《房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理研討》

1、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理研討第一頁(yè)，共29頁(yè)。講師介紹 張松濤老師 博志成集團(tuán)成本管理中心首席專(zhuān)家。 結(jié)構(gòu)工程碩士，高級(jí)工程師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理、造價(jià)、建造工程師。 北大、清華、人大、浙大、重大總裁班特邀講師，深圳市政府招投標(biāo)專(zhuān)家?guī)熨Y深評(píng)標(biāo)專(zhuān)家。 從事建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理工作10年，在萬(wàn)科等標(biāo)桿企從事專(zhuān)業(yè)管理工作近10年。為多家民營(yíng)企業(yè)完成了專(zhuān)業(yè)管理體系的制度流程建設(shè)、跨地域經(jīng)營(yíng)授權(quán)體系的建立、目標(biāo)與責(zé)任成本控制體系的建立與運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控體系的搭建及運(yùn)行支持工作等。第二頁(yè)，共29頁(yè)。成本管理目標(biāo)與控制體系建立責(zé)任與績(jī)效考核動(dòng)態(tài)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)平臺(tái)成本管理系統(tǒng)全景圖第三頁(yè)，共2

2、9頁(yè)。偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA目標(biāo)編不出來(lái)?目標(biāo)編不準(zhǔn)?誰(shuí)來(lái)編?誰(shuí)來(lái)審?目標(biāo)細(xì)化到什么程度?動(dòng)態(tài)信息概念混淆?信息歸集嚴(yán)重失真?動(dòng)態(tài)信息分析有價(jià)值?是報(bào)警?糾偏?還是統(tǒng)計(jì)?如何考核其質(zhì)量?第四頁(yè)，共29頁(yè)。成本目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷(xiāo)售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位自身管理能力政策與市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工第五頁(yè)，共29頁(yè)。動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)的建立管理/信息駕駛艙第六頁(yè)，共29頁(yè)。成本管得住嗎？。 標(biāo)桿企業(yè)如何一路走來(lái)1999-2003-2005-2007成本如何落實(shí)到全員？。 解析各企業(yè)成本責(zé)任分解的作法 成本責(zé)任體系的建立

3、第七頁(yè)，共29頁(yè)。地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何管理成本的？公司制定了包括公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)、公司目標(biāo)成 本管理實(shí)施細(xì)則等在內(nèi)的成本管理制度;使用成本管理軟件，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程成本信息進(jìn)行計(jì)劃管理和動(dòng)態(tài)跟蹤記錄。項(xiàng)目確定后，子公司按總部統(tǒng)一要求編制項(xiàng)目目標(biāo)成本（成本計(jì)劃），經(jīng)公司管理層和區(qū)域成本管理部門(mén)審批確認(rèn)后執(zhí)行，同時(shí)錄入成本管理系統(tǒng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，已發(fā)生成本由專(zhuān)人負(fù)責(zé)及時(shí)錄入成本軟件，同時(shí)成本管理部門(mén)定期對(duì)待發(fā)生成本做出預(yù)測(cè)，并在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整，從而對(duì)項(xiàng)目成本形成動(dòng)態(tài)跟蹤管理。子公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中的非合同費(fèi)用錄入。此外，通過(guò)定期的成本清查工作，保障子公司動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

4、性，總部與區(qū)域通過(guò)開(kāi)展成本檢查等工作對(duì)子公司成本信息反映的及時(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行監(jiān)督。萬(wàn)科版第八頁(yè)，共29頁(yè)。土地投資論證階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版）項(xiàng)目啟動(dòng)階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)版） 方案設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 初步設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 工程實(shí)施階段 項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃項(xiàng)目竣工成本確認(rèn) 項(xiàng)目竣工成本項(xiàng)目竣工結(jié)算 項(xiàng)目成本總結(jié)和分析地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何管理成本的？龍湖版目標(biāo)之建立目標(biāo)之實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制第九頁(yè)，共29頁(yè)。聚焦： 全面成本管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)管理中的成本管理第十頁(yè)，共29頁(yè)。公司問(wèn)題搜集一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制課題，你希望了解哪方面內(nèi)容（列舉2-3條）：1

5、.外立面材料占總成本的百分比，石材和涂料對(duì)總體售價(jià)的影響?2.贈(zèng)送面積（空洞、大陽(yáng)臺(tái)）對(duì)成本的影響，百分比?3.標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)成本限額數(shù)據(jù)（如停車(chē)比、層高、贈(zèng)送率）?4、設(shè)計(jì)中最有效的優(yōu)化成本手段?5.建筑、裝飾、園林、水電等專(zhuān)業(yè)所涉及的材料及成本等，作個(gè)系統(tǒng)化的專(zhuān)題培訓(xùn)6. 對(duì)設(shè)計(jì)單位從方案、擴(kuò)初、施工圖及后期工作，我們要把控的內(nèi)容，以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的要點(diǎn)及可能碰到的問(wèn)題，作個(gè)系統(tǒng)化的梳理7.同行業(yè)間的成本差異？比如大開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商之間，國(guó)企與私企之間。8.同行業(yè)，其他公司是否有標(biāo)準(zhǔn)化？標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本瘦身的意義。標(biāo)準(zhǔn)化涵蓋內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)化的深入程度。第十一頁(yè)，共29頁(yè)。公司問(wèn)題搜集二、您在

6、自身實(shí)際工作中，在成本控制方面碰到的困惑、難題是（列舉，有實(shí)際案例佳，便于課堂上探討和解決）： 1. 節(jié)約成本與銷(xiāo)售關(guān)注點(diǎn)的矛盾2. 前期方案比較溝通不足3.不同地區(qū)存在這樣那樣的差異，對(duì)于一個(gè)需要全新設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中如何操作才能優(yōu)化成本、保證品質(zhì)。三、您希望通過(guò)此次培訓(xùn)，達(dá)到什么樣的預(yù)期效果：1.加深對(duì)成本的關(guān)注，在設(shè)計(jì)過(guò)程中避免后期成本增加的設(shè)計(jì)點(diǎn)。2.了解一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段外的成本控制措施。3.重點(diǎn)了解設(shè)計(jì)階段成本控制的新的措施和手段。4.了解成本控制的系統(tǒng)化管理，了解節(jié)約成本的途徑。5.掌握目前工作中如何靈活控制成本。措施和手段第十二頁(yè)，共29頁(yè)。公司問(wèn)題搜集三、您希望通過(guò)

7、此次培訓(xùn)，達(dá)到什么樣的預(yù)期效果：6.提高成本意識(shí)，在設(shè)計(jì)中實(shí)現(xiàn)低成本、優(yōu)效果、優(yōu)品質(zhì)。7.希望能夠聽(tīng)到、學(xué)到比較有說(shuō)服力的具體案例8.了解一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段外的成本控制措施。9.重點(diǎn)了解設(shè)計(jì)階段成本控制的新的措施和手段。第十三頁(yè)，共29頁(yè)。歸納大家的關(guān)注點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的定位與作用：1）設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)的 接軌：-品質(zhì)策劃與敏感成本（動(dòng)態(tài)）-部品清單的確定與落實(shí)2）如何看待設(shè)計(jì)優(yōu)化與成本瘦身-滿足品質(zhì)定位、工期的過(guò)程優(yōu)化-成本瘦身為了節(jié)省成本？-成本瘦身一定減配？外立面石材效果優(yōu)化關(guān)于彈性適配關(guān)于品質(zhì)-部品清單關(guān)于設(shè)計(jì)的無(wú)效成本 第十四頁(yè)，共29頁(yè)。歸納大家的關(guān)注點(diǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理

8、的要點(diǎn)：1）設(shè)計(jì)全過(guò)程的成本規(guī)劃和控制 -控制目標(biāo)與成本目標(biāo)-設(shè)計(jì)成果校核 2）關(guān)于設(shè)計(jì)圖紙審核 -出圖計(jì)劃-圖紙交圈審核 標(biāo)桿企業(yè)制度解讀成本套表管理設(shè)計(jì)流程的集成管理第十五頁(yè)，共29頁(yè)。歸納大家的關(guān)注點(diǎn)3、關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)：1）從部品標(biāo)準(zhǔn)化到產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)化-標(biāo)準(zhǔn)化與不出現(xiàn)系統(tǒng)偏差的成本貢獻(xiàn)-合適的標(biāo)準(zhǔn)適配減少采購(gòu)環(huán)節(jié)成本 -從標(biāo)準(zhǔn)化到工廠化 到產(chǎn)業(yè)化（比如：規(guī)模采購(gòu)與批量裝修）2）關(guān)于經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)提煉-地域-產(chǎn)品類(lèi)型與定位（綠城園林案例）-時(shí)間差商業(yè)地產(chǎn)成控要點(diǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)第十六頁(yè)，共29頁(yè)。歸納大家的關(guān)注點(diǎn)4、設(shè)計(jì)管理部成本控制內(nèi)容：1）設(shè)計(jì)報(bào)批管理2）設(shè)計(jì)階段劃分3）設(shè)計(jì)院選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)管理4

9、）委托設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)圖紙審核5）品質(zhì)成本的牽頭控制（定版、定樣）6）對(duì)接營(yíng)銷(xiāo)、成本與工程7）設(shè)計(jì)變更管理定版定樣案例第十七頁(yè)，共29頁(yè)。聚焦： 全面成本管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)采購(gòu)與工程管理中的成本管理第十八頁(yè)，共29頁(yè)。公司問(wèn)題搜集采購(gòu)口：一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制課題，你希望了解哪方面內(nèi)容（列舉2-3條）：1.施工階段的成本控制2.結(jié)算階段的成本控制二、您在自身實(shí)際工作中，在成本控制方面碰到的困惑、難題是（列舉，有實(shí)際案例佳，便于課堂上探討和解決）：1.簽證變更控制三、您希望通過(guò)此次培訓(xùn)，達(dá)到什么樣的預(yù)期效果：1.全成本管理方法第十九頁(yè)，共29頁(yè)。工程口：一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制課題，你希望了解哪

10、方面內(nèi)容（列舉2-3條）：1、集團(tuán)控制成本指標(biāo)及具體實(shí)施過(guò)程中的注意事項(xiàng)。2、在項(xiàng)目施工階段如何減少不必要的額外成本產(chǎn)生。3、項(xiàng)目管理人員應(yīng)具備哪些成本管理知識(shí)及在成本控制中的職責(zé)。4、如何控制現(xiàn)場(chǎng)簽證。5、如何控制項(xiàng)目管理成本。二、您在自身實(shí)際工作中，在成本控制方面碰到的困惑、難題是（列舉，有實(shí)際案例佳，便于課堂上探討和解決）：1.如何在節(jié)約成本及保證質(zhì)量間取得平衡？2.現(xiàn)階段成本控制主要以節(jié)約為手段，是否還有其他更有效手段達(dá)到控制成本目的（如采用新工藝、新材料等）？第二十頁(yè)，共29頁(yè)。工程口：3、如何控制設(shè)計(jì)的不合理點(diǎn)？例如：某項(xiàng)目是33層高層屋面屋架造型奇特、很復(fù)雜、不易施工、增加成本，

11、而且人站在地面就看到一點(diǎn)點(diǎn)，起不到美觀的效果。屋面女兒墻線條同樣存在這樣的問(wèn)題。三、您希望通過(guò)此次培訓(xùn)，達(dá)到什么樣的預(yù)期效果：1.對(duì)成本控制措施及相關(guān)方法有全方位認(rèn)識(shí)。2.知悉在項(xiàng)目管理過(guò)程中控制成本的注意事項(xiàng)及方法。3.了解工程管理人員在成本控制中的職責(zé)及作用。4、了解系統(tǒng)性節(jié)約成本的管理模式。第二十一頁(yè)，共29頁(yè)。探討大家的關(guān)注點(diǎn)1、項(xiàng)目管理目標(biāo)與定位中的成本定位-“鐵三角”定律：投資-質(zhì)量-進(jìn)度兩種解釋-工程成本-工藝質(zhì)量-施工進(jìn)度投資回報(bào)-產(chǎn)品質(zhì)量-經(jīng)營(yíng)進(jìn)度項(xiàng)目管理你要什么？項(xiàng)目管理產(chǎn)生的無(wú)效成本案例第二十二頁(yè)，共29頁(yè)。探討大家的關(guān)注點(diǎn)1、項(xiàng)目管理目標(biāo)與定位中的成本定位-確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

12、目標(biāo)的成本控制目標(biāo)！1）目標(biāo)成本與合同成本控制清單-做好合理的合約規(guī)劃；-如何控制采購(gòu)結(jié)果2）合同條款的深化管理-技術(shù)條款 與經(jīng)濟(jì)條款接軌了嗎3）合同界面管理-為什么工程干簽證越多？采購(gòu)與成本接駁點(diǎn)案例分析第二十三頁(yè)，共29頁(yè)。探討大家的關(guān)注點(diǎn)2、項(xiàng)目建造過(guò)程中的成本管理要點(diǎn)-合同執(zhí)行管理：簽證管理-合同執(zhí)行中的技術(shù)處理： 1）設(shè)計(jì)接口：節(jié)點(diǎn)構(gòu)造方案（案例討論） 2） 施工技術(shù)措施：新技術(shù)、新材料的應(yīng)用案例研討第二十四頁(yè)，共29頁(yè)。我們需要什么樣的機(jī)制管成本？ 制度管控體系機(jī)制 專(zhuān)業(yè)管控手段第二十五頁(yè)，共29頁(yè)。制度流程體系-成本模塊業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理

13、規(guī)定目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績(jī)效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)及評(píng)審指引責(zé)任成本月度評(píng)估表。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書(shū)造價(jià)咨詢(xún)單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測(cè)算表成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制指引市場(chǎng)成本調(diào)研表專(zhuān)業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本-盈利動(dòng)態(tài)測(cè)算表成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)