房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程

1、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)工作作流程第一步 房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的立項(xiàng)和和可行性性研究一、前期期策劃1、選定定項(xiàng)目，簽定合合作意向向書(shū)2、初步步確定開(kāi)開(kāi)發(fā)方案案3、申報(bào)報(bào)規(guī)劃要要點(diǎn)4、申申報(bào)、審審批項(xiàng)目目建議書(shū)書(shū)5、編編制項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告6、申申報(bào)、審審批項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告二、相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、可行行性研究究費(fèi)2、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證執(zhí)照照費(fèi)第二步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)的取得得一、國(guó)有有土地使使用權(quán)的的出讓1、辦理理建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證 2、辦辦理建設(shè)設(shè)用地委委托釘樁樁 3、辦辦理國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓申請(qǐng)請(qǐng) 4、主主管部門(mén)門(mén)實(shí)地勘勘察 5、土土地估價(jià)價(jià)報(bào)告的的預(yù)審6、委托托

2、地價(jià)評(píng)評(píng)估7、辦理理核定地地價(jià)手續(xù)續(xù) 8、辦辦理土地地出讓審審批 9、簽簽訂國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同 100、領(lǐng)取取臨時(shí)國(guó)國(guó)有土地地使用證證 111、領(lǐng)取取正式國(guó)國(guó)有土地地使用證證 122、國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓金的的返還二、國(guó)有有土地使使用權(quán)的的劃撥1、國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥用用地申請(qǐng)請(qǐng)2、主主管部門(mén)門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘勘察3、劃劃撥用地地申請(qǐng)的的審核、報(bào)批4、取取得劃撥撥用地批批準(zhǔn)三、集體體土地的的征用 1、征用集集體土地地用地申申請(qǐng)2、到到擬征地地所在區(qū)區(qū)（縣）房地局局立案3、簽簽訂征地地協(xié)議4、簽簽訂補(bǔ)償償安置協(xié)協(xié)議 5、確定勞勞動(dòng)力安安置方案案6、區(qū)區(qū)（縣）房地局局審核各各項(xiàng)協(xié)議議7、

3、市市政府下下文征地地8、交交納菜田田基金、耕地占占用稅等等稅費(fèi) 9、辦理批批地文件件、批地地圖10、辦理凍凍結(jié)戶口口11、調(diào)查戶戶口核實(shí)實(shí)勞動(dòng)力力12、辦理農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)工工工作 133、辦理理農(nóng)轉(zhuǎn)居居工作 144、辦理理超轉(zhuǎn)人人員安置置工作15、地上物物作價(jià)補(bǔ)補(bǔ)償工作作16、征地結(jié)結(jié)案四、相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)價(jià)款（土土地出讓讓金）2、資資金占用用費(fèi)3、滯滯納金4、土土地使用用費(fèi)5、外外商投資資企業(yè)土土地使用用費(fèi)6、防洪洪工程建建設(shè)維護(hù)護(hù)管理費(fèi)費(fèi)7、土土地閑置置費(fèi)8、土地地權(quán)屬調(diào)調(diào)查、地地籍測(cè)繪繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅10、地地價(jià)評(píng)估估費(fèi)11、出出讓土地地預(yù)訂金金12、征征地管理理費(fèi)13、土土地補(bǔ)償償

4、費(fèi)14、青青苗及樹(shù)樹(shù)木補(bǔ)償償費(fèi)15、地地上物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)16、勞勞動(dòng)力安安置費(fèi)17、超超轉(zhuǎn)人員員安置費(fèi)費(fèi)18、新新菜田開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)基金19、耕耕地占用用稅第三步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的拆拆遷安置置一、拆拆遷安置置1、委托托進(jìn)行拆拆遷工作作2、辦理理拆遷申申請(qǐng)3、審批批、領(lǐng)取取拆遷許許可證4、簽訂訂房屋拆拆遷責(zé)任任書(shū)5、辦理理拆遷公公告與通通知6、辦理理戶口凍凍結(jié)7、暫停停辦理相相關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)8、確定定拆遷安安置方案案9、簽訂訂拆遷補(bǔ)補(bǔ)償書(shū)面面協(xié)議10、召召開(kāi)拆遷遷動(dòng)員會(huì)會(huì)，進(jìn)行行拆遷安安置11、發(fā)發(fā)放運(yùn)作作拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款12、拆拆遷施工工現(xiàn)場(chǎng)防防塵污染染管理13、移移交拆遷遷檔案資資料14、房房屋拆遷遷糾

5、紛的的裁決15、強(qiáng)強(qiáng)制拆遷遷 二、相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)2、搬家家補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)3、提前前搬家獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)時(shí)安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)費(fèi)）5、清理理費(fèi)6、停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)綜綜合補(bǔ)助助費(fèi)7、對(duì)從從城區(qū)位位置較好好的地區(qū)區(qū)遷往位位置較差差地區(qū)或或遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)縣的居居民的補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)8、一次次性異地地安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)9、房屋屋拆遷管管理費(fèi)10、房房屋拆遷遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和市政政配套一、規(guī)劃劃設(shè)計(jì) 1、申申報(bào)選址址定點(diǎn) 2、申申報(bào)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件 33、委托托作出規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案 44、辦理理人防審審核 55、辦理理消防審審核 66、審定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案 77、住宅宅設(shè)計(jì)方方案的專

6、專家組審審查 88、落實(shí)實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方方案 99、委托托環(huán)境影影響評(píng)價(jià)價(jià)并報(bào)批批 110、建建設(shè)工程程勘察招招、投標(biāo)標(biāo) 111、委托托地質(zhì)勘勘探 122、委托托初步設(shè)設(shè)計(jì) 133、申報(bào)報(bào)、審定定初步設(shè)設(shè)計(jì)二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的市政配配套1、征求求主管部部門(mén)審查查意見(jiàn)2、落實(shí)實(shí)市政公公用設(shè)施施配套方方案3、報(bào)審審市政配配套方案案4、市政政各管理理部門(mén)提提出市政政配套意意見(jiàn)5、市政政管線綜綜合三、相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、工程程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)3、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證執(zhí)照照費(fèi)4、竣工工檔案保保證金5、臨時(shí)時(shí)用地費(fèi)費(fèi)6、臨時(shí)時(shí)建設(shè)工工程費(fèi)7、建設(shè)設(shè)工程勘勘察招標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)8、勘察察

7、設(shè)計(jì)監(jiān)監(jiān)督管理理費(fèi)9、古建建園林工工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi) 第五步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)工、建建設(shè)、竣竣工階段段一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作1、領(lǐng)取取房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目手冊(cè)冊(cè)2、項(xiàng)目目轉(zhuǎn)入正正式計(jì)劃劃3、交納納煤氣（天然氣氣）廠建建設(shè)費(fèi)4、交納納自來(lái)水水廠建設(shè)設(shè)費(fèi)5、交納納污水處處理廠建建設(shè)費(fèi)6、交納納供熱廠廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)7、交納納供電貼貼費(fèi)及電電源建設(shè)設(shè)集資費(fèi)費(fèi)8、土地地有償出出讓項(xiàng)目目辦理“四源”接用手手續(xù)9、設(shè)計(jì)計(jì)單位出出報(bào)批圖圖10、出出施工圖圖11、編編制、報(bào)報(bào)送工程程檔案資資料，交交納檔案案保證金金12、辦辦理消防防審核意意見(jiàn)表13、審審批人防防工程、辦理人人防許可可證14、核核

8、發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證15、領(lǐng)領(lǐng)取開(kāi)工工審批表表，辦理理開(kāi)工登登記二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的工程建建設(shè)招投投標(biāo) 11、辦理理招標(biāo)登登記、招招標(biāo)申請(qǐng)請(qǐng)2、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備3、招標(biāo)標(biāo)通告4、編制制招標(biāo)文文件并核核準(zhǔn)5、編制制招標(biāo)工工程標(biāo)底底6、標(biāo)底底送審合合同預(yù)算算審查處處確認(rèn)7、標(biāo)底底送市招招標(biāo)辦核核準(zhǔn)，正正式申請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)8、投標(biāo)標(biāo)單位資資格審批批9、召開(kāi)開(kāi)招標(biāo)會(huì)會(huì)，勘察察現(xiàn)場(chǎng)10、召召開(kāi)開(kāi)標(biāo)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)開(kāi)標(biāo)11、評(píng)評(píng)標(biāo)、決決標(biāo)12、發(fā)發(fā)中標(biāo)通通知書(shū)13、簽簽訂工程程承包合合同14、工工程承包包合同的的審查三、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工手續(xù)續(xù)的辦理理1、辦理理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊(cè)冊(cè)登記手手續(xù)2、建設(shè)設(shè)工程

9、監(jiān)監(jiān)理3、辦理理開(kāi)工統(tǒng)統(tǒng)計(jì)登記記4、交納納實(shí)心黏黏土磚限限制使用用費(fèi)5、辦理理開(kāi)工前前審計(jì)6、交納納投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅7、領(lǐng)取取固定資資產(chǎn)投資資許可證證8、報(bào)裝裝施工用用水、電電、路9、協(xié)調(diào)調(diào)街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門(mén)門(mén)10、協(xié)協(xié)調(diào)交通通管理部部門(mén)11、交交納綠化化建設(shè)費(fèi)費(fèi)，簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議12、領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程開(kāi)開(kāi)工證四、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的工程施施工1、施工工場(chǎng)地的的“三通一一平”2、施工工單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)和施施工暫設(shè)設(shè)3、工程程的基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)施工與與設(shè)備安安裝4、施工工過(guò)程中中的工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督五、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收1、辦理理單項(xiàng)工工程驗(yàn)收收手續(xù)2、辦理理開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合驗(yàn)收收，領(lǐng)取取

10、工程程質(zhì)量竣竣工核驗(yàn)驗(yàn)證書(shū)3、商品品住宅性性能認(rèn)定定4、竣工工統(tǒng)計(jì)登登記5、辦理理竣工房房屋測(cè)繪繪6、辦理理產(chǎn)權(quán)登登記 六、相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、三通通一平費(fèi)費(fèi)2、自來(lái)來(lái)水廠建建設(shè)費(fèi)3、污水水處理廠廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)4、供熱熱廠建設(shè)設(shè)費(fèi)5、煤氣氣廠建設(shè)設(shè)費(fèi)6、地下下水資源源養(yǎng)蓄基基金7、地下下熱水資資源費(fèi)8、市政政、公用用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)（大市政政費(fèi)）9、開(kāi)發(fā)發(fā)管理費(fèi)費(fèi)10、城城建綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目管理理費(fèi)11、建建筑行業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)12、綠綠化建設(shè)設(shè)費(fèi)13、公公園建設(shè)設(shè)費(fèi)14、綠綠化補(bǔ)償償費(fèi)15、路路燈維護(hù)護(hù)費(fèi)16、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施費(fèi)17、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施配配套建設(shè)設(shè)費(fèi)（小小區(qū)配套套費(fèi)）18、電電源建設(shè)設(shè)集資費(fèi)費(fèi)（用電

11、電權(quán)費(fèi)）19、外外部供電電工程貼貼費(fèi)（電電貼費(fèi)）20、建建安工程程費(fèi)21、建建設(shè)工程程招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)22、合合同預(yù)算算審查工工本費(fèi)23、質(zhì)質(zhì)量管理理監(jiān)督費(fèi)費(fèi)24、竣竣工圖費(fèi)費(fèi)25、建建材發(fā)展展補(bǔ)充基基金26、實(shí)實(shí)心黏土土磚限制制使用費(fèi)費(fèi)27、工工程監(jiān)理理費(fèi)28、工工程標(biāo)底底編制管管理費(fèi)29、機(jī)機(jī)電設(shè)備備委托招招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)30、超超計(jì)劃用用水加價(jià)價(jià)31、夜夜間施工工噪聲擾擾民補(bǔ)償償費(fèi)32、占占道費(fèi)33、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅第六步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)階段段一、銷售售1、提交交完成建建設(shè)項(xiàng)目目投資證證明2、簽署署預(yù)售商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管協(xié)議議3、辦理理商品品房預(yù)（銷）售售許可證

12、證4、銷售售項(xiàng)目備備案5、委托托中介代代理機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行銷銷售6、與購(gòu)購(gòu)房者簽簽訂認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)7、與購(gòu)購(gòu)房者簽簽訂買賣賣契約8、辦理理預(yù)售登登記9、辦理理轉(zhuǎn)讓登登記10、辦辦理房地地產(chǎn)抵押押登記手手續(xù) 111、樓樓宇交付付入住12、質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)和使使用說(shuō)明明書(shū) 133、辦理理產(chǎn)權(quán)立立契過(guò)戶戶手續(xù) 二二、相關(guān)關(guān)稅費(fèi) 1、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅 22、城市市維護(hù)建建設(shè)稅3、教育育費(fèi)附加加4、印花花稅5、契稅稅6、土地地增值稅稅7、企業(yè)業(yè)所得稅稅8、個(gè)人人所得稅稅9、房產(chǎn)產(chǎn)稅10、城市房房地產(chǎn)稅稅11、房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記費(fèi)12、房屋所所有權(quán)證證工本費(fèi)費(fèi)13、房產(chǎn)共共有權(quán)執(zhí)執(zhí)照費(fèi)14、房屋他他項(xiàng)權(quán)利利執(zhí)照費(fèi)費(fèi)第七步 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理階段一、物業(yè)業(yè)管理1、物物業(yè)管理理單位經(jīng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)質(zhì)審批2、簽簽署物業(yè)業(yè)管理委委托合同同3、居住住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗(yàn)收 44、