房地產(chǎn)利息支出的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)利息支出的稅收籌劃業(yè)務(wù)案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一處房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付金額 1.5億元，開發(fā) 該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 1億元，發(fā)生銷售費用0.15億、管理費 用0.1億元、財務(wù)費用0.2億元（直接向金融機(jī)構(gòu)支付的利息）。 那么，這些費用，在進(jìn) 行土地增值稅清算時，到底該如何列支呢？政策依據(jù)根據(jù)土地增值稅實施細(xì)則第七條第（三）項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費 用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財 務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀

2、行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定 計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴?供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土 地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。選擇與解析1、銷售費用、管理費用實際累計發(fā)生 0.25億元，根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可 扣除費用為2.5億元X 5%=0.125億元；2、利息支出:（1）如果按政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除 費用為2.5億

3、元X 5%=0.125億元；（2）如果能夠提供金融機(jī)構(gòu)支付明證，則按實際發(fā)生利息 0.2億元據(jù)實列支； 通過對以上政策及發(fā)生費用的分析，我們得出如下籌劃結(jié)論：1、與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用，采用的是“計算扣除”，而非“限額內(nèi)據(jù)實扣除”。也就是說， 房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的 成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。至于企業(yè)實際發(fā)生多少？所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)不會過多核實。當(dāng)然， 在企業(yè)所得稅費用扣除時，卻沒有這個規(guī)定。2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的利息費用，如果是支付給金融機(jī)構(gòu)，可

4、以據(jù)實列支。也就是說，實際發(fā)生的利息費用，可以超過“按取 得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5% ”扣除。如果利息費用，不是支付給金融機(jī)構(gòu)的，而是自有資金或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，那么就按取 得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%內(nèi)計算扣除，至于企業(yè)實際發(fā)生多少？所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進(jìn)行土地增值 稅清算時，稅務(wù)也不會過多核實。當(dāng)然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，也沒有這個規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出在土地增值稅清算中怎么扣除政策現(xiàn)狀根據(jù)目前已出臺的政策，我們可以明確在開發(fā)環(huán)節(jié)中發(fā)生的利息支出有兩種方法： 方法一：若能夠按

5、項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且不超過按商業(yè)銀行同類同期 貸款利率計算的金額，允許據(jù)實扣除，這時其他開發(fā)費用以拿地成本加開發(fā)成本的合 計數(shù)5%以內(nèi)扣除；方法二：若不能按項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則調(diào)整開發(fā)費用整體扣 除比例，以拿地成本加開發(fā)成本合計數(shù)的10%以內(nèi)計算扣除。其中據(jù)實扣除部分，利息的上浮幅度需按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分 以及超過貸款期限的利息部分和加罰的利息都是不在據(jù)實扣除范圍之內(nèi)的。若房企全部使用自有資金，沒有利息支出，仍然可以按照方法二扣除。但是若房企既 有向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款也只能選擇其中一種方法進(jìn)行扣除。由于目前的稅會差異，會計處理上，對

6、于符合資本化條件的利息支出計入開發(fā)成本核 算。但是土地增值稅清算時則需要將已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，調(diào)整至財 務(wù)費用中計算扣除。仍不明確的問題探討1、委托貸款的利息支出能否在土地增值稅稅前扣除？ 對于房地產(chǎn)企業(yè)從其他非金融機(jī)構(gòu)取得借款，委托居間保障，金融機(jī)構(gòu)收取一定的手 續(xù)費，對于房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)支付的利息支出，能否在土地增值稅稅前扣除 呢？針對此種情況，目前暫無明文規(guī)定委托貸款是否允許稅前扣除。筆者認(rèn)為：有金融機(jī)構(gòu)做居間保障，那么金融機(jī)構(gòu)可以證明貸款利息支出的真實合法 有效，即可視同金融機(jī)構(gòu)證明，在土地增值稅稅前據(jù)實扣除。2、逾期支付的土地出讓金利息能否在土地增值稅稅前扣除呢 ？對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)，與國土部門簽訂土地出讓合同約定分期 支付土地出讓金。實際情況中，可能存在逾期支付土地出讓金，按照出讓合同約定需 要額外支付相應(yīng)的土地出讓金利息，該利息是否能夠在土地增值稅稅前扣除？此部分的爭議在于，一部分觀點認(rèn)為應(yīng)參照財稅字199548號對利息支出的規(guī)定， 認(rèn)定為逾期利息，不可扣除；另一部分觀點認(rèn)為應(yīng)該參照文件財法字19956號確 認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付金額的規(guī)定，認(rèn)定為取得土地使用權(quán)所支付的金額和按照國 家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，計入拿地成