解讀新修訂《物業(yè)管理條例》

1、解讀新修訂物業(yè)管理條例物業(yè)管理的發(fā)展和我們國家的房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的，在迅猛發(fā)展的同時也暴露出很多實質(zhì)性的問題。比如物業(yè)管理從行業(yè)來看，有些企業(yè)還有些違規(guī)行為，比如服務(wù)意識比較差，少服務(wù)多收費或者亂收費的現(xiàn)象還存在; 還有的物業(yè)管理企業(yè)利用共用部位進行經(jīng)營謀取自身利益。 主持人 近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，與人民群眾的生活日益密切，當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的總體情況如何?存在哪些急需解決的問題? 中國物業(yè)管理協(xié)會秘書長陳偉 物業(yè)管理實際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關(guān)的，中國內(nèi)地最早的物業(yè)管理是1981 年有了第一家物業(yè)管理公司，但是真正物業(yè)管理的發(fā)展是從 90 年代開始的。特別是近年來它的發(fā)展是

2、非?？斓?。從目前物業(yè)管理來看，按照不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前我們國家物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過3 萬家，從業(yè)人員大概有300 多萬，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能達到70%甚至80%、 90%。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP勺比重也在逐年上升,逐漸成為推動國民經(jīng)濟增長，增加就業(yè)的新興行業(yè)。 主持人 那現(xiàn)在物業(yè)管理還存在哪些問題呢? 陳偉 物業(yè)管理的發(fā)展和我們國家的房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的，在迅猛發(fā)展的同時也暴露出很多實質(zhì)性的問題。比如物業(yè)管理從行業(yè)來看，有些企業(yè)還有些違規(guī)行為，比如服務(wù)意識比較差，少服務(wù)多收費或者亂收費的現(xiàn)象還存在; 還有的物業(yè)管理企業(yè)

3、利用共用部位進行經(jīng)營謀取自身利益; 另外，有物業(yè)管理企業(yè)和公用部門之間的責(zé)任劃分不明確產(chǎn)生的矛盾，有開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理不銜接以及銷售前期的虛假承諾導(dǎo)致的一些矛盾糾紛; 還有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主的自律機制沒有建立起來，業(yè)主的公共意識沒有建立起來，沒有按照法律的規(guī)定履行職責(zé)，有時候甚至濫用權(quán)力損害了業(yè)主的共同利益。所以這里面的矛盾和問題是多方面的。規(guī)范物業(yè)管理活動須先規(guī)范物管企業(yè)和專業(yè)人員 網(wǎng)友 在對物業(yè)管理工作進一步規(guī)范的情況下對物業(yè)管理人員有何要求和制度? 姜萬榮 規(guī)范物業(yè)管理活動必須首先規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)人員，物業(yè)管理條例中明確規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的

4、才可以從事物業(yè)管理。對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，在去年已經(jīng)開始啟動，建設(shè)部和人事部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，從事物業(yè)管理專業(yè)人員經(jīng)過考試、注冊取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格后，才能夠擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人。物業(yè)管理條例對新舊物業(yè)公司交替做出原則性規(guī)定 主持人 業(yè)主委員會到底該如何成立?新舊物業(yè)公司該如何更替呢? 陳偉 實際上這里面有一個概念，業(yè)主委員會不是一個成立的概念，是一個選舉的概念，成立的應(yīng)該是業(yè)主大會，業(yè)主大會成立的過程中選舉出業(yè)主委員會，而至于業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉我們根據(jù)2003年的物業(yè)管理條例有一個配套的規(guī)范性文件，就是業(yè)主大會的規(guī)程，其中對業(yè)主大會的籌備以及對

5、業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主大會的決議等都有詳細(xì)的規(guī)定。所以具體在操作過程中業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會的規(guī)程以及地方的房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)規(guī)定進行操作。新舊物業(yè)公司的交替實際上涉及的是合同方的改變問題，物業(yè)管理條例也對此做了原則性的規(guī)定。在項目交接的時候物業(yè)管理企業(yè)必須做好配合工作，應(yīng)該在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主持下進行交接。這方面各地都有一些地方性的政策進行引導(dǎo)和規(guī)范。突出物業(yè)服務(wù)意識物業(yè)公司 管理 變 服務(wù) 稱謂改變突出服務(wù)意識那么這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。 主持人 網(wǎng)友注意到新修訂

6、的條例中將物業(yè)管理企業(yè)的稱謂改為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有網(wǎng)友問：為何要做這種稱謂上的調(diào)整?這種調(diào)整會產(chǎn)生怎樣的影響? 姜萬榮 做這樣的調(diào)整主要是突出物業(yè)管理首先是服務(wù)。在物業(yè)管理條例中規(guī)定得很明確，物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主做服務(wù)。現(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺到物業(yè)管理企業(yè)不是在做服務(wù)，而是在做管理。那么這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)，突出了服務(wù)意識。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確。保護業(yè)主利益建設(shè)部官員: 涉及業(yè)主共同利益事項表決有3 個變化和原來的物業(yè)管理條例最大的區(qū)別就是表決增加了一個標(biāo)準(zhǔn)，以前是按照投

7、票權(quán)數(shù)，按照面積的套數(shù)來作用指標(biāo)的，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)，這就是考慮到開發(fā)商有可能是一個業(yè)主，但是他占的面積比較大，所以影響表決的結(jié)果，而現(xiàn)在增加了表決的人數(shù)的規(guī)定，這是增加了一個標(biāo)準(zhǔn)。網(wǎng)友問到“新修訂的條例，在涉及業(yè)主共同利益事項的表決通過原則方面有何調(diào)整?主要出于何種考慮?”陳偉說：和原來的物業(yè)管理條例最大的區(qū)別就是表決增加了一個標(biāo)準(zhǔn)，以前是按照投票權(quán)數(shù)，按照面積的套數(shù)來作用指標(biāo)的，現(xiàn)在加入了投票的人數(shù)，這就是考慮到開發(fā)商有可能是一個業(yè)主，但是他占的面積比較大，所以影響表決的結(jié)果，而現(xiàn)在增加了表決的人數(shù)的規(guī)定，這是增加了一個標(biāo)準(zhǔn)。第二個大的變化就是關(guān)于表決的比例，原來根據(jù)舊的物業(yè)管理條例有

8、幾個重大事項，比如制定、修改業(yè)主公約，制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)程，以及選舉業(yè)主委員會這些重大事項原來是要求特別多數(shù)的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議，現(xiàn)在為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，變成了一個普通、多數(shù)表決規(guī)則，也就是按照現(xiàn)在的二分之一。一是增加了標(biāo)準(zhǔn)，二是改變了原來的表決比例。如果還有一個大的變化就是在舊的物業(yè)管理條例中的重大事項中沒有關(guān)于業(yè)主重建、改建建筑物事項的規(guī)定，而新的條例根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定增加了這一事項，業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時候也作為一個重大事項按照雙三分之二原則進行表決。新規(guī)增加基層政府對業(yè)主大會、業(yè)委會的管理職責(zé)地方政府主

9、管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)，另一方面也要加強對業(yè)主大會及業(yè)主委員會日?；顒拥谋O(jiān)督。 主持人 新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的管理，請問地方政府部門在這些方面有哪些具體職責(zé)? 陳偉 地方政府主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)，另一方面也要加強對業(yè)主大會及業(yè)主委員會日?；顒拥谋O(jiān)督，如果業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的決定危害了業(yè)主的利益或者做出了與物業(yè)管理無關(guān)的決定的時候地方政府應(yīng)當(dāng)及時有效干預(yù)。保障新規(guī)實施建設(shè)部將陸續(xù)出臺配套文件保障新修訂條例實施國務(wù)院條例作

10、為行政法規(guī)規(guī)定了大的原則，在條例出臺以后建設(shè)部也陸續(xù)對原來已有的辦法進行修訂，主要有公共維修基金管理辦法，物業(yè)企業(yè)資格管理規(guī)定，業(yè)主大會規(guī)程，業(yè)主服務(wù)收費管理辦法，物業(yè)管理制度暫行規(guī)定等等，這些配套法規(guī)有的在修訂，也的在起草，通過這些法規(guī)的修訂使物業(yè)管理制度更加完善。 主持人 有網(wǎng)友問：感覺現(xiàn)在條例在操作性和細(xì)節(jié)處理方面還需要加強，建設(shè)部是否有相關(guān)的配套文件保障該條例的實施呢? 姜萬榮 國務(wù)院條例作為行政法規(guī)規(guī)定了大的原則，在條例出臺以后建設(shè)部也陸續(xù)對原來已有的辦法進行修訂，主要有公共維修基金管理辦法，物業(yè)企業(yè)資格管理規(guī)定，業(yè)主大會規(guī)程，業(yè)主服務(wù)收費管理辦法，物業(yè)管理制度暫行規(guī)定等等，這些配套

11、法規(guī)有的在修訂，也的在起草，通過這些法規(guī)的修訂使物業(yè)管理制度更加完善。車位、車庫問題中國物協(xié)秘書長詳解小區(qū)地下車庫的歸屬問題一是小區(qū)內(nèi)占用防空設(shè)施的地下車庫歸屬問題。我覺得地下車庫的歸屬比較復(fù)雜，因為根據(jù)物權(quán)法是比較明確的，就是車庫、停車設(shè)施的歸屬根據(jù)物權(quán)法第74 條主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定歸屬方式。 網(wǎng)友 地下車庫、特別是做防空用的地下車庫應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)為區(qū)分歸宿依據(jù)，作防空用的地下車庫的建設(shè)成本無疑歸集到了整個小區(qū)的建設(shè)成本中，如開發(fā)商無產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主。同理，對小區(qū)道路和綠化，小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商均無產(chǎn)權(quán)，而這些設(shè)施歸全體業(yè)主所有并負(fù)責(zé)維護。如小區(qū)范圍內(nèi)地下車庫（

12、 非防空用） 屬開發(fā)商，那么開發(fā)商在出具產(chǎn)權(quán)證明的同時，還必須出具分?jǐn)偣妹娣e的證明及負(fù)責(zé)相應(yīng)的公用設(shè)施的維護費用。我的理解是否正確?如理解有問題，請建設(shè)部姜萬榮同志指教并給出答案及相關(guān)理由。 陳偉 一是小區(qū)內(nèi)占用防空設(shè)施的地下車庫歸屬問題。我覺得地下車庫的歸屬比較復(fù)雜，因為根據(jù)物權(quán)法是比較明確的，就是車庫、停車設(shè)施的歸屬根據(jù)物權(quán)法第74 條主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定，也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定歸屬方式。約定有三種，一種叫出租，一種是出售，一種叫附贈，所以判斷歸屬的時候要根據(jù)約定，如果沒有約定的話應(yīng)該尊重事實。由開發(fā)商和業(yè)主之間通過協(xié)商的方式?jīng)Q定它的使用以及它的收益分配。中國物業(yè)管理協(xié)會

13、：系統(tǒng)闡述小區(qū)地面車位問題停車費的歸屬這塊，法律還是有明確規(guī)定的，也就是物業(yè)管理條例第55 條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進行經(jīng)營首先應(yīng)該征得業(yè)主大會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要辦理有關(guān)手續(xù)，利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營所得收益一個是補充專項資金，另外可以按照業(yè)主大會決定使用。 主持人 小區(qū)地面車位是否應(yīng)當(dāng)收取費用，其收益應(yīng)當(dāng)歸誰所有? 陳偉 我想代表中國物業(yè)管理協(xié)會對這個問題做一個系統(tǒng)一點的闡述，因為最近物權(quán)法實施后全國各地出現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因為地面車位的歸屬問題發(fā)生一些矛盾，甚至訴諸法律了，各方有不同的看法，而且爭論也比較多，所以為了讓大家了解問題，形成共識、化解矛盾，

14、我想講以下幾點：首先，我覺得地面停車位涉及兩個問題，一是停車位的歸屬問題，一是停車費的歸屬問題。停車位的歸屬物權(quán)法第74 條有明確規(guī)定，也就是可以根據(jù)74 條判斷停車位的歸屬，一個是約定，一個是占用道路和其他場地的車位應(yīng)該屬業(yè)主共有，但是物權(quán)法實施前是比較麻煩的事，實際上現(xiàn)在說的都是物權(quán)法實施以前的事，因為根據(jù)法不溯及既往的原則，應(yīng)該分不同的性質(zhì)，比如危改房、經(jīng)濟適用房和商品房的情況是不一樣的，不應(yīng)該簡單認(rèn)定由業(yè)主共有或者某個開發(fā)商所有。停車費的歸屬這塊，法律還是有明確規(guī)定的，也就是物業(yè)管理條例第55 條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進行經(jīng)營首先應(yīng)該征得業(yè)主大會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要

15、辦理有關(guān)手續(xù)，利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營所得收益一個是補充專項資金，另外可以按照業(yè)主大會決定使用。在現(xiàn)實中如何判斷這個東西呢?我認(rèn)為在現(xiàn)實生活中根據(jù)這一條款的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主要主張地面停車收益必須有三個前提條件：一是地面停車位應(yīng)該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權(quán)利 ; 二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年 9月 1 日以后 ; 三是業(yè)主主張權(quán)利的前提應(yīng)該是經(jīng)營者的停車費在扣除經(jīng)營成本、報酬、稅金后還有盈余。我們現(xiàn)在大量的地面停車位為什么收費呢實際上有兩個依據(jù)，一是具有合同的依據(jù)，也就是同大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)停車合同收費的，第二，全國很多大城市物價部門都制定了停車收費標(biāo)準(zhǔn)，也就是說現(xiàn)行地面停車收

16、費是有政策依據(jù)。對于現(xiàn)階段一些業(yè)主在物權(quán)法出臺后反映因為占用業(yè)主共用道路和其他場所的車位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車費或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對物權(quán)法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，我們認(rèn)為如果很簡單地采取追討舊帳的情況是不太妥當(dāng)?shù)?，因為法律不能溯及既往，否則會引發(fā)很多矛盾; 其次，我們認(rèn)為對一些經(jīng)濟適用住房和普通住宅小區(qū)，我們在物權(quán)法出臺前在測算物業(yè)管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內(nèi)的，也就是說在這種情況下我們制定出的物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是偏低的，所以在物業(yè)費沒有調(diào)整的情況下如果簡單認(rèn)為停車收益歸業(yè)主所有，實際上是不符合當(dāng)時物業(yè)服務(wù)費定價的實際情況的。因為當(dāng)時定價的時候已經(jīng)考慮到停車收入的因素，所以價格定得比較低，如果停車收益再歸業(yè)主所有，那么現(xiàn)在很多經(jīng)濟適用房等政策性住宅小區(qū)的管理費是入不敷出的。