產(chǎn)出干系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的干系 ): 塊有修建物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有修建物的土地上的修建物已破舊不堪 (無 1200( 元/m2) 元/m2 低 400 元/m2 。 (此句話為最高最佳使用 價 產(chǎn)代價時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點差別 (通常是這種情況 ), 況，但估價工具狀況不一定是估價時點時的狀況 (要害結(jié)論 )。差別估價目的的房地產(chǎn)估價， 2。 ; 當(dāng)證明、轉(zhuǎn)讓條約等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部分提出申請 ;房地產(chǎn)治理部分 使用權(quán)