保障性住房概念

1、保障性住房概念保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。從今年開始，黨中央、國務院 提出了要擴大農(nóng)村危房改造的試點工作，所以我們把解決城市低收入住房困難的廉租房、經(jīng)濟適用住房，解決林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)的改造問題、游牧民定居工程和擴大農(nóng)村危房改造試點工作統(tǒng)稱為保障性安居工程。世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或

2、市場化的 商品房 。 日本 有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團住房，政府提供相當?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。 新加坡 的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。意義首先，改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。新增1000 億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。從這個意義上說，下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進我國經(jīng)濟社會發(fā)展的順時應勢之舉。其次，加快建設保障性安居工程，對相關產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應。權(quán)威測算顯示，

3、今年新增的75 億元 廉租房 建設投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65 萬噸，水泥消費量50 萬噸。同時，此次國家 還安排了17 億元中央投資用于棚戶區(qū) 改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸，鋼材消費量10 萬噸，水泥消費量30 萬噸。再次，加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創(chuàng)造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。分類不同情況的低收入家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求。兩限商品住房（深圳稱：安居房，面積90

4、m2/ 套以內(nèi)，限售價，企業(yè)凈利8-10% ）即“ 限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。目前情況來看，首批限價房規(guī)定：限價房的套型建筑面積全部為90 平方米以下。安居型商品房最高銷售價格：按不超過同期同區(qū)域同類型的普通商品住房市場價格70%的標準擬定經(jīng)濟適用房（面積：60m2/ 套，保本微利，企業(yè)凈利3%）經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種 行政事業(yè)性收費 和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付

5、能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80 平方米左右，小套住房面積控制在60 平方米左右。廉租房（面積35-40m2/ 套，低租金）廉租房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租

6、房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積 35 平方米 ，兩居室套型建筑面積45 平方 米，三居室套型建筑面積55 平方米。三個項目中的三居都不高于55 平方米 ，名副其實的“袖珍”小戶型。政策性租賃房（公租房，面積50m2/ 套，租金標準保本微利，市場標準下浮一定比例）指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好

7、被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。其它要點歸納1、 城市更新項目搭建安居型商品房，地價按50%計，且不高于基準地價。2、 開發(fā)商自有資金不低于20%。3、 銀行貸款支持。4、 配建制：同一宗地上10-30% 用于保障房，相當于土地換房5、 代建制：開發(fā)商輸出項目設計和工程管理，與商品房建在同一區(qū)域，面積比例為1 ：2 左右。6、 政府直接建設。特點社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或

8、租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設、分配、流通等具體實踐中形成的制度。申請條件第二十條每一住房困難家庭或者單身居民只能申請購買或者租賃一套保障性住房，或者選擇申請貨幣補貼。已婚居民應當以家庭為單位申請住房保障。第二十一條住房困難家庭或者單身居民申請租賃保障性住房應當符合下列條件：（一）家庭申請的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍；（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標準；（三）家庭財產(chǎn)總額或者單身居民個人財產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的財產(chǎn)

9、限額；（四）家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設用地或者自有住房；（五）家庭成員或者單身居民提出申請時未在本市和國內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；（六）市政府規(guī)定的其他條件。申請廉租住房的，除具備上述（一）、（三）、（四）、（五）、（六）條件之外，還需提供市民政主管部門出具的有效證明文件。本條例所稱自有住房，包括已經(jīng)合法登記的住房和雖未登記但有家庭成員或者單身居民以所有人或者共有人的名義擁有的住房。本條例所稱家庭成員，是指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系并共同生活的人員。第二十二條住房困難家庭或者單身居民申請購買保障性住房應當符合下列條件：（一）家庭申請的，其全部家庭成員應當具有本市戶籍。家庭

10、成員的戶籍因就學、服兵役遷出本市的，在就學、服兵役期間視為具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍；（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的購買保障性住房的收入線標準；（三）家庭財產(chǎn)總額或者單身居民個人財產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的購買保障性住房的財產(chǎn)限額；（四）家庭成員或者單身居民在本市和國內(nèi)其他地區(qū)無任何形式的住宅建設用地或者自有住房；（五）家庭成員或者單身居民在申請受理日之前三年內(nèi)未在本市和國內(nèi)其他地區(qū)轉(zhuǎn)讓過住宅建設用地或者自有住房；（六）家庭成員或者單身居民未在本市和國內(nèi)其他地區(qū)購買過具有保障性質(zhì)或者其他政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，但作為家庭成員的子女在

11、單獨組成家庭或者達到規(guī)定的年齡條件后申請購買保障性住房的除外；（七）市政府規(guī)定的其他條件。單身居民申請購買保障性住房的，其年齡條件和面積標準由市政府另行制定。第二十三條未租賃保障性住房且符合本條例第二十一條規(guī)定條件的住房困難家庭或者單身居民，可以申請貨幣補貼。自有住房面積低于本市規(guī)定的住房保障面積標準，且符合本條例第二十二條第一款除第（四）項規(guī)定以外條件的家庭或者單身居民，可以申請貨幣補貼。貨幣補貼按月發(fā)放，補貼金額按照戶籍人口數(shù)計算。第二十四條租賃保障性住房的住房困難家庭或者單身居民，因經(jīng)濟原因繳納租金確有困難的，可以申請緩繳、減繳或者免繳租金。申請緩繳、減繳或者免繳保障性住房租金的具體辦法

12、，由市政府另行制定。第二十五條本章規(guī)定的收入線標準、財產(chǎn)限額、住房保障面積標準和貨幣補貼標準，由市主管部門會同人居環(huán)境、財政、民政、人力資源和社會保障、統(tǒng)計等相關部門，每年根據(jù)本市居民收入水平、家庭財產(chǎn)狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發(fā)展狀況等因素劃定，報市政府批準后公布執(zhí)行。本章申請條件中收入和財產(chǎn)的構(gòu)成按照國家有關規(guī)定確定?，F(xiàn)狀與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏

13、遠房源不好的地方。要從根本上解決保障性住房的建設問題，一是要從財政層面解決多年以來地方政府依賴的“賣地財政”，同時還要看看保障性住房的供應是否落到實處，將那些依然是畫在墻上的“大餅”，真正轉(zhuǎn)化為老百姓嘴里的食物。由于 70%以上的 常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國 的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。應該是一個多層次的體系。第一層級是不足的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)。所以廉租屋的建設比重應該在5-10% 。第二層級是的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)

14、惠條件下通過 限價商品房、經(jīng)濟適用房、租賃經(jīng)濟適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經(jīng)濟適用房的建設比重應該不低于20%。限價商品房的建設比重應該不低于30-50% 。、只有以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。前景加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,是黨中央進一步加強民生建設的重要舉措.日前提出幾項重要意見:一是加大保障性住房建設力度。爭取用3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農(nóng)村危房改造。二是進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力

15、度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。五是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預見性、針對性和有效性。意見提到，積極營造良好的輿論氛圍。堅持正確的輿論導向。以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進

16、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心?！罢{(diào)控房價，從未灰心”面對網(wǎng)友“抑制房價，總理，您還有信心嗎？”的“質(zhì)疑”，溫家寶堅定地說，“如果我沒有信心，不去努力，那就是失職，就是對人民的不負責。我不僅要做這樣的表態(tài)，而且要付出實際行動?！睖丶覍氄f，從去年到今年，中央先后出臺了三次調(diào)控措施。三次調(diào)控措施總體上越來越有力，針對性越來越強。要把房價過快上漲的勢頭控制住，使房價能夠保持在一個合理的水平。第一，必須增加有效供給。去年中國投資興建了保障性住房590 萬套，竣工370 萬套。今年，還將計劃建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。第二，要下決心毫不

17、動搖地抑制投資和投機性住房需求。采取經(jīng)濟和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用差別化貸款利率、稅率以及土地供應政策。第三，要管好市場。政府管好市場主要是用法律和經(jīng)濟的手段防止捂盤惜售，圈地不用。調(diào)控2011 年 2 月 28 日消息，未來五年，我國計劃新建保障性住房3600 萬套。 到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到 8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。這是記者日前從住房和城鄉(xiāng)建設部了解到的?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類保障性住房建設，五年間，全國1140 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360 萬戶

18、中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。到去年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達7%到 8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過30 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積超過33 平方米。今后一段時期，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公共租賃住房、包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實物住房保障為主，同時結(jié)合租金補貼。未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設規(guī)模的兩倍；同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。值得一提的是， 2011年全國就將開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長 70%以上，創(chuàng)歷年之最。目前，

19、上述任務已分解到各地。通過大規(guī)模保障性住房建設，到“十二五”末， 全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上， 基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實現(xiàn)“安居夢”。2確保公平保障性住房分配中存在申請弄虛作假、申報不實以及工作人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件審批、不認真履行職責、失職瀆職等現(xiàn)象屢見不鮮。為此，社會各界強烈呼吁加強立法，確保分配和有序運作。2011 年全國兩會期間，全國人大代表、五指山市副市長陳國誠建議，通過立法加快保障性住房的建設與管理。陳國誠說，在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現(xiàn)象非常普遍。對保障性條件動

20、態(tài)管理的缺位，將會引發(fā)政府公共資源新的一輪分配不公。從國際經(jīng)驗來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴格準入及退出機制管理，實施有效的動態(tài)監(jiān)管，保障了政府公共資源的分配公平。雖然我國于2005 年發(fā)布城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法，但因沒有上升到法律層面，管控效用并不大。在立法上健全保障性住房的動態(tài)管理機制，是住房保障工作得以正常運轉(zhuǎn)、可持續(xù)發(fā)展和社會公平得以體現(xiàn)的根本性措施。資金配套對于大規(guī)模建設保障性安居工程的資金缺口問題。住建部相關專家表示，中央將會給予保障性安居工程建設很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會一直延續(xù)下去。2011 年將出臺更多支持保障性安居工程建設的

21、政策，例如保障房投資信托基金等。而2010 年，為了確保地方政府建設保障性安居工程的融資途徑，國務院在清理整頓地方融資平臺中，也對涉及保障性住房的融資平臺進行了特別處理。全國人大代表、五指山市副市長陳國誠發(fā)言日前，財政部等部委發(fā)出了通知，將中央財政補貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產(chǎn)生的資金進行統(tǒng)籌使用，允許地方政府建設公共租賃房也可以使用此筆資金。專家表示，這一政策對東部沿海地區(qū)激勵比較大。目前，大部分東部沿海城市依靠地方財政投入和土地出讓純收益部分就可以完成當?shù)亓夥拷ㄔO任務。多余的資金部分如果允許建設公共租賃房，這些城市會很有動力去進行新的保障性安居工程任務建設。例如， 2010

22、 年以來，中央已經(jīng)陸續(xù)出臺了公積金建設保障房試點政策、保障性安居工程資金使用政策等數(shù)條利好保障性安居工程的政策。甚至在國務院發(fā)出“19號文”以后，也將地方政府用于保障房建設的地方融資平臺特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內(nèi)。2011 年，保障性安居工程建設將會迎來更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點批準、政策性銀行貸款、土地優(yōu)先供應等。另外，養(yǎng)老基金和保險資金可能也將逐漸獲得進入保障性安居工程建設的資格。上海 易居房地產(chǎn)研究部楊紅旭向記者表示，保險業(yè)資金或其他資金投入到保障性住房的建設是一種市場行為，只要有蓋保障性住房能夠取得一定收益，就勢必會吸引大量資金進入?！笆濉绷Χ炔粫潘?/p>

23、之前業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)調(diào)控最讓政府擔心的是房地產(chǎn)投資下降帶來的固定資產(chǎn)投資下降，由此可能引起經(jīng)濟增長減速。但是，2010 年最嚴厲的調(diào)控政策出臺以來，房地產(chǎn)投資并沒有下降，依舊維持了較高的增長。雖然2011 年這一增速將減緩，但是仍不會影響到固定資產(chǎn)投資的整體增長速度。據(jù)悉，“十二五”期間，房地產(chǎn)調(diào)控力度將不會放松。目前規(guī)劃建議對于房地產(chǎn)的表述，側(cè)重在中小城鎮(zhèn)建設和保障性安居工程建設上，商品房為主的房地產(chǎn)業(yè)支柱地位概念，沒有再被提及。首創(chuàng)地產(chǎn)董事長劉曉光也表示，以往開發(fā)商依靠土地增值獲得收益的時代不會再現(xiàn)，現(xiàn)在開發(fā)商都在抓緊謀求轉(zhuǎn)型，目的就是為了適應將來常態(tài)調(diào)控的情況。據(jù)我愛我家房產(chǎn)中介胡景

24、暉介紹，2010 年北京開工建設13.4萬套政策性住房，目前限價房中最貴的只有8000 元 / 平米，與商品房相比價格很低，因此政策性住房建設的區(qū)域周邊商品房肯定會受到影響。未來幾年北京將形成一手房、二手房、政策性住房三足鼎立的態(tài)勢?！笆濉逼陂g，政府希望在全國大規(guī)模開展保障性安居工程建設，此舉將對目前房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位形成巨大影響，對一直居高不下的房價也將形成巨大沖擊。上海易居房地產(chǎn)市場研究院綜合部部長楊紅旭表示，保障性住房的建設對中低端商品房市場形成一定沖擊。當保障房的數(shù)量達到一定量時，中低端商品房的價位將會有所松動。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，“十二五”期間上海計劃新建住宅約1.3億平方米，其中各類保障性住房將占新建住房總